Гражданское право

Согласно статье 468 ГК в случаях, когда продажа товаров производится с использованием автоматов, владелец автоматов обязан довести до покупателей информацию о продавце товаров путем помещения ее на автомате или предоставления покупателям иным способом сведений о наименовании (фирменном наименовании) продавца, месте его нахождения, режиме работы, а также о действиях, которые необходимо совершить покупателю для получения товара.

Договор розничной купли-продажи с использованием автоматов считается заключенным с момента совершения покупателем действий, необходимых для получения товара. Если покупателю не предоставляется оплаченный товар, продавец обязан по требованию покупателя незамедлительно предоставить покупателю товар или возвратить уплаченную им сумму.

Изложенные правила применяются и в случаях, когда автомат используется для размена денег, приобретения знаков оплаты или обмена валюты, если иное не вытекает из существа обязательства.

Договор продажи недвижимости. Понятие и элементы договора продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1ст. 520 ГК).

Договор купли продажи недвижимости является консенсуальным, двухсторонним, возмездным договором.

Сторонами по договору продажи недвижимости являются продавец и покупатель. На стороне продавца и покупателя могут выступать любые субъекты гражданского права.

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В договоре должны содержаться данные позволяющие определить, недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные позволяющие определить расположение недвижимости на местности либо в составе другого недвижимого имущества.

Таким образом, предмет договора продажи недвижимости является существенным условием договора, и при отсутствии в договоре выше указанных данных считается, что договор не заключен.

Цена, так же, как и предмет договора продажи недвижимости является существенным условием договора. Следует отметить, что цена передаваемого имущества, находящегося на земельном участке включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 521 ГК).

Кроме того, по договору купли-продажи недвижимого имущества должен быть зарегистрирован переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 522 ГК).

От понятия «регистрация перехода права собственности» следует отличать понятие «регистрация договора».

Если договор требует государственной регистрации, то считается заключенным с момента такой регистрации, т.е. до момента регистрации между участниками договора никаких прав и обязанностей не возникло.

Если договор требует регистрации перехода права собственности по договору, то такой договор считается заключенным с момента подписания договора (т.е. с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора), а право собственности у приобретателя возникнет с момента регистрации перехода права собственности. Из этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, покупатель не вправе им распоряжаться (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.).

Необходимым документом, прилагаемым к договору продажи недвижимости, является передаточный акт. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным, именно, после подписания сторонами соответствующего документа.

Особенности ответственности продавца за нарушение условий о качестве недвижимого имущества

Ст. 528 ГК, определяющая ответственность продавца в случае продажи недвижимости ненадлежащего качества отсылает к общим положениям договора купли-продажи (ст. 445 ГК).

В соответствии со ст. 445 ГК, необходимо различать существенное нарушение качества недвижимого имущества и несущественное нарушение условий качества. В частности к существенным нарушениям требований к качеству передаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др.

В зависимости от вида нарушения покупателю предоставлены разные права. Но, в любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, так как последнее является индивидуально-определенным.

Причем, недостатки в приобретенном недвижимом имуществе должны быть выявлены в течении разумного срока. Как правило, он не должен быть менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены более длительные сроки для выявления недостатков.

Особенности продажи жилых помещений

Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан.

Предметом рассматриваемого договор является жилое помещение. Постановлением СМ Республики Беларусь от 31.08.1993г. №589 «Об иностранных инвестициях на территории Республики Беларусь установлении порядка купли-продажи квартир (домов)» определяется перечень жилых помещений не подлежащих продаже.

Существенными условиями договора продажи жилого помещения являются: предмет, цена. Кроме того, существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательством право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

При отчуждении жилого помещения требуется также согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающего совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением.

Субъектами договора купли-продажи жилого помещения являются граждане Беларуси, в том числе и постоянно проживающие за ее пределами. Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие на территории Беларуси и имеющие законный источник существования, пользуются наравне с гражданами нашей страны правом купли-продажи квартир (домов) в Беларуси. Иностранцы и лица без гражданства, не проживающие на территории страны, вправе приобретать жилые помещения в соответствии с международными договорами и установленной процедурой реализации международных договоров. Что касается юридических лиц, то они имеют право на приобретение квартиры, если они зарегистрированы на территории Республики Беларусь.

Следует отметить, что ранее действовавшее положение значительно ограничивало права граждан в приобретении жилых помещений. Так, в частности квартиры могли продаваться гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте. Благодаря Заключению Конституционного суда Республики Беларусь от 27.06.1996г. №3-39/96, были устранены нарушения прав граждан. Вместе с тем, по мнению Конституционного Суда, законом могут быть определены особенности купли-продажи жилых помещений в городе Минске, поскольку он, как столица, согласно Конституции, имеет особый статус.

Еще одной отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Только с момента государственной регистрации договор считается заключенным (п. 2, ст. 529 ГК). Однако, в соответствии со ст. 1147 ГК, до вступления в силу акта законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договора купли-продажи жилых помещений подлежат нотариальному удостоверению.

ТЕМА 15. Договор дарения

Лекция 15. Договор дарения

Основные понятия, включенные в систему тренинг-тестирования:

договор дарения; стороны договора дарения; предмет договора дарения; форма договора дарения; консенсуальный договор; пожертвование.

Понятие и элементы договора дарения

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещи в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п.1, ст. 543 ГК).

Договор дарения является двухсторонним, безвозмездным. По действующему ГК дарение может выступать в качестве как реального, так и консенсуального договора. В последнем случае договор порождает обязательство передать определенное имущество одаряемому в момент, не совпадающим с моментом заключения договора, то есть в будущем (обещание подарить в будущем).

Сторонами по договору дарения - дарителем и одаряемым могут выступать граждане, юридические лица и государство.

Граждане вправе совершать сделки по дарению в пределах их дееспособности.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать подарки самостоятельно в пределах своей стипендии, заработка и иных доходов, но они не вправе распоряжаться вещами, принадлежащими им на праве собственности. Для этих сделок и для приобретения имущества по договору дарения они должны получить согласие законных представителей.

Малолетние в возрасте до 14 лет могут совершать только мелкие бытовые сделки. Однако, они могут выступать в качестве одаряемых, поскольку они вправе совершать самостоятельные сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации (п.2, ст. 27 ГК).

За недееспособных лиц (в том числе малолетних) совершают сделки их законные представители. Однако не допускается дарение за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти минимальных заработных плат от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями.

Если одаряемым гражданином является недееспособное лицо, то он имеет право самостоятельно принимать подарки, если последние не требуют нотариального оформления или государственной регистрации. Остальные подарки принимаются через опекунов.

Юридические лица понятно могут выступать дарителем в пределах их специальной правоспособности.

Юридическое лицо, имущество которому принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе самостоятельно распоряжаться движимым имуществом, если иное не установлено законодательством. Недвижимое имущество такого юридического лица может стать предметом договора дарения только с согласия собственника.

Юридическое лицо, имущество за которым закрепляется на праве оперативного управления не вправе совершать сделки по дарению имущества даже с согласия собственника. Однако такое юридическое лицо вправе самостоятельно распоряжаться доходами от своей деятельности и совершать обычные подарки небольшой стоимости.

Кроме того, п.4, ст. 575 ГК запрещает дарение между коммерческими организациями.

Ст. 546 ГК запрещает дарение также работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений - гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; государственным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

Что касается государства, то оно может выступать в качестве дарителя в пределах компетенции государственных органов, что касается государства-одаряемого то такое дарение может осуществляться в форме пожертвования.

Предметом договора дарения может являться определенное имущество, либо имущественное право требование к себе или к третьему лицу, а также освобождение одаряемого от его имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Предметом договора дарения могут быть вещи - движимые и недвижимые, а также различные имущественные права, которыми даритель вправе распорядиться (обязательства одаряемого). Вещи, изъятые из оборота, не могут быть предметом дарения. Вещи на владение и пользование которыми нужно иметь разрешение (лицензию), могут быть предметом дарения, если одаряемый получит такое разрешение.

Предмет договора дарения является существенным условием договора.

Форма договора дарения определяется по правилам статьи 545 ГК.

Реальный договор дарения, при котором движимая вещь передается одаряемому в момент заключения договора, может заключаться устно.

В письменной форме договор дарения должен быть заключен в следующих случаях:

v если в качестве дарителя выступает юридическое лицо и стоимость предмета дарения превышает пять минимальных размеров оплаты труда;

v если договор дарения содержит обещание дарения в будущем (консенсуальный договор).

Несоблюдение письменной формы договора, в выше указанных случаях, влечет его ничтожность.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а до введения закона о государственной регистрации недвижимости нотариальному удостоверению.

Содержание договора дарения

Главной обязанностью дарителя является передача дара. Передача дара может осуществляться посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов (ч. 2, п.1, ст. 545 ГК).

Обязанности дарителя по консенсуальному договору дарения переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения (п. 2, ст. 552 ГК).

Даритель вправе отказаться от исполнения консенсуального договора дарения:

v если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя ухудшилось;

v если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, члена его семьи или близкого родственника либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Отказ дарителя от исполнения договора дарения по названным основаниям не дает одаряемому права на возмещение убытков (п. 3, ст. 548 ГК).

В свою очередь, право на получение дара одаряемым логически вытекает из понятия договора дарения. Однако, одаряемый имеет право не только принять, но и отказаться от принятия дара в любой момент до передачи дара. Это право одаряемого не обусловлено наличием каких-либо уважительных причин.

В случае отказа одаряемого от принятия дара, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения убытков только в пределах реального ущерба, если к тому же соответствующий договор дарения был заключен в письменной форме.

Права одаряемого, которому по консенсуальному договору обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

Кроме общих оснований прекращения договора дарения, закон допускает отмену уже исполненного договора дарения, то есть аннулируется договор повлекший юридические последствия. Последствием отмены дарения является возврат вещи от одаряемого, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения. Перечень оснований отмены дарения является исчерпывающим.

Так, даритель вправе отменить или потребовать через суд отмены дарения в следующих случаях:

v если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

v если даритель пережил одаряемого, при условии, что такое основание отмены дарения было предусмотрено договором;

Заинтересованное лицо может требовать в судебном порядке отмену договоров дарения, совершенных индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, объявленным банкротом в течении шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица экономически несостоятельным (банкротом).

Дарение следует отличать от пожертвования. При пожертвовании передача имущества должна быть обусловлена жертвователем использовать это имущество по определенному назначению в общеполезных целях. При отсутствии этого условия пожертвование признается дарением для граждан. При пожертвовании юридическому лицу и государства пожертвованное имущество используется по назначению последнего.

На стороне одаряемого при пожертвовании могут выступать граждане, некоммерческие организации, Республика Беларусь и ее административно-территориальные единицы.

Контрольные вопросы к темам №14-15

1. Какие существенные условия договора купли-продажи?

2. Риск случайной гибели товара.

3. Риск случайного повреждения товара, проданного во время его нахождения в пути.

4. С какого момента начинается гарантийный срок.

5. Предъявление требований покупателя к товару, на который не установлен гарантийный срок или срок годности.

6. В каком случае продавец вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит очередной платеж за проданный в рассрочку товар.

7. Какие действия покупателя если продавец передал в нарушение договора купли-продажи покупателю меньшее количество товара.

8. Каким является договор розничной купли-продажи?

9. С какого момента договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме?

10. Чем является предложение товара в его рекламе, каталогах и описаниях товаров, обращенных к неопределенному кругу лиц?

11. С какого момента договор розничной купли-продажи товара по образцу считается исполненным?

12. С какого момента договор розничной купли-продажи с использованием автоматов считается заключенным?

13. С какого момента договор розничной купли-продажи товара с условием его доставки покупателю считается исполненным?

14. Права покупателя по обмену непродовольственного товара надлежащего качества в месте его покупки на аналогичный товар другого размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектности.

15. В течение, какого времени покупатель по договору розничной купли-продажи вправе предъявить требования, связанные с недостатками проданного товара с момента передачи товара.

16. Какие существенные условия договора купли-продажи недвижимости?

17. С какого момента подлежит государственной регистрации и считается заключенным договор продажи жилого дома, квартиры?

18. Договор дарения.

19. Консенсуальный договор.

20. Реальный договор.

21. Является ли дарением договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя?

22. Переходят ли обязанности дарителя, обещавшего дарение, к его наследникам?

23. Переходят ли права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, к его наследникам?

24. В каком случае даритель вправе отказаться от договора дарения, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь?

25. Является ли дарением вручение ценных подарков по месту работы за трудовое достижение?

ТЕМА 16. Договор аренды

Лекция 16. Договор аренды

Основные понятия, включенные в систему тренинг-тестирования:

договор аренды; результат договора; стороны договора; предмет договора; цена; срок договора; форма договора аренды; основные законодательные акты; обязанности арендатора; обязанности арендодателя; важнейшая обязанность арендатора; первоочередная обязанность арендодателя; права арендатора; права арендодателя; договор проката; субъекты договора проката; предметом договора проката; арендная плата по договору проката; срок договора проката; форма договора проката.

Понятие и элементы договора аренды. Виды договора аренды

Договор аренды (имущественного найма) - это соглашение, в силу которого одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Результатом этого договора, как явствует из его определения, является передача имущества не в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление), а во временное владение и пользование.

Договор аренды - консенсуальный, возмездный, двухсторонний.

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Ими могут быть физические, юридические лица, государство. Согласно ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Данное положение, в основном, относится к предприятиям, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Так, унитарное предприятие может быть арендодателем недвижимого имущества, которое закреплено за ним на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника (п. 3 ст. 276 ГК). Казенное предприятие и учреждение вправе сдавать закрепленное за ними на праве оперативного управления имущество только с согласия собственника этого имущества.

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. Они могут постепенно изнашиваться, но сохраняют свою форму в течение всего срока аренды. Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом договора аренды. Примерный перечень объектов, которые могут быть предметом договора аренды дан в статье 578 ГК.

Предмет договора аренды является его существенным условием. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При их отсутствии условие о предмете договора считается несогласованным сторонами и соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 578 ГК).

Не могут быть предметом аренды результаты творческой интеллектуальной деятельности: изобретения, полезные модели, селекционные достижения, топологии интегральных микросхем, другие объекты интеллектуальной собственности. Сторона, обладающая исключительным правом на использование результата интеллектуальной деятельности, предоставляет другой стороне разрешение использовать объект интеллектуальной деятельности на основе лицензионного договора (ст. 985 ГК).

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 13.06.1990г. № 148 «О видах (группах) предприятий (объединений), организаций и видах имущества, не подлежащих сдаче в аренду или выкупу» определяет перечень объектов, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается,

Закон Республики Беларусь от 5 мая 1998 г. «Об объектах, находящихся только в собственности государства» определяет, что передача в аренду объектов, указанных в данном нормативном акте, осуществляется в соответствий с действующим законодательством без предоставления арендатору права на выкуп арендованного имущества.

Цена не является существенным условием договора аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1 ст. 585 ГК).

Однако, для договора аренды здания или сооружения цена является существенным условием.

Срок также не является существенным условием договори аренды. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Правда, законодательством или договором может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 581 ГК).

Договор аренды, заключенный на определенный срок, не прекращается автоматически по истечении установленного договором срока. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (п. 2 ст. 592 ГК).

Возражения арендодателя о возобновлении договора на новый срок должны быть сообщены арендатору в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре он не указан, этот срок устанавливается по правилам ст. 295 ГК.

В соответствии с п. 3, ст. 581 ГК, законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Так, ст. 29 Водного кодекса определяет, что водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование на срок до 5 лет и в долгосрочное пользование - на срок от 5 до 25 лет.

Статья 13 Кодекса о недрах дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей использования недр. Так, на срок до 5 лет недра могут предоставляться в пользование для геологического изучения, на срок до 20 лет - для добычи полезных ископаемых, до 25 лет - для совмещения указанных видов пользования.

Сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет, а аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования не может быть менее пяти лет (ст. 45 Кодекса Республики Беларусь о земле).

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, срок его действия не определен, то он действует до истечения предельного срока, при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законодательством предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Форма договора аренды определяется в соответствии со ст. 580 ГК. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами (п. 2 ст. 580 ГК).

Так в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.09.2000г. №1452 «Об утверждении временного положения о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений», договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года подлежат государственной регистрации.

Особые требования предъявляются к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такой договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 580 ГК).

Гражданский кодекс выделяет следующие виды договора аренды: прокат, аренду транспортных средств с экипажем и без экипажа, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, лизинг.

В ГК содержатся лишь основные правила об аренды. По каждому виду аренды имеется специальное законодательство. Однако, следует отметить, что нормы, содержащиеся в других законах, должны соответствовать правилам соответствующего параграфа ГК. В случае расхождения указанных актов с настоящим кодексом действует последний (ч.3 п. 2, ст. 3 ГК).

Основными законодательными актами, регулирующими арендные отношения являются: Закон Республики Беларусь от 12.12.1990 г. «Об аренде»; Указ Президента Республики Беларусь от 4.01.1996 г. №9 «Об упорядочении использования зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в государственной собственности»; Указ Президента Республики Беларусь № 30 от 13.01.1998 г. «О некоторых вопросах заключения договоров аренды государственной собственности»; постановление Пленума Верховного суда Республики Беларусь от 18.03.1994г. №2 «О практике применения судами законодательства, регулирующего арендные отношения» и т.д.

Права и обязанности сторон по договору аренды

Обязанности арендодателя:

1. Первоочередной обязанностью арендодателя является обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 582 ГК). Имущество считается соответствующим договору и своему назначению, если оно удовлетворяет требованиям, указанным в договоре. Если в договоре эти требования не изложены, имущество должно иметь обычное для такого имущества качество и быть в исправном состоянии.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, арендатор вправе потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов, а также возмещения убытков, а в случае, когда без принадлежностей и документов арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 583 ГК подробно регламентирует ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, независимо от того, знал о наличии этих недостатков или нет сам арендодатель во время заключения договора, т.е. независимо от его вины. Однако, арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору (например, он пользовался этим имуществом до заключения договора аренды), либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель несет ответственность лишь за те недостатки в имуществе, которые имелись в арендованном имуществе в момент заключения договора аренды.

При обнаружении недостатков в арендованном имуществе арендатор вправе по своему выбору:

v потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

v непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

v потребовать досрочного расторжения договора.

2. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.), поскольку такое обременение имущества может повлечь серьезные препятствия для использования арендатором арендованного имущества. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 584 ГК).

3. Арендодатель должен предоставить арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок. В случае невыполнения этой обязанности арендатор вправе истребовать от него это имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 582 ГК).

4. Арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором (п. 1 ст. 587 ГК). ГК не содержит правил, согласно которым можно раскрыть содержание этого термина. Под капитальным ремонтом понимают воспроизводство основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества. Без выполнения капитального ремонта становится невозможным использование имущества.

Правило п. 1 ст. 587 ГК является диспозитивным. Договором аренды обязанность производить капитальный ремонт может быть возложена на арендатора. В ряде случаев законодательство возлагает обязанность производить капитальный ремонт на арендатора. Так, на арендатора транспортного средства без экипажа возлагает такую обязанность ст. 615 ГК, а на арендатора предприятия - ст. 632 ГК.

Срок проведения капитального ремонта должен быть определен в договоре аренды, но если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, он должен быть произведен в разумный срок.

В договоре может быть предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору на время ремонта другое имущество и обязанность арендатора ограничить или приостановить пользование арендованным имуществом.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

v произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызываемый необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

v потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

v потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Капитальный ремонт, выполненный арендатором по своему желанию, если ремонт не был предусмотрен договором и не вызывался неотложной необходимостью, не влечет обязанности арендодателя возместить его стоимость.

5. По прекращении договора аренды арендодатель обязан принять от арендатора сданное в аренду имущество и оплатить арендатору стоимость неотделимых без вреда для имущества улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством (п. 3 ст. 594 ГК).

Отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 594 ГК).

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 594 ГК).

Обязанности арендатора.

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия договором не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 586 ГК). Примером использования имущества не по назначению может быть применение легкового автомобиля для грузовых перевозок.

2. Важнейшая обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При отсутствии этих условий, считается, что они таковы, как обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Формы арендной платы установлены п. 2 ст. 585 ГК. При этом арендная плата устанавливается за все арендное имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

v определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

v установленной доли полученных в результате использования арендного имущества продукции, плодов или доходов;

v предоставления арендатором определенных услуг;

v передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

v возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Перечень этих форм арендной платы не является исчерпывающим. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, например, в виде части прибыли от использования арендного имущества.

Стороны в договоре аренды вправе решить вопрос о возможности изменения размера арендной платы по своему усмотрению. Они могут принять решение о том, что арендная плата не может изменяться, что она может изменяться по одностороннему требованию одной из сторон или иное решение. Но если они по этому вопросу в договоре аренды ничего не предусмотрели, то в соответствии с п. 3 ст. 585 ГК размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 585 ГК).

По соглашению сторон арендная плата может быть пересмотрена в любое время.

Если законодательством не предусмотрено иное, по требованию арендатора размер арендной платы может быть уменьшен на том основании, что в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось (п. 4 ст. 585 ГК). Существенным признается такое ухудшение условий пользования имуществом или состояния имущества, при которых арендатор в значительной степени лишается того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 420 ГК).

Сроки выплаты арендной платы определяются договором аренды по усмотрению сторон. Они могут быть длительными (один раз в год) и довольно короткими (раз в квартал, каждый месяц и т.п.).

Часть 5 ст. 585 ГК предусматривает санкции в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. Арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом он не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. В случае неэффективности попыток получения арендной платы арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

3. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

Поддержание имущества в исправном состоянии означает регулярное техническое обслуживание, систематический осмотр, охрану от возможных повреждений и порчи, устранение повреждений и т.д.

Текущий ремонт в отличие от капитального ремонта не имеет целью воспроизводство основных частей арендного имущества и их замену. Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, и сроки его проведения обычно определяются соответствующими правилами эксплуатации.

4. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 593 ГК).

В случае нарушения арендатором обязанности возвратить арендованное имущество либо просрочки его возврата арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, но если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ч. 2, ст. 593 ГК). Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором аренды предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ч. 3 ст. 593 ГК).

Права арендатора.

Арендатор имеет право с согласия арендодателя передавать арендованное имущество:

v в субаренду;

v передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

v в безвозмездное пользование

v передавать арендные права в залог;

v вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Однако, во всех перечисленных случаях ответственным перед арендодателем остается арендатор. Полная передача всех прав и обязанностей арендатора другому лицу имеет место только в случае перенайма.

Из перечисленных случаев передачи прав арендатора чаще других на практике встречается субаренда.

При субаренде сам арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора.

Договор субаренды порождает вторичные отношения аренды, производные и зависимые от первичного договора аренды, поэтому договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (ч. 2, п. 2, ст. 586 ГК). Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение аренды влечет прекращение заключенного вместе с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 589 ГК).

2. Арендатор имеет право выкупить арендованное имущество. Это право может быть реализовано на основании договора или закона. Причем выкуп имущества возможен как по истечении срока договора, так и до окончания срока его действия, при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены.

3. В соответствии со статьей 592 ГК, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор имеет преимущественное право на возобновление арендных отношений на новый срок. Данное право может быть реализовано при наличии трех условий:

· надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по ранее заключенному договору (т.е. арендатор использовал имущество по назначению, своевременно вносил арендную плату и т.д.);

· готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другим претендентам (это может касаться повышения размера арендной платы, обязанности арендатора производить капитальный ремонт и т.д.);

· арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный в договоре, а если этот срок не определен в течении разумного срока.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не означает, что договор должен возобновляться на тех же условиях, на которых он был заключен. Они могут быть по соглашению сторон изменены, но не должны быть худшими по сравнению с теми условиями, на которых арендодатель готов был сдать имущество в аренду иному претенденту.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения убытков. Такого права арендатор не имеет, если договор аренды с новым арендатором был заключен на иных условиях, чем те, на которых он отказался заключить договор.

Прекращение договора аренды

Договор аренды прекращается с истечение срока договора либо по истечении предусмотренного п. 2 ст. 581 ГК срока предупреждения. Он прекращается в связи с гибелью предмета аренды и по другим основаниям прекращения обязательств.

Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора (п. 1 ст. 588 ГК). В таких случаях первоначальный арендодатель подлежит замене новым собственником имущества.

Статья 588 ГК гарантирует защиту прав наследников арендатора. В случае смерти арендатора недвижимого имущества его права переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Но не получит таких прав гражданин, который отстраняется от наследования как по завещанию, так и по закону по правилам ст. 1038 ГК (недостойный наследник). При наличии нескольких наследников вопрос о том, кому их них переходят права арендатора, решается по согласию между ними, а в случае спора - через суд.

Арендодатель не вправе отказать наследнику недвижимого имущества во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (например, если арендатор, арендовавший какой-то объект недвижимости, являлся специалистом-реставратором и в качестве арендной платы обязался выполнить определенную работу, которую не способен выполнить его наследник).

В случае ликвидации юридического лица (арендодателя или арендатора) договор аренды прекращается по общим правилам ст. 389 ГК.

2. Договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке досрочно как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора.

В соответствии со ст. 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор:

· пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

· существенно ухудшает имущество;

· более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

· не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Этот перечень оснований расторжения договора аренды по требованию арендодателя не является исчерпывающим и может быть дополнен договором.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости им исполнения обязательства в разумный срок. При невыполнении этого требования суд вправе отказать в принятии иска к рассмотрению (п. 2 ст. 422 ГК). Если арендатор, получив такое предупреждение, в разумный срок устранит допущенные им нарушения, требование арендодателя расторгнуть договор не может быть удовлетворено.

Статья 591 ГК содержит перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора. К ним относятся:

v арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

v переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

v арендодатель не производит являющейся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

v имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

В отличие от ст. 590 ГК ст. 591 ГК не обязывает арендатора при досрочном расторжении договора отправлять арендодателю уведомление о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Он, однако, должен в соответствии с п. 2 ст. 422 ГК предложить арендодателю расторгнуть договор. Он может предъявить иск в суд о расторжении договора лишь после получения отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения ответа в указанный в предложении или установленный законодательством либо договором срок, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Договор проката

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Договор проката - один из видов договора аренды.

Договор бытового проката - консенсуальный, возмездный, двухсторонний, публичный.

Кроме параграфа 2, главы 34 ГК, действуют и специальные акты законодательства, регулирующие отношения, порождаемые договором поката. Это, в частности, «Правила предоставления гражданам во временное владение и пользование (напрокат) предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода», утвержденные Белбытсоюзом от 22.04.1993г.

Когда арендатором выступает физическое лицо, договорные отношения проката подпадают под действие Закона Республики Беларусь от 19 ноября 1993 г. «О защите прав потребителей». Пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 28 марта 1996 г. № 3 «О практике рассмотрения дел о защите прав потребителей» прямо предусматривает, что названный закон регулирует отношения, вытекающие в числе других договоров и из договора бытового проката.

Субъекты договора: в качестве арендодателя выступает специальный субъект, для которого сдача имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельности, то есть это юридической лицо или частный предприниматель без образования юридического лица (например, ателье или пункт проката), причем данный вид деятельности должен быть отражен в учредительных документах. Арендатором, как правило, является гражданин-потребитель, использующий полученное в аренду имущество для потребительских целей. Однако не исключается, что в качестве арендатора может выступать индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, если это прямо предусмотрено договором или вытекает из существа обязательства.