Найм жилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Понятие и виды договора найма жилого помещения

1.1 Понятие договора найма жилого помещения

1.2 Виды договора найма жилого помещения

1.3 Стороны в договоре найма жилых помещений

1.4 Источники правового регулирования

1.5 Конституционное право граждан на жилище

Глава 2. Изменение и прекращение договора

Глава 3. Договор социального найма жилых помещений и договор коммерческого найма жилого помещения

3.1 Договор социального найма жилых помещений

3.2 Договор коммерческого найма жилого помещения

Глава 4. Практическая часть

Заключение

Библиографический список

Приложение

Введение

договор найм жилой помещение

Одним из самых распространенных гражданско-правовых договоров является договор найма жилых помещений.

Актуальность темы курсовой работы обусловлена той значительной ролью, которую договор найма жилого помещения продолжает играть в настоящее время.

Цель работы - комплексный анализ правового института найма жилого помещения.

Для достижения цели поставлены задачи: 1) уточнить понятие и правовую природу договора социального найма; 2) изучить предмет, содержание и форму договора коммерческого найма жилого помещения; 3) дать сравнительную характеристику договоров коммерческого и социального найма жилого помещения.

Объектом исследования выступают жилищные правоотношения по расторжению договора найма жилого помещения.

Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор найма жилого помещения, труды российских ученых-юристов в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.

Рассмотрение положения договора найма жилого помещения актуально по следующим причинам:

В жизни человека жилье является 1 из важнейших материальных условий.

Согласно законодательству РФ, а именно Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть лишен жилища. Малоимущим иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с законодательными нормами.

В настоящее время несмотря на то, что фактические отношения найма жилых помещений сложились и продолжают активно развиваться они до сих пор не получили развернутого законодательного закрепления: вступивший в силу с 1 марта 2005 года не полностью регулирует данные отношения, а нормы главы 35ГК нуждаются в последовательном изменении и улучшении с целью устранения пробелов и создания целостности правового регулирования отвечающим требованиям современного сообщества.

Пользование чужим жилым помещением гражданами является одним из основных способов удовлетворение ими своей потребности в жилье.

Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Удовлетворение жилищной потребности как можно большего числа граждан - это важнейшее условие социальной стабильности государства. Жилище, независимо от того, кому оно принадлежит, составляет общенациональный фонд, в правильном использовании которого заинтересовано все общество.

Очень важным моментом жилищных правоотношений является расторжение договора найма жилого помещения, что обуславливает актуальность нашей работы.



Глава 1. Понятие и виды договора найма жилого помещения

1.1 Понятие договора найма жилого помещения

Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ. Договор найма жилого помещения -- это соглашение, в силу которого одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ). Договор найма жилого помещения самостоятельный договор, который был выделен советским законодательством из договора имущественного найма. Квалифицирующими признаками данного договора являются его предмет изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 15 ЖК РФ), и субъектный состав на стороне нанимателя может выступать только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Законодатель различает собственно договор найма, который в юридической литературе получил название договора коммерческого найма, и договор социального найма. Договор социального найма заключается в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, договор коммерческого найма, как правило, в отношении жилых помещений частного жилищного фонда. Договор социального найма носит бессрочный характер и обеспечивает граждан постоянным местом жительства на долгосрочной основе. Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий 5 лет. Литовкин В.Н., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК "Велби", изд-во "Проспект", 2005.

Особенностью договора найма жилого помещения является то, что вытекающие из него права (а по договору социального найма и обязанности) несут граждане, не принимавшие участия в заключении договора, но проживающие совместно с нанимателем (за исключением краткосрочного найма до одного года). Такие граждане могут проживать в жилом помещении с момента заключения договора, при этом они должны быть перечислены в договоре, либо могут быть в дальнейшем вселены в жилое помещение, как правило, с согласия наймодателя. Свит Ю.П., Жилищное право: Учеб. пособие / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2005.

ВЫВОД: На основе вышесказанного можно сделать вывод, что ГК и ЖК «предусматривают широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения».

1.2 Виды договора найма жилого помещения

В настоящее время существуют два вида договоров жилищного найма: договор социального жилищного найма и договор коммерческого жилищного найма. Терехова Ю.К. Сборник договоров в сфере жилищного права с комментариями.// Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 20 декабря 2006 года. - Подг. для системы «Консультант+», 2006 г. По первому договору предметом выступает жилье муниципального жилищного фонда социального использования, которое получают инвалиды, ветераны, многодетные семьи. По такому договору квартиросъемщики - это граждане, получившие жилплощадь на основе решений органов местного самоуправления. Жилищный кодекс подробно регулирует этот вид договора.

Договор коммерческого найма (приложение) регулируется ГК РФ. Во многих аспектах этот договор похож на договор социального жилищного найма, но есть несколько особенностей:

1.размер нанимаемой жилплощади не ограничен;

2.за такую квартиру установлена более высокая плата;

3.для заключения договора коммерческого найма не требуется решения местной администрации.

По договору жилищного найма регулируются отношения нанимателей квартир с собственниками жилых помещений. Этот договор включается в себя обязательства нанимателя своевременно вносить квартирную плату и использовать жилое помещение по назначению, а наймодатель должен предоставить другой стороне жилое помещение на срок, определенный по договоренности сторон.

До въезда нанимателя в муниципальную квартиру должно быть принято решение муниципального органа о предоставлении жилья, на основании которого выдается ордер, который и является юридическим основанием для вселения. Важно заметить, что под нанимателем понимается вся семья, которая указана в ордере. Членами семьи принято считать всех лиц, совместно проживающих в одной квартире и ведущих совместное хозяйство. Поэтому при разделе квартиры каждый член семьи имеет право на равную долю жилой площади.

Договор обычно заключается сроком на пять лет. Однако если наниматель соблюдает свои обязанности по договору, то он имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Таким образом, наймодатель несет по договору следующие обязанности:

1. производит капитальный ремонт за свой счет;

2. обеспечивает квартиросъемщиков коммунальными услугами;

3. обеспечивает должное содержание мест общего пользования.

Следует также сказать и об обязанностях нанимателя:

- своевременно вносить квартирную плату. Если он пропускает срок оплаты, то будет установлен пени за каждый день просрочки. За злостное уклонение от оплаты квартиры в течение шести месяцев, договор с нанимателем может быть расторгнут, а наниматель выселен;

- использовать жилые помещения по назначению, т.е. не устраивать в квартире всевозможные мастерские, ветеринарные клиники и т.д.;

- осуществлять за свой счет мелкий текущий ремонт квартиры, в которой он проживает.

Наниматель имеет право сдать часть квартиры в поднаем, но только с согласия наймодателя. Л.Ю.Михеева. Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства.// Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 10 мая 2005 года. - Подг. для системы «Консультант+», 2005 г.

Что касается договора коммерческого найма, то если собственник сдает в наем жилое помещение надо будет сделать ежегодное декларирование доходов и уплату налога на доходы физических лиц в размере 15%, который именуется подоходным налогом.

1.3 Стороны в договоре найма жилых помещений

Сторонами договора социального жилищного найма являются: Наймодатель, с одной стороны, и Наниматель, с другой. Согласно ст. 62 ЖК РФ предметом договора жилищного найма может быть лишь изолированное жилое помещение: дом, квартира, комната, часть квартиры или дома. Все это является существенным условие договора социального найма.

При заключении договора социального найма обязательным условием является подробное рассмотрение предмета договора: описание имущества, жилого помещения, передаваемое нанимателю наймодателем. В качестве дополнительных условий договора можно выделить:

1. описание размера и времени оплаты за предоставляемое помещение;

2. оплата коммунальных платежей;

3. указание граждан, проживающих в помещении по договору найма;

4. указание ответственных лиц за капитальный и текущий ремонт жилого помещения и др.

Заключение договора социального найма жилого помещения происходит в специализированном органе Департаменте Жилищного Фонда или его отделении на основании следующих документов:

1.заявления и документов, подтверждающих родственные связи людей;

2.документа, подтверждающего факт вселения человека в жилое помещение.

После того, как все документы будут проверены, начинается собственно оформление договора социального найма и его регистрация.

Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма регулируется в ст. 49 ЖК РФ. Согласно договору гражданам обязаны предоставить жилье государственного или муниципального жилого фонда.

Порядок заключения договора социального найма состоит в следующем: договор найма заключается в письменной форме. Стороны договора социального найма подписывают документ. На основании ордера о вселении человек приобретает право на проживание и пользование в соответствующем жилом помещении. При этом договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока.

Права и обязанности наймодателя по договору социального найма регулируются ст. 65 ЖК РФ. Согласно законодательству наймодатель обязан:

1.передать указанное в договоре имущество в пользование нанимателю;

2.предоставить условия для пользования коммунальными услугами;

3.принимать участие в капитальном ремонте жилого помещения.

Права и обязанности сторон по договору социального найма регулируются действующим законодательством.

Ст. 67 ЖК РФ регулирует права и обязанности нанимателя по договору социального найма. Наниматель обязан:

1.участвовать в текущем ремонте жилого помещения;

2.следить за сохранностью сданного ему помещения;

3.вовремя оплачивать наем жилого помещения и коммунальные услуги;

4.предупреждать наймодателя об изменениях условий, указанных в договоре и др.

Норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма регулируется ст. 50 ЖК РФ и устанавливается органами местного самоуправления.

Наниматель имеет полное право на прекращение договора социального найма жилого помещения и заключение договора социального найма с другим наймодателем. Проживающие с нанимателем члены его семьи также могут потребовать расторжения договора найма и обмена на другое жилое помещение. В случае несогласия, возникшего между нанимателем и другими членами семьи, обмен происходит в судебном порядке. Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то требуется согласие органов опеки и попечительства (ст. 72 ЖК РФ) на осуществление обмена. Существует ряд условий, при которых обмен между жилыми помещениями невозможен, что регулируется ст. 73 ЖК РФ. Например, если помещение признано непригодным для проживания. При возникновении обмена между жилыми помещениями оформляется договор обмена. Наниматель имеет право с согласия проживающих с ним людей и наймодателя сдать помещение или часть помещения в поднаем. В этом случае заключается договор поднайма жилого помещения. При прекращении договора социального найма прекращает свое действие и договор поднайма жилого помещения.

Расторжение договора социального найма жилого помещения происходит в любое время по соглашению сторон.

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются следующим категориям граждан:

1. лицам, чьи жилые помещения признаны непригодными для проживания и ремонту не подлежат;

2. детям - сиротам;

3. лицам с тяжелой формой хронических заболеваний;

4. лицам, отслужившим в армии или вернувшимся из мест лишения свободы.

1.4 Источники правового регулирования

Согласно ст. 5 ЖК РФ жилищное законодательство состоит из данного Кодекса, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Из указанного положения следует, что жилищное законодательство понимается в широком смысле, т.е. в него включаются как законодательные, так и подзаконные акты.

Между актами жилищного законодательства существует следующая иерархия с точки зрения их юридической силы:

- Конституция Российской Федерации;

- Жилищный кодекс Российской Федерации;

- иные федеральные законы в жилищной сфере;

- федеральные подзаконные правовые акты;

- нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации;

- нормативные правовые акты муниципальных образований;

- общепризнанные принципы и нормы международного права;

- международные договоры;

Основы правового регулирования отношений найма жилого помещения заложены в Конституции РФ, ст. 40 которой закрепляет право граждан на жилище и запрет произвольного лишения жилища. Данный запрет направлен на защиту собственника, прав собственника и лиц, совместно с ним проживающих, а также иных лиц (в том числе нанимателя или члена семьи нанимателя), пользующихся жилым помещением на законных основаниях. Васильев В.В. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения: / В.В. Васильев. - М, 2008.

Конституция (ч. 3 ст. 40) гарантирует предоставление жилых помещений малоимущим, а также иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, бесплатно или за доступную плату в домах государственных, муниципальных и иных жилищных фондов в соответствии с установленными нормами.

1.5 Конституционное право граждан на жилище

В Конституции РФ закреплены следующие основные положения:

1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

3. Малоимущим, иным указанием в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленным законом нормами.

Как закреплено в Основах Федеральной жилищной политики «Жилье. Нормативные акты и их применение», ст. 671 - 672 ГК РФ Официальный текст по состоянию на 1 ноября 2000 года, право граждан на жилище обеспечивается путем предоставления им жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального пользования на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды жилого помещения либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади. Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищного фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья.

Из вышеприведенных положений законодательства следует, что конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина Российской Федерации возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного и постоянного пользования гражданином, имеющимся у него жилым помещением во всех разновидностях жилого фонда, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем, главным образом, приобретения другого жилища.

В ст. 3 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» прописаны обязанности органов государственной власти и местного самоуправления по обеспечению права граждан на жилище. Органы государственной власти и местного самоуправления обеспечивают:

1) Порядок учета жилищного фонда, распределение и предоставление гражданам жилых помещений по договорам найма, аренды, а также их продажи в государственном, муниципальном и общественном жилищных фондах;

2) Доступность для населения условий найма жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья, а также возможность кредитной поддержки граждан и предоставления налоговых льгот при строительстве, приобретении и аренде жилья…

В федеральном жилищном законодательстве не дается четкого понятия жилья. Под термином жилище (жилье) понимается особое сооружение или помещение, предназначенное для проживания людей: жилые дома, квартиры, комнаты вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также различного рода другими объектами жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование). В основах жилищной политики указано: под жилищем, жилым помещением понимается жилой дом, квартира, комната, иные объекты жилищного фонда, предназначенные и пригодные для постоянного проживания или временного пребывания граждан. Согласно ст. 40 ЖК РСФСР и ст. 673 ГК РФ жилое помещение как объект жилищных отношений должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, быть пригодным для проживания граждан. Причем жилое помещение, объектом которого является договор социального найма, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.

Исходя из того, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Кроме того, жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания других граждан на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК).

Статья 20 ГК устанавливает, что местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов. Из смысла ст. 2 Закона Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации следует, что под лицами проживающими по месту жительства, понимаются граждане, которые на законном основании являются собственниками жилых помещений либо их нанимателями (поднанимателями), а также постоянно или преимущественно проживающие в жилых помещениях на других основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, иные жилые помещения. Недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит государственной регистрации.

Глава 2. Изменение и прекращение договора

Договор найма жилого помещения может расторгаться по воле обеих сторон или одной стороны (наймодателя или нанимателя) в связи с этим может быть установлен различный порядок расторжения договора (судебный и внесудебный). Если договор расторгается по волеизъявлению сторон или вследствие одностороннего отказа нанимателя, то это происходит во внесудебном порядке. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / В.В. Глазов. - М., 2009.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца (п.1 ст. 687 ГК).

Аналогично договор может расторгнуть и наниматель, имеющий жилое помещение по договору социального найма. Решение о расторжении договора социального найма принимается нанимателем, но при условии, что другие проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора согласие в письменной форме (ч. 2 ст. 83 ЖК). Кроме того наниматель обязан соблюсти установленную Типовым договором процедуру сдачи жилого помещения наймодателю.

Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется тогда, когда инициатором расторжения является наймодатель, и только по основаниям прямо указанным в законе.

Под расторжением договора жилищного найма следует понимать прекращение сторонами всех взаимных прав и обязанностей по договору, т.е. наймодатель освобождается от своих обязанностей предоставлять жилье и прекращает взимать плату.

Пресечение действия договора жилищного найма в связи с виновным нарушением обязанностей нанимателя служат основанием для расторжения договора жилищного найма по инициативе наймодателя. Если расторжение договора имеет место по причине нарушения нанимателем своих договорных обязательств, то оно осуществляется помимо воли нанимателя, по требованию наймодателя и других жильцов, чьи права и интересы нарушаются, в судебном порядке. Такие случаи, связанные с нарушением нанимателем своих обязательств, влекут за собой не только расторжение договора, но и выселение виновного.

Расторжение договора найма жилых помещений может свершаться:

1) по соглашению сторон;

2) по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи;

3) по судебному решению, на основании заявленного наймодателем иска. Кириченко О.В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения //"Нотариус", 2007, N 3.

Выселение нанимателя с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения никогда не применялось в качестве санкции за нарушением нанимателем обязанностей, связанных с проживанием в помещении. Подобное выселение может иметь место при невозможности дальнейшего использования помещения для проживания либо в связи с необходимостью использовать такое помещение дл проживания либо в связи с необходимостью использовать такое помещение по другому назначению.

Понятие "выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения" вполне охватывается более широким понятием "переселение", которое включает все случаи перемены нанимателем жилых помещений.

Спорным предоставляется вопрос о том, является ли выселение граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения разновидностью переселения.

Выселением признается мера государственно-правового воздействия, при которой прекращается жилищное правоотношение. В ряде случаев выселение влечет за собой возникновение других жилищных правоотношений (например, при выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения).

Различаются: судебное выселение (по решению суда) и административное выселение (с санкции прокурора).

Для выселения в административном порядке в настоящее время сохранились два основания:

а) самоуправное занятие гражданином жилого помещения;

б) проживание граждан в домах, грозящих обвалом (ч. 2 ст. 90; п. 2 ст. 91; ст. 89 ЖК выселение по второму основанию может осуществляться как в административном, и в судебном порядке.

Решающую роль здесь играет то, заключен ли с нанимателем договор социального или коммерческого найма. В первом случае выселение будет производиться в административном, а во втором - исходя из положений ст. 687 ГК РФ - в судебном порядке. В административном порядке допускается только с санкции прокурора. Причем при выселении по первому основанию гражданин не получает никакого другого жилья, тогда как выселение из аварийных домов производится при условии предоставления благоустроенного жилого помещения. Гражданин, в отношении которого применена данная мера, вправе не только обжаловать ее вышестоящему прокурору, но и обратиться в суд.

Выселение в судебном порядке подразделяется на 3 вида:

а) выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения производится в случаях, если дом подлежит сносу, грозит обвалом или переоборудованию в нежилое, а также в ряде других случаев. Причем по качеству предоставляемое жилое помещение должно соответствовать требованиям ст. 96 ЖК независимо от того, в каком помещении гражданин проживал ранее. Также нельзя поселить гражданина в коммунальную квартиру, если ранее он занимал отдельную;

б) выселение с предоставлением гражданам другого жилого помещения в настоящий момент производится в случаях: признания ордера на жилое помещение недействительным, за исключением обстоятельств, когда ордер признан недействительным в результате неправомерных действий получивших его лиц (ст. 100 ЖК).

Выселения из служебных жилых помещений граждан, указанных в ст. 108 ЖК: выселения из общежитии по ст. 110 ЖК, а также в некоторых других случаях. В этом случае в отношении предоставляемого жилья действует единственное требование: по размеру оно должно быть таким, чтобы гражданин не мог быть принят на учет как нуждающийся в улучшении жилищных условий; выселение без предоставления другого жилого помещения предусмотрены ст. 48, ч. 1 ст. 107. 110, 135,126ЖК.

Глава 3. Договор социального найма жилых помещений и договор коммерческого найма жилого помещения

3.1 Договор социального найма жилых помещений

Договор социального найма является разновидностью обычного договора найма жилого помещения. Основными отличиями договора социального найма являются:

а) предоставление жилого помещения в домах государственного жилищного фонда либо в домах муниципального жилищного фонда;

б) бессрочный характер договора. Если договор обычного найма жилого помещения заключается сроком до 5 лет, то для договора социального найма среди оснований его прекращения отсутствует такое основание, как истечение срока его действия. Могилевская Е.Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. 61-90) / Е.Н. Могилевская. - М.: «Консультант-Плюс», 2009.

Помещение по договору социального найма предоставляется категориям граждан, определенным в самом Кодексе (малоимущим гражданам), а также иным категориям граждан, установленным законодательством субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления (для предоставления жилья соответственно в домах государственного жилищного фонда субъектов РФ и муниципального жилищного фонда).

Сторонами договора социального найма являются, с одной стороны, наймодатель - собственник жилого помещения, т.е. Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в лице соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления; с другой стороны, наниматель - гражданин РФ, признанный в установленном порядке, нуждающимся в жилом помещении. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Вместе с тем это не означает, что с нанимателем не могут проживать в качестве членов его семьи граждане иностранных государств или лица без гражданства.  Журавлев Т.Б. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма// "Гражданское право", 2007, N 2.

Если после предоставления жилого помещения малоимущему гражданину по договору социального найма доход гражданина увеличился, и он перестал относиться к этой категории лиц, договор не может быть расторгнут на этом основании. В то же время цена договора социального найма может быть изменена. То есть при увеличении благосостояния гражданина, который получил жилое помещение по договору социального найма как нуждающийся, плата за наем может увеличиваться пропорционально его доходам до рыночной ставки аренды за жилое помещение или уровня платы за наем (коммерческий), если наймодатель осуществляет заключение договоров найма. Это связано с тем, что договор социального найма является разновидностью социальной помощи гражданам Российской Федерации, и при отпадении оснований в предоставлении соответствующей помощи право на предоставление льгот, в том числе жилищных, прекращается. Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения / Е.В. Юрченко // Юрист. 2005. № 9.

3.2 Договор коммерческого найма жилого помещения

По договору коммерческого найма, при наличии тех же сторон, жилое помещение используется собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, в течение определенного договором срока. Если же срок по такому договору не установлен, законом для такого вида договор определен срок действия договора пять лет.

Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма может в одностороннем порядке и без обращения в суд (с согласия других постоянно проживающих с ним граждан) расторгнуть договор, уведомив письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Особенности договора коммерческого найма жилого помещения:

1. предметом договора может быть помещение, находившееся в частном жилищном фонде;

2. размер оплаты за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Односторонние изменения ее размера не допускаются;

3. срок договора не может быть больше пяти лет.

Граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, должны быть указаны в договоре;

1. в жилое помещение могут быть вселены граждане для постоянного проживания, но с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей;

2. по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель может быть заменен одним из граждан, постоянно проживающих с нанимателем;

3. в случае смерти нанимателя или его выбытия договор продолжает действовать на тех же условиях, при этом один из граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении, становится нанамателем с согласия остальных граждан.

Правомочия сторон договора коммерческого найма жилого помещения - те же правомочия, которые указаны в первой группе применительно к договору социального найма жилого помещения, а также следующие:

1. наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

2. наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится данное помещение, представлять нанимателю за плату коммунальные услуги, осуществлять ремонт многоквартирного дома;

3. нанимателем по договору может быть только гражданин;

4. наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок по истечении срока договора найма. Этот вопрос должен быть решен за три месяца до истечении срока договора найма жилого помещения. Наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, с ним проживающих, при повторном заключении договора;

5. наниматель вправе с согласия других лиц, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор, предупредив письменно наймодателя за три месяца;

6. наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за шесть месяцев, а при краткосрочном договоре - более двух раз, а также разрушения или порчи жилого имущества;

7. договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон, если жилое помещение стало непригодным для проживания либо оказалось в аварийном состоянии, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством;

8. наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке, если наниматель или лица, проживающие с ним, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.



Глава 4. Практическая часть

Договор № 1723-2NM найма квартиры между физическими лицами г. Москва, девятнадцатое июля две тысячи одиннадцатого года

Гражданин Тарнавский Иван Леонидович, проживающий по адресу: г. Москва ул. Сайкина дом 35 кв. 56, паспорт серии 45 07 № 657814, выдан 06 апреля 2007 г. ОВИР Западного административного округа г. Москва, именуемый в дальнейшем "Наймодатель", действующий от своего имени, с одной стороны и гражданин Старицкий Олег Николаевич, проживающий по адресу: г. Москва ул. Княжеская дом 145 кв. 14, паспорт серии 45 02 № 216598, выдан 24 сентября 2002 г. ОВИР Юго-Восточного административного округа г. Москва, именуемый в дальнейшем "Наниматель", действующий от своего имени, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Наймодатель передает Нанимателю во временное владение и пользование за плату квартиру, находящуюся по адресу: г. Москва ул. Жуковского дом 68 кв. 52.

Полезная площадь квартиры составляет (шестьдесят два) 62 кв. м. и она состоит из 2-х комнат.

Комнаты имеют площадь:

1-я комната - (двадцать пять) 25 кв.м.;

2-я комната - (сорок три)43 кв.м.

Квартира находится в многоэтажном кирпичном доме на шестом этаже.

1.2. Указанная квартира принадлежит Наймодателю по праву собственности на основании договора купли продажи квартиры № 4562314 от 20 декабря 2001 года, удостоверенного государственной нотариальной конторой №10 г. Москва "21" декабря 2001 г. по реестру № 55426214452 и регистрационного удостоверения, выданного бюро технической инвентаризации Басманского района г. Москва "15" декабря 2001 г.

1.3. В квартире находится стационарный телефон № 095 541-45-21

1.4. Наймодатель передает в пользование имущество, находящееся в квартире, согласно перечня имущества прилагающегося к настоящему Договору и являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.5. Квартира передается в пользование для проживания Нанимателя и его семьи, состоящей из двух человек.

2. Порядок передачи квартиры и имущества

2.1. В течение пяти календарных дней с момента подписания настоящего Договора квартира и имущество должны быть переданы Наймодателем и приняты Нанимателем.

2.2. Квартира и имущество передается по Акту сдачи-приемки, подписываемому Наймодателем и Нанимателем.

2.3. С момента подписания Акта сдачи-приемки квартира и имущество считаются сданными Наймодателем и приняты Нанимателем.

2.4. В момент подписания Акта сдачи-приемки Наймодатель передает Нанимателю ключи от входной двери в квартиру, комнат (если таковые имеются), а также ключи от подъезда и секции.

3. Срок найма

3.1. Срок найма составляет три года.

3.2. По обоюдному согласию Сторон, срок найма может быть сокращен.

4. Плата по Договору найма и порядок расчетов

4.1. Плата за наем квартиры и пользование имуществом, находящимся в квартире, составляет 30000 рублей за один месяц.

4.2. Указанная плата выплачивается первоначально авансом за три месяца, а затем не позднее двадцатого числа каждого месяца за последующий месяц.

4.3. Оплата осуществляется Нанимателем на лицевой счет Наймодателя в АКБ "Москомбанк" с указанием "Оплата за наем квартиры".

4.4. Коммунальные услуги, электроэнергия и абонентская плата за телефон оплачиваются Наймодателем.

4.5. Междугородние и международные телефонные переговоры оплачиваются Нанимателем.

5. Права и обязанности Наймодателя

5.1. Наймодатель обязан:

5.1.1. Передать Нанимателю квартиру и имущество в состоянии, соответствующем условиям Договора найма, назначению и пригодности квартиры и имущества для проживания людей.

5.1.2. Ежемесячно и в срок уплачивать коммунальные услуги, электроэнергию и абонентскую плату за телефон.

5.2. Наймодатель имеет право один раз в три месяца осуществлять проверку порядка использования Нанимателем квартиры и имущества.

6. Права и обязанности Нанимателя

6.1. Наниматель обязан:

6.1.1. Использовать квартиру и имущество исключительно для проживания Нанимателя и членов его семьи, оговоренных в п. 1.5. настоящего Договора.

6.1.2. Своевременно производить оплату за наем квартиры.

6.1.3. Поддерживать квартиру в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ней, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме согласно п. 4 ст. 30 ЖК РФ.

6.1.4. Бережно относиться к имуществу, находящемуся в квартире.

6.1.5. За свой счет устранять последствия аварий и неисправностей, произошедших в квартире по вине Нанимателя.

6.1.6. Соблюдать меры пожарной безопасности.

6.1.7. Не осуществлять перестройку и перепланировку квартиры без согласия Наймодателя.

6.1.8. Беспрепятственно допускать Наймодателя в квартиру для проверки порядка ее использования.

6.1.9. Передать квартиру в течение четырнадцати дней после окончания срока действия настоящего Договора в состоянии, в котором Наниматель принял в аренду квартиру с учетом нормального износа.

6.2. Наниматель имеет право:

6.2.1. Оформить квартиру по своему усмотрению.

6.2.2. Заменить замки от входной двери и внутренних комнат при согласии Наймодателя.

6.2.3. По согласованию с Наймодателем установить охранную сигнализацию.

7. Условия улучшения квартиры

7.1. Наниматель может, по согласованию с Наймодателем, производить улучшения квартиры.

7.2. Если улучшения квартиры могут быть отделимы без вреда для квартиры, то эти улучшения Наниматель производит за свой счет и они являются собственностью Нанимателя. Если эти улучшения оплачиваются Наймодателем, то они являются собственностью Наймодателя.

7.3. Если улучшения квартиры являются неотделимыми без вреда для квартиры и они произведены без согласия Наймодателя, то Наймодатель имеет право не возмещать Нанимателю расходы по улучшению квартиры и эти улучшения считаются собственностью Наймодателя.

8. Ответственность сторон

8.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8.2. Если в результате неправильной эксплуатации и пользования квартирой и имуществом Нанимателем нанесен ущерб квартире и имуществу, Наниматель обязан возместить Наймодателю понесенные убытки согласно ст. 1064 ГК РФ.

8.3. Наймодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий Договор найма:

- если Наниматель не оплачивает наем квартиры в течение одного месяца;

- в случае использования квартиры не для проживания Нанимателя и членов его семьи.

8.4. Риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры и (или) имущества в течение срока действия настоящего Договора найма лежит на Наймодателе.

9. Порядок передачи квартиры Наймодателю

9.1. По истечении срока найма Наниматель обязан передать Наймодателю квартиру и имущество в течение четырнадцати дней с момента окончания срока действия настоящего Договора по Акту сдачи-приемки.

9.2. В течение срока, указанного в  п. 9.1. настоящего Договора, Наниматель обязан выехать из квартиры и подготовить ее к передаче Наймодателю.

9.3. С момента подписания Акта сдачи-приемки квартира и имущество считаются переданными Наймодателю.

9.4. В момент подписания Акта сдачи-приемки Наниматель обязан передать Наймодателю ключи от входной двери и внутренних комнат, а также ключи от подъезда и секции.

9.5. Квартира и имущество должны быть переданы Наймодателю в том же состоянии, в котором они были переданы в наем с учетом нормального износа.

9.6. Неотделимые улучшения, произведенные в квартире Нанимателем, переходят к Наймодателю без возмещения произведенных Нанимателем затрат.

9.7. Отделимые улучшения Наниматель может из квартиры изъять, если они произведены за его счет и Наймодатель не согласился их оплатить.

10. Порядок разрешения споров

10.1. Все споры и (или) разногласия, могущие возникнуть из настоящего Договора или в связи с ним, подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции по месту нахождения ответчика.

11. Особые условия

11.1. Наймодатель заявляет о том, что он является единственным собственником сдаваемой в наем квартиры.

11.2. Сдаваемая квартира не заложена, на нее не наложен арест и она не является предметом исков третьих лиц.

11.3. Наниматель и Наймодатель заявляют о том, что они дееспособны, под опекой и попечительством не находятся, на учете в психоневрологическом диспансере не состоят.

11.4. Наймодатель сдает квартиру в аренду свободной от проживания третьих лиц.

12. Прочие условия

12.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, действует и подлежит применению законодательство Российской Федерации.

12.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны надлежащим образом уполномоченными лицами.

12.3. Настоящий Договор составлен в двух подлинных экземплярах на русском языке по одному экземпляру для каждой из Сторон, причем оба экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.

13. Адреса и реквизиты сторон Наниматель Наймодатель Старицкий Олег Николаевич Тарнавский Иван Леонидович г. Москва ул. Княжеская дом 145 кв.

14. г. Москва ул. Сайкина дом 35 кв. 56 Паспорт серия 45 02 № 216598, выдан 24 сентября 2002 г. ОВИР Юго-Восточного административного округа г. МоскваПаспорт серия 45 07 № 657814, выдан 06 апреля 2007 г. ОВИР

Западного административного округа г. Москва

Старицкий О.Н. (подпись) Тарнавский И.Л. (подпись)

Вывод

В настоящее время, одной из проблем договора найма жилого помещения является соотношение гражданского и жилищного законодательства. Зачастую такое противоречие состоит не столько в споре норм Гражданского и Жилищного кодексов, сколько в противоречии в каком же кодексе должны быть отражены нормы об этом договоре. Много противоречий порождает существование двух кодексов, тем более, что один из них не отражает современную действительность.

В качестве пути решения предлагаются нижеследующие законодательные предложения. Возможно, одним из вариантов решения такой проблемы было бы такое «разделение полномочий кодексов»: нормы гражданского кодекса должны регулировать правовое положение коммерческого найма жилого помещения, а нормы нового жилищного кодекса должны регулировать правовое положение договора социального найма жилья.

Если рассмотреть природу договора социального найма жилья и коммерческого найма жилья, то они по своей сути разделяются тем, что договор социального найма является частью социальной политики государства, когда последнее в лице полномочных органов предоставляет нуждающимся жилую площадь. Что же касается договора коммерческого найма жилья, то это, прежде всего гражданско-правовой договор носящий сугубо коммерческий характер.

В качестве заключения нужно отметить, что в настоящее время, идет процесс обновления жилищного законодательства. Новый Жилищный кодекс должен вобрать в себя новеллы, присущие Гражданскому кодексу РФ и отвечающие требованиям социальной справедливости. Задача видится в максимальном сближении подходов и принципов правового регулирования жилищных правоотношений, универсализации норм гражданского и жилищного законодательства.



Заключение

Анализ данной темы позволяет сделать ряд выводов. Соблюдение установленного законом порядка лишения жилища социально незащищенных категорий граждан имеет большое значение для защиты их жилищных и интересов, обеспечения устойчивости права пользования жилым помещением.

В данной работе используется понятие «прекращение» договора социального найма жилого помещения, потому что этот термин является более широким, родовым понятием по отношению к «расторжению» договора и «выселению». Причем выселение нанимателей из жилых помещений может быть как результатом прекращения жилищных правоотношений, так и не сопровождать их прекращение.

Расторжение договора может иметь место только по инициативе одной из сторон, но при этом наниматель жилого помещения по договору социального найма обладает большей самостоятельностью, чем наймодатель и ограничен в своих действиях только получением согласия на расторжение договора от членов его семьи. Права же наймодателя на расторжение договора жилищного найма и выселение нанимателя ограничены целым рядом условий, предусмотренных законом, и подлежащих обязательному соблюдению.

Законом предусмотрен и административный порядок выселения, при котором гарантии прав и законных интересов граждан проявляются в том, что государство контролирует деятельность организаций и должностных лиц по административному выселению через прокуратуру, так как выселение допускается только с санкции прокурора.

Но такой порядок хотя и является более оперативным по сравнению с судебным, все же не лишен недостатков, что приводит к нарушению прав и законных интересов граждан.

В частности, эти недостатки проявляются в том, что проводится неполная и невсесторонняя проверка прокурорами обстоятельств, имеющих значение для дела, в том, что не вызываются для дачи объяснений лица, имеющие непосредственное отношение к делу, остается без реагирования выдача ордеров на квартиры, непригодные для проживания, прокуроры не ставят вопроса о возмещении ущерба, связанного с длительным проживанием граждан в самоуправно занятом жилом помещении и т. д., в том числе прокуроры слабо осуществляют надзор за соблюдением судебными исполнителями требований законодательства об исполнении постановлений. Постановления прокуроров не исполняются длительное время либо их неисполнение часто связано с отказом ответчиков освободить жилое помещение в добровольном порядке.

В связи с этим, целесообразно отнести дела о выселении из самоуправно занятых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда к компетенции судебных органов, так как это, зачастую, дела сложные, связанные с получением, исследованием и оценкой различных доказательств, что говорит об их схожести с гражданско-правовыми спорами. Тем более, что норма закона о праве каждого на судебную защиту даёт полное основание для последующего обращения в суд и в случае административного выселения из самоуправно занятого жилого помещения.

При выселении в судебном порядке с предоставлением гражданам другого жилого помещения также существуют препятствия для исполнения судебных решений. Например, достаточно часто складывается ситуация, когда производится выселение граждан в жилое помещение, которое занято кем-либо. В этом случае в суд должен быть подан иск о выселении из жилого помещения, куда должен переехать гражданин, поэтому исполнение судебного решения откладывается до разрешения судом нового дела. Представляется, что для разрешения таких ситуаций необходима норма, закрепляющая обязанность суда рассматривать иски о выселении из незаконно занятого жилого помещения в более сокращенные сроки.

Иногда договор жилищного найма прекращается без нарушения нанимателем каких-либо обязательств, просто в силу сложившихся обстоятельств, наступления юридических фактов, ведущих к прекращению права пользования жилым помещением, например, в силу выезда нанимателя на постоянное место жительства в другую местность, утраты или изменения объекта договора и т. п.

В других же случаях прекращение права пользования жилым помещением связано с совершением нанимателем определенных правопрекращающих действий (разрушение или порча жилого помещения, нарушение правил общежития и т. д.). При этом, в зависимости от оснований выселения, законом предусмотрена обязанность наймодателя одновременно с выселением предоставлять гражданам другое жилое помещение, за исключением случаев, когда выселение производится без его предоставления.

На наш взгляд, данное правило можно рассматривать как одну из юридических гарантий жилищных прав граждан. Причем, важно отметить, что с целью более тщательной охраны интересов нанимателей и членов их семей законодатель установил требования, которым должно отвечать предоставляемое в связи с выселением благоустроенное или просто другое жилое помещение. И эти требования, по нашему мнению, являются необходимым минимумом, допускающим выселение с предоставлением другого жилого помещения. Организация, на которой лежит обязанность предоставления жилого помещения, может, конечно, выделять по своему усмотрению квартиры и с лучшими характеристиками. В первую очередь, как нам кажется, это должно относиться к инвалидам, пенсионерам, семьям, имеющим малолетних детей, что будет соответствовать статье 7 Конституции РФ, которая провозгласила Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь человека, поддержку данных категорий граждан.

Таким образом, все нормы, регулирующие отношения по расторжению договора жилищного найма и выселению граждан из жилых помещений имеют большое значение в обеспечении осуществления конституционного права граждан на жилище. Четкое правовое регулирование оснований прекращения и расторжения договора жилищного найма предоставляет нанимателю возможность добиться отклонения судом необоснованных требований наймодателей. Ограничивая круг оснований расторжения договора жилищного найма, обеспечивая предоставление выселяемому другого жилого помещения, жилищное законодательство тем самым гарантирует широкую защиту жилищных прав и интересов граждан.