Купля-продажа жилых помещений

Предметом договора является жилое помещения - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Видами жилых помещений являются жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Характеристика продаваемого жилого помещения, его адрес и др. основные параметры в договоре является существенным условием, в противном случае он считается не заключенным. Также существенным условием договора является цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене он также считается незаключенным. Договор купли-продажи недвижимости заключается всегда в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Обязательство продавца по продаже жилого помещения считается исполненным при выполнении двух юридически значимых действий: подписания сторонами передаточного акта и вручения жилого помещения покупателю. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя - его принять.

Продавец обязан обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на жилое помещение, это также существенное условие договора. Перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением указываются в договоре. Неисполнение продавцом данной обязанности не препятствует признанию договора заключенным, но у покупателя возникают основания для предъявления требования об изменении (в части цены) или расторжении такого договора в судебном порядке.

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения устанавливает обязанность сторон по заключению основного договора купли-продажи и определение его условий. Он не подлежит государственной регистрации, но имеет юридическую силу и возможность принуждения в судебном порядке к выполнению его условий. При неисполнении предварительного договора имеется возможность компенсации убытков пострадавшей стороне. Также следует учитывать, что единственное обязательство, которое может возникнуть из предварительного договора, - это взаимные обязанности сторон заключить договор в будущем, поэтому уплата задатка при его заключении юридически не обоснованна.

Особенностью заключения договора купли-продажи жилого помещения с участием несовершеннолетних состоит в том, что, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, то оно допустимо только с согласия органа опеки и попечительств. Согласие органов опеки и попечительства не входит в содержание сделки купли-продажи жилого помещения и, по общему правилу, не является условием ее действительности. В то же время оно влияет на действительность сделки, так как отсутствие предварительного разрешения (согласия) органов опеки и попечительства рассматривается как основание для признания сделки недействительной. Также считаем, что более приемлемо использовать термин «разрешение органа опеки и попечительства», а не «согласие», в этом случае такая терминология более уместна.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Особенностью является то, что государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, как это установлено общими требованиями к сделкам с недвижимостью, но и сам договор продажи жилого помещения.

Список источников и литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

2. Гражданский кодек Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.

4. Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

5. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 28.01.2006 г. N 4 // Собрание законодательства РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

6. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» РФ от 06.08.2001 г. N 233. Зарегистрировано в Минюсте РФ 16.08.2001 г. N 2881 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. N 35.

7. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV кв. 2005 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 5. С. 3.

8. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.08.2009 г. N 18-В09-61 // Справочно-правовая система Консультант Плюс.

9. Определение Верховного Суда РФ от 29.08.1997 г. № С-98-29// Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. N 2.

10. Решение Верховного Суда РФ от 15.12.2008 г. N ГКПИ08-2069 «О признании частично недействующим абзаца третьего пункта 8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2001 N 233».

11. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: Волтерс Клувер, 2007.

12. Анциферов О.Д. Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья // Законодательство и экономика. 2007. N 1.

13. Березникова Ю.Р. Защита прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом // Правовые вопросы недвижимости. 2009. N 1.

14. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) - М.: Юстицинформ, 2007.

15. Гонгало Б.М. Жилое помещение - объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии // Семейное и жилищное право. 2007. N 2-5.

16. Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // Закон. 2006. N 8.

17. Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2005. N 10.

18. Ильиных Е.В. Истоки договора купли-продажи жилых помещений // История государства и права. 2007. N 15.

19. Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М., 2007.

20. Кондакова К.А. Предварительный договор: характеристика и область применения // Предприниматель без образования юридического лица. 2007. N 9.

21. Крашенинников П.В. Жилищное право. - 6-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2008.

22. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. - 5-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2005.

23. Мелихов Е.И. Предварительный договор и задаток // Юрист. 2003. N 4.

24. Осипова С.В. Правовое значение разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями с участием несовершеннолетних // Семейное и жилищное право. 2006. N 2.

25. Петров Д.А. Предварительный договор в отношении недвижимого имущества (правоприменительные аспекты) // Юридическая работа в кредитной организации. 2008 г. N 1.

26. Решетникова С.П. Защита прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимостью // Семейное право. 2004. N 1.

27. Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. N 8.

28. Эрделевский А.М. Существенные условия договора продажи жилого помещения. - М., 2005.

Размещено на Allbest.ru