Приватноправові засади реалізації житлових прав громадян в Україні

В основу сучасної системи житлового законодавства має бути закладена певна ієрархія нормативних актів, основу якої має становити взаємопов'язана між собою система норм права, що регламентує житлові відносини. Разом із тим, недостатня структурна побудова, незважаючи на очевидну значущість, створює необхідність їх структурування в певні групи, тобто вироблення певної системи правових норм. В основі її побудови можуть бути комплексні критерії: за юридичною силою, змістом та сферою правового регулювання тощо.

Викладене підтверджує нагальну потребу в новому кодифікованому законодавчому акті, який регулюватиме всі відносини, що випливають із житлової сфери та регулюються різними розгалуженими нормативними актами, прийнятими у різний час. Правове регулювання житлових правовідносин, має визначатися ЦК, а не іншими законами України, а ЖК доповнювати ЦК України.

Оскільки положення ст. 9 ЦК України прямо визначають можливість застосування аналогії то для усунення суперечностей пропонується доповнити ст. 9 ЦК положенням такого змісту: «У випадках, якщо житлові відносини не врегульовані житловим законодавством або договором, і за відсутності норм цивільного або іншого законодавства, що прямо регулюють ці відносини, до них, якщо це не суперечить їх сутності, застосовується житлове законодавство, що регулює аналогічні відносини». Цей підхід, на думку дисертанта, є логічним навіть з огляду на те, що нарівні із трудовими та сімейними відносинами регламентуватимуться і житлові відносини.

Підрозділ 1.5. «Структура та зміст житлових відносин» містить аналіз житлових відносин. Групуючи правовідносини за змістом, виділяються сім ос-новних груп. До першої входять відносини, що визначають гарантії недоторканності житла, встановлюють правові можливості для реалізації прав і законних інтересів громадян на житло у різних формах. Друга група складається з відносин, що визначають порядок утримання житлового фонду, його експлуатацію, взаємні права й обов'язки суб'єктів житлового права щодо утримання та управління житловим фондом. До третьої групи належать відносини щодо здійснення права власності на житло та інші речові права на жилі приміщення, підстави виникнення та припинення права власності, приватизації державного житлового фонду, передачі житлового фонду у комунальну власність тощо. До четвертої групи -- відносини щодо порядку забезпечення громадян жилими приміщеннями та користування ними. П'яту групу формують відносини, що визначають правовий режим спеціалізованого житлового фонду. До шостої групи належать відносини щодо організації та діяльності житлових, житлово-будівельних кооперативів та товариств співвласників житла багатоквартирного жилого будинку. Сьому групу становлять відносини, що складаються при захисті житлових прав та законних інтересів суб'єктів житлового права, притягнення правопорушників до відповідальності за порушення житлового законодавства.

Зміст житлових правовідносин автор розглядає в об'єктивному та суб'єктивному змісті з огляду на обмеження права власності на житло. Так, при здійсненні своїх прав власники будинків зобов'язані не порушувати права й інтереси інших громадян, юридичних осіб і держави, не завдавати шкоди довкіллю, а дотримуватися моральних засад суспільства.

Умовами виникнення житлових правовідносин є наявність сторін (при цьому сторони повинні володіти не лише правоздатністю, а й дієздатністю); наявність правової норми та юридичного факту, з яким чинне законодавство пов'язує настання певних правових наслідків.

Зазначається, що зміст відносин, що виникають у житловій сфері, полягають у тому, що житлову потребу людина задовольняє тільки шляхом користування конкретним жилим приміщенням. З цією метою вона вступає з іншими суб'єктами (фізичними чи юридичними особами), у відносини, які підпадають до сфери правового регулювання і набувають статусу житлових правовідносин в силу закону.

Житлові відносини в роботі аналізуються з огляду на їх види (регулятивні, охоронні; абсолютні, відносні; речові, зобов'язальні; майнові та особисті немайнові).

Підкреслюється, що житло це матеріальне благо, яке є засобом забезпечення немайнових прав особи. Цінність особистих немайнових житлових прав не очевидна, але загально визнана, і кожна людина повинна мати сприятливі умови для життя у буквальному, фактичному розумінні цього слова. Природні особисті немайнові права належать кожному, причому в більшості від дня народження, до дня смерті не відчужуються. ЦК містить великий за обсягом перелік прав людини, які за своїм змістом в основному є особистими немайновими і тільки деякі конкретизуються у інших нормативних актах. Це, зокрема, право на життя, на охорону здоров'я, на особисту свободу і недоторканність, на сім'ю, на житло як місце проживання, на безпечне довкілля, ім'я, честь, гідність тощо.

Автор доходить висновку, що житлові відносини можуть бути різними за підставами виникнення, колом зобов'язаних осіб, об'єктом правових відносин, за матеріальним наповненням, але це взаємозумовлені правовідносини, де сукупності взаємопов'язаних прав уповноваженої особи має відповідати сукупність взаємопов'язаних прав зобов'язаної особи. Основною метою цих правовідносин є задоволення потреби людини в житлі, а не отримання прибутку.

Розділ 2. «Користування жилими приміщеннями» складається з п'яти підрозділів.

У підрозділі 2.1. «Юридична класифікація жилих будинків і приміщень» вказується на специфічність матеріального об'єкту, яким є житло, разом із комплексом майнових прав і обов'язків, яке за своєю правовою природою є неоднорідним.

Автор відзначає, що будівля, приміщення в будівлях можуть бути придатними для постійного проживання в них. Разом із тим, такі будівлі та приміщення, з правової точки зору, можуть не належати до житлового фонду, хоча відповідати усім встановленим санітарним і технічним умовам. До житлового фонду відносяться тільки ті жилі будинки та квартири в цих будинках, що належать фізичним чи юридичним особам, придатні та призначені для задоволення житлових потреб.

Детально в роботі розглянуто поняття «житло», яке в нормативних актах хоча і отримало закріплення у ст. 379 ЦК через певні юридичні ознаки (жилий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них) проте вони є недостатніми. Поняття «житло» розкривається через перелік найбільш поширених його видів із одночасною вказівкою на існування інших видів приміщень, призначених та придатних для постійного проживання. Робиться висновок, що термін «житло» є узагальнюючим поняттям певної групи об'єктів, які належать до нерухомості і можуть бути об'єктом цивільних правовідносин за такими ознаками: споруда, як об'єкт нерухомості; призначена для проживання людей і має відповідати архітектурно-будівельним, санітарно-гігієнічним, протипожежним та іншим нормам і стандартам; споруда повинна бути завершеним будівництвом; віднесена до об'єктів житлового фонду, що визначається за реєстрацією у місцевій Раді.

Пропонується додатково споруди житлового фонду класифікувати за адміністративно-територіальними одиницями (село, селище, районний, обласний центр, міста Київ, Севастополь) та кількістю квартир (одноквартирний, багатоквартирний будинок), оскільки зміст прав і обов'язків у власників, користувачів різних об'єктів житлового фонду значно різниться. Правовий режим у таких будівлях значно відрізняється за змістом; колом цивільних прав і обов'язків щодо спільного утримання майна. При цьому зазначається, що права й обов'язки мешканців багатоквартирних жилих будинків розподіляються серед значної кількості не пов'язаних між собою родинними стосунками осіб, які спільно мають належно утримувати будинки та прибудин-кову територію. До поняття «житло», що охоплюється ст. 379 ЦК, не входять багатоквартирні жилі будинки, в яких існують окремі права власності на квартири. Пропонується ст. 379 ЦК, яка визначає поняття житла, уточнити, що житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення придатне і призначене для постійного проживання в ньому фізичної особи у відповідному населеному пункті. Робиться висновок, що у випадку якщо жилий будинок на території адміністративно-територіальної одиниці відповідає встановленим вимогам, то може бути проведена реєстрація такої будівлі як жилої в органах місцевого самоврядування комісією спеціалістів, за заявою заінтересованої особи.

Оскільки в законодавстві України відсутні єдиний порядок визнання приміщення жилим і вимоги, яким воно має відповідати, різних форм власності, пропонується закріпити правило, за яким жиле приміщення, призначене і придатне для проживання, незалежно від форми власності, має бути упорядкованим відповідно до умов конкретного населеного пункту, та відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. Проте, оскільки стандарт проживання не може визначатися тільки упорядкованістю, тобто наявністю в жилому приміщенні комунальних послуг, рівень яких у різних населених пунктах не є однаковим, а відповідність жилого приміщення рівню упорядкованості населеного пункту визначається наявністю комунальних послуг лише у будинках державного та комунального житлового фонду, пропонується цей рівень визначати також за кількістю осіб та мінімуму жилої площі, що припадатиме на них.

Пропонується встановити єдину процедуру переводу будівель із житлового в нежитловий фонд всіх форм власності, яка має бути чітко регламентована, оскільки власник самостійно може визначати режим використання свого житла, але з дотриманням встановлених законодавством вимог. Так, за змістом цивільного законодавства допускається використання жилого приміщення для здійснення професійної, індивідуальної, підприємницької діяльності непромислового характеру особами, які в ньому проживають, якщо така діяльність не порушує права та законні інтереси інших громадян, а також вимоги щодо призначення жилого приміщення.

З метою забезпечення прав власників у багатоквартирному жилому будинку пропонується у випадку здійснення підприємницької діяльності, встановити обов'язковість переводу жилих приміщень у нежитловий фонд.

Відзначається, що житло відіграє важливе значення саме для фізичної особи, як місце постійного проживання і відпочинку. Громадянин повідомляє уповноважений державний орган про місце свого проживання, який зобов'язаний здійснити реєстрацію проживання на певній жилій площі без врахування кількості осіб, які зареєстровані в одному жилому приміщенні, умов тощо. В роботі відзначається, що місце реєстрації надає не лише правові, а й соціальні, моральні переваги. Пропонується встановити правило, за яким реєстрація постійного місця проживання особи може бути тільки в одному житловому будинку, квартирі, а тимчасове або переважне перебування особи може бути зареєстроване в кількох житлових та нежитлових приміщеннях.

Досліджуючи етимологію понять «прописка» та «реєстрація» автор доводить їх схожість, оскільки реєстрація місця проживання за правовим змістом є фіксацією юридичного факту і виду проживання окремого громадянина за певною адресою, у житловому фонді конкретного населеного пункту. Тому вид реєстрації місця проживання має бути чітко диференційований залежно від виду проживання, яка є основним правопосвідчуючим юридичним фактом, за наявності якого громадяни стають носіями суб'єктивних житлових прав. З цією метою пропонується ст. 29 ЦК доповнити нормою, за якою «місце постійного проживання фізичної особи визначається за місцем реєстрації», що дозволить достовірно визначити наявність умов для набуття чи реалізації громадянином суб'єктивних житлових прав.

Житловим та житлово-будівельним кооперативам, об'єднанням співвласників багатоквартирного жилого будинку властиві специфічні функції, що полягають у діяльності з утримання і використання неподільного та загального майна цих юридичних осіб.

Громадяни України на свій розсуд і в своїх інтересах здійснюють належні їм суб'єктивні житлові права, проте член сім'ї, особа прирівняна до члена сім'ї має особливий статус, оскільки за ЖК визнається право на житло на підставі сімейних стосунків. Члени сім'ї мають право на жилу площу і несуть солідарну відповідальність за своїми зобов'язаннями. Зазначається, що поняття сім'ї в житловому праві ґрунтується на спільному проживанні та веденні спільного господарства, проводиться розмежування подружнього і кровного зв'язку членів сім'ї. Обґрунтовується, що поняття «член сім'ї» єдине для житлового законодавства і не залежить від того, в якому виді житлового фонду мешкає громадянин і пропонується під членом сім'ї розуміти особу, яка перебуває з власником, наймачем у відносинах, природа яких визначається: кровними (родинними) зв'язками або шлюбними відносинами; постійним проживанням; веденням з ним спільного господарства. Проте наведені ознаки не є універсальними і мають застосовуватися диференційовано до конкретного випадку. З метою визначення правового становища члена сім'ї у випадку припинення сімейних відносин із власником жилого приміщення, пропонується в ЦК закріпити правило, за яким колишні члени сім'ї - власника жилого приміщення мають право користуватися жилим приміщенням нарівні з його власником, якщо у колишнього члена сім'ї відсутні можливості придбання або здійснення права користування іншим жилим приміщенням.

На підставі викладеного пропонується закріпити право наймача на вселення до житла членів сім'ї без додаткової згоди наймодавця, включивши до ЦК статтю такого змісту: «Вселення до житла членів сім'ї наймача, не включених до договору найму житла, провадиться за повідомленням наймодавця та згодою повнолітніх членів сім'ї, які проживають разом із ним, із внесенням відповідних змін до договору».

У підрозділі 2.3. «Користування житлом співвласниками квартир у багатоквартирному жилому будинку» розглядаються питання права приватної власності на квартиру у багатоквартирному будинку, де житло виступає не лише як об'єкт права власності, володіння та користування, а й як об'єкт управління та експлуатації. В останньому випадку власнику належить не тільки квартира, а й фундамент, дах, сходи та інші частини будинку, які обслуговують квартиру, вони можуть складати спільну власність. При спільному користуванні житлом набувають значення рішення співвласників багатоквартирного будинку, незалежно від організаційних форм, в яких здійснюється його утримання.

Відмінність об'єднань співвласників житла від житлових кооперативів: в них не виникає пайових відносин, не є суб'єктами права власності, належать до некомерційних організацій. Право власності на житло виникає у ЖБК і продовжується до моменту повної сплати пайових внесків. У кондомініумах, на відміну від кооперативів, мешканці мають незалежне право власності на свої квартири. Робиться висновок, що об'єднання власників житлових будинків, квартир можливе на різних засадах -- із створенням юридичної особи, без створення юридичної особи, в межах одного будинку, окремих під'їздів, квартир. У зв'язку з цим вказується на невідповідність Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» при-ватноправовим засадам визначеним ЦК, оскільки зазначений Закон передбачає об'єднання співвласників тільки у формі юридичної особи в межах одного будинку. Пропонується щоб тільки загальні збори мали право приймати рішення про вибір способу управління багатоквартирним будинком на добровільних засадах, і статут об'єднання має відповідати положенням ЦК.

В роботі наголошується, що право власності поширюється тільки на квартири у багатоквартирних будинках, а не сам багатоквартирний будинок. Якщо визнати жилий багатоквартирний будинок неподільною річчю, то, відповідно, виділення в ньому окремих квартир як самостійних об'єктів права власності неможливе, оскільки право власності тоді б розглядалося як спільна часткова власність на будинок. Визнання багатоквартирного будинку об'єктом права власності призводить до того, що одночасно можуть існувати два чи більше власників на один і той самий будинок чи квартиру в ньому. В свою чергу квартири у багатоквартирному жилому будинку, як правило, неподільні за своїм характером. В процесі приватизації право спільної власності на квартири не було конкретизоване, адже приватизація здійснювалася в ідеальних частках за кількістю прописаних осіб, які проживають у квартирі.

У підрозділі 2.4. «Користування жилими приміщеннями на підставі договору найму житла» розмежовуються зміст договорів найму житла залежно від типу укладення; правового режиму; суб'єктного складу; строковості.

Комерційний найм (оренда) житла визначається, як засноване на договорі строкове платне володіння та користування житлом для проживання. Договір простого найму житла -- це договір, метою якого є задоволення потреб громадян у житлі (некомерційний), який здійснюється не з метою отримання прибутку (доходу), для задоволення житлових потреб громадян, житло надається у безстрокове користування за доступну плату і діє до смерті або зміни наймача. За договором найму соціального житла власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання на певний строк безоплатно.

Аналіз зазначених трьох видів договорів найму житла свідчить, що договори найму розмежовуються за нормою, оплатністю, строками та метою, на досягнення якої вони спрямовані. Для договорів комерційного найму житла найбільш характерними рисами є: строковість; оплатність з метою забезпечення прибутковості для наймодавця; неприпустимість дострокового розірвання договору без згоди сторін; надання житла без необхідності дотримання будь-яких спеціальних організаційних заходів. Для договорів простого найму найбільш характерними рисами є: оплатність з метою забезпечення експлуатації житла; надання житла з дотриманням встановлених спеціальних організаційних заходів: із встановлення потреби, перебування на обліку, видачі ордера. Для договорів соціального найму житла найбільш характерними ознаками є: безстроковість; безоплатність із встановлення потреби.

Виходячи з аналізу законодавчих обмежень, обґрунтовується необхідність збереження особливостей договорів комерційного найму, простого та соціального найму.

У підрозділі 2.5. «Користування жилими приміщеннями на правових підставах відмінних від договору найму житла» розглядаються питання користування жилими приміщеннями на підставах відмінних від договору найму, але схожими правовими конструкціями: договору піднайму жилого приміщення, особистого сервітуту, спадкового договору та договору позички.

Визначаються особливості договору піднайму в державному, комунальному та приватному житловому фонді, його предмет. Проводиться аналіз правових підстав тимчасового проживання з договором позички, за яким власник передає у користування житло позичальнику безоплатно.

Особлива увага приділяється визначенню підстав виникнення права користування житлом власника житла і членів його сім'ї на підставі особистого сервітуту, що значною мірою змінює обсяг їх житлових прав. Зазначається, що особливості особистого сервітуту на житло полягають у тому, що: носить безоплатний характер; є довічним правом і не переходить до спадкоємців; встановлюється лише власником житла, який має право визначати порядок користування окремими жилими приміщеннями. Хоча житлові сервітути можуть виникати з різних підстав, але у відносинах із використання жилої площі власника сервітут виникає із договорів, давності користування, судового рішення або закону.

Внаслідок встановлення сервітутів на житло власник зберігаючи свої правомочності має дотримуватися житлових прав інших членів сім'ї на житло. Доводиться, що особистий сервітут полягає у правомочності члена сім'ї власника вселяти в займане ним приміщення своїх неповнолітніх дітей, не отримуючи на це згоду власника, вони набувають право користування жилим приміщенням у повному обсязі. Підкреслюється, що сервітутний характер житлових прав членів сім'ї власника житла набуває особливого значення при припиненні шлюбних відносин, коли члени сім'ї -- невласники за вимогою власника виселяються без надання іншого жилого приміщення.

Наголошується, що у випадку припинення сімейних відносин із власником жилого приміщення, відсутності понад 1 рік, право користування за колишнім членом сім'ї власника припиняється. Проте, якщо у члена сім'ї власника житла відсутні підстави для придбання або надання в користування іншого житла, а майновий стан колишнього члена сім'ї не дозволяє йому забезпечити себе іншим житлом, то право користування житлом має бути збережено за цим членом сім'ї на строк, коли відпадуть зазначені обставини. Доводиться, що за рішенням суду, власник може бути зобов'язаний забезпечити житлом колишніх членів його сім'ї.

Відзначається, що припинення сімейних відносин між чоловіком і дружиною не тягне припинення особистого сервітуту в дітей, оскільки місце проживання дитини визначається за одним із подружжя. У зв'язку з зазначеним пропонується у ЦК встановити норму такого змісту: «Особи, які проживають у зазначених приміщеннях на умовах особистого сервітуту, не підлягають виселенню». З цією метою пропонується внесення змін до Законів України «Про заставу», «Про іпотеку», «Про нотаріат», «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень», «Про виконавче провадження», у частині дотримання носіїв речових прав на житло.

У разі виникнення спору між власниками та особами, які вселялися у житло як члени сім'ї, слід врахувати, що право користування житлом має речовий характер, а тому його припинення має відбуватися згідно з вимогами статей 405, 406 ЦК, тобто сервітут може бути припинений за рішенням суду на вимогу власника майна за наявності обставин, що мають істотне значення, або через відсутність особи понад один рік у спірному жилому приміщенні. Окремо розглядається термін «відумерлість», якому надається відповідне правове наповнення з метою його закріплення.

Розділ 3. «Виникнення та припинення права власності на жилі приміщення» складається з чотирьох підрозділів.

У підрозділі 3.1. «Характеристика змісту права власності на житло, як майнового та особистого немайнового блага» визначаються основні характерні риси майнових та особистих немайнових відносин в житловій сфері, які є предметом регулювання цивільного права. Право власності на житло використовується не тільки в значенні права на особистий майновий об'єкт, а й для позначення правомочностей громадянина на конкретне жиле приміщення.

Вказується, що за чинним законодавством України встановлюються обмеження у здійсненні громадянами права власності, що полягають у: обмеженнях встановлених законом, у вигляді прямих заборон; обмеження загально правового характеру, які випливають з недопустимості зловживання правом та недопустимості дій, за які законом передбачена відповідальність; обмеження пов'язані з необхідністю дотримуватися «моральних засад суспільства»; добровільні обмеження, які приймає на себе власник за договором, та обмеження, що випливають з певних юридичних фактів; обмеження, що встановлені судовими органами про накладення арешту на майно. Ці обмеження потребують суттєвого уточнення, оскільки ЦК не передбачає здійснення суб'єктивного права власності у разі порушення встановлення законом вимог, а зазначає тільки загальні засади, зокрема, що при здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник не може використовувати право власності на шкоду правам та свободам інших громадян, інтересам суспільства, допускати використання жилих приміщень у багатоквартирних будинках для потреб промислового характеру.

Додатково мають бути встановлені обмеження прав власника, згідно з яким відчуження власником приватного житла, в якому залишаються проживати члени його сім'ї, можливе лише в разі попереднього укладення договору найму між ними і новим власником, а якщо залишилися неповнолітні діти, то цей строк продовжується до досягнення ними повноліття. Доведено, що у житловому законодавстві мають бути встановлені обмеження здійснення права власності на житло, але вони мають випливати із цивільно-правових принципів. З цією метою пропонується внести доповнення до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» у частині встановлення обов'язкової реєстрації речових прав на житло.

В роботі зазначається, що право на житло в цілому можна і необхідно розуміти як особисте немайнове право громадян, оскільки розрізняються житло, як майно, що має економічний зміст та вартість; право на житло, як особисте немайнове право. Право на житло відповідає вимогам особистих немайнових прав через нематеріальний характер; спрямованість на розвиток індивідуальності людини; особливий об'єкт, який виявляється у специфіці виникнення та припинення; визнання законодавством близьких за правовою природою прав -- права на свободу вибору місця проживання та права на недоторканість житла, реалізація яких неможлива без визнання права на житло. Стверджується, що задоволення інших особистих немайнових прав без реалізації права на житло повною мірою неможливе (право на відпочинок, на роботу, право на творчість, право на гідну старість). Тому право на житло, як особисте немайнове блага, формулюється як право на задоволення своїх фізіологічних, психологічних, моральних та соціальних потреб, що знаходять свій вияв у постійному (тривалому) задоволенні останніх за допомогою житла.

Кожне особисте немайнове право, що визнається таким за ЦК, пов'язано безпосередньо з житлом, що зумовлює необхідність закріплення самого права на житло як особистого немайнового права. Особисті немайнові відносини, пов'язані з майновими, мають бути конкретизовані, зокрема, йдеться про запровадження у ЦК правової норми «Якщо у особи обсяг жилої площі, що припадає на одну особу, не перевищує 13,65 кв. м жилої площі, таке житло забезпечує особисті немайнові права фізичної особи».

Не всі особисті немайнові права можуть регламентуватися, наприклад у зв'язку з користуванням як однією комунальною квартирою, квартирою в межах багатоповерхового будинку різними особами. З метою захисту особистих немайнових прав на житло, вноситься пропозиція ввести правило, за яким житло, якщо воно у громадянина тільки одне, не може бути відчужене без права подальшого проживання в ньому або без надання відомостей про наявність іншого житла.

У підрозділі 3.2. «Правове регулювання права спільної власності на жилу квартиру (будинок)» основна увага приділяється правовому регулюванню спільної часткової та спільної сумісної власності на житло, які мають особливості, зумовлені призначенням конкретного житла, складом або характером зв'язків учасників спільної власності.

Важливе значення для припинення спільної сумісної власності подружжя на житло є правові підстави: поділ житла за взаємною згодою подружжя або за рішенням суду; визначення частки одного з подружжя в спільній квартирі, будинку в зв'язку з його смертю та відкриттям спадщини; визначення частки одного з подружжя у зв'язку із зверненням стягнення на його частку в майні. Зазначається, що поділ спільного житла може здійснюватися у добровільному порядку за спільним рішенням подружжя або в судовому порядку за наявності спору між ними (примусовий поділ майна).

При аналізі проблем поділу жилого будинку і квартири, умови та порядок поділу окремих житлових об'єктів, зазначається, що право особи на частку в спільному майні може бути припинено за рішенням суду на підставі позову інших співвласників, якщо: частка є незначною і не може бути виділена в натурі; річ є непо-дільною; спільне володіння і користування майном неможливе; таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім'ї. Автор доходить висновку про прийнятність допущення відходу від рівності часток у спільній власності при встановленні режиму роздільності квартири, яка належить обом членам подружжя, але у визначених частках.

Детально аналізується режим здійснення права спільної власності на житло, яке має здійснюватися залежно від волі співвласників квартири, будинку. Звертається увага, що у випадку звернення стягнення на частку у майні, що є у спільній частковій власності та спільній сумісній власності, законодавець залишив поза увагою права інших співвласників житла. Доводиться, що при неможливості виділу в натурі частини майна, матеріальна компенсація учаснику, який вимагає виділу, вартості його частки може проводитися лише за згодою всіх співвласників, а за відсутності такої згоди про проведення компенсації не може йтиcя у зв'язку з неподільністю речі.

У підрозділі 3.4. «Приватизація, як спосіб набуття права власності на житло» зазначено, що одним із найважливіших напрямів формування житлового ринку є приватизація житлового фонду. Саме у процесі приватизації виникла спільна власність на житло, що спричинило низку проблем при здійсненні права спільної власності, насамперед, через недостатню нормативну урегульованість. Зазначається, що особливою правовою підставою виникнення права власності на житло ЦК визнає приватизацію, але потребують додаткового правового регулювання питання приватизації житла як особливого виду цивільного договору. Вказується на невідповідність статті 345 ЦК статті 65¹ ЖК, яка закріплює право наймачів жилих приміщень у будинках не тільки державного, а й громадського житлового фонду. Але, виходячи з поняття приватизації, зазначене право поширюється тільки на об'єкти державного житлового фонду. Хоча законом встановлено два шляхи права власності наймачем: приватизація та викуп. Автор доводить, оскільки Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду», як і ст. 345 ЦК, не визначають порядку приватизації житла, що є в комунальній власності, моменту виникнення права власності, реприватизації житла, то автор обґрунтовує необхідність запровадження такого механізму і прийняття Закону «Про приватизацію житла».

При цьому наголошується, що у випадку виникнення спору, приватизація має визнаватися незаконною в судовому порядку тільки тоді, коли вона не відповідає вимогам закону, обмежує права неповнолітніх дітей, недієздатних, здійснена громадянами, не здатними усвідомлювати значення своїх дій, внаслідок помилки, обману, насильства тощо, а також за наявності підстав для визнання документів недійсними (подання документів, що не відповідають дійсності, порушення прав інших громадян та організацій на жиле приміщення, неправомірні дії службових осіб при вирішенні питання про приватизацію жилого приміщення, а також інші випадки порушення порядку й умов надання жилих приміщень).

Розділ 4. «Припинення житлових правовідносин. Виселення громадян із жилих приміщень» складається з п'яти підрозділів.

У підрозділі 4.1. «Правові підстави припинення житлових правовідносин» автор вказує на те, що законодавством передбачені різні підстави виникнення житлових відносин, які прямо кореспондують із підставами їх припинення. Наголошується, що припинення житлових правовідносин завжди пов'язано із настанням певних юридичних фактів і може бути наслідком спливу строку, якщо правовідношення носило строковий характер, непридатності жилого приміщення для проживання, викупу житла. Припинення житлового правовідношення може тягнути виникнення нових відносин у силу закону (викуп, приватизація, отримання нового житла тощо), оскільки змінюється правовий режим жилого приміщення, або договору коли житлові відносини перетворюються з зобов'язальних, що випливають із договору найму, наприклад на речові. Перетворення житлових правовідносин тягне настання різних правових наслідків: як з виселенням, так і без виселення з житла, виконання обов'язку переукладення договору піднайму в договір найму, укладення договору нового найму тощо.

Житлове правовідношення припиняється у випадках припинення права власності або припинення цивільно-правового зобов'язання. Так, право власності на жит-ло може припинятися як за волею власника (свідоме перетворення житла шляхом перебудови, переведення житла у нежитловий фонд), так і поза волею власника (у випадку дії непереборної сили, неправомірних дій третіх осіб тощо). Відчуження власником свого житла є загальною підставою припинення права власності внаслідок укладення різноманітних договорів.

Автор, зазначає, що договірне житлове правовідношення припиняється за взаємною згодою сторін або за вимогою одного із учасників, внаслідок дій третіх осіб, а також дії актів відповідних органів державної влади чи органів місцевого самоврядування, судових органів. Звертається увага, що в деяких випадках недостатньо дій учасників житлових правовідносин для їх припинення, наприклад, для припинення житлових правовідносин внаслідок того, що громадянин систематично порушує права та інтереси співмешканців, створює умови неможливості проживання, необхідне рішення суду за позовом заінтересованої особи.

Розглядаються підстави дострокового припинення договору найму, яке застосовується або за наявності порушення договірних зобов'язань або за наявності потреби в житлі власнику будинку. Окрема увага приділяється припиненню житлових правовідносин внаслідок розірвання сімейних відносин з власником будинку, систематичній несплаті квартирної плати членами сім'ї власника житла тощо.

Виходячи із норм чинного законодавства та практики його застосування, припинення житлових правовідносин, класифікуються за різними ознаками: виселення у добровільному та примусовому порядку; виселення в судовому та адміністративному порядку; виселення у зв'язку з проведенням капітального ремонту, внаслідок звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення, припинення дії або розірвання договору найму житла; виселення з приватного, державного житлового фонду, житлового фонду спеціального призначення; виселення з державного житлового фонду як із наданням, так і без надання житла, з наданням упорядкованого чи невпорядкованого жилого приміщення.

Зазначено, що у цивільному законодавстві мають міститися норми, за якими права малолітніх чи неповнолітніх осіб на житло в результаті вчинення тих чи інших правочинів не можуть бути порушені. Для недопущення звернення стягнення на житло та його реалізація в позасудовому порядку пропонується закріпити правило, за яким, якщо відчуження житла як предмета іпотеки здійснюється тільки за рішенням суду через органи державної виконавчої служби, суд зобов'язаний у своєму рішенні визначити фізичній особі інше місце проживання.

Пропонується встановити особливості при зверненні стягнення на житло, що належить фізичним особам, відповідно до яких слід обмежити права власника, встановивши норму, згідно з якою відчуження приватного житла, в якому залишаються проживати члени сім'ї власника, можливе лише в разі попереднього укладення між ними безстрокового договору найму, а якщо у членів сім'ї власника приватного житла є неповнолітні діти -- до досягнення ними повноліття. При цьому у випадку, якщо боржник у своєму будинку чи квартирі постійно не проживає, здає його в оренду, не використовує його як житло, якщо норми, що припадають на членів сім'ї перевищують норми, встановлені законодавством, то такий будинок, квартира, їх частини можуть бути реалізовані на загальних підставах.

Також висувається пропозиція у новому ЖК мають бути врегульовані особливості здійснення права на житло, що не врегульовані ЦК. Так, відповідно до принципів справедливості, розумності, необхідно встановити обмеження права власності при розпорядженні житлом, зокрема шляхом скасування норми ст. 7 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання», яка допускає зняття з реєстрації місця проживання громадянина у випадку рішення суду про позбавлення права власності на жиле приміщення без автоматичної реєстрації за новим місцем. У цих випадках громадянину, який не має іншого житла, необхідно одночасно надавати інше житло.

У підрозділі 4.2. «Правові підстави та наслідки виселення громадян із жилих приміщень» основна увага приділяється підставам припинення прав на житло, наслідком яких є виселення громадян із жилих приміщень з наданням жилих приміщень, або без надання.

Зазначається, що вид виселення залежить від підстав вселення та проживання від статусу осіб (працівники, студенти, учні, піднаймачі; тимчасові мешканці; батьки, позбавлені батьківських прав тощо). Так, члени сім'ї власника, які проживають разом із ним, мають право користуватися житлом нарівні з власником, але можуть проживати на підставі договору або житлового сервітуту. У випадку припинення шлюбних стосунків, колишні члени сім'ї можуть бути наймачами, якщо з ними укладено договір найму. Якщо такий договір найму не укладений, то вони продовжують проживати на підставі сервітуту, і при їх виселенні мають бути забезпечені іншим житлом, що не стосується громадян, позбавлених батьківських прав, якщо їх спільне проживання з дітьми визнане неможливим, зумовлює необхідність застосування заходів захисту малолітніх і неповнолітніх дітей. Пропонується передбачити гарантії дотримання житлових прав громадян при виселенні, зокрема, суду мають бути надані докази того, що неповнолітні діти і дружина, з якою діти будуть проживати, мають інше місце для проживання, що відповідає потребам зазначених осіб.

Підставами виселення без надання жилого приміщення може бути зумовлене: 1) діями: розірванням договору найму внаслідок систематичного невнесення плати за займане жиле приміщення, порушенням правил співжиття; використання не за призначенням; припиненням трудових відносин; визнанням ордера, договору найму недійсним; самоправного зайняття жилого приміщення, зверненням стягнення на житло, 2) подіями: припиненням договору найму, будинок підлягає знесенню, загрожує обвалом; аварійним станом будинку; переведенням його у нежилий; не відповідає санітарним і технічним вимогам жилий будинок (квартира), зняття з реєстрації місця проживання.

Для застосування заходів виселення громадян на підставі довгострокової відсутності, має бути встановлена довгострокова відсутність громадян у жилих приміщеннях, зокрема у випадках, коли шлюб розірваний, сімейні відносини припинилися і один із подружжя виїхав із спірного приміщення; громадяни які проживали за договором найму. Зазначається, що права власників жилих приміщень на проживання не можуть бути визнані припиненими, незалежно від часу і підстав виїзду.

Підставами виселення з наданням іншого жилого приміщення є випадки: визнання жилого приміщення непридатним для проживання; будинок підлягає зносу, загрожує обвалом або підлягає переобладнанню у нежилий; виселення відбувається із житлового фонду спеціального призначення; у зв'язку із капітальним ремонтом тощо. Автор звертає увагу про складність застосування законодавства при виселенні власників без їх згоди та забезпечення їх житлом.

Проте, наголошується, що виселення не завжди можна кваліфікувати як захід правової відповідальності, що тягне за собою припинення житлових правовідносин. Зважаючи на специфіку житлових відносин, існуючий порядок виселення без надання іншого жилого приміщення має застосовуватися лише для певних категорій громадян. Одночасно в законодавстві необхідно передбачити розширення переліку підстав, які дозволяють виселення власників житла. Вказується, що до осіб, які неналежним чином користуються жилою площею, мають застосовуватися заходи майнового впливу з метою припинення правопорушення.

У підрозділі 4.3. «Особливості цивільно-правової відповідальності за порушення у житловій сфері» цивільно-правова відповідальність розглядається як санкція за правопорушення, що тягне для правопорушника негативні наслідки у вигляді позбавлення суб'єктивних цивільних прав або покладення нових чи додаткових цивільно-правових обов'язків. Автор аналізує договірні та позадоговірні види цивільно-правової відповідальності в житловій сфері; загальні і спеціальні форми відповідальності і робить висновок, що залежно від розподілу обов'язків цивільно-правова відповідальність у житловому праві має свої особливості, наприклад до членів сім'ї, які проживають в одній квартирі, не завжди можуть бути застосовані заходи цивільно-правової відповідальності, а повинні діяти норми житлового законодавства, оскільки це стосується інтересів всієї сім'ї.

У підрозділі 4.4. «Захист житлових прав громадян» розглядаються цивільно-правові способи захисту прав громадян на житло, визначаються його характер і зміст. Визначаються поняття і види цивільно-правових способів захисту прав на житло. Розмежовуються поняття охорони та захисту житлових прав громадян. Зазначається, що зміст права на захист визначається комплексним поєднанням норм матеріального і процесуального права. Захист житлових прав громадян спрямований на визнання порушення та поновлення прав і законних інтересів як користувачів житлового фонду, так і власників житла.

Основу цивільно-правових способів захисту права власності складають речово-правові, зобов'язально-правові та законодавчо закріплені спеціальні засоби. Залежно від змісту позовних вимог пропонується розрізняти: віндикаційний позов, якщо позивач просить визнати право власності та виселити незаконних володільців; негаторний позов, якщо позивач просить визнати усунення перешкод при здійсненні права власності, без висунення вимог про виселення.

На думку дисертанта, до речово-правових способів захисту слід віднести: вимоги власника про звільнення майна з-під арешту; позов про виключення житла з опису; позов про захист прав співвласника у разі виділу, поділу та продажу спільного майна, позов про захист прав власників від неправомірного втручання державних органів. Захист права власності може здійснюватися на підставі позадоговірних зобов'язань, що виникають внаслідок заподіяння шкоди; повернення безпідставно отриманого чи збереженого майна.

Дисертант доводить, що у ЖК мають отримати правове закріплення додаткові способи захисту: застосування негайних заходів щодо запобігання порушенню при самозахопленні жилого приміщення; застосування грошового стягнення замість відшкодування збитків при руйнуванні або псуванні житла, при систематичному порушенні прав та інтересів сусідів, при використанні житла не за призначенням. Приділяється увага самозахисту як одному із позасудових способів захисту порушених цивільних прав, який має отримати правову регламентацію.

Окрема увага приділяється визначенню моменту виникнення права на захист, який пов'язаний із моментом виникнення права власності на житло. Момент виникнення права на захист також пов'язується з моментом укладення правочину щодо житла та з моментом державної реєстрації правопосвідчуючих документів.

У підрозділі 4.5. «Основні категорії спорів, що розглядаються в судовому порядку» розглядаються питання підвідомчості суду окремих видів житлових спорів.

Проведений автором аналіз спорів у житловій сфері довів складність одночасного застосування норм житлового та цивільного законодавства, особливо в частині, яка тягне виселення громадян із жилих приміщень без надання іншого житла. Однією із причин є те, що законодавство, яке регламентує житлові правовідносини, прийняте в різний час і між собою не узгоджене. Для усунення суперечностей пропонується внесення змін та доповнень до чинного ЖК. Автор доводить, що суперечності, що виникають при застосуванні норм ЦК і ЖК, мають вирішуватися з урахуванням того, що норми ЖК застосовуються у частині, що не суперечить ЦК.

У «Висновках» дисертації, які завершують роботу, формулюються найсуттєвіші результати проведеного дисертаційного дослідження, зокрема:

-- в умовах переходу до ринкових відносин держава повинна створити систему задоволення житлових потреб громадян України у різних формах з гарантованою можливістю кожному користуватися встановленим законодавством мінімумом жилої площі;

-- ринок житла дозволяє оптимально вирішити проблему перерозподілу вже наявного житлового фонду, але він не є засобом для задоволення житлових потреб громадян;

-- на етапі переходу від старої системи розподілу житла до нової держава має гарантувати житлові права громадян, шляхом прийняття нового ЖК, що зумовлено соціально-економічними умовами розвитку суспільства, переходом до ринкової економіки та сучасних світових стандартів суспільного життя;

-- норми актів житлового законодавства реалізуються шляхом договірних зобов'язань, і підпадають під дію актів цивільного законодавства та шляхом використання актів управління, що підпадає під дію актів житлового законодавства;

-- під поняттям «житло» розуміється об'єкт нерухомості, призначений і придат-ний для постійного в ньому проживання, що відповідає встановленим житловим законодавством вимогам ;

-- договір найму житла, незалежно від його виду є цивільно-правовим договором;

-- правомочності користувачів житла у багатоквартирному жилому будинку залежать від прав та обов'язків інших мешканців такого будинку, які визначають порядок його утримання;

-- у ЦК має бути встановлена норма користування житловою площею, при наданні житла в користування в договорі слід враховувати факт проживання різностатевих осіб, чисельності, вікового складу сім'ї, ступеня родинності членів сім'ї, особливих потреб осіб із фізичними вадами, одиноких людей та людей похилого віку;

-- необхідно усунути суперечності та неузгодженості у законодавстві, пов'язані з правом звернення особи до суду за захистом житлових прав;

-- необхідно встановити особливості цивільно-правової відповідальності власників і користувачів квартир (будинків);

-- чинне законодавство має встановлювати обмеження власнику при використанні ним свого житла.

У висновках також пропонуються заходи, спрямовані на вдосконалення системи здійснення охорони і захисту житлових прав та законних інтересів громадян України, а також містяться практичні рекомендації щодо формування та розвитку відповідного механізму правового регулювання.

СПИСОК ПРАЦЬ, ОПУБЛІКОВАНИХ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

Монографії, підручники, навчальні посібники, коментарі:

1. Галянтич М. К. Житлове право України: Навч. посібник. -- К.: Юрінком Інтер, 2002. -- С. 3--66, 80--189, 296--322, 379--426.

2. Галянтич М. К. Житлове право: Навч. посібник. -- К., 2003. -- 237 с.

3. Житлове право України: Навч. посібник / За ред. В. С. Гопанчука, Ю. О. Заіки. -- К.: Істина, 2003. -- С. 180--195.

4. Найм будівлі або іншої капітальної споруди // Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України: У 2 т. / За ред. О. В. Дзери, Н. С. Кузнєцової, В. В. Луця. -- К.: Юрінком Інтер, 2005. -- Т. 2. -- С. 387--393.

5. Галянтич М. К. Теоретико-правові засади реалізації житлових прав громадян в умовах ринкових перетворень. -- К.: НДІ приватного права і підприємництва АПрН України, 2006. -- 512 с.

6. Житлове законодавство України: стан та шляхи удосконалення: Монографія / За ред. М. К. Галянтича. -- К.: КВІЦ, 2006. -- 564 с.

7. Кооперативи споживачів. Об'єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку // Правовий статус непідприємницьких організацій: Навч. по-сібник / За ред. В. В. Луця. -- К.: 2006. -- С. 141--169.

8. Актуальні проблеми методології приватного права / За ред. О. Д. Крупчана. -- К.: НДІ приватного права і підприємництва АПрН України, 2005. -- 266 с.

9. Житлове законодавство України / Укладачі: М. К. Галянтич, Г. І. Коваленко. -- К.: Юрінком Інтер, 1998. -- 448 с.

10. Коментар судової практики розгляду житлових спорів / За ред. М. К. Галянтича. -- К.: Юрінком Інтер, 2007. -- 336 с.

11. Галянтич М. К. Житлове право України: Навч. посібник. -- К.: Юрінком Інтер, 2007. -- 528 с.

12. Основи житлового права України // Правознавство: Підручник / За ред. О. В. Дзери. -- 10-е вид., перероб. і допов. -- К.: Юрінком Інтер, 2007. -- С. 549--576.

Статті у наукових фахових виданнях:

1. Галянтич М. К. Приватизація кімнат у загальних (комунальних) квартирах // Право України. -- 1996. -- № 12. -- С. 73--76.

2. Галянтич М. К., Коваленко Г. І. Правові проблеми приватизації житла у будинку, що потребує ремонту // Право України. -- 1997. -- № 5. -- С. 43--45.

3. Галянтич М. К. Приватизація частини комунальної квартири // Право України. -- 1997. -- № 8. -- С. 51--52.

4. Галянтич М. К., Коваленко Г. І. Відшкодування моральної шкоди // Право України. -- 1999. -- № 9. -- С. 56--61.

5. Галянтич М. К., Коваленко Г. І. Щодо строків приватизації житла // Право України. -- 2000. -- № 3. -- С. 74--76.

6. Галянтич М. К., Коваленко Г. І. Реприватизація житла: правові колізії // Право України. -- 2000. -- № 7. -- С. 77--79.

7. Галянтич М. К. Право громадян на приватизацію житла // Віче. -- № 1 (94). -- 2000. -- С. 114--118.

8. Галянтич М. К., Коваленко Г. І. Сучасні тенденції реформування житлового права України // Право України. -- 2002. -- № 8. -- С. 86--88.

9. Галянтич М. К., Комаровська-Чуркіна Ю. В. Виникнення та зміст права приватної власності на житло відповідно до новітнього Цивільного кодексу України // Юридична Україна. -- 2003. -- № 7. -- С. 12--23.

10. Галянтич М. К., Рибченко С. В. Правові проблеми встановлення місця проживання фізичних осіб // Юридична Україна. -- 2003. -- № 8. -- С. 53--58.

11. Галянтич М. К. Приватно-правове регулювання забезпечення права громадян на житло в Україні // Право України. -- 2003. -- № 7. -- С. 70--72.

12. Галянтич М. К., Махінчук В. М. Право на житло як особисте немайнове право // Юридична Україна. -- 2003. -- № 10. -- С. 19--23.

13. Галянтич М. К., Комаровська-Чуркіна Ю. В. Спільна власність подружжя на житло за нормами Сімейного та Цивільного кодексів України // Юридична Україна. -- 2004. -- № 5. -- С. 31--35.

14. Галянтич М. К., Махінчук В. М. Реалізація права на житло як особисте немайнове благо // Підприємництво, господарство і право. -- 2004. -- № 1. -- С. 44--46.

15. Галянтич М. К. Розвиток житлового законодавства України: цивільно-правові проблеми забезпечення житлових прав людини // Право України. -- 2004. -- № 11. -- С. 98--103.

16. Галянтич М. К. Проблеми правового регулювання відносин у житловій сфері: Правові проблеми реалізації житлових прав громадян // Юридична Україна. -- 2006. -- № 8. -- С. 81.

17. Галянтич М. К. Житлове право і житлові права громадян: правові проблеми становлення // Приватне право і підприємництво. -- 2006. -- Вип. 5. -- С. 19--23.

18. Галянтич М. К. Соціальне значення житлового законодавства // Підприємництво, господарство і право. -- 2007. -- №. 5. -- С. 10--11.

19. Галянтич М. К. Розмежування договору соціального та комерційного найму (оренди) житла // Підприємництво, господарство і право. -- 2007. -- № 8. -- С. 3--6.