Государственное регулирование земельных отношений

Муниципальные органы власти могут потребовать от застройщиков построить школы, парки, водопровод и т.п., обязанность сооружения которых возложена государством на муниципалитет.

Современная концепция права частной собственности на землю в США состоит не только в том, что государство обладает рычагами регулирования использования собственности и ограничения прав частного собственника, но и в весьма эффективном правовом механизме, базирующемся на признании права частной собственности как естественного права человека.

II. Реформирование земельных отношений в Восточноевропейских странах

Аграрные реформы в странах Восточной Европы в качестве своих стратегических целей предусматривают переход от государственных, коллективно-совместных форм землевладения и землепользования к частным.

В Польше и Югославии структура землевладения в сельском хозяйстве уже близка к этой модели. В Болгарии, Венгрии, Чехии, Словакии и Румынии в этом направлении сделаны первые решительные шаги.

Свободный рынок сельскохозяйственных земель в странах Восточной Европы только зарождается и активно пока не действует (за исключением Польши и Югославии). Сохранены значительные ограничения на распоряжение полученной в собственность землей (обязательное использование земли под сельскохозяйственное производство в течение ряда лет в Болгарии, Венгрии, Чехии и Словакии, 3-5 -летний мораторий на продажу земли в Венгрии и Румынии); лимитированы, за исключением Югославии, размеры участков, находящихся в частной собственности.

В большинстве Восточноевропейских стран запрещена продажа сельскохозяйственных земель иностранцам.

Большинство стран Восточной Европы в 1991-1992 гг. приняли специальные Законы о земле, детально регламентирующие земельные отношения. В Югославской федерации была принята специальная поправка к ст.50 Конституции, в которой отмечалось, что система земельного максимума отменяется, и все граждане (не только занятые в сельском хозяйстве) могут свободно покупать, владеть и наследовать землю. Это открыло путь к созданию крупных частных предприятий в сельском хозяйстве, более эффективных и менее капиталоемких для государства.

Во многом благодаря этим мерам Югославия избежала продовольственного кризиса во время международной блокады 1992-1996 гг. Опасения о возникновении латифундий оказались при этом несостоятельными, поскольку производители стали ориентироваться на оптимизацию размеров хозяйств, а не на их укрупнение вообще.

Одним из важных итогов в аграрной политике Югославии было решение о реприватизации земли, экспроприированной или национализированной у граждан приемами заимствованными в СССР в 1945-1958 гг. На сегодняшний день удовлетворено 35 тысяч заявлений, и только в 1995-96 гг. бывшим владельцам возвращено 200 тысяч га земли; теперь частный сектор в Югославии располагает 85% обрабатываемой площади.

В 1990 году в Югославии был принят Закон о кооперативах (задругах), согласно которому земля кооператива, преобразованного в 1953 году в госхоз, вновь возвращалась кооперативам. Положительным результатом этого закона стало образование за последние годы тысяч новых кооперативов.

Война в Югославии 1991-1995 гг. также подтвердила устойчивость частного крестьянского хозяйства и приоритет частного землевладения. Крестьяне-собственники, как правило, не оставляли землю, а защищали ее с оружием в руках.

В соответствии с принятым в Болгарии в 1992 году Законом о земле, предусмотрено свободное формирование земельного рынка. Законом предоставлено болгарским гражданам, проживающим за рубежом, право собственности на землю и использование ее по своему усмотрению. Отменен налог за неиспользуемые по целевому назначению земли. В соответствии с законом должен быть осуществлен возврат прежним собственникам 50% всех сельскохозяйственных земель.

Реформирование земельных отношений в Румынии имеет сходный характер с аналогичными преобразованиями в Болгарии. Закон о земельном фонде (1991 г.) предоставил право каждой сельской семье на бесплатное получение участка до 10 га (на одного человека не менее 0,5 га), но в целом не более 100 га. Приусадебные участки крестьян автоматически стали их частной собственностью. Все граждане Румынии, получившие землю в частное владение, были освобождены от уплаты земельного налога на 8 лет.

Земельные собственники всех форм хозяйствования в соответствии с румынским законодательством обязаны использовать сельскохозяйственные земли только по целевому назначению.

Аграрным законодательством Румынии предусматривается государственная поддержка новых форм землевладения. Эта поддержка осуществляется по линии льготного кредитования, материально-технического снабжения, налогообложения.

В Польше право частной земельной собственности и земельный рынок имеют необходимое правовое закрепление на уровне принятых Сеймом законов. Аграрная политика в Польше ориентирована на поддержку крупных землепользователей, высокотоварных крестьянских хозяйств.

В 1990 году в Польше были приняты изменения к закону о земельных хозяйствах и изъятии сельскохозяйственной недвижимости. Согласно этим изменениям земля становилась товаром, подлежащим (через систему аукционов) свободной купле-продаже для всех польских граждан, а при соблюдении определенных условий - и для иностранцев. При этом государственное регулирование рынка земли исключает спекуляцию землей и другие злоупотребления в земельных отношениях.

В Чехии и Словакии земельная реформа характеризуется постепенным, эволюционным преобразованием при доминирующей роли частного сектора аграрной экономики.

Основы земельных отношений заложены в принятом в 1991 году Законе о земле. Согласно этому закону все пользователи земли и сельхозимущества приобрели статус арендаторов, а собственники этой земли и имущества - арендодателей с правом пересмотра и расторжения договоров.

Приватизация государственных земель осуществляется республиканскими земельными фондами и их подразделениями на местах.

Законодательно закрепленная реституция предполагает возврат прежним владельцам земли и имущества от госхозов, получивших их с 25.02.1948 года по 01.01.1990 года. Реституция в Чехии носит широкомасштабный характер.

III. Предоставление земель в частную собственность в ходе земельной реформы в Италии

Современная система землепользования сложилась в Италии в 50-ые годы XX века в результате земельной реформы. Целью реформы было увеличение властными методами новой крестьянской собственности в качестве средства устранения социальных и экономических пережитков, выражающихся в монополии на землю крупных собственников и отсутствии связи производителей с землей, так как они работали на чужой земле, что отрицательно влияло на производство сельскохозяйственной продукции.

Перед итальянскими законодателями стояла задача заменить сельскохозяйственные предприятия с экстенсивной обработкой земли и неудовлетворительной продукцией предприятиями, которые могли бы отвечать производственным потребностям интенсивного ведения хозяйства, потребностям кооперативного устройства и социальным потребностям распространения крестьянской собственности.

Правовой базой создания крестьянской собственности стали следующие законы:

1. Закон № 230 от 12 мая 1950 года (т.н. Закон Сила, регулирующий осуществление аграрной реформы на плоскогорье Сила и прилегающих территориях Ионического побережья).

2. Закон № 841 от 21 октября 1950 года (именуемый также Урезанным законом, направленный на досрочное введение элементов аграрной реформы в определенных зонах), распространивший действие положений Закона Сила на обширные территории, подлежащие земельным преобразованиям, и учредивший государственные органы по проведению земельной реформы.

Земельная реформа проводилась в два этапа. На первом этапе осуществлялась экспроприация земельных владений, находящихся в собственности частных лиц. Критерии, лежащие в основе экспроприации, различались в зависимости от зоны вмешательства. В определенных зонах (плоскогорье Скала) экспроприации подлежали землевладения, превышающие 300 га, в других районах реформы - на основании критериев, прямо пропорционально зависящих от размера владения и обратно пропорционально - от продуктивности, исключая так называемые “образцовые хозяйства”, достигшие высокой степени продуктивности.

Экспроприация проводилась на основании законодательного декрета, которым утверждались ее детальные планы и устанавливалась денежная компенсация, причитающаяся собственникам экспроприированных владений, и критерии ее определения, увязываемые с оценкой землевладений в связи с налогообложением.

Органом власти, разрабатывавшим детальные планы экспроприации землевладений каждого из собственников, на которых она распространялась, являлся орган по проведению реформы. Он учреждался в каждом районе реформы. Надзор за его деятельностью был возложен на Министерство сельского и лесного хозяйства.

На основе законодательного декрета об экспроприации землевладения передавались государственному органу по проведению реформы. В процессе передачи устанавливалось право государственной собственности в лице этого органа. Однако данное право носило сугубо временный и вспомогательный характер, так как было направлено на создание и развитие необходимых условий для приобретения земли крестьянами. Эти условия предусматривали мероприятия по переустройству и разделению на земельные участки экспроприированной собственности.

В течение предусмотренного срока, который в случае первичного переустройства и разделения на земельные участки составлял 3 года, государственный орган по проведению реформы устанавливал все землевладения, подлежащие передачи крестьянам, за исключением земель, которые использовались для размещения служб, общих для всех переданных земельных участков.

На втором этапе проведения земельной реформы происходила передача сельскохозяйственных земельных участков на основании специального договора.

Договор носил общий характер купли-продажи в форме передачи вещи (земельный участок) в обмен на выплату ее стоимости в рассрочку каждый год в течение 30 лет, а также обладал особыми характеристиками в связи с тем, что продажа осуществляется с отложенным владением, т.е. передача права собственности крестьянину была отсрочена во времени от момента заключения договора до уплаты последнего взноса в счет стоимости земельного участка.

Принцип обязательности предоставления земельного участка смягчался оплатой т.н. “политической” стоимости, размер которой определялся на базе ряда слагаемых элементов и которая оказалась в значительной степени выгодной для получателя участка в силу действия ряда финансовых и налоговых льгот.

Требования к лицу, получающему земельный участок.

Основным требованием, которое предъявлялось государственными органами, ответственными за проведение земельной реформы, при предоставлении земельного участка было следующее.

Человек, получающий земельный участок, должен быть непосредственным производителем, т.е. обрабатывать землю собственным трудом или трудом членов своей семьи.

Помимо явно выраженных предварительных условий являться производителем и обладать эффективными профессиональными навыками, также предусматривался испытательный срок - три года условно с правом расторжения договора и категорическая обязанность лица, получающего земельный участок, состоять в течение 20 лет членом тех кооперативов, которые организованы органом - субъектом публичного права с целью гарантировать техническое и экономико-финансовое содействие новым мелким собственникам-производителям. В случае нарушения этих условий собственник терял право на предоставление земли.

Как испытательный срок, так и обязанность состоять членом создаваемых государственным органом кооперативов являются примером контроля, который осуществляется государством при проведении земельной реформы.

Лицу, получающему земельный участок, запрещалось его продавать в течение 30 лет кому-либо, кроме государственного органа по проведению реформы или лиц, обрабатывающих землю, по соответствующей цене, определяемой провинциальной сельскохозяйственной инспекцией, а также сдавать ее в аренду или передавать в пользование.

В случае смерти лица, получившего земельный участок, до окончательной выплаты стоимости участка предусматривался особый режим правопреемства, который, в сущности, закреплял систему единственного наследника.

Установление обязательства неделимости земельного участка одновременно было направлено на охрану целостности этого участка и на обеспечение того, чтобы землевладелец непосредственно обрабатывал участок собственным трудом и трудом членов своей семьи.

Подобная форма предоставления земли учреждала в Италии нового собственника-землевладельца, непосредственно обрабатывающего землю, принимающего на себя риск осуществления производственной деятельности, компенсирующийся прибылью.

IV. Принципы и последствия аграрной реформы во Франции

Основы современной системы землепользования во Франции были заложены аграрной реформой 1945 года. В 1945г. французское сельское хозяйство сохраняло традиционные черты. Образ жизни сельского населения, техника скотоводства и обработки почв, а также производственные структуры находились на уровне XIX века. После окончания II мировой войны, как руководители Франции, так и население стремились модернизировать сельское хозяйство, использовать ресурсы науки, техники и промышленности для достижения обеспеченности продовольствием и изобилия. Благодаря проведенной аграрной реформе в короткий срок утроилось производство, и появились излишки для внешней торговли.

В 1946 году была проведена реформа устава аренды и испольщины, в результате чего договорные отношения между земельными собственниками и земледельцами претерпели глубокие изменения. Поправками, внесенными в законодательство в 1946 г., каждому земледельцу гарантировались: стабильность и длительное пользование участком, автономия управления хозяйством, защита его прав в случае конфликта с собственником.

Размер арендной платы на землю строго контролировался государством с учетом спроса и предложения на земельном рынке. Происшедшая в этот период передача полномочий земельного собственника к земледельцу-производителю в сочетании с мероприятиями, вызванными принятием законов об ориентации сельского хозяйства в 1960 и 1962 гг. ознаменовала решающий поворот в развитии аграрного сектора Франции.

Аграрный сектор экономики стал сферой действия многочисленных законов и постановлений. Сложная система позволила совместить жесткие формы государственного вмешательства с более гибкими - в форме договоров между государственными властями и земледельцами, оставляя последним свободный выбор способов производства.

Генерал де Голль после своего возвращения к власти в 1958 году заявил, что французской экономике не по силам груз дорогостоящего сельского хозяйства в тот период, когда стране нужно выдержать промышленную и торговую конкуренцию партнеров по Европейскому сообществу. Было принято решение о новой аграрной политике в целях ускорения темпов развития Франции, подготовленной с учетом привычек и обычаев сельского населения.

В парламенте Франции был разработан и принят в 1960 году Закон об ориентации сельского хозяйства, который заложил основы коллективным формам собственности на землю и пользование ею.

В качестве модели сельскохозяйственного предприятия было выбрано семейное хозяйство, как наиболее традиционное для Франции. При этом правительство не только не покушалось на кооперативные принципы, но напротив учитывало многообразие сельского хозяйства во всех его измерениях, в его консервативных и новаторских аспектах. Все это предопределило успех аграрной реформы.

Принципы аграрной реформы.

1. Глобальная политика. Понятие “аграрная реформа” не ограничивалось производственными структурами, а охватывало все положения публичного характера, частного или смешанного. Цели, методы и средства были одинаковыми при определении роли собственника земли и земледельца, изменении норм сбыта сельскохозяйственной продукции, обращении к частной или публичной инициативе или к их комбинации, выработке коллективных или частных форм владения землей и хозяйствования на ней.

2. Осторожное управление. Государственные власти во Франции вмешивались в рыночные отношения только в случае добровольной уступки земли собственником. Пожизненные пособия, выплачиваемые пожилым земледельцам при условии отказа от занятий сельскохозяйственной деятельностью, предоставлялись независимо от того, обязуется ли заинтересованное лицо отказаться от собственности на землю. Никакое аграрное хозяйство не было принуждено к разделу под предлогом слишком большого землевладения.

3. Реформы, развернутые во времени. Правительство Франции заявило в 1960 году, что аграрная реформа растянется на четверть века. Вначале акцент был сделан на индивидуальное хозяйство, затем стали способствовать вхождению земледельцев в Земельные сельскохозяйственные объединения, созданные производителями и вкладчиками внешних капиталов, при условии что последние не могут иметь большую часть капитала и становиться земледельцами. Данные ограничительные меры были условиями принятия аграрных законов, так как без их закрепления земледельцы опасались захвата власти представителями несельскохозяйственных капиталов.

Эти коллективные формы собственности на землю, объединяющие на местном уровне нескольких земледельцев с вкладчиками капиталов местного происхождения, получили во Франции большое развитие.

Главным результатом аграрной реформы стало то, что сельскохозяйственный мир Франции перестал быть чем-то обособленным, однако его члены не утратили связи с природой. Семейные хозяйства перестали существовать в качестве замкнутых производственных единиц, они теперь объединяют все сферы человеческой деятельности связанные с окружающей средой.

На смену индивидуальным методам обработки земли постепенно приходят договорные формы, расширяется применение промышленных методов управления.

Формы собственности на землю во Франции.

Во Франции существуют и мирно уживаются коллективные, индивидуальные (частные) и смешанные формы собственности на землю. Техника сельскохозяйственного производства и методы труда подвергались изменениям в течение XIX-XX веков, но принципы землевладения оставались неизменными.

В последние годы общественные формы собственности на землю все больше распространяются во Франции. Среди причин этого явления можно назвать отказ большинства молодых земледельцев быть прикрепленными к сельскохозяйственному производству. В сегодняшней Франции частное владение обширными площадями уже не является главной целью человека. Быть земельным собственником, не обрабатывающим землю, скорее рассматривается как бремя. Эта привилегия потеряла всякое социальное значение главным образом в результате налоговой политики.

Важным считается право пользования землей, а не факт собственности на нее. Зато почти каждый француз желает иметь участок земли на праве частной собственности, чтобы построить на нем свой дом.

Когда же дело касается земель сельскохозяйственного назначения, перераспределение собственности на эту землю происходит только со ссылкой на прошлые привычки при условии, что они хорошо укрепились и там, где не будет других решений в силу социальных и политических помех.

Смешанные формы собственности на землю, позволяющие объединить государство, территориальные коллективы, профессиональные органы и частные капиталы, приоритетны в современной Франции.

Несколько иначе обстоит дело с охраной окружающей среды. Опыт Франции свидетельствует о том, что когда речь идет об охране зон, ранимых с точки зрения экологической, эстетической или культурной, то наиболее эффективное и наименее дорогостоящее средство для территориального коллектива - собственник земли.

Второе соображение связано с бурным и неуправляемым развитием крупных городов вследствие притока в них сельскохозяйственного населения.

Во Франции одна из причин трудностей городских властей связана с тем, что они не владеют землей. Поэтому вполне реальной становится опасность того, что бегство сельскохозяйственного населения в город может привести к созданию с минимальными расходами земельных резервов на периферии городов.

V. Государство и земельная собственность в Австралии

В Австралии до сих пор остается в силе и имеет правовое действие т.н. свободный выбор земель Free selection) принятый в XIX веке.

Первоначально этот принцип предусматривал, что любой гражданин Австралии мог претендовать на получение земельного участка определенного размера (от 200 до 800 га, в зависимости от плодородия почвы). В сегодняшней Австралии закон оставлен в силе (незначительные изменения были внесены в него в 60-ые годы XX века), но уменьшен размер участков и увеличены обязательства, налагаемые на концессионера. Владелец земли должен выстроить дом, обработать часть земли, жить на своем участке.

Наряду с продажей участков широко распространено правило сдачи земли в аренду. В 1892 году в Австралии был принят закон, разрешающий сдавать землю в аренду на 99 лет за ежегодную ренту, равную 4% стоимости земли. Таким образом, государство не теряет навеки права собственности на землю и обеспечивает себе регулярный доход.

В 1894 году был принят закон, разрешающий в общественных интересах экспроприацию слишком крупных землевладений. Особая палата определяет цену экспроприируемого землевладения, государство выкупает его и затем распродает или сдает в аренду более мелкими участками.

Современное аграрное законодательство Австралии исходит из того, что государство должно иметь монополию на земельную собственность и предоставлять каждому желающему в пользование столько земли, сколько ему нужно для прокормления себя и своей семьи, и при непременном условии, чтобы он лично ее обрабатывал.

Вообще для Австралии, еще в ее колониальный период, было характерно большее вмешательство государства в хозяйственное управление, нежели в европейских государствах или в США.

Ни в одной области вмешательство государства не оказалось столь значительным, как в области общественных сооружений. Все земли, по которым проложены железные дороги, автомобильные магистрали, на которых выстроены морские порты, крупные заводы находятся в государственной собственности.

Самым крупным земельным собственником в Австралии является государство.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как показывает опыт ряда зарубежных стран, вопросы земельного законодательства регулируются в них не кодексами, а отдельными законами, главным образом, в рамках гражданского законодательства.

Практически ни в одной стране мира нет единого всеобъемлющего свода земельных законов, полной кодификации земельного законодательства, подобного Земельному Кодексу России.

Однако это не должно ставить под сомнение необходимость принятия Земельного Кодекса, работа над которым ведется в российском парламенте уже пять лет.

В любом случае Кодекс призван стать шагом вперед в реформировании аграрных отношений в Российской Федерации. Система полного государственного землевладения претерпевает изменения не только в нашей стране. Земельный Кодекс, даже в его нынешней редакции, закладывает основу постепенного движения к частной собственности на землю со всеми присущими такой собственности правами и обязанностями. В то же время допускаются и защищаются и иные формы собственности на землю.

Размещено на Allbest.ru