Приватноправові засади реалізації житлових прав громадян в Україні

Размещено на http://www.allbest.ru/

КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ ІМ. ТАРАСА ШЕВЧЕНКА

УДК 347.254 (477)

ПРИВАТНОПРАВОВІ ЗАСАДИ РЕАЛІЗАЦІЇ ЖИТЛОВИХ ПРАВ ГРОМАДЯН В УКРАЇНІ

Спеціальність: 12.00.03 - цивільне право і цивільний процес;

сімейне право; міжнародне приватне право

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

доктора юридичних наук

ГАЛЯНТИЧ МИКОЛА КОСТЯНТИНОВИЧ

Київ 2008

Дисертацією є рукопис

Робота виконана у відділі проблем приватного права Науково-дослідного інституту приватного права і підприємництва Академії правових наук України

Науковий консультантдоктор юридичних наук, професор, член-кореспондент АПрН України, Дзера Олександр Васильович, Київський національний університет ім. Тараса Шевченка, професор кафедри цивільного права

Офіційні опонентидоктор юридичних наук, професор Спасибо-Фатеєва Інна Валентинівна, Національна юридична академія ім. Ярослава Мудрого, професор кафедри цивільного права (м. Харків),

доктор юридичних наук, професор Кисіль Василь Іванович, Інститут міжнародних відносин Київського національного університету ім. Тараса Шевченка, професор кафедри міжнародного приватного і митного права (м. Київ), житловий законодавство ринковий

доктор юридичних наук, доцент Васильєва Валентина Антонівна, Юридичний інститут Прикарпатського національного університету ім. Василя Стефаника, завідувач кафедри цивільного права і процесу (м. Івано-Франківськ)

Захист відбудеться «23» квітня 2008 р. о 10 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.001.06 з захисту дисертацій на здобуття наукового ступеня доктора юридичних наук у Київському національному університеті ім. Тараса Шевченка (01033, м. Київ, вул. Володимирська, 60)

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Київського національного університету ім. Тараса Шевченка (01033, м. Київ, вул. Володимирська, 58)

Автореферат розісланий «22 » травня 2008 р.

Учений секретар

спеціалізованої вченої ради,доктор юридичних наукТ. В. Боднар

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми дослідження. Стаття 47 Конституції України закріплює право кожного на житло, яке є однією з основних матеріальних умов існування людини. Це право можна віднести до природних прав людини. Загальна декларація прав людини пов'язує поняття «гідний рівень життя» з наявністю у людини житла. Міжнародним пактом про економічні, соціальні та культурні права встановлено, що держави, які беруть у ньому участь, визнають право кож-ного на достатній життєвий рівень для нього самого і його сім'ї, що включає достатнє харчування, одяг і житло, а також неухильне поліпшення умов життя.

Розвиток житлового законодавства має бути спрямований на створення приватноправової системи охорони та захисту житлових прав та законних інтересів суб'єктів права на основі норм матеріального цивільного права у контексті адаптації законодавства України до умов Європейського Співтовариства на засадах розмежування та поєднання приватноправових і публічно-правових методів регулювання.

Порівняно з радянським періодом роль держави в реалізації громадянами конституційного права на житло помітно трансформувалося, і воно вже перестає зводитися переважно до безоплатного отримання особою житла у державному житловому фонді. Сьогодні одним з ключових моментів при переході України до ринкової економіки є житлова реформа, метою якої є створення умов для здійснення права фізичної особи на вільний вибір способу задоволення потреб у житлі, залучення громадян до участі в утриманні і збереженні існуючого житла та формування ринкових відносин. Від її проведення багато в чому і залежить стабільність нашого суспільства.

Протягом останніх років в основному завдяки будівництву та приватизації державного житлового фонду ринок житла значно збільшився. На жаль, негативною стороною цього процесу є досить велика кількість порушень права власності на житло або користування ним.

Сучасний стан наукового розроблення цих питань характеризується фрагментарністю цивільно-правового регулювання, неналежним рівнем наукових досліджень та обумовленою цим суперечливою правозастосовчою практикою. У дисертаційних дослідженнях розглядалися лише окремі аспекти реалізації житлових прав громадян в Україні, зокрема, правові проблеми задоволення житлових проблем громадян в умовах переходу до ринку (Е. В. Богданов, 1993), питання приватизації державного житлового фонду (І. В. Бандурка, 1998), цивільний договір як один із засобів реалізації права на житло (Є. О. Мічурін, 2000), цивільні правочини з приватизованим житлом (В. А. Нагорняк, 2000), договір найму житла (Б. В. Бондар, 2001), судовий захист прав та інтересів членів сім'ї власника жилого приміщення (Л. Г. Лічман, 2005), житла як об'єкта цивільно-правових відносин (М. В. Скаржинський, 2005), підстави набуття права власності на житло (О. В. Воронова, 2005), зміна договору найму житла (О. С. Омельчук, 2007), позбавлення суб'єктивного права на житло (О. Є. Аврамова, 2008).

Завдання держави полягає в забезпеченні практичної реалізації права на житло, в тому числі правовими засобами, зокрема, шляхом створення відповідної нормативної правової бази. Конституційні положення, пов'язані з реалізацією права особи на житло, дотепер не знаходять належного розвитку і закріплення в житловому законодавстві України. Більшість джерел житлового законодавства, у тому числі Житловий кодекс УРСР 1983 р., прийняті в період функціонування адміністративно-командної системи, відбивають інший спосіб господарювання і, звичайно, не адекватні сучасним реаліям.

Відповідно, система забезпечення житлових прав і свобод особи в сучасній Україні поки що перебуває на стадії становлення, а реалізованість та захищеність окремих прав і свобод залишається й досі на невисокому рівні. Міжнародні зобов'язання вимагають забезпечити кожній особі ефективну правову охорону та захисту у випадку порушення її прав і свобод. Право на захист для кожної особи, яка його потребує, забезпечується державою, її компетентними судовими, адміністративними або законодавчими органами.

За таких умов в Україні проблема забезпечення права особи на житло набуває особливого значення, і складнощі полягають не тільки у недосконалості законодавства, проблемах щодо реалізації конституційного права на житло, а й у недостатньому рівні його захищеності від правопорушень.

Наведене зумовлює необхідність проведення науково-теоретичного дослідження, спрямованого на глибоке вивчення системи і механізму забезпечення житлових прав фізичної особи. Актуальність обраної теми зумовлюється ще й тим, що протягом багатьох років затягується прийняття Житлового кодексу України. Наслідком відсутності такого Кодексу є те, що в юридичній науці сформувалися різні точки зору і концепції правового регулювання житлових відносин. При цьому залишається невирішеною низка питань щодо поняття житла, житлових відносин, їх сутності і місця в системі правовідносин, співвідношення житлового законодавства з цивільним тощо. Така невизначеність, відповідно, впливає на статус учасників житлових правовідносин.

Крім цього, слід звернути увагу на недостатнє висвітлення окресленої проблематики в сучасній українській правничій літературі, що також вплинуло на вибір теми дисертаційного дослідження.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Тема дисертаційного дослідження затверджена вченою радою Науково-дослідного інституту приватного права і підприємництва Академії правових наук України (протокол № 3 від 17 березня 2004 р.). Робота виконана відповідно до наукових тем «Методологічні засади приватного права» (номер державної реєстрації 0103U003101) та «Житлове право у світлі ринкових перетворень: стан та напрями вдосконалення на сучасному етапі в Україні» (номер державної реєстрації 0105U008510), внесена до плану роботи Науково-дослідного інституту приватного права і підприємництва Академії правових наук України.

Об'єктом дослідження є цивільно-правові відносини, що виникають в процесі реалізації житлових прав людини, в контексті розвитку суспільних відносин в умовах ринкових перетворень, а також житлові права фізичних осіб, що становлять зміст цих відносин.

Предметом дослідження є наукові погляди, ідеї, нормативно-правові акти України та узагальнення судової практики, що виникають у процесі задоволення громадянами своїх житлових потреб шляхом набуття жилих приміщень у власність або в користування.

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційного дослідження є вироблення науково обґрунтованих рекомендацій щодо правового забезпечення житлових прав та інтересів фізичних осіб, визначення сутності та змісту житлових правовідносин, виявлення та теоретичне обґрунтування особливостей правового регулювання житлових відносин в умовах ринкової економіки, дослідження їх правової природи, а також з'ясування співвідношення житлового законодавства із цивільним, що має вплинути на структуру житлового законодавства, надати житловим правовідносинам чіткості й послідовності в сприйнятті та однозначності у законодавчій регламентації, у тому числі розроблення рекомендацій щодо вдосконалення цивільного і житлового законодавства України. Дослідження у сфері правового забезпечення житлових прав людини має на меті одержання нових наукових знань у галузі приватного права, пошук шляхів впровадження їх у практику, надання допомоги державним органам у розбудові України як правової та соціальної держави відповідно до вимог європейського розвитку громадянського суспільства.

Для досягнення цієї мети поставлені такі завдання:

-- проаналізувати цивільно-правові проблеми, які виникають у процесі задоволення громадянами житлових потреб і у зв'язку з цим розроблення теоретичних конструкцій, які можуть бути основою при побудові законодавцем нового житлового законодавства;

-- з'ясувати співвідношення житлового законодавства із цивільним, виявити особливості структури житлового законодавства як нормативної підсистеми;

-- визначити сутність і зміст житлових правовідносин, дослідити їх правову природу;

-- дослідити особливості реалізації громадянами права на житло за умов ринкових перетворень;

-- проаналізувати правові форми, що опосередковують відносини з набуття жилих приміщень у власність і користування;

-- дослідити способи набуття права власності на житло, в т. ч. прав громадян на приватизацію займаних жилих приміщень у будинках державного та комунального житлового фонду, їх зміст і правову природу;

-- проаналізувати відносини щодо користування жилими приміщеннями власниками та членами їх сімей, а також наймачами цих приміщень;

-- виявити проблеми приватноправового утримання житла у багатоквартирних жилих будинках;

-- дослідити відносини щодо припинення житлових прав громадян на жилу площу;

-- виробити механізми вдосконалення захисту майнових та особистих немайнових відносин у житловій сфері.

Методологічну основу дослідження складає низка загальнонаукових і спеціальних методів наукового пізнання, вибір яких обумовлено особливостями його об'єкта, предмета, мети та завдань.

Методологія розвитку правовідносин у житловій сфері у період розбудови ринкової економіки передбачає необхідність системного комплексного підходу до визначення сфери державного регулювання житловим фондом, врахування його органічного поєднання з ринковими саморегуляторами, використання досвіду європейських країн у цій сфері.

Методологічною основою дисертаційного дослідження є діалектичний метод із системно-функціональним підходом до аналізу явищ, які досліджуються. Це дозволило проаналізувати житлові правовідносини, що перебувають у процесі постійного розвитку. У рамках зазначеного методологічного підходу використано також формально-логічний метод, за допомогою якого досліджувалися законодавство та практика його застосування; проводився аналіз чинних правових норм, зокрема Цивільного та Сімейного кодексів, які стосуються регулювання житлових правовідносин, а також проекту Житлового кодексу.

Історико-правовий метод дозволив дослідити специфіку регулювання житлових відносин у конкретних історичних умовах, динаміку його розвитку; метод порівняльного аналізу, за допомогою якого порівнювалося вирішення питань правового регулювання житлових відносин у різних країнах, дозволив установити основні закономірності правового регулювання у житловій сфері та визначити перспективні напрями розвитку житлового права.

Використовувався також порівняльний метод, що дозволило виявити спільні для більшості розвинутих країн тенденції до пріоритету приватноправового над публічно-правовим регулюванням житлових правовідносин. У дисертаційному дослідженні норми національного законодавства порівнювалися з нормами законодавства інших країн.

Окрім наведеного, методологічну основу дисертаційного дослідження складають об'єктивні закони суспільного розвитку та системний підхід до визначення процесів розвитку механізмів правового регулювання житлових від-носин.

Наукова новизна одержаних результатів. Дисертаційне дослідження є першим всебічним та комплексним дослідженням процесів становлення та розвитку механізмів правового регулювання приватно-правових житлових відносин як за часів радянської держави, так і в умовах ринкових відносин. У дослідженні здійснено теоретичне обґрунтування можливості формування науки житлового права як однієї із галузей правової науки.

Наукова новизна одержаних результатів конкретизується в наступних положеннях.

Вперше:

-- сформульовано положення про періодизацію становлення житлового права в Україні з 1917 по 2006 роки у п'ять основних етапів, а саме:

1) на першому етапі - післяреволюційної примусової ліквідації приватної власності на житло (1917-1921 рр.) проводилась конфіскація житла, органам місцевого самоврядування надавалося право вилучати всі приміщення, придатні для проживання, і вселяти в них громадян, які потребують житла, з метою вирішення житлового питання. У цей час було прийнято Постанову НКВС «Про права міських самоуправлінь у справі регулювання житлового питання» від 30.10.1917 р., та одні з перших Декретів радянської влади «Про заборону угод з нерухомістю» від 08.12.1917 р., «Про відміну приватної власності на нерухомість у містах» від 20.08.1918 р.;

2) на другому етапі - розвитку особистої власності (1922-1936 рр.) впроваджувалися цивільно-правові форми опосередкування приватних, товарних відносин, визнавалося право особистої власності, що задовольняє особисті споживчі потреби громадян, встановлення класового підходу до визначення прав власників, наймачів житлового фонду, що було закріплено у Цивільному кодексі УРСР 1922 р. та інших нормативних актах;

3) на третьому етапі - адміністрування (1937-1962 рр.) впроваджувалася адміністративна система, було встановлено численні заборони і обмеження щодо здійснення громадянами права особистої власності, наявними були адміністративні методи управління житловим фондом та регулювання договору найму житла, що знайшли своє закріплення у Постанові ЦВК і РНК СРСР «Про збереження житлового фонду та поліпшення житлового господарства у містах» від 17.10.1937 p.;

4) на четвертому етапі - утвердження соціалістичної власності (1963-1990 рр.), виділення договору найму жилого приміщення в самостійний вид, встановлення особливостей для договорів найму жилого приміщення у будинках державного та громадського житлового фонду, у будинках, які належали на праві індивідуальної власності громадянам, у службових відомчих жилих будинках та гуртожитках, що знайшло своє закріплення у Цивільному кодексі УРСР 1963 р. У 1983 р. було прийнято ЖК УРСР, який до нині визначає структуру та зміст житлового законодавства, регулює порядок і умови обліку громадян, що потребують поліпшення житлових умов, надання житла у будинках державного і громадського житлового фонду, встановлюють коло осіб, що відносяться до членів сім'ї, права і обов'язки в житловій сфері, порядок надання і користування житлом спеціального призначення. Формується комплексна галузь житлового права, всі норми, що регулювали житлові правовідносини, були вилучені з ЦК (крім ст. 277 «Договір найму жилого приміщення»). У цей період, з 1989 р., було започатковано правові засади розвитку приватної власності на житло;

5) на п'ятому етапі - становлення приватно-правових засад у житловій сфері та розвиток ринкових відносин (з 1990 р.) здійснено остаточний перехід до приватноправових засад отримання житла, житло надається безоплатно або за доступну плату тільки соціально незахищеним верствам населення. ЦК України 2003 р., регулює право власності та користування житлом на комерційних умовах, закріплює право громадян на вільний вибір форм і способів реалізації житлових прав громадян на підставі цивільного законодавства та (або) договору. Цей етап також характеризується поступовим усуненням суперечностей у житловому законодавстві, шляхом прийняття змін та доповнень до чинного законодавства України;

-- виявлено тенденції у формуванні та функціонуванні житлових відносин в умовах ринкової економіки, яка полягає у тому, що житло є не лише засобом для задоволення житлових потреб, а й об'єктом цивільного обороту, у тому числі з метою отримання доходів. Такі тенденції вимагають адекватного механізму правового регулювання, побудованого на відповідних приватно та публічно-правових визначальних засадах, перші з яких мають домінувати в житловій сфері належного їм на праві приватної власності, інші - в сфері забезпечення соціальним житлом.

-- визначено, що диференціація між приватно та публічно правовими житловими нормами має полягати у тому, що у відносинах користування житлом соціального призначення мають бути встановлені обмеження здійснення житлових прав;

-- обґрунтовано, що житлове право є підгалуззю цивільного, та має значну внутрішню галузеву специфіку і виокремлюється за рахунок: особливих принципів і спеціальних норм; наявності специфічних юридичних конструкцій; наявності окремого термінологічного апарату; правового становища суб'єктів приватноправових відносин; змісту суб'єктивних прав та обов'язків; порядку їх реалізації; підстав набуття та припинення суб'єктивних прав й обов'язків і механізму захисту порушених суб'єктивних прав; неможливості застосування норм житлового законодавства до відносин, що регулюються нормами інших галузей, підгалузей, інститутів;

-- обґрунтовано наявність істотних відмінностей між чинними ЦК і ЖК у правовому регулюванні житлових відносин за метою та змістом;

-- обґрунтовано, що розвиток цивільного права полягає не в урегулюванні всього кола суспільних відносин у житловій сфері, а в прийнятті нового ЖК, який буде враховувати особливості правового регулювання, відповідно до ци-вільно-правових засад, і має доповнювати ЦК. Новий ЖК не повинен відтворювати положення чинного ЦК, як це має місце у проекті ЖК. В ньому мають бути зосереджені загальні цивільно-правові засади. ЖК має визначати, зокрема: зобов'язання, що виникають при будівництві житла, підстави переведення придатних для проживання жилих квартир у нежилі, правовий режим ЖБК та товариств співвласників багатоквартирного жилого будинку, особливості виникнення права власності на житло; особливості цивільно-правової відповідальності власників і користувачів квартир (будинків), управління житловим фондом, правовий режим житлового фонду соціального призначення тощо;

-- з'ясовано та обґрунтовано співвідношення житлового законодавства із цивільним, що полягає у тому, що житлове законодавство має доповнювати цивільне. Зміст житлових правовідносин, їх правова природа, полягає у забезпеченні реалізації конституційних прав на житло (соціальної справедливості, свободи вибору, недоторканності права власності, захисту від будь-яких зазіхань тощо). Спеціальне житлове законодавство має застосовуватися тільки до тих суспільних відносин, що не врегульовані цивільним законодавством;

-- виявлено специфіку суспільних відносин з приводу встановлення особливостей здійснення права власності на житло; користування житлом власником та членами його сім'ї; дотримання прав невласників при переході права власності на житло; особливості користування загальним майном співвласників житла; встанов-лення відповідності житлових будівель; спільне утримання жилих приміщень та управління багатоквартирними будинками; особливості створення та діяльності житлових, житлово-будівельних кооперативів, товариств співвласників житла;

-- визначено, що під правом на житло, слід розуміти гарантовану законом можливість практичної реалізації суб'єктивних житлових прав для задоволення власних житлових потреб, що полягають у володінні та користуванні жилими приміщеннями у будинках різних форм власності, при забезпеченні державою режиму недоторканності жилих приміщень, при цьому вимога надання житла безоплатно або за доступну плату не є суб'єктивним цивільним правом;

-- визначено, що в перехідних умовах має бути створена оптимальна система задоволення житлових потреб громадян України не тільки на праві власності, а й користування з гарантованою можливістю використовувати встановлений законодавством мінімум жилої площі;

-- право на поліпшення житлових умов має бути реальним і гарантованим законом. Суб'єктивне житлове право, як вимога до уповноважених державних органів із забезпечення житлом може поширюватися тільки на житловий фонд соціального призначення;

-- встановлено необхідність внесення у ЦК України поняття норми безпечного користування жилою площею з урахуванням факту проживання різностатевих осіб, чисельності, вікового складу сім'ї; ступеня родинності членів сім'ї; особливих потреб осіб із фізичними вадами, одиноких людей та людей похилого віку. Обмеження щодо максимального розміру житла мають встановлюватися відповідно до принципу справедливості, що полягає у диференційованому встановленні прав та обов'язків власників, які полягають у встановленні норм підвищеної оплати за комунальні послуги та оподаткування об'єктів нерухомості;

-- доведено, що правове регулювання житлових відносин має здійснюватися на підставі ЖК, як спеціального нормативного акта перехідного періоду, що зумовлено соціально-економічними умовами розвитку суспільства, переходом України до сучасних Європейських норм і стандартів, що потребує необхідність приведення чинного ЖК у відповідність із положеннями ЦК з метою підвищення юридичних гарантій захисту житлових прав громадян;

-- доведено, що у сучасних умовах користування житлом є одночасно майновим і особистим немайновим благом. Фізичній особі, якій завдано немайнової шкоди має надаватися не грошова компенсація, а компенсація шляхом застосування адекватних способів, які не пов'язані із майново-грошовим відшкодуванням. Запропоновано запровадження правової норми з метою встановлення обмеження права розпорядження житлом;

-- визначено, що відносини, які виникають між власником жилого приміщення і членами його сім'ї, в тому числі колишніми, є речовими, виникають за наявності складного юридичного факту, до якого входять вселення і проживання з власником житла як члена його сім'ї. Запропоновано, необхідність закріплення у ЦК положення щодо збереження права користування житлом за членами сім'ї власника при переході права власності до іншої особи.

Удосконалено:

-- визначення правової природи права на житло, яке полягає у сукупності норм, що регулюють відносини, що складаються в процесі задоволення власних житлових потреб і потреб членів сім'ї;

-- наукові ідеї та позиції про систему принципів житлового права, які органічно доповнюють найважливіші загально цивілістичні принципи (неприпустимості свавільного втручання в особисту сферу життя людини, справедливості, розумності, недоторканності права власності, моральності, свободи договору, судового захисту) та визначено систему основних принципів житлового права (недоторканності житла, свободи вибору місця проживання, пріоритетності прав людини, гарантованості правового захисту при виселенні із житла, свободи реалізації права на житло, доступності користування житловим фондом, цільового використання житла). До спеціальних принципів житлового права, які мають отримати відповідне правове закріплення слід віднести: реальності здійснення права на житло, стабільності, доступності, недопустимість неправомірних обмежень (або позбавлення) прав членів сім'ї власника на житло. Системне законодавче закріплення зазначених принципів має забезпечити ефективну реалізацію житлових прав громадян в Україні;

-- поняття «житлового фонду» та його зміст з метою розмежування: за призначенням (загального, спеціального та соціального житлового фонду); за формами та видами власності; за особливостями правового режиму та місцем розташування; за метою. Це дозволило виключити з кола об'єктів житлового фонду, незавершених будівництвом будівель, що знаходяться поза межами адміністративно-територіальних одиниць, об'єктів рухомого майна, садових будиночків тощо;

-- класифікацію житлових норм за групами, що визначають: 1) принципи, способи правового захисту житлових прав і законних інтересів громадян передбачених ст. 16 ЦК та іншими способами передбаченими ЖК; 2) форми забезпечення фізичних осіб жилими приміщеннями та користування ними; 3) житлові права й обов'язки власників і користувачів, їх взаємні права й обов'язки щодо утримання житлового фонду; 4) право власності та інші речові права на жилі приміщення, підстави виникнення та припинення права власності; 5) право користування жилими приміщеннями; 6) організації та діяльності житлових, житлово-будівельних кооперативів та товариств співвласників житла багатоквартирного жилого будинку; 7) засоби відповідальності за порушення, що виникають у житловій сфері;

-- класифікацію поділу суб'єктів житлових відносин на: 1) суб'єктів зобов'язальних та речових житлових відносин; 2) суб'єктів соціальних та приватних житлових відносини; 3) суб'єктів абсолютних та відносних житлових відносин; 4) суб'єктів, які задовольняють власні потреби; членів сім'ї; інших осіб, що прямо впливає на коло їх прав та обов'язків;

-- зміст організації з управління житловим фондом, що має здійснюватися виключно на договірних засадах, опосередкованих договором про спільну діяльність або шляхом добровільного вступу до товариства співвласників багатоквартирного жилого будинку;

-- шляхи приватноправового регулювання житлових правовідносин у частині удосконалення єдиного термінологічного апарату в житловій сфері, зокрема таких визначень: будівля, ремонт, капітальний ремонт, житловий стандарт, запродаж житла, немайнові права на житло, член сім'ї наймача тощо;

-- поняття договорів комерційного найму, простого та соціального найму житла, що розмежовуються за критерієм строковості, прибутковості, обсягу прав та обов'язків, що прямо впливає на права та обов'язки;

-- концепція необхідності встановлення обмежень прав власності, в т.ч. і щодо конфіскації приватного будинку, квартири.

Дістали подальшого розвитку:

-- цивілістична доктрина про підстави виселення громадян, які розрізняються за правовими наслідками: виселення з наданням громадянам іншого впорядкованого приміщення; виселення з наданням іншого жилого приміщення; виселення без надання іншого жилого приміщення.

-- кваліфікація підстав припинення житлових відносин в залежності: норми законодавства; виду житлового фонду; обсягу правомочностей; дій суб'єктів; строків; наслідків;

-- система способів судового захисту житлових прав громадян відповідно до поділу на: 1) речово-правові; 2) зобов'язально-правові; 3) способи превентивного характеру; 4) способи безпосередньо спрямовані на захист майнової сфери; 5) спеціальні способи захисту;

-- класифікація категорій судових спорів, що виникають при розгляді справ у житловій сфері, залежно від правових підстав виникнення; обсягу повноважень сторін; за ознакою публічності; від підстав припинення житлових правовідносин;

-- ідеї необхідності встановлення обмежень прав власника в т.ч. при використанні ним свого житла, які пов'язані із строками невикористання житла за призначенням, і переведення житла за набувальною давністю у житловий фонд соціального призначення.

Обґрунтованість висновків та пропозицій дисертаційної роботи підкріплюється комплексом досліджень із застосуванням загальних і спеціальних методів, які здійснені на підставі аналізу спеціальної літератури, нормативно-правових актів та матеріалів узагальнення судової практики. З урахуванням зроблених висновків запропоновано ряд змін і доповнень до чинного законодавства України з метою його удосконалення.

Теоретичне та практичне значення одержаних результатів дослідження полягає у вирішенні питань адекватної, ефективної охорони та захисту житлових прав людини, забезпечення речових і зобов'язальних прав на житло, які зумовлені новим усвідомленням місця людини в системі суспільства, встановлення єдиних методологічних підходів, принципів та розкриття закономірностей з різних за своєю правовою природою правовідносин.

Положення представленої дисертації є певним доробком у системі наукових знань про захист прав та інтересів членів сім'ї власника жилого приміщення. Прикладне значення можуть мати ті результати дослідження, в яких пропонуються шляхи вдосконалення житлового і цивільного законодавства України, а також судової практики їх застосування.

Науково-теоретичну основу сформульованих у дисертації положень та висновків складають досягнення таких вітчизняних та зарубіжних цивілістів, фахівців інших галузей правової науки, як С. С. Алексєєв, С. І. Аскназій, І. А. Бірюков, С. Н. Братусь, І. Л. Брауде, В. І. Борисова, І. С. Будзилович, В. С. Гопанчук, В. П. Грибанов, О. В. Дзера, А. С. Довгерт, М. А. Голодний, П. Н. Дятлов, І. В. Жилінкова, Ю. О. Заіка, В. А. Золотарь, О. С. Іоффе, Г. І. Коваленко, О. А. Красавчиков, П. В. Крашенінніков, Н. С. Кузнєцова, В. А. Кройтор, І. М. Кучеренко, В. В. Луць, В. Н. Литовкін, С. Н. Ландкоф, Т. Н. Лисниченко, В. Ф. Маслов, Л. Г. Лічман, Є. О. Мічурін, А. І. Пергамент, Н. О. Саніахметова, Г. С. Сиволобова, І. В. Спасибо-Фатєєва, П. І. Седугін, М. І. Сібільов, С. О. Сліпченко, О. В. Соболєв, А. А. Титов, Ю. К. Толстой, А. М. Фельдман, Є. О. Харитонов, Ю. С. Червоний, В. Ф. Чигір, Я. М. Шевченко, Г. Ф. Шершеневич та ін.

Емпіричною основою дослідження є чинне законодавство України, розвинутих європейських країн і країн СНД, зокрема Російської Федерації, що забезпечують права особи на житло. У ході дослідження опрацьовано монографічну та навчальну літературу, використано постанови Пленуму Верховного Суду України, окремі правові позиції, висловлені Судовою колегією з цивільних прав Верховного Суду України.

Практичне значення одержаних результатів обумовлено можливістю їх використання для подальшого розвитку науки житлового права, дослідження теоретичних основ та юридичної природи житлових правовідносин, вдосконалення механізмів правового регулювання у житловій сфері, термінологічної бази. Результати даного дисертаційного дослідження можуть слугувати методологічною основою та теоретичним підґрунтям для подальших наукових досліджень з цієї тематики. Теоретичні положення, висновки і пропозиції можуть бути використані: у правотворчій діяльності; для подальшого дослідження теорії права, законодавства та практики його застосування; у судовій практиці; у практиці діяльності місцевих органів влади, а також підприємств, установ, організацій; у практиці роботи інших правозастосовчих органів.

Особистий внесок здобувача. Дисертація є самостійною, завершеною науковою роботою. Сформульовані теоретичні положення, висновки та пропозиції, одержані автором у результаті вивчення та аналізу близько 600 наукових і нормативно-правових джерел, узагальнень судової практики.

Апробація та впровадження результатів. Дисертація обговорювалася та її основні положення були схвалені на засіданні Відділу проблем приватного права Науково-дослідного інституту приватного права і підприємництва Академії правових наук України. Окремі положення дослідження використовуються дисертантом при читанні курсу «Житлове право України» на юридичному факультеті Академії муніципального управління.

Основні положення та теоретичні висновки дисертаційного дослідження були оприлюднені на науково-практичних конференціях, зокрема: на Науково-теоретичній конференції «Методологія приватного права» (м. Київ, 30 травня 2003 р.), на Міжнародній науково-практичній конференції «Еволюція цивільного законодавства: проблеми теорії і практики» (м. Харків, 29--30 квітня 2004 р.), на Всеукраїнській конференції «Проблеми законодавства для непідприємницьких організацій» (м. Київ, 9 листопада 2004 р.), на семінарі «Актуальні питання житлового права в Україні в сучасних умовах» (м. Київ, 19 травня 2005 р.); на Науково-практичній конференції «Реалізація чинних Цивільного і Господарського кодексів України: проблеми та перспективи» (м. Київ, 24 листопада 2005 р.); на круглому столі «Правові проблеми реалізації житлових прав громадян» (м. Київ, 15 червня 2006 р.); на Міжнародній науково-практичній конференції «Розвиток цивільного законодавства України: шляхи подолання кодифікаційних протиріч» (м. Київ, 28--29 вересня 2006 р.); на круглому столі «Наукові засади та практика застосування нового Сімейного кодексу України» (м. Київ, 25 травня 2006 р.), на І Міжнародній науково-методичній конференції «Сучасні проблеми адаптації цивільного законодавства до стандартів Європейського Союзу» (м. Хмельницький, 11--12 березня 2005 р.); на круглому столі: «Реформування житлового законодавства: проблеми і перспективи» (м. Харків, 16 грудня 2006 р.); на Всеукраїнській науково-практичній конференції «Організаційні і правові аспекти реформування державної влади на сучасному етапі в Україні» (м. Київ, 29 березня 2007 р.); на Міжнародній науково-практичній конференції «Проблеми здійснення охорони прав учасників цивільних відносин» (м. Макіївка, 21--22 вересня 2007 р.), на Всеукраїнській науково-практичній конференції «Актуальні проблеми цивільного права та цивільного процесу» (м. Донецьк, 25 жовтня 2007 р.); на круглому столі «Проблеми здійснення та захисту особистих немайнових прав фізичної особи в умовах євроінтеграції» (м. Хмельницький, 12 жовтня 2007 р.); на круглому столі «Поєднання публічно-правових і приватно-правових механізмів регулювання господарських відносин» (м. Івано-Франківськ, 19--20 жовтня 2007 р.).

Окремі положення і висновки дослідження використовувалися автором у науково-педагогічній роботі при викладанні курсу «Житлове право України» в Академії муніципального управління, на засіданнях ученої Ради НДІ приватного права і підприємництва. Результати проведеного дослідження також можуть бути використані при підготовці підручників та навчальних посібників з приватноправових дисциплін.

Публікації. Основні теоретичні та практичні результати дисертаційного дослідження знайшли відображення у трьох монографіях: «Актуальні проблеми методології приватного права» (Київ, НДІ приватного права і підприємництва АПрН України, 2005 р.); «Теоретико-правові засади реалізації житлових прав громадян в умовах ринкових перетворень» (Київ, НДІ приватного права і підприємництва АПрН України, 2006 р.); «Житлове законодавство України: стан та шляхи удосконалення» (Київ, КВІЦ, 2006 р.); у чотирьох навчальних посібниках: «Житлове право України» (Київ, Юрінком Інтер, 2002 р.); «Житлове право» (Київ, МАУП, 2003 р.); «Житлове право України» (Київ, Істина, 2003 р.); «Житлове право України» (Київ, Юрінком Інтер, 2007 р.); в 1 підручнику «Правознавство» (Київ, Юрінком Інтер, 2007) та одному «Практикумі з житлового права» (Київ, МАУП, 2003 р.).

Окремі положення дисертації використані в «Науково-практичному коментарі» Цивільного кодексу України (Київ, Юрінком Інтер, 2005 р.), «Коментарі судової практики розгляду житлових спорів» (Київ, Юрінком Інтер, 2007 р.) співавтором яких є дисертант.

У 32 наукових статтях, які опубліковані у виданнях, визнаних ВАКом України фаховими для юридичних наук, а також тези 16 доповідей на науково-практичних конференціях, круглих столах.

Структура роботи обумовлена об'єктом, метою та завданнями дослідження. Дисертація складається із вступу, чотирьох розділів, які охоплюють 19 підрозділів, висновку та списку використаних джерел. Обсяг роботи складає 479 сторінок, з них основного тексту 430 сторінок. Список використаних джерел складає 580 найменувань на 48 сторінках.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ

У Вступі обґрунтовується актуальність теми, зв'язок із науковими програмами, ступінь її розробленості у вітчизняній літературі, визначаються мета і основні завдання дослідження, його методологічна основа, об'єкт і предмет дослідження, формулюються положення, що відображають наукову новизну, розкривається теоретична і практична цінність роботи, практичне значення і апробація одержаних результатів та форми їх впровадження у законотворчу та практичну діяльність.

Розділ 1. «Теоретико-правові засади реалізації житлових прав громадян» складається з п'яти підрозділів.

У підрозділі 1.1. «Теоретико-правові засади визначення поняття: «право на житло» автор дає загальне визначення терміна «право на житло». Висвіт-люється питання щодо тлумачення та розуміння сутності права на житло відповідно до стандартів та норм суспільного життя як у світі, так і в Україні. Доводиться, що формування ринкових відносин у житловій сфері вимагає оновлення житлового законодавства шляхом прийняття нового ЖК. За відсутності спеціального житлового законодавства ринок житла функціонує за загальними правилами ринку нерухомості.

Під правом на житло, яке розглядається в об'єктивному і суб'єктивному змісті, автор розуміє гарантовану законом можливість задоволення житлових потреб за тими чи іншими правовими підставами, в умовах свободи вибору місця проживання, при цьому державою мають бути забезпечені гарантії недоторканності житла, неприпустимості свавільного позбавлення житла, забезпечення стабільного користування ним.

Право на житло має такі специфічні риси: носіями цих прав наділені всі громадяни України; виникнення права на житло випливає безпосередньо із Конституції України і припиняється тільки із задоволенням громадянином своїх житлових потреб у межах, визначених законом, що не виключає можливість неодноразової реалізації суб'єктивних прав на житло залежно від наявності відповідних юридичних фактів. Право на житло закріплює за громадянином не тільки загальну можливість вступати в різні житлові відносини, а й юридичну можливість захищати їх.

У підрозділі 1.2. «Житлове законодавство у системі приватного права» аналізуються дискусії щодо галузевої приналежності житлового права. Автор проводить аналіз приватно та публічно-правових норм, що органічно поєднуються в житловому законодавстві. Житлове законодавство охоплює норми приватного права (з елементами публічного), а також процесуальні норми, що забезпечують механізм реалізації функції захисту. Між ними існує тісний функціональний зв'язок. Відносини щодо захисту житлових прав і законних інтересів громадян регулюються здебільшого нормами матеріального цивільного права. Стверджується, що норми житлового законодавства, що регулюють захист суб'єктивних прав і охоронюваних законом інтересів, є складовою частиною цивільного права. До виникнення суб'єктивного права на користування житлом особа має вступити у ряд правовідносин, різних за правовою природою.

Стверджується, що житлове право є підгалуззю цивільного права, яке має значну внутрішню галузеву специфіку. Житлове законодавство містить сукупність правових норм з різних галузей права, проте це передусім норми приватного права, що визначають сукупність правил і норм, що стосуються визначення статусу окремих осіб, які не знаходяться у відносинах влади і підпорядкування, рівноправно і вільно встановлюють собі права й обов'язки.

Житлове право як підгалузь приватного (цивільного) права виокремлюється за рахунок: особливих принципів і норм; наявності специфічних юридичних конструкцій; наявності окремого термінологічного апарату; неможливості застосування норм житлового законодавства до відносин, що регулюються нормами інших галузей, підгалузей, інститутів.

Автор зазначає, що однією із тенденцій сучасного періоду розвитку житлового законодавства є зменшення публічного впливу на приватноправову сферу. Розширення диспозитивних засад правового регулювання відносин вимагає оновлення шляхів правового регулювання у житловій сфері. Природно, що в житловому праві мають лишатися норми публічного характеру, зокрема, що визначають порядок управління житловим фондом, його утримання, здійснення контролю за використанням і схоронністю житлового фонду (незалежно від його виду і призначення) тощо.

Підрозділ 1.3. «Особливості житлових правовідносин» присвячений виявленню сутності житлового правовідношення, його характеру з огляду на специфічність.

Автор зазначає, що основну роль відіграють відносини, пов'язані із отриманням фізичними особами жилих приміщень у володіння і користування. Проведений аналіз конституційних норм довів, що право на житло може бути реалізовано у різних формах, у т. ч. і наданням житла за договором соціального найму. Проте, Конституція України передбачає обмежене коло громадян, які мають право на соціальне житло, яким воно має передаватися безоплатно або оплатно. За договором у найм може передаватися житло з державного, комунального та приватного житлового фонду на інших умовах, ніж умови соціального найму і коло користувачів за цим договором не може бути обмежено.

До основних підстав виникнення житлових правовідносин автор відносить підстави, передбачені нормативними актами, а також із дій учасників житлових правовідносин, що їм не суперечать. У зв'язку з цим житлові правовідносини виникають шляхом: укладення правочинів коли громадяни отримують житло за цивільно-правовими договорами (купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, довічного утримання, спадкування або іншого договору); набуття житла на підставах, що не суперечать цивільному законодавству (за спливом строку набувальної давності; через викуп звільнених ізольованих приміщень у комунальній квартирі); на підставі рішень державних органів або органів місцевого самоврядування (приватизація, викуп); на підставі судових рішень, що встановлюють житлові права і обов'язки; на підставах встановлених законом, участь в житлових або житлово-будівельних кооперативах; дії (бездіяльності) учасників житлових правовідносин або настання подій з якими законодавство пов'язує виникнення житлових прав та обов'язків.

Автор робить висновок, що житлове законодавство регулює однорідні сус-пільні відносини приватноправового характеру, спрямовані на задоволення житлових потреб громадян (житлові відносини), хоча, з точки зору критеріїв побудови системи права, можуть належати до різних галузей права, проте трансформуються у цивільно-правові.

Звертається увага на те, що право громадян на житло охоплює не тільки можливість безпосередньої реалізації права житлом, а й забезпечення режиму недоторканності житла при свободі вибору місця проживання.

Право громадян на житло в об'єктивному значенні ґрунтується на необхідності забезпечення органами державної влади й органами місцевого самоврядування умов для реалізації громадянами права на житло, недопустимість свавільного позбавлення житла, безперешкодного здійснення прав, що встановлюються житловим законодавством, забезпечення їх судового захисту. Право на житло -- це особлива частина приватної сфери людської життєдіяльності, що полягає у різноманітних відносинах, явищах, подіях тощо, гарантується й охороняється житловим законодавством.

Аналіз юридичних засобів впливу на житлові відносини не дозволив виділити специфіку засобів впливу, характерних саме для житлових відносин. Загальним методом впливу права на житлові відносини є позитивне закріплення природних прав людини.

Житлове право нерозривно пов'язане з людиною, яка є приватною та публічною особою, так як громадянин нерозривно пов'язаний із державою. Диспозитивні методи впливу, передбачені цивільним законодавством України, мають превуалююче значення і надають можливість сторонам житлових правовідносин встановлювати для себе суб'єктивні права і брати суб'єктивні обов'язки із дотриманням встановлених законом обмежень. При здійсненні своїх прав і виконанні обов'язків власник житла зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства, не завдавати шкоди правам, свободам та гідності інших громадян, інтересам суспільства. Такі обмеження знайшли своє відображення також у відповідних статтях Житлового та Цивільного кодексів, носять характер публічних обмежень, визначаються, перш за все, межами дії приватного права.

Специфічною ознакою житлових відносин, що відображає їх призначення в житті суспільства є їх соціальна мета, призначення якої полягає в створенні умов для реалізації права громадян на житло, що є важливим фактором зниження соціальної напруги у суспільстві. Функції житлового права безпосередньо пов'язані між собою. Із соціальної функції, яка спрямована на задоволення інтересів особистості та всього суспільства, випливають охоронні, заборонні, зобов'язуючі функції, що полягають у забезпеченні прав усіх суб'єктів житлового права виходячи із загальноприйнятих людських цінностей.

Аналіз чинного законодавства та спеціальної літератури дозволив виділити основні принципи житлового права, що мають отримати відповідне правове закріплення, до яких відносяться принципи законності надання і здійснення права на житло, недоторканності житла, свободи вибору місця проживання, пріоритетності прав людини перед іншими особами; правового захисту від свавільного позбавлення житла, свободи реалізації права на житло, доступності користування житловим фондом, цільового використання житла.

Доводиться, що специфіка житлових правовідносин виявляється в особливостях правового становища суб'єктів житлових відносин, змісті суб'єктивних прав та обов'язків; порядку їх реалізації; підставах їх виникнення та припинення, механізмі захисту порушених суб'єктивних прав.

Виявивши лакуни правового регулювання автор доводить, що житлове законодавство має встановлювати особливості виникнення, здійснення, припинення житлових прав; визначати умови користування загальним майном співвласників; порядок визначення відповідності приміщень жилим; обліку та утримання жилих приміщень; переобладнання та перепланування жилих приміщень; управління багатоквартирними будинками; створення та діяльності житлових, житлово-будівельних кооперативів, товариств співвласників житла; надання комунальних послуг і їх оплати; дотримання контролю за використанням і збереженням житлового фонду, відповідності жилих приміщень встановленим нормам, не врегульованих нормами ЦК України.

Автор зазначає, що до цього часу не прийнято комплексу нормативних документів для забезпечення права на житло, висувається пропозиція прийняття нового ЖК, Законів України «Про житлове будівництво», «Про житлові накопичувальні кооперативи», обґрунтовується необхідність внесення змін та доповнень до чинного житлового законодавства.

Підрозділ 1.4. «Юридична характеристика джерел правового регулювання суспільних відносин у житловій сфері» присвячений виявленню та дослідженню джерел житлового права у широкому і вузькому значеннях. У широкому значенні під джерелом житлового права розглядаються пам'ятки історії, звичаї, що існували історично та мали значення для розвитку житлового права, визначали основні напрями становлення житлового права, умови його формування, та загальнолюдські цінності, що безпосередньо вплинули на процес формування житлового права.

Автор обстоює позицію, за якою житлове право виникло наприкінці ХІХ -- на початку ХХ ст. До ХХ ст. право охороняло лише відносини власності, що полягало у встановленні юридичної відповідальності за порушення прав на об'єкти нерухомості. Проте загальна гуманізація права, розвиток ідеї прав людини поступово надали нового значення правовій охороні прав на житло. Право на житло як цілісне майнове благо стало об'єктом правової охорони в Європі та США наприкінці XIX ст.

З часів римського права, регулювання житлових відносин, здійснювалося на підставі права власності або приватноправового договору найму. Такий спосіб регулювання житлових відносин застосовувався і в Російській імперії.

За час перебування України в складі Російської імперії істотних відмінностей в правовому регулюванні житлових відносин не було, і здійснювалося на приватно правових засадах, відповідно до Зводу законів цивільних Російської імперії. Основним принципом був захист права приватної власності. Особливістю цього періоду було те, що навіть договір найму житла не виділявся як окремий договір і регулювався нормами договору найму майна. Однак суспільні інтереси, зумовлені численними соціальними конфліктами, вимагали обмеження волі домовласників з метою недопущення зловживань з їх боку. За радянського періоду договір найму житла набув нового соціального значення.

В сучасній Україні право на житло закріплюється в нормах різних галузей, які тісно взаємодіють і у своїй сукупності утворюють житлове право. Особливу роль у цьому утворенні відіграють норми цивільного права, які безпосередньо спрямовані на регулювання відносин права приватної власності.

Сучасний етап характеризується переходом до ринкових умов регулювання житлових відносин. Джерелом житлового права у вузькому розумінні є правові приписи, що виходять від органів державної влади, які видають нормативні акти в межах своєї компетенції, на підставі та на виконання норм чинного законодавства.

Розмежовуючи терміни “житлове право” і “житлове законодавство”, що мають свою внутрішню будову, джерела житлового права групуються: за органами, що приймають рішення; за змістом; формою правотворчості; за поділом права на приватне та публічне; за сферою правового регулювання; за значенням.

Розглядаючи джерела житлового права: закони, підзаконні акти, судові рішення, рішення Конституційного Суду, договори, звичаї, принципи, інші джерела, що не суперечать нормам і принципам права, автор доводить , що визначальна роль в побудові джерел житлового права має належати новому ЖК, який дозволить систематизувати юридичні джерела, на принципах ієрархії, дозволить застосовувати джерела житлового права залежно від їх впливу на суспільні відносини.

Незважаючи на прийняття значної кількості нормативних актів, в Україні немає єдиної концепції щодо реалізації конституційного права громадян на житло. Тер-мін «житлове законодавство» досить широко використовується у правовій літературі, в основному в значенні сукупності законів та інших нормативно-правових актів, що регламентують житлову сферу суспільних відносин.