Понятие, предмет и содержание договора аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Договор аренды широко применяется в предпринимательской и иных сферах деятельности, имеет свои правовые особенности и представляет собой самостоятельный гражданско-правовой договор, нормы которого содержатся в отдельной главе 34 Гражданского кодекса РФ, который регулирует также разновидности данного договора. Данные отношения базируются на основополагающих началах гражданского законодательства: равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности субъектов, основанных на принципах неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости вмешательства кого-либо в частные дела, беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Возникновение этого института предопределено стремлением участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество. Аренда обеспечивает гражданам и юридическим лицам возможность извлекать выгоду, временно пользуясь имуществом другого собственника, когда оно не требуется им для постоянного пользования.

Российскому праву договор аренды был известен ещё со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось разграничение между арендой и близкими с ней институтами русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской Империи (ч.1 т. Х), а последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30-40-е гг.), то вновь возрастала (в период НЭПа и после 1985 г. В новом Гражданском кодексе РФ в связи с переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие.

Актуальность рассматриваемой темы «Понятие, предмет и содержание, договора аренды» заключается в том, что договор аренды занимает значительное место в гражданском законодательстве Российской Федерации и имеет большое распространение. Происходящие в Российской Федерации позитивные изменения в области социально-экономического развития сопровождаются возрастанием потенциала эффективности правового регулирования арендных отношений, возрастанием роли договора аренды.

Объект исследования курсовой работы - общественные отношения, которые возникают при заключении такого вида гражданско-правового договора как договор аренды. Предмет исследования - договор аренды: понятие, предмет и содержание. К целям курсовой работы относится исследование правового регулирования договора аренды по действующему гражданскому законодательству Российской Федерации. Данная цель определила следующие задачи: рассмотреть понятие договора аренды, его виды, изучить источники правового регулирования договора аренды, требования, предъявляемые законом к его предмету и содержанию. В курсовой работе использованы следующие нормативно-правовые акты: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Федеральный закон от 29 октября 1998 г. «О финансовой аренде (лизинге)другие нормативные акты и материалы судебной практики.

Курсовая работа структурно представляет собой следующее: введение; две главы; четыре параграфа; заключение: список использованных источников; список сокращений и приложение. В первой главе «Договор аренды: понятие, значение и правовые особенности» автор изучает понятие, значение и особенности договора аренды, рассматривает требования, предъявляемые к субъектам договора аренды и к форме данного договора. Вторая глава «Предмет и содержание договора аренды» посвящена предмету договора аренды и требованиям закона к содержанию данного гражданско-правового договора.

1. Договор аренды: понятие, значение и правовые особенности

1.1 Понятие и значение договора аренды в гражданском обороте

Легальное определение договора аренды дано в ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с данными нормами по договору аренды (имущественного найма) одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В отличие от многих юридических терминов, имеющих латинские корни, слова «аренда» - польского происхождения и в самом общем смысле означало наем недвижимого имущества или помещения во временное пользование на договорных условиях.

При этом следует особо подчеркнуть, что в современном гражданском законодательстве понятия «аренда» и «имущественный наем» признаются тождественными. В то же время необходимо иметь в виду, что термин «наем» используется для обозначения иного вида договоров по передаче имущества в пользование, например договора найма жилого помещения, которые не входят в группу арендных договоров. Таким образом, термин «наем» имеет узкое значение, когда применяется в качестве синонима договора аренды, и широкое - когда обозначает иные виды договоров по передаче имущества в пользование. В силу этого общие положения об аренде не распространяются на такие иные виды договоров. Законодательное определение договора аренды позволяет использовать любой из двух предложенных законодателем терминов - «аренда» или «имущественный наем», исходя из традиционной для российского законодательства их синонимичности. Соответственно субъекты арендных правоотношений можно называть наймодателем, с одной стороны, и нанимателем - с другой. В договоре аренды это не является принципиальным. Важно другое: соотношение общих и специальных норм, какие из них применять при тех или иных обстоятельствах.

В дореволюционном российском законодательстве термин «аренда» использовался редко; чаще применялись другие выражения: наем, прокат, снятие, оброчное пользование, кортомное содержание.

В советское время этот термин также редко применялся в нормативных правовых актах. Лишь в последние годы прошлого столетия он стал более востребованным. Было еще несколько документов, регулирующих арендные отношения. Однако в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. еще использовался термин «имущественный наем» (глава 27, содержавшая 20 статей), хотя в деловом языке все чаще стало встречаться слово «аренда». В 1995 г. была принята часть вторая Гражданского кодекса РФ, в которой предпочтение отдано термину «аренда», расшифрованному в скобках как «имущественный наем».

Логический анализ определения договора аренды по действующему Гражданскому кодексу РФ позволяет сделать следующие выводы:

во-первых, договор аренды имеет консенсуальный характер (арендодатель обязуется), т.е. он считается заключенным с момента достижения договаривающимися сторонами соглашения по всем существенным условиям договора еще до передачи имущества; во-вторых, договор носит возмездный характер, поскольку имущество передается арендатору за плату;

в-третьих, имущество, являющееся предметом (объектом) договора аренды, может быть как движимым, так и недвижимым; в-четвертых, по договору аренды арендатору временно передаются некоторые правомочия собственника имущества (владение и пользование или только пользование. Владение, как известно, означает фактическое господство лица над вещью, соединенное с намерением присвоить ее себе, а пользование состоит в извлечении из вещи тех выгод, которыми определяется ее экономическое значение.

Но обладание этими двумя правомочиями еще не делает арендатора собственником переданной ему вещи. Арендатор иногда приобретает даже правомочие распоряжения этой вещью, но все равно не становится ее собственником, поскольку все правомочия передаются ему на время, а юридически распоряжаться такой вещью он может лишь «в урезанном виде».

Обычно арендодатель передает имущество и во владение, и в пользование. Но в некоторых случаях оно остается во владении арендодателя, а арендатор только пользуется таким имуществом. Это происходит, например, когда собственник железной дороги предоставляет арендатору возможность пользоваться ею для перевозки грузов, но и сам использует ее в тех же целях; когда собственник сложного технического оборудования, которое трудно или нецелесообразно перемещать (рентгенологические установки, электронно-вычислительные машины и т.п.) предоставляет арендатору время для его пользования; когда имущество физически невозможно передать во владение (так, для обеспечения полетов воздушных судов граждане и юридические лица, имеющие право на предоставление услуг связи, сдают в аренду на основе договоров соответствующим специально уполномоченным органам по их заявкам необходимые каналы связи).

Пользование арендованным имуществом иногда приносит плоды, продукцию или доходы. В соответствии со ст. 13 ГК РФ такого рода поступления от имущества принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества. Поэтому в случае с арендованным имуществом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате его использования в соответствии с договором, являются его собственностью, что прямо и установлено ч. 2 ст. 606 ГК РФ.

Коль скоро арендодатель распоряжается имуществом, то презюмируется, что он и является собственником имущества, которое он сдает в аренду. Именно поэтому в ст. 608 ГК РФ указано, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Но не каждый собственник имеет право сдавать свое имущество в аренду. Так, малолетние в возрасте от 6 до 14 лет лишены этого права (ст. 28 ГК РФ); если у них есть опекуны, то те могут сдавать в аренду имущество своих малолетних подопечных, но только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет уже получают такое право, но могут сдавать в аренду свое имущество лишь с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 3 ГК РФ). В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 1 ст. 22 Земельного кодекса РФ. От имени гражданина, признанного судом недееспособным, его имущество вправе сдавать в аренду его опекун (п. 2 ст. 29 ГК РФ). Гражданин, ограниченный судом в дееспособности, может сдавать свое имущество в аренду лишь с согласия попечителя (п. 1 ст. 30 ГК РФ). Право сдачи имущества в аренду иногда ограничивается при некоторых процедурах банкротства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Такими являются законные представители, поверенные по договору поручения (ст. 971 ГК РФ), комиссионеры по договору комиссии (ст. 990 ГК РФ), агенты по агентскому договору (ст. 1005 ГК РФ), доверительные управляющие по договору доверительного управления имуществом (ст. 1012 ГК РФ), титульные владельцы иных вещных прав. Не могут быть арендодателями имущества его собственники, когда они передали это имущество юридическим лицам и гражданам на титуле вещных прав (ст. 216 ГК РФ). В некоторых случаях, напротив, несобственникам принадлежит право сдачи имущества в аренду. Любопытен следующий правовой парадокс. Согласно п. 2 ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему недвижимое имущество на праве хозяйственного ведения без согласия собственника. Как известно, вещное право хозяйственного ведения имуществом обладает более широким правомочием распоряжения, чем право оперативного управления имуществом, субъектом которого является учреждение. В соответствии с п. 1 ст. 298 ГК РФ учреждение не вправе распоряжаться любым способом закрепленным за ним имуществом. Следовательно, оно не вправе и сдавать его (особенно недвижимое имущество) в аренду. Но согласно п. 11 ст. 39 и п. 1, 2 ст. 47 Закона РФ от 10 июля 1992 г. № 3266-1 «Об образовании» образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендодателя имущества, находящегося у него в оперативном управлении. Как видно, Закон РФ «Об образовании» в этой части находится в противоречии с нормами более позднего закона - части второй Гражданского кодекса РФ, которая введена в действие с 1 марта 1996 г.. В подобных случаях применяется традиционное правило lex posterior derogat рпоп (позднейшим законом отменяется более ранний), тем более что согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ. Другой стороной арендного договора является арендатор, которым может быть любое юридическое лицо и любое дееспособное физическое лицо; арендаторами могут быть и публично-правовые образования, поскольку в силу статьи 124 ГК РФ они являются субъектами гражданского права.

Таким образом, договор аренды в отличие от договоров по передаче имущества в собственность не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в экономическом смысле, он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором - он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Значение договора аренды определяется тем, что интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередко купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся только во временном использовании имущества. Эти экономические причины и породили данные отношения. Договор аренды широко применяется в предпринимательской и иных сферах деятельности, включая бытовую. С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие. Аренда имущества предполагает его использование (эксплуатацию) с учетом его потребительских качеств как в предпринимательских, так и в не связанных с предпринимательской деятельностью целях. При этом наиболее ценным качеством имущества является его способность к приращению - естественному (в форме плодов), искусственному (продукция), финансовому (деньги). По сравнению с общей диспозитивной нормой ст. 136 ГК РФ специальная норма ч. 2 ст.606 ГК РФ содержит императивную норму, согласно которой право собственности на плоды, продукцию и доходы, получаемые вследствие приращения арендованного имущества, принадлежит арендатору. Поэтому, если в договоре аренды предусмотрена натуральная форма оплаты - часть плодов или продукции, то арендатор-собственник обязан передать арендодателю соответствующую часть приращения на праве собственности. Если же в договоре предусмотрено, что объекты такого приращения изначально принадлежат арендатору или арендодателю в определенных долях, то это указывает на конституирующий признак иного договора - о совместной деятельности.

Направленность договора аренды на передачу имущества во временное пользование является главным признаком, подчеркивающим особенность данного договора и выделяющим аренду в системе гражданских договоров, а также - позволяющим отграничивать его от смежных гражданско-правовых договоров. Прежде всего, как было указано выше, передача имущества арендодателем не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору. Именно временным характером владения и (или) пользования, прежде всего, договор аренды отличается от таких возмездных и безвозмездных договоров по передаче имущества, как договоры купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит к приобретателю в собственность (либо хозяйственное ведение или оперативное управление). Названные договоры следует отграничивать и по предмету. Предметом аренды могут быть вещи только индивидуально определенные и непотребляемые. По договору же купли-продажи, мены и дарения - как индивидуально определенные вещи, так и определенные родовыми признаками, потребляемые и непотребляемые, по договору займа - только родовые и потребляемые. Основной особенностью, отличающей договор аренды от договора по предоставлению имущества во временное безвозмездное пользование, является его возмездный характер, а договор аренды жилого помещения от договора найма жилого помещения - субъектный состав. Нанимателем по договору аренды жилого помещения может быть только юридическое лицо (п.2 ст.671 ГК РФ). И напротив, нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только физическое лицо (п.1 ст.677 ГК РФ). Как было указано выше, пользование имуществом при аренде временно лишает собственника права пользования имуществом и сопряжено с такой его эксплуатацией арендатором, которая связана, как правило, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования имущества. Этими качествами договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг. По договору на оказание услуг заказчику может быть предоставлено во временное пользование имущество исполнителя, однако интерес заказчика сводится к получению именно услуги как таковой с исключением возможности пользования соответствующим имуществом с целью присвоения плодов, продукции и доходов, получаемых в результате использования имущества. Кроме того, предоставление услуги, в отличие от пользования имуществом при аренде, сопряжено с эксплуатацией вещи при отсутствии отчуждения собственника от права на ее пользование. За правом аренды признается право следования за вещью.

Предоставление арендатору вещно-правовой защиты и признание за правом аренды права следования иногда расцениваются в юридической литературе, как основания для отнесения этого права к числу вещных прав. Споры о юридической природе прав арендатора велись еще в дореволюционной российской литературе. Вместе с тем, права арендатора, по мнению В.П. Мозолина, носят обязательственно-правовой, а не вещно-правовой характер, они всегда возникают в силу договора с титульным владельцем имущества. Их содержание, включая и различные возможности распоряжения арендованным имуществом, вплоть до их отчуждения, определяется условиями конкретного арендного договора. Решающее значение для удовлетворения интереса управомоченного лица имеет при этом поведение обязанного лица. Устанавливаются права и обязанности в отношении арендатора и арендодателя, а не третьих лиц. Для вещных прав такое положение невозможно. Следовательно, правоотношение, порождаемое договором аренды, носит относительный характер.

Порядок заключения договора аренды имеет особенности, установленные в Гражданском кодексе РФ: допускается возможность проведения субъектами Российской Федерации аукционов или конкурсов на право аренды здания или сооружения, при этом нежилое помещение должно принадлежать государству или муниципальному образованию. Договор аренды может быть заключен на торгах, на которых право аренды продается, и договор заключается с лицом, выигравшим торги. Второй особенностью порядка заключения договора аренды является то, что арендатор, как правило, имеет преимущественное право на заключения договора на новый срок после истечения первоначального срока договора (ст.621 ГК РФ).

Правовое регулирование договора аренды в Российской Федерации осуществляется следующим образом. Гражданский кодекс РФ - это основной правовой акт, регулирующий арендные отношения. Глава 34 ГК РФ закрепляет общие положения об аренде (ст.606-625) и специальные нормы отдельных видов договоров аренды (ст.625-670). В соответствии со ст.625 ГК РФ «Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества» к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг) положения, предусмотренные ст. 625 ГК РФ, применяются, если иное не установлено правилами Кодекса об этих договорах. Помимо Гражданского кодекса РФ правила об отдельных видах договоров аренды или об аренде отдельных видов имущества содержатся в иных законах. Так, отношения по финансовой аренде регулируются также и Федеральным законом от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». Отношения по аренде, включая прокат, могут регулироваться Законом РФ от 2 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». В случае отдельных правоотношений, связанных с арендой транспортных средств, автомобилей, а также зданий и сооружений и другого недвижимого имущества, нормы могут быть урегулированы такими нормативными актами, как: Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ, Водным кодексом РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ, Лесным кодексом РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, Транспортными уставами и кодексами. К договору аренды имущества, предусматривающему в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору, применяются правила о купле-продаже, но только те из них, которые регламентируют форму договора (п.3 ст.609 ГК РФ). Развернутое судебное толкование законодательства об аренде содержится в Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой. Большие юридические особенности имеет договор субаренды. Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав. В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становится не нужно арендатору, последний может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду и поднаем. При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. Неслучайно к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актом. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды, в противном случае он в соответствующей части будет недействительным на основании ст.168 ГК РФ. Данное правило вытекает из общеправового принципа, согласно которому никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Следовательно, субарендатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор. Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, ничтожен, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п.2 ст.618 ГК РФ). Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п.1 ст.618 ГК РФ). Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии в договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если арендодатель дал согласие за заключение арендатором договора субаренды, он тем самым «связал себя определенными обязательствами»]. Досрочное прекращение договора субаренды вследствие расторжения договора аренды способно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его стороны. Поэтому законодатель предоставил субарендатору право на заключение договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на не истекший срок субаренды. Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый договор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды. Ведь последний может содержать более льготные условия, чем прежний договор аренды. Поэтому было бы несправедливым заставлять арендодателя соглашаться на те условия, которые определил не он сам. Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п.1 ст.618 ГК РФ, регламентируется ст.445 и ст.446 ГК РФ. Однако договором аренды могут быть установлены иные правила, чем указаны в п.1 ст.618 ГК РФ. В частности, при досрочном расторжении договора аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с заключением такового, но на условиях прекращенного договора не аренды, а субаренды. Первые три обязанности арендатора императивны, остальные являются диспозитивными.

Договор субаренды отличается от договора перенайма тем, что при заключении договора перенайма происходит передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу. Ответственным по договору становится лицо, которому переданы права и обязанности, условия по договору не изменяются. При перенайме прекращение договора аренды означает его прекращение и для нового лица.

1.2 Форма и государственная регистрация договора аренды

Различные виды договора аренды имеют особые правила о форме договора и его государственной регистрации. Договор аренды может быть заключен как в письменной, так и в устной форме (на основании норм Гражданского кодекса РФ). Однако устная форма допускается только для договоров между гражданами при сроке аренды не более года (п.1 ст.609 ГК РФ), договор не должен являться, по сути, договором проката, предметом договора не являются транспортные средства, здания и сооружения, а также предприятия. Кроме того, письменная форма данного договора должна быть не установлена соглашением сторон и арендная плата не должна превышать десяти минимальных размеров оплаты труда. Но в большинстве случаев арендные договоры заключаются все же в письменной форме. Согласно п. 3 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен либо путем составления одного документа, подписанного сторонами, либо путем обмена документами посредством любой связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Более того - письменная форма договора считается соблюденной, если акцептант, своевременно получивший письменную оферту, сразу совершает действия по выполнению указанных в оферте условий договора (п. 3 ст. 434 и п. 3 ст. 438 ГК РФ). Но обычно договор аренды заключается все же путем составления одного документа, подписанного сторонами, тем более что применительно к отдельным видам имущества (зданиям, сооружениям, предприятиям) это прямо установлено законом. Любой договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме в обязательном порядке. Кроме того, обязательная форма договора аренды предусматривается в случае, если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, вне зависимости от срока, на который заключен договор. Общие правила заключения договора аренды должны исполняться всегда, если специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не предусмотрены иные требования к форме договора. В случае, когда письменная форма договора не предусмотрена законом, она всегда может быть установлена соглашением сторон. Так, п.2 ст.623 ГК РФ представляет собой специальную норму, касающуюся обязательной письменной формы договора проката, п.1 ст.651 также устанавливает специальную норму об обязательной письменной форме договора при аренде зданий и сооружений, ст.633 и 643 ГК РФ закрепляют правило соблюдения письменной формы договора аренды с экипажем и без такового. Несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет за собой его недействительность только в том случае, если это прямо предусмотрено в законе или соглашением сторон (п.2 ст.162 ГК РФ) (аренда зданий и сооружений (ст.651 ГК РФ) и аренда предприятий (ст.658 ГК РФ)). В остальных случаях несоблюдение простой письменной формы только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания (п.1 ст.162 ГК РФ), и стороны имеют право использовать ограниченный круг доказательств. Это могут быть любые предусмотренные Гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации.

Средства доказывания - объяснения сторон, письменные и вещественные доказательства, заключения экспертов. Если объектом аренды (предметом договора) является недвижимое имущество, договор подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если иное не установлено законом. «Иным» в данном случае является аренда здания и сооружения на срок менее одного года (п.2 ст.651 ГК РФ). Примечательно, что договор аренды любого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, в то время как закон не требует таковой при продаже недвижимости (за исключением продажи жилых помещений и продажи предприятий). Государственной регистрации подлежит также переход права собственности на объект недвижимости. Реализация требований о государственной регистрации договоров аренды вызывает определенные сложности, в том числе и для судов. В этой связи Высший Арбитражный Суд РФ уделил определенное внимание этим вопросам при обобщении практики их разрешения судами. В частности, вопросы регистрации договоров аренды зданий, нежилых помещений, в том числе при продлении их сроков или возобновлении на неопределенный срок, и некоторые другие рассматриваются в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66. Договор аренды может содержать условие о переходе во время действия или по окончании его срока права собственности на арендованное имущество к арендатору. Это часто используется в договоре финансовой аренды (лизинга) в силу экономической природы этого вида инвестиционных отношений. К форме такого договора применяются те же требования, как для договора купли-продажи имущества - объекта аренды. В ст.609 ГК РФ «Форма и государственная регистрация договора аренды» нет указания на исключение из общих требований к форме договора аренды, которое заключается в особом способе его заключения путем возобновления (п.2 ст. 621 ГК РФ). Этот способ, именуемый «возобновление договора», представляет собой заключение нового договора на основе прежнего и является производным от основного способа заключения договора. Такой способ заключения договора отражается и на его форме, в частности, к нему невозможно применять правила ст.609 ГК РФ в отношении письменной формы, поскольку конклюдентные действия по общему правилу п.2 ст. 158 ГК РФ представляют собой устную форму сделки, а в отношении молчания форма вовсе не указана. Специальное регулирование, содержащееся в п. 3 ст. 434 ГК РФ, не дает полных оснований распространить на такой способ заключения договора правило о соблюдении письменной формы договора, если только не рассматривать каждую из сторон одновременно оферентом и акцептантом, поскольку указанные в п. 2 ст. 621 ГК РФ действия сторон, свидетельствующие о их желании заключить сделку, осуществляются одновременно. В любом случае отсутствие документа в письменной форме делает проблематичным исполнение требования государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, если он заключается таким способом.

договор аренда правовой

2. Предмет и содержание договора аренды

2.1 Предмет договора аренды

Предмет договора аренды является существенным условием данного гражданско-правового договора. При отсутствии в договоре данных об объекте (предмете договора), подлежащем передаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор - незаключенным. Следовательно, предмет договора аренды, как обязательный элемент договора, должен быть четко определен. Предмет договора аренды - имущество в виде вещей (за исключением денег и ценных бумаг), обладающих качеством непотребляемости, т.е. способностью участвовать в производственном и ином хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая в значительной мере своих потребительских свойств. В силу того, что объектом арендного правоотношения может быть только вещь, определяемая индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в договоре наименование вещи, а следует точно охарактеризовать (описать) ее, опираясь на ее особые признаки - цвет, размер, форму, модель. Иногда индивидуализацию можно производить, опираясь на использование номеров, символов, собственных названий и т.п. (например, технический, регистрационный номер, номер борта воздушного судна, название морского судна и т.д.). Законом могут быть установлены специальные требования к способу индивидуализации предмета договора аренды (например, в отношении зданий и сооружений). В ряде случаев необходимо указание некоторых иных технических характеристик и параметров, однако, это требование к описанию предмета договора аренды служит не столько определению его индивидуальных, сколько эксплуатационных характеристик. Так, при аренде морского судна в договоре должны быть указаны наряду с названием, его грузоподъемность, грузовместимость, скорость и пр. Законодательное требование об индивидуализации предмета договора аренды обусловлено тем, что по окончании договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество. В то же время индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества (например, в акте приема-передачи имущества в аренду). В этом случае такой документ должен рассматриваться как неотъемлемый элемент договора в части согласования индивидуально-определенного объекта аренды - предмета договора. В ст.607 ГК РФ содержится примерный (неисчерпывающий) перечень объектов, являющихся предметом договора аренды. Их можно подразделить на отдельные категории, подчиненные в ряде случаев самостоятельному правовому режиму. В первую группу входят природные объекты, в числе которых земельные участки, участки недр, лесные объекты, формирующие группу объектов окружающей природной среды, являющиеся недвижимым имуществом, в некоторых случаях изъятым из гражданского оборота. Отношения по поводу таких объектов регулируются природно-ресурсным законодательством, а сами они охраняются нормами природоохранного законодательства, в частности Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ. В некоторых из них аренде посвящены специальные нормы, которые затем получают развитие в подзаконных актах (например, Положение об аренде участков лесного фонда, утвержденное постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. № 345 (в ред. от 20 мая 2005 г.). Называя в качестве объектов аренды земельные участки и другие природные объекты, Гражданский кодекс РФ не содержит специального регулирования договоров об их аренде, распространяя на них действие только общих положений об аренде. В то же время характер указанного имущества, безусловно, требует такого регулирования. Учитывая объективные качества этих объектов, их существенное значение с точки зрения общественного (публичного) интереса, отношения, складывающиеся по поводу природных объектов, требуют самостоятельного отраслевого регулирования. Это регулирование носит комплексный характер, включающее и гражданско-правовое регулирование, поэтому п. 2 ст.607 ГК РФ указывает на то, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других природных объектов. Так, специальные нормы об аренде содержатся в Лесном кодексе РФ и Земельном кодексе РФ. Водный кодекс регулирует отношения по водопользованию, которые, можно полагать, не являются арендными, представляя собой самостоятельный вид в группе отношений по поводу пользования чужим имуществом.

Гражданско-правовой режим ограниченных природных объектов в значительной мере учитывает публичный интерес, в силу чего право пользования может быть ограничено дополнительными условиями, в том числе экологическими требованиями. Отношения по передаче ограниченных природных объектов могут приобретать отдельные публично-правовые черты, и в таком случае это будет договор концессии, а не аренды. Арендодателем по данному договору выступает публичный собственник (государство или муниципальное образование), а на арендатора могут возлагаться дополнительные обязанности общественно полезного свойства. Вторую группу объектов, являющихся предметом договора аренды, составляют антропогенные, т.е. искусственно созданные человеком объекты, в том числе здания, сооружения, транспортные средства, станки и оборудование, бытовая техника, предметы домашнего обихода и др. Иногда такое деление условно. Так, на некоторые созданные человеком объекты распространяется режим природных объектов (искусственно выращенные леса, каналы, водохранилища). Правовой режим имущества, представленного антропогенными материальными объектами, неодинаков и зависит от его классификационного вида, определяемого по правилам подразд. 3 разд. 1 ГК РФ «Объекты гражданских прав». Это может быть движимое и недвижимое имущество (к последнему относятся здания, сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и пр.). Они могут характеризоваться как делимые или неделимые вещи. Так, в аренду можно сдать как здание в целом, так и его часть - помещение, в то же время нельзя сдать в аренду только конструктивный элемент здания. Третью группу объектов, являющихся предметом договора аренды, составляют объекты смешанной природы, к которым относятся предприятия и иные имущественные комплексы. В отличие от сложных вещей это - соединенные в одном объекте аренды совокупность вещей и совокупность имущественных прав и обязанностей - предприятие. Безусловно, не могут быть самостоятельным объектом аренды такие отдельные части предприятия (имущественного комплекса), как его права или долги, объекты интеллектуальной собственности, ценные бумаги, поскольку передача таких объектов оформляется иными видами договоров, в частности доверительного управления имуществом, финансирования под уступку денежного требования, коммерческой концессии, лицензионными соглашениями. Отдельные виды имущества, сдача которых в аренду не допускается, должны быть указаны в законе. Это такие виды имущества, которые изъяты из гражданского оборота и являются исключительной федеральной собственностью государства, т.е. не могут быть переданы в пользование частным лицам по соображениям безопасности (например, отдельные виды вооружения, месторождения радиоактивных руд и др.). Законом также могут быть введены ограничения по сдаче отдельных видов имущества в аренду. Это выражается, в частности, в ограничении круга лиц, которые могут вступать в отношения аренды, в выдвижении к ним дополнительных требований. Так, согласно Федеральному закону от 21 ноября 1995 г. № 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии» передача в пользование ядерных материалов, находящихся в федеральной собственности, допускается только юридическим лицам, имеющим разрешения (лицензии), выданные органами государственного регулирования безопасности при использовании атомной энергии и на основании договоров, заключаемых специально уполномоченным на то государственным органом. Такие ограничения могут вводиться и в отношении сроков аренды отдельных видов имущества (ст. 610 ГК РФ). Для некоторых видов аренды ограничен круг возможных объектов, например, согласно ст.666 ГК РФ предметом договора лизинга (финансовой аренды) не могут быть земельные участки и другие природные объекты. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Так, если при аренде основных средств, принадлежащих субъектам естественных монополий, арендатор приобретает право владеть и (или) пользоваться более чем десятью процентами балансовой стоимости собственного капитала субъекта естественной монополии, то аренда возможна лишь с согласия соответствующего органа регулирования естественной монополии (на основании Федерального закона от 17 августа 1995 г. № 147-ФЗ «О естественных монополиях» и Федерального закона от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях». В соответствии со ст.611 ГК РФ имущество, подлежащее передаче арендатору в пользование, должно быть пригодным для целей аренды, прежде всего, обладать теми потребительскими качествами, которые позволяют арендатору его использовать. Таким образом, одной из юридических характеристик имущества - предмета договора аренды является его состояние. Состояние определяется с помощью двух показателей: субъективного (определяется сторонами в договоре) и объективного (назначение имущества). Надлежащее состояние определяется как физическими параметрами, так и юридическими. В первом случае это связано с такими действиями, как ремонт, техническая профилактика, наладка и т.п., во втором случае - с прохождением необходимых формальностей, связанных с проверкой его технического состояния в органах государственной власти, если это требование установлено в законодательстве Российской Федерации. Если предмет договора аренды представляет собой совокупность главной вещи и принадлежностей, то, в соответствии с п.2 ст.611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить одновременно с главной вещью и принадлежности к ней, так как по общему правилу гражданского законодательства принадлежность следует юридической судьбе главной вещи (ст.135 ГК РФ). Кроме того, арендодатель обязан предоставить предмет договора со всеми относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Эта норма действует в том случае, если сторонами в договоре не предусмотрено иное. Необходимо особо отметить, что отсутствие данных, позволяющих с достаточной полнотой индивидуализировать вещь для целей аренды, не дает возможности истребовать имущество по виндикационному иску, а также доказывать, что во исполнение обязательства арендодателем передана или арендатором возвращена не та вещь, которая является предметом договора аренды, т.е. факт ненадлежащего исполнения договора. Чтобы избежать этого, законодатель признает, что отсутствие этих данных в договоре дает основание признать договор незаключенным, поскольку сторонами не достигнуто согласие по всем существенным условиям договора. Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что предмет договора аренды является существенным условием, он должен быть указан в договоре таким образом, который позволяет определенно его установить.

2.2 Содержание договора аренды

Содержание договора составляют его условия, о которых вступающие в договор стороны достигли согласия в ходе переговоров. Некоторые условия включаются в договор в силу того, что они предписаны законодательством, однако большинство условий вырабатываются и согласовываются самими сторонами с учетом их требований к предмету договора и порядку его исполнения. Чёткость и определённость содержания договора предопределяет особенности возникающих прав и обязанностей, возможность надлежащего исполнения сторонами обязательств, последствия их нарушения. Императивные нормы законодательства о заключаемом договоре могут в нем не повторяться, поскольку независимо от этого они обязательны для сторон. Однако на практике такое повторение часто имеет место, и это облегчает для сторон, особенно непрофессионалов, понимание и исполнение заключенного договора. Цена - арендная плата, является элементом договора аренды, составляющим его содержание. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если арендная плата договором не установлена, на основании п.3 ст.424, п.1 ст.614 ГК РФ условие об арендной плате может быть определяемым. Подобные аргументы высказаны в суждении об отнесении условия о сроке внесения арендной платы к существенным условиям всякого договора аренды. Арендная плата согласно ст.614 ГК РФ устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; в виде предоставления арендатором определенных услуг или передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду, а также в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Приведенный перечень возможных вариантов арендной платы не является ни исчерпывающим, ни императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из перечисленных в ст.614 ГК РФ форм, так и в иной, не названной в Гражданском кодексе РФ форме. Исключение из этого правила - положение ст.630 ГК РФ, согласно которому арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой денежной сумме платежей. Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. З ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы, и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению. Если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления срока, установленного п. З ст. 614 ГК РФ), не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры Гражданским кодексом РФ не предусмотрены. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра. Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель, как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Гражданский кодекс РФ предусматривает, что, как правило, договор аренды заключается на срок, определенный сторонами в договоре (п.1 ст.610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая сторона имеет право отказаться от исполнения условий договора и тем самым расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленные гражданским законодательством сроки. Подобный срок для движимых вещей составляет минимум один месяц, для недвижимых вещей - три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законодательными актами могут устанавливаться максимальные сроки договора аренды для отдельных видов имущества (п.3 ст.610 ГК РФ). Так, максимальный срок для договора проката составляет один год (ст.627 ГК РФ). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Если арендатор надлежащим образом исполнил обязанности по договору аренды, по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если, конечно, иное не предусмотрено законом или договором аренды (ст.621 ГК РФ). Правила на возобновление договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяется к договору аренды транспортных средств (ст.632, 642 ГК РФ).

Договор аренды на новый срок может содержать как прежние условия, так и новые условия договора. Стороны свободны в согласовании условий и при заключении нового договора аренды, они не связаны условиями ранее действующего договора. В связи с тем, что гражданское законодательство регулирует договоры аренды диспозитивными положениями, стороны могут определить в договоре невозможность продолжения арендных отношений на новый срок либо указать в нем так называемые дополнительные условия, при выполнении которых арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Как было указано выше, существенным условием договора аренды является предмет договора. При этом необходимо отметить, что проблема существенных условий договора аренды не получила в научной литературе и судебной практике единообразного решения. Некоторые цивилисты, принимая во внимание легальное определение договора аренды и выделяя условие о сроке и об арендной плате в качестве видообразующих признаков арендного обязательства, отражающих природу данного договора, полагают следующее: «Условие об арендной плате, безусловно, относится к существенным условиям всякого договора аренды, и, если в договоре нет прямого указания о размере арендной платы, то оплата должна производиться по обычно применяемой цене, т.е. условие об арендной плате может быть определяемым». Аналогичные аргументы высказаны и в обоснование суждения об отнесении условия о сроке к существенным условиям всякого договора аренды М.И. Брагинским, В.В. Витрянским, В.Ф. Яковлевым в статье «О Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ».

Некоторые цивилисты в содержание договора включают также права и обязанности сторон. Между тем права и обязанности сторон составляют содержание обязательственного правоотношения, основанного на договоре, а не самого договора как юридического факта, породившего это обязательственное правоотношение. Права и обязанности сторон договора аренды достаточно подробно представлены в нормах части второй Гражданского кодекса РФ, тем не менее, стороны вправе включить их в договор аренды.

Заключение

Подводя итоги исследования темы настоящей курсовой работы, необходимо отметить следующее:

1. Договор аренды является классическим, традиционным для всех правовых систем, он был закреплен во всех общесоюзных и российских кодифицированных источниках гражданского права.