Эффективное управление жилищным фондом
Концепция управления жилищным фондом с привлечением управляющей компании. Содержание плана управления муниципальным жилищным фондом. Принципиальная модель управления жилищным фондом. Оценка эффективности проведения приватизации жилищного фонда.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 28.01.2015 |
| Размер файла | 1,3 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное агентство по образованию
Иркутский государственный технический университет
Институт строительства и архитектуры
Кафедра экспертизы и управления недвижимостью
Дипломная работа
«Эффективное управление жилищным фондом»
Иркутск, 2011
Содержание
1. Теоретическая часть на тему «Управляющая компания в системе управления муниципальной недвижимостью»
Введение
1.1 Муниципальное хозяйство
1.2 Общие проблемы управления и реформирования ЖКК
1.3 Муниципальное управление жилищным фондом
1.4 Участие граждан в управлении жилищным фондом
1.5 Концепция управления жилищным фондом с привлечением управляющей компании
1.6 Содержание плана управления муниципальным жилищным фондом
Заключение
2. Создание управляющей компании
2.1 Миссия и стратегия управляющей компании
2.2 Дерево целей
2.3 Название и организационно-правовая форма управляющей компании.
Сравнение организационно-правовых форм (ЗАО, ОАО и т.д.)
2.4 Устав организации
2.5 Структура управления управляющей компании.
2.6 Организационная структура управления
2.7 Организационная структура ОАО «Очаг»
2.8 Расчет численности работников компании
2.9 Периодичность работ
2.10 Штатное расписание согласно организационной структуре управления
2.11 Должностные инструкции сотрудников управляющей компании ОАО «Очаг»
3. Управление жилищным фондом
3.1 Информация о жилищном фонде
3.2 Расчет численности проживающих
3.3 Расчет платы за содержание и ремонт жилищного фонда (по тарифам)
3.4 Расчет платы за найм жилого помещения для неприватизированных квартир
3.5 Расчет платы за коммунальные услуги
3.6 Административно управленческие расходы
3.7 Анализ финансово - хозяйственной деятельности управляющей компании
3.8 Перечень работ по содержанию жилых домов
3.9 Журнал учета заявок населения на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в жилом доме
3.10 Паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях
3.11 Периодичность планов и частичных осмотров элементов и помещений зданий
3.12 Журнал регистрации результатов осмотров жилого дома
3.13 Перечень работ относящихся к текущему ремонту
3.14 Предельные сроки устранения неисправностей при выполнении вне планового (непредвиденного) текущего ремонта, отдельных частей жилых домов и оборудования
3.15 Укрупненные нормативы продолжительности текущего ремонта жилых домов
3.16 Отчет по текущему ремонту за 2010 год
3.17 План по текущему ремонту на 2011 год
3.18 Перечень работ производимых при капитальном ремонте жилищного фонда
3.19 Дефектная ведомость на капитальный ремонт
3.20 Неисправности печей, причины и методы их устранения
3.21 Прейскурант цен на оплаты услуги, оказываемые управляющей компании
4. SWOT-анализ управления
5. Модель управления жилищным фондом
5.1 Принципиальная модель управления жилищным фондом
5.2 Расширенная модель управления жилищным фондом
6. Схема по управлению недвижимостью
7. Риски при управлении недвижимостью
8. Эффективность проведения приватизации жилищного фонда
9. Сравнительные характеристики организаций по управлению недвижимостью
Список использованной литературы
жилищный фонд управление муниципальный
1. Теоретическая часть на тему «Управляющая компания в системе управления муниципальной недвижимостью»
Введение
Градообслуживающая сфера - первооснова жизнеобеспечения муниципального образования. От правильности и обоснованности муниципального управления системами жизнеобеспечения зависит уровень муниципальных услуг, определяющих качество жизни населения.
Муниципальное управление градообслуживающей сферой представляет собой взаимосогласованную совокупность ориентиров и целей ее развития, а также способов их достижения.
Цель муниципального управления градообслуживающей сферой заключается в достижении установленных нормативов и стандартов обслуживания населения:
· содержания жилищного фонда,
· обеспечения надежности и устойчивости функционирования инженерной инфраструктуры,
· устойчивой работы городского транспорта, общегородских коммунальных объектов, сфер торговли, общественного питания, бытового обслуживания населения, строительства и ремонта зданий, сооружений и коммуникаций на территории муниципального образования,
· безопасности функционирования всех систем жизнеобеспечения.
Между тем, одним из главных моментов является управление жилищно-коммунальным комплексом, частью которого является жилищный фонд. Именно на вышеобозначенную проблему мы и обратим внимание в данной работе.
1.1 Муниципальное хозяйство
Важнейшим результатом реформ в России стали реальная децентрализация власти, собственности и управления, превращение регионов и территорий в реальные субъекты процесса присвоения. Начался процесс становления принципиально новой формы собственности - муниципальной, аналогов которой не существовало в советский период развития страны.
Муниципализация (от латинского слова municipium - самоуправляющаяся община) означает передачу государственной властью права собственности на землю, строения, предприятия местного хозяйства органам городского самоуправления.
Объектами муниципальной собственности в городах становятся прежде всего системы их жизнеобеспечения:
· водопроводная и канализационная сети,
· газовое хозяйство,
· электроснабжение,
· транспорт,
· жилой фонд и т.д.
Сосредоточение указанных служб в ведении городских властей дает немало преимуществ как самим городам, так и населению. Прежде всего это экономическая выгода - объединенное городское хозяйство и предоставляемые им населению услуги оказываются, как правило, значительно дешевле, нежели в случае рассредоточения этих служб по отдельным частным собственникам (или как это нередко случалось в нашей стране - по ведомствам), благодаря упорядочению финансов содержание муниципальной собственности и городского хозяйства обходится дешевле государственному бюджету: муниципализация способствует уменьшению дотаций из последнего.
Муниципализация способствует становлению той экономической базы, благодаря которой появляется возможность улучшать и облегчать условия жизни населения. Муниципалитеты принимают на себя значительную часть затрат на содержание нетрудоспособных членов общества (детей, инвалидов, престарелых), особенно в критические для страны периоды.
1.2 Общие проблемы управления и реформирования ЖКК
Уровень обеспечения населения жилищно-коммунальными услугами (ЖКУ) - один из самых важных показателей качества жизни на территории муниципального образования. Управление жилищно-коммунальным комплексом, согласно Федеральному закону 2003 г., относится в основном к компетенции поселений.
На муниципальные районы возложены межпоселенческие функции:
· организация электро- и газоснабжения в границах муниципального района,
· содержание и строительство автомобильных дорог общего пользования между населенными пунктами муниципального района с соответствующими инженерными сооружениями,
· организация утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов,
· содержание межпоселенческих мест захоронения и оказание ритуальных услуг.
В состав ЖКК входят три основных блока:
* жилищное хозяйство, т. е. жилые и нежилые здания с сетью обслуживающих их предприятий и организаций;
* системы инженерного обеспечения поселений, или коммунальная энергетика (электроэнергия, тепло, газ, вода);
* общегородское коммунальное хозяйство (дороги, благоустройство территории, вывоз и переработка бытовых отходов и ряд других хозяйств).
Кризисное состояние жилищно-коммунального комплекса в большинстве муниципальных образований России стало проблемой общегосударственного значения. Причинами кризиса являются многолетнее недофинансирование, тарифная политика, предопределяющая дотационность отрасли, высокие затраты на оказание услуг, отсутствие у обслуживающих предприятий экономических стимулов снижения затрат, а у получателей ЖКУ - возможности влиять на их количество и качество, неэффективная система централизованного управления, неразвитость конкурентной среды, высокая степень износа основных фондов, большие потери теплоэнергии, воды и других ресурсов.
Возникновение и нарастание технологических и финансовых проблем ЖКК было связано с тем, что до начала массовой приватизации в России основная часть объектов ЖКК поселений находилась на балансе промышленных и других предприятий и финансировалась по титулам соответствующих отраслевых министерств и ведомств. В ходе приватизации эти объекты были переданы в муниципальную собственность, причем в крайне запущенном техническом состоянии и без должной финансовой компенсации расходов на их содержание; некоторые объекты оказались просто «брошенными» прежними владельцами. Во избежание полного краха систем жизнеобеспечения поселений муниципалитеты были вынуждены взять на свой баланс ветхий и аварийный жилищный фонд, изношенные трубопроводы, устаревшие котельные и насосные станции и т. д. Средств для их поддержания (и тем более для технического перевооружения) у местных властей не было, вследствие чего стала резко нарастать аварийность в системах жизнеобеспечения. Финансовый кризис и банкротство градообразующих предприятий поставили многие города и поселки с моноструктурным характером экономики на грань вымирания. В результате начал нарастать объем задолженности местных бюджетов и муниципальных жилищно-коммунальных предприятий перед ресурсоснабжающими и другими организациями, что стало источником цепочки неплатежей, охвативших практически все отрасли экономики.
По данным Госстроя РФ, разрабатывающего и реализующего государственную политику в сфере ЖКК, его недофинансирование в 2008 г. составило около 20 % объема необходимых средств. Существенную часть стоимости жилищно-коммунальных услуг, не покрываемых платежами населения и бюджетных организаций, компенсируют промышленные предприятия за счет установления для них более высоких тарифов (так называемое перекрестное финансирование), что удорожает себестоимость их продукции и снижает ее конкурентоспособность. Система дотирования жилищно-коммунальных предприятий в отличие от прямого субсидирования граждан приводит к ситуации, когда конечными получателями субсидий выступают не только малоимущие, но и группы граждан с высокими и средними доходами. В результате ЖКК превратился в источник серьезных угроз для социального и экономического развития муниципальных образований, регионов и страны в целом.
Рис. 1 Основные задачи органов местного самоуправления по реформированию жилищно-коммунального комплекса
В каждом муниципальном образовании должна быть разработана собственная, экономически и социально обоснованная программа реформирования жилищно-коммунальной сферы, учитывающая местную специфику. В результате ее реализации будет осуществлен переход на систему договорных отношений между органами местного самоуправления, собственниками и нанимателями жилищного фонда, управляющими организациями и исполнителями жилищно-коммунальных услуг, и создана конкурентная среда в сферах управления жилищным фондом и его эксплуатации. На этой основе должно быть обеспечено существенное повышение качества предоставления ЖКУ и сдерживание роста, а в ряде случаев -- снижение тарифов на отдельные виды ЖКУ.
В структурах практически всех муниципальных администраций есть подразделения, отвечающие за вопросы ЖКК. Важно их укреплять, осуществляя переподготовку специалистов применительно к новой экономической и управленческой ситуации в сфере ЖКК, обучая их работе с населением, немуниципальными управляющими и эксплуатирующими организациями. В администрациях некоторых городов созданы специальные структурные подразделения по вопросам реформирования ЖКК.
1.3 Муниципальное управление жилищным фондом
Содержание и ремонт жилищного фонда - потенциально рентабельная и конкурентная сфера деятельности. Между тем во многих муниципальных образованиях все эти работы выполняются муниципальными унитарными предприятиями, подчиненными местной администрации. Она выступает в этом случае как прямой участник хозяйственной деятельности и как местный монополист.
В условиях многообразия форм собственности на жилищный фонд и нежилые помещения все собственники, включая органы местного самоуправления, юридические и физические лица, вправе самостоятельно определять организации для целей управления и обслуживания принадлежащего им жилищного фонда. Создание конкурентной среды в этой сфере, как отмечалось, служит ключевой задачей муниципальной власти. Для этого необходимо разделение функций и формирование договорных отношений между собственником жилья (или уполномоченной им организацией), управляющими компаниями и подрядными эксплуатирующими организациями. Этапы перехода системы муниципального управления жилищным фондом от централизованной к функционально разграниченной показаны на рис.2.
Особенно важным для этого перехода является разделение функций органов местного самоуправления как собственников муниципального жилищного фонда и организаций, управляющих жилищным фондом. Как отмечалось, управляющая организация может иметь любую форму собственности, определяться на конкурсной основе и функционировать на основе договора с уполномоченным органом местного самоуправления.
Покажем в обобщенном виде разграничение функций между органом местного самоуправления как собственником муниципального жилищного фонда и управляющей организацией.
Управляющие компании:
1) поддержание жилищного фонда в надлежащем состоянии;
2) выбор исполнителей ЖКУ (подрядчиков) и заключение договоров с ними;
3) осуществление системы контроля за выполнением договоров;
4) организация сбора платежей за ЖКУ.
Органы МСУ как собственники:
1) соблюдение нормативно-технических требований содержания жилья и инфраструктуры;
2) обеспечение финансирования содержания муниципальной недвижимости;
3) заключение договоров социального найма, найма или аренды муниципального жилищного фонда и нежилых помещений;
4) заключение договоров с управляющей компанией на управление муниципальным жилищным фондом и на услуги энергосервиса;
5) контроль над соблюдением договоров.
Основным требованием при формировании или выборе управляющей компании должна являться ориентированность на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья. В роли подрядчиков по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту жилищного фонда могут выступать жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) всех форм собственности и организационно-правовых форм.
Разделение функций заказчика и подрядчика в современных условиях осуществляется на основе создания муниципальных служб заказчика, частных управляющих компаний и товариществ собственников жилья (ТСЖ). Понятие управляющей организации было впервые введено Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Муниципальная служба заказчика как управляющая организация может быть учреждена органом местного самоуправления в форме муниципального учреждения.
Рис. 2 Трансформация муниципального управления жилищным фондом
Важную роль в системе эксплуатации жилищного фонда играют расчетно-кассовые центры (РКЦ). Это специализированные информационно-вычислительные организации, осуществляющие деятельность по обработке и сбору платежей граждан. Они могут создаваться органами местного самоуправления в форме муниципальных учреждений или хозяйственных обществ.
1.4 Участие граждан в управлении жилищным фондом
Важнейшее условие успешного реформирования ЖКК - участие граждан в этом процессе, превращение жителя из пассивного потребителя ЖКУ и жалобщика на их низкий уровень в полноправного собственника жилищного фонда. Во всем мире основная часть жилищного фонда находится в частной собственности; собственник сам содержит его, оплачивая услуги коммунальных служб. Собственник многоквартирного жилищного фонда сдает квартиры в аренду. Муниципального жилья в зарубежных городах очень мало. Как правило, это жилье невысокого качества для малообеспеченных слоев населения.
Федеральным законом 2003 г. предусмотрено сохранение в муниципальной собственности только жилищного фонда социального назначения для обеспечения жилыми помещениями малоимущих граждан на условиях договора социального найма. Следовательно, весь остальной муниципальный жилищный фонд сменит собственника.
Одна из важных задач реформирования ЖКК - постепенная передача управления жилыми домами и прилегающими к ним территориями объединениям собственников жилья: ТСЖ, жилищным и жилищно-строительным кооперативам. Порядок создания и деятельности ТСЖ определен Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, основанные на объединении их членами своих имущественных паев, рекомендуется преобразовывать в ТСЖ.
Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации общего недвижимого имущества в кондоминиуме.
Кондоминиум - имущественный комплекс, включающий один или несколько жилых домов с прилегающим земельным участком.
Кондоминиум как неделимый имущественный комплекс подлежит государственной регистрации в органах юстиции. Отдельные жилые помещения в кондоминиуме находятся в собственности граждан, юридических лиц, муниципального образования или других собственников, а общее имущество находится в долевой собственности. К общему имуществу в кондоминиуме относятся лестничные клетки, лифтовые шахты, крыши, технические этажи и подвалы, прилегающие земельные участки и другие объекты.
Предметом ведения ТСЖ является распоряжение общим имуществом кондоминиума, а также деятельность по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме. ТСЖ - юридическое лицо, подлежащее государственной регистрации в органах юстиции. Органы местного самоуправления обязаны оказывать поддержку ТСЖ, предоставлять им налоговые и иные льготы, предусмотренные для нанимателей муниципального жилищного фонда.
Практика функционирования ТСЖ свидетельствует о существенном улучшении эксплуатации жилищного фонда и снижении затрат на его содержание, появлении у членов ТСЖ чувства подлинного хозяина своего и общего имущества.
ТСЖ может управлять своим жилищным фондам по одной из трех схем, показанных в табл. 1.
По первой схеме ТСЖ самостоятельно обслуживает свой жилищный фонд, выступая в роли и собственника, и эксплуатирующей организации; имеет своих сантехников, электриков, дворников и т. п. - управляющей организации в этом случае не требуется.
Таблица 1
Возможные схемы управления жилищным фондом ТСЖ
По второй схеме ТСЖ заключает договор на обслуживание своего жилищного фонда с любой муниципальной или частной жилищно-эксплуатационной организацией, выступая в роли собственника и управляющей организации - заказчика ЖКУ. По третьей схеме ТСЖ заключает договор на управление своим жилищным фондом с управляющей организацией, выступая только в роли собственника и доверяя управляющей организации выбор эксплуатирующих организаций и заключение договоров с ними.
1.5 Концепция управления жилищным фондом с привлечением управляющей компании
Формирование системы управления эксплуатацией жилищного фонда во многом зависит от формы собственности. На сегодняшний день структура жилищного фонда муниципального образования включает жилые дома и общежития различных форм юридической собственности:
- частный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам - частным организациям;
- смешанный жилищный фонд, находящийся в общей собственности нескольких собственников (юридических и физических лиц, жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников);
- государственный жилищный фонд, находящийся в ведении государственных унитарных предприятий и государственных учреждений;
- муниципальный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию.
Управление жилищным фоном, обеспечивающее эффективное использование недвижимости в жилищной сфере, включает в себя:
- целевое и рациональное использование жилищного фонда для удовлетворения потребностей собственника (собственников) жилищного фонда и граждан, проживающих в нем на иных основаниях;
- обеспечение необходимого количества среды проживания путем организации работ по обслуживанию, ремонту и реновации зданий и строений;
- обеспечение содержания объектов недвижимости через определение источников и размеров финансирования, обеспечение сбора денежных средств, а также путем планирования и контроля использования финансовых ресурсов.
Создание эффективной системы управления эксплуатацией жилищного фонда города связано с необходимостью рационального разделения функций между участниками данного процесса, в обосновании муниципального заказа на эксплуатацию жилья, в подборе рациональных форм и методов организации конкурсного подбора подрядчиков, в определении адекватных форм контроля за деятельностью жилищно-эксплуатационных организаций. Предлагаемая схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях реформирования ЖКХ (рис.1) предусматривает формирование конкурентных начал в жилищном хозяйстве и расширение круга участников хозяйственного процесса.
Основными участниками предлагаемой системы взаимоотношений являются администрация города, служба заказчика, городские жилищно-эксплуатационные организации, население, проживающее в муниципальном (или государственном) городском жилищном фонде, а также альтернативные структуры: независимые управляющие компании, ремонтно-эксплуатационные фирмы, население, проживающее в частном или коллективном жилищном фонде.
Администрация города определяет стратегические направления развития жилищного сектора города, разрабатывает и принимает программу реформирования жилищного хозяйства, формирует службу заказчика и регулирует централизованные финансовые потоки, направляемые в данную сферу деятельности. Осуществляет общий контроль за обеспечением потребителей ЖКУ в соответствии с утвержденными правилами и нормами их представления.
Служба заказчика выступает от лица администрации муниципального образования, формирует муниципальный заказ на содержание и ремонт жилья, заключает договоры с производителями работ и потребителями услуг, обеспечивает контроль за проведением и сдачей выполненных работ.
Городская (или районные в крупных городах) служба заказчика организует конкурсный набор подрядчиков на проведение работ по содержанию и ремонту государственного и муниципального жилищного фонда. Финансирование этих работ осуществляется из двух основных источников: плата потребителей за содержание и ремонт жилья и предоставленные услуги, а также дотации из городского бюджета, направляемые через службу заказчика подрядным жилищным организациям в связи с низкими тарифами для населения.
Служба заказчика может иметь различный правовой статус: учреждение или муниципальное (государственное) унитарное предприятие, частное предприятие или акционерное общество. Она может формировать собственные управленческие, контрольные и хозяйственные подразделения и выступать в форме управляющих компаний.
Расширение альтернативного городского жилищного сектора приводит к необходимости возникновения управляющих компаний, которые принимают на себя ответственность за эксплуатацию зданий, находящихся в частной или коллективной собственности. Они могут выступать в качестве альтернативных! заказчиков или привлекать к выполнению работ отдельных работников на контрактной основе и т. п. При этом частные и коллективные владельцы жилищного фонда непосредственно рассчитываются либо прямо с производителями, либо с управляющими фирмами.
Передачу функций управления жилищным фондом частным компаниям целесообразно осуществлять на праве доверительного управления собственностью (траст). В этом случае фирма выполняет текущее управление и обслуживание жилищного фонда независимо от формы собственности. Владелец фонда принимает эти услуги и выплачивает фирме вознаграждение в соответствии с договором.
Подрядные организации: ремонтно-строительные, жилищно-эксплуатационные организации, коммунальные предприятия в соответствии со своим профилем выполняют работы по содержанию и ремонту городского государственного и муниципального жилищного фонда, а также фонда других форм собственности в соответствии с договорными обязательствами.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Рис. 3 Схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях реформирования ЖКХ
1.6 Содержание плана управления муниципальным жилищным фондом
Управляющая компания, выигравшая конкурс и получившая контракт на управление муниципальным жилищным фондом, должна представить на утверждение собственнику план управления, полный перечень и содержание разделов которого может уточняться и изменяться по согласованию с собственником.
План управления включает следующие основные разделы:
1. План технического обслуживания и ремонта (производственная программа).
2. Финансовый план (бюджет).
3. План материально-технического снабжения.
4. План маркетинга.
5. План управления персоналом.
План технического обслуживания и ремонта (производственная программа) содержит сведения об объектах, нуждающихся в ремонте в соответствии с действующими нормами и правилами. Эти же сведения служат основой для подготовки лотов при проведении конкурсов по выбору подрядчиков.
Содержание договора с подрядчиком не должно отличаться от содержания конкурсного предложения, поэтому изначально следует самым серьезным образом подойти к определению объема работ по обслуживанию жилищного фонда, выставляемого на конкурс, и их ориентировочной стоимости (которая окончательно определяется по результатам конкурса).
Управляющая компания проводит предварительную работу по подготовке конкурсных документов, в результате чего определяется фактическое состояние дома, его оборудования и придомовой территории, составляются планы проведения профилактических ремонтов, работ по капремонту, перечень работ по благоустройству территории и т. д.
Чтобы работа с подрядчиками была эффективной, рекомендуется придерживаться следующих правил:
· своевременно выполнять работы, включенные в график;
· обеспечить занятость персонала на плановых работах, одновременно проявляя гибкость в случае непредвиденных и аварийных работ;
· обеспечить наличие персонала соответствующей квалификации;
· своевременно проводить профилактические работы;
· организовать мониторинг плановых работ, регистрировать сроки и стоимость выполненных работ;
· обеспечить соответствующий контроль, в том числе качества.
При организации оперативного планирования целесообразно ввести систему приоритетов выполнения заявок. Например, на первом месте всегда будут стоять аварийно-ремонтные работы, затем идут работы по заявкам жильцов, профилактические и плановые ремонтные работы. Система приоритетов может устанавливаться местной администрацией в зависимости от целей управления.
Финансовый план (бюджет) составляется управляющей компанией сроком на один год. План утверждает собственник -- местная администрация. Бюджет включает плановые доходы и расходы по содержанию объекта недвижимости. Смета расходов должна основываться на плане хозяйственной деятельности на планируемый год, а также на данных о предыдущих расходах и прогнозном уровне инфляции.
В хозяйственной практике не всегда удается добиться баланса доходов и расходов. Если планируемые расходы превышают планируемые доходы, то управляющая компания по согласованию с собственником должна снизить объемы хозяйственной деятельности на год и соответственно расходы, а также предусмотреть поступление доходов из других источников или же использовать оперативные резервные фонды.
Управление расходами. Поскольку сама управляющая компания обычно эксплуатацией не занимается, то в ее задачи входит создание эффективной системы контроля за всеми видами расчетов с подрядчиками и поставщиками, что является необходимым условием функционирования системы управления муниципальной недвижимостью, особенно в условиях бюджетного дефицита. Некоторые расходы, например, на оплату коммунальных услуг, невозможно проконтролировать непосредственно, по крайней мере до тех пор, пока отсутствуют индивидуальные приборы учета. Однако многие другие виды расходов -- на материалы, на контракты с подрядчиками и субподрядчиками, на сверхурочную работу персонала -- вполне поддаются контролю. В различных компаниях по управлению недвижимостью применяются свои методы контроля. Некоторые компании требуют согласования практически всех плановых и внеплановых расходов. В других компаниях персонал в определенных пределах может действовать по своему усмотрению, пока размер расходов остается в пределах баланса.
Управляющая компания должна определить, какие решения могут приниматься подрядчиками самостоятельно.
При согласовании расходов необходимо учитывать состояние бюджета. С этой целью следует держать под контролем следующие вопросы:
· какая часть бюджета не истрачена; по каким статьям есть неоплаченные счета и согласованные ранее расходы, по которым счета еще не поступили; предполагаются ли еще расходы по этой статье в текущем году;
· если принимается решение об осуществлении расходов, в результате чего будет превышена сумма соответствующей статьи расхода баланса, то желательно указать статьи, по которым возможна экономия средств;
· соответствует ли смете закупка товаров и услуг;
· предусмотрен ли контроль качества плановых закупок товаров и услуг до оплаты контракта.
Управление доходами. В основном эта деятельность управляющей компании сводится к своевременному и полному получению арендной или квартирной платы (плата за наем, оплата техобслуживания для собственников жилья) и других поступлений от собственников, арендаторов и пользователей жилых и нежилых помещений.
Если клиенты оплачивают услуги через банк, то управляющая компания должна своевременно получить извещение о производстве платежа, чтобы иметь точные данные о текущем состоянии счетов и вовремя отреагировать в случае непоступления платежей. Аналогично отслеживается правильное и точное оформление субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг.
Достаточно широко используются следующие стандартные процедуры финансового контроля:
· разделение обязанностей по ведению отчетности по счетам, подлежащим оплате;
· разделение функций учета денежных поступлений и других бухгалтерских операций по учету доходов;
· определение полномочий по подписанию счетов или подтверждению дебиторской задолженности;
· выверка банковских счетов;
· проведение внутреннего аудита и проверка компании.
План материально-технического снабжения. Процесс планирования и определения потребности в материально-технических ресурсах необходимо проводить одновременно с составлением годовой сметы. Объем закупок должен соответствовать программе профилактического ремонта.
Стандартная процедура управления материально-техническим снабжением предполагает выполнение следующих функций:
· оценка потребности в материально-технических ресурсах;
· составление задания;
· изучение предложений поставщиков;
· контроль.
Заключение
Система муниципального управления, как и вся система местного самоуправления, находится в современной России на стадии становления. Ее законодательная база еще пока несовершенна и во многом противоречива, не вполне устоялась терминология, опыт муниципальной практики относительно невелик.
Экономические и финансовые ресурсы местного самоуправления крайне недостаточны и не обеспечивают удовлетворения основных жизненных потребностей населения. Но особенно нуждается муниципальная власть в квалифицированных кадрах, способных эффективно управлять в рыночной среде муниципальным имуществом, финансами, муниципальными предприятиями и учреждениями, объектами городского хозяйства и социальной сферы, разрабатывать и реализовывать местные программы развития, привлекать к этой работе хозяйствующие субъекты, общественные объединения, все слои населения, умело взаимодействовать с органами государственной власти.
2. Создание управляющей компании
Исходные данные:
По договору управления 292 жилых дома
Из них:
· панельные дома -156
· кирпичные дома - 98
· деревянные дома - 38
Количество квартир - 5 108
Количество проживающих - 14 096 чел.
Общая площадь - 468,6 тыс.м2
Жилая площадь - 343,6 тыс.м2
Задание:
1. На основе исходных данных разработать структуру и принцип работы управляющей компании в сфере представления жилищно-коммунальных услуг. Рассчитать доходы и расходы по реализации проекта;
2. Ознакомиться с процессом планирования и оперативным управлением недвижимости, которое производится с точки зрения управляющей компании;
3. Разработать модель управления жилищным фондом;
2.1 Миссия и стратегия управляющей компании
Миссия управляющей компании:
1. Основной вид деятельности:
- обеспечение комфортного проживания собственников и нанимателей квартир.
- обеспечение их экологической безопасности.
2. Сегмент функционирования:
- район со сложившейся инфраструктурой проживания.
3. Основные направления деятельности:
В силу своей специфики управляющая компания осуществляет деятельность по обеспечению населения жилищно-коммунальными услугами. Главное рыночное направление, которое необходимо развивать, это расширение рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг.
Стратегия:
Стратегия предприятия должна быть направлена на усиление своих конкурентных позиций с целью захвата большей доли рынка.
1. Стратегическая цель:
Стратегической целью предприятия является стремление охватить своими услугами как можно большее количество жилищного и нежилого фонда.
2. Конкурентные преимущества:
- снижение издержек, больше чем у конкурентов и, как следствие ценовое преимущество;
- лучшее сервисное обслуживание;
- расширение доли рынка услуг;
- улучшение санитарного состояния дома и придомовой территории.
3. Перспективы:
- Захват рынка
- Расширение набора жилищно-коммунальных услуг, повышение качества их предоставления и снижения себестоимости.
4. Поиск совершенствования технологи:
- применение информационных технологий;
-расширение применения средств малой техники.
В настоящее время предприятия обслуживающие жилищный фонд и придомовую территорию работают в основном с применением большой доли ручного труда, и очень малой долей применения средств малой механизации.
5. Стратегические цели:
- создание комплексного, механизированного производства, с минимальными затратами ручного труда и расширением номенклатуры и повышения качества предоставляемых услуг, расширения ассортимента перерабатываемых отходов, повышением качества реализуемого сырья.
6. Повышение квалификации персонала:
- изучение передового опыта на аналогичных предприятиях России и за рубежом;
- информацией о технических новинках, касающихся предоставления жилищно-коммунальных услуг, сепарации и переработки отходов.
7. Заинтересованные группы:
Основными заинтересованными группами в работе предприятия являются его учредители, жители обслуживаемой территории, администрация района, в котором оно действует, экологические организации. Выполнение их требований и ожиданий является приоритетной задачей менеджмента фирмы.
8. Новая техника:
Основными направлениями в развитии технологической базы предприятия являются совершенствование существующих технологических процессов, внедрение информационных технологий.
9. Финансирование:
Финансирование своей текущей деятельности Управляющая компания осуществляет за счет внесения жителями платы за управление жилищным фондом, его эксплуатацию, найм, оказание посреднических услуг поставщикам коммунальных услуг, за счет собственных финансовых средств, полученных от клиентов за оказание услуг по вывозу ТБО и КГМ и от производственных предприятий за продажу им вторичного сырья и продуктов их переработки.
Так как муниципальное хозяйство во всем мире убыточно и дотируется из бюджета, то одним из источников финансирования предприятия остаются бюджетные дотации (на капитальный ремонт и содержание объектов внешнего благоустройства, на капитальный ремонт жилищного фонда, на уборку улиц и магистралей, на содержание зеленых объектов).
10. Организационная структура:
С ростом объемов предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и расширением объема реализации переработанных отходов, организационная структура предприятия должна претерпевать постоянные изменения, адаптируясь под складывающиеся производственные отношения.
11. Социальная ответственность:
Управляющая компания ставит перед собой задачу: обеспечивая комфортное проживание, оказывая жилищно-коммунальные услуги, решая экологические проблемы (загрязнение окружающей среды бытовыми отходами), не применять экологически вредные процессы в производстве, не загрязнять водоемы и почву вредными стоками.
2.2 Дерево целей
2.3 Название и организационно-правовая форма управляющей компании. Сравнение организационно-правовых форм (ЗАО, ОАО и т.д.)
Таблица сравнительных характеристик различных форм собственности
|
Форма |
Участники |
Ответственность |
Учредит. Документы |
Количество участников |
Капитал, имущество |
Примечания |
|
|
Полное товарищество |
ИП и коммерческие организации. Участники называются “полными товарищами” |
Участники солидарно осуществляют субсидиарную ответственность своим имуществом |
Учредительный договор |
Несколько участников, если остается 1, то должно быть ликвидировано или преобразовано в иную форму |
Каждый участник вносит свой вклад в так называемый “складочный капитал”. Размер капитала законом не регламентируется |
Практически не используется |
|
|
Товарищество на вере (или - коммандитное товарищество) |
2 вида участников - полные товарищи и вкладчики (коммандитисты). Полными товарищами могут быть ИП и коммерческие организации. Вкладчиками могут быть граждане и любые юр. лица |
Полные товарищи солидарно осуществляют субсидиарную ответственность своим имуществом. Вкладчики вносят вклад и не несут ответственности по долгам товарищества, а рискуют только своим вкладом |
- “- |
Если вкладчиков не остается, то коммандитное товарищество должно ликвидироваться или может быть преобразовано в полное товарищество |
- “- |
В остальном коммандитное товарищество аналогично полному товариществу |
|
|
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) |
Граждане и любые юр. лица |
Участники не отвечают по обязательствам ООО своим имуществом и несут риск в размере внесенных ими вкладов |
Учредитель-ный договор, устав. Если один участник, то только устав |
1 или несколько участников, но не более 50, если участников больше, то должно быть ликвидировано или преобразовано в ОАО или производственный кооператив |
Каждый участник вносит свой вклад в уставный капитал. Уставный капитал не может быть меньше 100 МРОТ, т.е. 10 тыс.рублей |
Если в учредительных документах оказались расхождения, то судебной практикой признается приоритет устава |
|
|
Общество с дополнительной ответственностью (ОДО) |
- “- |
Участники ОДО солидарно несут субсидиарную ответственность своим имуществом в кратном размере к стоимости их вкладов |
- “- |
- “- |
- “- |
В остальном ОДО аналогично ООО |
|
|
Закрытое акционерное общество (ЗАО) |
Граждане и любые юр. лица. Участники называются акционерами |
Участники не отвечают по обязательствам ЗАО своим имуществом и несут риск убытков в размере стоимости принадлежащих им акций |
Устав |
1 или несколько участников, но не более 50, если участников больше, то должно быть ликвидировано или преобразовано в ОАО |
Каждый участник покупает акции, тем самым формируя уставный капитал. Уставный капитал не может быть меньше 100 МРОТ, т.е. 10 тыс. рублей |
В ЗАО акции распределяются только среди заранее строго определенного (закрытого) круга лиц (например, только среди его участников). Если участник (учредитель) один, то это должно быть отражено в уставе (п.6 ст.98 ГК РФ) |
|
|
Открытое акционерное общество (ОАО) |
- “- |
- “- |
- “- |
Любое количество участников |
Каждый участник покупает акции, тем самым формируя уставный капитал. Уставный капитал не может быть меньше 1000 МРОТ, т.е. 100 тыс. рублей |
В ОАО акции могут продаваться любым лицам, на них может объявляться подписка и они могут поступать в свободную продажу. Если участник (учредитель) один, то это должно быть отражено в уставе (п.6 ст.98 ГК РФ) |
|
|
Производственный кооператив |
Граждане. Однако законом и уставом может быть предусмотрено участие юр. лиц |
Члены кооператива несут субсидиарную ответственность своим имуществом, размер и порядок ответственности должен быть обязательно установлен в уставе |
Устав |
не менее 3-х |
Каждый участник вносит свой вклад в уставный капитал. Уставный капитал не может быть меньше 100 МРОТ, т.е. 10 тыс.рублей |
- |
Открытое акционерное общество «Очаг». Во главе предприятия собрание акционеров. Во главе компании генеральный директор. В подчинении генерального директора находятся все отделы компании. Учредителями компании являются те, кто имеет долю в уставном капитале. Такое общество вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции и осуществлять их свободную продажу с учётом требований Федерального закона «Об акционерных обществах» и иных правовых актов Российской Федерации. Открытое общество вправе проводить закрытую подписку на выпускаемые им акции, за исключением случаев, когда возможность проведения закрытой подписки ограничена уставом общества или требованиями правовых актов Российской Федерации. Число акционеров открытого общества не ограничено.
Характеристика Открытого Акционерного Общества:
· учредительным документом ОАО является Устав;
· минимально допустимый размер уставного капитала открытого акционерного общества установлен законодательством в размере 100 000 рублей, верхний предел не ограничен;
· высшим органом управления в открытом акционерном обществе является общее собрание акционеров, которое решает важнейшие деятельности общества, в том числе избирает постоянно действующий наблюдательный орган общества - Совет директоров и исполнительный орган;
· исполнительный орган открытого акционерного общества руководит его текущей деятельностью, решая вопросы не отнесенные к исключительной компетенции общего собрания;
· исполнительный орган открытого акционерного общества как правило бывает единоличным (директор, генеральный директор), но законом допускается так же и коллегиальный исполнительный орган (дирекция, правление);
· акции и облигации открытого акционерного общества могут поступать в свободное обращение на организованном рынке ценных бумаг.
2.4 Устав организации
Устав
Открытого Акционерного Общества «Очаг»
1. Общие положения
1.1. Открытое акционерное общество "Очаг" (далее - Общество) создано в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об акционерных обществах», иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
1.2. Полное наименование Общества: открытое акционерное общество "Очаг". Сокращенное наименование Общества: ОАО "Очаг".
1.3. Местом нахождения Общества является город Иркутск, улица Мира, 18.
1.4. В своей деятельности Общество руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, указами и распоряжениями Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации, законами Иркутской области, правовыми актами органов местного самоуправления, настоящим Уставом.
1.5. Общество создано на неограниченный срок деятельности.
2. Юридический статус общества и его структурных подразделений
2.1. Общество является юридическим лицом и имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на самостоятельном балансе, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
2.2. Общество является коммерческой организацией и считается созданным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации в установленном действующим законодательством РФ порядке.
2.3. Общество имеет гражданские права и несет обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных федеральными законами.
2.4. Общество несет ответственность по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, на которое в соответствии с законодательством РФ может быть обращено взыскание.
2.5. Акционеры не отвечают по обязательствам Общества и несут риск убытков, связанных с его деятельностью, в пределах стоимости принадлежащих им акций. Акционеры, не полностью оплатившие акции, несут солидарную ответственность по обязательствам Общества в пределах неоплаченной части стоимости принадлежащих им акций. Общество не отвечает по обязательствам своих акционеров.
2.6. Общество вправе на добровольных началах объединиться в союзы, ассоциации, межотраслевые, региональные и другие объединения на условиях, не противоречащих действующему законодательству РФ.
2.7. Общество может создавать филиалы и открывать представительства на территории Российской Федерации с соблюдением требований действующего законодательства РФ, а за пределами территории Российской Федерации в соответствии с законодательством иностранного государства по месту нахождения, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации.
3. Цели создания и предмет деятельности общества
3.1. Основной целью создания Общества является организация электро-, тепло-, газо-, водоснабжения населения, водоотведения, сбора, вывоза бытовых отходов и получение прибыли.
3.2. Предметом деятельности Общества является:
· Обеспечение работоспособности электрических сетей;
· Обеспечение работоспособности тепловых сетей;
· Техническое обслуживание канализационных систем;
· Управление эксплуатацией жилого фонда;
· Оказание жилищно-коммунальных услуг;
· Распределение газообразного топлива;
· Производство санитарно-технических работ;
· Устройство покрытий зданий и сооружений;
· Монтаж инженерного оборудования зданий и сооружений и прочего инженерного оборудования;
· Производство изоляционных и сантехнических работ;
· Производство отделочных работ;
· Сбор мусора, бытовых отходов;
· Уборка территории;
· Предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом.
3.3. Вмешательство в хозяйственную и иную деятельность Общества со стороны государственных и иных организаций не допускается.
4. Уставный капитал общества
4.1.Уставный капитал Общества составляется из номинальной стоимости акций Общества, приобретенных акционерами (размещенные акции).
4.2.Уставный капитал Общества составляет 2 700 000 (два миллиона семьсот тысяч) рублей.
4.3.Обществом размещены обыкновенные именные бездокументарные акции одинаковой номинальной стоимостью 100 рублей каждая в количестве 27 000 штук на общую сумму 2 700 000 рублей.
4.4.Уставный капитал Общества может быть:
· увеличен путем увеличения номинальной стоимости акций или размещения дополнительных акций;
· уменьшен путем уменьшения номинальной стоимости акций или сокращения их общего количества, в том числе путем приобретения и погашения части размещенных акций Общества в соответствии с настоящим Уставом.
4.5.Не допускается увеличение уставного капитала Общества для покрытия понесенных Обществом убытков или оплаты просроченной кредиторской задолженности.
4.6.Не допускается уменьшение уставного капитала Общества, если в результате этого уменьшения размер уставного капитала Общества станет меньше минимального размера уставного капитала, определенного в соответствии с Федеральным законом «Об акционерных обществах» на дату предоставления документов для государственной регистрации соответствующих изменений в настоящем Уставе.
Подобные документы
Характеристика комитета ЖКХЭ г. Владикавказа. Описание организационной структуры комитета. Штатная численность, смета доходов и расходов. Роль органов местного самоуправления в формировании эффективной системы управления муниципальным жилищным фондом.
отчет по практике [294,6 K], добавлен 15.03.2014Жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Анализ способов управления многоквартирными домами. Рассмотрение особенностей регулирования жилищных правоотношений в сфере управления жилищным фондом.
дипломная работа [146,1 K], добавлен 08.03.2013Правовые основы управления жилищным фондом. Статус и уставный капитал, ведение документации, общее положение, цели и виды деятельности, организационная структура управления предприятием, предоставление услуг и сроки выполнения заявок населения.
отчет по практике [31,6 K], добавлен 12.03.2012Понятие нежилого помещения, значение управления муниципальным нежилым фондом. Формы передачи прав на муниципальные нежилые помещения: передача в аренду и в безвозмездное пользование, продажа. Управление муниципальным нежилым фондом г. Кандалакша.
курсовая работа [44,9 K], добавлен 06.08.2013Исторические аспекты образования Управления государственного имущества, его функции и задачи в субъектах РФ. Характеристика Фонда имущества Амурской области. Обеспечение приватизации и управление жилищным фондом. Пути совершенствования правовых норм.
магистерская работа [118,3 K], добавлен 20.02.2010Сущность и состав муниципального жилищного фонда, основания его формирования. Права и обязанности собственника жилого помещения собственника и членов его семьи. Особенности сдачи в наем. Выселение из помещения лиц–бывших членов семьи собственника.
реферат [16,1 K], добавлен 06.12.2011Сущность и задачи управления государственным имуществом в субъектах Российской Федерации. Характеристика ГУ "Фонд имущества Амурской области". Обеспечение приватизации и предпродажной подготовки объектов. Управление жилищным фондом Амурской области.
дипломная работа [98,6 K], добавлен 09.03.2010Конституции и законодательство субъектов РФ о местном самоуправлении. Распоряжение муниципальным жилищным фондом и объектами жилищно-коммунального хозяйства. Характеристика устава как акта местного нормотворчества. Порядок переоборудования помещений.
реферат [19,9 K], добавлен 10.02.2013Понятие и состав земельного фонда, принципы и нормативно-законодательное обоснование его государственного регулирования. Управление земельным фондом как исполнительно-распорядительная деятельность органов государственной власти и местного самоуправления.
реферат [28,4 K], добавлен 23.09.2014Основные функции и содержание государственного управления земельным фондом Российской Федерации. Анализ гарантий, предоставленных законом собственникам земли при изъятии у них земельных участков. Возмещение вреда, причиненного земельными правонарушениями.
контрольная работа [31,4 K], добавлен 25.11.2014
