Рента и пожизненное содержание с иждивением

Таким образом, закон ограничивает круг юридических лиц получателей постоянной ренты, во-первых, не включая в их число юридические лица - коммерческие организации, а во-вторых, и некоммерческие юридические лица, если заключение договора ренты противоречит целям их деятельности.

Нормы закона о круге юридических лиц получателей ренты носят императивный характер. Поэтому договор постоянной ренты, в котором получателем ренты выступает коммерческое юридическое лицо или даже некоммерческая организация, если это не соответствует целям ее деятельности, признается, в соответствии со ст. 158 ГК, недействительным с момента его совершения как не соответствующий требованиям закона.

Что касается граждан - получателей ренты, то никаких специальных ограничений их участия в договорах ренты в качестве ее получателей закон не устанавливает. В частности, ими могут быть как трудоспособные лица, так и нетрудоспособные, как имеющие, так и не имеющие иных источников дохода.

Основная обязанность получателя ренты по договору заключается в передаче плательщику ренты определенного договором имущества. Как правило, это имущество, должно быть передано в собственность плательщика ренты. Это прямо вытекает из текстов п. 1 ст. 517 и п. 1 ст. 519 ГК.

В собственность плательщику ренты может по договору передаваться любое имущество, кроме изъятого из оборота и ограниченного в обороте ( п.п. 2 и 3 ст. 116 ГК). Это значит, что под выплату ренты может передаваться как недвижимое, например здания, сооружения, предприятия как объекты прав, так и движимое имущество, включая деньги и ценные бумаги. Сказанное относится как к отдельным вещам, так и их комплексам, сочетанию предметов движимого и недвижимого имущества. Напротив, не может передаваться под выплату ренты имущество, которое может находиться только в государственной собственности, например воды, леса.

Особо следует остановиться на возможности передачи под выплату ренты земельных участников. Несомненно, что под выплату ренты могут передаваться находящиеся в частной собственности земельного участка при условии, что они находятся на землях, которые могут быть в частной собственности плательщика ренты. Это связанно с тем, что некоторые виды земельных участков, например участки, предоставляемые для ведения личного подобного хозяйства могут находиться только в собственности граждан, но не юридических лиц - плательщиков ренты (п. 1 ст. 33 Указа "О земле"). Сложнее обстоит вопрос о возможности передачи под ренту права землепользования. Дело в том, что пунктом 1 ст. 517 ГК однозначно предусмотрена передача рентодателю под ренту имущества в собственность, а не на каком-либо ином праве.

Поэтому, когда плательщику ренты земельный участок передается в собственность, такая передача вполне соответствует норме п. 1 ст. 517 ГК. Иначе обстоит дело с возможностью передачи рентодателю под выплату ренты права землепользования. Это право может быть исключенным из гражданского оборота или оборотоспособным. Так, не допускается совершенние сделок в отношении права землепользования на землях общего пользования, землях, предоставленных для нужд обороны; особо охраняемых природных территорий и земельных наделов (п. 3 ст. 39 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона "О земле" от 22 декабря 1995 года). Не вправе отчуждать и сдавать в залог земельные участки государственные землепользователи ( п. 2 ст. 44 Указа "О земле"). Включенным в гражданский оборот являются право землепользования негосударственных землепользователей. Эти землепользователи могут передавать свое право на основе гражданско-правовых сделок другими лицами за плату или безвозмездно, на весь участок или его часть ( п. 1 и 2 ст. 39 Указа " О земле).

Право постоянного землепользования негосударственных землепользователей - это оборотоспособное вещное право, близкое по правовому режиму к праву собственности на землю. Отсюда можно сделать вывод, что право постоянного землепользования негосударственных землепользователей может передаваться плательщику ренты. Такой вывод находит опору и в норме п. 1 ст. 520 ГК, говорящей об обременении рентой права на земельный участок и, следовательно, учитывающей возможность передачи под ренту права землепользования, находящегося в гражданском обороте.

Статья 519 ГК предусматривает возможность отчуждения имущества под выплату ренты, как за оплату, так и бесплатно. Этот вопрос решается сторонами договора при его заключении и соответствующее условие фиксируется в договоре.

Закон не предусматривает препятствий для передачи части имущества за плату, а части - бесплатно. Детально условия и порядок передачи имущества под выплату ренты ГК не регламентируются. Однако в нем содержится отсылочная норма (п. 2 ст. 519 ГК), по которой при передаче имущества за плату к отношениям сторон по его передаче и оплате применяются правила о договоре купли-продажи (глава 25 ГК), а при передаче имущества бесплатно - правила о договоре дарения (глава 27 ГК), если иное не установлено правилами комментируемой главы и не противоречит существу договора. При этом закон не предусматривает заключения двух или даже трех договоров (ренты и купли-продажи и (или) дарения), а только применение норм ГК о купле-продаже и дарении к единому договору ренты в отношении передачи имущества под выплату ренты. Следовательно, договор ренты - это единый самостоятельный договор, порождающий самостоятельное обязательство ренты, а не совокупность нескольких договоров, порождающих несколько самостоятельных обязательств. Поэтому при применении к передаче имущества под выплату ренты норм глав ГК о купле-продаже и дарении всегда следует учитывать, во-первых, соответствие этих норм нормам главы 28, а при их расхождении применять нормы главы 28 ГК о договоре ренты, и, во-вторых, учитывать, не противоречат ли правила глав 25 и 27 ГК существу договора ренты. Ведь приобретение плательщиком ренты у ее получателя имущества за плату или бесплатно не опосредуется договорами купли-продажи или дарения, а осуществляется по договору ренты, который порождает обязанность выплаты плательщиком ренты в качестве встречного удовлетворения рентных платежей получателю ренты. Поэтому, например, к передаче имущества по договору ренты применяются нормы о форме договора ренты, а не о форме договоров купли-продажи или дарения.

Как об этом сказано в п. 1 ст. 519 ГК, имущество под выплату ренты передается в собственность плательщика ренты. Ему же может быть передано и право постоянного землепользования негосударственного землепользователя. Это означает, что к плательщику ренты переходит и право распоряжения переданным ему имуществом, включая права на его отчуждение. Но отчуждение плательщиком ренты переданного ему получателем ренты имущества может неблагоприятно отразиться на интересах получателя. Поэтому комментируемая глава предусматривает ряд юридических средств охраны интересов получателя ренты. Эти средства различны в зависимости от того, передается ли под выплату ренты недвижимое или движимое имущество.

В отношении недвижимого имущества, в частности, такой гарантией является правило ст. 520 ГК об обременении рентой недвижимого имущества, передаваемого плательщику ренты по договору.

Легальное определение понятия обременения недвижимого имущества дано в подпункте 4 ст. 1 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество". Под обременениями этот Указ понимает ограничения прав на недвижимое имущество, в том числе наличие на него определенных прав третьих лиц, арест имущества.

Обременение, предусмотренное п. 1 ст. 520 ГК заключается в том, что при отчуждении недвижимого имущества, полученного плательщиком ренты под ее выплату, обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества и он таким образом, становятся плательщиком ренты. Следовательно, обременение в данном случае заключается в наличии определенных прав получателя ренты на имущество, переданное под выплату ренты.

Гражданский Кодекс ничего не говорит о последствиях отчуждения на законных основаниях плательщиком ренты части недвижимого имущества, полученного от получателя ренты. Следует признать, что в этом случае обязанности плательщика ренты переходят к приобретателю ренты частично, пропорционально стоимости или ущерба имущества, переданного под выплату ренты.

Говоря об обременении рентой недвижимого имущества, следует учитывать, что в силу п. 1 ст. 521 ГК при передаче под выплату ренты прав на земельный участок или другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество. В силу п. 2 ст. 315 ГК залогодатель, который в данном случае выступает плательщик ренты, вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя (плательщика ренты), если иное не предусмотрено законодательными актами, договорами или не вытекает из существа залога.

Подпункт 1 ст. 520 ГК ничего не говорит о необходимости согласия на отчуждение плательщиком ренты имущества, полученного под ренту от ее получателя. Но в силу п. 1 ст. 521 ГК получатель ренты является залогодержателем на переданное плательщику ренты имущества, и потому его согласие на отчуждение плательщиком ренты недвижимого имущества, полученного под ренту, обязательно. Без такого согласия само отчуждение имущества не соответствует закону. Обязательство по выплате ренты не переходит к приобретателю имущества, плательщик ренты остается обязанным по выплате ренты перед ее получателем. Следует также учесть, что в силу ст. 413 ГК продавец обязан передать покупателю имущество свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять имущество, обремененное правами третьих лиц. Поэтому, если покупатель не знал и не должен был знать об обременении рентой купленного им имущества, он вправе требовать от продавца уменьшения покупной цены или расторжения договора. Если же покупатель не потребует расторжения договора и договор не будет расторгнут в установленном законом порядке, обязательства по платежу ренты сохраняются за ним, даже если он не давал согласия принять имущество, обремененное правами получения ренты.

В силу п. 2 ст. 520 ГК, плательщик ренты, передавший обремененное рентой недвижимое имущество в собственность третьего лица, несет субсидиарную ответственность по выплате ренты по отношению к ответственности приобретателя имущества, если законодательным актом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по обязательству. О понятиях и условиях субсидиарной и солидарной ответственности говорят статьи 288, 357 и 287 ГК.

Отношения по выплате ренты, как правило, длительные, а имущество под выплату ренты передается получателем ренты ее плательщику еще до начала выплат рентных платежей. Поэтому ГК предусматривает меры по обеспечению выплаты ренты. Формы обеспечения зависят от того, недвижимое или движимое имущество передается под выплату ренты. При передаче под выплату ренты недвижимого имущества императивной нормой установлено, что в обеспечение обязательства получатель ренты приобретает право залога (ипотеки) на переданное имущество даже без включения соответствующего условия в договор. Но ст. 521 ГК содержит в себе норму об обеспечении интересов получателя ренты и при передаче под выплату ренты движимого имущества. Пунктом 2 ст. 521 ГК установлено, что при передаче под выплату ренты движимого имущества договором ренты должно быть предусмотрено обеспечение исполнения обязательства в соответствии со ст. 292 ГК или должен быть застрахован в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Следует отметить, что условие об обеспечении интересов получателя ренты при передаче под ренту движимого имущества п. 2 ст. 521 ГК относит к существенным условиям договора. Согласно п. 1 ст. 393 ГК договор считается заключенным, когда стороны достигли соглашения по всем существенным его пунктам. Следовательно, при отсутствии условия об обеспечении исполнения договора он не может считаться заключенным и порождать права и обязанности сторон.

Говоря о способах обеспечения обязательства ренты, п. 2 ст. 521 ГК отсылает к ст. 292 ГК. В п. 1 ст. 292 ГК сказано, что исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором. Понятие этих видов обеспечения обязательств дано в главе 18 ГК. Выбор видов обеспечения обязательств по договору ренты определяется соглашением сторон этого договора с учетом его особенностей.

Следует отметить, что в самой главе 28 ГК в ст. 522 предусмотрена неустойка за просрочку выплаты ренты в размере, предусмотренном ст. 353 ГК, если иной размер неустойки не установлен договором. Размер неустойки по ст. 353 ГК исчисляется, исходя из официальной ставки рефинансирования Национального Банка Республики Казахстан на день исполнения денежного обязательства или соответствующей его части.

Другой альтернативной формой обеспечения выплаты является страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по выплате ренты. Этот вид страхования относится к добровольному имущественному страхованию, в котором в качестве страхователя, т.е. лица заключающего договор страхования со страховщиком, т.е. лицом, осуществляющим страхование выступает плательщик ренты, а в качестве выгодоприобретателя, т.е. лица, получающего страховые возмещение, выступает получатель ренты.

Страхование регламентируется главой 40 ГК и Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу Закона, "О страховании" от 3 октября 1995 года. В качестве страховщиков по п. 1 ст. 10 упомянутого Указа может выступать коммерческая организация, созданная для осуществления страховой деятельности и имеющая лицензию на право осуществления соответствующего вида страхования.

Поскольку получатель ренты заинтересован в наибольших гарантиях его интересов, следует признать, что в договоре ренты может быть предусмотрен конкретный страховщик и основные условия страхования, которые должны быть включены в договор страхования с учетом законодательства о страховании.

§ 2. Постоянная рента

Постоянной ренте посвящен (§ 2 комментируемой главы). В этом параграфе можно выделить четыре группы норм: о получателе постоянной ренты (ст. 523), форме, размере и сроках выплаты постоянной ренты, ее выкупе ( ст. 526-528) и риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты. Естественно, что к обязательству постоянной ренты применимы и общие положения, помещенные в § 1 комментируемой главы.

В силу п. 2 ст. 523 ГК права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться гражданам и некоммерческим организациям, если участие в договоре ренты в качестве ее получателя соответствует целям их деятельности. Порядок и условия уступки требования определены в ст.ст. 345-347 ГК. Порядок правопреемства при реорганизации юридических лиц установлен ст. 46 ГК, а порядок и условия наследования предусмотрены разделом 6 ГК "Наследственное право". Возможность перехода прав получателя ренты в порядке правопреемства предусмотрена только для постоянной ренты, но не пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. В последних двух случаях правопреемство после получателя ренты противоречило бы существу обязательства, направленного на пожизненное содержание получателя ренты.

По общему правилу п. 1 ст. 524 ГК постоянная рента выплачивается в деньгах. В соответствии со ст. 127 ГК она должна исчисляться и выплачиваться в валюте Казахстана - тенге. Выплата ренты в валюте иностранных государств возможна лишь в случаях, разрешенных законодательством о валютном регулировании. Договором ренты может быть предусмотрена выплата не в деньгах, а путем предоставления плательщиком ренты ее получателю каких-либо вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, размер которой по периодам платежей должен быть определен договором (п. 2 ст. 524 ГК). Возможно по соглашению сторон и сочетание различных видов выплаты ренты.

Согласно ст. 525 ГК постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Правило ст. 525 ГК диспозитивно, и договором могут быть установлены иные сроки ренты. Порядок исчисления сроков определен главой 6 ГК. Эти правила важны для определения конкретной даты платежей, а следовательно, и для исчисления размеров ответственности за просрочку выплаты ренты, предусмотренной ст. 522 ГК. Вместе с тем договором могут быть установлены и конкретные сроки платежей, например, до десятого числа первого месяца после квартала, за которой осуществляется платеж.

Учитывая длительный характер платежный по договору постоянной ренты и возможность изменения реальной стоимости денег, п. 3 ст. 524 ГК устанавливает, что размер выплачиваемой ренты изменяется пропорционально изменению расчетного показателя, установленного законодательными актами.

Размеры расчетных показателей на каждый год определяются законами "О государственном бюджете", принимаемыми ежегодно, и обычно дифференцируются поквартально.

Период выплаты постоянной ренты может быть весьма длительным. Ведь постоянная рента потому и называется постоянной, что конечный срок ее выплаты не устанавливается, а предусматриваются лишь периодические сроки выплаты. Со временем в период выплаты ренты экономическое положение сторон и возможность исполнения договора плательщиком ренты могут существенно измениться. Поэтому ГК в целях охраны интересов сторон по обязательству ренты предусматривает возможность его прекращения по инициативе каждой из сторон обязательства. Это прекращение обязательства может происходить путем выкупа ренты (ст. 526-528 ГК). Под выкупом ренты понимается основание прекращения обязательства посредством выплаты плательщиком ренты определенной денежной суммы ее получателю. Выкуп - это специфическое основание прекращения обязательства, характерное по законодательству Казахстана для обязательства ренты. В п. 1 ст. 367 ГК, перечисляющим основания прекращения обязательств, выкуп среди таких оснований прямо не предусмотрен. Но п. 3 ст. 367 ГК установлено правило, по которому законодательством и договором могут быть предусмотрены и иные основания прекращения обязательств, кроме перечисленных в п. 1 этой статьи. Таким основанием, в частности, является выкуп ренты, предусмотренный нормами комментируемой главы. Выкуп как основание прекращения обязательств наиболее близок к отступному, предусмотренному ст. 369 ГК. Однако отступное по ст. 369 ГК предусматривается соглашением сторон, а выкуп постоянной ренты предусмотрен императивными нормами закона. Согласно п. 3 ст. 526 ГК, условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп недействительно.

Выкуп постоянной ренты может быть осуществлен ее плательщиком как по желанию самого плательщика (п. 1 ст. 527 ГК), так и по требованию получателя ренты (ст. 526 ГК).

Законом не предусмотрен срок, по истечении которого с момента заключения договора плательщик по своей инициативе может выкупить ренту. Но договором в интересах получателя ренты может быть предусмотрено, что право выкупа постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты может осуществляться в случаях, предусмотренных императивными или диспозитивными нормами закона (подпункты 1-4 ст. 527 ГК), например, в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты, а также в иных случаях, предусмотренных договором (подпункт 4 ст. 527 ГК).

Статьей 528 ГК регламентируется выкупная цена ренты. По общему правилу п. 1 ст. 528 ГК, выкупная цена постоянной ренты как при выкупе ее по инициативе плательщика, так и по требованию получателя определяется договором ренты. Если же условие о цене, по которой выкупается рента, договором не определено, она определяется ст. 528 ГК по-разному, в зависимости от того, было ли передано плательщику ренты ее получателем имущество под выплату ренты за плату или бесплатно. Если имущество было передано за плату, то выкупная цена равна годовой сумме рентных платежей (п. 2 ст. 528 ГК). При передаче имущества под выплату ренты бесплатно выкупная цена считается из годовой суммы рентных платежей и цены переданного имущества.