Жилищное право Республики Казахстан

Размещено на http://www.allbest.ru/

КУРС ЛЕКЦИЙ

Жилищное право Республики Казахстан

Тема № 1. СОДЕРЖАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛИЩЕ И УСЛОВИЯ ЕГО ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ

Виды использования гражданами жилых помещений

Собственник жилого помещения - гражданин, юридическое лицо, государство, муниципальное образование - имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться им в соответствии с его назначением, в том числе сдавать его внаем, в аренду, отчуждать, сдавать в залог, а также совершать иные действия, не противоречащие закону.

В зависимости от целевого назначения и использования жилища подразделяются на несколько видов.

Жилищный фонд, находящийся в индивидуальном использовании граждан, - совокупность жилых домов, жилых помещений, используемых гражданами-собственниками для личного проживания, проживания членов их семей или для проживания иных лиц.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания, а также для проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания другим лицам на основании договора.

Законом значительно увеличены возможности развития частной собственности на жилые дома и жилые помещения. Гражданину - собственнику жилого дома (жилого помещения) предоставлено право самостоятельно, в зависимости от собственного желания и возможностей, определять размеры собственного жилья (включая число этажей и комнат), его стоимость и место строительства. Росту доли частного жилищного фонда (прежде всего индивидуального) способствует процесс приватизации существующего государственного и муниципального жилищного фонда, а также развитие частного коммерческого жилищного строительства.

Статья 18. Основные права и обязанности собственника жилища

Собственник жилища, а также недостроенного жилого дома вправе свободно, по своему усмотрению, продавать его, определяя условия продажи, дарить, обменивать, завещать другим лицам, отдавать в залог распоряжаться иным образом, не запрещенным законодательными актами.

Использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов.

Указанное право реализуется собственником лишь при соблюдении строительных, санитарных, противопожарных и других обязательных норм и правил.

Если компетентные органы установят факты нарушения обязательных норм и правил либо факты, когда использование жилища существенно нарушает права и интересы других граждан, собственник помещения может быть привлечен к предусмотренной законодательством ответственности с одновременным возложением на него обязанности устранить такие нарушения и их последствия.

3. Собственники помещений, находящихся в одном жилом доме, обязаны участвовать в общих затратах по его содержанию. Размеры затрат каждого собственника определяются отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений в жилом доме, находящихся в раздельной собственности, к общей площади жилого дома, если иное не установлено соглашением собственников.

Статья 19. Право собственника жилища на земельный участок

Продажа, дарение, переход по наследству, реализация залога жилого дома, а также недостроенного жилого дома, влекут за собой переход права собственности (землепользования) на земельный участок к новому собственнику жилого дома в таком же объеме правомочий, каким обладал прежний собственник жилого дома.

Права собственников жилища на земельный участок, закрепленный жилым домом (жилым зданием), определяются земельным законодательством Республики Казахстан.

Статья 20. Сохранение жилища за собственником

Непроживание собственника в жилище, независимо от времени отсутствия и от сохранения гражданства Республики Казахстан, не прекращает и не ограничивает прав и обязанностей собственника.

Статья 21. Члены семьи собственника жилища

Членами семьи собственника жилища признаются постоянно совместно проживающие супруги и их дети. Родители супругов, а также дети, имеющие свои семьи и постоянно проживающие с собственником, могут быть признаны членами семьи собственника только по взаимному согласию,

Членами семьи собственника жилища могут быть признаны в исключительных случаях и другие лица, если они постоянно проживают с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Нетрудоспособные иждивенцы являются членами семьи собственника, если они постоянно проживают с собственником.

Статья 22. Основные права и обязанности членов семьи собственника жилища

1. Вселенные собственником в принадлежащее ему жилище члены его семьи вправе наравне с ним пользоваться жилищем, если при их вселении не было оговорено иное. Они вправе вселять в предоставленное им собственником жилище своих несовершеннолетних детей. Вселение других членов семьи допускается только с согласия собственника.

В случае прекращения семейных отношений с собственником бывшие члены семьи могут пользоваться жилищем на правах нанимателя без указания срока найма, если иное не предусмотрено письменным соглашением с собственником жилища. При этом бывшие члены обязаны принимать участие в расходах по содержанию жилища и оплате Коммунальных услуг.

Члены семьи собственника жилища могут требовать устранения нарушения их прав на пользование жилищем от любых лиц, включая собственника, со стороны которых исходят указанные нарушения.

Совершеннолетние члены (бывшие члены) семьи собственника несут солидарную имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим использования ими жилым помещением.

Тема 2. НАЕМ ЖИЛИЩ В ЧАСТНОМ ЖИЛИЩНОМ ФОНДЕ

Статья 23. Сдача собственником жилища внаем другим лицам

Собственник вправе сдавать внаем жилище, в котором проживает сам, либо жилище, основным назначением которого является предоставление его нанимателям для постоянного либо временного проживания.

Условия проживания (срок, размер платы за наем, распределение обязанностей по ремонту, основания выселения нанимателей и тому подобное) определяются настоящим Законом, а т_акже договором между наймодателем и нанимателем.

Выбор лиц, которым сдается внаем жилище, производится собственником.

Статья 24. Условия найма жилища, в котором не проживает собственник

Жилище из частного жилищного фонда, в котором не проживает собственник, может быть предоставлено и внаем другому лицу по договору, заключенному в письменной форме.

Внаем может предоставляться отдельное жилое помещение либо отдельная пригодная для проживания комната (комнаты), отвечающие строительным, санитарным, противопожарным и иным обязательным требованиям.

3. Наниматель вправе всел5ц_ть в нанятое помещение членов своей семьи, поднанимателей и временных жильцов, если иное не предусмотрено договором найма.

4. Наниматель вправе выезжать из нанятого помещения на срок до шести месяцев, если иное не предусмотрено договором.

При более длительном отсутствии договор сохраняет силу лишь с согласия на этого наймодателя.

Действие договора найма прекращается по истечении установленного сторонами срока либо наступлении указанного в договоре обстоятельства. Досрочное расторжение договора по требованию наймодателя допускается при несоблюдении нанимателем условий договора найма, а также по основаниям и на условиях, предусмотренных пунктами 2 и 3 статьи 91, пунктом 9 статьи 101, подпунктами 1, 2, 3 пункта 1 статьи 105, пунктом 5 статьи 106, подпунктами 1-5статьи 107 настоящего Закона.

Договор, не предусматривающий срока действия и иных оснований прекращения, может быть расторгнут наймодателем во всякое время с предупреждением нанимателя не менее чем за три месяца. При прекращении либо расторжении договора наниматель вместе со всеми проживающими с ним лицами подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

6. При досрочном расторжении договора нанимателем он обязан предупредить об этом наймодателя не менее чем за один месяц либо оплатить за этот месяц установленную договором плату.

Указанный срок соответственно сокращается, если до наступления предусмотренного договором срока либо иного обстоятельства, прекращающего действие договора, осталось менее месяца.

7. Член семьи нанимателя, проживающий вместе с ним, в соответствии с условиями договора найма приобретает такое же право пользования жилым помещением, как и сам наниматель, если при вселении члена семьи между ними нанимателем не было иного соглашения.

Круг членов семьи определяется в соответствии со статьей 21 настоящего Закона.

8. При переходе к другому лицу права собственности на жилище или жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, договор найма сохраняет силу для нового собственника, если иное не предусмотрено договором между нанимателем и собственником, сдавшим жилое помещение внаем.

Статья 25. Условия найма жилища, в котором постоянно проживает собственник

В жилище, в котором постоянно проживает собственник, нанимателю может предоставляться в нем жилое помещение или его часть, в том числе смежная комната или часть комнаты. При проживании в жилище нескольких собственников для сдачи жилища внаем требуется согласие всех собственников.

Наниматель без согласия собственников не вправе вселять других лиц, в том числе и членов своей семьи.

По истечении срока найма наниматель не приобретает права на возобновление договора и по требованию наймодателя подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения. Договор найма может быть расторгнут по требованию наймодателя досрочно при несоблюдении нанимателем условий договора найма, а также при наличии уважительных непредвиденных обстоятельств либо по основаниям, предусмотренным подпунктами 1-5 статьи 107настоящего Закона.

Договор найма, заключенный без указания срока, может быть прекращен наймодателем в любое время без объяснения причин. О прекращении договора наймодатель обязан предупредить нанимателя не менее чем за месяц.

Наниматель вправе расторгнуть договор найма досрочно и без предупреждения, если иное не предусмотрено договором.

Статья 26. Правовое положение поднанимателей и временных жильцов.

Условия проживания поднанимателей, в частности срок проживания, размер и порядок оплаты, определяются договором между нанимателем жилого помещения и поднанимателем.

Договор поднайма прекращается по истечении установленного сторонами срока либо наступлении указанного в договоре обстоятельства.

Досрочное прекращение договора по требованию нанимателя возможно при нарушении договора поднанимателем, а по договорам, не устанавливающим срока либо иных оснований прекращения, во всякое время с предупреждением поднанимателя не менее чем за месяц. Договор поднайма также прекращается в случаях принудительного прекращения права собственности на жилище, предусмотренных статьей 29 настоящего Закона.

Поднаниматель вправе расторгнуть договор во всякое время, если иное не предусмотрено договором поднайма.

При прекращении договора поднайма либо его расторжении нанимателем поднаниматель подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Наниматель вправе вселить в жилое помещение временных жильцов без заключения с ними договора поднайма. Условия проживания временных жильцов определяются нанимателем.

Временные жильцы подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения по требованию нанимателя во всякое время с предупреждением не менее чем за семь дней.

Статья 27. Выселение поднанимателей и временных жильцов в случае прекращения договора найма

При прекращении договора найма одновременно прекращается договор поднайма. Поднаниматели и временные жильцы при прекращении договора найма подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

Тема 3. ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛИЩЕ

Статья 28. Прекращение права собственности на жилище

1. Право собственности на жилище прекращается при отчуждении собственником жилища другому лицу, в случае смерти собственника либо в случае уничтожения (разрушения) жилища, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Республики Казахстан.

2. При продаже своей доли одним из участников общей долевой собственности на жилище преимущественное право купли имеет другой участник общей долевой собственности.

Если на приобретение продаваемой доли претендуют несколько участников общей долевой собственности, право выбора покупателя принадлежит продавцу. Порядок реализации права преимущественной покупки доли в общей собственности на жилище определяется Гражданским кодексом Республики Казахстан.

Статья 29. Принудительное прекращение права собственности на жилище

1. Принудительное (помимо воли собственника) прекращение права собственности на жилище допускается в случаях:

обращения взыскания на жилище вместе с земельным участкам по долгам собственника;

реквизиции;

конфискации;

изъятия (выкупа) земельного участка, на котором расположен дом, для государственных надобностей.

2. При принудительном прекращении права собственности на жилище по основаниям, предусмотренным подпунктами 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, собственнику должна быть предоставлена по его выбору:

денежная компенсация, выплачиваемая собственнику до прекращения права собственности, включающая стоимость жилища с учетом также стоимости земельного участка и неполученные собственником доходы;

новое жилище (квартира или жилой дом) в собственность в порядке, предусмотренном статьей 15 настоящего Закона;

возврат реквизированного жилища после прекращения чрезвычайных ситуаций, вызвавших реквизицию, с полной компенсацией собственнику убытков), причиненных реквизицией.

3. При прекращении права собственности на жилище по основаниям, предусмотренным подпунктами 1 и 3 пункта 1 настоящей статьи, собственник и все проживающие в изымаемом жилище лица подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

Статья 30. Выселение из жилища членов семьи собственника и других жильцов

1. При прекращении права собственности на жилище по основаниям, предусмотренным подпунктами 2 и 4 пункта 1 статьи 29 настоящего Закона, члены (бывшие члены) семьи собственника выселяются из жилища и приобретают право проживания в жилище, полученном в качестве компенсации за прежнее жилище.

Другие лица, проживающие в прежнем жилище, выселяются без предоставления другого жилого помещения.

2. При прекращении права собственности на жилище (жилое помещение) по воле собственника (продажа, дарение) члены семьи собственника, бывшие члены семьи собственника и временные жильцы выселяются без предоставления другого жилого помещения, если по договору с приобретателем жилища не предусмотрено иное.

Прекращение права собственности, затрагивающее интересы несовершеннолетних детей бывшего собственника, регулируется нормами, предусмотренными пунктом 3 статьи 13 настоящего Закона.

Тема 4. КОНДОМИНИУМ

Статья 31. Образование и прекращение кондоминиума

В жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений, образуется особая форма собственности - кондоминиум.

Каждый из собственников помещений вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности.

Те части дома, которые не находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), принадлежат собственникам помещений на праве собственности.

Земельный участок при жилом доме может принадлежать собственникам помещений на праве общего землепользования.

Доля каждого собственника помещений в общем имуществе неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома. Такая доля не может быть выделена в натуре.

В случае, если помещения пристраиваются к объекту кондоминиума или отделяются от него, размеры долей в общем имуществе пересчитываются.

Переход права собственности на помещение (помещения) к другому лицу влечет переход к приобретателю соответствующей доли в общем имуществе.

Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от помещения, принадлежащего ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности.

Кондоминиум может быть прекращен при переходе прав собственности на все помещения и общее имущество в жилом доме к одному собственнику (физическому, юридическому лицу, государству) или при изъятии (выкупе) земельного участка для государственных надобностей, или повреждении (разрушении) большей части жилого дома в результате чрезвычайной ситуации.

Статья 32. Регистрация объекта кондоминиума

Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрация объекта кондоминиума должна производиться собственниками помещений либо уполномоченными ими лицами. До такой регистрации сделки участников кондоминиума либо органа, управляющего объектом кондоминиума, связанные с общей собственностью, не приобретают юридической силы.

При приватизации многоквартирного жилого дома либо жилых помещений комнатного типа в общежитиях государственного жилищного фонда первоначальная регистрация объекта кондоминиума должна проводиться государственным органом, осуществляющим приватизацию.

При регистрации сделок по праву распоряжения помещением, находящимся в раздельной (индивидуальной) собственности, а также при изменении границ помещений и всего объекта кондоминиума в документы регистрации объекта кондоминиума вносятся соответствующие дополнения и (или) изменения.

Статья 33. Доли собственников отдельного помещения в общем имуществе

Отдельному помещению, принадлежащему несколькими собственникам, соответствует одна доля в общем имуществе с солидарной ответственностью собственников в общих обязательствах. Взаимоотношения между такими собственниками регулируются соглашением между ними.

В случае отсутствия устного или письменного соглашения каждый из собственников имеет равные неделимые права и обязанности, обусловленные собственностью на указанную долю в общем имуществе.

Статья 34. Права собственников помещений в кондоминиуме

Все собственники помещений - участники кондоминиума имеют равные права управления общим имуществом.

Собственник помещения в кондоминиуме наряду с другими собственниками имеет право пользоваться общим имуществом, а также земельным участком.

Ограничения в указанном праве могут быть установлены соглашением собственников помещений либо решением органа управления объектом кондоминиума.

Проживание собственников в другом месте, а также передача права пользования помещением другим лицам не влекут за собой ограничения прав собственника помещения и не освобождают его от обязанностей, налагаемых на собственника законодательством, соглашением собственников или уставом объединения собственников по управлению объектом кондоминиума.

Собственники помещений вправе использовать закрепленные за ними части общего имущества ограниченного пользования на условиях, установленных соглашением собственников помещений либо решением органа управления объектом кондоминиума.

Собственник помещения не имеет права от своего имени отчуждать какое-либо общее имущество ограниченного пользования.

Статья 35. Обязанности собственников помещений

Собственники помещений несут обязанности, предусмотренные законодательством Республики Казахстан.

Собственники помещений обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности.

Размеры расходов на содержание общего имущества устанавливаются соразмерно доле собственника помещения в общем имуществе, если иное непредусмотрено соглашением собственников.

Статья 36. Обязанности несобственников помещений

Наниматель (арендатор) помещения, а также другие лица, не являющиеся его собственниками, не имеют права голоса и не могут иным образом участвовать в управлении объектом кондоминиума, но обязаны соблюдать правила, общие для всех жильцов и нанимателей (арендаторов) помещений объекта кондоминиума.

В случае, если отсутствующий собственник помещения в кондоминиуме не исполняет обязанности по содержанию общего имущества, такие обязанности должны исполняться лицами, проживающими в нанимаемом жилище или арендующими нежилые помещения.

Статья 37. Особенности прав и обязанностей собственников нежилых помещений

Собственник нежилого помещения не обязан участвовать в общих расходах, относящихся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием жилыми помещениями.

Расходы, относящиеся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием нежилыми помещениями, несут собственники таких помещений.

Собственник нежилого помещения не может участвовать в решении вопросов кондоминиума, не затрагивающих его интересов.

В решении вопросов, затрагивающих исключительно интересы собственников нежилых помещений, не могут участвовать другие собственники.

Статья 38. Доступ к помещениям

По получении заблаговременного письменного уведомления собственник либо другой проживающий обязаны допустить представителя других собственников помещений или органа управления объектом кондоминиума в помещение, если необходима проверка состояния общего имущества, ремонт или замена общего имущества, которые могут быть произведены лишь из помещения собственника.

В аварийных случаях или при иных чрезвычайных обстоятельствах, создающих угрозу здоровью или жизни человека, доступ должен быть разрешен и без заблаговременного уведомления.

Статья 39. Возмещение ущерба, причиненного общему имуществу или другим помещениям

Если собственник помещения наносит ущерб любой части общего имущества или любому другому помещению, он обязан за свой счет устранить ущерб, либо возместить расходы по его устранению.

Такую же обязанность солидарно с собственником несут лица, проживающие в помещении либо использующие помещение, если они являются непосредственными причинителями ущерба.

Статья 40. Переделка помещения в объекте кондоминиума

Переделка помещения собственником, включая перепланировку и переоборудование, связанная с производством работ, угрожающих общему имуществу или ухудшающих его, запрещается.

Статья 41. Изменение границ между помещениями, а также между помещениями и общим имуществом

Изменение границ между помещениями, а также между помещением и общим имуществом допускается с соблюдением строительных норм и правил, а также иных обязательных требований безопасности.

Изменение границ между соседними (смежными) помещениями может производиться по взаимному согласию собственников этих помещений.

Изменение границ между помещением и общим имуществом может производиться только с согласия других собственников или органа управления объектом кондоминиума.

Тема 5. УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТОМ КОНДОМИНИУМА

Статья 42. Формы управления объектом кондоминиума

1. Не позже чем через месяц после регистрации объекта кондоминиума собственники помещений должны решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума. До такого решения по обязательствам, связанным с объектом кондоминиума как с единым комплексом, а также с централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами, собственники отвечают солидарно.

В многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного и коммунального обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может применяться только одна из форм совместного управления объектом кондоминиума.

2. Форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть:

непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает четырех;

кооператив собственников помещений (квартир);

управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) физическими (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг);

4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

Объем правомочий по управлению объектом кондоминиума, передаваемых по договору службе оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг либо управляющему жилым домом, определяется договором.

Собственники помещений вправе заключать индивидуальные договоры об оказании жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг с организациями, предоставляющими такие услуги.

При недостижении соглашения между собственниками о форме управления объектом кондоминиума любой из собственников, а в домах, где объект кондоминиума образован вследствие приватизации жилых помещений, также государственный орган, осуществляющий приватизацию, вправе поставить перед собственниками вопрос об образовании кооператива собственников помещений (квартир).

По решению большинства собственников помещений (квартир) форма управления объектом кондоминиума может быть изменена.

Собственники помещений жилого дома, который вместе с другими домами управляется одним кооперативом собственников помещений, вправе по решению, принятому большинством, выйти из состава этого кооператива и образовать свой отдельный кооператив либо применить иную форму управления объектом кондоминиума.

Статья 43. Образование кооператива собственников помещений

Для управления многоквартирным жилым домом или группой рядом расположенных домов могут образоваться кооперативы собственников помещений, а для домов, не имеющих встроенных нежилых помещений, - кооперативы собственников квартир. Правовое положение кооператива собственников квартир тождественно правовому положению кооператива собственников помещений.

Кооператив собственников помещений (квартир) может состоять их двух или более участников кондоминиума. Интересы несовершеннолетних граждан представляют их родители, опекуны или попечители в порядке, установленном законодательными актами.

Извещение о проведении учредительного собрания должно быть доведено инициаторами создания кооператива до собственников каждого помещения не менее чем за десять дней до намеченного дня проведения собрания.

Учредительное собрание кооператива признается состоявшимся, если на нем присутствовало не менее половины собственников помещений участников кондоминиума или их доверенных лиц.

5. Если на собрании присутствует менее половины собственников помещений или их доверенных лиц, собрание признается несостоявшимся.

О созыве повторного собрания каждый собственник извещается не менее чем за пять дней до намеченного дня созыва. Повторное собрание признается состоявшимся, независимо от числа его участников.

Для ведения собрания избираются председатель и секретарь.

6. Каждый собственник помещения имеет на учредительном собрании один голос. Собственник нескольких помещений имеет соразмерное количество голосов.

Решение учредительного собрания принимается двумя третями голосов участников собрания или их доверенных лиц.

7. Учредительное собрание принимает решения по следующим вопросам:

образование кооператива собственников помещений (квартир);

утверждение устава кооператива;

избрание председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии.

Учредительное собрание вправе рассмотреть и другие вопросы, относящиеся к объекту кондоминиума.

8. Собственники помещений, не участвующие в управлении делами кооператива, наряду со всеми членами кооператива обязаны принимать соразмерное денежное и (или) трудовое участие в содержании объекта кондоминиума, исполнять все решения органов управления объекта кондоминиума, относящиеся к содержанию и использованию общего имущества и обеспечивающие прочность и безопасность эксплуатации дома.

Статья 44. Регистрация кооперативов собственников помещений

Кооператив собственников помещений (квартир) считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации в соответствии с установленным порядком.

Для регистрации кооператива собственников помещений в регистрирующий орган представляются;

заявление;

протокол учредительного собрания собственников помещений в объекте кондоминиума;

устав кооператива собственников помещений (квартир);

государственный акт о регистрации объекта кондоминиума.

Местные исполнительные органы должны оказывать всестороннюю помощь и содействие в создании кооперативов собственников помещений.

В случае, если предоставлены не все документы, необходимые для осуществления регистрации, или представленные документы не соответствуют требуемой форме, регистрирующим органом устанавливается срок предоставления недостающих документов. При предоставлении всех документов в установленный срок заявление считается поданным в день первоначального предоставления документов. В противном случае заявление и другие документы считаются не представленными и возвращаются заявителям.

Представленные для регистрации документы рассматриваются в срок до пятнадцати дней. В течение указанного срока принимается решение регистрирующего органа;

о регистрации кооператива;

об установлении срока для приведения представленных документов в соответствии с требованиями законодательства;

об отказе в регистрации кооператива. Соответствующее решение регистрирующего органа с обоснованием отказа в пятидневный срок со дня его принятия высылается в адрес лица, указанного в заявлении о регистрации, либо вручается названному лицу или иным уполномоченным им лицам под расписку.

6. В регистрации кооператива собственников помещений (квартир) должно быть отказано в случае существенного нарушения порядка и условий создания кооператива, при несоответствии устава кооператива требованиям законодательства.

Зарегистрированному кооперативу в пятидневный срок выдается свидетельство о регистрации.

Решение регистрирующего органа может быть обжаловано в судебном порядке.

Статья 45. Имущество кооператива собственников помещений

Кооперативу собственников помещений (квартир) принадлежит на праве собственности приобретенное им имущество, которым кооператив отвечает по своим обязательствам.

Кооператив собственников помещений (квартир) не отвечает по обязательствам своих членов. Члены кооператива не отвечают по долгам кооператива.

Статья 46. Устав кооператива собственников помещений

Устав кооператива собственников помещений (квартир) должен содержать сведения, предусмотренные статьями 42 и 108 Гражданского кодекса Республики Казахстан.

По решению учредительного собрания кооператива собственников помещений (квартир) в устав могут быть включены и другие положения, не противоречащие законодательству.

Статья 47. Высший орган кооператива собственников помещений

1. Высшим органом кооператива собственников помещений (квартир) является общее собрание членов кооператива. Члены кооператива вправе участвовать в собрании через доверенных лиц.

К исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся:

установление необходимости внесения изменений в государственный акт о регистрации объекта кондоминиума, а также в устав, изменение и принятие других правил и положений;

избрание председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии, решение о выплате им вознаграждений;

утверждение ежегодного отчета кооператива;

утверждение годового бюджета и годовой сметы доходов и расходов;

образование резервного и других специальных фондов кооператива;

решение вопроса о заключении кооперативом договора со службой оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг;

привлечение по договору управляющего жилым домом со стороны, включая юридическое лицо;

выдача согласия на получение кредита на сумму, превышающую двадцать пять процентов расходной части сметы на данный год;

прекращение кооператива собственников помещений.

Общее собрание членов кооператива может принять к своему рассмотрению любые другие вопросы деятельности кооператива собственников помещений (квартир).

2. Общие собрания членов кооператива проводятся не реже одного раза в год. Внеочередное собрание созывается по решению правления либо по требованию ревизионной комиссии, либо по требованию не менее двадцати процентов членов кооператива.

О предстоящем общем собрании члены кооператива должны быть уведомлены не менее чем за десять дней.

Общее собрание членов кооператива правомочно при наличии не менее пятидесяти процентов членов кооператива либо их доверенных лиц. При отсутствии такого кворума наступают последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 43 настоящего Закона.

По требованию не менее двадцати процентов присутствующих на общем собрании членов кооператива (их доверенных лиц) принятие решения проводится тайным голосованием.

Общее собрание членов кооператива ведет председатель правления кооператива, а при его отсутствии - один из членов правления.

Если настоящим Законом или уставом кооператива не предусмотрено иное, решение общего собрания членов кооператива принимается большинством голосов членов кооператива, присутствующих на собрании. Каждый член кооператива имеет один голос.

Если одному члену кооператива принадлежит несколько помещений, он имеет соответствующее количество голосов. В случае равного разделения голосов голос председателя собрания является решающим.

Для принятия решений по вопросам, предусмотренным подпунктами 1, 6,7, 8, 9 пункта 1 настоящей статьи, а также по вопросу улучшения или пополнения общего имущества требуется две трети голосов членов кооператива или их доверенных лиц, присутствующих на собрании.

За каждый финансовый год правление кооператива представляет общему собранию членов кооператива финансовые отчеты, а также проекты годовых смет, достаточные для покрытия ожидаемых расходов по содержанию и функционированию объекта кондоминиума. Смета должна предусматривать создание и пополнение резервного фонда кооператива.

Статья 48. Правление и председатель правления кооператива собственников помещений

Количественный состав и сроки полномочий правления кооператива собственников помещений определяются уставом.

Правление осуществляет все полномочия кооператива, за исключением тех, которые относятся исключительно к компетенции общего собрания членов кооператива собственников помещений (квартир). В компетенцию правления, в частности, входит:

контроль за своевременным внесением членами кооператива установленных обязательных платежей и взносов;

составление годового бюджета кооператива, смет и отчетов, представление их на утверждение общему собранию;

заключение договоров от имени кооператива;

управление объектом кондоминиума или заключение договоров на управление объектом кондоминиума;

наем рабочих и служащих для обслуживания объекта кондоминиума увольнение их;

ведение списка членов кооператива, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности;

созыв и организация проведения общего собрания;

выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава кооператива.

Заседание правления созывается председателем в сроки, установленные уставом кооператива.

Заседание правления признается правомерным при участии в нем большинства членов правления.

Председатель правления кооператива без доверенности вправе представлять кооператив в гражданском обороте, в государственных и судебных органах.

Если кооператив собственников помещений (квартир) объединяет менее десяти членов, обязанности правления могут возлагаться на председателя кооператива.

Права и обязанности председателя кооператива определяются уставом.

Действия правления кооператива или его председателя могут быть обжалованы на общем собрании членов кооператива.

Статья 49. Ревизионная комиссия кооператива собственников помещений

Ревизионная комиссия кооператива собственников помещений (квартир)вправе проводить финансовую проверку любого участка деятельности кооператива. Ревизионная комиссия дает заключение по ежегодному отчету правления кооператива и по представленной правлением годовой смете доходов и расходов.

Члены правления и члены их семей либо собственники, проживающие водной квартире с членом правления, не могут одновременно являться членами ревизионной комиссии.

Если кооператив объединяет менее десяти членов, вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор.

Статья 50. Участие собственников помещений в общих расходах

1. Собственники помещений (квартир) обязаны участвовать в общих расходах по содержанию и использованию общего имущества соразмерно их доле. Обязательные платежи производятся ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрено иное.

Дополнительные расходы, не относящиеся к разряду обязательных и обеспечивающих необходимую эксплуатацию дома в целом, не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их согласия.

2. Собственники нежилых помещений обязаны покрывать сверх установленной сметы расходы по пользованию общим имуществом, связанные с осуществляемой ими производственной, торговой и аналогичной деятельностью.

В таком же порядке покрываются расходы собственников помещений, связанные с индивидуальным использованием предоставленного им кооперативом собственников помещений общего имущества ограниченного пользования или земельного участка.

Расходы, связанные с использованием общего имущества для личных целей, должны компенсироваться тем собственником, которому принадлежит право ограниченного пользования этим имуществом.

При просрочке собственниками помещений обязательных платежей в счет общих расходов за каждый просроченный день, начиная с первого дня последующего месяца, на сумму долга начисляется пеня в размере, установленном законодательством.

При непогашении членом кооператива собственников помещений задолженности в течение трех месяцев после установленной даты платежа без уважительных причин кооператив вправе обратиться в суд о принудительном взыскании задолженности.

Обращение взыскания производится в том же порядке, который установлен законодательством Республики Казахстан об ипотеке недвижимого имущества.

Статья 51. Прекращение кооператива собственников помещений

1. Кооператив собственников помещений может быть прекращен в следующих случаях:

при изъятии (выкупе) земельного участка для государственных надобностей;

по решению, принятому собственниками помещений о переходе на другую форму управления объектом кондоминиума;

по решению, принятому собственниками помещений, не восстанавливать поврежденные (разрушенные) части жилого здания при повреждении (разрушении) более пятидесяти процентов здания вследствие пожара, землетрясения или иного бедствия;

при прекращении кондоминиума.

Имущество кооператива, оставшееся при его прекращении после погашения долгов, распределяется между членами кооператива соразмерно их долям в общем имуществе, если иное не предусмотрено соглашением между собственниками.

Прекращение кооператива регистрируется так же, как и его учреждение.

Тема 6. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ

Статья 52. Образование жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Граждане вправе вступать в жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

Жилищные кооперативы образуются для приобретения жилого дома, в котором квартиры либо иное жилое помещение предоставляется членам кооператива.

Жилищно-строительные кооперативы образуются для строительства жилого дома и последующего использования жилых помещений для проживания членов кооператива.

После завершения строительства жилого дома жилищно-строительный кооператив приобретает статус жилищного кооператива.

4. Управление жилищным (жилищно-строительным) кооперативом осуществляется в порядке, установленном настоящим Законом для управления кооперативом собственников помещений (квартир), если это не противоречит нормам настоящей главы и Гражданского кодекса Республики Казахстан.

Статья 53. Условия членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах

Численность членов жилищного или жилищно-строительного кооператива не может быть менее трех граждан, достигших совершеннолетия.

Наличие собственного жилища не служит препятствием вступлению в жилищный или жилищно-строительный кооператив, если иное не предусмотрено уставом указанного кооператива.

Количество помещений (квартир), которыми вправе пользоваться член кооператива, а также их размеры не ограничиваются, если иное не предусмотрено уставом кооператива.

Члены жилищного или жилищно-строительного кооператива, получившие в пользование кооперативную квартиру (жилое помещение), подлежат выселению из расположенного в том же населенном пункте жилища, входящего в состав государственного жилищного фонда.

Статья 54. Предоставление члену кооператива жилого помещения

1. Распределение между членами жилищного или жилищно-строительного кооператива жилых помещений производится решением общего учредительного собрания членов кооператива в соответствии с суммой внесенных или вносимых паевых взносов.

Размер паевых взносов устанавливается в соответствии с долей члена кооператива, определяемой отношением полезной площади предоставляемого ему помещения (квартиры) к общей площади дома.

2. Решением общего учредительного собрания кооператива определяются сроки внесения паевых взносов (образования паенакоплений). Первоначальный взнос должен составлять не менее одной трети паевого взноса.

Статья 55. Финансовая (кредитная) поддержка жилищных (жилищно-строительных) кооперативов

Жилищный и жилищно-строительный кооперативы могут получать в установленном законодательством порядке денежные ссуды и иную материальную помощь от государства, юридических лиц, основанных на негосударственной форме собственности, граждан.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы могут также получать кредиты на общих основаниях.

Статья 56. Устав жилищного (жилищно-строительного) кооператива

1. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы действуют на основании устава, принятого на общем учредительном собрании членов кооператива.

На собрании должно присутствовать не менее двух третей лиц, вступающих в члены кооператива, или их доверенных лиц.

Устав может быть принят большинством в две трети голосов участников общего учредительного собрания.

2. Уставом кооператива должны предусматриваться:

1) сведения, установленные статьями 41 и 108 Гражданского кодекса Республики Казахстан;

размер вступительных и иных взносов;

порядок сдачи жилого помещения внаем или использования его по нежилому назначению;

условия вселения в жилое помещение временных жильцов;

порядок пользования жилыми помещениями при разделе паенакопления;

порядок и условия передачи прав и обязанностей члена кооператива другим лицам;

иные условия пользования жилыми помещениями в доме.

Статья 57. Регистрация кооператива и принадлежащей ему недвижимости

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для регистрации юридических лиц.

С момента регистрации кооператив приобретает права юридического лица.

Принадлежащее кооперативу на праве собственности недвижимое имущество, в том числе жилой дом, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации недвижимости.

При этом регистрируется каждая квартира (жилое помещение) и нежилое помещение в жилом доме, предоставляемые в пользование каждому члену кооператива.

Статья 58. Права членов семьи члена кооператива

Круг членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива определяется в соответствии со статьей 21 настоящего Закона.

За супругом члена кооператива может быть признано право на часть паенакопления, если платежи в паенакопление производились в период совместной супружеской жизни, если иное не оговорено соглашением между ними.

Право на паенакопление может быть признано за наследником умершего члена кооператива.

Члены семьи члена кооператива, имеющие право на часть паенакопления, пользуются в отношении используемого помещения такими же правами и обязанностями, как и член кооператива.

Другие члены семьи члена кооператива пользуются правом постоянного проживания (пользования) в помещении члена кооператива.

Статья 59. Прекращение членства в кооперативе

Членство в жилищном (жилищно-строительном) кооперативе прекращается в случаях:

добровольного выхода из кооператива;

непригодности помещения (квартиры) для дальнейшего использования, вызванной стихийным бедствием, пожаром, аварийным состоянием

ми чрезвычайными обстоятельствами;

смерти члена кооператива;

исключения из кооператива.

Статья 60. Последствия выхода из кооператива

1. При выходе члена кооператива из его состава, до внесения им полной суммы паевого взноса, преимущественное право на вступление в кооператив приобретает проживающий в квартире член семьи, имеющий право на часть паенакопления.

2. Член кооператива, выбывший из него, может указать, с согласия члена семьи, имеющего право на часть паенакопления, другое лицо, которому он желает передать права и обязанности члена кооператива.

Такое лицо приобретает преимущественное право вступления в кооператив.

3. В иных случаях преимущественное право переходит к другим членам семьи, оставшимся проживать в квартире, один из которых по общему согласию семьи вступаете кооператив. При недостижении согласия вопрос решается общим собранием кооператива.

Статья 61. Исключение из кооператива

Член жилищного (жилищно-строительного) кооператива может быть исключен из кооператива в судебном порядке в случаях:

систематического разрушения или порчи помещения, а также иного имущества кооператива;

систематического нарушения правил общежития, если это делает невозможным для других проживание с ним в одной квартире (жилом доме) или использование нежилого помещения в доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными;

в других случаях, предусмотренных уставом кооператива.

Статья 62. Последствия исключения из кооператива

При исключении из жилищного (жилищно-строительного) кооператива по подпунктам 1 и 2 статьи 61 настоящего Закона бывший член кооператива подлежит выселению из кооперативной квартиры без предоставления другого помещения.

За исключением из кооператива по указанным основаниям следует также выселение без предоставления другого помещения членов семьи бывшего члена кооператива и других лиц, пользовавшихся помещением, также виновных в нарушении правил общежития, разрушении (порче) жилища (помещения) либо иного имущества кооператива.

Остальные члены семьи исключенного из кооператива сохраняют право проживания (пользования) в помещении при условии, что один из них становится членом кооператива. При этом преимущественным правом вступления в кооператив пользуются члены семьи, имеющие право на часть паенакопления.

Если в разрушении (порче) имущества или нарушении правил общежития виновны лишь члены семьи члена кооператива, выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат только виновные лица.

При установлении в уставе кооператива дополнительных оснований исключения из кооператива в нем также должны быть указаны соответствующие последствия исключения.

Статья 63. Внесение членом кооператива полной суммы паевого взноса за квартиру (помещение)

1. Внесение полной суммы паевого взноса служит основанием для приобретения членом кооператива права собственности на кооперативную квартиру (помещение).

Собственник квартиры (помещения) обязан зарегистрировать ее в порядке, установленном для регистрации недвижимости.

При появлении в кооперативном жилом доме одной или более квартир(помещений), принадлежащих на праве собственности членам кооператива, собственность на весь дом в целом приобретает признаки кондоминиума.

Член жилищного кооператива, приобщающий право собственности на свою квартиру (помещение), сохраняет все остальные права и обязанности члена кооператива.

При выходе собственника бывшей кооперативной квартиры (помещения) из кооператива за ним сохраняются права пользования имуществом кооператива, находящимся вне пределов квартиры (помещения), а также все обязанности по содержанию такого имущества и исполнению решений органов управления кооператива, не затрагивающих его права собственности.

Статья 64. Предоставление освобожденного жилища другому лицу

1. Жилище, освобождаемое в связи с выходом члена жилищного кооператива из его состава или исключением из кооператива, при отсутствии лиц, имеющих право вступить в кооператив в соответствии со статьями 60 и 62 настоящего Закона, предоставляется по решению общего собрания кооператива лицу, вновь принятому в члены кооператива.

Преимуществом при вступлении пользуются члены того же кооператива, желающие улучшить жилищные условия.

2. Лицо, принятое в кооператив вместо выбывшего или исключенного члена кооператива, отвечает по возникшим до его принятия в кооператив обязательствам бывшего пайщика перед кооперативом.

Статья 65. Возвращение паевого взноса

Лицу, выбывшему либо исключенному из членов кооператива, не позднее трехмесячного срока возвращается выплаченный им паевой взнос с зачетом денежных обязательств перед кооперативом.

Во всех случаях возврата паевых взносов предусмотренная настоящей главой возвратная сумма определяется с учетом инфляции.

Статья 66. Преобразование жилищного кооператива в кооператив собственников помещений

Если все члены жилищного кооператива приобрели право собственности на кооперативные квартиры (помещения), такой кооператив может быть преобразован в кооператив собственников помещений (квартир) либо иное объединение собственников по управлению объектом кондоминиума.

В жилом доме с единой системой теплоснабжения, водоснабжения, энергоснабжения и канализации не может быть образовано два и более кооперативов, управляющих объектом кондоминиума.

На деятельность жилищных кооперативов, а также кооперативов собственников помещений (квартир) распространяется законодательство о кооперации, если это не противоречит настоящему Закону.

Глава 7. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩА ИЗ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Статья 67. Условия предоставления жилища из государственного жилищного фонда