- подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым помещением), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий (пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17 Закона, статьи 38, 41, 1012, 1013 Кодекса) и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;

- подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный (пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17 Закона, статьи 41, 971 Кодекса);

- иные документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи (пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17 Закона).

Полномочия законных представителей несовершеннолетних, ограниченно дееспособных лиц, недееспособных лиц подтверждаются соответствующими документами, в том числе свидетельством о рождении несовершеннолетнего, удостоверениями опекуна, попечителя, выданными органами опеки и попечительства.

Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение договора продажи несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, письменное согласие попечителя на совершение договора продажи ограниченным в дееспособности лицом может содержаться:

непосредственно в тексте договора продажи (в этом случае данное согласие подтверждается личными подписями законных представителей);

в заявлениях, представленных в территориальный орган Службы законными представителями;

в иных документах, выражающих согласие (например, в нотариально удостоверенном документе, содержащем такое согласие, представленном заявителем (продавцом или покупателем).

Помимо правильности предоставляемых документов при государственной регистрации, если право продавца на отчуждаемое жилое помещение возникло до введения в действие Закона, и запись о нем отсутствует в Едином государственном реестре прав, государственная регистрация такого права проводится в порядке, установленном Законом. При этом территориальный орган Службы в порядке, установленном пунктом 3 статьи 8 Закона, запрашивает у органа (организации), который до введения в действие Закона осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (об отсутствии) ограничений (обременений) права продавца, если сам территориальный орган Службы такой информацией не располагает. Указанная информация (то есть документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть представлена заявителем.

В случаях, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о праве продавца на отчуждаемое жилое помещение, продавцом может быть представлен только подлинный экземпляр правоустанавливающего документа.

Территориальный орган Службы также должен при проведении государственной регистрации проверить договор на законность согласно положениям ГК РФ и Закона.

При проверке необходимо обратить внимание:

- Договор продажи должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (статья 550 ГК РФ ).

- Договор продажи совершается в простой письменной форме, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено его нотариальное удостоверение (статьи 163 и 550 ГК РФ).

Договор продажи должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации (императивными нормами), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422ГК РФ). При этом условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами Российской Федерации (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с Кодексом в договоре продажи указываются стороны договора (статьи 420, 549 ГК РФ), а также определяются следующие условия:

- предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 Кодекса);

- цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (статья 317 Кодекса), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (статья 555 Кодекса), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (статья 489 Кодекса);

- перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (статьи 292, 558 Кодекса).

- Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.

-Если от имени правообладателя действует доверительный управляющий (статьи 38, 41, 1012, Кодекса), то названный управляющий заключает договор от своего имени (статья 1012 Кодекса). При этом в договоре продажи указывается, что доверительный управляющий действует в качестве такого управляющего (пункт 3 статьи 1012 Кодекса). Согласно пункту 3 статьи 1012 Кодекса указанное условие считается соблюденным, если в договоре продажи после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У.".

-Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (пункт 1 статьи 20 Закона).

- Если собственником жилого помещения является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 29 Кодекса). Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор продажи заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно (пункт 1 статьи 26, пункт 1 статьи 30 Кодекса).

Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными для государственной регистрации договора, дополнительно представляются:

1. Заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (статья 16 Закона); Требования к заявлениям, представляемым на государственную регистрацию перехода права, соответствуют требованиям предъявляемым к заявлениям государственной регистрации договора. При этом если на стороне покупателя выступает несколько лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность, то в заявлении указывается на необходимость проведения государственной регистрации права общей долевой собственности (независимо от того, подается ли одно заявление, подписанное всеми лицами, участвующими в сделке на стороне покупателя, или каждый из них представляет отдельное заявление). Каждое из лиц, участвующее в сделке на стороне покупателя, в заявлении (в заявлениях) указывает размер доли в праве общей долевой собственности.

При государственной регистрации перехода, возникновения права общей совместной собственности заявление о государственной регистрации права совместной собственности может подать один из участников общей совместной собственности (например, один из супругов), если законодательством Российской Федерации или соглашением между ними не предусмотрено иное (пункт 3 статьи 24 Закона).

2. Подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права (пункт 1 статьи 11, пункт 1 статьи 13, пункт 4 статьи 16, пункт 5 статьи 18 Закона), который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

3. Подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием (статья 157 Кодекса);

4. Иные документы, представление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Если договор продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора (в целях внесения записи о выданном покупателю свидетельстве о государственной регистрации права).

В Инструкции указываются следующие особенности государственной регистрации договора продажи и перехода права:

1. Если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи.

В любом случае представляются отдельные заявления на государственную регистрацию договора продажи и на государственную регистрацию перехода права, а также документы об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи и перехода права.

Государственная регистрация договора продажи и последующего перехода права при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, если иное не предусмотрено федеральным законом.

2. Если на государственную регистрацию договора продажи, совершенного несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, или лицом, ограниченным в дееспособности судом, не представлено письменное согласие законных представителей, то государственная регистрация договора продажи приостанавливается в порядке, установленном пунктом 1 статьи 19 Закона, с обязательным письменным уведомлением заявителей о причинах, приведших к ее приостановлению.

3. Для государственной регистрации договора продажи жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения, требуется представление справки из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения налога на наследство или дарение (статья 5 Закона Российской Федерации от 12 декабря 1991 г. N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения".

4. Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и в соответствии с законодательством Российской Федерации данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (например, статья 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), то в записи листов подраздела III Единого государственного реестра прав вносятся соответствующие изменения.

При этом если на основании законодательства Российской Федерации в указанных в настоящем пункте случаях необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения права продавца (например, статья 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 604 Кодекса), то на государственную регистрацию договора продажи представляется такое согласие (пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17 Закона).

5. При продаже жилых помещений на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества должника выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью, с которой заключен договор о проведении публичных торгов (статьи 54, 62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве".

В Инструкции указываются особенности государственной регистрации договора продажи и перехода права и прописывается порядок регистрации договора продажи и перехода права.

Представленные на государственную регистрацию договора продажи документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).

Представленные на государственную регистрацию перехода права документы также регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).

Если на основании договора продажи к покупателю переходят права, например, на жилой дом и на земельный участок, на котором находится данный жилой дом, то документы, представленные на государственную регистрацию перехода права на жилой дом, и документы, представленные на государственную регистрацию перехода права на земельный участок, на котором находится данный жилой дом (то есть соответствующие заявления, документы об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права и т.д.), регистрируются в книге учета входящих документов под различными номерами.

В соответствии со статьей 16 Закона заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию, в которую включаются: дата представления документов, перечень подлинных экземпляров документов и их копий с указанием наименования документов, реквизитов, количества листов в каждом документе, номера книги учета входящих документов и порядкового номера записи в книге учета входящих документов, копия которой помещается в соответствующее дело правоустанавливающих документов (пункт 14 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 24 декабря 2001 г. N 343..

Расписка в получении документов на государственную регистрацию выдается каждому заявителю. При этом если заявителем одновременно были представлены документы и на государственную регистрацию договора продажи, и на государственную регистрацию перехода права, то заявителю может быть выдана одна расписка в получении всех представленных документов со ссылкой на соответствующие порядковые номера записей в книге учета входящих документов.

Если каждое из лиц, участвующих в договоре продажи на стороне покупателя (или продавца), представило отдельное заявление, то в этом случае могут быть выданы как отдельные расписки, в которых будут указаны только документы, представленные конкретным лицом, так и расписка, в которой будут поименованы все представленные ими документы. В последнем случае расписка выдается каждому лицу и в ней указываются все заявители (например, лица, участвующие в договоре продажи на стороне покупателя).

Запись о государственной регистрации договора продажи вносится в подраздел II-2 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав.

Если на стороне продавца (или покупателя) выступает несколько лиц, то в графе "Лицо, отчуждающее объект" ("Лицо, приобретающее объект") подраздела II-2 указываются сведения обо всех лицах.

Если предметом договора продажи является, например, жилой дом и земельный участок, на котором расположен данный жилой дом, то записи о государственной регистрации договора продажи вносятся в подраздел II-2 раздела Единого государственного реестра прав, содержащего записи о жилом доме.

Проведенная государственная регистрация договора продажи удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах (приложение N 15 к Правилам ведения ЕГРП) на всех подлинных экземплярах договора.

Запись о государственной регистрации права покупателя вносится в подраздел II-1 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав, а предыдущая запись о праве продавца погашается специальным штампом погашения регистрационной надписи (приложение N 12 к Правилам ведения ЕГРП).

В случаях, когда регистрируется право общей совместной собственности супругов, то в графе "Правообладатель" подраздела II-1 указываются данные обоих супругов, к которым переходит право общей совместной собственности на жилое помещение, а в графе "Вид права" указываются слова "общая совместная собственность".

Если регистрируется право общей долевой собственности, то записи о праве общей долевой собственности каждого из участников общей долевой собственности вносятся на отдельные листы подраздела II (пункт 40 Правил ведения ЕГРП) с указанием в графе "Доля" соответствующих размеров долей в праве общей долевой собственности. При этом в графу "Вид права" каждого из отдельных листов подраздела II-1 вносятся слова "общая долевая собственность".

Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, выдаваемым покупателю. Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 г. N 226.

Если одновременно с государственной регистрацией права покупателя было зарегистрировано ограничение (обременение) его права, в том числе в случаях, указанных в пункте 16 настоящей Инструкции, в выдаваемое покупателю свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного ограничения (обременения) права. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утв. приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233)
(с изменениями от 19 ноября 2003 г., 24 декабря 2004 г.)//Система Гарант Эксперт

Следовательно, договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, выдаваемым покупателю.

Заключение

В соответствии с ч. 1 ст. 15 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) объектами жилищных прав являются жилые помещения.

ЖК введено понятие «жилое помещение» (ч. 2 ст. 15). Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В статье 16 ЖК РФ указаны виды жилых помещений. К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты.

Предметом договора купли - продажи жилого помещения выступает жилое помещение, т.е. изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Существенными условиями договора являются условия:

а) о предмете, т.е. отчуждаемом жилом помещении;

б) о цене;

в) о лицах, сохраняющих право пользования этим жилым помещением, а также о характере их прав (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В качестве таких лиц могут, в частности, выступать: бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(5)); арендаторы (п. 2 ст. 671 ГК РФ); наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 675, 677 ГК РФ); получатели ренты, проживающие в отчужденном по рентному договору жилом помещении (п. 1 ст. 586 ГК РФ); отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ).

Существенный характер данного условия предполагает, что оно должно быть согласовано, независимо от того, существуют ли подобные лица или нет. В последнем случае в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют.

Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации (ст. 558 ГК РФ) и считается заключенным с момента такой регистрации. Если договор совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации такого договора (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Государственной регистрации подлежит также переход права собственности на жилое помещение (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Соответственно, при совершении договора продажи жилого помещения сторонам необходимо совершить два регистрационных действия:

а) зарегистрировать договор купли-продажи;

б) зарегистрировать переход права к покупателю.

Заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение может подаваться одновременно с заявлением на государственную регистрацию договора продажи этого жилого помещения, либо после соответствующей регистрации договора.

Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, выдаваемым покупателю.

Список используемых источников и литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 07.02.2011)// Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410,

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 16.01.2012)Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14

3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ(ред. от 01.07.2011)"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594

4. Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения"

5. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утв. приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233)
(с изменениями от 19 ноября 2003 г., 24 декабря 2004 г.)//Система Гарант Эксперт

6. Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Арсланов К. М. [и др.] Комментарии к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (под ред. Сергеева А.П.). - "Проспект", 2010 г.

7. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - "Волтерс Клувер", 2007 г.

8. Алексеева О.Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект?//http://www. Advocate-realty.ru

9. Батяев А.А. Жилищные вопросы. Большой справочник. - Система ГАРАНТ, 2009 г.

10. Гонгало Б.М. Жилое помещение - объект недвижимости( краткое вступление к большой дискуссии//Российское право: образование, практика, наука № 9 2009г.

11. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. - Система ГАРАНТ, 2007 г.

12. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" (переработ. и доп.). - Система ГАРАНТ, 2008 г.

13. Грудцына Л.Ю. Жилищная энциклопедия. - Система ГАРАНТ, 2008 г.

14. Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. Система ГАРАНТ, 2008 г.

15. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ. - Система ГАРАНТ, 2009 г.

16. Гуев А.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). - Система ГАРАНТ, 2009 г.

17. Гусев А.П. Все о квартирном вопросе Ростов - на - Дону С.21

18. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) (В.С. Ем, "Законодательство", N 10, октябрь 2005 г.)

19. Дроздов И.А. Понятие и признаки жилого помещения// Закон № 8 2006г.

20. Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. - "Юстицинформ", 2006 г

21. Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. 2009

22. Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009.

23. Жилищное право. Учебно - практическое пособие. Под ред. Тихомировой Л.В. Тихомирова М.Ю. М., 2008г.

24. Крашенинников П.В. Жилищное право М. «Статут», 2010г.

25. Кучерена А.Г. Жилищные споры. Юридический справочник для населения. Ростов - на -Дону «Феникс» 2008г.

26. Магомедова К.И. Правовая природа жилого помещения//Семейное и жилищное право № 4 2009г.

27. Макеев П.В.Возникновение жилого помещения как объекта жилищных прав //Законы России: опыт, анализ, практика № 8 2008г.

28. Подколзина В. Квартира без риска // ЭЖ-Юрист. 2011. N 50. С. 10.

29. Рогожин М.Ю. Квартирный вопрос: все, что вы хотите знать. М.: МЦФЭР, 2006

30. Сорокин С. Понятие жилого помещения как объекта права собственности граждан России//Право и жизнь № 12. 2008г.

31. Справочник риэлтора (А.А. Батяев, И.А. Дубровская, "Горячая линия бухгалтера", N 2, январь 2008 г.)

32. Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г.

33. Фогель В.А. Жилое помещение как объект права собственности//Нотариус 2003г.№ 1

34. Халдеев А.В.О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ//Журнал Российского права № 8 2006г.

35. Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. Справочник по жилищным вопросам. - Юридическая фирма "Контракт": ИНФРА-М, 2008 г.

36. Шмелев Р.Сделки с имуществом на вторичном рынке "Бизнес-адвокат", 2006, N 15

Размещено на Allbest.ru