Эффективное управление жилищным фондом

Закон о приватизации предусматривает принцип добровольности, т.е. граждане вольны по своему усмотрению решать, использовать ли предоставленное им право или нет. Следовательно, некоторая часть граждан будет решать, приватизировать или нет занимаемое жилье, либо предпочтет пользоваться жилищем не на праве собственности, а по договору найма жилого помещения.

Основные начала приватизации жилья, как и любые принципы одного явления, нельзя рассматривать в отрыве друг от друга, поскольку они взаимно дополняют и развивают один другой, воплощаясь в тексте законодательных норм, регулируют отношения, связанные с приватизацией жилищного фонда.

Из анализа норм Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" можно выделить три важнейших принципа приватизации жилья:

v добровольность осуществления гражданами приватизации (ст. 1);

v бесплатность приобретения занимаемого жилого помещения (ст. 1);

v одноразовость осуществления приватизации (ст. 11).

При этом если первый принцип (добровольность) вытекает из основных начал гражданского законодательства: "Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора" (п. 2 ст. 1 ГК РФ), то два других (бесплатность и одноразовость) характеризуют некоторые черты современной жилищной политики России, выраженной кроме прочих нормативных актов в Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Главным принципом приватизации жилья является принцип добровольности. В ст. 1 названного выше Закона прямо указывается "передача в собственность граждан на добровольной основе", т.е. граждане сами принимают решение, приватизировать занимаемое жилье или нет, и в случае положительного решения вопроса о том, кто из членов семьи будет участвовать в осуществлении приватизации, а кто нет (конечно же в порядке и на условиях Закона). Никто не вправе принудить нанимателей и членов их семей приватизировать занимаемое жилье. Более того, если хотя бы один член семьи откажется участвовать в процессе приватизации, остальные члены семьи не имеют права приватизировать занимаемое жилое помещение.

Среди принципов приватизации жилищного фонда особое значение имеет принцип одноразовости бесплатного приобретения занимаемого жилого помещения. Вместе с тем в отличие от принципа добровольности этот принцип, думается, не является безусловным. Например, в ситуации, когда гражданин, стоящий в очереди на улучшение жилищных условий, приватизировал занимаемую квартиру, государственная, муниципальная организация или орган местного самоуправления, очередником которых является гражданин, вправе обусловить предоставление квартиры выкупом или безвозмездной передачей ранее занимаемой квартиры. В результате такого отчуждения у гражданина, надо полагать, должно вновь возникать право на бесплатную приватизацию жилья. Как правило, этот вопрос на практике так и решается. Однако законодательного решения подобных ситуаций до сих пор нет.

Теоретические исследования и развитие гражданского законодательства в направлении комплексной защиты прав и законных интересов несовершеннолетних граждан привели к необходимости установления в этих целях изъятия из принципа одноразовости. Федеральным законом от 11 августа 1994 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <1> введена норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов после достижения ими совершеннолетия.

Заслуживает внимания и осмысления вопрос о передаче жилых помещений в собственность не всех, а только некоторых проживающих в них лиц. Рассматривая такую ситуацию, Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 24 августа 1993 г. N 8 указал на то, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения. Это обосновывается тем, что в данном случае право на одноразовую приватизацию не было реализовано при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами - членами семьи. Следует добавить, что в случае приобретения жилья одним из супругов жилище не попадает в общее имущество супругов, поскольку имущество, приобретаемое одним из супругов безвозмездно, является его единоличной собственностью.

До внесения изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" приватизация жилья осуществлялась комбинированным способом, т.е. на возмездных и безвозмездных началах. Часть жилого помещения передавалась гражданину бесплатно, а другая часть - за плату. Закон устанавливал, что размер бесплатно передаваемого жилья должен составлять не менее 18 квадратных метров общей площади на одного человека и дополнительно 9 квадратных метров на семью с учетом потребительских качеств жилья. Увеличивать этот норматив могли только органы государственной власти субъектов Российской Федерации.

Нельзя не отметить тот факт, что действовавший норматив служил определенным ограничителем, который, с одной стороны, отчасти обеспечивал соблюдение социальной справедливости в процессе приватизации жилищного фонда, а с другой - экономически заинтересовывал часть граждан отказаться от чрезмерно больших квартир, что в то время позволяло надеяться на некоторый "выброс" на рынок жилья дополнительной жилой площади.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством.

Для того, чтобы договор был действительным, требуется соблюдение ряда условий:

Во-первых, необходимо, чтобы содержание договора не противоречило закону. Недопустимы, в частности сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).

Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.

В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю (государственной или муниципальной организации) это жилье принадлежало:

ь государственным и муниципальным предприятиям - на праве хозяйственного ведения;

ь государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям - на праве оперативного управления.

Правомерное владение, пользование и распоряжение жилищем подтверждается правоустанавливающим документом.

В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника договора соответствовало его действительной воле, т.е. понимание сделки должно быть правильным, а ее совершение - добровольным.

В-пятых, необходимо письменное оформление договора о приватизации.

В-шестых, обязательна государственная регистрация по месту расположения квартиры.

Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации заключается в простой письменной форме. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрация имеет правообразующее значение.

Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения жилого помещения. При отступлении указанных условий договор приватизации жилого помещения считается недействительным. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими жилыми помещениями по своему усмотрению, они вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону.

Период приватизации жилищного фонда в Российской Федерации продолжается уже более 18 лет, и процесс приема заявлений в государственные или муниципальные органы о приватизации жилых помещений должен был завершается в 24 часа 00 минут 28 февраля 2010 г. Но группа депутатов Госдумы из фракции "Единая Россия" внесла поправки в Жилищный кодекс, предполагающие продление сроков бесплатной приватизации и деприватизации жилья с 1 марта 2010 года до 1 марта 2013 года. Законодательная инициатива одобрена правительством РФ и поддержана президентом.

Авторы законопроекта отмечают, что изменения в Жилищный кодекс связаны с тем, что большое количество граждан не успеют приватизировать квартиры из-за больших очередей в пункты приема документов.

Принятие поправок поддерживает и думская оппозиция. В тоже время представители местных властей отмечают, что бесконечная приватизация тормозит реализацию программ по строительству социального жилья. Муниципалитетам просто невыгодно возводить жилье, которые сразу же оформляется в собственность и может быть продано.

Безусловно, именно приватизация позволила сформировать рынок жилых помещений.

Согласно Жилищному кодексу бесплатная приватизация социального жилья, начавшаяся в 1991 году, должна была закончиться 1 января 2007 года. Позднее сроки приватизации были продлены сначала до 1 января 2010 года, затем - до 1 марта 2010 года. После марта 2010 года получить в собственность квартиру, в которой гражданин проживал по соцнайму, можно было бы лишь выкупив, ее у муниципалитета по рыночной цене.

К плюсам приватизации жилья эксперты относят то, что квартира становиться собственностью, которой человек может распоряжаться по своему усмотрению: продать, подарить, завещать. К минусам оформления жилья в собственность можно отнести то, что государство планирует ввести новый налог на недвижимость, и для приватизированных квартир он будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости жилья. Кроме того, собственнику придется из своих средств оплачивать капитальный ремонт дома.

На сегодняшний день основная часть жилищного фонда находится в частной собственности, а это более 70 % жилья. И конечно же важно, что прекращение приватизации жилищного фонда происходит не в одночасье, не с момента публикации в официальном источнике - гражданам предлагается период времени (более четырех лет) для того, чтобы принять важное решение: приватизировать жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, или остаться проживать в качестве нанимателя.

В то же время Министерство регионального развития выступает за создание специализированной инспекции по надзору в сфере жилого фонда в виде отдельной структуры или департамента в рамках Минрегионразвития. Кроме того, министерство считает необходимым сократить объем финансовой помощи, предоставляемой субъектами и муниципальными образованиями, и направлять ее исключительно на инвестиционные проекты, реализуемые в сфере ЖКХ. В 2005 г объем такой помощи составил 108 млрд. руб. В этой связи Минрегионразвития считает необходимым направлять это финансирование прежде всего туда, где созданы товарищества собственников жилья. Основной проблемой, по мнению министра, является то, что на сегодняшний день не удалось обеспечить надлежащий уровень разгосударствления этого сектора, в результате чего страдает его эффективность и конкурентоспособность. Кроме того, отсутствие долгосрочной политики в сфере регулирования тарифов определяет низкую инвестиционную привлекательность этого сектора. Объем кредиторской задолженности в сфере ЖКХ достиг 325 млрд. руб.

Достаточно сложно идет процесс создания товариществ собственников жилья. На сегодняшний день их доля составляет 5,9 процентов в общем объеме жилых домов. Муниципалитеты по-прежнему управляют частным жилым фондом как муниципальным. В этой связи министр предложил снизить необходимый уровень кворума при повторном собрании жильцов с целью создания товарищества собственников жилья до уровня менее 50 процентов. Необходимо принятие поправок в налоговое законодательство с тем, чтобы освободить ТСЖ от уплаты налога на землю, по крайней мере на срок в 3 года на период развития товарищества, так же необходимо освободить эти товарищества от налога на прибыль со сборов, которые взимаются на осуществление капитального ремонта.

9. Сравнительные характеристики организаций по управлению недвижимостью