Правовая природа недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Общие положения договора аренды недвижимого имущества

1.1 Понятие и признаки договора аренды недвижимого имущества

1.2 Особенности формы государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества

2. Отдельные элементы договора аренды недвижимого имущества

2.1 Существенные условия договора аренды недвижимого имущества

2.2 Права и обязанности сторон

2.3 Ответственность по договору аренды недвижимого имущества

Заключение

Список использованной литературы



Введение

Недвижимое имущество - это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом, в развитии правового регулирования которого явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.

Соответственно произошел переход от практически полного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем расширения круга объектов недвижимости, вовлекаемого в гражданский оборот, и видов совершаемых с ним сделок. Продолжается данный процесс и в настоящее время. Земельный кодекс ввел, наконец, землю и земельные участки в сферу гражданского оборота как объекты недвижимости. Данное событие ознаменовало создание правовой базы земельного строя и переход к новому этапу земельной реформы, характеризующейся реализацией мер, направленных на организацию рационального землепользования в Кыргызской Республики.

Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан - права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 12 Конституции КР).

На сегодняшний день договор аренды является наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении недвижимого имущества.

В результате совершения огромного количества арендных сделок с недвижимостью возникает множество самых разнообразных споров в этой области. Причина таких споров как непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, так и несовершенство современного нормативного регулирования в данной сфере. Такое положение вещей на деле приводит к расширению и увеличению роли и значения судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением норм гражданского законодательства об аренде недвижимого имущества.

Все это обуславливает необходимость изучения и совершенствования теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с арендой недвижимости.

В последние годы появилось достаточно большое количество публикаций на данную тему. Аренда недвижимости рассматривается в самых различных ракурсах: от исследования рынков аренды недвижимости, рассмотрения аренды недвижимости как одной из форм экономических отношений по вложению капиталов, до разрешения отдельных правовых вопросов, связанных с понятием и правовым режимом недвижимости, заключением и регистрацией отдельных сделок с недвижимым имуществом.

Данная курсовая работа посвящена рассмотрению основных гражданско-правовых вопросов аренды недвижимости.

Необходимо отметить, что ГК КР не содержит исчерпывающего перечня объектов относимых к недвижимости, равно как и не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости.

Такой подход законодателя к регламентации аренды недвижимости оказал определенное влияние и на структуру настоящей курсовой работы. В ее состав входит две главы. Первая из которых посвящена рассмотрению понятия договора аренды недвижимости, формы государственной регистрации.

Во второй главе данной курсовой работы основное внимание уделено участникам договора, элементам договора.

В частности, предпринята попытка рассмотрения различий аренды как предоставления во временное владение и (или) пользование за плату от оказания так называемых "арендных услуг". Говоря об объектах недвижимости, которые могут выступать предметом договора аренды, отдельно рассматривается аренда зданий и сооружений, специальные правила о которой содержатся в параграфе 4 главы 27 ГК, и аренда предприятий как имущественных комплексов (параграф 5 главы 27 ГК). Помимо этих разновидностей недвижимости в рамках настоящей работы будет затронута аренда нежилых помещений, а также вопрос о возможности аренды незавершенных строительством объектов, которые с принятием законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним получили возможность выступать практически в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота.

При рассмотрении аренды недвижимого имущества отдельного внимания заслуживают вопросы государственной регистрации учреждениями юстиции и правовые последствия отсутствия таковой регистрации договора аренды в связи как с актуальностью, так и с новизной для нашего права самой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве последствий неосуществления, в случаях предусмотренных законом, государственной регистрации договора аренды объектов недвижимости в рамках настоящей курсовой работы рассматривается возможность оценки таковой сделки незаключенной либо недействительной. Данный вопрос имеет немаловажное практическое значение, поскольку от квалификации указанных сделок как незаключенных или недействительных зависит:

- применение различных сроков исковой давности (3 года для признания сделки незаключенной и 10 лет - ничтожной);

- предъявление различных материально-правовых требований, направленных на возврат имущества, предоставленного контрагенту по вышеназванным сделкам.

Необходимо отметить, что данной проблеме в настоящее время посвящается все возрастающее количество научных публикаций.



1. Общие положения договора аренды недвижимого имущества

1.1 Понятие и признаки договора аренды недвижимого имущества

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества, существует группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду (доход). Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е., носят договорной характер.

Договором аренды (имущественного найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и (или) во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату (ст. 542 ГК КР).

В ГК КР договору аренды посвящена глава 27 (более шестидесяти статей). Давая понятие договора аренды, законодатель, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи и т. п.

Договору аренды присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Так, Вирянский В.В. выделяет следующие характерные черты договора аренды:

Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т. е., передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущества к арендатору, последний лишь получает его во владение и (или) пользование.

Во-вторых, в ГК выражено стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере, тех вопросов, которые являются общими для договора аренды. В параграфе 1 главы 27 - объединены правила, охватывающие все виды договоров об аренде.

В-третьих, выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). ГК КР проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфе 2-6 главы 27 ГК КР.

Договор аренды принято относить к числу консенсуальных, возмездных, двусторонне обязывающих договоров.

Консенсуальным договор аренды считается, поскольку момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору, получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонне обязывающим, поскольку каждая из сторон несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что она должна сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором, в том, что имеет право от нее требовать.

Общие положения ГК КР об аренде предусматривают при сдаче имущества в аренду его передачу во временное владение и пользование, или пользование (ст. 542 ГК КР). Владение означает хозяйственное господство собственника над вещью. Пользование - извлечение из вещи полезных свойств путем ее производительного или личного потребления. Однако, в отношение аренды предприятий ст. 594 ГК КР предусматривает его передачу только во временное владение и пользование одновременно.

1.2 Особенности формы государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества

Форма договора аренды урегулирована в ст. 545 ГК КР. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор имущественного найма должен быть заключен в письменной форме. А договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, если срок действия договора составляет три года и более. Если срок менее чем на три года, то его регистрация обязательна по требованию одной из сторон (п. 3 ст. 545 ГК КР). Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (п. 2 ст. 545 ГК). Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества. Повышенные требования содержатся и к форме договоров аренды зданий, сооружений и предприятий: данные договоры должны заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Неисполнение указанного требования влечет, в отличие от общих положений ГК КР, недействительность договора.

Помимо сказанного нужно обратить внимание на следующие условия, наличие которых необходимо, чтобы договор аренды недвижимости подлежал государственной регистрации по правилам, установленным Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество:

- Во-первых, государственной регистрации не подлежат договоры аренды, возникшие до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

- Во-вторых, согласно ст. 6 указанного закона государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна лишь при наличии государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

- В-третьих, государственной регистрации помимо договора аренды недвижимого имущества подлежат все изменения и дополнения к нему.

Поскольку согласно ГК КР при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде и все дополнения и изменения к договору аренды являются его неотъемлемой частью. Данное правило не применяется к предварительному договору, по которому стороны обязались заключить договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации.

Как уже было отмечено выше, по общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если срок более 3 года. "Иное" предусмотрено ГК КР: не подлежат государственной регистрации договоры аренды транспортных средств, а договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации (ст. 589 ГК КР). Определенные сложности могут возникнуть в случае заключения договора аренды здания или сооружения на неопределенный срок, а также при включении сторонами условия о его пролонгации.

Согласно Закона аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если срок действия составляет 3 года и более. При этом в соответствии Закона в случае сдачи в аренду помещения в здании или сооружении договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (то есть обременяется право арендодателя именно на сдаваемое в аренду помещение).

Вместе с тем Кодекс специально не регулирует вопросы государственной регистрации договоров аренды именно нежилых помещений в зданиях или сооружениях, а в ст. 26 Закона не указано, что в этом случае вопрос о регистрации таких договоров решается в порядке, аналогичном порядку, предусмотренному ст. 530 Кодекса.

На основании изложенного Минюст КР считает, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях и сооружениях подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку и пока иное не будет предусмотрено законом".

Согласно части 2 п. 6 ст. 12 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ” помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

В соответствии со ст. 545 ГК КР договор аренды нежилых помещений, заключенных на срок более 3 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее 3 года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания.

Необходимо отметить, что иски о применении последствий недействительности договора аренды ввиду несоблюдения требования о регистрации договора, часто связаны со злоупотреблением правом со стороны арендодателя. Так, в практике России на Кавказе за последние годы по нескольким делам судами было отказано арендодателю в иске о применении последствий недействительности договора аренды ввиду несоблюдения требований о ее государственной регистрации.

Предъявление такого иска арендодателем было признано способом злоупотребления правом. Подобный вывод основывался на том, что письменная форма договора была соблюдена, договор был исполнен, однако стороны не определили, на ком лежит обязанность по государственной регистрации договора, в то же время арендодатель не принял необходимых мер для обеспечения арендатору возможности самому осуществить государственную регистрацию и не использовал законных средств для понуждения арендатора к выполнению обязанности по регистрации. В этих делах иск о признании сделки недействительной фактически использовался недобросовестным арендодателем как способ расторжения договора аренды, заключенного на длительный срок.

Соглашаясь с оценкой судом действий арендодателя как злоупотребления правом, не нельзя не отметить, что правомерность самой постановки вопроса о применении последствий недействительности договора в этом случае вызывает сомнения. Поскольку ГК РФ квалифицировал договор аренды недвижимости, не прошедший государственной регистрации, не как недействительный, а как незаключенный, к нему правомерно применять последствия, связанные с обязательствами из неосновательного обогащения, а не специальные последствия недействительности сделки. Применение последствий недействительности в отношении предприятий имеет свои особенности.

Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. На этот случай в ст. 663 ГК установлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.

Рассмотрение вопросов о необходимости государственной регистрации договоров аренды недвижимости имеет немаловажное значение, поскольку именно от этого зависит возможность оценки договора в качестве действующего.

В научной литературе высказываются различные точки зрению по вопросу о последствиях отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимости, в случаях, когда такая регистрация предусмотрена законом.

В соответствии ГК КР "несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной". В связи с чем Медведев А. считает, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости влечет ничтожность такой сделки.

Тогда как ГК КР предусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации, если иное не установлено законом. Это дает возможность Матевееву И. говорить о том, что "в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствуют необходимость и возможность применения к последним последствий недействительности, ибо здесь гражданский кодекс указывает на недействительность сделок, которые еще не заключены".

Данная точка зрения поддерживается и Сенчищевым В.И.

Также рядом авторов предложено применять последствия недействительности сделки на основании статьи 165 ГК КР лишь в случаях, установленных законом. В связи с изложенным необходимо констатировать, что, в настоящее время однозначной оценки данная проблема не имеет, что порождает противоречивую судебную практику по аналогичным делам.



2. Отдельные элементы договора аренды недвижимого имущества

2.1 Существенные условия договора аренды недвижимого имущества

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество передаваемое в аренду. Однако, согласно п. 1 ст. 178 ГК КР к существенным условиям договора относятся условия о предмете договора, условия которые названы в законе или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Принимая во внимание легальное определение договора аренды: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество в нашем случае недвижимого имущества) за плату по временное владение и пользование или во временное пользование - следует сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды.

Как отмечалось ранее, срок владения и (или) пользования арендатором, сданным внаем имуществом, всегда признавался одним из наиболее значимых условий договора аренды (имущественного найма). Договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1, ст. 547 ГК КР), так и на неопределенный срок (п. 2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 194 ГК КР. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 547 ГК КР).

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго, пока существует переданное в аренду имущество.

Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 547 ГК КР).

Отсутствие в законодательстве минимальных сроков на которые объект может быть передан в аренду дает право ряду авторов утверждать, что "отсутствие объективных критериев, позволяющих четко установить минимальную продолжительность времени использования объекта, дающую основание рассматривать такое использование как аренду, приводит к возможности относить к аренде даже самую кратковременную возмездную передачу. Тогда как такого рода предоставлению имущества во временное пользование соответствует такой вид договора как предоставление "арендной услуги".

В ГК КР сохранено ранее действовавшее указание о том, при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. 3 ст. 542 ГК КР о возможности изменения арендной платы, но чаще она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

ГК сохранил за арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 542). Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор с иным лицом.

Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Требование арендатора не подлежит удовлетворению, когда арендодатель больше не намерен сдавать имущество в наем.

Согласно ГК КР граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статья 541 ГК КР, предусматривающая при прочих равных условиях наличие у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливает тем не менее его права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. В случае отказа арендодателя арендатору в заключении договора на новый срок названная статья предоставляет арендатору лишь право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора. Наличие обязанности арендодателя заключить договор на новый срок ограничивало бы предоставленное собственнику ГК КР право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условия на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 547 ГК), если иной срок не будет установлен договором.

В качестве еще одного существенного условия договора аренды была указана арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания, сооружения и предприятий, в отличие от общих положений ГК КР, считается незаключенным (п. 1 ст. 551 ГК).

В связи с этим, стороны в договоре аренды зданий, сооружений и предприятий могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, оговоренные в законе. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные, так и предельные) уполномоченными государственными органами.

Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания, помещения или сооружения - 1 кв. м., хотя может быть и на 1 куб. м. (мастерские художников).

Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.

Необходимо также отметить, что установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Содержание договора представляет совокупность всех его условий. При этом условия договора устанавливают и квалифицируют права и обязанности сторон. Однако, во всяком договоре выделяют группы условий, определяющих обязанности соответственно арендатора и арендодателя. Такая дифференциация условий сама по себе относительна, так как их выполнение зачастую требует совершения определенных действий одновременно как от арендодателя, так и от арендатора.

2.2 Права и обязанности сторон

Сторонами договора аренды выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

Арендодатель (наймодатель) - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 546 ГК КР).

Сдача имущества в аренду - одна из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности.

Что же касается иных лиц, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.

В соответствии с ГК КР субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действует в отношении казенных предприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления. Что же касается учреждений, то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований.

В роли арендодателей от имени КР обычно выступают фонд по управлению государственным имуществом при правительстве КР. Их полномочия основаны на законе.

Помимо фонда по управлению имуществом в роли арендодателей государственного имущества могут выступать унитарные предприятия, но без каких-либо ограничений лишь применительно к движимому имуществу. Унитарные предприятия могут выступать арендодателями в отношении недвижимого имущества, а казенные предприятия - в отношении любого имущества только с согласия собственника или уполномоченного им органа. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов, специальными полномочиями сдавать имущество в аренду.

Если же полномочия из закона не вытекают, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В частности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии.

Следует учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности, делятся на две категории: Собственное имущество, которым государственное или муниципальное образование обладает непосредственно, распоряжается им по своему усмотрению, в том числе путем передачи в аренду и имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления или ином вещном праве.

В отношении такого имущества, за государством (муниципальным образованием), а также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те полномочия, которые прямо указаны в законе. Что касается личности арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация (юридическое лицо). Настоящий Гражданский кодекс, не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов, на получение в аренду имущества. Однако, ЗК КР предусматривает, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории КР земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК КР. Можно полагать, что в отношении иностранных юридических лиц (они не указаны в данном положении) национальный режим не ограничен.

Обязанности арендодателя.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 546 ГК КР). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. Передача зданий, сооружения и предприятий должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. Уклонение одной из сторон от передачи соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения), предприятия.

Обязанность арендодателя предоставить арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 548 ГК), положениями об аренде зданий и сооружений расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 591 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (п. 2, ст. 591 ГК). Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 591 ГК).

Применительно к аренде предприятия в ГК содержатся положения, обязывающие арендодателя предоставить во временное владение и пользование не только основные средства предприятия, но и перевести на последнего долги, относящиеся к предприятию. В связи с чем законодателем предусмотрены специальные правила об уведомлении кредиторов.

ГК не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обмеренного правами третьих лиц (такими как сервитут, право залога…). Арендатор должен быть предупрежден о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество, распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер владении и (или) пользования арендатором арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта законодатель возложил на арендодателя, хотя иное может быть предусмотрено договором или законом. Арендатор по договору аренды предприятия, в отличие от общих положений ГК КР, обязан в течение всего срока действия договора осуществлять текущий и капитальный ремонт предприятия, сданного в аренду. Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сланным имуществом в соответствии с его назначением.

Обязанности арендатора.

Арендатор в свою очередь обязан, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендаторам. Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило, а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества.

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли-продажи, однако, не относится к числу смешанных.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и другим вещным правам. Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью. Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если же речь идет о "голом" праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.

Некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может осуществлять только с согласия арендодателя.

К их числу относятся следующие:

- сдавать арендованное имущество в субаренду (поднайм);

- передавать свои прав и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайм);

- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

- отдавать арендные права в залог;

- вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал.

Однако, при сдаче в субаренду земельного участка согласия арендодателя по общему правилу не требуется.

Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения их стоимости после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором, а во втором - нет, если иное не предусмотрено законом. "Иное" предусмотрено ГК КР в отношении аренды предприятий. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Также арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить стоимость неотделимых улучшений, если он докажет, что издержки арендатора повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств, либо, что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Еще одна обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы и возврате арендованного имущества в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа (данное положение не применимо при аренде земельных участков), по истечении срока его аренды, а также в других случаях. Возращено арендуемые здания, сооружения и предприятия должны быть также по передаточному акту.

2.3 Ответственность по договору аренды недвижимого имущества

Ответственность арендодателя регулируется ст. 549 ГК КР и содержит следующее.

1) Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2) Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е., от таких его свойств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые названы в п. 2 ст. 549 ГК КР.

Есть все основания считать недостатком арендованного имущества и дефект титула арендодателя на него. Разумеется, дефекты титула должны быть такими, которые могли бы лишить арендатора права владения и (или) пользования предметом договора. Например, если арендодатель не мог распоряжаться передаваемой в аренду вещью, то договор может быть признан ничтожным, а его предмет - изъят.

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее. Иными словами, должна быть причинная связь между недостатком, проявившимся в период действия договора, и тем состоянием вещи, которое она имела ранее. Отсутствие причинной связи означает, что недостаток возник позднее. Он, конечно, находится на риске арендодателя, но не влечет его ответственности перед арендатором. Разумеется, и в этом случае арендатор может расторгнуть договор на основании подп. 4 ст. 558 ГК КР. Он также вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы в соответствии с п. 4 ст. 551 ГК КР, но не может взыскать с арендодателя понесенные убытки.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (и, добавим от себя, не должен был знать) об этих недостатках. Это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т. е., независимо от вины) и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности. В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила.

Недостатки арендованного имущества могут быть явными или скрытыми, оговоренными или не оговоренными арендодателем. Явными следует считать недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Скрытые недостатки, соответственно, не обладают этими качествами, причем не имеет значения, знает о них арендодатель или нет. Недостатки должны считаться оговоренными, если они зафиксированы в той же форме, в которой должен быть заключен договор аренды. Все остальные недостатки должны быть признаны неоговоренными. Вместе с тем недостатки должны быть присущи самому арендованному имуществу, а не действиям по его предоставлению в аренду. Поэтому правила ст. 560 ГК КР не применяются, если не переданы принадлежности и документы или допущена просрочка передачи имущества в аренду. За нарушение двух последних обязанностей установлена самостоятельная ответственность по п. 2 и п. 3 ст. 559 ГК КР.

При обнаружении в арендованном имуществе недостатков арендатор вправе предъявить одно из требований, предусмотренных ст. 549 ГК КР. Выбор арендатором той или иной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя.

После того как заявлено одно из указанных требований (за исключением требования о досрочном расторжении договора), арендодатель может, но без промедления, т. е., в разумный срок произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если же арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмотренных п. 1 ст. 549 ГК КР, должна соответствовать содержанию этого требования.

Нельзя не отметить известного противоречия при формулировании такой меры ответственности арендодателя, как удержание расходов на устранение недостатков из суммы арендной платы. Сначала в ст. 549 идет речь об уведомлении арендодателя о намерении произвести такое удержание, а затем - об уведомлении о намерении устранить недостатки за счет арендодателя. В первом случае арендатор без всякого уведомления может устранить недостатки, а уведомлять должен лишь об удержании расходов из арендной платы. Во втором случае уведомление должно быть послано до того момента, когда начнется устранение недостатков. Первый вариант следует признать соответствующим смыслу ст. 549, а второй - результатом неточности формулировки.

Сделанный вывод может быть подтвержден рядом аргументов. Во-первых, именно так сформулирована соответствующая мера ответственности (то, на что имеет право арендатор). Во-вторых, предварительная отправка уведомления лишает соответствующую меру качества ответственности. В чем смысл уведомления о том, что арендатор и так может сделать! Ведь арендодатель не в состоянии препятствовать устранению недостатков самим арендатором. Однако сообщить арендодателю, что расходы на устранение недостатков будут удержаны из арендной платы, арендатор обязан. Наконец, арендатор вправе не удерживать расходы по устранению недостатков из арендной платы, а просто взыскать их с арендодателя без всяких уведомлений (об этом требовании в ст. 549 сказано ранее), причем в размерах, не ограниченных суммой арендной платы.

При замене арендодателем предмета договора или безвозмездном устранении им недостатков договор аренды досрочно расторгнут быть не может. Но, как было сказано ранее, такое возможно лишь в случае, когда арендатор потребовал не расторжения договора, а безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения арендной платы или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения убытков в непокрытой части. Такое возмещение необходимо в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного имущества или устранение его недостатков, поскольку вещь, хотя бы на короткий промежуток времени, выбывает из пользования арендатора. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерного ее уменьшения, то возмещение убытков обычно производится лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для их покрытия.

В ст. перечислены недостатки арендованного имущества, за которые арендодатель не отвечает, а именно:

- недостатки, оговоренные в письменной форме при заключении договора. Соглашаясь взять в аренду вещь с недостатками, арендатор лишается права привлечь арендодателя за них к ответственности;

- недостатки, заранее известные арендатору, т. е., такие, о которых он знал или должен был знать. Причем вовсе не обязательно, чтобы недостатки были выявлены в рамках ранее существовавших правоотношений между теми же сторонами. Главное, чтобы арендодатель мог доступными ему средствами доказывания подтвердить осведомленность арендатора о подобных недостатках (сообщения в средствах массовой информации);

- явные недостатки, т. е., такие, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Исходя из упомянутого перечня недостатков, можно сделать вывод о том, что арендодатель несет ответственность за не оговоренные скрытые недостатки, не известные арендатору заранее.

Поскольку арендодатель не несет ответственности за явные недостатки, он не обязан сообщать о них арендатору. Арендатору же в свою очередь надлежит осматривать вещь при получении ее в аренду, поскольку иначе он будет вынужден пользоваться ею с недостатками.

Еще одним субъектом арендных правоотношений выступает арендатор.

Эта сторона в договоре должна обладать дееспособностью: способностью гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность возникает в полном объеме по достижении гражданином совершеннолетия (с 18 лет).

Арендатором может выступать и юридическое лицо, для которого, как известно, правоспособность возникает в момент его создания. Под созданием юридического лица подразумевается внесение соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц: для организаций государство требует специального санкционирования (утверждения). Точного определения арендатора ГК КР не дает. Но в силу самого договора арендатора можно охарактеризовать как лицо, получающее во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и осуществляющее определенную договором арендную плату.

В соответствии со ст. 542 ГК КР "плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью". Право приобретения продукции в собственность признается за арендатором только в том случае, если имущество использовалось в соответствии с положениями договора аренды, а не иным образом. Нередко в договоре аренды способ эксплуатации не указывается. В этих случаях следует обращаться к положениям ГК КР.

После того как передача объекта состоялась, арендатор обязан пользоваться имуществом строго в соответствии с условиями заключенного договора (ст. 552 ГК УК). В случае, если такие условия не оговорены, имущество используется в соответствии с его назначением, т. е., на основе общих условий возможной эксплуатации арендуемого имущества. Так, если при аренде недвижимого имущества для офисных целей арендатор использует его в качестве жилого или производственного цеха, этот факт может служить основанием для досрочного расторжения договора и возмещения убытков по требованию арендодателя (п. 3 ст. 552 ГК УК). В некоторых случаях договором сразу определяется целевое назначение имущества, например по договору проката имущество передается арендатору и должно использоваться только в потребительских целях.