Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1.1 Правовая характеристика договора участия в долевом строительстве

1.2 Существенные условия договора участия в долевом строительстве

ГЛАВА 2. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОНТРОЛЬ И НАДЗОР В ОБЛАСТИ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

2.1 Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства

2.2 Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Основной целью работы является исследование договора долевого участия в строительстве многоквартирных домой и иных объектов недвижимости, его правовой природы.

Около двух десятков лет в нашей стране существуют отношения, которые обуславливают вложение средств в строительство объектов недвижимости, вследствие чего у граждан и организаций возникает право собственности на построенные объекты. Однако их самостоятельное регулирование появилось лишь с принятием Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации» Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в действ. ред.) // Собрание законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1. Ст. 27 .

Принятие ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ., который вступил в силу с 1 января 2005 года, было обусловлено необходимостью урегулирования вопросов, возникающих при участии в долевом строительстве и связанных с процедурой заключения договора, определением объема прав и обязанностей застройщика и участника долевого строительства, защитой интересов участников договора как будущих собственников созданных объектов недвижимости.

Тем не менее, подобная форма привлечения денежных средств в строительство имеет ряд определенных проблем. В первую очередь, это несовершенство законодательства, противоречия и пробелы в правовых актах о долевом участии в строительстве, которые вызывают ошибки и недоработки при заключении договоров подобного типа, что, в свою очередь, ведет к значительному увеличению судебных споров в данной сфере деятельности. Именно из-за нормативной неурегулированности этих отношений и возникает вторая, существенная, проблема - это проблема квалификации правовой природы отношений долевого участия в строительстве.

Актуальность выбранной темы обусловлена обсуждением проблемы долевого строительства, как способом улучшить жилищные условия и приобрести квартиру в строящемся доме.

договор долевой строительство правовой

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1.1 Правовая характеристика договора участия в долевом строительстве

В ч. 1 ст. 4 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ раскрыто понятие договора участия в долевом строительстве. Так, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в обусловленный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить определенную договором цену и принять объект строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При определении особенностей договора участия в долевом строительстве можно выделить следующее. Данный договор является консенсуальным, возмездным, двусторонним Сокол П.В. Договор участия в долевом строительстве. М.: Ось-89, 2008. С.13.

Вопрос об отнесении договора долевого строительства к публичным договорам считается весьма спорным. Как полагает, например, Капица О.Л. - режим публичного договора может распространяться на договор участия в долевом строительстве, в тоже время Бобровникова М.А. и Маковская А.А. не находят причин распространять на него данный режим.

Анализ ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ позволяет сделать вывод о невозможности применения к договору участия в долевом строительстве режима публичного договора. Согласно положению Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) публичным договором признается договор, заключающийся коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанность по продаже товаров, оказанию услуг, выполнению работ, которые такая организация должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратился Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Закон Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. ст. 426. ч. 1. В связи с этим все условия заключаемого договора должны быть одинаковыми для всех потребителей Сокол П.В. Договор участия в долевом строительстве. М.: Ось-89, 2008. С. 14. Застройщик по договору участия в долевом строительстве не является обязанным заключить договор с любым лицом, которое к нему обратилось. ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ устанавливает единый подход в отношении всех тников долевого строительства, в качестве таковых могут выступать различные субъекты гражданского права. участников долевого строительства только относительно условия о сроке и о размере ответственности застройщика, но с учетом того, что если дольщиком является гражданин, то устанавливается двойной размер законной неустойки.

Договор участия в долевом строительстве, по мнению таких авторов как Капица О.Л. и Бобровникова М.А., подпадает под признаки договора присоединения. Условия такого договора установлены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Закон Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. ст. 428. ч. 1. Как видно из определения договора участия в долевом строительстве, его сторонами являются участник долевого строительства (дольщик) и застройщик.

В отличие от определения термина «застройщик», ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ не содержит определения понятия «участник долевого строительства». Исходя из ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ и абз. 4 п. 1 ст. 2 ГК РФ можно сказать, что в качестве участников долевого строительства могут выступать граждане, в том числе индивидуальные предприниматели, юридические лица, а также иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства.

Как замечает Сокол П.В., несмотря на отсутствие прямого указания в ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, участниками долевого строительства могут быть Российская Федерация (далее - РФ), субъекты РФ, муниципальные образования. Таким образом, ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ не устанавливает специальных требований относительно учас

Понятие «застройщик» указано в ч. 1 ст. 2 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Застройщик - это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, которое имеет в собственности, на праве аренды или субаренды земельный участок, которое также привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ для строительства на данном земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Исходя из данного определения можно выделить следующие особенности правового положения застройщика Сокол П.В. Договор участия в долевом строительстве. М.: Ось-89, 2008. С. 24:

1. Застройщиком может являться только профессиональный субъект, исключительно в форме юридического лица.

2. Немаловажной особенностью правового статуса застройщика является обладание им земельным участком. Необходимым условием использования земельного участка является необходимость целевого режима его назначения. Строительство может осуществляться как на собственном земельном участке, так и на участке, который предоставлен на правах аренды или субаренды, включая на земельном участке, полученном из государственных или муниципальных земель.

3. Существенным условием привлечения денежных средств граждан, является наличие у застройщика разрешения на строительство.

4. Застройщик имеет право привлекать денежные средства участников долевого строительства только после опубликования или размещения проектной декларации в средствах массовой информации и(или) информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (например, сети Интернет). Это должно быть сделано не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком первого договора об участии в долевом строительстве. Как указано в ч. 1 ст. 19 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о проекте строительства и информацию о застройщике.

Согласно ч. 7 ст. 19 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, если застройщик не соблюдает требования, предъявляемые к проектной декларации, участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником имущества, для строительства которых привлекаются необходимые денежные средства Сокол П.В. Договор участия в долевом строительстве. М.: Ось-89, 2008. С. 33. долевого строительства по договору, а также уплатить проценты.

5. Застройщик обязан ежеквартально предоставлять отчетность об осуществлении своей деятельности. Это вытекает из предоставленного контролирующему органу права требовать предоставления такой информации Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в действ. ред.) // Собрание законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1. Ст. 23.

В ч. 3 ст. 4 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ содержится требование о письменной форме договора о долевом участии и необходимости его государственной регистрации. С момента такой регистрации договор считается заключенным.

Регистрация договоров о долевом участии проводится в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения строящегося многоквартирного дома и иного объекта недвижимого Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве устанавливается ст. 25.1 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон Рос. Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в действующей редакции) // Собрание законодательства Рос. Федерации. 28.07.1997. № 30. Ст. 3594. Для того, чтобы договор участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником, прошел государственную регистрацию необходимо предоставить следующие документы:

- заявления сторон договора;

- договор участия в долевом строительстве;

- разрешение на строительство;

- проектная декларация;

- план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

- договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Факты расторжения договора об участии в долевом строительстве, а также об односторонних отказах от исполнения договоров тоже подлежат государственной регистрации.

У участников долевого строительства, по итогам исполнения договоров об участии в долевом строительстве, появляется право собственности на построенные объекты, которое подлежит государственной регистрации. Основанием государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются Сокол П.В. Договор участия в долевом строительстве. М.: Ось-89, 2008. С. 35:

- разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, которое в подлиннике или нотариально заверенной копии должно быть передано застройщиком в органы государственной регистрации;

- передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, подписанный сторонами;

- договор участия в долевом строительстве.

Данные документы подтверждают факт постройки объекта и исполнения заключенных договоров.

принадлежала.

Содержание договора составляют взаимные права и обязанности сторон: застройщик обязуется обеспечить строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить Рассмотрим следующие основные признаки договора участия в долевом строительстве:

Предметом договора является индивидуально определенный объект (жилое или нежилое помещение), который входит в состав другого объекта недвижимости. Предметом договора участия в долевом строительстве являются, с одной стороны, самостоятельные либо с привлечением иных лиц действия застройщика по строительству многоквартирного дома и его передача после разрешения на ввод в эксплуатацию участнику долевого строительства, а с другой стороны, действия участника долевого строительства по принятию указанного объекта недвижимости и уплате застройщику предусмотренной договором цены.

Объектом долевого строительства для конкретного участника договора признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Исполнение обязанности по созданию объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может.

Участие в долевом строительстве объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Сторонами договора являются застройщик и участники долевого строительства.

Наличие различных целей у сторон договора: застройщик заинтересован получить прибыль, для чего осуществляет деятельность по обеспечению строительства (создания) объекта недвижимости, а участник долевого строительства - получить в собственность определенный договором объект долевого строительства.

Ситуация об отнесении договора долевого строительства к публичным договорам является спорной. Однако анализ ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ позволяет говорить о невозможности распространения на договор участия в долевом строительстве режима публичного договора. Из положений ГК РФ, можно выделить два основных признака публичных договоров. Во-первых, обязательным участником является коммерческая организация, выступающая в роли продавца, подрядчика или исполнителя. В данном случае такой стороной является застройщик, однако в соответствии с ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ им может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, то есть и некоммерческая организация. Второй признак касается характера деятельности, осуществляемой коммерческой организацией. Эта деятельность связана с выполнением обязанности по продаже товаров, выполнению работ и оказанию услуг в отношении каждого, кто обратится к коммерческой организации, то есть деятельность должна быть публичной. Однако, подобная обязанность для застройщика прямо не прописана в ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Таким образом, договор долевого строительства не представляется возможным отнести к разряду публичных договоров.

1.2 Существенные условия договора участияв долевом строительстве

Такие условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора гражданско-правового характера называются существенными условиями договора. Чтобы договор считался заключенным необходимо согласовать все существенные условия данного договора. В противном случае, если не согласованно хотя бы одно из существенных условий, можно говорить о том, что договор считается не заключенным.

К существенным условиям договора долевого строительства относятся:

1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В качестве объекта долевого строительства могут выступать: жилой дом в целом, квартира в многоквартирном доме, нежилое помещение (находящееся в многоквартирном доме), а также иные объекты недвижимости - объекты предпринимательской деятельности, здравоохранения, общественного питания, торговли, культуры, гаражи, и тому подобное, за исключением объектов производственного назначения.

Недвижимое имущество, которое выступает объектом договора о долевом участии как правило это всегда индивидуально определенная вещь. В самом договоре необходимо указание проектных характеристик объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

2. Срок передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ не регламентирует способы определения срока передачи и не устанавливает какие-либо ограничения, что дает возможность застройщику самостоятельно формулировать в договоре условие о сроке передачи объекта. В ч. 3 ст. 8 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлен только предельный срок - не позднее 2 месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию.

В ст. 6 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ указаны требования к сроку по передаче участнику долевого строительства объекта строительства. Согласно буквальному толкованию данной нормы нарушением будут являться те случаи, когда объект долевого строительства будет передан позднее срока, который предусмотрен договором. Если же объект строительства будет передан участнику долевого строительства ранее срока, указанного в договоре, это не будет считаться нарушением застройщиком своих обязательств. Однако, данное положение не согласуется с ч. 3 ст. 8 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в соответствии с которой после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее срока предусмотренного договором. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта, если иное не установлено договором. В договоре должна быть указана не только возможность досрочной сдачи, но и установлены ее возможные сроки Кайль А.Н. Долевое строительство. Как не дать себя обмануть. М.: Издательство «Омега-Л», 2008. С. 29.

Передача объекта долевого строительства осуществляется по передаточному акту, который должен быть подписан сторонами, или же по иному документу о передаче только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в течение 2 месяцев, но не позднее срока, установленного договором.

Следует отличать передачу объекта строительства от подрядчика к застройщику и передачу этого же объекта от застройщика к участнику долевого строительства. Это два разных процесса, которые могут не совпадать по времени. Акт, которым оформляется сдача-приемка построенного объекта по договору между заказчиком (застройщиком) и лицом, осуществляющим строительство, предусмотрен ч. 4 ст. 753 ГК РФ: «Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами». Таким образом, первым документом, позволяющим застройщику начать передачу объекта долевого строительства, служит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ также предусматриваются два срока, которые следует отличать:

- срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в действ. ред.) // Собрание законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1. ст. 6 ч. 1, ст. 4 ч. 4 п. 2 ;

- срок, в течение которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства после получения сообщения о завершении строительства Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в действ. ред.) // Собрание законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1. ст. 8 ч. 4 .

Ст. 190 ГК РФ приводится три альтернативных способа определения срока, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства Кайль А.Н. Долевое строительство. Как не дать себя обмануть. М.: Издательство «Омега-Л», 2008. С. 35: указание на календарную дату такого срока; на период времени, который должен истечь с момента заключения договора участия в долевом строительстве; на событие, которое должно неизбежно наступить.

Одним из применяемых на практике вариантов установления срока передачи построенного объекта с учетом ст. 191 ГК РФ может стать привязка срока передачи объекта долевого строительства к событию, которое должно неизбежно наступить. Объект строительства может быть передан в течение определенного периода времени, исчисляемого после наступления определенного события. Событие, с которым связывают получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не является неизбежным. Неизбежность события продиктована независимостью от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, которые могут влиять на наступление определенного события. Таким образом, применение подобной трактовки условия договора о сроке передачи незаконно. В таком случае существенное условие договора о сроке передачи будет считаться несогласованным. Следовательно, договор будет считаться незаключенным. Указание в договоре о сроке передачи приблизительных или ориентировочных сроков также является не соответствующим действующим нормам законодательства.

Четко и однозначно указать календарную дату передачи объекта долевого строительства, то есть определить ее число, месяц и год, затруднительно, поэтому для застройщика наиболее подходящим будет определение срока передачи объекта долевого строительства путем указания периода времени, в течение которого передача должна состояться.

Довольно сложно установить срок, в течение которого застройщик должен передать участнику долевого строительства объект строительства. Для определения срока передачи застройщик должен учитывать планируемый срок окончания работ на объекте в соответствии с проектной документацией, в том числе и срок, в течение которого будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию этих объектов строительства, так как ч. 1 ст. 6 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязывает застройщика передать объект участнику долевого строительства исключительно после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Застройщик заинтересован принять объект строительства без недоделок, которые впоследствии могут стать препятствием для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а затем и основанием для появления претензий от участников долевого строительства. В любом случае недостатки строительства могут стать для застройщика дополнительной статьей расходов. Поэтому застройщик при утверждении акта приемки тщательно проверяет качество передаваемого объекта строительства, выявляя недостатки. Вследствие этого на практике в большинстве случаев утверждению акта приемки предшествует длительный период предъявления претензий застройщиком и исправления недостатков подрядной организацией.

Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена договора долевого участия является его существенным условием. Без него договор будет считаться незаключенным. Под ценой договора в соответствии с п. 1 ст. 5 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ понимается размер денежных средств, который подлежит уплате участником для строительства (создания) объекта долевого строительства. Как предусмотрено в ч. 2 ст. 5 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ цена договора может быть фиксированной или изменяться, если это предусмотрено договором.

Ч. 3 ст. 5 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусматривает два возможных способа уплаты цены договора.

Первым способом уплаты цены договора является единовременное, внесение платежа. В данном случае просрочка внесения платежа в течение более 2 месяцев является основанием когда застройщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Вторым способом уплаты цены договора является случай когда, уплату можно произвести в оговоренный сторонами период, исчисляемый годами, месяцами или неделями, то есть участнику долевого строительства в данном случае предоставляется рассрочка. При этом застройщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае систематического нарушения дольщиком сроков внесения платежей, то есть нарушения срока более 3 раз в течение года или просрочки внесения платежа в течение более трех месяцев.

Цена договора участия в долевом строительстве согласно ч. 1 ст. 5 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, может быть определена в договоре как возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и оплата услуг застройщика. Цена может быть выражена в твердой сумме за весь комплекс работ или за отдельный вид работ, либо приведен ее расчет, либо указан процент от сумм затрат застройщика. При этом такой расчет должен позволять однозначно определить цену договора. Иначе условие о цене будет считаться не согласованным, а договор считается незаключенным Сутягин А.В. Договоры в строительстве с комментариями. М.: ГроссМедиа, 2008. С. 105.

По соглашению сторон цена договора участия в долевом строительстве может быть изменена и после его заключения, но только в том случае, если договором такая возможность предусмотрена. Но даже если договор допускает возможность корректировки цены при определенных условиях, то в случае спора заинтересованная сторона должна доказать факт наступления этих условий. При этом в договор участия в долевом строительстве должны быть включены условия и случаи, при которых такое изменение возможно.

В случае нарушения требования о сроке внесения платежа определенном в договоре, дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, кроме технологического и инженерного оборудования, которое входит в состав такого объекта долевого строительства, определяется договором и не может составлять менее чем 5 лет. Данный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства. Гарантийный срок на оборудование, которое входит в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем 3 года. Данный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в действ. ред.) // Собрание законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1. ст. 7 ч. 5.1 .

Согласно ст. 7 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать дольщику объект, качество которого соответствует не только условиям договора, но и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Если же требования к качеству объекта долевого строительства нарушены существенно или выявленные недостатки не устранены в разумный срок, то в данной ситуации дольщик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть ему деньги и уплатить проценты за их использование. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в действ. ред.) // Собрание законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1. ст. 7 ч. 4 .

Важно отметить, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей, в частности Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» Закон Рос. Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в действ. ред.) // Собрание законодательства Рос. Федерации. 1996. № 3. Ст. 140. Судебная практика строго следует данной норме ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Решением от 02.09.2005 Арбитражного суда Ульяновской области удовлетворен иск общества с ограниченной ответственностью «Капитальное строительство» к обществу с ограниченной ответственностью «Симбирск-Петролеум-Плюс» о признании договора о долевом строительстве от 17.01.2002 незаключенным. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор от 17.01.2002 является смешанным, содержащим в себе элементы договора строительного подряда и элементы договора простого товарищества. Поскольку в договоре отсутствуют существенные условия указанных видов договоров, суд согласно ст. 432 ГК РФ признал его незаключенным.

Как следует из материалов дела, ООО «Капитальное строительство» - застройщиком и ООО «Симбирск-Петролеум-Плюс» - дольщиком 17.01.2002 подписан договор о долевом участии в строительстве, а 20.09.2002 дополнительное соглашение к нему. Согласно условиям указанного договора и изменениям к нему от 20.09.2002 застройщик реализует инвестиционный проект, а дольщик принимает участие в строительстве 10-этажного кирпичного жилого дома со встроенным блоком обслуживания населения (площадь под «Парикмахерскую» и «Магазин») по ул. Камышинской в V мкр. «Свияга» города Ульяновска (строительный адрес дом № 4 «А» в мкр. V «Свияга» на основании Постановления мэра г. Ульяновска от 10.04. 2001). Доля, подлежащая передаче дольщику, соответствует нежилым помещениям общими площадями 140 кв. м и 410 кв. м соответственно, расположенным на 1 этаже указанного здания. Стоимость одного квадратного метра общей площади составляет 6000 руб. Строительство осуществляется с привлечением генерального подрядчика общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Рубин». По окончании строительства застройщик передает указанные в договоре площади в собственность дольщика.

ООО «Капитальное строительство», полагая, что при заключении договора от 17.01.2002 сторонами несогласованны существенные условия, обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с настоящим иском о признании его незаключенным согласно ст. 432 ГК РФ. Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно признал договор от 17.01.2002 смешанным, содержащим условия строительного подряда и простого товарищества (совместной деятельности). Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Поскольку, исходя из буквального толкования договора, в соответствии со ст. 431 ГК РФ воля дольщика и застройщика была направлена на участие в совместном строительстве 10-этажного жилого дома, а целью дольщика являлось получение после завершения строительства в собственность определенных нежилых помещений, судом первой инстанции правомерно сделан вывод о смешанном характере договора, содержащего элементы договора строительного подряда и простого товарищества.

Существенные условия договора строительного подряда и простого товарищества определены статьями 708, 740, 1041 ГК РФ. Исходя из анализа условий договора от 17.01.2002 и дополнительного соглашения к нему от 20.09.2002, суд пришел к выводу об отсутствии существенных условий указанных видов договоров. При указанных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о незаключенности договора соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим отношения в области строительного подряда и простого условие о предмете. Стороны в качестве предмета договора участия в долевом строительстве определяют либо объект долевого строительства - жилой дом в целом, квартира в товарищества (Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.12.2005 № А72-1391/05-20/98).

Таким образом, существенные условия - это условия, которые необходимы и достаточны для того, чтобы после их согласования договор считался заключенным. Договор участия в долевом строительстве является гражданско-правовым договором. Из этого следует, что на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ обязательным существенным условием рассматриваемого договора является многоквартирном доме, нежилое в многоквартирном доме), а также иные объекты недвижимости - объекты предпринимательской деятельности, здравоохранения, общественного питания, торговли, культуры, гаражи, и тому подобное, за исключением объектов производственного назначения, либо деятельность застройщика, связанную с созданием объекта долевого строительства.

Кроме предмета, ч. 4 ст. 4 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ содержит существенные условия договора, при отсутствии которых договор участия в долевом строительстве считается незаключенным. К таким условиям относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства помещение (находящееся участнику долевого строительства; цена договора, срок и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект строительства.

2. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОНТРОЛЬ И НАДЗОР В ОБЛАСТИ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

2.1 Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном ФЗ РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ и ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Требование о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства исходит из положений п. 1 ст. 131 ГК РФ, в котором указано, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) органами, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии) (далее - Россреестр).

Следует различать государственную регистрацию права собственности участника долевого строительства и государственную регистрацию права собственности застройщика.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства считается, что такой объект находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в действ. ред.) // Собрание законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1. ст. 13 ч. 2 . При появлении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Если застройщик уклоняется от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, то государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в действ. ред.) // Собрание законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1. ст. 13 ч. 5 .

Согласно п. 3 ст. 13 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и нежилые помещения, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, то считается, что указанные помещения находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

Порядок регистрации установлен Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утвержденной Приказом Министерства Юстиции РФ от 09.06.2005 № 82).

Основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания). Согласно ч. 2 ст. 16 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ для государственной регистрации права собственности участника необходимы:

- разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства. Его (или нотариально удостоверенную копию), как указано в ч. 3 ст. 16 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в Россреестр передает застройщик не позднее чем в течение 10 рабочих дней после его получения;

- передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Следует отметить, что по смыслу ст. 16 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ государственная регистрация права собственности на возведенный объект долевого строительства осуществляется сразу на имя участника долевого строительства, что следует оценить как позитивное положение действующего законодательства.

Как указано в ч. 3 ст. 16 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в Россреестр, в целях государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, не позднее чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения.

По общему правилу государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Если одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации прав, то переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон Рос. Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в действ. ред.) // Собрание законодательства Рос. Федерации. 1997. № 30. ст. 16 ч. 1 абз. 3.

Согласно ч. 7 ст. 16 ФЗ РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими, со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч. 4 ст. 16 ФЗ РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ участник долевого строительства или его наследники имеют право обратиться в Россреестр, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо другого документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ у дольщика при возникновении права собственности на объект долевого строительства вместе с ним возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства в обязательном порядке подлежит государственной регистрации в ЕГРП органами, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, в порядке, предусмотренном ФЗ РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ и ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания).

По общему правилу регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него доверенности. К заявлению должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

2.2 Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости

Согласно ч. 1 ст. 23 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ государственное регулирование в области долевого строительства осуществляется в соответствии с ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах своей компетенции (например, Роспотребнадзором согласно Положению о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 30.06.2004 № 322).

В связи с вышеизложенным, обращает на себя внимание Приказ федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (далее - Роспотребнадзор) от 3 августа 2006 г. № 228 «О мерах, направленных на повышение эффективности работы, связанной с защитой прав потребителей в сфере долевого строительства жилья».

В данном документе отмечается, что в настоящее время вопросы, которые связаны с решением проблемы перехода к стабильному функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающей доступность жилья для граждан, а также комфортные и безопасные условия проживания в нем, указаны в качестве основных направлений государственной политики в жилищном секторе экономики.

В целях преодоления данных негативных тенденций управлениям Роспотребнадзора по субъектам РФ федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека было предписано:

1. Начать в пределах своей компетенции работу по применению мер ограничительного, предупредительного и профилактического характера, которые направлены на предупреждение, выявление и пресечение нарушений прав потребителей в сфере строительства многоквартирных домов.

2. Провести анализ договоров, заключенных организациями-застройщиками с гражданами, предметом которых является строительство для них жилых помещений, на предмет обнаружения в этих договорах условий, ущемляющих права потребителей, с последующим привлечением виновных лиц к административной ответственности.

3. Повысить эффективность работы, связанной с судебной защитой прав потребителей, за счет более действенной реализации соответствующих функций в рамках полномочий, закрепленных за государственными органами ст. ст. 46 и 47 ГПК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 23 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости осуществляются в соответствии с ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется данное строительство (например, Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области).

До определения органа, уполномоченного осуществлять контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, осуществление правомочий по получению от застройщиков ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, было возложено на Федеральную службу по финансовым рынкам.

Функции надзора и контроля в сфере строительства распределяются между федеральным и субфедеральным уровнями. Федеральным органом, осуществляющим эти функции, является, как уже было сказано выше, Роспотребнадзор и его территориальные подразделения.

Нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика устанавливаются Правительством РФ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в действ. ред.) // Собрание законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1. ст. 23 ч. 4 . В рамках исполнения данных полномочий действует Постановление Правительства РФ от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика». Названным Постановлением в ст. 3 установлены следующие нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика: норматив обеспеченности обязательств; норматив целевого использования средств; норматив безубыточности.

Кроме того, указанным документом утверждено Положение о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика. В соответствии с данным документом оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика производится по следующим нормативам ст. 3 Положения от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»:

- норматив обеспеченности обязательств, определяемый путем деления суммы активов застройщика на сумму обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве;

- норматив целевого использования средств, определяемый путем деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на общую сумму его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве;

- норматив безубыточности, определяемый как количество лет из расчета 3 последних лет работы застройщика, по итогам которых у застройщика отсутствовали убытки.

Согласно ст. 5 Положения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика по нормативам обеспеченности обязательств и целевого использования средств осуществляется ежеквартально. Застройщик несет ответственность, предусмотренную ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, за несоблюдение установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности.

Контролирующий орган вправе (ст. 23 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ):

1. Осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, которые уплачены участниками долевого строительства по договору, для строительства многоквартирных домов или других объектов недвижимости.

Очевидно, что иные расходы (например, обязательства по безвозмездной передаче муниципальному образованию доли в площадях возводимого объекта недвижимости, создание обособленных объектов социальной, инженерной инфраструктуры, благоустройство прилегающих территорий) застройщика должны как-то компенсироваться участниками долевого строительства, но комментируемый ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ исходя из буквального его толкования запрещает делать это из средств дольщиков. В результате целевое назначение денежных средств дольщиков превращается в неработающую норму.

Норма п. 1 ст. 5 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ определяет цену договора участия в долевом строительстве как сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство и на оплату услуг застройщика. В связи с обязанностью целевого использования денежных средств застройщики должны достаточно четко разграничивать эти величины, что на этапе строительства довольно проблематично. Каким образом налоговые и контролирующие органы будут решать данную проблему, пока так же неясно. Как выход из этой ситуации возможно, например, включение статьи расходов на свое содержание в проектно-сметную документацию.