Предоставление земель в Республике Казахстан

Размещено на http://allbest.ru

Содержание

Раздел 1. Предоставление земель для несельскохозяйственного назначения в Казахстане

1.1 Общее понятие несельскохозяйственного назначения

1.2 Задачи и содержание образования землепользований несельскохозяйственного назначения

1.3 Предоставление земель в Республике Казахстан

1.4 Аренда или пользование земельными участками

1.5 Система государственных органов Республики Казахстан в области управления землями несельскохозяйственного назначения

Раздел 2. Общий порядок предоставления права на земельный участок

2.1 Порядок предоставления земельного участка из государственной собственности (оформление земельного участка) для физических лиц

2.2 Нормы предоставления земельных участков (статья 50 Земельного кодекса РК)

2.3 Отказ в приеме документов, представляемых для оформления прав на земельные участки

2.4 Основания для приостановления оформления прав на земельные участки

2.5 Порядок предоставления земельного участка из государственной собственности (оформление земельного участка) для юридических лиц

2.6 Порядок предоставления земельных участков оралманам



Раздел 1. Общий порядок предоставления права на земельный участок

1.1 Общее понятие несельскохозяйственного назначения

Действующее земельное законодательство, в продолжение законодательных традиций Земельного кодекса РК, делит земли на «категории земель». Такая классификация преследует цели эффективного вовлечения земель в хозяйственный оборот и их целевого использования.

В соответствии ст. 1 п.1 Земельным кодексом РК Земельный фонд Республики Казахстан в соответствии с целевым назначением подразделяется на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов); 3) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения; 4) земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Наряду с классификацией земель на «категории земель» традиционно разделение земель на две группы: земли сельскохозяйственного назначения и земли несельскохозяйственного назначения. Обратимся к их понятиям.

Земельный кодекс РК, как и иные законодательные акты РК не содержит точного, легального определения земель несельскохозяйственного назначения, в отличие от земель сельскохозяйственного назначения. В тоже время, понятие «земли несельскохозяйственного назначения» является общеупотребимым - оно используется законодателем в десятках нормативных актов.

Нет четкого определения земель несельскохозяйственного назначения и в юридической литературе. «Взамен» определения, авторы лишь перечисляют земли несельскохозяйственного назначения. Так, Н.Н.Веденин, отмечает «землями промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения и иного назначения признаются земли, предоставленные компетентными органами в пользование или аренду предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления возложенных на них специальных задач». Если обратиться к комментариям к земельному законодательству, можно заметить, что их авторы также обходят стороной определение, представляя лишь перечень земель несельскохозяйственного назначения.

На мой взгляд, при определении понятия «земли несельскохозяйственного назначения» необходимо, прежде всего, исходить из понятия «земли сельскохозяйственного назначения», а также базиса данных определений - сельское хозяйство.

Статья Земельного кодекса РК, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. При этом в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми водоемами, мелиоративной сетью, постройками и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства, а также прочие угодья (солонцы, пески, такыры и другие прочие угодья, вкрапленные в массивы сельскохозяйственных угодий). (статья).

Таким образом, земли сельскохозяйственного назначения включают сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья. При этом, сельскохозяйственные угодья состоят из участков земли определенного хозяйственного использования (пашня, сенокосы, пастбища, залежь, виноградники и другие многолетние плодовые насаждения). Следует отметить, что к землям сельскохозяйственного назначения относятся также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального и коллективного садоводства, животноводства и огородничества.

Несельскохозяйственные угодья - это, соответственно, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями и т.д. Еще раз подчеркнем, что «несельскохозяйственные угодья» не являются синонимом «земель несельскохозяйственного назначения», а являются частью земель сельскохозяйственного назначения.

Наряду с землями сельскохозяйственного назначения ЗК РК перечислены земли, используемые в иных, чем сельскохозяйственные, целях.

Вернемся к категориям земель и классификации, проведенной, в п.1 ст.1 ЗК РК. Законодатель выделяет:

1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов); 3) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения; 4) земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Исходя из приведенной легальной классификации земель, все земли, условно можно разделить на «сельскохозяйственного назначения» и «несельскохозяйственного назначения», причем, к последним будут отнесены пп. 2-7 п.1 ст.1 ЗК РК.

В юридической литературе встречается более узкое определение земель несельскохозяйственного назначения. Так, А.А. Ялбулганова отмечает: «…к землям несельскохозяйственного назначения следует отнести земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны и безопасности и земли иного специального назначения». Аналогичную классификацию проводит О.И.Крассов.

«Сужение» понятия вполне обоснованно и объясняется тем, что земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса, или ограничены в использовании или изъяты из хозяйственного использования. Таким образом, применительно к рассматриваемой теме рационально использовать «узкое» понятие земель несельскохозяйственного назначения.

Обратимся вновь к нормам земельного законодательства. законодатель употребляет такую категорию как «земли непригодные для ведения сельскохозяйственного производства». На наш взгляд, данная категория является одним из базисов (наряду с другими легальными критериями) в определении понятия земель несельскохозяйственного назначения.

Таким образом, вышесказанное позволяет нам сделать вывод, что под землями несельскохозяйственного назначения законодатель понимает земли непригодные для ведения сельскохозяйственного производства. В перечень земель несельскохозяйственного назначения входят: земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

1.2 Задачи и содержание образования землепользований несельскохозяйственного назначения

В отличие от отраслей сельского и лесного хозяйства, в несельскохозяйственных отраслях народного хозяйства эффективность использования земель характеризуется размещением максимально возможного количества средств производства на минимальной площади и худшем по плодородию земельном участке.

Стремление к минимизации площади несельскохозяйственного землепользования обусловлено принципом приоритета сельского хозяйства на землю. Соблюдение этого принципа при одновременном обеспечении территориальной основы возведения зданий и сооружений и функционирования того или иного несельскохозяйственного объекта диктует необходимость глубокого и всестороннего экономического и социального, экологического и юридического обоснования проектов межхозяйственного землеустройства по отводам земельных участков.

Рассмотрим, что подразумевается под отводом земель:

Отвод земель - это предоставление в установленном земельным законодательством порядке и размерах, определяемых нормативными документами, земель.

Развитие промышленности, транспорта, энергетики, нефтегазового-топливного комплекса, рост городов и других объектов несельскохозяйственного назначения, производственного и непроизводственной сфер деятельности вызывает необходимость отвода для них значительных площадей земель. Предоставление земель для государственных , частно-хозяйственных и общественных нужд возможно за счет всех категорий земельного фонда, за исключением ограниченных Законом.

Лишь при отводе земель за счет земель запаса не требуется менять целевое назначение участка, вносить изменения в другие землепользования. Во всех других случаях отвод земельного участка происходит за счет используемых земель , что вызывает изменения в ранее установленном целевом назначении затрагиваемых землепользований , в том числе сельскохозяйственных.

Отвод земель часто приводит к перераспределению земель между категориями единого земельного фонда. Происходит межотраслевое перераспределение земельных ресурсов, одновременно определяется целесообразность использования территории и вложенного в нее капитала, его целевого использования. При этом изменяется или устанавливается право пользования определенным земельным участком, что обуславливает важность юридической стороны проекта

1.3 Предоставление земель в Республике Казахстан

земельный несельскохозяйственный казахстан государственный

Согласно Конституции Республики Казахстан «земля и ее недра, воды, растительный и животный мир, другие природные ресурсы находятся в государственной собственности. Земля может находиться также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом». Этим Законом является Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II (Далее называть его будем «ЗК»).

Согласно ЗК, граждане и юридические лица могут получить земельные участки на праве собственности или праве землепользовании.

Разберем сначала получение земельного участка в собственность.

Безвозмездно, то есть даром, земельный участок предоставляется в собственность:

1) гражданам Республики Казахстан - собственникам жилых помещений как идеальная доля в объектах кондоминиумов (доля земли, которую нельзя выделить в натуре, например, под многоэтажным домом);

2) гражданам Республики Казахстан для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства;

2-1) научным центрам с международным участием, определяемым в порядке, установленном Правительством Республики Казахстан;

2-2) отечественным промышленным предприятиям, перечень которых определяется Правительством Республики Казахстан;

3) в иных случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан.

В остальных случаях земельные участки из государственной собственности продаются в частную собственность путем оплаты единовременно или в рассрочку, как решит местный исполнительный орган области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа в пределах его компетенции по предоставлению земельных участков.

Цена участка исчисляется на основе кадастровой (оценочной) стоимости, рассчитываемой по специальным базовым ставкам платы за земельные участки с применением поправочных коэффициентов, которые устанавливаются Правительством Республики Казахстан не реже одного раза в год.

А кадастровая (оценочная) стоимость конкретного земельного участка определяется специализированными государственными предприятиями, ведущими государственный земельный кадастр, в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки, предоставляемые на возмездной основе в частную собственность или в аренду государством, с применением к ним поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов и оформляется актом определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка, утверждаемым уполномоченным органом области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) в пределах компетенции местных исполнительных органов областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения) по предоставлению земельных участков.

Базовые ставки платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность в населенных пунктах (поселки и сельские населенные пункты), расположенных в пригородной зоне городов Астаны, республиканского значения, областных центров и курортной зоне, увеличиваются в два раза.

Кадастровая (оценочная) стоимость дополнительных земельных участков, предоставляемых гражданам Республики Казахстан в частную собственность для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства сверх установленных норм бесплатной передачи, определяется исходя из базовых ставок платы за земельные участки сельских населенных пунктов, наиболее близко расположенных к оцениваемым участкам.

По земельным участкам, расположенным за пределами черты населенных пунктов, предоставленным (предоставляемым) гражданам и негосударственным юридическим лицам под застройку или застроенным зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений и сооружений) в соответствии с их назначением, кадастровая (оценочная) стоимость определяется исходя из размера десяти процентов от базовых ставок платы за земельные участки, предоставленные (предоставляемые) для указанных целей в городах областного значения.

При определении кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, указанных выше, применяются поправочные коэффициенты за удаленность этих участков от центров сферы обслуживания.

Как уже было сказано, предоставление земельных участков в частную собственность относится к компетенции местного исполнительного органа города республиканского значения, столицы в области регулирования земельных отношений, районного (кроме районов в городах) исполнительного органа в области регулирования земельных отношений в пределах границ района, за исключением земель населенных пунктов, местного исполнительного органа города областного значения в области регулирования земельных отношений в пределах границ (черты) города и на территории, переданной в его административное подчинение; акимов города районного значения, поселка, аула (села), аульных (сельских) округов в области регулирования земельных отношений в пределах границы (черты) города, поселка, сельского населенного пункта. Не допускается отказ в предоставлении в собственность гражданам и негосударственным юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности, если в соответствии с ЗК эти земельные участки могут находиться в частной собственности.

Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность гражданам и негосударственным юридическим лицам, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК не могут находиться в частной собственности (особого назначения, земли обороны и т.д.)

В частной собственности граждан Республики Казахстан могут находиться земельные участки для ведения:

крестьянского хозяйства,

фермерского хозяйства,

личного подсобного хозяйства,

лесоразведения,

садоводства,

индивидуального жилищного строительства,

индивидуального дачного строительства,

под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

Однако, необходимо знать, что при выходе гражданина, являющегося собственником земельного участка, предоставленного для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства и дачного строительства, из гражданства Республики Казахстан право собственности подлежит отчуждению или переоформлению на другое лицо. При выходе гражданина, являющегося собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, из гражданства Республики Казахстан земельный участок подлежит возврату в собственность государства либо право на земельный участок должно быть в течение одного года переоформлено в право временного землепользования на условиях аренды сроком до 10 лет. При возврате земельного участка в государственную собственность собственнику выплачивается цена земельного участка, по которой этот участок был приобретен у государства, за счет средств, поступающих от продажи земельных участков.

В частной собственности частных компаний (юридических лиц), созданных по законодательству Республики Казахстан могут находиться земельные участки, предоставленные:

1. для ведения товарного сельскохозяйственного производства,

2. лесоразведения,

3. под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

Предоставление права частной собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения осуществляется на платной основе.

Граждане и частные компании, заинтересованные в предоставлении права частной собственности на земельный участок для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, товарного сельскохозяйственного производства и лесоразведения, могут:

1) приобрести право частной собственности на земельный участок по цене, равной кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка, определяемой в соответствии со статьями 10 и 11 настоящего Кодекса;

2) приобрести право частной собственности на земельный участок по льготной цене, определяемой от его кадастровой (оценочной) стоимости. При этом размер льготной цены на земельные участки по административно-территориальным единицам устанавливается Правительством Республики Казахстан.

Предоставление, передача и переход права собственности должны осуществляться с учетом целевого назначения земельного участка. Не могут быть предоставлены в раздельную собственность граждан и негосударственных юридических лиц земельные участки, занятые:

· пастбищными и сенокосными угодьями, используемыми и предназначенными для нужд населения;

· дорогами общего пользования, в том числе дорогами межхозяйственного и межселенного значения, а также предназначенными для доступа на земельные участки общего пользования;

· обводнительными сооружениями совместного пользования (обводнительные каналы, сбросы, колодцы, пункты водопоя) двух или более собственников земельных участков или землепользователей.

Лица, заинтересованные в покупке земельного участка, подают ходатайство в местный исполнительный орган области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), акиму города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа по месту нахождения земельного участка, которое рассматривается в зависимости от целевого назначения земельного участка.

При намерении выкупа физическим или негосударственным юридическим лицом в частную собственность земельного участка, ранее предоставленного ему в землепользование, данное лицо подает заявление в местный исполнительный орган области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), акиму города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа.

Уполномоченный орган области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) по месту нахождения земельного участка идентифицирует земельный участок по кадастровой документации, утверждает кадастровую (оценочную) стоимость земельного участка и готовит проект решения о предоставлении права частной собственности на земельный участок.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в месячный срок со дня подачи землепользователем заявления в письменный форме в местный исполнительный орган.

Уполномоченный орган области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) по месту нахождения земельного участка составляет и подписывает с покупателем договор купли-продажи земельного участка.

Если у Вас нет достаточной суммы для оплаты стоимость земельного участка, Вы можете написать заявление в уполномоченный орган (акимат, выдающий участок) и тогда оплата может производиться в рассрочку до десяти лет. Лицам, получившим земельные участки в рассрочку, запрещается совершать сделки (продажа, передача в аренду или безвозмездное пользование, передача в качестве вклада или взноса в уставные капиталы хозяйствующих субъектов) до полной оплаты выкупной цены земельного участка.

Передача в залог земельного участка указанными лицами допускается при оплате не менее пятидесяти процентов от его выкупной цены. Ограничения по совершению сделок с земельным участком, проданным в рассрочку, отражаются в договоре купли-продажи земельного участка и в идентификационном документе на земельный участок. При этом предметом залога может быть только та часть земельного участка, за который оплачена выкупная цена. Но это должно быть отражено в договоре!! Когда Вы все выплатили, Вам должен быть выдан документ об оплате выкупной цены земельного участка, который является основанием для снятия данного ограничения в договоре купли-продажи и в идентификационном документе на земельный участок.

В случаях, когда покупатель, получивший земельный участок, не исполняет обязанности по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного земельного участка или возврата его. В случаях, когда покупатель не исполняет обязанности по оплате переданного земельного участка в установленный договором срок и иное не предусмотрено договором, подлежит уплате неустойка на просроченную сумму со дня, когда участок должен был быть оплачен, до дня оплаты участка покупателем. Размер неустойки исчисляется исходя из официальной ставки рефинансирования Национального Банка Республики Казахстан.

Договор купли-продажи земельного участка и документ об оплате выкупной цены земельного участка являются основанием для выдачи идентификационного документа на земельный участок.

При продаже земельного участка в рассрочку в идентификационном документе на земельный участок, выдаваемом покупателю на основании договора купли-продажи, делается соответствующая запись о запрете на совершение сделок, за исключением передачи участка в залог.

Земельные участки и право аренды на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, также могут продаваться на торгах (конкурсах, аукционах). Предоставление земельных участков или права аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и не предоставленных в землепользование, осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах), за исключением случаев, когда земельный участок или право аренды земельного участка предоставляется:

1) для реализации инвестиционных стратегических проектов;

2) иностранным государствам и международным организациям в соответствии с международными договорами;

3) государственным землепользователям Республики Казахстан;

4) лицам, выигравшим конкурсы (тендеры) по строительству объектов, проводимые государственными органами, и когда такое строительство требует предоставления земельного участка непосредственно указанным лицам;

5) физическим и юридическим лицам для эксплуатации и содержания зданий (строений, сооружений), принадлежащих им на праве собственности и (или) иных вещных прав, в том числе для расширения и реконструкции зданий (строений, сооружений) на прилегающей территории в соответствии с архитектурно-градостроительной и (или) строительной документацией, утвержденной в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;

6) участникам кондоминиума для эксплуатации и содержания объекта кондоминиума;

7) для использования пастбищных и сенокосных угодий в целях удовлетворения нужд населения по содержанию их личного подворья, а также огородничества;

8) для целей недропользования на основании контракта, заключенного в соответствии с законодательством Республики Казахстан о недрах и недропользовании;

9) в качестве государственных натурных грантов на основании контракта, заключенного в соответствии с законодательством Республики Казахстан об инвестициях;

10) из состава земель специальных экономических зон, индустриальных зон;

11) для нужд железнодорожного, автомобильного, морского и внутреннего водного, воздушного, трубопроводного транспорта, для нужд связи и энергетики, а также для строительства иных объектов, имеющих государственное значение;

12) под объекты общего пользования, предназначенные для удовлетворения нужд населения (водопроводы, теплотрассы, очистные сооружения и другие инженерно-коммуникационные сети и системы), а также под объекты специального назначения в;

13) для установления зон с особыми условиями пользования землей;

14) для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства;

15) для строительства объектов, предусмотренных государственными и региональными программами, инвестиционных проектов, обеспечивающих государственные интересы и достижение общественно значимых целей;

16) научным центрам с международным участием и отечественным промышленным предприятиям;

17) концессионерам для реализации концессионных проектов;

18) социально-предпринимательским корпорациям, имеющим статус национальной компании, для реализации инвестиционных и инновационных проектов.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения, по которым истекает срок временного землепользования, выставляются на торги (конкурсы, аукционы) только в случае отказа временного землепользователя от заключения договора о временном землепользовании на новый срок.

Земельный участок, предназначенный для продажи, выставляется на торги после:

1) определения границ земельного участка;

2) определения целевого назначения земельного участка и его кадастровой (оценочной) стоимости;

3) определения технических условий подключения объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

4) принятия решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов);

5) публикации сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов).

В качестве продавца земельного участка или права аренды земельного участка выступает местный исполнительный орган, который определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов и сумму задатка.. В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.



1.4 Аренда или пользование земельными участками

Как уже было сказано предоставление земельных участков в частную собственность относится к компетенции местных исполнительных органов, которые предоставляют право собственности на земельные участки (смотри выше).

Предоставление права землепользования гражданам и юридическим лицам производится на основании решения местного исполнительного органа области (города республиканского значения, столицы) района (города областного значения), а на территории специальной экономической зоны -- на основании решения администрации специальной экономической зоны, в соответствии с компетенцией по предоставлению права на земельный участок.

Земельный участок может быть предоставлен гражданам и юридическим лицам на праве временного возмездного землепользования (аренды) или на праве временного безвозмездного землепользования.

Земельные участки на праве временного безвозмездного землепользования могут предоставляться гражданам Республики Казахстан и юридическим лицам Республики Казахстан:

1. для отгонного животноводства (сезонные пастбища);

2. для выпаса скота населения и сенокошения;

3. для ведения огородничества;

4. в виде служебных земельных наделов;

5. на период строительства дорог общего пользования, объектов государственной собственности и социально-культурного назначения;

6. при восстановлении деградированных и нарушенных земель;

7. на срок действия договора концессии;

8. при предоставлении в установленном законодательством Республики Казахстан порядке зданий (помещений) и сооружений во временное безвозмездное пользование;

9. для объектов культовых сооружений;

10. в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и законодательными актами Республики Казахстан.

Право временного возмездного землепользования может быть краткосрочным (до 5 лет) и долгосрочным (от 5 до 49 лет). Право временного безвозмездного землепользования предоставляется на срок до 5 лет, за исключением случаев предоставления земельных участков в виде служебных земельных наделов и для восстановления деградированных и нарушенных земель, а также в случаях предоставления земельных участков для реализации концессионных проектов. Срок временного безвозмездного землепользования земельного участка, предоставленного под здания (помещения) и сооружения, определяется сроком временного безвозмездного пользования зданиями (помещениями) и сооружениями, в том числе культовыми. Право временного возмездного землепользования для ведения крестьянского или фермерского хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства предоставляется гражданам и негосударственным юридическим лицам Республики Казахстан на срок до 49 лет.

Отчуждение земельных участков, находящихся на праве временного безвозмездного землепользования, в том числе передача их во вторичное землепользование не допускается.

Право временного возмездного (краткосрочного и долгосрочного) землепользования (аренды) земельным участком может предоставляется как гражданам, так и частным юридическим лицам.

Частные землепользователи, выкупившие у государства право аренды имеют право без согласия собственника земельного участка при условии уведомления уполномоченного органа области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) по месту нахождения земельного участка:

· сдавать принадлежащие им земельные участки (или их части) в аренду (субаренду)

· сдавать принадлежащие им земельные участки (или их части) во временное безвозмездное пользование,

· отчуждать принадлежащее им право временного землепользования в пределах срока договора аренды земельного участка.

В этих случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

Временный возмездный землепользователь (арендатор), надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет, если иное не установлено законодательными актами Республики Казахстан или договором, по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о намерении заключить такой договор в срок, указанный в договоре, если в договоре такой срок не указан, то в трехмесячный срок до окончания срока действия договора. А при продаже этого земельного участка, арендатор этого земельного участка имеет преимущественное право его аналогично продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, когда арендуемый земельный участок приобретается собственниками зданий, строений и сооружений.

Базовые ставки платы за земельные участки при их сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размер платы за продажу права аренды устанавливаются Правительством Республики Казахстан не реже одного раза в год. При этом ставки платы за пользование земельными участками устанавливаются не ниже размеров ставок земельного налога.

При предоставлении частным землепользователям права временного землепользования уполномоченным органом области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) заключаются договоры аренды земельного участка или договоры временного безвозмездного землепользования на основании соответствующего решения Правительства Республики Казахстан или местного исполнительного органа о предоставлении права временного землепользования. Плата за продажу права аренды устанавливается исходя из кадастровой (оценочной) стоимости конкретного земельного участка. Однако, здесь применяются поправочные коэффициенты и цена может увеличиваться от кадастровой стоимости.

Предоставление, передача и переход права землепользования должны осуществляться с учетом целевого назначения земельного участка.

Предоставление права пользования на земельный участок производится в следующей последовательности:

1) Вы обращаетесь с ходатайством (заявлением) о предоставлении соответствующего права на земельный участок. Заявление подается в местный исполнительный орган области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), акиму города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа по месту нахождения земельного участка, а на территории специальной экономической зоны в администрацию специальной экономической зоны. В заявлении необходимо указать:

· цель использования земельного участка;

· его предполагаемые размеры;

· местоположение;

· испрашиваемое право пользования;

· наличие (отсутствие) другого земельного участка

· в случае разработки полезных ископаемых к ходатайству прилагается копия контракта на недропользование.

Заявление о предоставлении права на земельный участок рассматривается в срок до двух месяцев с момента его поступления, а при предоставлении права на земельный участок субъектам малого предпринимательства рассматривается в трехнедельный срок. В указанный срок не входит период составления землеустроительного проекта. Уполномоченные органы областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения) по месту нахождения земельного участка определяют (в населенных пунктах совместно с органами архитектуры и градостроительства) возможность использования испрашиваемого земельного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с территориальным зонированием.

2) Акимат определяет возможность удовлетворения Вашего ходатайства (предварительный выбор земельного участка). Срок подготовки предложений о возможности использования испрашиваемого земельного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с территориальным зонированием и подготовки заключения комиссии по данному вопросу составляет до одного месяца с момента поступления заявления, а при предоставлении права на земельный участок субъектам малого предпринимательства - до двух недель.

3) Акимат разрабывает и утверждает землеустроительный проект;

4) Акимат принимает решение о предоставлении права на земельный участок. Решение о предоставлении земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка принимается на основании заключения комиссии, создаваемой местными исполнительными органами области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) из числа депутатов местного представительного органа, представителей уполномоченного органа области, города республиканского значения, столицы, района (города областного значения), а также структурных подразделений соответствующих акиматов по делам архитектуры и градостроительства и органов местного самоуправления (при их наличии). В состав комиссий, создаваемых на уровне областей (города республиканского значения, столицы), также в обязательном порядке включаются представители соответствующих территориальных подразделений уполномоченных органов в области охраны окружающей среды, сельского и лесного хозяйства, использования и охраны водного фонда, управления земельными ресурсами. По усмотрению местного исполнительного органа области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) в состав комиссии могут быть включены и другие лица.

Отказ в предоставлении права на земельный участок, за исключением случаев изъятия земельных участков, в том числе для государственных нужд, оформляется решением местного исполнительного органа области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, а на территории специальной экономической зоны решением администрации специальной экономической зоны, и должен быть мотивирован, а копия вручена заявителю в семидневный срок после принятия решения.

Решение местного исполнительного органа об отказе в предоставлении права на земельный участок принимается в семидневный срок с момента поступления соответствующего заключения комиссии.

В тех случаях, когда предоставление земельных участков входит в компетенцию вышестоящего исполнительного органа, местный исполнительный орган области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, а на территории специальной экономической зоны решение местного исполнительного органа соответствующей административно-территориальной единицы или администрации специальной экономической зоны, направляет землеустроительное дело со своим решением вышестоящему органу для принятия окончательного решения.

Решение местного исполнительного органа области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, а на территории специальной экономической зоны решение местного исполнительного органа соответствующей административно-территориальной единицы или администрации специальной экономической зоны, о предоставлении права на земельный участок принимается в срок до одного месяца с момента поступления землеустроительного проекта, утвержденного соответствующим уполномоченным органом области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), а при предоставлении права на земельный участок субъектам малого предпринимательства - до семи дней.

5) При положительном решении акимат устанавливает границы земельного участка на местности;

6) уполномоченный орган по оформлению земельных участков изготавливает и выдает идентификационный документ на земельный участок. Идентификационными документами на земельный участок, выдаваемыми уполномоченными органами областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения), являются:

· при частной собственности на земельный участок - акт на право частной собственности на земельный участок;

· при постоянном землепользовании - акт на право постоянного землепользования;

· при временном возмездном землепользовании - акт на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования (аренды);

· при временном безвозмездном землепользовании - акт на право временного безвозмездного землепользования.

При переходе прав на земельный участок идентификационный документ передается приобретателю или иному правообладателю. В случае отсутствия изменений идентификационных характеристик земельного участка органом, осуществляющим ведение государственного земельного кадастра, новый идентификационный документ не выдается, а вносится запись о правообладателе.

7) Стороны заключают договор о временном возмездном землепользовании (при землепользовании). Договор о временном возмездном землепользовании (аренды) заключается не позднее пятнадцати календарных дней с даты принятия решения о предоставлении права на земельный участок. При наличии землеустроительного проекта размещения земельных участков на площадку для отвода под индивидуальное жилищное строительство составление землеустроительного проекта на каждый земельный участок не требуется.

8) Производится государственная регистрация права на земельный участок. Не допускается пользование земельным участком до установления его границ в натуре (на местности) и выдачи правоустанавливающих документов, если иное не предусмотрено в решении местного исполнительного органа области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа о предоставлении земельного участка. Несоблюдение данной нормы квалифицируется как самовольное занятие земельного участка и предусматривает административную ответственность в соответствии с законодательством Республики Казахстан об административных правонарушениях. Совершение сделок по отношению земельных участков, на которые не оформлены правоустанавливающие документы, не допускается.

Если Вы хотите получить земельный участок для строительства объектов, то необходимо предварительно произвести выбор земельного участка, который осуществляют специальные комиссии, создаваемые местными исполнительными органами областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения), акимом города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа в пределах своей компетенции по предоставлению земельных участков. Результаты выбора земельного участка для строительства объекта, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны оформляются уполномоченным органом области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) актом о выборе земельного участка. К данному акту прилагаются проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.

При этом запрещается предоставление земельных участков для строительства без наличия проектов детальной планировки и (или) проектов застройки, выполненных на основании генеральных планов населенного пункта (или их заменяющей схемы развития и застройки населенных пунктов с численностью жителей до пяти тысяч человек), а также проектов районной планировки для межселенных территорий. Акты выбора земельного участка и проекты границ земельного участка представляются в комиссию для рассмотрения и подготовки заключения. На основании заключения комиссии подготавливается землеустроительный проект о предоставлении права на землю.

В составе землеустроительного проекта уточняется площадь предоставляемого земельного участка, его границы и местоположение, смежные собственники земельного участка и землепользователи, а также обременения и сервитуты предоставляемого земельного участка. В случае предполагаемого изъятия, принудительного отчуждения, в том числе путем выкупа, для государственных нужд земельного участка прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков и землепользователей (арендаторов), потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства в зависимости от вида изымаемых угодий.

На основании землеустроительного проекта уполномоченным органом области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) по месту нахождения земельных участков подготавливается проект решения местного исполнительного органа о предоставлении соответствующего права на землю.

В случае, когда на территории, выбранной под размещение объекта строительства, расположены жилые дома, другие здания и сооружения, а также инженерные коммуникации и зеленые насаждения, подлежащие сносу или переносу (в том числе попадающие при отводе земель в санитарно-защитную зону промышленных предприятий), заказчик дополнительно представляет договор, заключенный с каждым из собственников недвижимости, об условиях компенсации убытков собственнику. В договоре указываются конкретные условия и сроки отселения, переноса существующих строений, инженерных коммуникаций, зеленых насаждений, обязательства застройщика по возмещению всех убытков, связанных со сносом недвижимости.

Надо помнить, что у каждого земельного участка есть так называемое целевое назначение, которое указано на документах по предоставлению земельного участка. Так вот, при изменении целевого назначения земельного участка, безвозмездно предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, под иные цели, по которым ЗК предусмотрено платное предоставление земельных участков, собственник земельного участка обязан выплатить в доход бюджета оценочную стоимость земельного участка.

1.5 Система государственных органов Республики Казахстан в области управления землями несельскохозяйственного назначения

Важную составляющую в сфере правового регулирования отношений, возникающих в связи с использованием земель несельскохозяйственного назначения, играет государственное управление. Земельный кодекс Республики Казахстан, принятый в 2003 году, содержит в себе, нормы предусматривающие компетенцию государственных органов различного уровня в сфере управления земельными ресурсами.

Как правило, когда речь идет об осуществлении функций государственного управления, в первую очередь, рассматриваются полномочия органов исполнительной власти. В данном случае, это Правительство Республики Казахстан, центральный уполномоченный орган, местные исполнительные органы.

Не стоит забывать о том, что помимо исполнительной ветви власти властные функции в Республике Казахстан распределены также между законодательной и судебной ветвями, к коим отнесены Парламент Республики Казахстан и местные представительные органы, а также суды Республики Казахстан, а также Президентом Республики Казахстан. Мы не можем утверждать, что в сферу их компетенции относятся отдельные полномочия, касающиеся непосредственно земель несельскохозяйственного назначения. Их полномочия являются специальными только в тех случаях, когда принимаются законодательные акты либо рассматриваются споры, имеющие непосредственное отношение к землям несельскохозяйственного назначения.

Следуя системе государственных органов, чья компетенция предусмотрена непосредственно нормами Земельного кодекса Республики Казахстан, то нашей целью является выявление особенностей полномочий государственных органов в области управления землями несельскохозяйственного назначения.

Из анализа норм земельного законодательства следует, что к землям несельскохозяйственного назначения методом исключения мы относим все земли, которые не отнесены к землям сельскохозяйственного назначения /1/. Исходя из этого, к специальным полномочиям государственных органов будут отнесены те, которые касаются земель, не используемых для нужд сельского хозяйства.

Статья 13 Земельного кодекса Республики Казахстан предусматривает, что к компетенции Правительства Республики Казахстан отнесены следующие полномочия: разработка основных направлений государственной политики в области использования и охраны земельного фонда Республики; разработка государственных программ по рациональному использованию земель, сохранению и повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплексе с другими мероприятиями по охране окружающей среды; предоставление и изъятие земельных участков, в том числе для государственных нужд, из земель всех категорий в случаях, связанных с созданием и расширением особо охраняемых природных территорий республиканского значения, выполнением международных обязательств и использованием земель для нужд обороны; перевод земель особо охраняемых природных территорий в земли запаса по предложению уполномоченного государственного органа в области особо охраняемых природных территорий и утверждение его порядка; утверждение форм документов на право собственности на земельный участок и на право землепользования; утверждение правил предоставления прав на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство; согласование предложений областных представительных и исполнительных органов по вопросам изменения границ районов и городов областного значения, а также установление и изменение пригородных зон вокруг городов областного значения; утверждение порядка отнесения земель к особо охраняемым природным территориям и резервирования земель под эти территории, перечня особо охраняемых природных территорий республиканского и международного значения; утверждение порядка ведения государственного земельного кадастра и мониторинга земель; регулирование земельных отношений между областями, между областями и столицей, городами республиканского значения.

Исходя из общего анализа полномочий Правительства Республики Казахстан, мы можем утверждать, что в случаях, непосредственно касающихся управления землями несельскохозяйственного назначения, Правительство решает вопросы, связанные с землями особо охраняемых природных территорий, а также земель населенных пунктов, к тому же это скорее территориальные вопросы, нежели устанавливающие порядок их использования. В остальном полномочия, которыми наделено Правительство Республики Казахстан, носят общий характер.

Что касается органов специальной компетенции, к которым в первую очередь относится Агентство Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами, то статья 14 Земельного кодекса Республики Казахстан к компетенции центрального уполномоченного органа и его территориальных органов относит: обобщение практики применения земельного законодательства и его совершенствование; разработка и внесение на утверждение в Правительство Республики Казахстан проектов нормативных правовых актов в области регулирования земельных отношений; осуществление контроля за правильностью ведения государственного земельного кадастра и мониторинга земель; утверждение нормативных правовых актов по землеустройству и государственному земельному кадастру; проведение экспертизы республиканских программ, проектов и схем, затрагивающих вопросы использования и охраны земель; взаимодействие с центральными и местными исполнительными органами по вопросам регулирования земельных отношений; утверждение формы паспорта земельных участков сельскохозяйственного назначения; установление структуры состава, содержания и форм земельно-кадастровой документации; организация ведения мониторинга земель; организация ведения государственного земельного кадастра и составление баланса земель Республики Казахстан на основании данных балансов земель областей (города республиканского значения, столицы); подготовка проектов правовых актов Правительства Республики Казахстан по вопросам предоставления и изъятия земельных участков, в том числе для государственных нужд, перевода земельных участков, в том числе для государственных нужд, из одной категории в другую, входящим в его компетенцию; осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель; выдача разрешений на строительство нефтегазопроводов вне контрактной территории в пределах казахстанского участка дна Каспийского моря, определенного международными договорами Республики Казахстан, по согласованию с уполномоченными государственными органами в области охраны окружающей среды, использования и охраны водного фонда, рыбного хозяйства, особо охраняемых природных территорий, по использованию недр, чрезвычайных ситуаций, в сфере торгового мореплавания и осуществляющим внешнеполитическую деятельность в порядке, установленном Правительством Республики Казахстан; контроль за законностью принятых решений уполномоченных органов областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения) по обращениям физических и юридических лиц; рассмотрение дел об административных правонарушениях в области земельного законодательства /2/.