Договор купли-продажи недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Тема дипломной работы, выбранной нами для исследования, носит название «Договор купли-продажи недвижимости». Мы выбрали данную тему, так как считаем ее очень актуальной. В современных условиях практически все мы сталкиваемся с куплей - продажей, как с самой распространенной сделкой, предусмотренной Гражданским кодексом Российской Федерации. Огромное количество гражданско-правовых сделок совершается ежедневно в нашей стране. Немалую часть этих сделок занимают именно договоры по купле-продаже недвижимого имущества. Практически всем нам, пришлось столкнуться хотя бы раз в жизни с договором купли-продажи жилья (дома, квартиры и т. д.). В предпринимательской деятельности осуществляется немалое количество сделок по купле-продаже предприятий. Гражданам, желающим приобрести земельный участок в собственность, приходится столкнуться с договором купли-продажи земельного участка.

Данная тема выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение имеющегося в наличии материала представляется наиболее интересным, так как знание данного вопроса окажется весьма полезным в практическом применении.

Разработкой данной темы занималось большое количество ученых как российских, так и зарубежных. Еще из римского частного права мы уже впервые узнали о понятии недвижимости. Именно римские юристы положили начало для формирования договорного права, в том числе и касающегося недвижимого имущества, положения которого в дальнейшем были заимствованы другими странами.

Многие русские юристы уделяли немалое внимание данной теме в своих работах, это такие ученые как Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич и др. Д.И. Мейер Русское гражданское право. В 2-х ч. М., 1997; Г.Ф Шершеневич Учебеник русского гражданского права. В 2-х т. М., Статут, 2005.

В советское время, также исследованием данной темы продолжали заниматься такие известные во всем мире ученые как О.С. Иоффе, С.Н. Братусь, И.Б.Новицкий и др. О.С. Иоффе Советское гражданское право. М., 1967; И.Б. Новицкий Гражданское право. Учебеник для юридических вузов. В 2-х т. М., 1944.

В настоящее время, нам известны работы таких ученых как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, О.М. Козырь, Е.А. Суханов и др. М.И. Брагинский, В.В. Втирянский Договорное право. В 2-х книгах. М., Статут, 2001; Е.А. Суханов Гражданское право: Учебник. В 2-х т. М., 1993.

Данная тема достаточно исследована учеными, но вместе с тем, с принятием нового Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ стали видны некоторые коллизии в решении данного вопроса. К примеру, нормы Гражданского кодекса РФ идут вразрез с нормами Земельного кодекса РФ, что порождает определенные проблемы в применении норм указанных правовых актов и возникают определенные споры по некоторым вопросам, между субъектами, заключающими договор.

Объектом нашей работы является исследование такого явления как купля-продажа недвижимого имущества. Предметом исследования данной работы является конкретно договор купли-продажи недвижимости.

Целью нашей работы является обобщение информации для правильного решения спорных вопросов, связанных с отчуждением недвижимости.

В работе поставлены задачи исследовать элементы договора купли-продажи недвижимости, определить сферу действия договора, а также особенности применения к отдельным видам недвижимого имущества. Провести анализ наиболее характерных признаков договора купли-продажи недвижимости, форму и порядок заключения такого договора.

Основными задачами, необходимыми для достижения данной цели, являются исследование правового режима недвижимого имущества, общих положений о договоре, а также порядка заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества.

договор недвижимость купля продажа

ГЛАВА I. Правовой режим недвижимого имущества

§ 1. Понятие недвижимого имущества

Как известно еще из римского права, все вещи делятся на движимые и недвижимые. Римские юристы признавали недвижимыми не только землю, недра, но и все, что создано на земле трудом собственника. Они относили к недвижимости постройки, посевы, насаждения, предметы, связанные с землей. Римское частное право: Учебеник / Под ред. И.Б, Новицкого и И.С. Петерского М., 1996. С. 148-149.

Под вещью в праве понимается предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественном правоотношении. Л.В. Тихомирова, М.Ю. Тихомиров Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова М., 1997. С. 65.

Статья 130 ГК РФ Гражданский кодекс РФ (часть первая): Закон РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ// Рос. газ. 1994 № 238-239 в ред. ФЗ от 20.02.1996 № 18-ФЗ// СЗ РФ. 1996. № 9. Ст. 773; 12.08.1996 № 111-ФЗ// СЗ РФ. 1996. № 34. Ст. 4026;

08.07.1999 № 138-ФЗ// Рос. газ. 1999, № 134; 16.04.2001 № 45-ФЗ// Рос. газ. 2001, № 84; 15.05.2001 № 54-

ФЗ//Рос. газ.2001,№ 103;21.03.2002№31-ФЗ//Рос. газ. 2002,№53; 14.11.2002№ 161-ФЗ//Рос. газ. 2002,

№ 229; 26.11.2002 № 152-ФЗ// Рос. газ. 2202, № 227; 10.01.2003 № 15-ФЗ// Рос. газ. 2003, № 5; 23.12.2003 №

182-ФЗ// Рос. газ. 2003, № 161; 29.06.2004 № 58-ФЗ// Рос. газ. 2004, № 138; 29.07.2004 № 97-ФЗ// СЗ РФ.

2004. № 31. Ст. 3215; 29.12.2004 № 192-ФЗ// Рос. газ. 2004, № 290; 30.12.2004 № 213-ФЗ// Рос. газ. 2004, №

292; 02.07.2005 № 83-ФЗ// Рос. газ. 2005, № 144; 21.07.2005 № 109-ФЗ// Рос. газ. 2005, № 161; 03.01.2006 №

6-ФЗ// Рос. газ. 2006, № 1; 10.01.2006 № 18-ФЗ// Рос. газ. 2006, № 6. определяет следующие критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.

1) К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.

2) Критерием отнесения объектов ко второй группе является прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты.

3) Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они являются недвижимым имуществом. Гражданский кодекс относит к недвижимым вещам суда воздушные и морские, а также внутреннего плавания и космические объекты. Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только из-за высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, а также и потому, что они являются движущимися участками территории, находящимися в юрисдикции Российской Федерации. М.Г. Пискунова Недвижимые и сложные вещи в гражданском праве. М., Ось 89, 2003. С. 208-281. Статья 132 ПС Российской Федерации относит к особым объектам недвижимости предприятие как имущественный комплекс. Именно в соответствии с понятием имущества в состав предприятия включаются: а) вещи (земельные участки, здания и сооружения, оборудование, инвентарь, сырье и продукция); б) обязательства, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности (права требования и долги); в) иные нематериальные объекты (интеллектуальная собственность в виде фирменного наименования, товарных знаков, знаков обслуживания). О.М. Козырь отмечает, что предприятие является объектом, который «выпадает из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью даже сложной не является». О.М. Козырь Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика / Под ред. Маковского А.Л. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 280.

Таким образом, объекты производственного назначения (здания и сооружения) обладают правовым режимом недвижимости в силу физических свойств -- прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба.

Важным признаком является искусственное происхождение этих объектов -они создаются в процессе строительства, которое регулируется не только нормами права, но и строительными и другими техническими нормами. После создания объекты производственного назначения как вещи существуют объективно, помимо воли правообладателя. Вещь может существовать и вне правоотношения, вне зависимости от существования субъекта прав на нее, например бесхозяйное имущество. М.Г. Пискунова Недвижимые и сложные вещи в гражданском праве. М., Ось 89, 2003. С. 280-281.

В 2003 году рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства была предложена Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах.

Необходимо рассмотреть сравнительный анализ двух подходов к понятию недвижимости. Первый - законодательный, сформулированный в статье 130 ГК РФ. Второй -- концептуальный, предложенный в вышеуказанной Концепции.

На протяжении нескольких лет в нашем гражданском законодательстве не содержалось понятия недвижимости, и только с принятием нового Гражданского кодекса понятие недвижимости было восстановлено. В примерный перечень недвижимого имущества были включены: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, суда (морские, воздушные, внутреннего плавания), космические объекты. Кроме того, в данной статье была изложены общая дефиниция понятия недвижимости, как объекта прочно связанного с землей, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

Прошедший период времени позволил посмотреть на нормы о недвижимости более критично, поскольку практика выявила их несогласованность и недостаточность, поэтому и была создана Концепция.

Авторы проекта Концепции предложили разделение единого понятия недвижимости на «недвижимость по природе» и на «недвижимость по закону». К недвижимости по природе они отнесли все те объекты, связанные с землей настолько прочно, что в случае разрыва этой связи возникает ущерб, не позволяющий использовать эти вещи по прежнему назначению. Отсюда был сделан любопытный вывод, заключающийся в том, что земельный участок - это не недвижимость по природе, так как невозможно говорить о его неразрывной связи с самим собой. Недвижимость по закону с точки зрения авторов Концепции, это все те объекты, на которые распространен режим недвижимости в силу указания закона, хотя они и являются движимыми объектами по своим естественным свойствам. Л. Щенникова Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы. // Российская юстиция. 2003. № 11. С. 8.

Авторы Концепции считают, что определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ПС РФ, не нуждается в пересмотре. Авторы предложили исключить из перечня объектов недвижимого имущества леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты, а также предприятия. Внести же в список объектов недвижимости кодифицированного гражданского закона было предложено авторами Концепции, следующие дополнения в виде комплекса недвижимого имущества, помещений (жилых и нежилых), а также объектов незавершенного строительства.

Если бы разработчики Концепции дали новую формулировку статьи 130 ПС РФ исходя из их предложений, то сразу бы обнаружились ошибки. И стало бы заметно, что в рассуждениях о недвижимости по закону и по природе все доводится до абсурда, утверждением, что земля не является недвижимостью по своим естественным свойствам. Любому юристу понятно, что недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое и отменяемое.

Никак нельзя согласиться с утверждением разработчиков Концепции о том, что определение недвижимости, указанное в статье 130 ГК РФ не нуждается в пересмотре, они противоречат сами себе. Статья 130 ГК РФ включает в себя и общий подход, и непосредственный перечень объектов. Изменяя перечень объектов недвижимости, Концепция не может тем самым не изменять само понятие. Действительно неизменна та часть статьи 130 ГК РФ, которая повествует о прочно связанных с землей объектах, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

Однако еще в 19 веке ученый цивилист В.И. Синайский в «Русском гражданском праве» писал, что критерий этот достаточно ненадежный, так как с развитием техники возможно перемещение предметов. Законодатели других стран избирают иной путь. Они не предлагают общую формулу понятия недвижимости, а дают перечень объектов, при этом классифицируют их. Например, Французский гражданский кодекс выделяет в первой группе земельный участок, строения, урожай на корню, во второй - помещенные на земельный участок семена, животных, голубей, кроликов и т.д., в третьей -вещи, присоединенные к земле гипсом или цементом.

Статья 384 т. X Свода Законов Российской Империи формулировала именно перечень недвижимых имуществ, к которым относило: земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, железную дорогу. В.И. Синайский Русское гражданское право. М., 2002. С. 127. Не содержалось никакого общего определения недвижимости, которому бы было придано законодательное значение, что является вполне справедливым.

Вызывает большое сомнение после всех исключений и добавлений в перечень объектов недвижимости, предложенных Концепцией. Если в действующем гражданском законодательстве условно можно выделить десять групп объектов недвижимости: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, суда, космические объекты, предприятия. Авторы же

Концепции оставляют из них меньше половины - это: земельные участки, участки недр, здания, сооружения. При этом добавили комплекс недвижимого имущества, помещениями (жилыми и нежилыми), объектами незавершенного строительства. Видно, что перечень стал довольно куцым, и логически незавершенным. Кроме того, авторы Концепции не прописали правовой режим составных частей земли, лесов, водных объектов, но и вообще исключили из их списка. Хотя об этом стоит задуматься всерьез, особенно о правовом режиме лесов, так как они составляют особую специфику недвижимости, как составляющей землю и движимости. Авторы Концепции решая сиюминутные задачи, поставленные сегодняшней практикой, в отношении объектов незавершенного строительства (включив их в список), или предприятий (исключив их из списка), оставили в стороне концептуальный момент - по какому принципу это делать. В результате мы можем упустить важные объекты недвижимости, представляющие собой существенные составляющие земли, части здания, упустить важную задачу определения их правового режима. Недвижимость эволюционировала в отношении объектного состава. Вот почему одной из главных задач законодателя является воплотить этот перечень в скупых строчках гражданского закона. По сути, создавая понятие недвижимости, мы лишь описываем действительно « простые вещи». Л. Щенникова Недвижимость: законодательные фомулировки и концептуальные подходы. // Российская юстиция. 2003. № 11. С. 9.

§2. Правовой режим недвижимого имущества

Под правовым режимом недвижимого имущества понимается порядок возникновения, изменения, прекращения гражданских прав у субъектов гражданских правоотношений по поводу объектов недвижимости. Начнем рассмотрение правовых режимов различных объектов недвижимого имущества с жилых помещений.

В соответствии с требованиями ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Жилищный кодекс РФ выделяет следующие виды жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего использования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Рассмотрим правовой режим жилого дома как сложной вещи, так как в составе домовладения содержатся разнородные вещи, но они образуют единое целое, предполагающее использование по общему назначению в соответствии с требованиями ст. 134 ГК РФ.

Домовладение представляет собой хозяйственный комплекс, состоящий из объектов недвижимого имущества, как правило, включающий земельный участок. В состав домовладения могут входить и движимые вещи. Но домовладение в целом нельзя отнести к объектам вещных прав.

Жилой дом с хозяйственными постройками и сооружениями может рассматриваться как главная вещь и принадлежность, если право на них возникло по одному основанию, либо если собственник не определит их различную юридическую судьбу (ст. 135 ГК РФ). В случае продажи собственником строения потребительского назначения с сохранением права собственности на жилой дом судьба земельного участка, занятого проданным строением, определяется диспозитивной нормой 552 ГК РФ Гражданский кодекс РФ (часть вторая): Закон РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ// СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410, в ред. ФЗ РФ от 12.08.1996 № 110-ФЗ// СЗ РФ. 1996. № 43. Ст. 4025; 24.10.1997 № 133-ФЗ// Рос. газ.1997, № 208; 17.12.1999 № 213-ФЗ// Рос. газ. 1999, № 253; 26.11.202 № 152-ФЗ// Рос. газ. 2202, № 227; 10.01.2003 № 8-ФЗ// Рос. газ. 2003, № 4; 10.01.2003 № 15-ФЗ// Рос. газ. 2003, № 5; 26.03.2003 № 37-ФЗ// Рос. газ. 2003, № 59; 11.11.2003 № 138-ФЗ// Парламент, газ. 2003, № 212; 23.12.2003 № 182 ФЗ// Рос. газ. 2003, № 261; 29.12.2004 № 189-ФЗ// Рос. газ. 2005, № 1; 30.12.2004 № 219-ФЗ// Рос. газ. 2005, № 2; 21.03.2005 № 22-ФЗ// Рос. газ. 2005, № 58; 09.05.2005 № 45-ФЗ// Рос. газ. 2005, № 100; 18.07.2005 № 89-ФЗ// Рос. газ. 2005, № 156; 02.02.2006 № 19-ФЗ// Рос. газ. 2006, № 25, с учетом Постановления Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 №21-П. или условиями договора купли-продажи. Продавец может передать право собственности на участок, занятый проданной недвижимостью, но может и сохранить за собой право собственности на данный участок. По соглашению сторон может быть заключен договор аренды, безвозмездного пользования или установлен сервитут.

К домовладению применяются правовая конструкция сложной вещи. Сложная вещь является скорее не объектом прав, а предметом сделки. Ч. 2 ст. 134 ГК РФ является диспозитивной, регулирующей действие сделки со сложной вещью, которая распространяется на все составные части сложной вещи, если договором не предусмотрено иное. Но решение собственника образовать из разнородных вещей сложную вещь и заключить сделку по ее поводу не означает возможности изменения правового режима вещей, вошедших в состав сложной вещи. Собственник вправе совершить сделку с домовладением, в состав которого входит земельный участок, жилой дом, иная недвижимость, а также движимое имущество. Право собственности на движимые вещи в составе домовладения возникнет в соответствии с п.1 ст. 223 ГК РФ с момента передачи вещи, а на недвижимые вещи -- в соответствии с п. 2 той же статьи с момента государственной регистрации права. Кирсанов А.Р. Государственная регистрация прав на недвижимость, проблемы регистрационного права. М., Ось 89, 2003. С. 260.

Статья 30 ЖК РФ Жилищный кодекс РФ: Закон РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 14 в ред. ФЗ от 31.12.2005 № 199-ФЗ // Рос. газ. 2005, № 297. позволяет собственникам жилого помещения осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Это означает, что собственники жилых помещений имеют право осуществлять сделки по купле-продаже, принадлежащих им жилых помещений. Поскольку, действующим законодательством признаны объектами жилых помещений не только жилой дом и квартира, а и часть жилого дома и часть квартиры и комната, следовательно, на такие объекты распространяется правовой режим жилого дома и квартиры. При отчуждении жилого помещения, части жилого дома или части квартиры, находящейся в долевой собственности должны применяться правила ст. 250 ГК РФ. Она устанавливает преимущественное право покупки продаваемой доли другим участникам долевой собственности. Это означает, что в случае продажи части жилого дома или квартиры в первую очередь будут обладать правом покупки отчуждаемой доли другие собственники указанного жилого помещения (соседи), которых продавец обязан уведомить в письменной форме с указанием цены и других условий, на которых ее продает. Если такие участники долевой собственности откажутся от покупки, то продавец может продать свою долю. В противном случае, если продавец нарушит право преимущественной покупки, то другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Кроме того, собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещений в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры и т.д. - ст. 36 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Доля в праве на общее имущество пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Такая доля на общее имущество следует судьбе права собственности на указанное помещение. В случае перехода права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве собственности на общее имущество переходит в таком же размере к покупателю. Новым Жилищным кодексом РФ предусмотрена также купля-продажа комнат в коммунальной квартире при соблюдении определенных условиях ч.З ст. 59 ЖК РФ.

Предприятие как объект прав приобрело правовой режим недвижимости не в силу физических свойств, а в силу особого решения законодателя.

Существенной особенностью предприятия является его объективная неопределенность. Предприятие является «субъективным объектом прав».

Во-первых, его возникновение и существование неразрывно связано с субъектом прав на него. Одним из принципиальных вопросов правового режима предприятия, который обходит молчанием во всех посвященных этой теме исследованиях, является момент возникновения вещного права на предприятие как на недвижимость. Предприятие как единый объект вовлекается в оборот только после регистрации вещного права, включающего правомочие по распоряжению данным объектом. А.Р. Кирсанов Государственная регистрация прав на недвижимость, проблемы регистрационного права. М., Ось 89, 2003. С. 166.

Во-вторых, как объект прав предприятие, его конкретный состав и наименование определяются правообладателем при совершении сделки с предприятием по согласованию с участником сделки. Указанный в п.2 ст. 132 ГК РФ состав предприятия может быть изменен договором.

В-третьих, предприятие в отличие от других недвижимых вещей является постоянно изменяющимся объектом права.

Четвертой особенностью предприятия является возможность его пространственной неопределенности: по воле собственника в состав предприятия могут входить земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, расположенные на различных территориях, но возможно их отсутствие в составе предприятия, что не лишает такой объект правового режима недвижимости.

Как считает О.М. Козырь, признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК РФ не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает более формализованный и строгий режим для сделок с предприятиями. Ужесточение правового режима предприятия как объекта права путем отнесения его к недвижимому имуществу должно, как и любое стеснение гражданского оборота, иметь определенную цель. О.М. Козырь Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика / Под ред. А.Л. Маковского М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 282. Особо следует остановиться на правовом режиме объектов недвижимости, входящих в состав предприятия. В ходе предпринимательской деятельности, ведущей к образованию единого имущественного комплекса бизнеса, права на элементы этого комплекса приобретаются в соответствии с присущим им правовым режимом. Так, возможности включения в состав предприятия объектов недвижимости должно предшествовать приобретение вещных прав на данные объекты, в том числе посредством государственной регистрации прав, приобретенных после вступления в действие Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В состав предприятия могут включаться не сами объекты

недвижимости, а обязательственные права на них, например права пользования на основании договоров аренды или ссуды, купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до момента полной оплаты, права требования передачи купленной недвижимости. Данные договоры должны быть заключены в соответствии со специальными требованиями к сделкам с недвижимостью, в том числе быть зарегистрированными в установленных законом случаях.

При государственной регистрации права на предприятие должно быть проведено исследование вещного или обязательственного титула на недвижимость, включенную в состав предприятия. Наличие ограничений (обременении) прав на отдельные объекты не препятствует включению их в состав предприятия и регистрации прав на предприятие. Но содержание конкретного ограничения или обременения определяет возможность заключения и государственной регистрации сделки с предприятием и перехода прав на него. Невозможность отчуждения хотя бы одного из объектов недвижимости из состава предприятия препятствует заключению и регистрации сделки с предприятием. Можно возразить, что недопустимость отчуждения отдельного объекта может повлечь недействительность не всей сделки с предприятием, а лишь ее части в отношении данного объекта. Но законодателем жестко связано приобретение права на имущественный комплекс с правом на каждую недвижимую вещь в его составе. Так В.В. Витрянский указывает, что «хотя в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости, передаваемые покупателю, требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности на предприятие в целом...Государственной регистрации подлежат соответствующая сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие, а не многочисленные сделки с объектами недвижимости, входящими в состав этого предприятия». В.В. Втирянский Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., Статут, 1999. С. 272. При продаже переход права собственности на предприятие в целом влечет автоматический переход права на все входящие в него объекты недвижимости.

Существует масса проблем в отношении правового режима зданий. Поскольку здание не может быть разделено без ущерба его назначению, т.е. является неделимой вещью, между совладельцами здания возникают отношения общей собственности. Однако применение норм об общей собственности, содержащихся в ГК РФ, в этом случае связано с рядом серьезных проблем. Одна из них - проблема юридического режима объектов общего пользования (крыши, фундамента, лестничных клеток и т.д.).

Указание закона на то, что объекты общего пользования в здании, представляющие собой единое хозяйственное целое, принадлежат на праве общей собственности всем совладельцам, нуждается в уточнениях.

Эту проблему обсуждал известный цивилист К.И. Скловский, который указал, что помещения общего пользования в домах, жилые помещения в которых принадлежат гражданам на праве частной собственности, являются особым объектом права. Эти помещения, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества, хотя и указаны в законе как объекты права общей собственности, на самом деле не имеют ряда свойств, присущих общей собственности. Во-первых, они определяются не в материальной вещи, а лишь идеальная доля в праве. Во-вторых, право на эти объекты не дает никаких возможностей, даваемых правом общей собственности, - права на выдел, раздел, отчуждение. С учетом этого Скловский предлагает считать это право принадлежностью жилого помещения.

Против этой позиции можно возразить. Право по ПС РФ не может являться вещью, а значит, и принадлежностью вещи, но с другой стороны, нельзя согласиться, что таким образом проблема могла бы быть решена более адекватно, чем путем простого объявления общей собственностью того, что ею не является.

Следующей является проблема юридического режима нежилых помещений в здании. В этом отношении показательно дело:

ООО «Ангарида» обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к ООО «Юлия» о признании права долевой собственности на общее имущество в здании, расположенном по адресу: г. Томск, ул. Нахимова, д. 8/1.

Исковые требования мотивированы тем, что в связи с заключением договора купли-продажи от 10 сентября 1997 г. нежилого помещения площадью 110 кв.м в указанном здании ООО «Ангарида» приобрело и право долевой собственности на места общего пользования всего объекта недвижимости.

В удовлетворении исковых требований ООО «Ангарида» было отказано. Федеральный Арбитражный суд Западно-Сибирского округа решение Арбитражного суда Томской области отменил, в удовлетворении иска отказал.

При этом суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции указал, что право долевой собственности на спорное имущество возникло у истца на основании ст. 290 ГК РФ, которая была применена по аналогии закона, в связи с чем у истца отсутствовала необходимость обращения с иском о признании права долевой собственности, т.е. отсутствовал предмет спора.

Однако Президиум ВАС РФ, отменяя кассационное постановление, указал следующее. Применение закона по аналогии в данном случае нельзя признать обоснованным.

Согласно ст. 290 ПС РФ собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. При этом для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома собственники могут создать товарищество собственников жилья. Таким образом, указанные нормы регулируют отношения только между собственниками квартир в жилом доме.

В соответствии со ст. 244 ПС РФ общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, сторонами заключен договор купли-продажи, согласно которому общество «Юлия» продало обществу «Ангарида» нежилое помещение площадью ПО кв.м в здании, принадлежащем продавцу. Судом первой инстанции обоснованный вывод о том, что договором предусмотрена продажа только одного помещения, о продаже мест общего пользования и инженерных коммуникаций в договоре не упомянуто.

Суд правомерно сослался на ст.218 ПС РФ. В силу данной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения и иной сделки об отчуждении этого имущества.

Поскольку договором не предусматривалось отчуждение обществом «Юлия» помещений общего назначения обществу «Ангарида», суд обоснованно признал, что истец не приобрел право собственности на спорное имущество.

Следует согласиться с тем, что аналогия законов, установленных для жилых помещений, неприменима в споре, затрагивающем нежилые помещения.

Законодатель применил режим общей долевой собственности к частям здания только для собственников квартир в многоквартирном доме, следовательно, можно прийти к выводу, что тем самым законодатель отказался от такого же регулирования для помещений нежилых. А если это так, то аналогия законов, установленных для жилых помещений, неприменима для помещений нежилых.

Таким образом, если речь идет о нежилых помещениях, объектом права является обычно строение как вещь, объект недвижимости. В силу ст. 133 ПС РФ именно отдельное здание должно восприниматься как вещь, поскольку его раздел в натуре невозможен. Допускается также рассматривать как вещь и пристроенное (встроенное) в здание строение, обладающее такими техническими характеристиками, которые позволяют эксплуатировать егосамостоятельно. Т. Глинщикова Общая собственность на строение. // Домашний адвокат. 2003. № 11. С. 2-3.

Аналогичный спор возник по поводу складского помещения магазина в г. Нерехте. Решение по данному делу было вынесено 12 июля 2005 г. Нерехтским городским судом.

Спор возник между собственниками нежилого помещения Петровым И.И., Семеновым А.А. и Ивановым Д.И. об устранении препятствий пользования имуществом.

Данным решением в удовлетворении исковых требований Петрову И.И. отказано.

Истец мотивировал свои требования тем, что по договору купли-продажи от 14.12.1999 г. ООО «Виктория» продало Семенову А.А. и Иванову Д.И. нежилое помещение, площадью ПО кв.м в здании магазина. Ответчикам продано только помещение склада, а о продаже фундамента, стен, крыши в договоре не было сказано, и потому истец полагает, что ответчики не приобрели право собственности на фундамент, стены, пол, потолок, крышу, коммуникации и право собственности имеется только у истца как законного собственника помещения. Считает, что ответчики произвели самовольно переоборудование помещения, без согласия собственника, т.е. осуществили право сервитута, что является незаконным.

Ответчики иск не признали, полагая, что имели право на устройство входов, так как стены, в которых устроены входы, принадлежат им, они отделяют приобретенное помещение от помещения, принадлежащего Петрову. Считают, что по договору купли-продажи складского помещения, они приобрели право собственности не только на часть площади в здании магазина, но и конструктивные элементы здания, их стоимость учитывалась при продаже помещения, что подтверждается актом оценки. Ответчики пропорционально занимаемым долям платят налог на имущество, земельный налог.

Суд пришел к следующему: согласно ст. 554 ПС РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Суд пришел к выводу, что данные о недвижимом имуществе, указанные в договоре, соответствуют требованиям ст. 554 ПС РФ, т.к. в договоре от 14.12.1999 г. ответчики купили у ООО «Виктория» часть складского помещения площадью ПО кв.м, расположенное на первом этаже одноэтажного кирпичного здания, от стены, где расположены окна по вторую колонну включительно, находящегося по адресу: г. Нерехта, ул. К. Либкнехта, 11, расположенного на земельном участке мерою 1037 кв.м. Спор между сторонами возник по поводу различного толкования условий договора. Суд дал буквальное толкование условиям договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного между истцом и ответчиками. И принял решение об отказе истцу в заявленных исковых требованиях.

Определением кассационной инстанции от 26.09.2005 г. решение оставлено без изменения, а жалоба истца без удовлетворения. Решение Нерехтского городского суда г. Нерхта // Архив Нерехтского суда г. Нерехта. Дело № 28. 2005.

Таким образом, имеющиеся пробелы в законодательстве порождают споры по поводу осуществления сделок с нежилыми помещениями.

Основой правового регулирования оборота земли в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ. Земельный кодекс РФ: Закон РФ от 25.12.2001 г. № 136-ФЗ// Рос. газ. 2001. № 211-212 в ред. ФЗ от 30.06.04
№ 86-ФЗ// Рос. газ. 2003. № 126; 03.10.2004 № 123-ФЗ// Рос. газ. 2004. № 138; 21.12.2004 № 172-ФЗ//
Парламент, газ. 2004. № 244; 29.12.2004 № 189-ФЗ// Рос. газ. 2005. №1; 29.12.2004 № 191-ФЗ// Рос. газ. 2004.
№ 280; 07.03.2005 № 15-ФЗ// Рос. газ. 2005. № 48; 21.07.2005 № 11-ФЗ// Рос. газ. 2005. № 163; 22.07.2005 №

117-ФЗ// Рос. газ. 2005. № 162; 31.12.2005 № 206-ФЗ// Рос. газ. 2005. № 297. Этот документ развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю и оборота земли, а также нормы ПС РФ, регламентирующие куплю-продажу и аренду земли (земельных участков).

Конституция РФ закрепила многообразие форм собственности на землю, в том числе и частную (ст. 9), включая право граждан и их объединений иметь землю на праве частной собственности (ст. 36). Специфика земельных участков как объектов права собственности заключается в том, что они являются объектами и гражданского и земельного права.

Земельный кодекс РФ устанавливает особенности осуществления сделок только для аренды и купли-продажи земельных участков.

Земельный кодекс РФ предусматривает особенности правового регулирования договора купли-продажи земельного участка в соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением требований статей 454 - 491 и 549 - 557 ГК РФ, а также особенностей, которые установлены в ст. 37 ЗК РФ. Продавать можно только те участки, которые прошли государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа участка обратно, об ограничениях для покупателя совершать после заключения договора действия по распоряжению участком, а также об отказе от ответственности в случае предъявления третьими лицами прав на участок. Целью установления этих особенностей является защита прав покупателя.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, а также на других особо охраняемых территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

К договору купли-продажи земельного участка применяются требования об обязательной государственной регистрации перехода права собственности.

Изложенные в 1 главе настоящей работы положения дают возможность прийти к следующему выводу. В настоящее время существует несколько проблем, обсуждаемых по поводу недвижимого имущества. Как видно из положений § 1 многие ученые не согласны с положениями действующего Гражданского кодекса РФ, разделяющего недвижимость на три группы. Они предлагают другую концепцию деления вещей с указанием перечня объектов, отнесенных к недвижимому имуществу. Мы считаем, что в настоящее время нет необходимости вносить столь серьезные изменения в гражданское законодательство, тем более, что предлагаемые авторами концепции положения не являются более правильными, точными и не приведут к каким-либо серьезным изменениям. В отношении правовых режимов недвижимого имущества видно ряд серьезных недоработок, особенно касающихся нежилых помещений.

ГЛАВА II. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ -ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

§1. Понятие договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости является одним из видов договоров купли-продажи в целом. Отличие от других договоров купли-продажи состоит лишь в объектном составе. Как известно, из понятия данного договора объектом такого договора являются объекты недвижимости, указанные в статье 130, 132 ГК РФ.

Статья 549 ГК РФ содержит следующее понятие договора купли-продажи недвижимого имущества. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Как видно, общее понятие договора купли-продажи соответствует и понятию договора купли-продажи недвижимого имущества, исходя из требований статьи 454 ГК РФ.

Данный договор можно охарактеризовать как консенсуальный, возмездный, взаимный договор.

Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным договором, так как для заключения такого договора необходимо соглашение двух или нескольких лиц, выражение их воли на заключение такого договора. Договор купли-продажи всегда направлен на установление, изменение либо прекращение прав и обязанностей для достижения определенной цели по приобретению объектов недвижимости в собственность. А.Р. Кирсанов Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М., 2001. С. 41.

Однако договор купли-продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как известно, до введения в действие 31 января 1998 г. Федерального Закона от 21 июля 1997 г. № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, дачами, а также с земельными участками применялось обязательное нотариальное удостоверение. Е.А. Киндеева, В. А. Левицкая, М.Г. Пискунова, Е.Г. Сарьян. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса. М., 2000. С. 10. В данный момент к договорам купли-продажи недвижимого жилого имущества такое правило не применяется.

Продолжая характеристику договора купли-продажи недвижимости, видно, что данный договор является возмездным. Статья 423 ГК РФ говорит, договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Данное требование вполне является оправданным в отношении договора купли-продажи недвижимости. Как видно из содержания указанного договора, продавец за исполнение своих обязанностей по передаче в собственность объекта недвижимости должен получить от последнего встречное удовлетворение в виде получения стоимости того или иного объекта, приобретаемого покупателем.

Договор купли-продажи недвижимости является взаимным договором. Поскольку, каждая сторона этого договора несет обязанности в пользу другой стороны, и считается должником другой стороны в том, что имеет право от нее требовать, покупатель вправе требовать от продавца исполнения условий договора в виде передачи имущества в его собственность. Продавец же в свою очередь требовать от покупателя исполнения договора в виде уплаты в его пользу покупной цены. Следовательно, обе стороны обязаны выполнять определенные обязанности в пользу друг друга, вправе требовать исполнения условий договора.

§ 2. Стороны (субъекты) договора купли-продажи недвижимости

Сторонами договора купли-продажи недвижимости являются продавец и покупатель. Причем продавец должен быть собственником этого имущества либо обладать иным ограниченным вещным правом на данное имущество.

Субъектами гражданских прав в России являются не только граждане Российской Федерации, но и иностранные граждане, а также лица без гражданства (физические лица).

Участие граждан в гражданском обороте недвижимости обусловлено их правоспособностью и дееспособностью. Правоспособность - это способность граждан иметь гражданские права и нести гражданские обязанности. Гражданская дееспособность характеризует способность конкретного гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность в полном объеме наступает с возраста 18 лет. Имеется два исключения для приобретения полной дееспособности до наступления совершеннолетия: вступление в брак до достижения совершеннолетия либо эмансипация.

Для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества необходимо установить дееспособность лица, в противном случае могут наступить неблагоприятные последствия. Договор может быть признан ничтожным исходя из требований статьи 171,172 ПС РФ. А также договор может быть признан недействительным в соответствии со статьей 175 ПС РФ, если сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителя. При отсутствии родителей у несовершеннолетних в возрасте до 14 лет над ними устанавливается опека. Опека может быть установлена и над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства. Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен от их имени опекуном с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Попечительство может быть установлено над несовершеннолетними в возрасте от 14 лет до 18 лет при тех же условиях, что и опека. А также над гражданами, ограниченными судом в дееспособности, если они вследствие злоупотребления алкоголем или наркотическими средствами ставят семью в тяжелое материальное положение.

Попечитель дает согласие на совершение сделок ограниченно дееспособным гражданином после предварительного согласия органа опеки и попечительства.

При совершении любых сделок необходимо определить круг участников таких сделок. Ими могут быть любые лица, в том числе и несовершеннолетние. Все сделки от имени несовершеннолетних могут совершать их законные представители (родители, усыновители, опекуны). На современном рынке недвижимости наибольшее количество сделок совершается путем заключения договора купли-продажи. Как известно, данный договор является возмездным: за исполнение договора по передаче имущества стороной договора другой стороне необходимо внести плату. А у несовершеннолетних, как правило, нет собственных средств, то соответственно за них вносят ее законные представители. В то же время договор заключается от имени несовершеннолетнего, в котором он именуется покупателем, что является не совсем правильным, по мнению Н. Прокопьевой. Она считает, что в данном случае необходимо заключать не двусторонний договор, а трехсторонний, между продавцом, родителями несовершеннолетнего и несовершеннолетним.

Гражданское законодательство Российской Федерации, позволяет заключение договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). В силу такого договора возникает обязанность должника исполнить обязательство не в пользу кредитора, а в пользу третьего лица, прямо указанного в договоре. При оформлении трехстороннего договора ее сторонами будут выступать продавец, обязанный передать жилое помещение, родители несовершеннолетнего, оплачивающие сумму, установленную договором, несовершеннолетний - выгодоприобретатель, в чью пользу совершается сделка, в лице законных представителей. Н. Прокопьева. Особенности заключения договоров инвестирования купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. // Российская юстиция. 2004. № 2. Такая конструкция является более правильной с точки зрения Гражданского законодательства РФ.

Малолетние могут выступать приобретателями или отчуждателями недвижимости по возмездным сделкам с лицами, не являющимися их законными представителями, а также их супругами и близкими родственниками. Если происходит распоряжение имуществом малолетнего, то для данной сделки необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ПС РФ).

За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки от их имени могут совершать только их законные представители - родители, усыновители или опекуны (п.1 ст. 28 ГК РФ). Следовательно, эти лица имеют право от имени малолетнего подписать договор.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки самостоятельно, но с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

Следовательно, договоры в отношении недвижимости несовершеннолетние как стороны по сделке подписывают самостоятельно. А.Р. Кирсанов государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М., Ось 89, 2003. С. 211-212.

Если ребенок старше 16 лет объявлен решением органа опеки и попечительства или решением суда полностью дееспособным (ст. 27 ГК РФ «эмансипация»), либо когда несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме при вступлении в брак (ст. 21 ГК РФ), для совершенных им сделок согласия законных представителей не требуется.