Размещено на http://www.allbest.ru/

Тема

Государственная регистрация прав на недвижимость

Введение

Недвижимое имущество - одна из основ функционирования любой экономической системы. Именно поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависят экономические процессы, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.

В результате процесса приватизации в России произошло выведение значительной части государственной собственности из-под непосредственного государственного управления, поэтому потребовалось создать эффективные механизмы для сохранения определенного государственного регулирования происходящих в экономике процессов. Так, например, появилась система государственной регистрации недвижимого имущества, которая стала одним из сильных рычагов прямого воздействия на отношения действующих на рынке субъектов предпринимательской деятельности.

Собственный опыт в этой сфере был незначительным, поэтому говорить об эффективности пока трудно. Но система создана, работает и развивается и уже сегодня в той или иной степени обеспечивает выполнение возложенной на нее задачи государственного регулирования.

Актуальность выбранной темы состоит в том, что вопросы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость привлекли к себе внимание достаточно давно. В нашей стране начиная с середины 90-х гг. прошлого века, законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно. От практически полного правового вакуума, в котором происходил оборот недвижимости в начале 90-х гг., россияне «пришли» к существованию системы правовых установлений в области недвижимого имущества, среди которых главное место занимают Гражданский кодекс РФ и ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ //Собрание законодательства. 1997. № 30. Ст. 3594

Следует признать, что указанная система весьма далека от совершенства. В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии недвижимого имущества и правовых принципах регистрации прав на недвижимость. Нерешенность именно этих проблем лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности, затрудняет экономический оборот и порой создает препятствия для развития предпринимательства.

Цель дипломной работы состоит в том, чтобы выявить содержание такого правового института как государственная регистрация прав на недвижимость.

В связи с этим, можно говорить о постановке и решении следующих задач:

- раскрыть понятие государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и предпосылки возникновения данного института;

- рассмотреть правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимость;

- охарактеризовать проблемные вопросы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость;

- указать пути совершенствования правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость.

Объектом исследования являются отношения, возникающие по поводу государственной регистрации прав на недвижимость.

Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства, устанавливающего правовые основы государственной регистрации прав на недвижимость.

Степень изученности темы в научной литературе:

теоретическую основу исследования составили труды отечественных авторов, монографии, статьи периодической печати, касающиеся вопросов государственной регистрации прав на недвижимость, а также судебная практика.

Структура и объём исследования: работа состоит из введения, 3 глав, включающих 6 параграфов, заключения, списка источников, списка используемых терминов.

Каждая глава посвящена рассмотрению отдельной проблемы.

В первой главе работы дается общая характеристика понятия регистрации сделок, рассматриваются предпосылки возникновения института регистрации сделок с недвижимостью и этапы развития законодательства о регистрации.

Глава вторая содержит анализ специфики механизма правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость.

Глава третья говорит об актуальных проблемах правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость, включая предложения по совершенствованию правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость.

1. Эволюция развития института регистрации сделок с недвижимостью

1.1 Понятие регистрации сделок. Предпосылки возникновения института регистрации сделок с недвижимостью

Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет государственную регистрацию как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации». Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (с послед. изм.) Однако, данное определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации - регистрация, как акт государственного органа.

Анализ специальной литературы свидетельствует о том, что в определении сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество среди ученых нет единого мнения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество рассматривается как ненормативный акт государственного органа, юридический факт в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. 2002. N 8. С. 40 - 47. По мнению М.Г. Пискуновой, «государственная регистрация - императивная норма гражданского права, необходимое условие возникновения вещных и обязательственных прав на недвижимость». Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. М., 2005, - с. 286 - 287

В.А. Алексеев рассматривает государственную регистрацию в двух аспектах: как специфическую деятельность государства и как результат этой деятельности. При этом государственная регистрация как деятельность не всегда заканчивается государственной регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности может быть отказ в государственной регистрации. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007, - с. 56

Необходимо отметить, что государственная регистрация как деятельность может рассматриваться в узком и широком смысле. В широком смысле, государственная регистрация прав на недвижимость может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях защиты имущественных прав участников гражданского оборота. К государственной регистрации в этом смысле относится не только деятельность регистрирующего органа по рассмотрению конкретных документов, но и деятельность государства по организации системы регистрации, установлению принципов ведения реестра, автоматизации регистрационных процессов, методов отражения и защиты информации, а также деятельности по предоставлению информации о государственной регистрации прав на недвижимость.

Такое определение позволяет раскрыть понятие государственной регистрации прав на недвижимость как формы государственной деятельности. Оно необходимо, поскольку за конкретными актами государственного органа всегда нужно видеть общую направленность всех этих актов, общие цели функционирования системы, созданной для осуществления данной деятельности.

Регистрация прав на недвижимость в узком смысле - это деятельность государства в лице его специальных органов, представляющая собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость. Основным содержанием этого процесса является установление регистрирующим органом оснований для внесения в реестр требуемых сведений.

Государственная регистрация выступает в качестве одной из форм применения права. Она состоит в принятии акта применения права как документально оформленного действия государственного органа. В юридической литературе формы реализации права классифицируются по различным основаниям:

а) по характеру правовых связей между субъектами права - в общих и конкретных правовых отношениях;

б) по субъектному составу - индивидуальная и коллективная формы;

в) по внешнему проявлению - активная и пассивная формы;

г) по методу воздействия - добровольное и принудительное осуществление права;

д) по правовому положению субъектов - гражданско-правовая и административно-правовая формы. Абдулаев М.И., Комаров С.И. Проблемы теории государства и права. СПб., 2004. - с. 9

Анализ законодательства позволяет сделать вывод: термин «государственная регистрация прав на недвижимое имущество» в Законе о регистрации используется именно в этом последнем значении. Когда в Законе говорится о том, что права возникают с момента регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ), права на недвижимость и сделки с недвижимостью подлежат регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 165 ГК РФ), договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то речь, разумеется, идет не о процессе, а о результате. Именно в этом аспекте дано вышеприведенное определение в ст. 2 Закона о регистрации. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (с послед. изм.)9

Важное значение имеет вопрос о предпосылках возникновения института регистрации сделок с недвижимостью.

Исследователи отмечают, что на ранних этапах развития различных правовых систем не существовало выраженного разделения имущества на движимое и недвижимое, следовательно, не было и специального правового режима последнего. В Древнем Риме основным делением вещей было деление на манципируемые и неманципируемые вещи, критерием для которого было применение или неприменение обряда манципации для перехода права на вещь. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2003,- с. 1 - 9

У германских народов первоначально передача земли осуществлялась посредством особого символического акта, облекаемого в торжественную и публичную форму. Основой, первым элементом этого акта являлся договор об отчуждении. Второй элемент - это инвеститура, т.е. символическая, а затем реальная передача недвижимости. Третий элемент акта - это формальный отказ от владения, оставление участка. При этом германское право для перенесения собственности на недвижимость использовало порядок, когда стороны заявляют о своем намерении перенести право собственности перед судом. Аналогичные правовые явления наблюдаются и в средневековой Франции. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М., 1999. С. 186 10 Очевидно, что даже на весьма ранних этапах развития права одним из элементов правового режима недвижимого, а также особо значимого имущества, было придание публичности актам его отчуждения.

В течение 17 - 19 вв. в Европе формируется институт укрепления прав на недвижимое имущество в его современном виде.

На территории современной России первоначально для фиксации прав прибегали к использованию символов, мистических ритуалов, обрядов, оказывавших значительное влияние на сознание личности и передававшихся через устные рассказы из поколения в поколение. Передача права собственности на помещение сопровождалась передачей ключей, передача права собственности на лошадь - передачей узды и т.д. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007, - с. 59

Постепенно человечество переходит к письменной форме укрепления прав, которая, появилась, прежде всего, в отношении прав на недвижимость, в частности, на земельные участки, как наиболее значимый вид собственности в гражданском обороте того времени.

Таким образом, предпосылки возникновения института регистрации сделок с недвижимостью возникли в весьма отдаленные времена, причем у различных народов. В период Нового Времени институт укрепления прав на недвижимое имущество в западной цивилизации был сформирован в его современном виде.

1.2 Этапы развития законодательства регистрации

Рассмотрим этапы развития законодательства регистрации на примере становления института укрепления прав на недвижимое имущество в России.

Как отмечалось, предпосылки становления указанного института можно найти в период становления Древнерусского государства. Речь идет об упоминаемой фиксации прав через использование мистических обрядов и ритуалов. Затем - письменная форма укрепления прав на земельные участки как наиболее приоритетный вид собственности.

15 век - оценочное описание частных имений, пашен, лесов, лугов, выгонов, вод, угодий и служивших законным удостоверением владения в писцовых книгах, купчих.

16 век - предписание «являть купчие в приказы» получило обязательный характер, в этой связи площадные подьячие записывали акты о продаже, дарении, мене в книги приказа, после чего приобретатель признавался собственником вотчины или поместья. В приказах, как в органах, обеспечивающих гарантии вещных прав, хранились дела о переходе земель, содержалась информация о составе имений и сделках с ними. Так, если объектом была земля - в поместном приказе, если дом и двор - в земском приказе, а по городам - у воевод. Павлов П.Н. О документах, удостоверяющих государственную регистрацию прав на земельные участки и иное недвижимое имущество // «Правовое регулирование рынка недвижимости». 1999. N 1. - с. 36. 12

Анализ российского законодательства позволяет сделать вывод, что запись в поместном приказе "вотчины за купцом" с момента принятия Уложения царя Алексея Михайловича (Соборное уложение 1649 г.) приобрела обязательный характер, так как именно с ней отождествлялось понятие о переходе вещного права. Соборное уложение 1649 г.: Текст, комментарии / Рук. авт. кол. Л.Г. Маньков. Л., 1987- с. 29.

При Петре I был установлен иной порядок, получивший название «крепостного», который имел преимущественно фискальные цели. Кроме того, в этот же период (в январе 1714 г.) в законодательстве Российской империи появляются термины «недвижимое» и «движимое» имущество (в соответствии с Указом Петра I «О единонаследии»). Владимирский - Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов н/Д, 1995- с. 208

Тем самым было введено единое понятие, регулировавшее правовое положение земельных участков и строений в отличие от движимых вещей.

При этом изменился и сам порядок совершения актов с недвижимостью. С 1701 года укрепление прав осуществляют официальные лица - крепостные писцы, работающие под началом надсмотрщика в Палате крепостных дел и контролем юстиц-коллегии, приведенные к присяге и получавшие жалование. В Палате крепостных дел должны были совершаться все акты по поводу недвижимости под надзором губернаторов и воевод, при участии правительственных органов, с обязательным привлечением свидетелей. Причем надсмотрщик и члены палаты должны были наблюдать за законностью акта и правильным поступлением пошлин, после чего акты вносились в особые книги. Там жеСовершенный акт необходимо было предъявить в приказ, однако это была уже не прежняя явка для утверждения права и выдачи записи, а явка в приказ «ко владению и ко взысканию пошлин». Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007, - с. 63 13

При Екатерине II преобразования в данной сфере продолжились изданием Указа «Учреждение для управления губерний». Обряд записи акта в книгу был заменен на оглашение через публикацию в газете «Ведомости». Вместо Палаты крепостных дел, выполнявшей функции государственного центра для всех дел о поземельной собственности, совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты и уездные суды, при которых были организованы учреждения крепостных дел. Сюда же, в учреждения крепостных дел, приобретатели недвижимости должны были предъявлять также и акты для ввода во владение, призванные служить заменой справки, вводной, послушной и отказной грамот. Кудинов О.А. История отечественного государства и права. М., 2005, - с.82

Одновременно действовало правило, в соответствии с которым о совершении актов, влекущих переход недвижимого имущества, необходимо было давать объявления в центральных «Ведомостях», а также требовалось предоставление копий таких объявлений в губернии и уезды, где находилось имущество. Вместе с тем эта мера не давала никаких правовых гарантий, поскольку объявления печатались с большим опозданием. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007, - с. 63

В 1866 г. применительно к екатерининскому порядку судопроизводства были изданы правила, в соответствии с которыми окружным судам предписывалось вести реестры крепостных дел и делать в них отметки об учинении ввода во владение. Там же 14 По сути дела, в России была введена регистрация поземельной собственности. Однако, нигде не было закреплено, что это единственная законная форма передачи.

С принятием 14 апреля 1866 г. Положения о нотариальной части были намечены новые преобразования в определении порядка перехода права собственности. Этим актом было введено следующее правило: проверка актов должна осуществляться по месту нахождения имущества. С этой целью в столицах, губернских городах и, по необходимости, в уездных городах определялись нотариусы. Сделки о переходе или ограничении права должны были совершаться у нотариусов, а затем обращались в крепостные дела после утверждения их старшим нотариусом. На основании внесенной в крепостную книгу сделки старший нотариус выдавал сторонам выписку, которая являлась удостоверением права частных лиц на недвижимость. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007, - с. 65

Таким образом, исторические корни регистрации прав на недвижимость в России следует искать в законодательстве и практике дореволюционной России (до 1881 года). История формирования институтов укрепления прав в России весьма показательна с точки зрения поиска оптимальной модели.

В России, как и в других странах, несмотря на существенные различия в порядке, органах, правовых формах, происходил один и тот же процесс - процесс движения от менее совершенных к более совершенным способам придания публичности отношениям, существующим по поводу недвижимого имущества.

Рассмотрим дальнейшее развитие законодательства в сфере недвижимости в России на основе изучения состояния дел в этой сфере в советский период истории и в 90 - е годы 20 века.

Декрет ВЦИК Советов рабочих, солдатских и крестьянских депутатов от 27 января 1918 г. отменил всякую собственность на землю и запретил переход не только земельных участков, но и прав пользования ими от одного лица к другому. Само понятие «недвижимое имущество» упразднялось и не находило правового закрепления вплоть до 1990 г. Сама земля и другие объекты, относившиеся ранее к недвижимому имуществу, были объявлены достоянием государства и исключены из «частного оборота». Необходимость в существовании регистрационной системы отсутствовала. Там же 15

Однако, несмотря на то, что регистрационная система в сегодняшнем ее понимании отсутствовала, нормы о регистрации прав на недвижимое имущество существовали в той мере, в которой оборот недвижимого имущества допускался законом.

В.А. Алексеев анализируя советские Гражданские кодексы, указывает, что Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. под страхом недействительности устанавливал необходимость нотариального удостоверения с последующей регистрацией в коммунальном отделе сделок купли-продажи строений, в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. аналогичный порядок предусматривался для договоров купли-продажи (ст. 239), мены (ст. 255) и дарения (ст. 257) при условии, что предметом их были жилой дом или дача, расположенные в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, и по крайней мере одной стороной выступал гражданин. Аналогичное требование предъявляла ст. 195 к договору залога жилого дома, а ст. 201 предписывала регистрировать прекращение залога. Статьи 135 и 197 устанавливали, что право собственности и право залога по договорам, подлежащим регистрации, возникает с момента такой регистрации. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007, - с. 67

Такое положение было естественным, так как согласно законодательству, только индивидуальный дом или его часть могли быть объектом личной собственности гражданина и, соответственно, предметом сделок, связанных со сменой собственника. Практически все остальные объекты недвижимости находились главным образом в государственной собственности, переход объектов недвижимости из владения одного юридического лица к другому не был связан с изменением собственника, им оставалось государство. Фиксация этих процессов носила характер внутреннего учета собственником своего имущества и не нуждалась в специальной регистрации.

По мысли М.И. Брагинского, «применительно к сделкам с недвижимостью государственная регистрация играла в значительной мере роль определенного придатка к их нотариальному удостоверению». Брагинский М.И. Комментарий к Закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1998 - с. 4 16

Начало коренному изменению ситуации положил Закон СССР «О собственности в СССР», впервые в ст. 7 провозгласивший членов кооперативов, образованных для создания объектов недвижимости (жилищно-строительных, дачно-строительных, гаражно-строительных) собственниками предоставленных им в пользование объектов (квартир, дачных домов, гаражей) при условии полной выплаты ими паевых взносов. Закон СССР «О собственности в СССР» от 6 марта 1990 г. (с послед. изм.) // ВВС СССР. 1990. N 11. Ст. 164 (не применяется).

Позже его нормы в ст. 13 продублировал Закон РСФСР «О собственности в РСФСР». Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. (с послед. изм.) // Ведомости СНД РСФСР. 1990. N 30. Ст. 164 (утратил силу).

В принятых в 1991 г. Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик впервые после длительного перерыва появились нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик. Утверждены 31 мая 1991 г. ВС СССР // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733.

Принимается ряд законов о приватизации, что явилось новацией 90 - х годов. См., напр., Закон РФ от 3 июля 1991 г. N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" и другие 17

К концу 1994 г. в число объектов недвижимого имущества, на которые могла существовать частная (негосударственная) собственность, вошли практически все виды недвижимого имущества - от отдельных жилых и нежилых помещений до земельных участков.

Однако, законодательство продолжало совершенствоваться и изменяться.

В частности, М.И. Брагинский приводит следующий пример: регистрация документов о правах на земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РСФСР 1991 г. относилась к компетенции местных советов. К концу 1992 г. функции по осуществлению регистрации договоров купли-продажи земельных участков были переданы соответствующим земельным комитетам. При этом было определено, что право собственности на земельный участок переходило к покупателю с момента регистрации договора. Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» установил, что каждому собственнику земельного участка должно выдаваться свидетельство на право собственности на землю, подлежащее регистрации в регистрационной (поземельной) книге, таким образом уточнялся порядок регистрации права собственности на земельные участки. Брагинский М.И. Комментарий к Закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1998 - с. 21

ГК РФ впервые включил не отдельные положения о государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимости, а систему норм как в первой, так и во второй части, призванную определить обязательность и правовое значение регистрации прав на объекты недвижимости. См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ; часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ; часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был принят 21 июля 1997 г. и введен в действие с 31 января 1998 г., т.е. через три года после введения в действие части первой ГК РФ! Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (с послед. изм.). 18

Наступил новый этап в развитии правового регулирования регистрации прав на недвижимость. Закон определил значение и правовые последствия регистрации, установил основные начала, определяющие порядок регистрации и основания для принятия решений регистрирующим органом. Вместе с тем принятие этого Закона не завершило процесс создания правовой базы регистрации прав на недвижимость.

Следующий этап развития системы государственной регистрации прав на недвижимость проходил с момента введения в действие Закона о регистрации до 1 января 2000 г. Именно до этого срока ст. 33 Закона о регистрации было предписано создать соответствующие учреждения юстиции во всех субъектах Федерации. При этом конкретные сроки и этапы создания учреждений юстиции должны были определяться каждым субъектом Федерации в зависимости от местных условий.

В этот период происходило формирование системы регистрации, адекватной ГК РФ и указанному Закону. Данный период характеризовался, в отличие от предыдущего, тем, что, хотя прежние органы регистрации (БТИ, специальные учреждения в некоторых субъектах Федерации) продолжали функционировать, их деятельность в части порядка осуществления регистрации была регламентирована Законом о регистрации и принятыми на его основе нормативными актами. Можно сказать, что именно в этот период деятельность регистраторов прав на недвижимость стала носить правовой характер.

После 1 января 2001 г., когда во всех субъектах Федерации были созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость, в России была создана система органов государственной регистрации прав на недвижимость, соответствующая действующему законодательству.

Анализ истории новейшего периода развития законодательства о недвижимом имуществе и государственной регистрации прав на нее в России позволяет сделать следующие выводы:

- процесс формирования этого законодательства служит доказательством объективного характера существования государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Изменения экономической ситуации и вовлечение недвижимости в оборот, способствовали формированию системы регистрации;

- за 10 - 15 последних лет в сфере государственной регистрации прав на недвижимость произошло столько же изменений, сколько в аналогичной системе в дореволюционной России за несколько веков.

2. Механизм правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость. 2.1 Основания государственной регистрации прав на недвижимость

Необходимость законодательного регулирования вопросов государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом обусловлена тем, что возникла потребность в единой системе регистрации, охватывающей все виды такого имущества и все совершаемые по этому поводу сделки с ним. Существовавшая ранее система регистрации была расчленена по объектам и по территориям; при этом каждый субъект Федерации и каждое муниципальное образование, по сути дела, сами решали, кто и как должен осуществлять соответствующую регистрацию.

Гражданский кодекс Российской Федерации весьма широко пользуется термином «государственная регистрация». Государственной регистрации подлежат юридические лица (ст. 51; п. 2 ст. 54; п. 2 и 4 ст. 57; п. 2 ст. 59; п. 2 ст. 61; п. 1 и 2 ст. 62; п. 1, 2 и 5 ст. 63; п. 2 ст. 73; п. 3 ст. 90; п. 2 ст. 98; п. 2 ст. 109; п. 4 ст. 114), их учредительные документы (п. 3 ст. 52) и фирменные наименования (п. 4 ст. 54); имена граждан, их перемена, а также иные акты гражданского состояния (п. 3 ст. 19, ст. 47); факты приобретения и утраты гражданином статуса индивидуального предпринимателя (п. 1 и 2 статьи 23; п. 1 статьи 25) и статуса наследника (п. 2 ст. 1038). См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ; часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ; часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410. 20

Наиболее многочисленными являются случаи употребления термина «государственная регистрация» применительно к правам на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8, ст. 131, п. 1 ст. 164, ст. 219, п. 3 ст. 225, п. 3 ст. 274, ст. 551 ) и сделкам с ним (см. п. 2 ст. 28, п. 3 - 6 ст. 131, ст. ст. 164 и 165, п. 2 ст. 223, ст. 251, п. 3 ст. 339, п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 573, п. 3 ст. 574, ст. 584, п. 2 ст. 609, ст. ст. 633 и 643, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658, п. 2 ст. 1028, п. 2 ст. 1031, ст. 1036, п. 2 ст. 1037). Встречаются в ГК и упоминания о государственной регистрации самого недвижимого имущества (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 234), перехода прав на недвижимое имущество (ст. 131 и 551, п. 2 ст. 1017), решения об изъятии земельного участка - особого акта государственного органа, касающегося специфического объекта недвижимости (п. 4 ст. 279, ст. 280). Наконец, имеется один совершенно специфический случай указания на «государственную регистрацию», из которого непонятно, о регистрации чего (права, имущества, юридического факта или чего-то еще) идет речь (п. 1 ст. 234). См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ; часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ; часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

ГК РФ не содержит определения понятия государственной регистрации, из его положений следует, что государственная регистрация состоит из внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр, который в соответствии с ГК РФ ведется учреждениями юстиции. Цель законодателя при закреплении норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - в первую очередь, желание придать особую устойчивость правам субъектов гражданско-правовых отношений на имущество, особенно на недвижимость.

Государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Царев М.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. // «Современное право», 2003, № 12, - с. 23 21

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить публичность гражданского оборота недвижимых вещей, иными словами, стремиться с помощью правовых и организационных мер оздоровить и упорядочить рынок недвижимого имущества, который стал бурно развиваться в России последние 15 лет, сконцентрировав все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа. Полунеева Е.В. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (гражданско-правовой аспект) : Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004 - с. 152. 22

Потребность в создании единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была вызвана также тем, что предметом договоров, права по которым подлежат обязательной государственной регистрации, являются объекты, представляющие особую ценность для субъектов гражданского оборота. В отсутствие стабильности и прозрачности рынка недвижимости высока степень риска несения существенных убытков участниками гражданского правового оборота недвижимости. Необходимость эффективного осуществления охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц государством требовала стройной системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В конечном итоге, потребности участников оборота недвижимости определили цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе и права собственности.

Основания государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) права собственности на недвижимое имущество перечислены в статье 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. К ним, в частности, относятся:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. 23

Указанный перечень оснований для осуществления государственной регистрации возникновения права является открытым. Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Козырь О.М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России. ГК России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998 - с. 19

Как указывалось, список оснований является открытым, на это указывает абз. 9 п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации. Согласно ему основаниями регистрации могут быть и иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. К этому пункту, например, можно отнести документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества, которые являются основанием для регистрации права собственности на него в соответствии с Законом о государственной регистрации. Дмитриев Ю.А. Юридические основания осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. // «Административное и муниципальное право», 2008, № 1, - с. 45 24

Помимо указанных оснований, с 1 сентября 2006 г. Федеральным законом от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ вводятся еще несколько, перечисленных в статьях 25.2, и 25.3 Закона о государственной регистрации, для регистрации права собственности на отдельные объекты недвижимого имущества. Например, для регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства (статья 25.2), основаниями могут быть следующие акты:

- акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

- акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

- выдаваемая органом местного самоуправления выписка из хозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Согласно же новой статье 25.3 основанием для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством РФ не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Рассматривая подробнее основания регистрации права собственности на недвижимое имущество, остановимся на некоторых дискуссионных вопросах.

Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества как основание регистрации права собственности является одним из наиболее распространенных. Не менее распространены ему сопутствующие проблемы. Законом предусмотрена обязательная регистрация перехода права собственности по договору, однако, в определенных случаях дополнительно регистрируется и сам договор (договор купли-продажи жилого помещения - ст. 558 ГК РФ и договор купли-продажи предприятия - ст. 560 ГК РФ). На практике эти положения закона вызывают проблемы.

Так, заявители пытаются оспорить зарегистрированное право собственности на основании того, что договор купли-продажи недвижимости не прошел государственную регистрацию, а следовательно, не был заключен. Однако, в данном случае договор является лишь основанием для регистрации перехода права собственности, и законодательством не предусмотрена обязательная регистрация самого договора. Суды не раз указывали на то, что в соответствии с ГК РФ моментом заключения договора является его подписание. Дмитриев Ю.А. Юридические основания осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. // «Административное и муниципальное право», 2008, № 1, - с. 45 и далее 26

Право, установленное в судебном акте, возникает с момента, определенного в нем. Это закреплено п. 1 ст. 28 Закона о государственной регистрации. Следует указать, что до внесения поправок в Закон о государственной регистрации таким моментом признавался день фактической регистрации права. Законодательством не предусмотрено, что считать моментом возникновения права в том случае, если в судебном акте такой момент не указан. По этому вопросу - идет дискуссия. Так, М.Г. Пискунова указывает, что если момент возникновения права не указан в акте суда, то права на недвижимость регистрируются на общих основаниях и возникают также по общему правилу с момента государственной регистрации. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. М., 2005, - с. 380 Представители второй точки зрения в такой ситуации моментом возникновения права предлагают считать момент вступления судебного акта в законную силу. См.: Павлов П.Н. О документах, удостоверяющих государственную регистрацию прав на земельные участки и иное недвижимое имущество // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 1999. N 1, - с. 21 27 Представляется, что первый подход является правильным - момент возникновения права на недвижимость устанавливается не процессуальными нормами, а материальными нормами гражданского права.

Несмотря на то, что право собственности на недвижимое имущество может быть признано судом, в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ оно возникнет с момента государственной регистрации.

2.2 Порядок государственной регистрации прав на недвижимость

Государственная регистрация прав проводится в порядке, установленном ст. 13 Закона о регистрации прав, и включает следующие регистрационные действия:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявленными правами и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

При выполнении регистрационных действий регистрирующие органы руководствуются Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184 (далее - Методические рекомендации Минюста от 01.07.2002). Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Приказом Минюста России от 01.07.2002 № 184. // Бюллетень Минюста России. 2002. № 11 28

Особенности проведения государственной регистрации определены также в целом ряде нормативно - правовых актов.

Регистрация сделки, перехода права, его ограничений (обременений) возможна только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП. Поэтому до приема документов на государственную регистрацию сделки уполномоченный принимать документы сотрудник регистрационной службы должен выяснить у лица, распоряжающегося имуществом, наличие государственной регистрации прав в ЕГРП (в том числе, возникших до 31 января 1998 г.) на объект недвижимости, с которым совершается сделка. При отсутствии регистрации права продавца, сторон договора мены, дарителя, получателя ренты, залогодателя, арендодателя сотрудник регистрационной службы должен сообщить о необходимости ее осуществления до регистрации сделки в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав. Регистрация ранее возникшего права проводится в месячный срок одновременно с регистрацией сделки, перехода или ограничения права. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. // СПС «Консультант Плюс»

Порядок подачи заявлений на государственную регистрацию установлен ст. 16 Закона о регистрации прав. Независимо от того, заключен договор в простой письменной или нотариальной форме, для его регистрации требуются заявления всех сторон сделки. Если регистрации подлежит переход права на основании исполненной сделки, то покупатель подает заявление о регистрации своего права, а продавец - заявление о регистрации перехода права к покупателю, указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Если договор предусматривает переход права сразу после заключения договора, то допускается одновременное заявление о регистрации договора и перехода права от имени отчуждателя и о регистрации договора и права от приобретателя. Там же 29

Обращение обеих сторон договора (особенно при возмездных сделках) в регистрирующий орган необходимо не только в силу прямого указания закона:

- до регистрации договор не считается заключенным, а право - перешедшим к приобретателю;

- отчуждатель недвижимости должен представить в регистрационную службу подлинник правоустанавливающего документа;

- обе стороны должны после заключения сделки иметь на руках собственные экземпляры договоров с отметкой о государственной регистрации (для подтверждения прав и обязанностей по договору, сроков и способов уплаты, на случай судебной защиты, для подтверждения в налоговой декларации сумм, уплаченных или полученных по договору, и пр.).

В сделках с отложенным исполнением (купля-продажа в кредит с рассрочкой платежа, аренда с выкупом, дарение в будущем, наем-продажа) определить переход права собственности к приобретателю возможно только на основании заявления отчуждателя. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. // СПС «Консультант Плюс» 30

Особый порядок установлен для пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Пункт 3 ст. 596 ГК РФ гласит, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если же получатель ренты не доживает до регистрации договора, регистрирующий орган должен отказать в регистрации сделки и права собственности плательщика ренты в силу прямого указания закона, несмотря на нотариальную форму договора. Гражданский кодекс РФ от 26.01.1996 г. № 14 - ФЗ. Ч.2 //Собрание законодательства РФ. 2007. № 5. Пункт 3. Статья 596.

На приеме в соответствии со ст. ст. 16, 18 Закона о регистрации прав осуществляются следующие действия:

- установление личности заявителей;

- проверка полномочий представителей правообладателей или участников сделок;

- проверка наличия документов, необходимых для регистрационных действий;

- проверка соответствия документов требованиям закона, установленным для их принятия;

- сличение копий с подлинниками документов;

- внесение записи о принятии документов в книгу учета входящих документов;

- выдача заявителям расписки о принятии документов. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

В указанном Законе перечислены случаи, когда документы не могут быть приняты ( п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 3 ст. 18 Закона о регистрации прав). Там же

При наличии необходимых для регистрации документов, соответствии их установленным требованиям сотрудник регистрационной службы вносит запись в книгу входящих документов и выдает заявителю расписку о принятии документов на государственную регистрацию по образцу, установленному Методическими рекомендациями Минюста от 01.07.2002. Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Приказом Минюста России от 01.07.2002 № 184. // Бюллетень Минюста России. 2002. № 11 31

В расписку включаются дата представления и время (с точностью до минуты) и перечень документов с указанием их наименования, реквизитов, количества листов в каждом документе, а также книги учета входящих документов и порядкового номера записи о принятом заявлении. Копия расписки приобщается к принятым документам. Возвращенные на приеме подлинники документов (в частности, уставные документы и свидетельства о регистрации юридических лиц, доверенности, свидетельства о браке) в расписку не включаются.

По окончании приема в ЕГРП вносится запись о принятом заявлении, указывающая на правопритязание в отношении данного объекта (абз. 7 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав). Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

В соответствии с требованиями ст. 18 Закона о регистрации прав в правоустанавливающем документе (который является основанием для регистрации права и указывается в свидетельстве о государственной регистрации) должны содержаться:

а) описание недвижимого имущества: наименование и назначение недвижимости (здание, сооружение, квартира, дом, земельный участок и пр.), адрес, место нахождения и другие характеристики недвижимости;

б) полное наименование правообладателя для юридического лица (включая организационно-правовую форму); фамилия, имя, отчество и место жительства для граждан;

в) вид регистрируемого права (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и др.). Там же 32

Проверяется надлежащее оформление документов: нотариальное удостоверение в установленных законом случаях, подписи должностных лиц, скрепление печатью; удостоверение технических паспортов и планов земельных участков. В документах не должно быть подчисток, приписок, неоговоренных исправлений, повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание, иначе это может повлечь отказ в приеме.

В соответствии с п. 5 ст. 18 Закона о регистрации прав все документы, необходимые для регистрации, представляются не менее, чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. Исключением являются акты органов государственной власти и местного самоуправления, например, постановления, решения или распоряжения глав администраций, комитетов и пр., так как подлинник такого документа существует в единственном экземпляре, а гражданам и организациям выдаются копии, заверенные канцелярией, управлением делами или протокольным отделом соответствующего органа. Такие документы представляются в виде двух копий. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. 33