Договор ипотеки
Понятие и предмет договора об ипотеке. Анализ проблем, связанных с правовым регулированием залога недвижимости. Права и обязанности сторон – залогодателя и залогодержателя. Особенности правового регулирования отдельных видов ипотечных договоров.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 09.02.2013 |
| Размер файла | 135,9 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 Земельного кодекса);
2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;
3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8) исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции РФ и Министерства внутренних дел РФ;
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ (п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ).
Ограничиваются также в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:
1) в пределах особо охраняемых природных территорий;
2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
6) в границах закрытых административно-территориальных образований;
7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
8) предоставленные для нужд связи;
9) занятые объектами космической инфраструктуры;
10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли (п. 5 ст. 27 Земельного кодекса).
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 6 ст. 27 Земельного кодекса). Регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения не распространяется:
- на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества;
- на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями (п. 7 ст. 27 Земельного кодекса).
Оборотоспособность объектов лесных отношений установлена в Лесном кодексе РФ.
Оборот лесного фонда не допускается. Нахождение в обороте участков лесного фонда и не входящих в лесной фонд участков лесов, прав пользования ими допускается в той мере, в какой это предусмотрено Лесным кодексом. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются. Сделки с правами пользования участками лесного фонда и правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном лесным законодательством Российской Федерации, а в части, не урегулированной им, гражданским законодательством. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством РФ (ст. 12 Лесного кодекса РФ).
Лесной фонд образуют все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли). Границы лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от иных земель. Включение земель в состав лесного фонда и их изъятие из него осуществляются в порядке, установленном лесным и земельным законодательством РФ (ст. 7 Лесного кодекса).
В состав земель лесного фонда входят лесные земли и нелесные земли. К лесным землям относятся земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными культурами, и иные). К нелесным землям относятся земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства, а также иные земли, расположенные в границах лесного фонда (ст. 8 Лесного кодекса).
Земельные участки, за исключением вышеназванных земельных участков, могут быть заложены по договору об ипотеке только при условии, что права на них зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Особые правила залога земельного участка, на котором расположены здания или сооружения, принадлежащие залогодателю, установлены в ст. 64 Закона об ипотеке. Так, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI Закона об ипотеке. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
Закон об ипотеке в интересах защиты имущественных прав залогодателя предусматривает, что залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с п.1 ст.64 право залога не распространяется. При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются вышеназванными условиями.
С точки зрения А.Сперанского, именно в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» наиболее полно соблюдается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов Сперанский А. «Ипотечная» история // Бухгалтерия и банки. 2007. №3. С.11.
Также возможна ипотека части земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если такое лицо закладывает только здание (сооружение), а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, договор считается ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ). Если же залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании ч.3 ст.340 ГК РФ. При обращении взыскания на предмет ипотеки его приобретатель в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ приобретает права на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и залогодатель См. п.45 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 от 01.07.1996 г. // Российская газета №151 от 10.08.1996 г. (ведомственное приложение).
Согласно ст.65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.
При наличии в договоре условия о нераспространении права залога при ипотеке земельного участка на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, последний в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.
Как видно, реализация права залога по такому договору будет затруднительна. Следует признать, что данное положение противоречит ст. 35 Земельного кодекса РФ Российская газета №211-212 от 30.10.2001 г., которая не допускает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Если же ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.
Особенности оценки земельного участка при его ипотеке и дополнительные требования к договору об ипотеке установлены в ч.1 ст.67 Закона об ипотеке следующим образом: «Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации». Таким образом, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации установлены в ст.68 Закона об ипотеке, согласно которой на земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ, или в установленном этим законодательством порядке. Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата Сухова Е.А. Справочник юриста по земельному праву. - СПб: Питер, 2007. С.211.
На взгляд Н.В.Нетрбиной Нетребина Н.В. Указ.соч. С. 21, в действующих сегодня нормативно-правовых документах, регулирующих ипотеку, недостаточно освещены следующие вопросы:
- создание надежного механизма рефинансирования ипотечных кредитов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг. Для того чтобы банки могли осуществлять кредитование на длительный срок, им необходимо привлекать долгосрочные ресурсы, иначе предоставление ипотечных кредитов становится рискованным. Ипотечные ценные бумаги должны стать источником покрытия ипотечных кредитов;
- процедура обращения взыскания на земельный участок и его отчуждение в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств перед кредитором;
- требования, предъявляемые к процедуре и методологии оценки предмета залога, которая является неотъемлемым этапом ипотечного кредитования.
Из-за законодательных недоработок и противоречий многие российские банки считают такие операции высокорискованными и малоприбыльными.
Представляется, что могут быть предложены общие правила (стандарты) оценки земельных участков, предназначенных для залога (ипотеки), включающие следующие разделы:
- определение категорий стоимости земли, используемых для расчета стоимости залога (ликвидационной (нормативной) стоимости, рыночной стоимости, залоговой стоимости земельных участков);
- алгоритмы расчета указанных категорий стоимости;
- порядок расчета залоговой стоимости земельного участка при различных вариантах возврата кредита.
Кроме того, функция контроля исполнения стандартов по оценке стоимости земельных участков, выступающих в качестве залога, может осуществляться или на добровольной основе (но, как показывает практика, это неэффективно), или при помощи мониторинга цен залога и цен продажи земельных участков, что практикуется в зарубежных странах. Оценщики, выполняющие оценку залоговой стоимости земельных участков, должны обладать специальными знаниями и иметь соответствующий уровень компетенции Нетребина Н.В. Указ.соч. С.23.
Итак, особенности ипотеки земельных участков предусмотрены главой XI Закона об ипотеке. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
3.3 Ипотека предприятий, зданий и сооружений
Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Ипотека в России / Под ред. А.В.Толкушкина. С.438
Предприятия как имущественные комплексы представляют собой специфический объект гражданских прав, поскольку включают в себя, помимо материально-вещественных элементов - зданий, земельных участков, оборудования, сырья, готовой продукции, денежных средств, ценных бумаг и т.п., и нематериальные активы - права, требования, долги, фирменное наименование, товарные знаки и другие исключительные права (п.2 ст.132 ГК РФ).
Поскольку «предприятие представляет собой непрерывно функционирующий организм, при его ипотеке право залога распространяется и на продукцию, произведенную после заключения договора ипотеки» Гришаев С.П. Указ.соч. С.121.
Предмет ипотеки (в данном случае все предприятие или его часть) должен быть идентифицирован достаточно точно. В частности, в договоре определяется наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого предмета описание. При передаче части имущества в ипотеку его описание обычно состоит в перечислении видов имущества, передаваемого в залог.
«При ипотеке предприятия как имущественного комплекса, принадлежащего хозяйственным товариществам и обществам, производственным и потребительским кооперативам, согласие учредителей таких организаций не требуется. При этом следует помнить о том, что полномочия руководителей этих организаций на заключение сделок с имуществом, принадлежащим этим организациям, могут быть ограничены как нормами действующего законодательства, так и нормами уставных документов» Ипотека в России / Под ред. А.В.Толкушкина. С.440.
Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, регламентирована в ст. 69 следующим образом:
«При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (п. 2 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества».
Какие обязательства могут обеспечиваться ипотекой предприятия? В соответствии со ст.71 Закона об ипотеке ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию Следует отметить, что основой для определения стоимости заложенного имущества будет выступать балансовая стоимость отдельных видов имущества, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Такие виды имущества, как земельные участки, здания, строения, должны быть оценены с учетом норм и правил, установленных действующим законодательством. Кроме того, существуют особенности оценки прав требований и объектов интеллектуальной собственности. Однако эти специальные правила и особенности главным образом направлены на установление нижнего предела оценки стоимости отдельных видов активов. За редкими исключениями действующее гражданское законодательство не препятствует сторонам при заключении договора об ипотеке предприятия оценивать отдельные виды активов в размерах, превышающих их балансовую или покупную стоимость // там же, с. 442.
При этом ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.
Пункт 2 ст. 340 ГК РФ гласит: «При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором».
Второе предложение ч. 1 ст. 69 Закона об ипотеке представляет собой дословное воспроизведение нормы, содержащейся в п. 3 ст. 340 ГК РФ. Указанная норма была разъяснена в п. 45 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следующим образом:
«В соответствии с п. 3 ст. 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168).
В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться, исходя из ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками».
Правда, следует отметить, что указанное разъяснение было дано до принятия и вступления в силу Земельного кодекса РФ.
В ст. 35 Земельного кодекса установлены правила перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса).
Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса (п. 2 ст. 35 Земельного кодекса). В соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 Земельного кодекса (п. 3 ст. 35 Земельного кодекса).
В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса).
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком представляет собой ограниченное вещное право в отношении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Данное регламентируется нормами, содержащимися в ст. 268 «Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком» и 269 «Владение и пользование землей на праве постоянного пользования» ГК РФ.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Право постоянного пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 271 ГК РФ. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства (ст. 268 ГК РФ). Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью (ст. 269 ГК РФ).
Следует отметить, что с момента введения в действие Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.
В ч. 3 ст. 69 Закона об ипотеке установлена императивная норма, в соответствии с которой право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования таким земельным участком. При этом новый собственник приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. Такой порядок соответствует правилам, установленным в ст. 552 ГК РФ «Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости».
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ст. 552 ГК РФ).
Необходимо отметить, что действующее законодательство не проводит разграничения между понятиями «здание» и «сооружение». Однако в общепринятом смысле различие заключается в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям и люди находятся в них временно. Жилые дома функционально предназначены для постоянного проживания. Летние садовые домики, дачи не включаются в состав жилищного фонда, так как функционально предназначены для отдыха, временного пребывания, а не постоянного проживания.
Здания и сооружения - это специфические объекты ипотеки. Они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором возведены. Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, архитектуры и т.д.).
По функциональному назначению здания дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы - жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования, что обусловило введение некоторых ограничений и особенности правового положения участников арендных отношений. Поэтому перевод здания из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном жилищным законодательством порядке (ст.288 ГК РФ).
Итак, если организация передает в залог здание или сооружение, одновременно ипотека устанавливается и на земельный участок, на котором находится недвижимость. На это указано в пункте 3 статьи 340 ГК РФ. Нередко земля, на которой располагается строение, принадлежит не фирме, а федеральным или муниципальным властям. Организация же пользуется участком на основании договора аренды. Если такая фирма решит, например, взять кредит и передать в его обеспечение принадлежащую ей недвижимость, она столкнется со следующей проблемой. С одной стороны, ипотека земельных участков, которые находятся в федеральной или муниципальной собственности, невозможна (п.1 ст.63 Закона об ипотеке). С другой стороны, ипотека здания без залога прав на землю под ним не допускается (ст.69 Закона об ипотеке). Кроме того, права на аренду участка можно передать только с согласия собственника земли (п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке) Комментарий к Письму Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. №90 // Консультант. Комментарии к документам для бухгалтера. 2005. №6. С.13.
«В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления.
Субъект Российской Федерации, сдавший в аренду принадлежащий ему на праве собственности земельный участок на 49 лет, предъявил иск о применении последствий недействительности договора об ипотеке, по которому арендатор земельного участка заложил свои права арендатора по договору аренды, не получив на это согласия арендодателя.
Истец указал, что в соответствии с условиями договора аренды и пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор был не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Истец также отметил, что в соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке в случае, когда земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Арендатор, возражая против иска, указал, что права по договору аренды земельного участка заложены им одновременно с ипотекой принадлежащего ему на праве собственности здания, находящегося на этом участке во исполнение требований, установленных пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона об ипотеке. Право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим зданием. В частности, пункт 3 статьи 552 ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. По договору, заключенному между ответчиком и истцом, истец передал ответчику в аренду на 49 лет земельный участок из состава государственных земель под принадлежащим ответчику на праве собственности зданием. Договором аренды было предусмотрено обязательное получение арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды. Однако это условие противоречит императивной норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ, так как согласно пункту 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.
Следовательно, условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу статей 168 и 180 ГК РФ.
Что касается пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, то положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки здании (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется» П.5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90.
Таким образом, если здание или сооружение находится на государственном или муниципальном земельном участке, закладываются одновременно и здание, и права на землю. Муниципалитет (арендодателя) об этом нужно уведомить. Однако письменное согласие властей на ипотеку не требуется.
Исходя из вышесказанного, основными правилами при ипотеке предприятия являются следующие: при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество; ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка; на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется; при обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
залог недвижимость договор ипотека
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
За последние пятнадцать лет залог из невостребованного института гражданского права превратился в лидера среди способов обеспечения обязательств. Этому способствовал принцип залога «верю не должнику, а вещи», который уменьшает коммерческий риск и противостоит кризису неплатежей.
«В силу своей природы ипотека позволяет участникам предпринимательских отношений использовать этот инструмент для реализации целого ряда экономических задач. При этом ипотека обеспечивает реализацию разнонаправленных интересов участников отношений. Если для кредиторов ипотека выполняет функцию обеспечения возврата предоставленных кредитных ресурсов с наибольшим коэффициентом надежности, то для залогодателей ипотека является средством, позволяющим привлекать наиболее дешевые ссудные ресурсы, используемые в качестве оборотных средств» Скворцов О.Ю. Указ.соч. С.119.
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Ипотека является видом залога, получившим заметное распространение в современном имущественном обороте. Она используется при предоставлении крупных кредитов, а также приобретении жилья с рассрочкой платежа. Предмет ипотеки - недвижимое имущество, которому присущи правовые особенности. Это требует создания специальных правил, определяющих порядок оформления ипотеки и процедуру ее реализации, если обеспеченное ипотекой обязательство не будет исполнено.
Необходимость принятия специального закона об ипотеке предусмотрена п.2 ст.342 ГК РФ, и такой закон был в середине 1998г. принят. Закон об ипотеке содержит развернутую регламентацию ипотеки (78 статей), его положения как специальные нормы имеют преимущество перед общими правилами ГК РФ о залоге, и это прямо предусмотрено в п.2 ст.334 ГК РФ.
Особенности ипотеки предопределяют ее предмет, которым может быть только недвижимое имущество, и введение особой формы для договора об ипотеке - закладной, представляющей ценную бумагу.
Ипотека возможна в силу закона, но обычно возникает в силу договора, который должен быть совершен в нотариальной форме и зарегистрирован в соответствии с правилами законодательства о регистрации недвижимости. Закон об ипотеке определяет круг условий этого договора, которые должны быть достаточными для идентификации предмета ипотеки и содержать его оценку в денежном выражении.
При залоге земельного участка, поскольку договором об ипотеке не предусмотрено иное, право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на этом участке здания и сооружения залогодателя. Ипотека здания (сооружения) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится.
При установлении ипотеки ее предмет всегда остается во владении залогодателя. Он вправе пользоваться заложенным имуществом и извлекать из него плоды и доходы. Вместе с тем залогодатель обязан обеспечивать сохранность имущества, в отношении которого установлена ипотека. Эта его обязанность включает обязательства трех групп Гражданское право: Учебник. Том I / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: "Контракт": "ИНФРА-М", 2006. С.475:
Во-первых, он должен за свой счет страховать заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, причем залогодержатель вправе претендовать на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, независимо от того, в чью пользу было проведено страхование.
Во-вторых, залогодатель обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию, в частности производить текущий и капитальный ремонт имущества. Залогодержатель вправе проверять выполнение залогодателем этой его обязанности.
В-третьих, на обязанности залогодателя лежит защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц с использованием для этого способов защиты имущественных прав, предусмотренных ст. 12 ГК. Если залогодатель бездействует, способы защиты залогодержатель может использовать самостоятельно без специальной на то доверенности от залогодателя.
Установление ипотеки не лишает залогодателя права распоряжаться заложенным имуществом путем его продажи, обмена, внесения в качестве вклада, сдачи в аренду, а также совершать в отношении этого имущества последующую ипотеку. Однако на отчуждение предмета ипотеки должно быть получено согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, а последующая ипотека может быть запрещена этим договором или в нем могут быть установлены условия совершения последующей ипотеки.
В случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, залогодержатель, как и при других видах залога, вправе требовать удовлетворения за счет реализации того имущества, которое было предметом ипотеки.
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по ипотеке, на основании решения суда. Закон об ипотеке определяет круг вопросов, которые решает суд, и позволяет суду при наличии уважительных причин отсрочить исполнение решения о принудительном взыскании на срок до года.
Закон об ипотеке содержит правила об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. В определенных случаях такое урегулирование не допускается. В иных случаях стороны (залогодатель и залогодержатель) заключают соглашение, в котором определяют суммы, подлежащие уплате залогодержателю, и способы реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем в счет погашения задолженности.
Список использованных источников и литературы
Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета № 237 от 25.12.1993 г. (с посл. изменениями от 21.07.2007 г.)
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ // Российская газета №1 от 12.01.2005 г (с посл. изменениями 29.12.2006 г.)
Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г. №152-ФЗ // Российская газета №234 от 18.11.2003 г. (с посл.изменениями от 19.07.2006 г.)
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ // Российская газета №211-212 от 30.10.2001 г. (с посл. Изменениями от 19.06.2007г.)
Федеральный Закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. // Российская газета №148-149 от 06.08.1998 г. (с посл. изменениями от 13.07.2007 г.
Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости» №102-ФЗ от 16.07.1998 г. // Российская газета №137 от 22.07.1998 г. (с посл. изменениями от 26.06.2007 г.)
Федеральный Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 г. // Российская газета №145 от 30.07.1997 г. (с посл. изменениями от 18.12.2006 г.)
Федеральный Закон Российской Федерации «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21.07.1997 г. // Российская газета №149 от 05.08.1997 г. (с посл. изменениями от 03.11.2006 г.)
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. №51-ФЗ от 30.11.1994 г. // Собрание законодательства РФ, 1994 г., №32 ст.3301 (с посл. изменениями от 26.06.2007 г.)
Закон Российской Федерации «О залоге» №2872-1 от 29.05.1992 г. Российская газета №129 от 06.06.1992 г. с посл. изменениями от 26.07.2006 г.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» №11 от 24.03.2005 г. // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.2005. №5
Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» №6/8 от 01.07.1996 г. // Российская газета (ведомственное приложение) №151 от 10.08.1996 г.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ, 2005 г., № 4
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21 января 2002 г. N 67 с приложением «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с применением норм о договоре, о залоге и иных обеспечительных сделках с ценными бумагами» // Вестник ВАС РФ, 2002 г., № 3
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.1998 г. №26 с приложением «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» // Вестник ВАС РФ, 1998 г., №3
Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества; утверждена Приказом Министерства юстиции РФ №213 от 15.06.2006 г. // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, №27 от 03.07.2006 г.
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество; утверждены Постановлением Правительства РФ №219 от 18.02.1998 г. // Российская газета №42 от 04.03.1998 г. С изменениями и дополнениями на 22.11.2006 г.
Басин Е.В., Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Залоговые отношения в России: Комментарий к Закону «О залоге». - М.: Логос, 1994. - 156 с.
Батчимэг Д. Залог как способ обеспечения исполнения кредитных обязательств: Автореф. (Том.гос. ун-т). - Томск, 1999. - 23 с.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М.: Изд-во «Статут», 1998. - 682 с.
Вишневский А.А. Залоговое право: уч. и практ.пос. - М.: БЕК, 1995. - 178 с.
Гончаров А.А., Попонов Ю.Г. Гражданское право. Общая и Особенная части: уч. - М.: КНОРУС, 2005. - 704 с.
Горбачева Л.Н. Гражданское право: уч.пос. - М.: Академический Проект: Фонд «Мир», 2005. - 800 с.
Гражданское право: уч. / Под ред. В.В.Залесского, М.М.Рассолова. - М.:ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2002. - 703 с.
Гражданское право: уч. В 3 т. Т.1. - 6-е изд., перераб. и доп. / Отв.ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. - М.: ТК Велби, Изд-во «Проспект», 2003. - 776 с.
Гражданское право: Учебник. В 3 Т. Том I / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: "Контракт": "ИНФРА-М", 2006. - 623 с.
Гражданское право: уч. В 4 т. Т.3: Обязательственное право - 3-е изд., перераб. и доп. / Отв.ред. Е.А.Суханов. - М.: Волтерс Клувер, 2005. - 800 с.
Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Юристъ, 2003 - 159 с.
Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Система обращения взыскания и реализации жилья при неисполнении заемщиком обязательств по договору ипотеки // Законодательство и экономика, 2006 г. №5
Гуев А.Н. Гражданское право: уч.: в 3 т. Т.1 - М.: «Экзамен», 2006. - 479
Елин С.В. Залог как способ снижения кредитного риска: Автореф. (Моск.гос.ун-т экономики, статистики и информатики). - М., 2002. - 25 с.
Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. (постатейный). - 2-е изд., стер. - М.: Юстицинформ, 2006. - 272 с.
Ипотека в России / Под ред. А.В.Толкушкина - М.: Юристъ, 2002 - 512 с
Ипотека в России: Прошлое. Настоящее. Будущее / Под ред. И.С.Радченко. - М.: Гроссмедиа, 2004. - 317 с.
Карабанова К.И. Залог в Российской Федерации: некоторые проблемы правового регулирования: Автореф. (Волгоградский гос.ун-т). - Волгоград, 1998. - 26 с.
Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах. - М.: Юстицинформ, 2007. 284 с.
Климов Я.Ю. Институт залога в дореволюционном законодательстве России // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве: Материалы международной научной конференции, состоявшейся 8-9 декабря 1998 г. в Институте государства и права РАН. - М., 1999. С.48-53
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 1 (постатейный) / Отв.ред. Н.Д.Егоров, А.П.Сергеев. - 3-е изд., перераб. и доп..- М.: ТК Велби, Изд-во «Проспект», 2006. - 846 с.
Комментарий к Письму Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. №90 // Консультант. Комментарии к документам для бухгалтера. 2005. №6
Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под общ.ред. В.С.Анохина. - М.: Приор, 1999. - 157 с.
Копылов К.В. Залоговое обязательство в гражданском праве Российской Федерации: Автореф. (Ур.гос.юр.акад.). - Екатеринбург, 2001. - 25 с.
Косенко Е.В. Залог недвижимости по гражданскому праву Российской Федерации: Автореф. (Сарат.гос.акад.права). - Саратов, 2004. - 26 с.
Крикунова Н.В. Залоговое обеспечение как элемент кредитной сделки: Автореф. (СПб гос.ун-т экономики и финансов). - СПб, 1999. - 18 с.
Кулаков В.В. Залог недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательств. - Ульяновск: Ульян.гос.ун-т, 2004. - 133 с.
Малышева Т. Способы обеспечения обязательств: гражданско-правовые аспекты // Финансовая газета (региональный выпуск), 2006 г. №22
Подобные документы
Понятие, предмет, основания возникновения, сфера применения и законодательное регулирование ипотеки. Особенности ипотеки отдельных видов недвижимости. Общая характеристика ипотечных ценных бумаг. Анализ проблем правового регулирования ипотечных отношений.
дипломная работа [83,8 K], добавлен 26.12.2010История развития ипотеки как института гражданского права. Содержание договора об ипотеке. Права, обязанности залогодателя и залогодержателя. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Ипотека отдельных видов недвижимого имущества.
дипломная работа [146,3 K], добавлен 11.06.2011Характеристика залога как способа обеспечения исполнения обязательств. Виды залога, содержание ипотечного обязательства. Заключение договора об ипотеке и его государственная регистрация. Права и обязанности сторон. Обращение взыскания на предмет ипотеки.
курсовая работа [70,1 K], добавлен 15.05.2014Становление и развитие правового института ипотеки, развитие законодательства об ипотеке в современной России. Существенные условия договора ипотеки, предмет договора, взаимные права и обязанности субъектов. Государственная регистрация договора.
курсовая работа [62,8 K], добавлен 08.04.2013Недвижимость как особый объект правового регулирования. Порядок заключения и расторжения договора купли-продажи недвижимости, права и обязанности сторон. Некоторые аспекты правоприменительной практики по договорам продажи отдельных видов недвижимости.
дипломная работа [231,1 K], добавлен 26.09.2014Законодательное определение ипотеки, ее виды и специфика. Возникновение ипотеки в силу договора и в силу закона. Предмет договора ипотеки, права и обязанности сторон. Закладная как ценная бумага, удостоверяющая ипотеку. Порядок прекращения залога.
курсовая работа [31,9 K], добавлен 24.02.2010Институт ипотеки или залога недвижимого имущества. Понятие, сущность и правовое регулирование ипотеки. Договор об ипотеке. Экономическая задача ипотеки. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Появление ипотеки в России.
контрольная работа [39,2 K], добавлен 13.01.2017Характеристика договора купли-продажи недвижимости как института гражданского права; особенности правового регулирования заключения договоров продажи недвижимости, права и обязанности сторон, государственная регистрация; правоприменительная практика.
дипломная работа [102,1 K], добавлен 29.11.2010Источники правового регулирования договора комиссии. Понятие и признаки данного договора, права и обязанности сторон. Отличия договора комиссии от других видов договоров и его особенности. Применение договора комиссии во внешнеторговой деятельности.
курсовая работа [89,7 K], добавлен 31.10.2012Понятие договора продажи недвижимости в современном Российском праве. Элементы договора: предмет и условия, форма договора и порядок его заключения. Содержание договора. Права и обязанности сторон. Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости.
курсовая работа [34,1 K], добавлен 02.11.2008
