Договор пожизненного содержания с иждивением

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

В соответствии с Конституцией одними из первых нормативных актов, призванных осуществлять правовое регулирование рыночной экономике были приняты первая и вторая части Гражданского кодекса РФ.

Впервые в российском гражданском законодательстве нормативно закреплен правовой институт, осуществляющий правовое регулирование общественных отношений связанных с передачей имущества на условиях получения ренты, который по мнению многих ученых-цивилистов ранее отвергался сугубо из идеологических соображений.

Договорный институт ренты, закрепленный нормами гл. 33 ГК РФ, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права.

На сегодняшний день в условиях большого количества одиноких людей, не способных обеспечить себя материально самостоятельно, а с другой стороны людей, нуждающихся в жилье, получили широкое распространение договоры пожизненного содержания с иждивением.

Данная работа посвящена исследованию правового регулирование отношений, связанных с заключением договора пожизненного содержания с иждивением.

Тема этой работы очень актуальна, потому что:

отношения ренты всегда играли существенную роль в жизни общества и не смотря на отсутствие их правовой регламентации существовали в гражданском обороте.

На сегодняшний день отношения по ренте перешли в новую фазу в связи с их нормативным закреплением;

Далеко не все могут сегодня позволить себе купить жилье, оплатив его полную стоимость, но многие в состоянии оплатить содержание пожилого человека по договору ренты;

Правильно составленный договор пожизненного содержания с иждивением позволит защитить права сторон, т.к. их нарушение влечет за собой тяжелые последствия для любой из сторон.

Итак, цель данной работы - исследовать договор пожизненного содержания с иждивением, его объектный и субъектный состав и присущие ему особенности.

Поставленная цель решается посредством следующих задач:

исследовать основные направления развития гражданского права в сфере ренты в Российской Федерации и за рубежом;

рассмотреть содержание законодательной базы лежащей в основе договора пожизненного содержания с иждивением;

проанализировать плюсы и минусы данного договора, исследовать проблематику, связанную с данной разновидностью договоров ренты;

выяснить тенденции развития в этой сфере;

в заключении - подвести итоги по проделанной работе, выработать пути решения возникших проблем.

В работе использованы нормативные источники, материалы судебной практики, учебная и монографическая литература. Ввиду того, что договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты, то в работе будут рассмотрены общие черты этой группы договоров.

договор иждивение содержание пожизненный

1. Общая характеристика договора пожизненного содержания с иждивением

1.1 Понятие договора ренты и его виды

Гражданский кодекс РФ содержит гл. 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением». Ее наименование, казалось бы, позволяет сделать вывод о признании законодателем каждого из указанных в названии главы договоров самостоятельным. Между тем в данном случае проводится наиболее распространенный для ГК принцип: независимо от своего наименования соответствующая глава разд. IV Кодекса в виде общего правила посвящается определенному договорному типу. Применительно к главе 33 таковым является договор ренты, а значит, договор пожизненного содержания с иждивением - это только его разновидность.

Подтверждением может служить наличие в рассматриваемой главе помимо трех специальных параграфов одного общего для выделенных в ней договоров. И хотя указанный параграф носит название «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением», каждая из его статей включает указание на то, что она регулирует именно договор ренты. И притом ни в одной из статей указанного параграфа договор пожизненного содержания с иждивением особо не упоминается.

Выводу о признании пожизненного содержания с иждивением разновидностью ренты не противоречит и то, что наряду с ее общим определением (п. 1 ст. 583 ГК) также и параграф, посвященный пожизненному содержанию с иждивением (§ 4), включает определение этого последнего договора (п. 1 ст. 601 ГК). Такая конструкция главы, при которой сосуществуют определения договорного типа и особо его видов, весьма широко используется в Кодексе.

Наряду с договором пожизненного содержания с иждивением в гл. 33 ГК выделены договоры постоянной и пожизненной ренты. По поводу соотношения между этими двумя договорами, с одной стороны, и договором пожизненного содержания с иждивением, с другой, в литературе высказаны прямо противоположные взгляды. Ряд авторов признают все три договора самостоятельными видами договора ренты. В то же время другие рассматривают возмездное содержание с иждивением лишь как подвид пожизненной ренты.

В данном случае правильной является последняя точка зрения. Такой вывод следует прежде всего из п. 2 ст. 583 ГК. Он допускает установление конституирующей соответствующий договор обязанности выплачивать ренту только либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). При этом прямо предусмотрено, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Двучленное деление ренты нашло отражение и в п. 2 ст. 601 ГК. В нем предусмотрено, что к договору пожизненного содержания с иждивением, которому посвящен одноименный параграф гл. 33 ГК, применяются, если иное не предусмотрено включенными в него правилами, правила о пожизненной ренте. Для уяснения значения соответствующей нормы можно сравнить ее с имеющимися во многих главах ГК отсылками к статьям, заведомо посвященным иным типам (видам) договоров. В подобных случаях законодатель, формируя отсылочную норму, учитывает несоответствие, которое может повлечь за собой ее применение. Например, в п. 2 ст. 567 ГК, в котором предусмотрено, что на договор мены распространяются правила о договоре купли - продажи, приведенное указание снабжено оговоркой:»… если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены». Тем самым заведомо не исключается возможность возникновения ситуации, когда действие норм, являющихся адресатом отсылки, могло бы вступить в противоречие с моделью того договора, к которому должна применяться отсылочная норма. С указанной точки зрения весьма симптоматично отсутствие в п. 2 ст. 601 ГК аналогичной оговорки. Это можно расценить только так, что пожизненное содержание с иждивением - подвид пожизненной ренты. А естественно, расхождение между такими различными уровнями классификации, как род (тип) и вид, вид и подвид, заведомо не может иметь места. В результате следует прийти к выводу, что в данном случае ситуация аналогична той, которая сложилась и в главе «Купля - продажа». В ней выделены купля - продажа как род, поставка - как один из ее видов, а наряду с этим поставка товаров для государственных нужд и контрактация - в качестве подвидов соответствующего вида (поставки).

В действующем Кодексе приобрел самостоятельное значение особый правовой институт ренты. Первая же статья, посвященная этому институту в одноименной главе, устанавливает, что по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК).

«Рента» имеет в русском языке по крайней мере три значения. Во-первых, рента представляет собой отдачу того, что передано. Соответственно имеется в виду, что получению ренты предшествует передача плательщику определенного имущества: в средние века это была земля и некоторая другая недвижимость; позднее - различные виды движимости, в том числе деньги (благодаря ренте в таких случаях удавалось обойти осуждавшееся моралью и правом получение процентов). Во-вторых, рента носит в принципе непрерывный характер. В этой связи она по общему правилу не ограничивается каким-либо предельным сроком или во всяком случае никогда не бывает разовой. Наконец, в-третьих, рента не связана с предпринимательской деятельностью и соответственно она не представляет собой прибыли. Рента вообще не является доходом, полученным от любой другой деятельности, в том числе и не подпадающей под признаки предпринимательской. Указанные признаки ренты как раз и составляют основу ее особого правового режима.

Рента имела всегда весьма различные формы. Обязательные рентные платежи, в частности, лежали на имении в виде вечного поземельного обременения. При этом выкуп ренты не допускался, вследствие чего владелец имения не мог освободиться от указанной обязанности, кроме как путем отказа от имения или передачи его другому владельцу.

К этому следует добавить бессрочную ренту с капитала, вытесненную договором займа. В течение определенного времени использовалась как особый вид «вечной ренты» та, при которой плательщиком было само государство.

Определенное развитие получило пожизненное содержание. Оно возникло отчасти как результат существовавшего обычая отправлять в монастыри и церкви движимое и недвижимое имущество, в том числе денежные средства в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты.

Из всех признаков, указанных в приведенном ГК легальном определении ренты, наибольшее значение имеет несомненно ее цель: предоставление в собственность имущества в обмен на периодически выплачиваемую денежную сумму, предназначенную для обеспечения содержания. Как таковая эта цель оказывает влияние на многие особенности ренты. Неслучайно поэтому именно с социальной по ее значению ренты начинается история правового регулирования договора ренты.

В действующем сегодня ГК в любом рассматриваемом договоре, относящемуся к договорам ренты и пожизненного содержания в его содержание входит обязанность плательщика платить ренту, т.е. выплачивать ее в указанном договором порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты.

Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в § 1 гл. 33 ГК регулирование относится главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. Н. Коняев и В. Круглов справедливо усматривали в этом - ограниченном праве собственности, возникающем у плательщика ренты, - одну из основных особенностей соответствующего договора.

Подобно другим обременениям и это обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью. При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество. В качестве примера в ГК выделяются земельные участки, предприятия, здания, сооружения. Имеется в виду предприятие в том смысле, в каком этот объект представлен в п. 1 ст. 132 ГК, т.е. как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Перед получателем ренты появляются сразу два должника. Это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика, и, во-вторых, сам плательщик - лицо, заключившее договор с получателем ренты (п. 2 ст. 586 ГК).

В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной в том смысле, как это предусмотрено ст. 399 ГК. Имеется в виду обязательность предварительного заявления требования основному должнику (в данном случае - приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты недвижимого имущества с тем, что впоследствии - при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок - получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор ренты).

Первоначальный плательщик может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь. Такую возможность предусматривает п. 2 ст. 586 ГК со ссылкой на «договор». Пункт 2 ст. 586 ГК не уточняет, правда, о каком договоре идет речь. Но, очевидно, имеется в виду договор ренты. Это объясняется тем, что и при солидарной, и при субсидиарной ответственности у получателя ренты в подобных случаях все равно будут те же два упомянутых выше должника. При этом в зависимости от обстоятельств кто-нибудь из них или оба должника вместе в какой-либо части понесут в полном объеме ответственность перед получателем ренты.

В то же время интересы последнего, как и любого иного кредитора, оказываются гарантированными в большей степени при солидарной ответственности содолжников. Этот свой интерес получатель ренты и обеспечивает, заранее закрепляя в договоре ренты на случай продажи соответствующего имущества солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя.

Однако при определенных условиях форма ответственности может устанавливаться и без участия должников. Имеется в виду, что солидарная ответственность первого и последнего приобретателя имущества, переданного в виде платы, может возникнуть, в частности, в ситуации, предусмотренной п. 3 ст. 60 ГК для случаев реорганизации юридического лица - плательщика ренты. Мы говорим о ситуации, при которой разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника в обязательстве выплачивать ренту.

Особые гарантии предусмотрены для защиты интересов получателя ренты, учитывая при этом, помимо прочего, что им было передано для выплаты ренты определенное имущество.

Прежде всего, речь идет о передаче под выплату ренты недвижимого имущества - земельного участка, здания и т.п. В силу п. 1 ст. 587 ГК у такого получателя ренты без всякого договора на этот счет, в силу самого закона возникает на указанное имущество залоговое право. Тем самым складывается ситуация, предусмотренная абз. 2 п. 3 ст. 334 ГК.

Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты должно быть внесено условие, которое предусматривает либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства (имеются в виду неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток или другой способ, предусмотренный в законе или договоре), либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту. В свое время В.Ф. Маслов предлагал с целью защиты интересов получателя ренты признавать соответствующие объекты находящимися в общей, совместной собственности сторон и тем самым право их отчуждения без согласия контрагента. Против данного предложения высказался А.А. Ерошенко, сославшийся не без оснований на то, что в случае раздела этого имущества большую его часть, независимо от размеров уже понесенных на содержание расходов, получит тот, в чью пользу производились выплаты. Придавая особое значение данному договорному условию, ГК (ст. 587) признает его существенным, а это означает, что при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным.

Стоит также отметить, что если при залоге недвижимости, принадлежащей получателю ренты, именно залоговое (ипотечное) право возникает непосредственно из закона, то в отношении движимости (например, при передаче какой-либо драгоценности плательщику ренты) получатель вправе использовать любой способ обеспечения исполнения и только в этом числе залог. В отличие от ипотеки в данном случае речь пойдет об обычном залоге, который возникает из договора и соответственно подчиняется требованиям ст. 339 ГК к форме договора о залоге и кругу его существенных условий.

Правила о залоге позволяют и еще в одном смысле обеспечивать интересы получателя ренты. Имеется в виду предусмотренное ст. 604 ГК запрещение плательщику ренты сдавать недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, в залог, не имея на то согласия получателя ренты.

Возможен, наконец, вариант, при котором существенное условие, о котором шла речь, т.е. условие об определенном способе обеспечения или о страховании, включается в договор и тем самым только в этом случае, при наличии других существенных условий, он должен считаться заключенным. Однако плательщик ренты признается не исполнившим обязанности, указанные в этом условии - передать задаток, предоставить банковскую гарантию, осуществить страхование указанных рисков и т.п., тогда, когда имущество, переданное в обеспечение плательщику ренты, окажется утраченным или его состояние ухудшится, притом даже в случае, если все это произойдет вследствие обстоятельств, за которые получатель ренты не отвечает.

При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта на случай отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов взысканию в соответствии со ст. 588 ГК подлежат проценты, предусмотренные в ст. 395 ГК. Имеется в виду учетная ставка банковского процента. И здесь следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты. По этой причине, несмотря на название ст. 588 ГК - «Ответственность за просрочку выплаты ренты», нормы об ответственности, в частности об основаниях ее наступления, в данном случае не действуют.

1.2 Особенности договора пожизненного содержания с иждивением

Для определения сущности рассматриваемого договора, как и любого другого, имеет значение его юридическая квалификация. Применительно к данному договору это оказывается особенно сложным. Не случайно по указанному поводу обнаруживаются весьма существенные расхождения в литературе.

Бесспорным по сути всегда было и остается признание соответствующего договора (теперь - договора ренты, а раньше - договора пожизненного содержания с иждивением) возмездным.

Хотя договор ренты возмезден подобно, например, займу, характер возмездности здесь иной. В договоре займа она проявляется в необходимости для заемщика возвратить сумму долга плюс проценты. В договоре ренты возмездность выражена в выплате, лишь сходной с процентами. В данном случае сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, трансформируется в «проценты», уплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в установленных им размерах. При этом договором может быть предусмотрена выплата бессрочно (имеется в виду постоянная рента) либо на срок жизни гражданина (пожизненная рента и ее разновидность - пожизненное содержание с иждивением). Вместе с тем рента как таковая, в какой бы форме она ни выплачивалась, не может смешиваться по своей природе с процентами. На этот счет высказывался, например, в свое время Г. Дернбург, имея в виду еще римское право. Он отмечал, в частности, что в то время как проценты нарастают за все время капитального долга, рента «является процентом долга не наряду с капиталом».

Иная ситуация сложилась с отнесением договора ренты к числу реальных или консенсуальных. Хотя с момента принятия ныне действующего ГК прошло всего лишь несколько лет, в литературе, основанной на этом Кодексе, уже обозначились три точки зрения. Придерживающиеся одной из них считают договор ренты реальным, в то время как, по мнению других, это договор консенсуальный, а третьих - в зависимости от объекта либо реальный при отчуждении движимого имущества, либо консенсуальный при отчуждении недвижимого имущества. В период действия ГК 1964 г., естественно, круг сторонников всех этих точек зрения применительно к договору пожизненного содержания с иждивением был значительно шире, равно как и тех аргументов, которые ими приводились.

Известно, что, в конечном счете, деление договоров на реальные и консенсуальные основано на различии той роли, которую играет связанная с договором передача вещи (имущества). При реальном договоре передача - необходимый элемент его заключения, а потому: нет передачи - нет и договора. В отличие от этого консенсуальным считается договор, заключенный еще до передачи вещи, вследствие чего собственно передача составляет элемент содержания (исполнения) договора. Д.И. Мейер реальными считал «договоры, которые совершаются посредством отдачи вещи одним контрагентом другому», а консенсуальными - «совершаемые простым соглашением».

Имея в виду указанный критерий, применительно к пожизненному содержанию с иждивением (а теперь - к ренте) следует признать, что легальное определение реального договора в части, относящейся к платежам ренты, должно было содержать формулу «передает в собственность», а консенсуального - «обязуется передать в собственность».

Действующий ГК РФ в определении не только договора ренты (п. 1 ст. 583), но также и договора пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 601) предусмотрел, что получатель ренты «передает… в собственность имущество». Тем самым Кодекс сохранил тот же, присущий всем реальным договорам, признак: заключение договора требует передачи вещи (имущества). Таким образом, соображения в пользу реального характера договора пожизненного содержания с иждивением, высказанные применительно к ранее действовавшим ГК, как представляется, имеют значение и для современного договора ренты.

Правовое значение передачи вещи, с которым связывается разграничение консенсуальных и реальных договоров, зависит от характера того договора, на основе которого происходит передача. Если речь идет о договоре, направленном на переход имущества в собственность, то и передача должна означать переход прав собственности от одной стороны к другой. Все различие между консенсуальным и реальным договором состоит, как уже отмечалось, в том, что переход права собственности в первом случае осуществляется в рамках договора, а во втором - до его возникновения.

Наиболее характерна для гражданского договора безусловно модель консенсуального договора. Это объясняется тем, что договор - соглашение, а если соглашение налицо, то непосредственно из него возникают и те права и обязанности, которые составляют содержание договора.

Необходимость в конструкции реального договора появляется тогда, когда законодатель считает необходимым защитить ту из сторон, которой предстоит передать вещь другой стороне. Это связано с тем, что при консенсуальном договоре сторона может понудить контрагента исполнить в натуре эту принятую им на себя обязанность (передать вещь). Применительно к договору ренты это означало бы возможность для плательщика ренты потребовать от получателя, заведомо более слабой и нуждающейся поэтому в особой защите стороны, передать соответствующее имущество под выплату ренты. Реальная модель договора защищает получателя ренты от такого требования. Следует в целом отметить, что не случайно реальный договор характерен именно для фидуциарных, притом длящихся договоров. К ним как раз и относится договор ренты, для которого фидуциарность и длительность выражаются в том, что имущество передается «сегодня», а его эквивалент будет выплачиваться получателю в будущем, в частности на протяжении жизни получателя ренты (или иного, возможно, более определенного срока).

В правовом регулировании ренты ГК последовательно проявляет тенденцию максимально гарантировать интересы ее получателя. Тем более что рента может оказаться для последнего основным или по крайней мере одним из основных источников средств к существованию.

Отмеченное обстоятельство нашло отражение уже в ст. 584 ГК, посвященной форме договора ренты. Независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества договор ренты (один из немногих договоров, для которых установлено это обязательное правило) подлежит нотариальному удостоверению. Вместе с тем указанный договор нуждается и в государственной регистрации. Однако, как следует из п. 2 ст. 165 ГК, государственная регистрация обязательна с тем же последствием нарушения - ничтожностью сделки лишь в случаях, если речь идет о передаче под выплату ренты недвижимости (прав на нее).

При осуществлении государственной регистрации договора, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту (регистрации) подлежит и сам факт перехода имущества в собственность соответствующей стороны и лежащее на этом имуществе обременение, связанное с необходимостью выплачивать ренту. Статья 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на соответствующую недвижимость к новому правообладателю. В подразделе II и одновременно III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним учиняется запись об ограничении (обременении) права собственности в связи с существованием договора ренты. Среди прочих данных в подразд. III Единого государственного реестра определяются лица, в пользу которых производится ограничение получателя ренты, а также сумма ренты.

При отсутствии нотариального удостоверения независимо от того, какое именно имущество предоставлялось в оплату ренты, совершенная сделка является ничтожной, т.е. недействительной с самого начала. Соответственно наступает двусторонняя реституция, выражающаяся в обязанности возвратить все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Такая санкция может оказаться особенно чувствительной для той из сторон, которая должна получать ренту, и прежде всего в случаях, когда речь идет о пожизненном содержании с иждивением.

К числу существенных условий в данном договоре, как и в любом другом, относится прежде всего предмет договора. В этой роли выступает как рента - в денежной и натуральной форме, - так и имущество, которое должно быть передано под выплату ренты. Однако конкретизация указанного имущества для ее признания существенным условием договора в данном случае неодинакова.

Договором может быть предусмотрена передача имущества под выплату ренты в собственность плательщику не только за плату, но и безвозмездно. В первом случае переданное имущество служит полным, а во втором - соответственно частичным эквивалентом выплачиваемой ренты.

В договоре должны быть предусмотрены указанные в ст. 587 ГК способы обеспечения исполнения плательщиком ренты обязанности по выплате ренты. При этом имеется в виду, что в отношении недвижимого имущества соответствующее обеспечение исполнения обязательства (залог) вытекает непосредственно из императивной нормы закона.

Статья 585 ГК содержит презумпцию в пользу безвозмездной передачи имущества в собственность плательщика под выплату ренты. Следовательно, возмездность должна быть предусмотрена договором. В случаях, когда в договоре закреплена возмездность передачи имущества под выплату ренты, применяется указанная в нем цена этого имущества. Однако, если договор ограничился указанием на необходимость оплаты переданного имущества, но цену не предусматривает, этот пробел и в данном случае может быть устранен в соответствии с тем, что содержится на этот счет в п. 3 ст. 424 ГК. Легальная возможность подобного решения вопроса исключает цену, выплачиваемую за передаваемое под выплату ренты имущество, из числа существенных условий рассматриваемого договора.

В настоящее время правовое регулирование отношений между сторонами договора пожизненного содержания с иждивением не позволяет, как ранее, однозначно говорить о лично-доверительном или фидуциарном характере договора. Это объясняется тем, что, в отличие от ГК РСФСР 1964 г., новый ГК РФ допускает смену кредитора, хотя и с определенными ограничениями, а также не содержит ограничений субъектного состава на стороне плательщика ренты: под эту категорию подпадают не только граждане, но и юридические лица. ГК РСФСР 1964 г. не допускал смены кредитора-гражданина; как указывалось ранее, юридические лица не вправе были заключить договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца.

Особенность договора пожизненного содержания с иждивением проявляется еще и в том, что при заключении договора, в силу закона, устанавливается залоговое правоотношение. Так, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога этого имущества. По договору пожизненного содержания с иждивением в качестве залогодателя выступает плательщик ренты, залогодержателя получатель ренты.

Таким образом, при заключении договора пожизненного содержания с иждивением одно и то же имущество подлежит одновременно двум обременениям рентному и залоговому, а отношения между сторонами после передачи недвижимости регулируются нормами о двух договорах.

Применительно к договору пожизненного содержания с иждивением в силу прямого указания закона право собственности и залог устанавливаются одновременно. При этом нет временного разрыва между приобретением имущества в собственность и передачей его в залог. Залогодатель приобретает право на предмет залога только после заключения договора пожизненного содержания с иждивением. Следовательно, в данном случае не может идти речь о сохранении права пользования. Как указывалось ранее, при заключении договора по поводу жилого помещения плательщик ренты (залогодатель) в соответствии с условиями договора вообще может не осуществлять право пользования жилым помещением.

1.3 Стороны в договоре пожизненного содержания с иждивением

В определении рассматриваемого договора, равно как и в других статьях § 1 гл. 33 ГК «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением», отсутствуют какие-либо указания, ограничивающие участие в данном договоре отдельных субъектов гражданского права. Такие ограничения установлены применительно к отдельным видам или подвидам договора ренты. При этом все подобные ограничения относятся только к одной стороне - получателю ренты. Что же касается плательщиков ренты, то в этом случае, как отмечал С.А. Хохлов, «таковыми могут фактически стать любые граждане, коммерческие или некоммерческие организации, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты».

Между тем, если учесть, что в заключении любого договора реализуется правоспособность лица, на объем которой не могут оказать влияние ни наличие интереса к приобретению определенного имущества, ни обстоятельства, именуемые «экономическими возможностями», то такого рода ограничения не имеют, очевидно, правовой силы. А это означает, что оспаривать договор ренты по указанным обстоятельствам (отсутствие определенного интереса или экономических возможностей исполнения договора) как соответствующая сторона, так и ее контрагент не вправе. В частности, экономические возможности могут иметь значение лишь для другой стадии - прекращения договора.

Согласно п. 1 ст. 601 ГК РФ, сторонами договора пожизненного содержания с иждивением являются получатель ренты и плательщик ренты. Но в отличие от ГК РСФСР 1964 г., теперь в качестве лица, предоставляющего содержание (плательщика ренты) могут выступать как граждане, так и юридические лица. Применительно к этой стороне договора ГК РФ не только не содержит ограничений по субъектному составу, но и не предъявляет каких-либо требований к организационно-правовой форме юридического лица. Таким образом, плательщиком ренты могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица. В тех случаях, когда в роли плательщика выступает юридическое лицо, как правило, оно является организацией, для которой в силу ее правоспособности заключение такого рода договоров и оказание услуг по предоставлению содержания является одной из целей деятельности. В качестве получателей ренты могут выступать только граждане. При этом в зависимости от условий договора различают несколько типов получателей ренты:

бывший собственник (или собственники при передаче имущества, принадлежавшего на праве общей собственности),

третье лицо (или лица),

бывший собственник и третье лицо (лица).

Таким образом, законодатель допускает множественность лиц на стороне кредитора.

При заключении договора в пользу третьего лица применяются нормы ст. 430 ГК РФ. Исходя из правовой природы договора пожизненного содержания с иждивением и характера взаимоотношений между сторонами, представляется, что, несмотря на умолчание об этом в ГК РФ, третье лицо (лица) должно быть указано в договоре. При отсутствии сведений о том, в чью пользу заключен договор, т.е. если не назван выгодоприобретатель - получатель ренты, договор следует считать незаключенным.

Индивидуализация получателя ренты необходима в каждом договоре, а не только в договоре в пользу третьего лица. Это особенно важно при множественности лиц на стороне кредитора, так как обязанности плательщика конкретизируются в отношении каждого из них.

Несмотря на то, что действующее законодательство не устанавливает каких-либо требований к получателю ренты ни по возрасту, ни по состоянию здоровья, на практике в подавляющем большинстве случаев договор пожизненного содержания с иждивением заключается только с гражданами-пенсионерами. При этом в основном в качестве получателей ренты выступают не все пенсионеры, а преимущественно одинокие малоимущие граждане преклонного возраста либо пожилые семейные пары.

Таким образом, договор пожизненного содержания с иждивением заключается на неопределенный срок, и обременение собственника имущества, касающееся как исполнения определенных обязанностей по предоставлению содержания, так и ограничения в осуществлении субъективного права, может растянуться на десятилетия.

Наряду с этим действующее законодательство предусматривает основания для прекращения права собственности плательщика ренты и возврат получателю ренты недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. Сказанное объясняет, почему ученые относят договор ренты к группе алеаторных (рисковых) договоров, что более подробно было рассмотрено выше.

2. Существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость, которые, собственно и являются предметом данного договора, в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК).

Складывающиеся в таком случае отношения обладают родовыми признаками договора ренты, а также видовыми - договора пожизненной ренты. Индивидуальные особенности рассматриваемых отношений выражаются в ограничении круга передаваемого под выплату ренты имущества - только недвижимости, специальном назначении ренты - обеспечения получателю соответствующего содержания, а также в более широком составе объектов ренты - имеются в виду деньги, иное имущество, а равно различные нематериальные блага. Учитывая отмеченные особенности договора, законодатель установил специальный режим для указанной ренты. С этой целью используются, помимо статей гл. 33 ГК, также нормы, которые находятся за пределами этой главы.

Так, из ст. 318 ГК вытекает, что сумма, выплачиваемая в виде ренты по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, должна быть индексирована пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. В силу ст. 411 ГК требования, связанные с пожизненным содержанием, не подлежат зачету. Это означает, что плательщик в подобных случаях не вправе, в частности, зачесть в счет ренты, подлежащей выплате получателю, любые долги последнего перед ним. Точно так же в случае смерти получателя пожизненной ренты вследствие причинения ему вреда, при подсчете размера возмещения вреда, который возник из-за потери кормильца, в состав доходов умершего включаются вместе с утерянной заработной платой причитавшаяся ему пенсия, а также, как подчеркнуто п. 1 ст. 1089 ГК, получаемое им при жизни пожизненное содержание. Следовательно, со смертью получателя ренты обязанность плательщика по ее выплате прекращается, но вместо этого лицо, по отношению к которому погибший был или мог быть кормильцем - несовершеннолетние сын или дочь, нетрудоспособный супруг и другие лица, перечисленные в ст. 1088 ГК, приобретает право взыскивать с того, кто признан ответственным за смерть получателя ренты, равную ей по размеру сумму.

Специфика норм о договоре пожизненного содержания с иждивением должна охватывать следующее:

определение объема ренты с учетом удовлетворения различных потребностей граждан, как материальных, так и нематериальных. Соответственно пожизненное содержание с иждивением может включать в себя обеспечение потребности в жилище, питании, одежде и т.п., а также уход за получателем ренты, если этого требует его здоровье. Хотя со смертью последнего договор и прекращает свое действие, в нем может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты стоимости ритуальных услуг;

установление, подобно общим правилам о пожизненной ренте, соответствующих гарантий, включая обязательный минимум подлежащей выплате ренты, который должен быть, однако, для пожизненного содержания с иждивением уже не равен минимальному размеру оплаты труда, а вдвое больше его;

ограничение имущества, передаваемого под выплату этого вида ренты, одной лишь недвижимостью;

включение в перечень существенных условий этого вида ренты также и стоимости всего объема содержания с иждивением;

закрепление в ГК (ст. 602) принципов, которыми следует руководствоваться суду при разрешении возможных споров между сторонами по поводу объема предоставления или подлежащего предоставлению содержания, в частности при изменении по требованию одной из сторон условия подлежащего выплате содержания. Эти принципы - добросовестность и разумность - направлены в первую очередь на защиту интересов получателя ренты. Однако вместе с тем они предполагают учет в соответствующих пределах и интересов плательщика ренты;

возможность замены предусмотренного в договоре условия о предоставлении пожизненного содержания с иждивением в натуре периодическими платежами в деньгах в течение жизни гражданина (ст. 603 ГК);

установление в качестве гарантии реального предоставления соответствующего содержания более широкого круга ограничений прав плательщика ренты на переданное ему в обеспечение пожизненного содержания имущество. Так, в силу ст. 604 ГК отчуждение, сдача в залог, иные способы обременения переданной под выплату ренты недвижимости допускаются только с предварительного согласия получателя. Кроме того, особо выделена (ч. 2 ст. 604 ГК) обязанность плательщика ренты принимать необходимые меры для использование переданного имущества, не допуская при этом снижения его стоимости.

Правовой режим договора пожизненного содержания с иждивением, помимо описанных специальных норм, охватывает не противоречащие им положения, включенные в параграф ГК, посвященный пожизненной ренте. Имеются в виду главным образом нормы, допускающие заключение договора в пользу третьего лица, а равно и третьих лиц (п. 2 ст. 596 ГК). В последнем случае речь идет о равенстве сокредиторов (получателей ренты), если иное не предусмотрено договором, о пропорциональном приращении долей в случае смерти одного из выгодоприобретателей и прекращении договора вследствие смерти последнего получателя ренты, о ничтожности договора в случае, когда к моменту его заключения получатель ренты уже умер. Это же относится к предусмотренному ст. 597 ГК увеличению размера ренты при возрастании минимального размера оплаты труда, специальным правилам о расторжении договора по требованию получателя (ст. 599), а также к установлению порядка, при котором случайная гибель или случайное повреждение переданного под уплату ренты имущества не влияют на размер подлежащего выплате содержания (ст. 600). И для договора пожизненной ренты и для договора пожизненного содержания с иждивением установлен срок выплаты ренты (презюмируемый срок - помесячно) (ст. 598 ГК).

Применительно к договору пожизненного содержания возникла необходимость установить возможность использовать такой вариант, при котором договор будет иметь определенный, четко обозначенный предельный срок действия. В свое время суды иногда давали положительные ответы на этот вопрос.

Заключение договора пожизненного содержания с иждивением является одним из оснований приобретения права собственности на недвижимость. Закон не содержит каких-либо ограничений в отношении объектов, передаваемых под выплату ренты, и стороны вправе заключить договор по поводу любого имущества, относящегося к недвижимости в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, а также в отношении предприятия как имущественного комплекса (п. 1 ст. 132 ГК РФ). Однако на сегодняшний день значительное число договоров заключается по поводу жилых помещений домов, квартир. Это объясняется отсутствием у большинства граждан, нуждающихся в содержании, иного недвижимого имущества, принадлежащего им на праве собственности.

По усмотрению сторон передача имущества под выплату ренты может осуществляться как на возмездной, так и безвозмездной основе. Исходя из этого, в зависимости от условия договора, к отношениям сторон применяются правила о купле-продаже или договоре дарения.

Что касается формы договора, то договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

При возмездной передаче имущества в соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами акту или иному документу о передаче, согласованному сторонами. Представляется, что для более четкого урегулирования взаимоотношений между сторонами и во избежание трудноразрешимых ситуаций данное правило должно применяться и к безвозмездной передаче имущества, поскольку указанный документ подтверждает качество передаваемой недвижимости. Необходимость в таком документе вызвана еще и тем, что взаимоотношения между сторонами носят длительный характер, а на плательщике ренты в силу закона лежит обязанность сохранить принадлежащее ему имущество. Так, в соответствии с п. 2 ст. 604 ГК РФ плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления содержания использование имущества, переданного ему в обеспечение пожизненного содержания, не приводило к снижению стоимости этого имущества. Стоимость же недвижимости неразрывно связана с ее качественными характеристиками. При этом следует признать, что документ, подтверждающий качество передаваемого недвижимого имущества, является неотъемлемой частью договора пожизненного содержания с иждивением.

Поскольку ГК РФ не содержит никаких ограничений, возможно заключение договора в отношении не только объекта как единого целого, но и его части, например, одной из комнат.

При установлении правового регулирования договоров по передаче в собственность жилых помещений следовало бы воспользоваться нормами о договоре найма жилого помещения. Так, в соответствии с п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение. Нормы о заключении договора в отношении изолированного жилого помещения содержатся и в Законе от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 5 названного Закона по договору об ипотеке могут быть заложены части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, в этом случае применяются правила об ипотеке жилого дома и квартиры (п. 4 ст. 74 Закона об ипотеке).

Таким образом, при заключении указанных договоров предъявляются более жесткие требования, чем при заключении договоров по передаче имущества в собственность, хотя в первом случае при установлении правоотношения речь идет лишь о временном обременении недвижимости. Учитывая изложенное, целесообразно было бы закрепить в ГК РФ норму, устанавливающую, что заключение договоров по передаче в собственность части жилого помещения допускается в отношении изолированного жилого помещения. В противном случае договор должен быть заключен только в отношении объекта недвижимости как единого целого.

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением сторонам следует иметь в виду правила, установленные ст. 552 ГК РФ, об определении права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости. По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи иное право на соответствующую часть земельного участка.

В отличие от норм, регулирующих договор купли-продажи, нормы ГК РФ о договоре дарения устанавливают лишь общий порядок заключения договора независимо от передаваемого объекта, не устанавливая особых правил передачи прав на недвижимость. Таким образом, при заключении договора дарения здания, сооружения или другой недвижимости, находящейся на земельном участке, сторонам не вменяется в обязанность оформление прав на ту часть земельного участка, которая занята передаваемой недвижимостью и необходима для ее использования.

На сегодняшний день ситуация, при которой потребность получателя ренты в жилище удовлетворяется путем предоставления иного жилого помещения, маловероятна. Значительное число договоров пожизненного содержания с иждивением заключается по поводу жилых помещений, и одним из существенных условий договора является сохранение права проживания гражданина в жилом помещении, переданном под предоставление содержания. Однако законодателю не следует оставлять этот вопрос без внимания.

Обязанность плательщика ренты прекращается в случае смерти получателя ренты, а при множественности кредиторов - смерти последнего из них, либо досрочного расторжения договора.

С прекращением рентного обязательства в случае смерти получателя ренты право собственности полностью восстанавливается в своем объеме, и в этом проявляется «упругость» права собственности. «Под давлением законных или договорных ограничений оно сжимается, но принимает снова прежнюю форму, как только устраняются препятствия». Исходя из того, что заключение договора пожизненного содержания с иждивением является основанием для приобретения права собственности на недвижимость, движимое имущество умершего получателя ренты, находящееся в жилом помещении, где проживал последний, наследуется в установленном законом порядке.

3. Расторжение договора пожизненного содержания с иждивением

Досрочное расторжение договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ возможно только по инициативе получателя ренты и при существенном нарушении плательщиком своих обязательств. Законодатель устанавливает два возможных варианта правового урегулирования взаимоотношений между сторонами, предоставляя право выбора получателю ренты. Согласно первому варианту, получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. Это означает, что расторжение договора вследствие ненадлежащего исполнения обязанности является основанием для возникновения права собственности. При этом неясно, что является правоустанавливающим документом, необходимым для регистрации перехода прав на недвижимое имущество. В тех случаях, когда получателем ренты является третье лицо, имущество им приобретается впервые, и речь идет не о возврате, а о первоначальном приобретении права собственности.

В соответствии со вторым вариантом получатель ренты вправе потребовать выплаты ему выкупной цены на условиях, указанных в ст. 594 ГК РФ. Выкуп производится по цене, указанной в договоре. Выкупная цена может определяться как стоимость недвижимости на момент заключения договора либо на дату его расторжения. При отсутствии в договоре условия о выкупной цене определение ее размера зависит от того, возмездно или безвозмездно было передано имущество. Если имущество было передано за плату, выкупная цена соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты. Поскольку в подавляющем большинстве договоров пожизненного содержания с иждивением условие о выкупной цене отсутствует, эта цена должна определяться с учетом стоимости объема содержания в месяц, т.е. двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, если иной размер денежной оценки ежемесячного содержания не установлен договором.

Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Независимо от того, какой вариант выберет получатель ренты, плательщик не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя.

При расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, вероятно, можно воспользоваться нормами Закона об ипотеке, предоставляющими залогодержателю право на досрочное прекращение основного обязательства. Так, в соответствии с Законом об ипотеке залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в следующих случаях: