Договор купли-продажи недвижимости

Юридические лица также могут являться субъектами данного договора. Юридическое лицо - это признаваемая государством организация, которая обладает обособленным имуществом, отвечает по своим обязательствам, от своего имени приобретает гражданские права и несет обязанности, и может выступать в качестве истца и ответчика в суде. Причем на равных условиях субъектами такого договора могут являться как российские, так и иностранные юридические лица. А.Р. Кирсанов Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государствнной регистрации. М., 2001. С. 7.

Правоспособность у любого юридического лица возникает в момент его создания (государственной регистрации) и прекращается в момент завершения ликвидации. Кроме того, юридическое лицо обладает специальной правоспособностью, которая характеризуется наличием тех прав и обязанностей, зафиксированных в его учредительных документах, или лицензии, выданной уполномоченными на то органами.

Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает гражданские обязанности через свои исполнительные органы, структура и компетенция которых определены в учредительных документах.

Юридическое лицо может иметь обособленное подразделение, находящееся вне места нахождения самого юридического лица. Это могут быть представительства или филиалы.

Все представительства и филиалы должны быть указаны в учредительных документах юридического лица. В свою очередь филиалы и представительства действуют на основании положений, а их руководители доверенностей. Все имущество, находящееся во владении филиала или представительства, является собственностью юридического лица.

Субъектами договора купли-продажи недвижимости могут быть коммерческие организации, основной целью которых является осуществление деятельности с целью извлечения прибыли. Это могут быть хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия.

Некоммерческие организации тоже могут являться субъектами данного договора. Такие организации создаются не в целях извлечения прибыли, а ради достижения общественных благ. Могут осуществлять предпринимательскую деятельность только для достижения уставных целей.

Наравне с гражданами и юридическими лицами, субъектом договора купли-продажи недвижимости могут являться: Российская Федерация, республики, края, области, автономные округа и муниципальные образования. Выступающие от их имени органы государственной власти могут осуществлять имущественные права указанных субъектов.

§ 3. Объекты договора купли-продажи недвижимости

Как мы уже отмечали, в начале работы, к недвижимым вещам относится все то, что прочно связано с землей, то есть объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно.

Необходимо остановиться на каждом из объектов данного договора.

Земельные участки являются объектами договора купли-продажи недвижимости. Земельный участок - часть земной поверхности, границы которой признаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом на основе данных геодезических съемок и сведений и ее правовом режиме, назначении и использовании, в соответствии со статьей 6 Земельного кодекса РФ. Земельные участки являются объектом государственного кадастрового учета.

Государственный кадастровый учет - это специальная регистрация объектов, осуществляемая путем внесения в учетные формы государственного земельного кадастра сведений, позволяющих однозначно выделить объект кадастрового учета из числа других объектов. Формирование объектов учета - процесс описания индивидуализации объекта кадастрового учета, в результате которого создаются документы, подтверждающие существование объекта, и характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других объектов.

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте.

До недавнего времени в законодательстве, юридической литературе и судебной практике земля рассматривалась как принадлежность главной вещи - строения. В последние годы наметилась тенденция, направленная к пересмотру существующих представлений. В статье 1 Земельного кодекса РФ провозглашен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, по которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Согласно статье 134 ГК РФ разнородные вещи, которые образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, рассматриваются как одна сложная вещь.

А. Беленькая предлагает с целью совершенствования правового регулирования оборота недвижимости и более дифференцированного учета специфики недвижимости в нормах о классификации вещей внести изменения и дополнения некоторых норм действующего законодательства.

Внести изменения в часть 2 статьи 134 ГК РФ, закрепив правовую возможность отчуждения части вещи и подчинения ее правовому режиму, отличному от режима сложной вещи: действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, должно в обязательном порядке распространяться навсе ее составные части.

Возродить понятие органической связи с внесением соответствующих дополнений в статью 135 ГК РФ в том смысле, что если речь идет о главной вещи и принадлежности, связанных физически, то принадлежность должна следовать судьбе главной вещи в императивном порядке.

Дать регламентацию вопросам делимости земельного участка и расположенного на нем здания, сооружения, закрепив правовую невозможность их «Горизонтального раздела».

Ввести в законодательство дефиницию совокупных вещей, либо, если исходить из того, что совокупности являются подвидом сложных вещей, предусмотреть в редакции части 1 статьи 134 ГК РФ альтернативную возможность соединения однородных вещей.

В Гражданском кодексе РФ и Земельном кодексе РФ имеются серьезные противоречия в правовом регулировании оборота земельных участков и оборота зданий. Это приводит к тому, что в одних сделках здание и земельный участок выступают как единое целое, в других - как два самостоятельных объекта. Гражданский кодекс и Земельный кодекс в разных ситуациях в качестве главной вещи рассматривают разные объекты - здание либо земельный участок, на котором оно находится. Допускаемая

возможность несовпадения собственника земли и построек, приводящая к возникновению разных собственников на одном земельном участке, значительно усложняет учет и реализацию системы регистрации прав на недвижимость, результатом чего является некоторая ненадежность. В целях дальнейшего совершенствования законодательства о недвижимости и устранения обозначенных противоречий в нем необходимо четко определить, по какому пути будут развиваться представления о соотношении земли и зданий на ней. А. Беленькая Правовое соотношение земельных участков и расположенных на них зданий (сооружений) в аспекте классификации вещей. // Юридический мир. 2004. № 11. С. 71.

Участки недр признаются самостоятельными объектами недвижимости. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В отношении таких объектов действует презумпция государственной собственности, что является особенностью в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК РФ. Природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. М.И. Брагинский, В.В. Витрянский Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., Статут, 2001. С. 200. Государственный фонд недр составляют используемые участки, представляющие собой геометризованные блоки недр и неиспользуемые части недр, в пределах территории Российской Федерации, и ее континентального шельфа.

Владение, пользование и распоряжение государственным фондом недр, в пределах территории Российской Федерации в интересах народов, проживающих на соответствующих территориях, и всех народов Российской Федерации осуществляется совместно Российской Федерацией и ее субъектами.

Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права

пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной, частной и в иных формах собственности.

Обособленные водные объекты в зависимости от физико-географических, гидрорежимных и других признаков подразделяются на: поверхностные водные объекты; внутренние морские воды; территориальное море Российской Федерации; подземные водные объекты.

Обособленные водные объекты относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка.

Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, примыкающих к поверхностным водным объектам, могут использовать водные объекты только для своих нужд в той мере, в какой это не нарушает права и законные интересы других лиц. А.Р. Кирсанов Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной геристрации. М., 2001. С. 14. Также они не должны препятствовать использованию водных объектов и их берегов для организации судоходства и иных нужд, кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Права пользования водными объектами могут переходить от одного лица к другому лицу только на основании распорядительной лицензии, выдаваемой специально уполномоченным государственным органом, ведающим использованием и охраной водного фонда.

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. В соответствии со статьей 219 ПС РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Следующим объектом недвижимого имущества являются нежилые помещения. Спорным вопросом является отнесение нежилых помещений внутри зданий к объектам недвижимого имущества.

К.И. Скловский отмечает, что Гражданский кодекс РФ не рассматривает нежилые помещения как объекты гражданских прав. Он считает такое упущение недосмотром законодателя. Автор в сложившейся ситуации видит выход в принятии такого решения, которое допустит возможность принадлежности здания нескольким лицам без возникновения права исключительной собственности на нежилое помещение. Такое решение не может обойтись без юридический фикции.

Первым и наиболее очевидным вариантом такой фикции может быть фикция долевой собственности на здание у собственника. На это решение указывают юристы, критикующие оборот нежилых помещений. Тогда продаваться будет доля в праве на здание со всеми вытекающими отсюда последствиями, в том числе возникновением у покупателя преимущественного права покупки при следующей продаже доли в том же здании.

Пороком такого решения, почвой для возможных конфликтов и сопротивления самому процессу перехода к общей собственности может стать, кажется только вытекающее из общей собственности преимущественное право покупки. К.И. Скловский Некоторые проблемы права на нежилое помещение. // Вестник ВАС РФ. 2003. № 8. С. 45.

Скловский предлагает вариант установления свободно отчуждаемого вещного права на часть здания, например права пользования помещением, которое только тем отличается от общей собственности, что не предусматривает ограничений на продажу в виде преимущественного права покупки. Такое право собственник здания мог бы создавать путем возмездного договора с покупателем также, как например, возможно установление договора сервитута или иного вещного права.

Жилые помещения являются объектами недвижимого имущества. Под жилым помещением понимают жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (комнату), предназначенные для самостоятельного использования в жилых целях. Как видно, данные объекты недвижимости имеют строго целевое назначение. Они предназначены для проживания граждан, как постоянного так и временного. Отнесение жилых помещений к недвижимому имуществу базируется на прямо указанном законодателем признаке -прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

Помещение должно обладать определенным уровнем благоустройства, достигнутым в данном населенном пункте, отвечать санитарным и техническим нормам. В связи с этим жилые помещения следует отличать от строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках. В случае соответствия таких строений всем необходимым нормам чтобы считаться пригодным для проживания.

Ввиду целевого назначения объекта законодатель устанавливает запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Понятие жилое помещение имеет собирательное значение. Первоначальной формой удовлетворения жилищной потребности являлось строительство жилого дома и именно с ним отождествляли рассматриваемое понятие. Однако жилой дом не единственная разновидность жилых помещений. Поскольку в строительстве жилого дома участвовало несколько лиц, последний, поступал в общую собственность. Со временем люди пытались произвести раздел дома стен, чтобы стать индивидуальными собственниками выделенных частей. В результате чего появился такой вид жилого помещения, как часть жилого дома. В.А. Фогель Жилое помещение как объект права собственности. // Нотариус. 2003. № 1. С. 12.

Другой распространенной формой удовлетворения жилищной потребности граждан является приобретение квартир в многоквартирных домах. Особенность квартир заключается в том, что связь квартиры с земельным участком не прямая, а опосредованная домом, в котором она находится. Такой объект недвижимости как квартира законодателем выделен отдельно. Что является вполне обоснованным. Квартира не может быть приравнена по правовому режиму к жилому дому, поскольку является частью многоквартирного дома, имеющего сложную систему отношений. Также она не может быть приравнена по правовому режиму и к части жилого дома. Являясь частью многоквартирного жилого дома, квартира имеет только один общий коридор, обеспечивающий выход на улицу сразу нескольким собственникам жилых помещений. А при разделе жилого дома каждому собственнику должен быть обеспечен отдельный вход (выход). Дискуссионным в жилищной сфере являлся вопрос о части квартиры (комнате). Но, на сегодняшний день в действующем законодательстве комната признается самостоятельным объектом права собственности.

Предприятие как имущественный комплекс является следующим объектом недвижимости. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права. А.Р. Кирсанов Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М., 2001. С. 16,18.

Недвижимостью предприятие признается в том случае, если составляющий его имущественный комплекс используется для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие представляет собой не простую совокупность разрозненных вещей и произвольно выбранных обязательств, а единый имущественный комплекс, необходимый для предпринимательской деятельности. Исходя из данного Гражданским кодексом определения, основными признаками предприятия являются:

- объединение имущества (образования комплекса) для определенного вида предпринимательской деятельности;

- фактическое ведение предпринимательской деятельности, направленной на получение прибыли от использования этого имущества.

На фактическое ведение предпринимательской деятельности в первую очередь указывают обязательства, договоры, права требования и долги, которые включаются в состав предприятия. Иные комплексы недвижимых и движимых вещей, не задействованных в предпринимательской деятельности, предприятием не являются.

Как единый объект прав предприятие, его конкретный состав и наименование определяются при совершении сделки с предприятием участниками сделки. Состав предприятия может быть изменен законом и договором. Так еще до подписания договора продавцом проводится инвентаризация, затем акт инвентаризации, баланс, заключение _ независимого аудитора и перечень долгов рассматриваются сторонами, после чего состав продаваемого предприятия определяется договором купли-продажи. Можно сказать, что предприятие есть особый объект прав, который формируется, приобретает имущественную определенность при совершении сделок с ним.

Следует обратить внимание, что в состав предприятия включаются не любые права требования и долги по обязательствам собственника, а только связанные с деятельностью этого предприятия. М.Г. Пискунова Недвижимые и сложные вещи в гражданском праве. М., Ось 89, 2003. С. 284.

Кроме того, к недвижимому имуществу Гражданский кодекс РФ отнес ряд других объектов, не обладающих необходимыми признаками недвижимости: неразрывной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Но с другими объектами их объединяет указание в законе об обязательной государственной регистрации, высокая стоимость. Поэтому нет необходимости подробно останавливаться на таких объектах недвижимого имущества, так как общие нормы гражданского законодательства распространяются и на правовой режим этих объектов.

ГЛАВА III. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

§1. Существенные условия договора купли - продажи недвижимости

Исходя из понятия договора купли-продажи недвижимости, следует отметить существенные условия такого договора.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене договора. Например, к существенным условиям договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры можно отнести:

Предмет договора - жилое помещение (в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества);

Цена жилого помещения, которая может быть выражена:

непосредственно в рублях,

в сумме в рублях, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте;

3. Перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после приобретения его покупателем.

К таким лицам автор относит:

- членов семьи собственника, оставшихся проживать в продаваемом жилом помещении;

нанимателей жилого помещения и членов их семей;

арендаторов и лиц, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа.

Срок исполнения продавцом обязанности передать недвижимость;

Срок исполнения покупателем обязанности оплатить определенную договором стоимость недвижимости;

6. Условия о качестве жилого помещения (наличие и состояние санитарно-технического и электрооборудования, отделка помещений и т.д.). Если договор не позволяет определить сроки исполнения обязанностей

сторон, эти обязательства должны быть исполнены в разумный срок. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускаются с согласия органа опеки и попечительства.

Договор продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

К существенным условиям договора продажи предприятия можно отнести:

Предмет договора - состав предприятия как имущественного комплекса. Особенность предмета договора - наличие обязанностей продавца перед третьими лицами.

Цена предприятия как имущественного комплекса, которая может
быть выражена:

непосредственно в рублях;

в сумме в рублях, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

Срок исполнения продавцом обязанности передать предприятие как
Имущественный комплекс;

Срок исполнения покупателем обязанности оплатить определенную договором стоимость предприятия как имущественного комплекса;

Условия о качестве предприятия. А.Р. Кирсанов Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М., 2001. С. 40-42.

Такие существенные условия, как цена, состав и стоимость продаваемого предприятия, определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия.

Данный договор подлежит государственной регистрации. С момента государственной регистрации возникают обязательства сторон. Обязательным существенным условием договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете договора. В предмет договора входит обязательное условие о необходимости наличия данных, позволяющих определить недвижимое имущество.

Примером может послужить следующее. В феврале 2002 г. ООО «Стройторг» обратилось в арбитражный суд с иском к АОЦРП о признании недействительным решения об отказе в проведении государственной регистрации права собственности на здание столярной мастерской.

Представитель Центра регистрации прав на недвижимое имущество в отзыве на исковое заявление пояснил, что договор купли-продажи, представленный в качестве правоустанавливающего документа, не отвечает требованиям ст. 554 ГК РФ (отсутствуют данные, позволяющие определить недвижимое имущество). В нарушение п.1 ст. 17 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» истец не предоставил для государственной регистрации план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, а был представлен технический паспорт, содержащий описание здания, а не помещения, являющегося предметом договора купли-продажи.

Решением суда от 08.04.2002 г. в удовлетворении исковых требований отказано, с указанием на то, что документы, представленные на государственную регистрацию, не соответствуют по содержанию действующему законодательству.

ООО «Стройторг» обратилось с апелляционной жалобой на решение арбитражного суда от 08.04.2002 г. Заявитель ссылается на то, что «в соответствии с п.1 ст.6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации». Как полагает заявитель, право собственности на нежилое помещение возникло из договора купли-продажи.

Постановлением апелляционной инстанции от 11.06.2002 г. решение арбитражного суда от 08.04.2002 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения. Описание объекта недвижимости, подлежащего передаче по договору купли-продажи, является существенным условием такого договора. Обзор судебной практики учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Архангельской области. Сборник № 2. Архангельск, 2003. С. 10. Отсутствие данных, позволяющих точно и определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче во исполнение договора купли-продажи, свидетельствует о несогласованности последнего и несоответствии нормам ПС РФ. В силу ст. 18 Закона наличие описания недвижимого имущества в правоустанавливающих документах является обязательным требованием, несоблюдение которого в соответствии со ст. 20 Закона, влечет за собой отказ в государственной регистрации права.

Статьей 37 Земельного Кодекса РФ предусматривается, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. По договору купли-продажи земельного участка одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне покупателю земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Исходя из содержания данного договора, можно выделить следующие существенныеусловия договора купли-продажи земельного участка.

1. Предмет договора - земельный участок. Причем обязательно указание данных о земельном участке, позволяющих точно определить его местонахождение, размер, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель его использования, его кадастровая оценка. К данному договору обязательно прикладывается план земельного участка. Отсутствие в договоре таких данных может повлечь его не заключение, а сделка может быть признана недействительной в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ.

Срок передачи земельного участка покупателю должен быть определен в договоре.

Цена земельного участка, которая определяется соглашением сторон.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.

Цель договора купли-продажи недвижимости состоит в перенесении права собственности на недвижимое имущество на покупателя. Продавец же в свою очередь утрачивает право собственности на тот или иной объект недвижимости.

§2. Форма договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация

Гражданский кодекс РФ в статье 550, определяя порядок оформления договора продажи недвижимости, устанавливает специальное правило договор продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Стороны договора в соответствии с правом, предусмотренным статьей 163 ГК РФ, могут также избрать более строгую, чем вытекает из закона, нотариальную форму сделки.

В русском гражданском праве различались такие формы сделок как словесная и письменная. Словесная форма, как правило, применялась к договору купли-продажи движимого имущества. А к договору купли-продажи недвижимого имущества применялась письменная форма сделок, причем подлежащая обязательному нотариальному удостоверению. Д.И. Мейер определял письменную форму сделок как главную обязательную форму, кроме того, он отмечал, что письмо составляет корпус сделки. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 частях. Ч.2., М., 1997. С. 280.

Независимо от основания обязательности соответствующей формы договора, ее несоблюдение влечет недействительность договора продажи недвижимости на основании п. 2 статьи 550 ГК РФ, когда не соблюдена простая письменная форма, либо на основании статьи 165 ГК РФ, когда не соблюдена нотариальная форма.

Договор продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, причем моментом заключения в соответствии с общим правилом статьи 433 ГК РФ является момент подписания договора продавцом и покупателем. Исключение из этого правила составляет только договор продажи жилых помещений, исходя из требований статьи 558 ГК РФ, и договор купли-продажи предприятия в соответствии с требованиями статьи 560 ГК РФ и договор купли-продажи земельных участков. В отношении указанных договоров закон предусматривает требование об их государственной регистрации. При отсутствии государственной регистрации договор будет считаться незаключенным. Требование о государственной регистрации сделки может быть установлено только законом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить законность и публичность гражданского оборота такого имущества.

Органами государственной регистрации дается юридическая квалификация сделкам с недвижимым имуществом. Она включает в себя исследование оснований возникновения, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей сделки; правовой режим объектов гражданских прав.

Правовое положение субъектов гражданского права и правовой режим объектов гражданских прав определяются императивными нормами. В то же время, исходя из принципа свободы договора, стороны гражданских правоотношений вправе самостоятельно определять правила своего поведения, заключая друг с другом гражданско-правовые договоры. В силу этого квалификация договоров имеет два этапа. Первый - это квалификация, осуществляемая сторонами при заключении договора, его исполнении, изменении и прекращении. Она направлена на выбор сторонами такой правовой модели совместного поведения, которая отражала бы в наибольшей степени его экономическую и социальную сущность. Квалификация на этом этапе призвана обеспечить правильное оформление отношений сторон, а также надлежащее осуществление ими своих прав и исполнение обязанностей. Второй - это квалификация, осуществляемая правоприменительными органами, включая органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в процессе оказания ими содействия физическим и юридическим лицам при реализации последними своих прав и обязанностей, а также контроля за этим процессом. Квалификация на этом этапе направлена на обеспечение законности и

правопорядка в процессе осуществления сторонами договоров своих гражданских прав и исполнения возложенных на них обязанностей.

При осуществлении государственной регистрации учреждения юстиции и их должностные лица, прежде чем установить правовое положение лица, обратившегося с просьбой о государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней; является ли соответствующий объект гражданских прав недвижимым имуществом и каков его правовой режим; каковы существенные условия договора, на основании которого возникает право, и к какому типу он относится, либо каков характер юридического факта, явившегося основанием возникновения права на объект недвижимости.

Особое значение гражданско-правовая квалификация имеет при проведении правовой экспертизы документов, представляемых на государственную регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом. Которые в дальнейшем находят свое отражение во внесенных записях в Единый государственный реестр прав и свидетельствах о праве собственности. В. Цыганов, А. Емельянов Гражданско-правовая квалификация при регстрации прав на недвижимость. // Российская юстиция. 2001. № 8. С. 47.

В соответствии с требованиями Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок и ним» от 21.07.1997 г. обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, подлежат не только права на жилые помещения и земельные участки, но и права и сделки с предприятием. А также государственной регистрации подлежат права на объекты незавершенного строительства, согласно статьи 25 указанного Федерального закона.

На основании статей 131, 223, 551 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает у покупателя только с момента государственной регистрации перехода права собственности, независимо от того исполнен ли сторонами сам договор. По общему правилу действующего законодательства государственной регистрации подлежит не сама сделка, а переход права собственности на недвижимое имущество. В соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования права собственности на недвижимое имущество. Это положение имеет очень важное значение поскольку, в соответствии со статьей 209 ПС РФ только собственник вправе осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 25.02.1998 г. № 8 указал: «При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

На сегодняшний день арбитражными судами выработана практика по признанию недействительными договоров, связанных с распоряжением каким - либо образом недвижимым имуществом до государственной регистрации права собственности за самим распорядителем.

По вопросу момента возникновения права собственности на недвижимое имущество до государственной регистрации имеется Постановление ФАС Поволжского округа № А 12-10445/99 С 8 которым признан договор купли-продажи недвижимого имущества - модуля по переработке мяса. В мотивировочной части суд указал: «поскольку из решения следует, что истец приобрел модуль по договору, то момент возникновения у него права собственности на модуль определяется в соответствии со статей 223 ГК РФ. Из материалов дела следует, что модуль является недвижимым имуществом, следовательно, его отчуждение подлежит, в силу статьи 131 ПС РФ, государственной регистрации. Согласно ч.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Свидетельство о регистрации права собственности истца на незавершенный строительством модуль по переработке мяса на основании решения Арбитражного суда Волгоградской области от 06.01.2000 г. выдано лишь 07.02.2000 г. Таким образом, на момент заключения договора № 90 от 08.09.99 г. СКБ «Волгофондбанк» собственником модуля не являлся и не имел права его отчуждать ни лично, ни через посредников. При таких обстоятельствах договор № 90 от 08.09.99 г. является недействительной (ничтожной) сделкой в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку не соответствует требованиям закона - ст. 209 ГК РФ. В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения». Герасимова Е. Проблема заключения договора купли-продажи недвижимости в судебно-арбитражной практике. // Юридический мир. 2004. № 8-9. С. 97.

Право собственности на недвижимое имущество у покупателя возникает только с момента государственной регистрации, до этого момента собственником недвижимого имущества остается продавец.

Соблюдение при заключении договора продажи недвижимости правил о форме договора, государственной регистрации перехода права собственности, государственной регистрации самого договора, а также правильное его содержание позволяет минимизировать расходы, связанные с приобретением недвижимости, уменьшить этапы заключения сделки, обеспечить достижение положительного результата, на который было направлено заключение договора.

Установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей может повлечь только действительная сделка. В юридической науке выделяют следующие условия действительности сделки: правосубъектность сторон (обладание правоспособностью и дееспособностью, необходимыми для заключения данной сделки);

соответствие субъективной воли сторон ее объективному волеизъявлению;

соответствие субъективной воли сторон ее объективному волеизъявлению;

соблюдение установленной законом или соглашением сторон формы сделки;

правомерность, законность сделки (соответствие требованиям закона или иных правовых актов).

Таким образом, законность сделки является одним из условий ее действительности. Однако согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям законна или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Таким образом, не всякая сделка, не соответствующая требованиям закона, является ничтожной, в установленных законом случаях она может быть оспорена и признана недействительной в судебном порядке. До момента признания судом недействительной сделки она является действительной и порождает те правовые последствия, на которые была направлена. А.Р. Кирсанов Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М., Ось 89, 2003. С. 80. Например, сделки по распоряжению недвижимостью, заключенные несовершеннолетним старше 14 лет без согласия законных представителей (ст. 175 ГК РФ), ограниченными судом в дееспособности гражданами без согласия попечителей (ст. 176 ГК РФ) или одним из супругов без согласия другого супруга (ст. 35 СК РФ) являются оспоримыми. Таким образом, право - дееспособность сторон и форма сделки являются условиями ее законности. М.И. Брагинский, В.В. Витрянский Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., Статут, 2001. С. 212-233.

§3. Исполнение договора купли - продажи недвижимости. Ответственность за неисполнение, ненадлежащее исполнение договора купли - продажи недвижимости

Исполнение договора продажи недвижимости заключается в передаче проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем. При этом передача имущества должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Неисполнение продавцом своих обязанностей по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний, вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров купли-продажи» гласит: «уклонение продавца от принятия исполнения является основанием для отказа в удовлетворении его требования о расторжении договора».

В арбитражный суд обратилось акционерное общество с иском к товариществу с ограниченной ответственностью о расторжении договора купли - продажи нежилого помещения.

По утверждению истца, покупатель не перечислил на его расчетный счет в определенный договором срок соответствующую сумму за указанное помещение.

Суд отклонил требование акционерного общества, исходя из следующего. Согласно материалам дела, в связи с уклонением продавца от получения денег сумма выкупа была внесена в депозит нотариуса в соответствии со ст. 327 ПС РФ.

Продавец, письменно уведомленный нотариусом о наличии в депозите суммы выкупа, не сообщил ему данные, по которым необходимо перечислить на его расчетный счет внесенную в депозит сумму. Арбитражный суд охарактеризовал действия акционерного общества как уклонение от принятия исполнения обязательства, поскольку в соответствии с ч. 4 п. 1 ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения независимо от вида заключенного договора.

В случае продажи имущества ненадлежащего качества, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), но покупатель не может требовать от продавца замены товара ненадлежащего качества, на товар соответствующий договору.

Покупатель также обязан исполнить условия по принятию недвижимости. Если покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи имущества не принимает товар или отказывается его принять, то продавец вправе отказаться от исполнения договора.

В случае несвоевременной уплаты покупателем стоимости за полученный товар, продавец может требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов по ст. 395 ГК (п.З ст. 486 ГК). Кроме того, невыполнение условий по оплате товара может повлечь расторжение этого договора.

По договору продажи предприятия продавец обязан совершить ряд действий. А именно, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой счет обязан подготовить предприятие к передаче покупателю, составить передаточный акт, в котором должны быть сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия. О недостатках, выявленных в переданном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.

День подписания передаточного акта сторонами является моментом передачи покупателю предприятия, и перехода на него риска случайной гибели или повреждения имущества предприятия.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество является необходимым требованиям к сделкам, совершенным с определенными объектами недвижимого имущества, о которых упоминалось ранее.

К договору продажи недвижимости имеются специальные правила о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, исключающее применение некоторых общих положений ГК о государственной регистрации сделок и договоров. А именно: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренном ст. 131 ГК и законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п.1 ст. 164); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации (п.З ст.433).

По общему правилу неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недействительность, но сторона вправе

добиваться по суду регистрации сделки от уклоняющейся стороны, как к осуществлению сделки в надлежащей форме.

Особое внимание следует уделять сделкам, в результате совершения которых затрагиваются права несовершеннолетних граждан-собственников жилых помещений - или несовершеннолетних, обладающих правом проживания в спорном жилом помещении. Так как складывающаяся судебная практика говорит о приоритете прав несовершеннолетних, такие сделки необходимо проверять на предмет соответствия их условий ст. 37, 292 ГК РФ и ст. 60 СК РФ и истребовать разрешение органов опеки и попечительства в целях устранения нарушения прав несовершеннолетних и порочности сделки, влекущей ее ничтожность.

Примером может послужить следующее дело. 19 сентября 2000 г. граждане Уховы обратились в Октябрьский суд с жалобой на отказ Центра в регистрации сделки и перехода права собственности и с требованием возложить обязанность по регистрации сделки и права собственности на Центр. Уховы приобрели квартиру по нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 17.03.2000 г. В числе продавцов квартиры был несовершеннолетний. На такую сделку было получено согласие органов опеки и попечительства, оформленное в виде Приказа, при условии «...одновременной покупки и оформления 1\2 доли на несовершеннолетнюю... Приказом установлено, что при невыполнении одного из вышеназванных условий приказ считается недействительным». При обращении Уховых в Центр на регистрацию сделки им было отказано на основании того, что данное условие не исполнено, следовательно, согласия органов опеки и попечительства не существует. Этот факт подтверждается отсутствием записи в ЕГРП о правах несовершеннолетнего. Отсутствие согласия влечет нарушение п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ и п. 3 ст. 60 СК РФ, что в свою очередь означает ничтожность сделки в силу ст. 168 ГК РФ. Уховы утверждали, что нотариус удостоверил договор, по которому несовершеннолетний выступал как приобретатель 1\2 доли в праве собственности, однако, суд указал, что «в соответствии со ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи считается заключенным с момента государственной регистрации». Суд отказал в удовлетворении жалобы и отклонил ссылки Уховых на нарушение Центром регистрации прав на недвижимое имущество п. 3 ст. 7 Закона и ст. 24 и 46 Конституции РФ.

18 декабря 2000 г. определением Коллегии кассационная жалоба Уховых оставлена без удовлетворения, а решение суда без изменения. При этом указано, что «...Суд, отказывая в удовлетворении требований заявителя, указал, что в силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, считается ничтожной, и, следовательно, зарегистрирована быть не может. Данный вывод Коллегия считает правильным и основанным на материалах дела. Поскольку одной из сторон по сделке были нарушены права несовершеннолетнего, то суд обоснованно пришел к выводу, что государственная регистрация права собственности на жилое помещение не может быть произведена в силу того, что права несовершеннолетнего на занимаемое им жилое помещение защищены законодательно и произвольно не могут быть изменены без реального обеспечения его другим помещением». Обзор судебной практики учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Архангельской области. Сборник № 2. Архангельск, 2003. С. 31.

При исполнении договора купли-продажи недвижимости необходимо выполнение всех требований, предъявляемых к заключению данного договора. Это и условие о предмете договора, его цене, форме указанного договора, его государственной регистрации и т.д. все это необходимо чтобы в дальнейшем избежать неблагоприятных последствий, которые могут быть применены к сторонам, как продавцу, так и покупателю в виде признания таковых сделок недействительными или ничтожными, в соответствии с требованиями ст. ст. 166, 179 ГК РФ.

Можно привести ряд примеров, которые позволяют нам увидеть, какие споры возникают в судах по поводу заключенных с различными пороками содержания договоров.

Мировым судьей Нерехтского судебного участка № 19 в декабре 2005 г. вынесено решение по иску Волкова В.И. к Ивановым о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, разделе земельного участка в соответствии с долями строения по ^х/г доле, устранении препятствий пользования земельным участком и т.д.

Истец обосновал свои требования тем, что истец и ответчики владеют на праве собственности домовладением, где каждому принадлежит по Vi доле. По договору купли-продажи Ивановым принадлежит земельный участок размером 840 кв.м, а Волкову - 420 кв.м. Истец считает, что право собственности на земельный участок ответчиков оформлено с нарушением требований ст.35 ЗК РФ, которая предусматривает, что в случае перехода права собственности на строение к нескольким собственникам, порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание. Значит его права нарушены, следует ему передать в собственность 630 кв.м земли.

Ответчики же мотивировали свои требования тем, что оснований для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным не имеется по следующим основаниям. Они имеют право собственности на отдельный объект жилой дом, в котором каждому из них принадлежит по Уг доле квартиры. С установлением границ земельного участка истец был согласен, что подтверждается актом установления и согласования границ земельного участка с его подписью. Такой порядок сложился еще до приватизации квартиры в 1998 г. Представитель ответчиков считает, что требования ст.35 ЗК РФ к данным правоотношениям не применимы, т.к. стороны владеют на праве собственности разными объектами: Ивановы жилым домом, Волков нежилым зданием, используемым под магазин. Истцом приобретен земельный участок, находящийся под строением.

Представитель учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость считает, что оснований для признания договора купли-продажи недействительным не имеется. Все ранее совершенные сделки были надлежаще зарегистрированы и объекты недвижимости также зарегистрированы как жилое и нежилое помещения. При оформлении землеустроительного дела границы земельного участка были согласованы с истцом.