Правовая природа недвижимого имущества

Возможности использования арендатором арендуемого имущества достаточно объемны. Арендатор может как непосредственно использовать имущество, так и с согласия арендодателя имеет право на следующие действия в отношении арендуемого имущества:

- сдавать в субаренду (поднаем);

- передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (перенаем);

- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

- отдавать арендные права в залог;

- вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив.

Во всех этих случаях возможного пользования арендатором имущества ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор.

Первоначально арендодатель должен дать согласие на предоставление арендатору определенных прав использовать имущество. Это согласие может быть сразу предусмотрено договором или же в дополнительном соглашении к нему. Так, широкое распространение получил договор субаренды. Он признается производным от договора аренды, соответственно договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 552 ГК КР). Досрочное прекращение договора аренды, выступающего в данном случае в качестве основного договора (ст. 557), или признание его ничтожности влекут за собой прекращение договора субаренды или признание его ничтожности.

Субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды. Он может быть заключен в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Законодатель защищает добросовестного арендатора при досрочном прекращении договора аренды, позволяя ему заключить самостоятельный договор аренды.

По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее им по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По этому договору арендатор не может передать больше прав по владению и пользованию, чем имеет сам в соответствии с положениями договора аренды. Арендодателем в договоре субаренды выступает арендатор по основному договору. Субарендатор выступает в качестве арендатора.

Работы же по текущему, систематическому предохранению арендуемых объектов от их преждевременного износа, поддержанию их в рабочем состоянии представляют собой текущий ремонт. Он лежит на арендаторе, если иное не вытекает из положений договора. Арендатор также обязан нести расходы на содержание имущества в должном виде.

Улучшение арендованного имущества может лежать как на арендодателе, так и на арендаторе. По характеру преобразований необходимо различать отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Неотделимыми являются улучшения, которые неотделимы от объекта без причинения ему вреда. Отделимыми признаются улучшения, которые можно отделить от объекта без причинения повреждений объекту аренды.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью. Это опять же общая норма, которая может быть изменена условиями договора. Она означает, что по истечении срока аренды арендуемое имущество передается арендодателю, а улучшения остаются у арендатора. По соглашению сторон отделимые улучшения могут быть переданы арендодателю с возмещением их стоимости либо без такового.

Неотделимые улучшения всегда остаются у арендодателя, они связаны с объектом навсегда.

В случае, когда неотделимые улучшения были произведены с согласия арендодателя, арендатор может требовать от него возмещения их стоимости. Согласие арендодателя должно быть обязательно в письменной форме.

Если же арендатор улучшил качественные характеристики объекта, не уведомив при этом арендодателя, требовать возмещения понесенных расходов он не вправе, если иное не установлено договором аренды. Статья 559 ГК КР определяет следующие основания, согласно которым арендодатель имеет право в одностороннем порядке требовать досрочного расторжения договора, а именно:

- использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенное ухудшение имущества;

- неуплата более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендного платежа;

- уклонение от осуществления капитального ремонта имущества в установленные сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда законодательством, иными нормативными правовыми актами производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Этот перечень не является закрытым, так как в договоре аренды могут быть указаны иные основания досрочного прекращения (расторжения) договора аренды.

Для реализации своего права арендодатель должен обратиться с иском в суд. Однако в целях защиты интересов арендатора предусмотрен досудебный порядок урегулирования разногласий. Законодатель находится на защите интересов арендатора. Он обязывает арендодателя сначала письменно предупредить арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. И если арендодателем не были предприняты подобные действия, то и суд не управомочен рассматривать поданное исковое заявление со стороны арендодателя.

Договор аренды прекращает свое действие по истечении срока аренды. В случае, если в договоре срок аренды не был указан, каждая сторона имеет право отказаться от исполнения договора. Для этого необходимо предупредить об этом другую сторону за 1 месяц. При аренде недвижимого имущества этот срок продлевается до 3 месяцев. За участниками арендных правоотношений сохраняется право установления иного срока уведомления о прекращении договора. Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки. Договором может быть установлено иное. Надлежащее выполнение сторонами своих обязанностей по договору нередко приводит к тому, что арендные отношения между ними возобновляются. Если арендатор надлежащим образом исполнил обязанности, по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если, конечно, иное не предусмотрено законом или договором аренды. Преимущественное право арендатора не предполагает обязанности арендодателя заключить новый договор аренды на прежних условиях.

Под надлежащим исполнением обязанностей арендатором понимается:

- использование имущества по назначению и в соответствии с условиями договора;

- поддерживание имущества в исправном состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта, недопущение существенного ухудшения имущества;

- своевременное внесение платы за пользование имуществом;

- добросовестное исполнение других обязанностей, возложенных на арендатора договором или законодательством.

Для реализации права на возобновление арендных отношений арендатор обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

Подводя итоги хочется сказать что арендатор отвечает за:

1. просрочку арендной платы;

2. несвоевременный возврат имущества (должен уплатить арендную плату за время просрочки и штрафную неустойку);

3. неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором или законом.

Заключение

Итак, в данной курсовой работе рассмотрена одна из разновидностей аренды - аренда объектов недвижимости. Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:

Договор аренды недвижимости занимает особое место среди других договоров аренды, хотя в ГК КР и не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости. В настоящее время термин "недвижимость" используется в гражданском законодательстве в двух смыслах. Во-первых, как обобщение для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности и других вещных прав, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Во-вторых, под недвижимостью понимаются комплексы, специально указанные в законе: кондоминиум и предприятие как имущественный комплекс".

Особенностью правового режима объектов недвижимости является необходимость государственной регистрации в учреждениях юстиции как прав на данные объекты, так и определенных сделок с ними. Так, по общему правилу договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 542 ГК КР). Исключения установлены в отношении договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков: договор аренды указанных объектов подлежит государственной регистрации, только если заключен на срок свыше одного года.

Можно выделить три основные черты, характерные для договора аренды любого объекта недвижимости. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и (или) пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним, данный договор является также консенсуальным, т. е., таких, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения.

Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны обладали гражданской право и дееспособностью.

К существенным условиям договора относятся:

- предмет;

- цена (арендная плата), причем в случае отсутствия данного условия в договоре аренды зданий, сооружений, предприятий договор, в отличие от общих положений ГК КР, является ничтожным;

- срок.

Под содержанием договора аренды недвижимости понимаются права и обязанности, которые возникают у сторон. Основной обязанностью арендодателя является своевременное предоставление арендуемого имущества арендатору, в состоянии позволяющем его нормальное использование в соответствии с договором. К основными обязанностями арендатора относятся: возврат арендуемого имущества по прекращению договора аренды, своевременная и в полном объеме уплата арендной платы.

Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширении сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств. Договор аренды закрепляет законные права и обязанности участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем.

Поэтому важно, чтобы арендные отношения имели адекватное правовое регулирование. Что в свою очередь не возможно без совершенствования действующего законодательства. В настоящее время в научной литературе говорится о следующих мерах, направленных на совершенствование законодательного регулирования аренды недвижимости:

- Во-первых, в более тщательной проработке нуждается вопрос законодательного определения нежилого помещения и возможности выделения его в качестве самостоятельного объекта гражданских прав;

- Во-вторых, требует разрешения коллизия норм в отношении возможности признания договора аренды недвижимости, по поводу которого не соблюдено требование о его государственной регистрации, недействительным или незаключенным;

- В-третьих, необходимо устранить пробел в законодательстве, связанный с отсутствием общих норм, разрешающих вопросы о субъектах подачи заявления о погашения записи об ограничениях прав, к которым относится и аренда, о документах, подлежащих предоставлению в целях погашения регистрационной записи.

Список использованной литературы

1. Конституция Кыргызской Республики от 27 июня 2010 года.

2. Гражданский кодекс Кыргызской Республики от 8 мая 1996 года. Часть первая.

3. Гражданский кодекс Кыргызской Республики от 5 декабря 1997 года. Часть вторая.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года. Часть первая.

5. Гражданский кодекс Кыргызской Республики от 22 декабря 1995 года. Часть вторая.

6. Земельный кодекс КР от 2 июня 1999 года.

7. Закон о «Недрах» от 9 августа 2012 года.

8. Закон КР «О государственной регистрации прав на недвижимое и сделок с ним» от 22 декабря 1988 года.

9. Закон КР « О стратегических объектах КР» от 23 мая 2008 года.

10. Отчет Министерства Юстиции КР за 2008 год.

11. Авеков В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. М., 2001 г. - 164 с.

12. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект. 2001 г. - 144 с.

13. Брагинский М.И.. Витрянский В.В. договорное право. Книга первая: Общие положения: - М.: "Статут", 1999. - 848 с.

14. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества: - М.: "Статут", 2000. - 800 с.

15. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М.: СТАТУТ, 1999.

16. Р.Я. Вишневецкая, Г.А. Мисник, Н.Н. Мисник. Постатейный комментарий к Земельному кодексу. Ростов н/Дону: Феникс, 2002.

17. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сборник №5. - М.: Виоланта, 1999. - 400 с.

18. Гражданский кодекс РФ Ч 2 (книга III Глава 34. Аренда. Глава 35. Наем жилого помещения. Глава 36. Безвозмездное пользование) Комментарий / отв. ред. проф. Т.Е., Абова, А.Ю. Кабалкин. - М., 2000. - 180 с.

19. Гражданское право в двух томах. Том 1: Учебник / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., 1998 г.

20. Гражданское право в двух томах. Том 2: Учебник / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., 1998 г.

21. Гражданское право в двух томах. Том 1: Учебник / отв. ред. Е.А. Суханов - М., 1998 г.

22. Гражданское право в двух томах. Том 2: Учебник / отв. ред. Е.А. Суханов - М., 1998 г.

23. Гражданско-правовые документы для оформления сделок с недвижимостью / Под общей редакцией М.Ю. Тихомирова. - М., 2000. - 86 с.

24. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. - М.: Издательство БЕК, 2001. - 272 с.

25. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование - М., 1997 - 256 с.

26. Калачаева С.А. Сделки с недвижимостью. М.: Издательство ПРИОР. 2000 - 160 с.

27. Калинин Н.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. Из-во “Юрайт”, М., 2002.

28. Камышанский В.П. Право собственности. М., 2000.

29. Александров А.Д. Новый земельный кодекс РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. 2001. - №2.

30. Афонина Е.И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ “О государственной регистрации пав на недвижимое имущество и сделок с ним” // ВВАС РФ. 2000. - №7.

31. Баринов Ю. К вопросу о регистрации договоров аренды // ЮРИСТ. 1999. - №19.

32. Витрянский В. Договор аренды // Закон.2000. - №11.

33. Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. 1999. - №11.

34. Володарский М. Закон рождает споры // Юрист. 1999. - №7.

35. Выступление президента Российской Федерации В.В. Путина на торжественном заседании, посвященном 10-летию арбитражных судов (22 февраля 2002 г., Колонный зал дома Союзов) // ВВАС РФ. Специальное приложение. 2002. - №5.

36. Горемыкина Е. Московский рынок нежилых помещений // Хозяйство и право. 1999. - №9.

37. Гришаев С. Сделки с недвижимым имуществом // Закон.2002. - №1.

38. Груздев В.В. Гражданско-правовое регулирование недействительных и несостоявшихся сделок // Право и экономика. 2000. - №11.

39. Козлова Е.Б. Проблемы правового регулирования аренды помещений // Юридический мир. 2001. - №6.

40. Козлова Е.Б. Проблемы правового регулирования краткосрочной аренды // Юридический мир. 2001. - №8.

41. Кулешова Л.А. Споры с участием органов, осуществляющих государственную регистрацию // Юридический мир. 2001. - №8.

42. Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации // Бизнес-Адвокат. 1999. - №15.

43. Куприна Е. Аренда (обзор законодательства) // Закон. 1999. - №11.

44. Лапач В.А. “Имущественные комплексы предприятий как объекты прав: понятие и проблемы” / “Юридический вестник РГЭА” 1999. - №3.

45. Лапач В.А. Правовая иммобилизация движимого имущества и спецификация недвижимости в книге Ученые записки юридического факультета РГУ. Сборник трудов. Выпуск 2. - Ростов-на-Дону.: 2001.

46. Лапач В.А. Правовой режим нежилых помещений в сборнике Ученые записки. Сборник научных трудов РГУ. Выпуск 1 (3). - Ростов-на-Дону.: 2002. недвижимость правоотношение юстиция

47. Ломидзе О. Переход обязательственных прав: общее правило и исключения // Российская юстиция. 2000. - №9.

48. Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право. 2001. - №7.

49. Матвеев И. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение // Хозяйство и право. 2001. - №12.

50. Медведев А. Недействительные сделки: бухгалтерские и налоговые проблемы // Хозяйство и право. 1999. - №8.

51. Медведев А. Отражение в учете недействительных сделок: продолжение темы // Хозяйство и право. 2000. - №4.

52. Тимофеев А.В. Споры, связанные с возникновением, изменением, прекращением и регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кн. Правовой режим недвижимости. Научно-практический комментарий / под. Ред. З.И. Цыбуленко. Серия: Судебная практика по гражданским делам - Саратов СГАП 2000.

53. Тузов Д.О. Реституция и виндикация: проблемы соотношения // ВВАС РФ. 2002. - №3.

54. Щекунова М.И. О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде // ВВАС РФ. 2001. - №10.

Размещено на Allbest.ru