Правовой режим земель сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

Размещено на http://www.allbest.ru/

МОСКОВСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ ПРАВОВЕДЕНИЕ

Курсовая работа

по Аграрному праву

Правовой режим земель сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских ( фермерских) хозяйств

Студентки 3 курса 33 группы

Михайлова Марина Викторовна

Научный руководитель:

Зуев Н.И.

Магадан 2001

Содержание

Введение

• 1. Общая характеристика земель сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств
• 2. Основания возникновения прав на землю сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств
• 3. Формы и виды собственности на землю у крестьян (фермеров), кооперативов, хозяйственных обществ. Их законодательное закрепление
• 4. Аренда земельных участков сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств
• 5. Охрана окружающей природной среды в связи с использованием земли
• 6. Возмещение вреда при загрязнении окружающей среды и нерациональном использовании природных ресурсов: порядок и условия
• Заключение
• Задача
• Список используемой литературы

Введение

Земля в условиях исключительной государственной собственности на землю была полностью изъята из гражданского оборота и любые сделки с ней карались по закону. Проводимые в стране экономические реформы, составной частью которых является земельная реформа, направленные на формирование рыночной экономики, способствовали ликвидации монополии государственной собственности на землю и утверждению частной собственности. Осуществление аграрной реформы привело к возникновению новых, не существовавших ранее в рамках государственно-планового народного хозяйства, организационно-правовых форм хозяйственной коммерческой деятельности, соответствующих рыночным отношениям. Появились новые типы предприятий - частные производственные формирования, первоначально совместные, малые предприятия, затем хозяйственные товарищества и общества.

Произошли существенные изменения в правовом положении колхозов и совхозов, при переходе к рынку они приватизируют государственную собственность, преобразуют производственные отношения в сельском хозяйстве, превращаясь в сельскохозяйственные коммерческие организации. Широкое распространение получает преобразование совхозов в сельскохозяйственные кооперативы, акционерные общества, арендные предприятия. Колхозы также преобразуются в акционерные общества или различные виды хозяйственных товариществ, ассоциации самостоятельных кооперативов, объединения самостоятельных крестьянских хозяйств.

Изучение темы «Правовой режим земель сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств» в настоящее время является актуальным в связи с тем, что названные организационно - правовые формы являются относительно новыми. Поэтому считаю необходимым подробнее разобраться, на каких основаниях принадлежит земля указанным предприятиям, какие формы и виды собственности на землю имеются у крестьян (фермеров), кооперативов, хозяйственных обществ; какие права и какие обязанности несут пользователи земли. В курсовой работе освещаются вопросы об охране окружающей среды в связи с использованием земли, а также порядок и условия возмещения вреда при загрязнении окружающей среды и нерациональном использовании природных ресурсов.

Нормативную базу курсовой работы составляют следующие нормативно- правовые акты:

Конституция РФ от 1993 года

Гражданский Кодекс РФ

Земельный Кодекс РФ от 25 октября 2001 года

Закон РСФСР от 22 ноября 1990 года « О крестьянском ( фермерском ) хозяйстве» ФЗ от 8 декабря 1995 года « О сельскохозяйственной кооперации» ФЗ от 21 июля 97г. «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // СЗ РФ 97г. №30 ст 3594

ФЗ от 16 июля 98 «Об ипотеке (залоге) недвижимости» // СЗ РФ 98г.№29 ст 3400

Закон РСФСР от 19 декабря 91г. «Об охране окружающей природной среды» // Ведомости съезда РФ и Верховного Совета РФ 92г. №10 ст. 457

Указ президента РФ от 27 декабря 93г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы»// САПП 93г. №44 ст 4191

Указ президента РФ от 16 декабря 93г. «Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы // САПП РФ 93г. №151 ст 4935

Положение о порядке возмещения убытков собственникам земель, землевладельцам, землепользователям, арендодателям и потерь с/х производства. Утверждено Постановлением Совета Министров

Информационную базу курсовой работы составляют следующие источники:

Аграрное право. Учебник для ВУЗов под редакцией проф. Г.Е. Быстрова. Москва, Юрист- 1998 год

Земельное право. Учебник для вузов под редакцией С.А.Боголюбова и другие источники

земля сельскохозяйственный коммерческий фермерский крестьянский

1. Общая характеристика земель сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств

Сельскохозяйственные организации используют в настоящее время основную часть земель сельскохозяйственного назначения, к которым относятся земли, представленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. Новый Земельный Кодекс закрепил приоритет сельскохозяйственного землепользования, строго ограничил возможность изменения целевого назначения этих земель, в том числе изъятие их из сельскохозяйственного оборота. Так, статья 77 Земельного Кодекса дает понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения:

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Однако, при предоставлении земельного участка для сельскохозяйственных целей закон не предусматривает каких-либо преимуществ для тех или иных форм ведения хозяйства. Закон исходит из необходимости обеспечения свободы выбора форм использования земли. Приоритет сельскохозяйственного землепользования выражается и в тех требованиях, которые должны учитываться при изъятии земель для несельскохозяйственных нужд. Так, ст. 49 нового Земельного Кодекса устанавливает ограничения изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд отдельных категорий земель, а это в первую очередь, согласно ст. 79 ЗК земли с/х назначения. В соответствии с п.3 ст. 79 изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой средне районный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия Российской Федерации, строительством и содержанием объектов культурно - бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

В случае изъятия земель с/х назначения для несельскохозяйственных нужд, кроме убытков, причиненных таким изъятием, возмещаются потери с/х производства в трех месячный срок после принятия решения ( ст. 58 ЗК ).

Новый Земельный Кодекс содержит подробный перечень субъектов сельскохозяйственного землепользования, а также цели использования земель с/х назначения. Так, ст.78 ЗК гласит:

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей: гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни.

Основная часть земель сельскохозяйственного назначения предоставляется субъектам, ведущим товарное с/х производство, - это коммерческие организации и предприятия аграрного направления и крестьянские (фермерские) хозяйства. Коллективное ведение хозяйства остается в настоящее время преимущественным на селе. c/х предприятия и организации существуют в нескольких предусмотренных законом формах. К коммерческим организациям относятся акционерные общества (открытые и закрытые), общества с ограниченной ответственностью, товарищества ( полные и товарищества на вере), с/х производственные кооперативы (в том числе колхозы). Они имеют право владеть занимаемой землей на праве собственности, однако отдельные участки могут и находиться в пользовании таких организаций, и арендоваться ими. Во многих хозяйствах, реорганизованных из бывших колхозов и совхозов, земля, поделенная на паи их членов (участников) остается в коллективной собственности этих граждан, в таком случае объектом права собственности на землю является данный коллектив, а с/х организация только пользуется землей или арендует ее у собственников паев. С\х земли как указывалось выше, могут иметь в том числе и на праве собственности, и некоммерческие аграрные организации - потребительские с/х кооперативы, союзы фермеров и сельхозкооперативов. Эти организации являются некоммерческими, поскольку получение прибыли не является основной целью их деятельности, но это негосударственные, частные организации, и они имеют право приобрести необходимые им земельные участки путем, например, купли-продажи либо передачи земли участникам данной организации.

2. Основания возникновения прав на землю сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств

Своеобразие приобретения права собственности на землю заключается в том, что земельный участок можно получить двумя основными способами. Один - путем приватизации, когда гражданин:

получает землю от государства - из земель запаса, фонда перераспределения и других предусмотренных законом источников

выходит из коллективного хозяйства (колхоза, совхоза, и др.) со своей земельной долей.

Другим основанием возникновения прав собственности на землю является заключение гражданско-правовых договоров, когда граждане, юридические лица покупают, получают в дар или в наследство, обменивают земельный участок - в общем, приобретают право на землю способами, предусмотренными ГК РФ.

Прежнее земельное законодательство признавало только право пользования землей, которое было единственным юридическим основанием, по которому отдельные учреждения, предприятия, организации и граждане могли вступать в земельные отношения. В 1990 году в РФ началось осуществление земельной реформы, основными направлениями которой стали:

переход от национализации земли к ее денационализации (разгосударствлению);

приватизация земель;

децентрализация права собственности на землю;

Кроме того, возникли и развиваются другие формы права на землю. Это - право пожизненного наследуемого владения землей, право пользования; право аренды. Возникла множественность форм права собственности на землю:

частная (индивидуальная, общая долевая и общая совместная - физических и юридических лиц);

государственная, которая подразделяется на федеральную собственность и собственность субъектов Федерации;

муниципальная;

иные формы права собственности.

На основе множественности форм собственности и других прав на землю появились и развиваются различные организационно-правовые формы с/х и агропромышленных предприятий:

-государственные;

-кооперативные;

-муниципальные;

-частные - индивидуальные, юридических и физических лиц , крестьянские (фермерские) хозяйства, акционерные общества, товарищества, хозяйственные общества и др.

Первоначальной основой формирования рыночных отношений явилось перераспределение земель из фондов земельной реформы, а затем и земель реорганизуемых и приватизируемых предприятий, закрепление права выхода из состава этих предприятий с получением при этом земельного и имущественного паев. Земельный пай, получаемый бесплатно, определялся на уровне средних районных норм, и земельный участок мог быть расширен за счет прикупаемых земель. Таким образом, создались предпосылки перехода от коллективной к частной земельной собственности. При переходе к рыночным отношениям существенно меняются и основания возникновения прав на землю происходит внедрение гражданско-правовых институтов в отношения земельной собственности и важную роль в этом сыграл Указ Президента от27 октября 1993 года “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” В круг субъектов земельных отношений включаются практически все субъекты гражданских отношений. Исключение делается для иностранцев в предоставлении им прав собственности на землю. Конституцией РФ в п. 2 ст. 36 закреплено, что собственники распоряжаются землей свободно, если это не наносит ущерба окружающей природной среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Пределы свободы земельного собственника уточняет и гражданское законодательство. В п.3 ст. 209 ГК РФ указывается, что свои полномочия земельный собственник осуществляет в той мере, в какой оборот земель допускается законом. В соответствии с п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. При этом при заключении сделок с землей необходимо в первую очередь руководствоваться Земельным Кодексом, а если условия и порядок совершения сделки там отсутствует, то допустимо руководствоваться правилами о заключении договора, закрепленными в нормах гражданского законодательства, это в первую очередь связано с особым правовым статусом земли, так как право собственности на землю в соответствии с Конституцией относится к основным неотчуждаемым правам человека, составляющими правовой статус личности.

В отношении с/х земель существует как возмездная, так и безвозмездная форма перехода в собственность, установлены ограничения в цене при совершении сделок купли-продажи земельных участков, требуется наличие профессиональных знаний в сельском хозяйстве для будущих собственников этих земель. По земельному праву собственники земельных участков или земельных долей могут в отличии от гражданско-правового порядка продать свои участки либо доли без согласия остальных собственников при преимущественном праве на покупку сособственников. Исключение из этого правила составляют земли, находящиеся в общей собственности членов колхозов, которые могут быть проданы при согласии всех сособственников. Порядок купли-продажи земельных участков регулировался Указом Президента РФ от 25 марта 1992 года «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», Указом Президента от 14 февраля 1996 года «О праве собственности граждан на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности», постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 года «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами земельных участков». Новый земельный Кодекс в ст. 37 предусматривает следующие особенности купли- продажи земельных участков:

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Начало осуществления земельной реформы было положено Законом РСФСР «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 г. земли сельскохозяйственных предприятий переданы в коллективно - долевую собственность граждан - работников (членов) этих предприятий. Таким образом, все крестьяне бесплатно получили от государства права на землю, стали собственниками.

Последующее законодательство было направленно на то, чтобы провести в жизнь заявленные преобразования. В декабре 1991г. Президент России издает Указ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», которым коллективы всех сельскохозяйственных предприятий обязывались в кратчайшие сроки принять решение о переходе к коллективно-долевой собственности на землю, а так же провести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с действующим законодательством, то есть с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» это положение закреплено в ст. 3. Конкретно порядок проведения таких преобразований установлен Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. «О порядке реорганизации колхозов и совхозов». Согласно этому постановлению для приватизации земли и реорганизации хозяйств в каждом колхозе и совхозе создаются комиссии. В их состав включаются представители местных органов власти, администрации хозяйств, районных управлений сельского хозяйства, комитетов по земельной реформе, кредиторов. Министерством сельского хозяйства было утверждено Положение о комиссии по приватизации земли и реорганизации колхоза (совхоза).

Упомянутое постановление устанавливает основные принципы приватизации земли: кто имеет право на пай, как устанавливается его размер, и как можно им распорядиться. Эти положения развиваются и уточняются Указом Президента РФ от27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России и принятых на его основе Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. №96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев».

Таким образом, происходят существенные изменения в правовом положении колхозов и совхозов; при переходе к рынку они приватизируют государственную собственность, преобразуют производственные отношения в с/х, превращаясь в с/х коммерческие организации. Широкое распространение получает преобразование совхозов в с/х кооперативы, акционерные общества, арендные предприятия, в которых трудовые коллективы выкупают имущество совхозов открытого и закрытого типа. Колхозы также преобразуются в акционерные общества или различные виды хозяйственных товариществ, ассоциации самостоятельных кооперативов, объединения самостоятельных крестьянских хозяйств. В результате проведенной реорганизации колхозов и совхозов и приватизации их земель появилось право собственности граждан и юридических лиц не на отдельные земельные участки, а на так называемые земельные доли, условно рассчитанные в определенных единицах земельной площади. Согласно Постановления Правительства от 6 марта 1992 года «О ходе и развитии аграрной реформы в РФ» трудовой коллектив колхоза, совхоза имеет право принять решение о сохранении прежней формы хозяйствования, в этом случае осуществлялась перерегистрация колхоза или совхоза с закреплением за ним земли в соответствии с действующим законодательством. Следует отметить, что вне зависимости от организационно-правовой формы все вышеуказанные предприятия используют земли с/з назначения, для которых характерен особый правовой режим: не допускается использование их в целях, не связанных с ведением с/х производства, ограничивается их продажа, предъявляются особые требования к эксплуатации.

Особенностью сельскохозяйственных коммерческих организаций является то, что уставной капитал этих организаций разделен на вклады (или доли) их учредителей (участников), имущество, созданное за счет вкладов участников, а также произведенное и приобретенное хозяйственным товариществом или обществом в процессе его деятельности, принадлежит ему на праве собственности. То есть в хозяйственных товариществах и обществах собственником земли является общество или товарищество, а не их члены. Участник товарищества или общества может внести в уставной капитал земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности, но после этого участок переходит в собственность юридического лица и перестает быть собственностью того, кто его внес. Возвращается это право только в том случае, если участник выходит из состава участников юридического лица, и по уставу и закону он может забрать свой пай или долю земли, в этом случае происходит переход права на землю от юридического лица к бывшему собственнику. Закон «О сельскохозяйственной кооперации» предусматривает, что при реорганизации с/х организации ее член вправе передать свой участок в паевой фонд кооператива либо передать участок кооперативу в аренду. Указом Президента РФ от 7 марта 1996 года № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» предусматривается право собственника земельной доли без согласия других участников долевой собственности передавать земельную долю по наследству, использовать ее ( с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского ( фермерского) и личного подсобного хозяйства, продать, подарить, обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать ее (с выделением земельного участка в натуре, в аренду крестьянским ( фермерским) хозяйствам, с/х организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, передать земельную долю или право пользования этой долей в уставной капитал или паевой фонд с/х организации. Дарение земельного пая и передача его по наследству производится по общим правилам, установленным ГК РФ. Для того чтобы подарить земельную долю гражданину или юридическому лицу, необходимо заключить договор дарения, согласно которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) данную земельную долю. Данный договор должен быть в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Земля может принадлежать с/х коммерческим организациям на основании договора ренты и пожизненного содержания, впервые такая возможность была предоставлена Указом Президента «О реализации конституционных прав граждан на землю». В настоящее время данные договоры регулируются новым ГК РФ. По договору ренты собственник земельного пая передает его в собственность другому лицу, которое в обмен обязуется выплачивать периодически ренту (в виде определенной денежной суммы либо предоставления иных средств на содержание). Причем может быть установлена обязанность выплачивать ренту бессрочно - это постоянная рента или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента) Договор ренты удостоверяется нотариально и подлежит государственной регистрации. Договор ренты может быть заключен также в форме договора пожизненного содержания с иждивением по которому гражданин передает принадлежащую ему земельную долю в собственность плательщика ренты, а тот обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Права на землю у с/х коммерческой организации могут возникнуть на основании договора аренды, который будет рассмотрен ниже. Право пользования земельной долей может быть внесено в уставной капитал организации на срок не более трех лет - затем можно вносить его снова. Главное, что по истечении срока, на который было внесено право пользования земельной долей в уставной капитал, собственник земельной доли сохраняет возможность выделения в натуре земельного участка в счет своей доли. В случае внесения в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации права пользования земельными долями к ее учредительному договору прилагается план земельного участка , общая площадь которого соответствует площади земельных долей, на которые передано право пользования , и список лиц, внесших это право. В свидетельство на право собственности на земельные доли лиц ,внесших право пользования земельными долями в уставный капитал , районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству вносится соответствующая запись о совершенной сделке.

При внесении права пользования земельной долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации земельные участки в натуре каждому собственнику могут не выделяться (особенно если передает такое право пользования целая группа собственников или даже все члены реорганизуемого хозяйства).

Главное , что делает возможным внесение права пользования земельной долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации, - это наличие в уставе или учредительном договоре данной организации условий осуществления такого права. Уставом , учредительным договором может быть вообще установлено, что не допускается внесение права пользования земельной долей - только внесение самой земельной доли с передачей права собственности на нее.

Лицам, внесшим земельную долю или право пользования ею в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации, на основании ее учредительного договора выдается документ , удостоверяющий долю их участия в уставном капитале.

Формирование земельных массивов из земельных участков ,соответствующих земельным долям , переданным в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации, производится с согласия собственников земельных долей и с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования.

В связи с тем, что правовой статус с/х коммерческих организаций отличается от правового статуса крестьянских (фермерских) хозяйств, последние имеют иные основания возникновения у них прав на землю. Еще до проведения приватизации земли в колхозах и совхозах было установлено, что если работающие в них граждане пожелают выйти из состава колхоза, совхоза и вести крестьянское (фермерское) хозяйство, им предоставляются участки, изымаемые из земель указанных с/х предприятий (ст.59 ЗК 1991 года). Указом Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» руководители хозяйств обязывались в течении одного месяца со дня подачи заявления о создании крестьянского (фермерского) хозяйства выделить земельные доли работника и членов его семьи в натуре. Принятым Законом РСФСР «О крестьянском (фермерском ) хозяйстве» было установлено, что земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства предоставляются гражданам бесплатно. В отношении же лиц, занятых в с/х производстве и желающих организовать крестьянское хозяйство, этот закон установил, что при выходе из с/х предприятия они получают часть земли и имущества данного предприятия, приходящуюся на их долю. Для того чтобы выполнить эту норму, колхозы и совхозы должны были произвести условный раздел имущества и земли на паи (или доли) работающих, то есть провести фактически приватизацию. Новый Земельный Кодекс в ст. 80 предусматривает создание фонда перераспределения земель:

1. В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель.

2. Фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд:

1) при добровольном отказе от земельного участка;

2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства;

3) при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.

3. Использование земель фонда перераспределения земель осуществляется в соответствии со статьей 78 настоящего Кодекса в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

4. Сведения о наличии земель в фонде перераспределения земель являются общедоступными.

В ст. 81 содержатся условия предоставления земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства

1. Гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Так, п.3 ст.8 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» предусматривает выделение земельного участка для ведения крестьянского хозяйства единым массивом, видимо для повышения эффективности использования земельного участка и его рациональной организации. Предельные размеры земельных участков, предоставляемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливается краевыми, областными, автономных областей органами власти. Порядок установления норм предоставления земельных участков для ведения крестьянского хозяйства содержится в Указе Президента РФ от 02.03.92 года «О порядке установления норм бесплатной передачи земельных участков». Согласно данному Указу, нормы бесплатной передачи земли в собственность граждан, ведущих крестьянское хозяйство, определяется из расчета всех площадей с/х угодий в пределах с/х предприятий района за исключением земель, переданных в ведение сельских, поселковых, городских администраций, делимых на суммарную численность лиц, работающих в сельском хозяйстве. Таким образом, при предоставлении земель учитываются территориальные возможности в границах одного района и демографическая ситуация в том же районе. В п.3 ст.8 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» содержится норма, согласно которой земельный участок может быть увеличен путем аренды или покупки дополнительного земельного участка.

Граждане, изъявившие желание вести крестьянское хозяйство, подают заявление с необходимыми обоснованиями в районную (городскую) администрацию по месту расположения участка. Местная администрация направляет указанное заявление в земельный комитет для подготовки материалов. Органы администрации должны принять решение о предоставлении земельного участка в срок не более двух месяцев. После этого администрация принимает решение о поведении землеустроительного процесса, в конце которого будущим фермерам выделяется земельный участок в натуре из земель фонда перераспределения, а члены крестьянского хозяйства получают документ, удостоверяющий их права на землю: свидетельство на право собственности на землю , договор аренды земельного участка.

Другим основанием приобретения права собственности на землю крестьянских (фермерских) хозяйств является заключение гражданско-правовых договоров, предусмотренных ГК РФ. Право частной собственности можно приобрести на основании

договора купли-продажи, договора мены, договора дарения. Согласно ст.12 Закона РФ «О крестьянских (фермерских) хозяйствах» использование земли в РФ является платным. Формами платы являются земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Граждане, впервые организующие крестьянские (фермерские) хозяйства, освобождаются от уплаты земельного налога в течении 5 лет с момента предоставления им земельных участков. Рассматривая все источники приобретения земли крестьянскими хозяйствами, предусмотренные законодательством, следует отметить, что все они имеют «локальную» принадлежность: вопрос получения участка решается на местном уровне.

Следует отметить, что после принятия нового Земельного Кодекса гражданам больше не будут предоставляться земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование о пожизненное наследуемое владение, однако если граждане получили свои участки до принятия Кодекса, их права сохраняются (Глава 4).Возникновению прав на землю в Земельном Кодексе посвящена Глава 5, в которой установлено, что права на земельные участки, предусмотренные Кодексом, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, другими федеральными законами, и подлежат государственной регистрации. Оборот земель с/х назначения будет регулироваться отдельным федеральным законом.

3. Формы и виды собственности на землю у крестьян (фермеров), кооперативов, хозяйственных обществ. Их законодательное закрепление

Как указывалось выше, в результате проведенных реформ появились следующие формы собственности:

частная (индивидуальная, общая долевая и общая совместная - физических и юридических лиц);

государственная, которая подразделяется на федеральную собственность и собственность субъектов Федерации;

муниципальная;

иные формы права собственности

В результате реорганизации с/х предприятий у собственников земли , желающих продолжать работу в с/х производстве, появилась возможность распорядиться ею по своему усмотрению, то есть либо вступить в с/х коммерческую организацию и внести свою земельную долю в уставной капитал, либо использовать землю для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства или личного подсобного хозяйства.

Говоря о современных видах собственности на землю следует отметить, что ни в хозяйственных обществах и товариществах, ни в кооперативах действующим законодательством не предусмотрена коллективная собственность их участников на землю.

Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства определена в ст. 257 ГК РФ

Согласно которой имущество крестьянского хозяйства признается общей совместной собственностью его членов, если законом или договором между ними не установлено иное. Пункт 3 этой же статьи гласит, что в совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находится предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки и др. имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов. Кроме того, в ст.15 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» содержится норма, согласно которой имущество крестьянского хозяйства принадлежит его членам на правах общей долевой собственности, что предполагает не одного, а множество собственников, за каждым из которых закреплено право на долю в праве на общее имущество. Таким образом, допускается перевод общей долевой собственности в иной правовой режим. В соответствии с принципом единогласия члены крестьянского (фермерского) хозяйства могут договориться между собой об установлении общей совместной собственности. Носителем права собственности в имуществе крестьянского (фермерского) хозяйства как при режиме общей совместной собственности, так и при режиме общей долевой собственности не может быть признано крестьянское (фермерское) хозяйство, либо глава крестьянского хозяйства, который всего лишь представляет его интересы в отношениях с предприятиями, организациями, гражданами и гос. органами. Крестьянское (фермерское) хозяйство не является самостоятельным субъектом имущественных отношений. Оно представляет собой совокупность физических лиц (граждан), действующих на базе общего имущества, то есть по сути, простое товарищество ( может вестись даже и одним человеком). Оно не становится юридическим лицом, ибо не обособляет «свое» имущество от имущества участников. Однако ст. 259 ГК дает возможность создать на этой базе и юридическое лицо- коммерческую организацию в форме хозяйственного товарищества или производственного кооператива. Такая организация становится собственником своего имущества, сохраняя за участниками лишь обязательственные права требования, а ее правовое положение определяется нормами закона, регулирующим статус соответственно товариществ или производственных кооперативов. Вклады участников такой коммерческой организации должны устанавливаться исходя из их долей в праве общей собственности на имущество хозяйства. С целью сохранения крестьянских хозяйств ГК не предусматривает возможности выдела имущества при выходе одного из участников. В этом случае выделяющийся участник может претендовать только на получение денежной компенсации, соразмерной его доли (п.2 ст.258). Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, влекущий его прекращение, производится по общим правилам о разделе имущества, находящегося соответственно в совместной или долевой собственности Земельный участок подлежит разделу с учетом специальных требований земельного законодательства. При этом доли участников такого хозяйства как субъектов права совместной собственности в соответствии с п.3 ст.258 ГК признаются равными, если только иное не установлено их соглашением: например не определен режим общей долевой собственности с неравенством долей в зависимости от трудового или имущественного вклада в хозяйство.

В сельском хозяйстве работники реорганизованных колхозов и совхозов , вступая во вновь создаваемые коммерческие организации вносят в качестве вкладов свои имущественные паи и земельные доли. Ст. 66 ГК РФ гласит: «Имущество, созданное за счет вкладов учредителей (участников), а также произведенное и приобретенное хозяйственным товариществом или обществом в процессе его деятельности, принадлежит ему на праве собственности». Таким образом, право собственности на землю в с/х коммерческой организации принадлежит самой коммерческой организации. Участники хозяйственных обществ обязаны внести вклад в уставной капитал организации в порядке, размерах, способами и в сроки, которые предусмотрены учредительными документами этого хозяйственного общества. При внесении земельных долей в уставной капитал с/х коммерческой организации этой организации как юридическому лицу выдается свидетельство на право собственности на земельный участок, площадь которого соответствует внесенным земельным долям, и план этого участка. Свидетельство на право собственности на земельную долю лица, внесшего свою долю в уставной капитал указанной организации, теряет юридическую силу. При выходе гражданина из состава участников хозяйственного общества ему возмещается стоимость части имущества коммерческой организации, соответствующая его доли в уставном капитале ( или принадлежащим ему акциям). Таким образом, гражданин, решивший выйти из состава участников хозяйственного общества, не может получить обратно свою земельную долю. Однако, учредительным договором с/х коммерческой организации может быть предусмотрено выделение земельного участка в случае его выхода. Ст.78 ГК РФ гласит: «В полных товариществах участнику, выбывающему из их состава, может быть выдано в натуре имущество, соответствующее его доле в складочном капитале».

Сельскохозяйственные кооперативы являются собственниками всего принадлежащего им имущества, и имущественные паи его членов, в том числе земля, не являются их вкладами в коллективно-долевой собственности, как это было закреплено в ряде нормативно-правовых актов, регулирующих аграрную реформу. Владельцы паев состоят в обязательственных правоотношениях с кооперативом. При вступлении в с/х кооператив гражданин может внести в качестве паевого взноса свою земельную долю с условием ее возврата в дальнейшем, если он примет решение выйти из кооператива. Если же вносится не земельная доля, а непосредственно земельный участок, то может быть поставлено условие возврата его в натуральном виде. Так, п.3 ст.10 ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» гласит, что при реорганизации с/х организации ее член (участник) вправе передать выделенный ему земельный участок или причитающиеся ему земельную долю в счет паевого взноса в паевой фонд кооператива - с условием или без условия их возврата в натуральной форме в случае выхода из кооператива. Согласно ст. 18 этого же закона, в соответствии с уставом кооператива либо в соответствии с решением общего собрания членов кооператива, может быть предусмотрена выплата стоимости паевого взноса в натуральной форме в виде земельного участка или другого имущества кооператива.

При выдаче земельного участка в счет паевого взноса размер земельного участка определяется исходя из размера паевого взноса выходящего члена кооператива и стоимости земельного участка, на основании которого он был засчитан в паевой взнос.

4.Аренда земельных участков сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств

Экономико-правовой институт аренды отражает взаимоотношения собственника имущества (арендодателя) и его временного пользования (арендатора). Этот институт является прежде всего способом (формой) хозяйственной или иной приносящей доход деятельности. Часть этого дохода арендатор отчисляет собственнику имущества в качестве арендной платы. В сельскохозяйственном производстве объектом аренды выступать земельные участки. Обязательства по передаче земельного участка в аренду, то есть срочное возмездное владение и пользование, возникают по соглашению сторон (носят договорной характер), при этом следует учитывать, что сохранение права собственности на предмет обязательства за первоначальным владельцем (арендодателем), отличает его от обязательства по отчуждению имущества. Данные обязательства имеют особый предмет, то есть землю, а существо указанных обязательств предполагает их срочный характер, иначе говоря временное действие. Содержание обязательств по передаче земельного участка в аренду складывается из взаимных прав и обязанностей сторон, закрепляемых в договоре между ними. Арендаторами земли могут быть любые физические и юридические лица: колхозы, совхозы, кооперативы, акционерные общества, крестьянские (фермерские) хозяйства.

Указом Президента РФ от 7 марта 1996 года «О реализации конституционных прав граждан на землю» значительно расширены права собственников земельных долей, в том числе по передаче их в аренду другим лицам. Так, собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе передать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам с/х организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства. В соответствии со ст.22 нового Земельного Кодекса ,

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

5. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

6. Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

7. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды.

Выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные участки могут использоваться только для производства с/х продукции. Целевое назначение этих участков может быть изменено лишь в соответствии с законодательством РФ.

Передача земельных долей в аренду с/х коммерческим организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, а также передача земельных долей или права пользования ими в уставной капитал с/х организаций осуществляется на основании договоров между собственниками долей и с/х организациями и крестьянскими (фермерскими0 хозяйствами. Эти договоры заключаются на основе примерных форм, утвержденных Правительством РФ.

Договоры аренды земельных долей регистрируются в установленном порядке на местах в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству, По желанию сторон данный договор может быть заверен нотариальною. К договору аренды прилагается план арендуемого земельного участка. Сроки аренды земельной доли и условия ее оплаты определяются договором. Действие договора автоматически продлевается на год до тех пор, пока одна из сторон не позднее чем за число месяцев, указанных в договоре, до истечения срока его действия не уведомит в письменной форме другую сторону о его расторжении. Письменное уведомление о расторжении договора направляется также а райкомзем. При многостороннем договоре каждый арендодатель имеет право выйти из подписанного договора, уведомив при этом арендатора до указанной в договоре даты. Арендатор вправе расторгнуть подписанный договор частично в отношении одного или нескольких арендодателей, уведомив их об этом до указанной в договоре даты.

В счет арендной платы с/х организация может выдавать арендодателю деньги, продукцию, услуги. Арендная плата за земельную долю определяется в рублях в год, включая оплату продуктами, услугами, налоговые и иные платежи. При многостороннем договоре арендодатель имеет право на получение арендной платы в размере указанной в договоре суммы или любой ее части в натуре в соответствии с прейскурантом, который может прилагаться к договору и содержит наименование товаров, услуг и их стоимость, конкретные виды внесения арендной платы товарами, услугами или путем комбинированных выплат в денежной и натуральной формах определяются дополнительными соглашениями между сторонами. При отсутствии дополнительного соглашения арендатор выплачивает каждому арендодателю арендную плату в денежной части равными долями ежемесячно или поквартально.

По договору арендодатель получает, а арендатор принимает на себя обязательства перечислить налоговые и иные платежи за землю в счет арендной платы. Налоговые и иные платежи за земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, вносят собственники участка, если иное не предусмотрено соответствующим договором аренды земельной доли. Арендатор имеет право осуществлять от имени арендодателя действия по выделению в натуре земельного участка, соответствующего арендованным земельным долям. Арендодатель признает, что этот участок будет принадлежать на праве общей собственности арендодателю и другим участникам общей собственности и что земельная доля в таком участке может изменяться по площади и другим характеристикам, но ри этом ее оценка в балло-гектарах должна оставаться неизменной.

Арендатор вправе использовать земельный участок, соответствующий арендованной им земельной доле, только в с/х целях и не имеет права продавать, закладывать или отчуждать иным образом указанный участок или земельную долю.

После прекращения действия подписанного сторонами договора все права, относящиеся к земельной доле и соответствующему ей земельному участку, переходят к арендодателю. Арендодателю прекратившему арендные отношения с прежним арендатором, может по его желанию выделяться в натуре земельный участок ( участки) для распоряжения им (ими) в соответствии с законодательством.

При заключении названных договоров в свидетельство на право собственности на земельную долю каждого арендодателя вносится соответствующая запись о передачи доли в аренду. Когда заключается многосторонний договор аренды, земельные участки в натуре каждому арендодателю могут не выдаваться. Новым Земельным Кодексом в ст.46 предусмотрены следующие основания прекращения аренды земельного участка:

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и впорядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

2. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;