Договор купли-продажи жилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Уральская государственная юридическая академия

Институт государственного и международного права

(заочная форма обучения)

Кафедра: Гражданского права

Курсовая работа

по предмету: жилищное право

тема

«Договор купли - продажи жилых помещений»

Выполнила Конева Ю.И.

студентка 5 курса

Екатеринбург, 2012 г.

Введение

Достаточно большое количество граждан в наши дни стремятся приобрести жилье в собственность. В свою очередь собственники зачастую стараются улучшить свои жилищные условия, продавая имеющееся жилье и приобретая более качественное (большей площади, в лучшем районе, более комфортное и т.д.).

На сегодняшний день юридическая грамотность граждан в вопросах купли - продажи остается по - прежнему низкой, только этим можно объяснить достаточно большое количество обманутых покупателей. Из числа преступлений в сфере недвижимости мошенничество составляет более 50% всех преступлений.

В связи с этим изучение темы договора купли-продажи жилого помещения имеет особую практическую значимость.

Планируя купить или продать жилье, гражданину необходимо обладать хотя бы основными знаниями о порядке заключения и исполнения соответствующего договора купли-продажи. С учетом высокой стоимости жилья, его социальной значимости в жизни каждого гражданина правовая неграмотность в данном случае просто недопустима.

При этом не стоит всецело полагаться на услуги риелторов (т.е. специалистов по заключению сделок с недвижимостью). Риелторских компаний на рынке недвижимости в настоящее время огромное множество. Однако, во-первых, ошибки не исключены в деятельности даже самого профессионального и опытного риелтора. Во-вторых, никогда не стоит сбрасывать со счетов возможность недобросовестных либо мошеннических действий со стороны риелторов. Сообщения в СМИ свидетельствуют о том, что и те и другие "грехи" риелторов далеко не редкость. В этом смысле поговорка "доверяй, но проверяй" весьма точно отражает правила общения с риелторами.

Таким образом, продавцу или покупателю жилья, прежде чем заключать договор купли-продажи, следует запастись важнейшими правовыми знаниями в этой области.

Целью данной работы является изучение существенных условий договора купли - продажи жилого помещения и основных правил его заключения и исполнения.

Задачи работы:

1. Изучить понятие жилого помещения и выявить его основные признаки.

2. Выявить существенные признаки договора купли - продажи жилого помещения.

3. Рассмотреть процесс заключения и исполнения договора купли - продажи жилого помещения.

Основными источниками для написания работы послужили Жилищный Кодекс РФ, который определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает основные начала правового регулирования жилищных отношений при различных видах использования недвижимости в жилищной сфере.

В части первой ГК РФ (гл. 18) регулируются право собственности на жилые помещения и иные права (права членов семьи собственника жилого помещения), дается понятие квартиры как объекта права собственности.

Часть вторая ГК РФ содержит параграф 7 главу 30, посвященную продажи недвижимости, предметом которых могут стать жилые помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений.

Из других законов, содержащих нормы жилищного права, следует выделить

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Особо следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти.

Из ведомственных нормативных актов, посвященных отношениям, связанным с жилыми помещениями, следует выделить Приказ Министерства юстиции от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения"

Литература по данной проблеме достаточно многообразна. В основной своей части она представляет собой комментирование законодательства либо научно-практические произведения. Реже представлены учебные пособия, еще реже - монографические исследования теоретических проблем по данному вопросу.

Глава 1. Жилое помещение как объект жилищных прав

1.1 Понятие жилого помещения как объекта жилищных прав

В соответствии с ч. 1 ст. 15 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 16.01.2012)// Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14

ЖК введено понятие «жилое помещение» (ч. 2 ст. 15). Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 16.01.2012)// Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14

Следует отметить, что действующее законодательство использует не только термин "жилое помещение", но также оперирует такими похожими понятиями как "жилище" и "помещение". В частности, понятие "жилище" используется в Конституции РФ (ст. 25), однако оно в ней не раскрывается. Понятие "жилище", используемое в указанной статье Конституции, шире понятия "жилое помещение" и имеет скорее социально - политическое, чем юридическое значение. Интересно определение жилища, которое было дано в ст. 139 УК РФ, согласно которой под жилищем понимается индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. Система Гарант, 2007г.

Впрочем, гражданское законодательство вообще не содержит понятия "жилище", которое носит в известном смысле собирательный характер. Вместо него, как правило, используется более четкий термин "жилое помещение", представляющее собой разновидность жилища. Дроздов И.А.Понятие и признаки жилого помещения // Закон № 8 2006г. С.8-10 Следует отметить, что в новом Жилищном кодексе РФ также используется понятие "жилище". В частности, этот термин упоминается в ст. 1 ЖК. Так, в указанной статье говорится о праве на жилище, его безопасности, неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения, однако само понятие в кодексе также не расшифровывается. Таким образом, можно прийти к выводу о том, что жилище - это некая абстрактная социально-экономическая категория, которая не имеет четких юридических признаков, а призвана идентифицировать одну из важнейших потребностей человека - в жилье.

Тогда как жилое помещение - это конкретный объект жилищных и гражданских прав, определение которого дано в законе и которое имеет свои признаки. Жилищное право как правильно было отмечено, имеет дело лишь с частью объектов, охватываемых понятием "жилище" - помещения, включенные в жилищный фонд и пригодные для постоянного проживания. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. Система Гарант, 2007г.

В действующих правовых актах отсутствует легальное определение помещения. Однако такое определение содержалось в ранее действовавшем законодательстве. Так, определение помещения как части здания, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования в жилых, нежилых и иных целях было дано в ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья", который утратил силу в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ. Согласно указанной статье помещение - это единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В самом Жилищном кодексе такого определения нет, что вряд ли можно признать правильным.

Таким образом, помещение - это всегда часть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и пригодна для определенного использования. Следовательно, можно говорить, что помещения - это вещь в юридическом смысле слова. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. Система Гарант, 2007г.

Понятие жилого помещения является ключевым, основным понятием жилищного права. Самые разнородные общественные отношения, которые регулируются жилищным законодательством, возникают именно по поводу жилых помещений. Жилые помещения составляют жилищный фонд Российской Федерации (ст. 19 ЖК РФ). Жилое помещение является объектом как жилищных, так и гражданских прав. Права на жилое помещение могут быть как вещными (ст. 288 - 293 ГК РФ, ст. 30 - 34 ЖК РФ), так и обязательственными. Жилое помещение является предметом договора найма (ст. 671 - 688 ГК РФ, ст. 60 - 91 ЖК РФ). Жилое помещение может быть предметом договоров дарения, мены, ренты. Отношения по продаже жилого помещения выделены в самостоятельный объект правового регулирования (ст. 558 ГК РФ). Алексеева О.Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект?

На понятие "жилого помещения» существует многообразие точек зрения.

С.П. Гришаев пишет: «Понятие "жилого помещения", кроме ЖК РФ дается в целом ряде правовых актах. В Гражданском кодексе Российской Федерации (ст.ст. 288, 558) дается обобщающее понятие "жилое помещение", которое объединяет ряд однопорядковых понятий: "жилой дом", "часть жилого дома", "квартира", "часть квартиры"». Гришаев С.П.Указ. соч.

Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Можно также дать понятие жилого помещения в узком смысле, под которым понимается помещение, имеющее выход в места общего пользования соответственно дома или квартиры. Новый Жилищный кодекс РФ (п. 2 ст. 15) определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Таким образом, жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Соответственно, не являются жилыми помещениями подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.).

Понимание объекта вещных прав в жилищной сфере требует не только уяснения понятия "помещения", но и раскрытие содержания определения "жилое". Можно встретить утверждение, что помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию для постоянного проживания граждан независимо от того, как практически будет использовано - для постоянного или временного проживания. Дома либо помещения после их строительства или переоборудования признаются жилыми, то есть предназначенными для проживания в них граждан, и учитываются в таком качестве уполномоченными органами в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество при условии, что они отвечают определенным требованиям. В соответствии с гражданским и жилищным законодательством Российской Федерации, помещение признается жилым, если является изолированным, и если уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем. Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 673) восстановил требование о необходимости постоянного проживания в жилом помещении (хотя сделано это только применительно к договору коммерческого найма жилого помещения, а в отношениях собственности на жилое помещение ограничился определением жилого помещения как места проживания (п. 2 ст. 288 ГК), и изменил практику признания жилым любого помещения, пригодного просто к проживанию, в том числе временному, имевшую основанием ранее действовавший Федеральный закон "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. 1). Именно, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, а не только в летнее время, отличает жилое помещение, скажем, от дачного или временного сооружения или от барака. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. Система Гарант, 2007г

Как отмечает Ю.К. Толстой, о жилых помещениях речь идет во всех статьях главы второй ЖК РФ. Именно поэтому признаки жилого помещения, которые выделены им, базируются не только на положениях ст. 15 ЖК РФ. По мнению Ю.К. Толстого, всего признаков жилого помещения семь: это объект жилищных прав; изолированное помещение, которое признается недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан; к видам жилых помещений относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната; жилые помещения предназначены для проживания граждан; право собственности и иные вещные права подлежат государственной регистрации; осуществляется государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда; может осуществляться страхование жилых помещений. При этом выделяются как основные, так и факультативные признаки. Факультативные признаки, такие, как государственная регистрация жилых помещений и их страхование, не следует отражать в определении жилищного фонда; такой признак, как то, что жилые помещения являются объектами жилищных прав, воспринимается как очевидный. Сущностными же признаками, которые обязательно должны быть отражены в определении жилищного фонда, являются такие, как предназначенность и пригодность для постоянного проживания граждан, хотя бы и на данный момент в силу особенностей его правового режима или иных обстоятельств жилое помещение использовалось для временного проживания граждан, а также то, что жилые помещения могут находиться не только в жилых домах, но и в иных строениях (например, в здании образовательного или оздоровительного учреждения). Весьма примечательно, что, выделяя такой признак, как то, что жилое помещение является недвижимым имуществом, Ю.К. Толстой не считает необходимым отражать его в определении жилищного фонда, видимо, также полагая, что это разумеется само собой. Алексеева О.Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект?

И.А. Дроздов отмечает, что выделение ЖК РФ трех признаков жилого помещения, а именно: 1) его недвижимый характер, 2) изолированность, 3) пригодность для постоянного проживания граждан, является явно неудачным. По его мнению, более удачным было бы использование такого признака, как замкнутость, именно замкнутость, по его мнению, является ключевым понятием при определении термина "помещение", поскольку вряд ли можно отнести к числу помещений объект, не имеющий крыши, стен или пола. Ну и безусловно необходим еще один признак, характеризующий жилое помещение, а именно то, что оно должно иметь вход. При этом термин "вход" следует понимать в данном случае в наиболее широком значении. В качестве входа может выступать не только дверной, но и оконный или иной проем, обеспечивающий доступ к внутреннему пространству. И.А. Дроздов подводит итог, жилые помещения представляют собой объекты недвижимости, отвечающие признакам помещения, пригодные для постоянного проживания, а также учтенные в качестве жилых органами инвентаризационного учета. Дроздов И.А.Понятие и признаки жилого помещения // Закон № 8 2006г. С.8-10

Более комплексную позицию по вопросу жилого помещения высказала Алексеева О.Г. Она пишет, что любое жилое помещение является недвижимой вещью, которой свойственны следующие отличительные признаки:

1. Жилое помещение - это предмет материального мира, который предназначен для удовлетворения определенных потребностей человека, а именно для удовлетворения объективно существующей потребности в жилище, и может находиться в обладании человека.

2. Жилое помещение является прочно связанным с землей, таким образом, его перемещение без несоразмерного нанесения вреда его потребительским качествам, его назначению невозможно.

3. Жилое помещение является индивидуально-определенной вещью, жилое помещение как фактически, так и юридически закреплено на конкретном, индивидуально-определенном месте, ему присвоен номер, обозначенный в специальных учетных документах.

4. Для жилых помещений законодателем установлен специальный правовой режим, а именно: система правил, определяющих место жилого помещения в сфере гражданско-правового регулирования, а также возможность участвовать в гражданском обороте. Алексеева О.Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект?

А.В. Халдеев в своей статье «О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ» вводит понятие « правая модель». В постсоветском законодательстве, действовавшем до введения в действие ЖК РФ, не существовало единой правовой модели жилого помещения. Адекватность правового регулирования жилищных отношений во многом определяется использованием законодателем юридического понятийного аппарата, способного наиболее точно отражать существо характеристик объектов в жилищной сфере, в связи с чем особое значение приобретает вопрос о правовой модели жилого помещения, закрепленной ЖК РФ.

Он пишет, что использование термина "правовая модель" представляется удачным, поскольку позволяет взглянуть на жилое помещение как на правовую категорию, образованную из правовых элементов и конструкций, наиболее эффективно отражающих существенные характеристики жилых помещений в праве. Особенности правовой модели жилого помещения определяются его положением в системе объектов прав. Категория "жилое помещение" является видовой по отношению к категориям "вещь", "недвижимость" и обеспечивает их связь с конечными видами жилых помещений. Внутренняя структура правовой модели жилого помещения образована гражданско-правовыми конструкциями "сложная вещь", "недвижимость", "помещение". Внешняя форма образована дополнительным элементом - пригодностью для постоянного проживания. В ЖК РФ категория "жилое помещение" наделена родовым содержанием и имеет характер универсальной модели объектов прав в жилищной сфере. В соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к видам жилых помещений относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Доминирующее положение жилого помещения в системе объектов жилищных прав означает, что объекты материальной действительности могут быть квалифицированы в качестве жилых помещений не непосредственно, а только через конечные виды жилых помещений, сформированные на основе общей модели. Правовая модель жилого помещения в ЖК РФ - модель сложной вещи, состоящей из различных частей, объединенных в единое целое для использования по общему назначению. Составные части, имеющие самостоятельное целевое назначение, только в совокупности сложной вещи - жилого помещения, приобретают особое интегральное свойство - предназначенность для постоянного проживания. Связь составных частей жилого помещения защищена в законе указанием на его исключительное целевое назначение. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан (именно в качестве сложной вещи, пригодной для постоянного проживания). Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном Кодексе РФ// Журнал российского права № 8, 2006г.

В статье 16 ЖК РФ указаны виды жилых помещений. К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (ст. 17 ЖК РФ). Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 16.01.2012)// Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14

Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения") Сорокин С. Понятие жилого помещения как объекта права собственности граждан России// Право и жизнь № 12 2008г.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ст. 17 ЖК РФ). Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 16.01.2012)// Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14 Например, непосредственно по месту жительства могут работать предприниматели, труд которых связан преимущественно с интеллектуальной деятельностью - сбором и анализом информации, созданием научных и литературных произведений, подготовкой произведений к опубликованию, программированием, бухгалтерским учетом и аудитом, репетиторством и т.п., а также частные нотариусы и адвокаты. Жилищное право. Учебно - практическое пособие. // Под ред. Тихомирова М.Ю. М.: изд. . Тихомирова М.Ю. 2008г. С. 34.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (ст. 17 ЖК РФ). Некоторые юристы справедливо обращают внимание на то, что ЖК не раскрывает понятие «промышленное производство» в целях жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия. В связи с этим на практике могут возникать сложности при отнесении какого - либо вида деятельности к промышленному производству.

Поэтому предлагается в дальнейшем установить в ст. 17 Кодекса (путем внесения в нее изменения) основные признаки промышленного производства в целях совершенствования жилищного законодательства. Жилищное право. Учебно - практическое пособие. // Под ред. Тихомирова М.Ю. М.: изд. . Тихомирова М.Ю. 2008г. С. 34.

Если собственник использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о том, что необходимо устранить нарушения, а если они приводят к разрушению помещения - назначить соразмерный срок для ремонта. Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не сделает необходимый ремонт, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения и выплате собственнику вырученных от продажи средств, кроме расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ)."Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ(ред. от 06.04.2011)// Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301

1.2 Признаки жилого помещения

В статье 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

ЖК выделяет три признака помещения, необходимые и достаточные, по мнению законодателя, для того, чтобы считать его жилым, а именно: 1) его недвижимый характер, 2) изолированность и 3) пригодность для постоянного проживания граждан. Дроздов И.А.Понятие и признаки жилого помещения // Закон № 8, 2006г.

Изолированность - обязательное условие признания помещения жилым.

А.В. Халдеев в своей статье «О правовой модели жилого помещения в Жилищном Кодексе РФ» указывает что, "изолированность" жилых помещений не является абсолютной. В законе речь идет об относительной изолированности. Все жилые помещения имеют вход и выход, обеспечивающие сообщение непосредственной среды обитания человека с внешним миром. Количество путей сообщения может быть различным. При определенных условиях жилой дом, квартира или комната могут иметь более одного выхода во внешнюю среду (места общего пользования, земельный придомовый участок).

Значение "изолированности" заключается в обособлении индивидуального жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц. Можно утверждать, что в признаке "изолированности" жилых помещений заложено одно из основных условий осуществления и защиты конституционного права граждан на неприкосновенность жилища.

Жилое помещение как вещь имеет границу. Эта граница может быть установлена на том уровне, на каком помещение обладает свойством "изолированности" (будь то жилой дом, квартира или комната) и, следовательно, может выступать самостоятельным объектом гражданских и жилищных прав. Между тем помещение может выступать самостоятельным объектом гражданских прав только при условии рассмотрения его в качестве сложной вещи, образованной непосредственно из самого помещения (изолированного пространства внутри здания) и общего имущества здания. При таком рассмотрении помещение "обретает" свойства вещи и самостоятельного объекта прав, без применения каких-либо фикций в законе.

А.В. Халдеев также указывает, на такой признак жилого помещения как конструкции сложной вещи. Он пишет: « В соответствии со ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).

«Особенности применения гражданско-правовой конструкции сложной вещи к модели жилого помещения проявляются в установлении специального правового режима, запрещающего нарушать целевое назначение жилых помещений при их отчуждении (по частям) или разделе.» Халдеев А.В. Указ. соч.

Крашенников П.В. также относит жилые помещения к сложным объектам. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.

В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем своего значения, указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.

В числе построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.

Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, сказано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы.

Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что недопустимо. Крашенинников П.В. Жилищное право. М: Статут, 2010г.

Признание жилого помещения «недвижимым имуществом» также является признаком, характеризующим особенности жилого помещения.

Б.М. Гонгало в своей статье «Жилое помещение как объект недвижимости ( краткое выступление к большой дискуссии) пишет, На первый взгляд выделения такого признака не требуется. Тем более что Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) признает жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (жилое помещение) недвижимостью (ст. 334, 549, 601). В силу ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним" жилые помещения относятся к недвижимому имуществу. Однако в таком указании есть смысл.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). «Признание жилого дома недвижимым имуществом по природе не вызывает сомнений, - пишет Гонгало Б.М.- однако при характеристике других жилых помещений (часть жилого дома, квартиры, часть квартиры) в литературе высказываются различные точки зрения.

Гонгало Б.М. в своей статье указывает, что многообразие позиций по данной проблеме может быть сведено к трем концепциям:

- концепция фикции;

-концепция пространства;

- концепция материального объекта.

Концепция фикции имеет широкое распространение, ее поддерживают Е.А. Суханов, Сергеев Ю.К., Толстой М., Файзутдинов И.Ш. Данная точка зрения отражена в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, разработанной советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.

«По мнению Е.А. Суханова, "жилищное законодательство относит к объектам недвижимости квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и иных строениях, т.е. по сути - СОСТАВНЫЕ (НЕСАМОСТОЯТЕЛЬНЫЕ) ЧАСТИ недвижимых объектов" (выделено Гонгало. - Б.Г.).

И далее: "...законодательное объявление их недвижимостями - самостоятельными объектами гражданских правоотношений - в действительности представляет собой ЮРИДИЧЕСКУЮ ФИКЦИЮ, вызванную к жизни остротой жилищной проблемы и определенными недостатками законодательства". В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе указывается: "Помещение в отличие от здания лишено какого-либо материального выражения. Таким образом, помещение - это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова.

В соответствии с Концепцией пространства ( представители И.А. Дроздов, С.А.. Степанов) помещение есть пространство, ограниченное трехмерным замкнутым контуром, который имеет вход. Впрочем, иногда "пространственная теория" выглядит по-иному: по мнению С.А. Степанова, "недвижимые вещи суть пространство, ограниченное "чужими" правами. Недвижимости неминуемо есть перераспределение субъективных прав"

Гонгало Б.М. указывает, что в сущности, концепция фикции и концепция пространства - "близнецы-братья", поскольку та и другая базируются на отрицании материальности жилого помещения, отрицании недвижимого характера жилого помещения, объявлении квартиры, комнаты недвижимостью в силу закона, а не исходя из естественных свойств.

Данный автор появление данных концепций объясняет тем, что начиная с 1988 г. появилась возможность иметь квартиры в собственности. Стало быть, потребовалось определить соотношение понятий "квартира" (или "помещение", "жилое помещение") и "жилой дом" (или "здание"). К тому же "реабилитация" категории "недвижимое имущество", естественно, повлекла дискуссию о том, что следует понимать под недвижимостью, и в частности считать ли недвижимостью жилые помещения (квартиры).

Концепцию материального объекта поддерживают П.В. Крашенинников, Г.Ф Шершеневич, О.А Красавчиков, В.Ф. Маслов, О.А. Городов, П.И. Седугин, Б.М. Гонгало. Согласно данной теории жилое помещение представляет собой вещь. Причем вещь недвижимую. К тому же недвижимую по природе.

Шершеневич указывал: "Отдавать в наем можно только вещи физические, как движимые, так и недвижимые". При характеристике обязанностей хозяина (наймодателя) отмечено, что "нанявшему квартиру для житья не может быть предоставлена лавка". Что же, Г.Ф. Шершеневич считал квартиру движимой вещью? О.А. Красавчиков, характеризуя объект жилищного отношения, отмечал: "Отграничение данного объекта от объекта всех иных имущественных (экономических) отношений, регулируемых гражданским правом, состоит в том, что таковым выступает локализованная часть "второй природы" (т.е. природы, созданной руками человека, которая материализована, овеществлена в виде известного сооружения, точнее, его определенного строительно-архитектурного компонента, в виде квартиры или комнаты, специально предназначенной для проживания".

В.Ф. Маслов называл предметом договора найма жилого помещения индивидуально-определенную вещь особого рода - жилое помещение. П.И. Седугин указывает: "Согласно ст. 130 ГК РФ здания (в том числе жилые помещения) относятся к недвижимости (недвижимому имуществу)". О жилых помещениях как недвижимости говорит П.В. Крашенинников.

Гонгало Б.М. указывает, что недвижимостью признается земельный участок и все, что прочно связано с землей (ст. 130 ГК РФ). Безусловно, жилой дом имеет такую связь. А помещения, в нем находящиеся, висят в воздухе?! Собственно, жилой дом и состоит из помещений.

Когда говорится о жилых помещениях как "составных (несамостоятельных) частях недвижимых объектов", то надо, очевидно, вспомнить, что эти самые объекты только из этих составных (якобы несамостоятельных) частей и состоят. Указание на то, что помещение есть пространство, ограниченное стенами, потолком и полом, само по себе верное. Точно так же, как, предположим, характеристика автомобиля как (движущегося) пространства, ограниченного кузовом автомобиля. И что из того? Это не вещь? Кстати, одноквартирный жилой дом, безусловно являющийся объектом недвижимости, также представляет собой часть пространства, ограниченную... И что из того?!

Жилые помещения отвечают всем признакам вещей - это предметы материального мира, могущие быть в обладании человека и служащие удовлетворению его потребностей.

Многоквартирный дом, конечно же, представляет собой недвижимое имущество (недвижимую вещь), поскольку он отвечает всем признакам, указанным в ст. 130 ГК РФ. Но в силу закона (Жилищного кодекса Российской Федерации) признаются права на такие объекты недвижимости, как помещения, являющиеся частями жилого дома, и общее имущество данного многоквартирного дома.

«До чего мы дожили?, - пишет Гонгало Б.М. - если в советские времена фикция объявлялась чуждой (советскому) праву, то ныне мы охотно объявляем фикцией реально существующие вещи. По-видимому, скоро нас (юристов) люди, не искушенные в юриспруденции, попросту перестанут понимать: стоит жилой дом, люди в нем живут (влюбляются, женятся, детей рожают...), но права на этот дом не зарегистрированы, и юрист утверждает: "Дома нет!"

Человек приобретает квартиру как материальное благо (вещь), призванное удовлетворять жилищную потребность. Не тут-то было. Оказывается, он приобрел нечто не существующее (или часть пространства).

Стиль и язык закона, а также юридической науки не могут принципиально отличаться от обычного (обиходного) языка.

Поэтому, формулируя понятие недвижимого имущества, и жилого помещения в том числе, вряд ли правильно игнорировать общепринятые понятия.

Пригодность для постоянного проживания граждан является еще одним основным признаком признания помещения жилым.

Гришаев С.П. указывает, что это важное положение, так как в противном случае в определенной степени снижался бы уровень требований к жилому помещению, поскольку в этом случае его можно рассматривать скорее как место пребывания, а не как место жительства и соответственно это могло бы вызвать снижение санитарных и технических требований к помещению. Так, не может быть объектом жилищного правоотношения временное строение либо строение, предназначенное для сезонного проживания, строение не отвечающее каким-либо обязательным санитарно-техническим характеристикам (например, строения, не имеющие отопления)

Функциональное назначение помещений (то есть, является ли они жилыми или нет), вводимых в эксплуатацию после завершения строительства либо реконструкции капитального ремонта дома определяется по исполнительной проектной документации строительства, реконструкции или капитального ремонта либо перепланировки и переоборудования жилого дома, жилого помещения, что фиксируется в Бюро технической инвентаризации.

В Жилищном кодексе РФ (п. 3 ст. 15) установлено, что порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами. Согласно п. 4 ст. 15 ЖК жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации и помещения, не отвечающие этим требованиям, не могут использоваться в качестве жилых.

В настоящее время действует Положение о признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. Согласно п. 33 указанного Положения основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в указанном Положении требованиям.

При решении вопроса о пригодности или непригодности жилого помещения для проживания учитываются также положения Закона "О санитарно-эпидиомилогическом благополучии населения".

Согласно п. 1 ст. 23 указанного закона жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Кроме того, постановлением Правительства РФ от 24.07.2000 г. N 554 было утверждено Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании, в котором конкретизируются положения указанного закона.

Можно выделить также и формальный признак жилого помещения - включение помещения в соответствующий жилищный фонд. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. Система Гарант, 2007г

Халдеев А.В. указывает, что пригодность для постоянного проживания" является важнейшим системообразующим признаком жилых помещений, как сложных вещей. Это наиболее сложная и динамичная характеристика правовой модели жилого помещения. Сложность проявляется в многоэлементном составе требований и нормативов, динамизм - в способности изменения внутреннего содержания при сохранении внешней формы. За счет указанных характеристик "пригодность для постоянного проживания" выполняет функции моделирующего признака, обеспечивая постоянную возможность корректировки требований к жилым помещениям при неизменности их определения в законе. Халдеев А.В. Указ. соч.

Следовательно, помимо трех основных признаков определяемых помещения как жилого в Жилищном Кодексе РФ - это недвижимый характер, изолированность и пригодность для постоянного проживания граждан, исследователи данной проблематики выделяют еще два признака. Во - первых, жилое помещение обладает признаком сложной вещи, во - вторых, некоторые авторы считают необходимым использовать дополнительный признак, а именно: учет жилых помещений в организациях технической инвентаризации и включения помещения в соответствующий жилищный фонд.

Глава 2. Существенные условия договора купли - продажи жилого помещения

Условия договора купли-продажи жилого помещения определяются сторонами с учетом положений § 7 гл. 30 части второй ГК РФ. Эти же положения устанавливают и требования к содержанию и форме договора.

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются:

- предмет соглашения;

- цена недвижимости;

- перечень лиц, которые сохраняют право пользования жильем после его приобретения (если таковые имеются).

В договоре необходимо определить: предмет соглашения, цену недвижимости, перечень лиц, которые могут пользоваться жильем после его приобретения.

Следует обратить внимание, что если в соглашении данные условия не определены, оно считается незаключенным.

Рассмотрим существенные условия договора купли-продажи жилого помещения более подробно.

Предмет договора - это данные, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ). "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 07.02.2011)// Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410,

Жилое помещение должно быть идентифицировано в соответствии с требованиями п. 6 ст. 12 Закона N 122-ФЗ, а именно в договоре указывается следующая информация:

- адрес (местоположение) жилого помещения;

- вид (название) жилого помещения (жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната);

- площадь в соответствии с документами (как правило, согласно кадастровому паспорту);

- назначение (жилое);

- иная необходимая информация (например, этажность жилого дома, этаж и номер квартиры на поэтажном плане и т.д.). Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ(ред. от 01.07.2011)"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594,

Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости. Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора "Юстицинформ", 2006 г.//СПС КонсультантПлюс.

Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах (БТИ, администрация муниципального образования).

Следовательно, данные, приведенные в договоре, должны обеспечивать идентификацию жилого помещения, позволяющую безошибочно отличить это помещение от другого по соответствующим характеристикам (состав, общая и жилая площадь, адрес, этаж). Подчеркнем, что отсутствие в договоре таких данных позволяет рассматривать условие о предмете договора как несогласованное сторонами, а сам договор - как незаключенный (с вытекающими отсюда последствиями).

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Следовательно, цена договора, как и его предмет, отнесены к существенным условиям договора. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям - оценщикам.

Часть 2 и 3 ст. 555 ГК РФ устанавливает ряд требований к порядку определения цены на недвижимость.

Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права.

Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.

Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества. Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. 2009.

Необходимо различать цену договора и инвентаризационную оценку недвижимости. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.

Нередко для определения "справедливой" цены жилого помещения прибегают к услугам профессиональных оценщиков. Рогожин М.Ю. Квартирный вопрос: все, что вы хотите знать. М.: МЦФЭР, 2006

При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ). Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора "Юстицинформ", 2006 г.//СПС КонсультантПлюс.

Если условие о цене жилого помещения в договоре отсутствует, то последний также считается незаключенным.

В соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ в качестве существенного условия договора купли-продажи жилого помещения в договоре должен быть указан перечень лиц, которые в нем проживают и сохраняют после его приобретения право пользования. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 07.02.2011)// Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410,

Ими согласно закону могут быть:

а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК);

б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК;

в) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК). Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. 2009.

Противоречат законодательству договоры, содержащие положение о том, что лица, проживающие в продаваемом жилом помещении, обязуются сняться с регистрационного учета. Согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем. Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. "Юстицинформ", 2006 г.////СПС КонсультантПлюс.

Если право продавца ограничено (обременено), это также в обязательном порядке отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ). Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009.

К числу существенных следует отнести и условие о передаче жилого помещения от продавца к покупателю. Такое условие должно включаться в договор купли-продажи в соответствии со ст. 556 ГК РФ.

Таким образом, обязательство продавца передать жилое помещение покупателю должно рассматриваться в качестве исполненного после вручения, точнее, обеспечения покупателю беспрепятственного доступа в жилое помещение и пользования им в качестве такового и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче (приеме) жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, должно рассматриваться как отказ от исполнения предусмотренной договором обязанности передать (принять) жилое помещение.

Обеспечение покупателю беспрепятственного доступа в купленное им жилое помещение и пользование им в качестве такового предполагает предварительное юридическое и фактическое освобождение данного жилого помещения продавцом. Рогожин М.Ю. Квартирный вопрос: все, что вы хотите знать. М.: МЦФЭР, 2006

Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст. 289 ГК). Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. 2009.

Кроме того, договор купли-продажи жилья согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п. 3 ст. 433 ГК).

Договор купли-продажи жилья заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи жилья влечет его недействительность.