Рента и пожизненное содержание с иждивением

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рента и пожизненное содержание с иждивением

Понятие договора

рента пожизненный иждивение имущество

Ренту в экономическом смысле можно назвать особой формой отношений собственности. Они, в свою очередь, характеризуются присвоенностью материальных благ определенными лицами или принадлежностью материальных благ (вещей). Рентным отношениям присуще и второе состояние собственности - динамическое, более того, следует отметить, что выделение рентных отношений является целесообразным именно с точки зрения этого состояния.

Динамизм собственности явление многоплановое, он может характеризовать коренное изменение принадлежности имущества (вещей), либо обуславливать допущение принадлежности имущества и другим лицам на ряду с основным собственником. В зависимости от этого строятся и группируются обязательственные договорные правоотношения. Нельзя не признать, что именно обязательственное право опосредует перемещения собственности в экономическом смысле (право собственности и иных вещных прав в смысле юридическом).

И. Грешников приводит устоявшееся понятие ренты: "Рента в широком смысле слова (в его экономическом значении) - это вид дохода, который получается в силу каких-либо преимуществ или благоприятных условий. Например, в земледелии доход извлекают в результате использования плодородия, выгодного месторасположения обрабатываемых участков земли. Причем землевладелец может получать рентный доход постоянно, пока будет сохраняться плодородие или выгодное расположение участка, отданного под выплату ренты. Для владельцев недвижимости, предприятий условием получения рентного дохода могут являться свойства объекта недвижимости и предприятий.

Нормы универсального характера, регулирующие рентные отношения, впервые появились в законодательстве Республики Казахстан только с принятием Особенной части Гражданского кодекса. Договору ренты посвящены статьи 517 - 139 Гражданского кодекса Республики Казахстан. Кроме норм, регулирующих общие положения, ими предусматривается регулирование отношений постоянной ренты, пожизненного содержания с иждивением. Прежним законодательством регламентировался лишь договор купли - продажи жилого дома с иждивением.

По договору ренты одна сторона (получатели, ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты один из договоров, направленных на отчуждение имущества. Имущество переходит в собственность плательщика ренты и одновременно к нему переходит риск случайной гибели имущества и бремя его содержания. Таким образом, можно сказать, что в содержании договора ренты есть общее с иными договорами, направленными на передачу прав собственности, то есть куплей - продажей (меной), дарением. Особенностью договора ренты является то, что имущество может продаваться за плату и без его оплаты. В соответствии со статьей 519 ГК РК в этих случаях применяются либо нормы о договоре купли - продажи (глава 25 ГК РК), либо о договоре дарения (глава 27 ГК РК), если иное не установлено нормами, непосредственно касающимися ренты, и не противоречит существу данного договора.

На наш взгляд, одной из существенных особенностей ренты будет являться то, что в отличие от покупателя по договору купли - продажи плательщик ренты не будет пользоваться в полном объеме правами по заявлению претензий к прежнему собственнику имущества по поводу его недостатков. Существо договора ренты требует крайне осторожного и дифференцированного применения норм, установленных законодательством для отношений купли - продажи. Наличие существенных обременении в отношении предмета ренты в момент его передачи плательщику ренты также недопустимо. Это будет препятствовать исполнению договора. Причем в отличие от договора купли - продажи у получателя имеется свой собственный интерес в том, чтобы имущество поступало к плательщику ренты необремененным. В свою очередь это окажет значимое влияние на права и обязанности сторон, если обременения все-таки имелись. Есть и другие отличия, в частности от договора дарения. Проблема в том, что законодательно такие вопросы не урегулированы, поэтому трактовка обозначенных нами позиций может быть самая различная.

Договор ренты лишь частично охватывает содержание экономических рентных отношений. Причем нормы Гражданского кодекса опровергают привычные представления о рантье -собственнике, поскольку вещное право - право собственности переходит к плательщику ренты. Лишь при определенных условиях возникает обязательственное право требовать возврата имущества.

Оно возникнет при безвозмездном отчуждении под выплату пожизненной ренты квартиры, жилого дома или иного имущества и существенном нарушении условий ренты плательщиком ренты (ГК РК СТ. 533, П. 2). На этот счет можно возразить, что собственником в экономическом смысле все равно остается прежний собственник. Однако, на наш взгляд, юридическое оформление права собственности на другое лицо все равно разрушает данный постулат, поскольку, чтобы оно согласилось взять на себя обременения собственности, нужны всякие причины - одной из них, видимо, является то, что и новый собственник по-своему становится рантье, который в то же время вынужден делить ренту с прежним собственником.

Экономические рентные отношения с таким же успехом могут опосредоваться и договором имущественного найма (аренды). Более лучшие качественные характеристики имущества или иные его особенности, например место расположения здания, позволяют получить более высокий доход без дополнительных затрат. Однако, если учитывать подход законодателя к договору ренты как к разновидности договора, регулирующего отношения не в сфере предпринимательской деятельности (ГК РК ст. 523, п.1, ст. 530, п.1), это утверждение будет не совсем точным. Если же вести речь о разовых договорах аренды, будет утрачен признак постоянного извлечения доходов получателем ренты, хотя с учетом того, что новым законодательством практически сняты ограничения по сроку имущественного найма (аренды), это различие договоров ренты и имущественного найма оказывается достаточно зыбким.

Необходимо подчеркнуть, в чем состоит отличие правового положения получателя ренты от правового положения субъекта - предпринимателя, сдающего, например, имущество внаем, или осуществляющего иную деятельность. Во-первых, отсутствует предпринимательский риск, хотя при этом будет иметь место свои специфические риски получателя ренты. Во-вторых, отпадают законодательные требования по учетной регистрации предпринимателя. Как отмечает Б.В. Покровский: "Рентные отношения в экономическом смысле юридически опосредуютсся по Гражданскому кодексу не только с помощью рентных обязательств, но и с помощью других видов обязательств ...Рентные отношения в экономическом смысле могут быть связаны или не связаны с предпринимательской деятельностью получателей ренты, а по обязательству ренты, как оно сформулировано в проекте Особенной части Гражданского кодекса, получателем ренты не может быть коммерческая организация. Стороной рентного обязательства не может быть и гражданин в качестве предпринимателя". Это высказывание остается верным применительно и к действующей редакции Гражданского кодекса Республики Казахстан.

Таким образом, договор рента является одной из современных юридических форм распоряжения имуществом, использование которой дает возможность в раде случаев получать стабильный и достаточно высокий доход, не претерпевая неудобств, связанных с предпринимательской деятельностью, речь при этом может вестись о передаче имущества по договору ренты в достаточно больших объемах. Не отрицается и сугубо личное применениедоговора ренты.

В принципе, если у имущества есть особые свойства, то это позволит его собственнику без лишних проблем реализовать такое имущество и путем заключения договора купли - продажи. В продажной цене можно приблизительно суммировать тот объем рентных платежей, который он реально рассчитывает получить в целом. Таким образом, собственник сможет извлечь доход пусть и на разовой основе, но зато без особого риска.

Учитывая современное гражданское законодательство Республики Казахстан, следует четко отграничивать юридические формы рентных отношений и заемных отношений (в случаях когда их предметом являются деньги). Такое высказывание обусловлено тем, что некоторые практикующие юристы затушевывают, сознательно или несознательно, различие между ними. Неучет этого различия может привести к искажению воли законодателя, дестабилизации финансовой системы нашего государства, нарушениям в сфере публичных интересов.

В целом закономерна постановка вопроса, о том имеются ли в рентном договоре самостоятельные элементы, выделение которых продиктована необходимостью. Новизна института договора ренты требует этого. Очевидно, что исследований посвященных этой проблеме, крайне недостаточно. В то же время договор ренты, по нашему мнению, это один из гражданско-правовых договоров, в ходе заключения и особенно исполнения которых возникнет наибольшее число спорных вопросов.

В качестве специфических признаков договора ренты А.П. Сергеев выделяет то, что он приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, не свойственных другим договорным обязательствам. Это выражается в том, что отношения, возникающие из договора ренты, носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением и доверительный характер. Одним из основных отличий рентного договора называется то, что ему, как никакому другому договору, присуща рискованность (алеаторность). Выше отмечалось, что риск по договору ренты и предпринимательский риск не совпадающие понятия, однако степень их различий требует специального исследования.

По договору ренты риск в основном заключается, как справедливо отмечает А. П. Сергеев, именно в том, " что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчуждаемого под выплату ренты имущества". Причем считается, что, заключая договор, стороны осознают данный риск и с ним соглашаются.

На наш взгляд, речь следует вести не только об осознании риска, а также презумпции того, что при заключении рентного договора стороны представляют заранее соразмерность стоимости имущества и причитающихся по договору рентных платежей, причем ее нельзя отождествлять с эквивалентным обменом, опосредуемым договорами купли -продажи, мены. Отсюда вытекают и представления о цели договора ренты. Цель сделки - это предвосхищение в сознании результата, на достижение которого направлены действия .

Цель сделки, в том случае когда она является двухсторонней, это бинарное понятие. По договору ренты для плательщика ренты основным необходимым, требуемым результатом является получение возмездно или безвозмездно в собственность такого имущества, которое способно приносить рентный договор и практически во всех случаях вследствие этого обладать значительной стоимостью.

При этом он будет стремиться избежать уплаты чрезмерной ренты в пользу прежнего собственника. Данный результат можно обозначить как негативную цель плательщика ренты. Получатель же ренты нацелен на получение незаниженных рентных платежей.

Договор ренты относится к числу тех немногих договоров, которым в современном гражданском праве придан реальный характер. Для того, чтобы возникли права и обязанности сторон, в которых концентрируется основное содержание договора ренты, необходима передача имущества плательщику ренты.

Договор ренты односторонний договор. После передачи имущества, по общему правилу, получатель ренты не несет никаких обязанностей. Плательщик ренты обладает, пожалуй, единственным правом - с соблюдением требуемых условий выкупить ренту, однако оно не относится к числу основных. Как отмечалось выше, применение к рентным отношениям норм о договоре купли - продажи и дарения может обусловить определенный расклад прав и обязанностей сторон, но возможность этого существенно ограничивается повышенной степенью риска по договору ренты для плательщика ренты.

За исключением договора ренты и завещания, нормами особенной части не регулируются сделки, по которым установлено требование по нотариальной форме их совершения. Если под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, то помимо нотариального удостоверения, договор ренты требует и государственной регистрации. Такие требования обусловлены характеристиками рентных отношений, которые нами были рассмотрены выше. Могут возникнуть споры относительно действительной воли сторон. К примеру, может оказаться, что так называемый плательщик ренты просто-напросто предлагал оплачивать стоимость имущества в рассрочку. В функции нотариуса входит выявление истинных намерений сторон, разъяснение сторонам смысла и значения представленного им проекта (ст. 53 Закон Республики Казахстан «О нотариате»), с учетом сложности юридической конструкции рентного договора это не маловажно для договаривающихся.

Стороны не могут проигнорировать законодательное установление, касающееся того, что рента обременяет право на земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под выплату ренты. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Данное законодательное решение оптимально учитывает интересы и получателя ренты и плательщика ренты. Не исключено, что в последствии, пользуясь предусмотренными договорами механизмом ренты (п. 2, ст. 533 ГК РК), получатель ренты захочет вернуть имущество, представляющее в некоторых случаях немалую ценность. Если же распространить действие статьи 520 об обременение рентой и на движимое имущество, то этим необоснованно сузятся правомочия плательщика ренты. При отчуждении движимого имущества отношения сохранятся в рамках сторон рентного отношения. Хочется также отметить, что, несмотря на так называемый признак следования обременения рентой, оно не носит вещно-правового характера, за исключением пожизненного содержания и иждивения.

Передача недвижимого имущества не освобождает полностью плательщика ренты от обязательств. Он несет субсидиарную ответственность вместе с новым плательщиком ренты, если законодательством или договором не предусмотрена их солидарная ответственность.

Обязательный характер носит норма, предусматривающая обеспечение выплаты ренты. В соответствии с п.1, ст. 521 ГК РК, при передаче под выплату ренты права на земельный участок или другое недвижимое имущество получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Наряду с залогом возможно иное обеспечение выплаты ренты, хотя, конечно, практически в этом нет особой необходимости.

При передаче под выплату ренты движимого имущества закон не определяет непосредственно вид обеспечения исполнения обязательства, хотя в данном случае оптимальным будет залог в обеспечение выплаты ренты другого или того же имущества. Обязанность предоставить обеспечение выплаты ренты является альтернативной. Плательщик ренты взамен обеспечения может застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Право выбора за плательщиком ренты, это общее правило исполнения альтернативного обязательства (ст. 285 ГК РК).

За неисполнение рентного обязательства предусмотрена ответственность. В гражданском праве нормы, предусматривающие ответственность, всегда носят императивный характер, соглашение об отказе от применения ответственности недействительно (п. 2, ст. 8 ГК РК). В договоре ренты нет норм об ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение, за исключением нормы статьи 522 ГК РК. То есть, на него распространяются общее положение об ответственности в гражданском праве (за неисполнение договорных обязательств).

Плательщик, просрочивший выплату ренты, согласно ст. 522 ГК РК уплачивает неустойку, которая взыскивается в соответствии со статьей 353 ГК РК. На наш взгляд, по смыслу ст. 522 ГК РК, стороны могут изменить размер взыскиваемой неустойки вплоть до полного отказа от нее. В целом в ведении указанной нормы нет целесообразности, поскольку взыскивать ее можно было бы исходя непосредственно из норм статьи 353 ГК РК. Некоторая специфика обозначивается для тех случаев, когда рента представляет собой не денежные выплаты, а какое-то натуральное содержание. В данном случае неустойка должна взыскиваться в соответствии с денежной оценкой предоставляемого содержания.

За исключением перечисленного на рентные отношения в полной мере распространяется действие диспозитивного регулирования в гражданском праве. Все, что касается содержания договора и не нарушает прав одной из сторон договора, третьих лиц, общественных интересов и императивных норм, может быть установлено сторонами произвольно. Однако сущность договора составляет то, что рента никогда не определяется конкретными временными рамками. Поэтому стороны не могут оговорить срок выплаты ренты и т. д.

Виды договоров ренты. Законодательство Республики Казахстан предусматривает при разновидности договора ренты: 1) договор постоянной ренты; 2) договор пожизненной ренты; 3) договор пожизненного содержания с иждивением. Нормы общего характера, рассмотренные нами, распространяются на все эти разновидности. В каждой из них имеются отличия в форме

предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, в том, как случайная гибель или порча имущества влияет на рентные отношения и др.

Основания классификации договоров ренты этим не ограничиваются. Договоры постоянной ренты и пожизненной ренты делятся в зависимости от того, за плату или без оплаты передается имущество плательщику ренты, а также от того недвижимое или движимое имущество подлежит передаче.

Договор пожизненного содержания с иждивением среди этих двух разновидностей отличается большей степенью специфичности, кроме того, в нем отчетливо выделяется такая черта, как фидуциарность (доверительность), причем она в некоторых случаях может выходить за рамки гражданского права, основываясь на положениях семейного права.

Договор постоянной ренты

Элементы договора. Сторонами договора постоянной ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации. Граждане могут выступать в рентных отношениях получателями постоянной ренты в трех случаях: а) они сами являлись собственниками имущества, и оно было отчуждено под ренту; б) получатель постоянной ренты является правопреемником в порядке наследования; в) постоянная рента установлена в пользу гражданина другим лицом, то есть совершен договор в пользу третьего лица. Регистрация граждан в качестве предпринимателя не будет служить препятствием для получения постоянных рентных платежей, поскольку в таких случаях гражданин вступает в правоотношения, основываясь на общем объеме принадлежащей ему гражданской правоспособности.

Получателями постоянной ренты могут быть также некоммерческие организации, если это соответствует целям их деятельности. Однако в Республике Казахстан не могут быть получателями ренты государственные учреждения, поскольку их финансирование за счет иных средств кроме бюджетных не разрешается. Все некоммерческие юридические лица, основанные на частной форме собственности, могут быть получателями ренты. Получение денежных средств в качестве рентных платежей позволит осуществлять любую некоммерческую деятельность, для которой и создаются те или иные юридические лица. Прямой запрет на финансирование за счет рентных платежей может содержаться в уставе, но практически это невозможно, некоммерческие юридические лица также могут быть получателями ренты по договорам постоянной ренты совершенными в их пользу другим лицам.

Субъектный состав получателей постоянной ренты в пользу некоммерческих юридических лиц также может меняться. В соответствии с р. 2, ст. 523 ГК РК их права могут переходить в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. То есть, если произошло объединение двух частных учреждений и т. п., то право на получение постоянной ренты одного из них перейдет ко вновь возникшему некоммерческому юридическому лицу. Однако если в результате реорганизации образуется коммерческое юридическое лицо, то выплата ренты прекращается. Точно также, если наследство оказывается выборочным, правопреемства по ренте в пользу государства не происходит. Право на получение ренты может перейти к другому субъекту гражданину или юридическому лицу в порядке сингулярного правопреемства путем уступки требования. Уступка требования в данном случае возможна без согласия плательщика ренты, если запрет на уступку или требования ее согласования с плательщиком не содержатся непосредственно в самом договоре постоянной ренты.

Плательщиками ренты могут быть как граждане, так и коммерческие и некоммерческие юридические лица, если законодательством или учредительными документами это им не запрещено.

Предмет договора постоянной ренты охватывает, с одной стороны, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, с другой, рентные платежи. Формально закон не ограничивает виды имущества, которые могут выступать предметом рентного договора, но фактически рентный договор является более всего подходящим для распоряжения недвижимым имуществом. Рента чаще всего представляет собой денежное содержание. Взамен денег может предоставляться натуральное содержание, которое может включать в себя предоставление вещей, выполнение работ, оказание услуг. При этом услуги должны быть правомерными. Стоимость натурального содержания из числа перечисленного должна соответствовать денежной сумме, указанной в договоре постоянной ренты. Возможно смешанное содержание, в части может выплачиваться денежное содержание, в части предоставляться содержание в натуре.

Цена. Применительно к договору постоянной ренты можно говорить о цене передаваемого в собственность плательщика ренты, размер рентных платежей и цене выкупа постоянной ренты.

Цена имущества ввиду рискованного характера договора ренты определяется достаточно условно, возможны погрешности, поскольку в расчет берется не только чистая стоимость имущества, но и предполагаемый объем рентных платежей в будущем. Если вести речь о размере ренты, то следует отметить, что по договору постоянной ренты не установлен минимальный их размер. Ренту также трудно подвести под традиционное понимание цены, поскольку для этого нужны какие то объективные критерии ее определения, которые, к примеру, уже сложились в рыночных условиях для цены товаров работ и услуг как механизм ценообразования. Однако в недалеком будущем, возможно, уже появятся разработки, которые позволят сделать соответствующие выводы в этом отношении. Будучи установленным, размер постоянной ренты принимает обязывающее значение для сторон. В качестве периодических длящихся выплат рента требует того, чтобы была предусмотрена индексация платежа как защита от инфляции. Если иное не предусмотрено договором, размер выплачиваемой ренты изменяется пропорционально изменению месячного расчетного показателя, установленного законодательством.

Выкупная цена постоянной ренты представляет собой ту денежную сумму, уплатив которую плательщик освобождается от обязательства перед ее получателем. По юридической природе ее можно оценить в качестве отступного, как одного из способов прекращения обязательств (ст. 369 ГК РК). Цена выкупа определяется в договоре. При отсутствии условий о выкупной цене в договоре, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме рентных платежей. Если имущество было передано под выплату ренты бесплатно, то в выкупную цену закладывается также стоимость имущества. Когда выкупная цена ренты имущества переданного плательщику ренты бесплатно не установлена договором, то она складывается из стоимости имущества и совокупности рентных платежей за год.

Срок. Постоянная рента выплачивается бессрочно, то есть обязанность по ее выплате не может сама по себе прекратиться. Поэтому правовое значение придается сроку исполнения обязательств, которые в свою очередь определяются периодичностью выплат. Если периодичность выплат не определена в самом договоре, то постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Таким образом, день выплаты определяется первым днем наступившего квартала, неуплата в неуказанный срок влечет просрочку.

Содержание. Содержание договора ренты является не таким объемным, как, скажем, в договоре купли - продажи. Хотя вопрос о том, какие права и обязанности по договору купли-продажи и договору дарения могут возникнуть и по договору ренты, остается открытым.

Основная обязанность плательщика ренты уплачивать рентные платежи (содержание), обусловленное договором, в соответствующие сроки. Плательщик ренты имеет право отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.

Плательщик ренты в таких случаях обязан поставить в известность получателя ренты о своем отказе в письменном виде не менее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты. Более длительный срок извещения об отказе может быть предусмотрен договором. Обязательство ренты при этом не прекращается до прекращения всей суммы получателем ренты. Иной порядок выкупа, уплата выкупной суммы частями, в смешанной форме и т. д. может устанавливаться договором.

Договором постоянной ренты может быть предусмотрено, что право выкупа не может быть осуществлено в течение жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора. Условие о полном отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп недействительно.

Получатель ренты, как уже отмечалось, обладает только правами. Он имеет право требовать своевременной и надлежащей уплаты рентного содержания. В некоторых случаях получатель ренты приобретает и право требовать выкупа ренты плательщиком ренты. В частности, это имеет место в случаях: 1) просрочки выплаты ренты плательщиком более чем на один год (иные сроки могут устанавливаться договором); 2) нарушение плательщиком ренты своей обязанности по залогу, иному обеспечению исполнения рентного обязательства, обязанности страхования ответственности перед получателем ренты; 3) при признании плательщика ренты неплатежеспособным или возникновении иных обязательств, очевидно свидетельствующих о том, рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, установленные договором; Наличие таких обстоятельств ведет к тому, что в результате односторонних действий получателя ренты возникает обязательство плательщика по выкупу. Его выполнение дает получателю ренты право обратить взыскание на предмет залога или использовать механизм другого обеспечения исполнение обязательств и взыскать сумму составляющую цену выкупа ренты. Помимо этого не исключается применение соответствующих мер ответственности к плательщику ренты; 4) если недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; 5) в других случаях предусмотренных договором, ими в частности могут быть уплата ренты не в надлежащей форме, переход имущества, переданного под выплату постоянной ренты к другому лицу и др.

Существенно различаются последствия передачи имущества по договору ренты за плату и бесплатно в тех случаях, когда происходит случайная гибель и порча имущества. Когда имущество было предано бесплатно, риск случайной гибели или порчи имущества целиком и полностью ложиться на плательщика ренты. Ему в такой ситуации выгоднее, как можно быстрее выкупить ренту, согласовав более приемлемые для себя условия. Другой выход в прощении долга получателем ренты (ст. 373 ГК РК).

Когда имущество было передано под выплату постоянной ренты за плату и происходит случайная гибель или порча имущества, риск соразмерно распределяется на сторонах. Плательщик ренты может требовать прекращения выплаты ренты либо изменения условий ее выплаты. К примеру, если рента уплачивалась длительный период и получатель ренты получил достаточно большой рентный доход, видимо, следует допускать прекращение рентных платежей. Наоборот, когда рентные отношения существовали недолго, интересы получателя ренты требуют выплаты ему частичной компенсации. Вариантов может быть очень много, например, можно предусмотреть график рентных платежей с постепенным уменьшением суммы платежей. И в данном случае достаточно кардинальным решением представляется выкуп ренты на взаимоприемлемых условиях.

Договор пожизненной ренты

Элементы договора. Обращая внимание на правовое регулирование данного договора, следует отметить, что к договору пожизненной ренты, безусловно, приемлемы все общие положения §1 главы 28 ГК РК. Хотя, на первый взгляд, может показаться, что договор пожизненной ранеты достаточно близок к договору постоянной ренты, но при ближайшем рассмотрении оказывается, что их элементы в большей степени оказываются несовпадающими. Внешняя их схожесть - это следствие норм общего характера.

Доли получателей пожизненной ренты считаются равными, если иное не определено договором. Если один из получателей пожизненной ренты умирает, его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его покупателям ренты, если договором не предусмотрено иное. В случае смерти последнего из получателей ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который к моменту заключения договора умер, недействителен. Таким образом, обязательство пожизненной ренты относится к тем обязательствам, в которых исполнение предназначено лично для кредитора (п. 2, ст. 376 ГК РК). Всякое правопреемство как универсальное, так и в порядке уступки требования по договору пожизненной ренты для получателей ренты исключается.

Плательщиками ренты потенциально могут выступать любые субъекты. Обязательства для них не носит личного характера. В порядке универсального правопреемства обязанность по оплате ренты может переходить к любым физическим и юридическим лицам.

Предметом договора пожизненной ренты может быть любое движимое или недвижимое имущество, за исключением изъятого в гражданском обороте. Вторая составляющая предмета в данном случае рентного договора. Еще одно существенное отличие договора пожизненной ренты от договора постоянной ренты в том, что рента не может выплачиваться в натуральной форме, она выплачивается только в виде денежной сумме. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты одно из обязательных условий договора. Он должен быть не менее одной минимальной заработанной платы установленной законодательством Республики Казахстан, такое императивное требование установлено п. 2, статьи 531 ГК РК. Натуральное содержание возможно предусмотреть в том случае, когда заключается договор пожизненного содержания с иждивением (п. 1, ст. 531).

Из сроков выплаты пожизненной ренты, предусмотренных статьей 532 ГК РК, видно, что законодательство ориентируется на личное потребление пожизненной ренты, хотя целевое использование ренты законом прямо не предусмотрено. Пожизненная рента в отличие, от постоянной ренты выплачивается ежемесячными платежами по окончании каждого месяца. Договором могут быть предусмотрены иные сроки выплаты пожизненной ренты. Исходя из предполагаемого личного предназначения пожизненных рентных платежей, на наш взгляд, было бы целесообразным распространить в отношении их правило об индексации сумм, направляемых на содержание гражданина, установленное статьей 283 ГК РК.

Содержание. Плательщик ренты обязан выплачивать рентные платежи в сроки, обусловленные договором, до смерти получателя (получателей) ренты, в отличие от договора постоянной ренты. Это свидетельствует о еще большей императивности норм, регулирующих отношение пожизненной ренты.

Получатель ренты имеет право требовать выкупа ренты в случае существенного нарушения условий договора плательщиком ренты, на тех же условиях, на которых выкупается постоянная рента (ст. 528 ГК РК). Одним из упущений в законодательстве является то, что не конкретизировано, что же является существенным нарушением условия договора пожизненной ренты. В целом к ним, видимо, следует отнести те же случаи, которые рассмотрены выше и дают основания получателю постоянной ренты право требовать ее выкупа. Однако, с учетом особенностей пожизненной ренты, срок неуплаты пожизненной ренты, дающий право требовать ее выкупа, должен быть значительно меньше, чем годичный срок неуплаты постоянной ренты.

Если под выплату пожизненной ренты имущество отчуждено бесплатно, вне зависимости движимое оно или недвижимое, при существенном нарушении условий договора плательщиком ренты, получатель вправе потребовать возврату этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Эта норма п. 2, статьи 533 ГК РК существенно улучшает пожизненное получателя пожизненной ренты по сравнению с получателем постоянной ренты.

Кроме того, можно сказать, что при существенном нарушении договора плательщика ренты у получателя ренты возникают особые вещные правомочия в отношении своего прежнего имущества.

Более жесткие установления действуют относительно случаев случайной гибели или порчи имущества, отданного под выплату пожизненной ренте. Вне зависимости от того, за плату или бесплатно оно было отчуждено, риск гибели или порчи имущества целиком и полностью лежит на плательщике ренты и он может рассчитывать только на добровольное прощение долга получателем ренты.

Сказанное не исключает различного рода спорных ситуаций, когда у плательщика ренты имеются некоторые основания предполагать вину получателя ренты в гибели имущества. При наличии доли вины получателя ренты расклад прав и обязанностей сторон соответственно будет другим.

В случае существенного нарушения условий договора плательщиком ренты получателю предоставляется альтернативная возможность требовать расторжения договора. В этом случае получатель ренты вправе требовать, чтобы ему был возмещен причиненный вред.

Договор пожизненного содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина и (или) указанного им третьего лица.

Регулирование отношений пожизненного содержания с иждивением основано на нормах, посвященных договору пожизненной ренты (п. 2, ст. 535 ГК РК). Исключения предусматриваются нормами параграфа 4 главы 28 ГК РК, то есть нормами, посвященными пожизненной ренте с иждивением.

Элементы договора. Получателями пожизненного содержания являются только граждане. В ГК РФ (п. 1, ст. 601) говорится о лицах, имеющих право пожизненного содержания с иждивением. В гражданском законодательстве Республики Казахстан этот момент регулируется недостаточно ясно. Как уже говорилось выше, получателями пожизненного содержания может быть гражданин, который произвел отчуждение собственного имущества под выплату ренты, и (или) третье лицо, которое он указал. Думается, это чисто формальный момент, и в принципе ничто не препятствует множественности лиц, которые имеют право на получение пожизненного содержания.

Как правило, договор пожизненного содержания с иждивением заключается со старыми, нетрудоспособными людьми, не имеющими самостоятельных средств к существованию. Если в остальных рентных договорах взаимоотношения носят сугубо имущественный характер и, как уже указывалось, личность плательщика ренты не имеет особого значения, то в договоре пожизненного содержания с иждивением дело обстоит по договору. В литературе говорится об особых доверительных отношениях получателя пожизненного содержания и содержателя. Без этого, естественно, не обойтись, но в современных условиях полагаться только на доверительность отношений не стоит, и нужна более полная правовая регламентация отношений сторон.

На содержателе (плательщика ренты) лежит обязанность обеспечить потребность гражданина в питании, одежде, жилище, а если этого требует, состояние здоровья и уход за ним и т.п., т.е. в обеспечении сугубо личной сферы человека. Поэтому должен учитываться комплекс нравственных, этических, религиозных, эстетических воззрений такого лица. Должны уважаться его честь, достоинство, соблюдаться иные личные права. Таким образом, между получателем ренты и плательщиком ренты, проживающими совместно, будут возникать и личные правоотношения. В целом получатель пожизненного содержания с иждивением приобретает такое же состояние, как и лицо, которое кто-либо взял на иждивение добровольно (безвозмездно), не включая имущественные правовые последствия.

Поэтому договор пожизненного содержания с иждивением в современных условиях не может быть сугубо гражданско-правовым договором, требуется и некоторая его семейно-правовая регламентация.

Если отношения между плательщиком ренты и получателем пожизненного содержания складываются благополучно, то личность плательщика ренты приобретает для получателя ренты большое значение. И вполне естественно, что замена плательщика ренты на другое лицо без согласия получателя ренты не допускается (п. 1, ст. 538 ГК РК).

Хотя сущность пожизненного содержания с иждивением предполагает предоставление содержания физическим лицом, в законодательстве в целом нет ограничений, касающихся личности плательщика ренты. Кроме того, плательщик ренты может физически не осуществлять уход за получателем ренты, поручив это кому-то другому. На этот счет, к сожалению, пока тоже отсутствует правовая регламентация.

Предмет договора. Предмет договора пожизненного содержания с иждивением составляет недвижимое ^Лимущество, передаваемое под выплату содержания. К нему могут относиться жилой дом, квартира, земельный участок и др.

Как представляется, по возможности содержания не должно значительно ухудшать жилищные права получателя содержания, поэтому в договоре должны быть закреплены требования к размеру предоставляемой для проживания жилой площади, оговорены санитарные требования, требования по безопасности жилья, условия отопления. Из сказанного следует, что необходимо обратить внимание на регламентацию и с позиций жилищного права.

Помимо обеспечение потребностей в жилище, питании одежде, уходе плательщик ренты может обязываться оказать и необходимую помощь. Речь идет о материальной помощи при лечении, оплате какого-либо оговоренного вида неожиданных расходов, услуг почтово-телеграфной связи и т. д. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг, например, по погребению близкого получателю ренты гражданина или его самого.

В договоре должна быть определена стоимость общего объема содержания с иждивением. Как следует из сказанного, стороны могут не только оговорить виды содержания, а определить условия их предоставления, конкретизировать качественные и количественные параметры каждого вида содержания.

Законодательство устанавливает самый низкий объем содержания в месяц. В данном выражении он должен быть не менее двух размеров минимальной заработной платы. Если возникнет спор об объеме содержания, которое предоставляется или должно быть предоставлено гражданину, он разрешается в судебном порядке, что однако не исключает добровольного урегулирования спора сторонами. Суд, разрешая спор сторон, если условия договора неконкретны или противоречивы, должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических платежей в деньгах. В результате договор пожизненного содержания будет преобразован в договор пожизненной ренты. Причем требования по минимальному объему содержания будут сохраняться. Допускать такую новацию, на наш взгляд, следует только по согласию получателя ренты и в его интересах.

Срок договора. Срок действия договора ограничивается периодом жизни получателя содержания. Для периодичности выплат применимы правила, установленные статьей 532 ГК РК.

Содержание договора. По договору пожизненной ренты обязанность плательщика ренты заключается в предоставлении зачастую многокомпонентного содержания в пользу получателя ренты. Соответственно он должен выдерживать "ассортимент, качество" и другие условия его предоставления.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог и иным способом распоряжаться переданным ему в обеспечении пожизненного содержания имуществом, но при условии предварительно соглашения получателя ренты. Таким образом, получатель ренты сохраняет вещные правомочия в отношении переданного имущества, что коренным образом отличает договор пожизненного содержания с иждивением от других договоров ренты. Как говорилось ранее, вещное право получателя ренты возникает также на то жилище, которое ему предоставлено.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества сверх стоимости естественного износа. Логически получателю ренты должны быть предоставлены возможности за соблюдением такого условия договора пожизненного содержания с иждивением. Нарушение плательщиком данной обязанности должно рассматриваться как существенное нарушение договора.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, которые предусматриваются статьей 528 ГК РК (п. 2, ст. 539 ГК РК). Фактически же получатель пожизненного содержания находится в более преимущественном положении по сравнению с получателями ренты по другим рентным договорам. При выкупе ренты плательщик ренты не вправе требовать компенсации (зачета в счет выкупной цены) расходов, понесенных в связи содержанием получателя ренты. Такое законодательное решение требует внимательного отношения к юридическим основаниям прекращения договора пожизненного содержания путем выкупа ренты и оценки их с фактологических позиций. В данном случае возможны злоупотребления уже со стороны получателей ренты.

Рента и пожизненное содержание с иждивением

§ 1. Общие положения