2. Получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по формированию официальной статистической информации, документы и информацию, которые необходимы для осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств.

3. Ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств, в том числе об исполнении своих обязательств по договорам по формам и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» утверждены Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (далее - Правила). В соответствии с данным документом устанавливаются состав, формы и порядок представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Застройщик ежеквартально представляет в уполномоченный орган исполнительной власти отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Датой представления отчетности считается дата поступления отчетности в уполномоченный орган. Отчетность составляется по состоянию на последний календарный день квартала календарного года (ст. 4, 5 Правил). Застройщики несут ответственность в соответствии с законодательством РФ за недостоверность сведений, которые представлены в отчетности, и нарушение сроков представления данной отчетности.

4. Осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости.

5. Осуществлять контроль за соблюдением положений ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Установленный Федеральным законом Российской Федерации от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 02.05.2006 № 59-ФЗ (в действ. ред.) // Собрание Законодательства Российской Федерации. 2006. № 19. ст. 2060 (далее - ФЗ РФ от 02.05.2006 № 59-ФЗ) порядок рассмотрения обращений граждан распространяется на все обращения граждан, за исключением обращений, подлежащих рассмотрению в порядке, установленном федеральными конституционными законами и иными федеральными законами, а также на правоотношения, связанные с рассмотрением обращений иностранных граждан и лиц без гражданства, за исключением случаев, установленных международным договором РФ или федеральным законом.

6. Направлять застройщикам предписания об устранении нарушений ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, нормативных правовых актов Президента РФ, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений.

7. Принимать меры, которые необходимы для привлечения застройщиков к ответственности, установленной ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ и законодательством РФ об административных правонарушениях.

Так например, ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации: Закон Российской Федерации от 30.12.2001 № 195-ФЗ // Собрание законодательства Рос. Федерации. 2002. № 1. Ст. 32.12 предусмотрена ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве.

КоАП РФ также содержит нормы об ответственности за иные нарушения в области долевого строительства (например, ст. 19.5 КоАП РФ - невыполнение в срок законного предписания органа, осуществляющего государственный надзор (контроль) является административно наказуемым деянием и влечет наложение административного штрафа Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации: Закон Российской Федерации от 30.12.2001 № 195-ФЗ // Собрание законодательства Рос. Федерации. 2002. № 1.ст. 19.5 ч. 4 ).

Статьей 23.64 КоАП РФ определены органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Так, органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства, рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 14.28 и ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ. Рассматривать дела об административных правонарушениях от имени указанных органов вправе руководители органов исполнительной власти субъектов РФ, уполномоченных осуществлять контроль и надзор в области долевого строительства, заместители руководителей.

8. Обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

Застройщик, которому направлено предписание контролирующего органа об устранении нарушений ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, нормативных правовых актов Президента РФ, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов уполномоченного органа, в течение 3 месяцев со дня направления указанного предписания вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании указанного предписания незаконным. Однако, обращение в арбитражный суд не приостанавливает его исполнение Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в действ. ред.) // Собрание законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1. ст. 23 ч. 6 .

Как указывается в ст. 23 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, порядок обращения с таким заявлением, его рассмотрения и принятие решения по заявлению о признании предписания незаконным определяются законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах. Специализированным нормативным актом по этому вопросу является АПК РФ.

Контролирующему органу предоставлено право обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств, в случае, если Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в действ. ред.) // Собрание законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1. ст. 23 ч. 7 :

- более чем на 30 дней задержано представление отчетности, предусмотренной ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ;

- застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством РФ;

- застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным ч. 2 ст. 12.1 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение 3 месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности.

- застройщиком не исполнялись положения ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а также принятые в соответствии с ним иные нормативные правовые акты при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ меры воздействия.

Контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика в случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком положений ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в действ. ред.) // Собрание законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1. ст. 23 ч. 8 .

Таким образом, государственное регулирование в области долевого строительства осуществляется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции (например, Роспотребнадзором согласно Положению о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 30.06.2004 № 322).

Контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости осуществляются в соответствии с ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214- ФЗ, уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется данное строительство.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, в курсовой работе было дано понятие договора участия в долевом строительстве, юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве, а также рассмотрено соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве.

Приведенный анализ разнообразных договоров позволяет сделать вывод о том, что договор долевого участия в строительстве не относиться ни к одному из них. Правомерность существования такого договора основывается на ст. 421 ГК РФ, в которой указано, что стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами. Следовательно, договор долевого участия в строительстве относиться к договорам особого рода, так как он не предусмотрен статьями гражданского законодательства РФ, но в тоже время существует ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, который регулирует данные правоотношения.

Понятие «застройщик» характеризует одну из сторон договора долевого строительства. Это понятие отсутствует в ГК РФ. Термин «застройщик», таким образом, характерен для специального законодательства, регулирующего отношения, связанные со строительством объектов недвижимости.

Застройщик является единственным лицом, которое обладает правом на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов. Таким образом, круг лиц, которые могут заключать договор участия в долевом строительстве, сужен в законодательном порядке.

Важно отметить, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.

Также хотелось бы заострить внимание на том факте, что при применении Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» к указанным правоотношениям необходимо иметь в виду, что ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

Кроме того, компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», поскольку ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

Необходимо отметить, что в настоящее время в законодательстве наблюдается тенденция к повышению государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в строительство, а также доступность приобретения жилья гражданами.

Говоря о привлечении денежных средств граждан, можно сделать вывод о том, что только отвечающий требованиям ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщики обладают правом привлекать денежные ресурсы граждан - дольщиков на основании договора участия в долевом строительстве. Застройщики обязаны использовать денежные средства только в целях строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Иные же расходы (например, обязательства по безвозмездной передаче муниципальному образованию доли в площадях возводимого объекта недвижимости, создание обособленных объектов социальной, инженерной инфраструктуры, благоустройство прилегающих территорий) застройщика должны как-то компенсироваться участниками долевого строительства, но ФЗРФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ исходя из буквального его толкования запрещает делать это из средств дольщиков. В результате целевое назначение денежных средств дольщиков превращается в неработающую норму.

С принятием ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ дополнительная защита прав участников долевого строительства выразилась в следующем: гарантия качества выполняемых работ; установление законных штрафных неустоек; прозрачность сведений о застройщике и объекте застройки (публикация и предоставление в компетентные органы проектной декларации); обязательная государственная регистрация данных договоров; прямое указание на возможность применения законодательства о защите прав потребителей и др.

Все указанные меры направлены, прежде всего, на защиту участника долевого строительства.

Однако, ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ серьезно ограничил права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере. В связи с этим необходимо внести ряд изменений и дополнений в данный ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а именно:

1. установить разумный срок приемки готового к передаче объекта;

2. позволить сторонам договора самим определять вид и размеры неустойки за нарушение обязательств, как и порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе от исполнения договора, и только в отсутствие договорного регулирования применять нормы ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Для дальнейшей эффективной реализации ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ необходимо внести еще немало изменений и дополнений, а соответствующим государственным органам дать определенные разъяснения по вопросам применения рассмотренного договора.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 (в действ. ред.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2009. № 4. Ст. 445

2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: Закон Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ (в действ. ред.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 30. Ст. 3012

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Закон Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (в действ. ред.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1. Ст. 63

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Закон Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в действ. ред.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301

5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Закон Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в действ. ред.) // Собрание законодательства. Российской Федерации 1996. № 5. Ст. 410

6. Гражданский кодекс. Часть третья: Закон Российской Федерации от 26.11.2001 № 146-ФЗ (в действ. ред.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 49. Ст. 4552

7. Жилищный кодекс Российской Федерации: Закон Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в действ. ред.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1. Ст. 14

8. Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации: Закон Российской Федерации от 30.12.2001 № 195-ФЗ (в действ. ред.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 1. Ст. 32.12

9. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Закон Российской Федерации от 05.08.2000 № 117-ФЗ (в действ. ред.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. № 32. Ст. 3340

10. Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в действ. ред.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594

11. Федеральный закон Российской Федерации от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в действ. ред.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. № 9. Ст. 1096

12. Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в действ. ред.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1. Ст. 27

13. Федеральный закон Российской Федерации от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О рассмотрении обращений граждан Российской Федерации» (в действ. ред.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 08.05.2006. № 19. Ст. 2060

14. Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в действ. ред.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 3. Ст. 140

15. Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 № 322 «Об утверждении Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека» (в действ. ред.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. № 28. Ст. 2899

16. Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.10.2005 № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» (в действ. ред.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 45. Ст. 4616

17. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.02.2006 по делу № А29-2784/2005-2э «В удовлетворении иска о признании недействительным договора на участие в долевом строительстве отказано правомерно, так как спорный договор соответствует действующему законодательству»: [Электронный ресурс]: Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа. 2004. Документ опубликован не был. Доступен из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс»

18. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 июля 2006 г. № Ф08-2838/2006 «Предусмотренная Гражданским кодексом Российской Федерации ответственность в виде взыскания процентов возникает при неисполнении денежного обязательства и не применяется при просрочке передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства жилья»: [Электронный ресурс]: Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2000. Документ опубликован не был. Доступен из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс»

19. Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. № 1. 22 с.

20. Ершов О.Н. О применении договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2009. № 2. 26 с.

21. Кайль А.Н. Долевое строительство. Как не дать себя обмануть. М.: Издательство «Омега-Л», 2008. 185 с.

22. Капица О.Л. Договор долевого участия граждан в строительстве многоквартирных домов. Краснодар.: Экоинвест, 2005. 173 с.

23. Маковская А.А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. № 5. 43 с.

24. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. 368 с.

25. Сокол П.В. Договор участия в долевом строительстве. М.: Ось-89, 2008. 144 с.

26. Сутягин А.В. Договоры в строительстве с комментариями. М.: ГроссМедиа. 2008. 160 с.

Размещено на Allbest.ru