Совершенствование управления развитием строительного комплекса Санкт-Петербурга

Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) Администрации СПб Основная задача КГА формирование и реализация градостроительной политики СПб. Комитет готовит разрешительную документацию (архитектурно-планировочные задания, разрешения, заключения) на проектирование и строительство. Согласование с КГА необходимо при решении вопросов о размещении объектов недвижимости, определении участков застройки.

Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли Правительства СПб образован для «…разработки и реализации социально-экономической политики в Санкт-Петербурге, инвестиционной, единой инновационной политики, государственного регулирования экономики, функционирования государственного сектора экономики Санкт-Петербурга организации деятельности по разработке и контролю за выполнением адресных инвестиционных программ, обеспечение эффективности государственных капитальных вложений.

Комитет по инвестициям и стратегическим проектам Правительства СПб проводит «…государственную политику Санкт-Петербурга в сфере инвестиций, реализации стратегических инвестиционных проектов Санкт-Петербурга, а также в сфере развития туризма, государственно-частного партнерства, гостиничной инфраструктуры Санкт-Петербурга и гостиничного хозяйства Санкт-Петербурга…».

Основными задачами Комитета являются: формирование и реализация государственной политики Санкт-Петербурга в сфере инвестиций, туризма и государственно-частного партнерства, реализация стратегических инвестиционных проектов Санкт-Петербурга, заключение и исполнение соглашений со стратегическими инвесторами Санкт-Петербурга, Координация деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в сфере инвестиций, развития туризма, государственно-частного партнерства.

Жилищный комитет Правительства СПб Комитет обеспечивает проведение государственной политики и осуществление государственного управления в сфере содержания и ремонта, в том числе капитального, жилищного и нежилого фонда Санкт-Петербурга, а также реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Координирует деятельность в этой сфере исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга.

Основные задачи Комитета:

Проведение государственной политики Санкт-Петербурга в сфере содержания и ремонта, в том числе капитального, жилищного и нежилого фонда Санкт-Петербурга, а также реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

Организация сбора, вывоза, размещения и переработки твердых коммунальных отходов, осуществление государственного контроля за деятельностью в области обращения с твердыми коммунальными отходами.

Проведение единой государственной жилищной политики Санкт-Петербурга.

Координация деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, а также взаимодействие с органами местного самоуправления в Санкт-Петербурге в целях выполнения возложенных на Комитет задач.

Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) Правительства СПб. Вопросы, находящиеся в ведении КУГИ:

Сдача в аренду недвижимого имущества, принадлежащего городу, в том числе земли, нежилых помещений и пр., передача недвижимости в доверительное управление, продажа имущества государства.

Создание, реорганизация и ликвидация государственных предприятий, коммерческих и некоммерческих организаций.

Приватизация государственного имущества СПб.

Согласование с КУГИ необходимо при решении вопросов о получении прав на застройку земельных участков.

Комитет по содержанию жилищного фонда Правительства СПб

Основные задачи Комитета:

обеспечение функционирования жилищного фонда города (разработка проектов программ развития и содержания жилищного хозяйства; разработка мероприятий по предупреждению аварийных ситуаций и ликвидации их последствий на объектах жилищного фонда);

руководство районными жилищными агентствами (РЖА), государственными эксплуатирующими и ремонтными организациями в сфере жилья;

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗР) Правительства СПб. КЗР осуществляет ведение государственного земельного кадастра, государственную кадастровую оценку земель на территории СПб.

Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) Правительства СПб.

Основные функции:

Техническая инвентаризация объектов недвижимости (точное описание объекта недвижимости (квартиры, дома, нежилого помещения) и его характеристик - технический паспорт);

Оценка рыночной стоимости объектов государственной недвижимости;

Учет сделок с недвижимостью, одной из сторон по которым выступает государство, и ведение интегрированной базы данных о городской недвижимости;

Топографо-геодезические и иные землеустроительные работы (кадастровая съемка), инвентаризация земельных участков;

Государственная административно-техническая инспекция

Предметами ведения Государственной административно-технической инспекции являются:

решение в предусмотренном законодательстве порядке вопросов об административной ответственности за нарушение правил благоустройства и производства работ при строительстве, реконструкции, ремонте зданий, подземных, инженерных коммуникаций, сооружений, дорожных покрытий, элементов городского оборудования, приводящих к нарушению элементов благоустройства в Санкт-Петербурге;

выдача разрешений на производство работ при строительстве, реконструкции, ремонте зданий, подземных инженерных сетей, сооружений, дорожных покрытий, связанных с нарушением элементов благоустройства, прекращением или ограничением движения наземного транспорта и пешеходов в Санкт-Петербурге;

контроль за соблюдением собственниками и пользователями объектов жилищно-коммунального назначения правил содержания указанных объектов, а предприятиями и организациями по обслуживанию и ремонту этих объектов - соответствующих правил эксплуатации и ремонта.

Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга

Структурное подразделение Правительства города и осуществляет государственную политику в сфере строительного надзора и экспертизы градостроительной и проектно-сметной документации на строительство, ремонт, реконструкцию и техническое перевооружение объектов, независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности объектов.

Правовые акты Правительства Санкт-Петербурга и иных исполнительных органов в области проектирования, реконструкции, строительства, капитального ремонта передаются для официального опубликования в газету «Строительный еженедельник».

2009 год власти назвали годом подготовки строительной отрасли к полному переходу на принципы саморегулирования. 22 апреля 2009 года Ростехнадзор зарегистрировал первую саморегулируемую организацию в Северо-Западном федеральном округе - НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», которая стала третьей СРО в России, основанной на членстве лиц, осуществляющих строительство.

Получение статуса СРО НП «Объединение строителей СПб» ждало более года. За это время Объединение провело большую работу по разработке правил саморегулирования и контроля, стандартов ведения строительства, положения о страховании. Оно первым сформировало компенсационный фонд, подготовило необходимый пакет документов и по праву заслужило стать первой в городе строительной СРО.

Ежегодно компаниями-членами Объединения строится около 70% жилой и коммерческой недвижимости нашего города, а их общий оборот составляет порядка 150 млрд. рублей. Сфера деятельности охватывает все 35 видов работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства. Теперь, после регистрации, компании, являющиеся членами Объединения, получат свидетельство о допуске к этим работам.

2.3 Управление развитием строительного комплекса СПб

2.3.1 Анализ принципов, методов, элементов и функций управления развитием строительного комплекса СПб

Переход России к рыночной экономике предполагает качественно новые аспекты формирования экономической деятельности строительного комплекса. Государственное управление экономическими процессами в строительстве все чаще переходит на региональный уровень. Государственное регулирование строительного комплекса является одной из управленческих функций, реализуемых на макроуровне. Следуя принципам структуризации макроэкономических систем, строительство характеризуется как подсистема определенной организации, являющаяся одним из важнейших элементов регионального хозяйства. В тоже время строительство есть кооперативное сообщество, которое объединяет всех производителей строительной продукции, определяющих совокупное предложение.

За счет использования ресурсов строительного комплекса достигаются общие для различных субъектов цели и согласовываются различные интересы, и в первую очередь, интересы всех видов бизнеса, нуждающегося в использовании законченной строительной продукции, а также общественные и государственные интересы. При этом в рамках строительной деятельности реализуются и интересы организаций строительного профиля, собственников, работников, отдельных групп потребителей, что свидетельствует о сложном характере целей и интересов и необходимости установления баланса между макро- и микроэкономическим подходом к управлению строительной деятельностью, а значит и необходимости поиска методов его достижения. Инструменты обеспечения макро- и микроаспектной строительной деятельности следует искать на уровне макроэкономического регулирования, которое отражает территориально-отраслевые и корпоративные признаки строительного комплекса.

Применительно к строительному комплексу как макроэкономической подсистеме функция регулирования осуществляется государством и обществом при очевидной лидирующей роли государства в лице соответствующих институтов, являющихся гарантом общественных интересов.

В соответствии с основной целью деятельности строителей - созданием высоких стандартов качества жизни горожан выстраивают свою работу органы управления строительным комплексом. Большое внимание уделяется проблеме качества строительства - организации труда на стройплощадках, надзору за соблюдением строительных норм и правил, контролю за соблюдением высотного регламента при осуществлении градостроительной деятельности проблеме безопасности зданий и сооружений, вопросам экологической безопасности строительства.

Вопросы технического состояния и безопасности сооружений - краеугольные для строительного комплекса любого региона. В настоящее время специалисты строительного комплекса Санкт-Петербурга вместе с учеными исследуют целый ряд проблем, связанных с безопасностью градостроительных решений. Это и разработка методики оценки технического уровня строительной продукции, эффективность ограждающих конструкций, эксплуатационная надежность систем водоснабжения, герметизация стыковых соединений, определение прочности цемента на сжатие, повышение сейсмостойкости архитектурных памятников, кинетика нарастания прочности бетона, методы бездефектного вдавливания свай вблизи существующих зданий, прочность кладки из керамических поризованных камней.

В строительном комплексе регулирующая функция государства особенно значима. С одной стороны строительство есть сфера экономики, создающая материально-вещественные объекты, необходимые для развития всех других отраслей и хозяйственных сфер. С другой стороны - это сфера, формирующая условия жизнедеятельности населения во всей совокупности ее составляющих, т. е. сфера, аккумулирующая возможности для решения тех задач, которые стоят перед государством как субъектом социально-экономической системы. Капитальное строительство, поставляющее на рынок различные виды строительной продукции (вводимые в эксплуатацию новые или реконструируемые объекты, строительные работы и услуги), будучи связанным со сложными инвестиционными, имущественными отношениями, земельными и природными ресурсами, не может осуществляться без четких регламентов, устанавливаемых государством. Государство, в лице Правительства СПб формирует систему необходимых ограничений, контролирующих процедур, норм и стандартов, регулирующих такие отношения. В то же время государство использует инструменты стимулирования, способствующие развитию инвестиционно-строительной деятельности, ее качественному совершенствованию и эффективному обновлению. Государственное управление в строительстве это симбиоз двух начал - регулирующего и стимулирующего. Именно они отражены в концепции государственного протекционизма, свойственной экономике нового типа.

Строительный комплекс Санкт-Петербурга в процессе своей деятельности ощущает влияние факторов макро-, мезо- и микросреды. С помощью метода экспертных оценок выделены три группы самых действенных из них: инвестиционные, территориальные и отраслевые. Основными названы региональная экономическая политика, инвестиционная привлекательность региона и входящих в строительный комплекс отраслей, инновационный и кадровый потенциал комплекса, обеспеченность ресурсами, территориальное рассредоточение предприятий, мобильность, современные техника и технология.

Влияние вышеуказанных факторов, а также соприкосновение интересов основных участников инвестиционно-строительного процесса обусловливают развитие строительного комплекса по четырем основным вариантам.

Инвестиционно-отраслевой вариант. В основе развития комплекса лежит отраслевой аспект. Вариант характеризуется устойчивой взаимосвязью частного инвестора и предприятий комплекса, интересы которых выходят на первый план. Развитие происходит на уровне организационно-экономических переделов в горизонтальном направлении. Стремлению владельцев частного капитала вкладывать средства в строительное производство препятствует отсутствие в регионе эффективно действующего информационного поля, поддержки региональных органов власти. Это зачастую не позволяет инвестору эффективно взаимодействовать со строительным предприятием. Следствием становятся низкие объемы инвестиций и потребность в рациональных вариантах взаимодействия со структурами власти.

Территориально-отраслевой вариант. Стабилизация ситуации происходит за счет устойчивой взаимосвязи между территориальными структурами власти и предприятиями строительного комплекса. Развитие происходит сверху вниз. Приоритетным является повышение инвестиционного потенциала ИСК, а следовательно, и региона. Основная масса инвестиций проходит через органы власти, которые берут на себя функции их перераспределения, разрабатывая и реализуя инвестиционные программы и проекты. Отличается высокими объемами государственных инвестиций, но требует привлечения и частных инвесторов.

Инвестиционно-территориальный вариант характеризуется стабилизацией ситуации за счет устойчивой взаимосвязи между структурами власти и частными инвесторами (совместные фонды, агентства, ассоциации, союзы). Стремление органов власти повысить инвестиционную привлекательность региона встречает отклик у частных инвесторов, желающих с выгодой разместить средства. Эффективность взаимодействия достигается применением залогово-гарантийного механизма обеспечения прав инвесторов. Вариант отличается средними объемами инвестиций. Отсутствуют рациональные методы взаимодействия с предприятиями инвестиционно-строительного комплекса.

Каждый из вышеуказанных вариантов не учитывает интересы трех сторон инвестиционно-строительной деятельности, которые учтены в четвертом варианте - комбинированном. Именно так можно диагностировать развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга

Комбинированный вариант сочетает достоинства трех предыдущих вариантов и характеризуется высокой эффективностью инвестиционных проектов. Отличается высокими и средними объемами инвестиций, стабилизацией ситуации рациональным взаимодействием всех участников инвестиционно-строительного комплекса. Развитие идет по территориальному, инвестиционному и отраслевому направлениям. Управление комплексом осуществляется на трех уровнях, представляющих собой иерархичную структуру системы управления.

«Управленческий уровень», в который входят Комитеты, департаменты, специализированные центры, отвечает за территориальное развитие Санкт-Петербурга.

«Корпоративный уровень» - средний уровень иерархии управления. В него входят ассоциации, фонды, союзы, корпорации, холдинги. Выполняет координационные, коммуникационные функции, обеспечивает движение денежных и информационных потоков. Поддерживает инвестиционную составляющую развития строительного комплекса.

«Уровень предприятия» представлен организациями строительного комплекса, каждое из которых занято решением локальных задач, что в совокупности обеспечивает отраслевое направление развития комплекса.

Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга по комбинированному варианту помимо экономического позволяет достичь ряд дополнительных эффектов, которые не обеспечивает ни один из предыдущих вариантов. Это в первую очередь высокий социальный эффект, заключающийся в оздоровлении территории, создании новых рабочих мест, обеспеченности населения жильем. Природоохранный эффект - следствие применения новой техники и технологии. Итог - повышение инвестиционной привлекательности региона.

Вовлечение большего числа участников в инвестиционно-строительную деятельность позволяет строительному комплексу Санкт-Петербурга развиваться по принципу эмерджентности, а значит, обеспечить интегральный эффект (см. рис. 15).

Рис. 15 - Эффекты, получаемые на разных уровнях управления строительным комплексом

Комбинированный вариант развития строительного комплекса Санкт-Петербурга наиболее эффективен, поскольку в нем достижение максимальной отдачи обусловлено формированием эффективной системы управления деятельностью и развитием участников инвестиционно-строительного процесса.

Эффективное управление развитием строительного комплекса Санкт-Петербурга обусловлено созданием системы, воздействующей на управляемый объект и созданием организационной структуры, учитывающей интересы всех участников производства.

Управление состоит в воздействии управляющей системы (субъекта управления) на управляемую (объект управления), между которыми существует прямая связь и обратная связь. Под прямой связью понимается поток управляющей информации (управляющие воздействия), а под обратной связью - поток информации о состоянии объекта управления.

С точки зрения управления строительный комплекс Санкт-Петербурга подразделяется на две крупные подсистемы - управляемую (объект управления) и управляющую (субъект управления), которые связаны информационными каналами. Управляемая подсистема - это внутренняя структура строительного комплекса, которая, в свою очередь, представляет собой единство технических, технологических, организационных, экономических элементов и связей между ними.

Для строительного комплекса Санкт-Петербурга можно выделить шесть основных подсистем, необходимых для его выживания и развития:

подсистема управления является органом, формулирующим цели, планы и средства контроля. Она отражает роль руководителей исполнительного уровня и представляет группу субъектов органов государственной власти;

подсистема адаптации отслеживает экономическую обстановку. Эта подсистема обеспечивает также соответствие строительной продукции меняющейся ситуации на рынке, а следовательно, выживание (информационные, консалтинговые, аналитические центры);

подсистема контроля поступлений в строительный комплекс контролирует приток ресурсов - того, чем «питается» комплекс. К функциям этой подсистемы относятся обучение и повышение квалификации кадров, обеспечение строительного производства сырьем (учебные центры, вузы, ссузы, источники сырья, предприятия, производящие строительные материалы);

подсистема производства преобразует то, что поступает в строительный комплекс, в строительную продукцию. Эту функцию выполняют строительно-монтажные организации (СМУ);

подсистема контроля оттоков связана с распределением строительной продукции (маркетинговые группы на строительных предприятиях, агентства поддержки бизнеса, органы управления - инициаторы проектов);

подсистема поддержки старается обеспечить эффективную совместную работу других подсистем: она поддерживает равновесие в комплексе, координируя все осуществляемые действия. Это различные агентства и центры поддержки инвестиций.

Элементы системы управления развитием строительным комплексом Санкт-Петербурга: процессы, наличие цели, общая модель, объект и субъект управления, принципы управления, содержание (функции) управления, методы воздействия на процессы, средства воздействия.

Принципами функционирования системы управления развитием строительного комплекса Санкт-Петербурга выступают: системность, комплексность, эффективность, оперативная обратная связь, конкретность, динамичность, устойчивость, непрерывность и обязательная взаимосвязь с интересами участников.

Содержание управления развитием строительного комплекса Санкт-Петербурга можно рассматривать по функциям:

а) планирование и прогнозирование;

б) организация деятельности;

в) координация и регулирование системы управления;

г) мотивация деятельности комплекса;

д) стимулирование развития комплекса;

е) учет, анализ и контроль деятельности.

Методы управляющих воздействий в системе управления развитием строительного комплекса Санкт-Петербурга: организационные, экономические, социальные.

2.3.2 Основные достоинства и недостатки управления развитием строительного комплекса СПб

При управлении строительным комплексом руководству Санкт-Петербурга удалось добиться максимального соответствия объекта и субъекта управления и, как следствие, повышения эффективности строительного производства, увеличения ввода в эксплуатацию строительных объектов и мощностей, а, следовательно, и улучшения социального положения населения.

Одной из основных проблем эффективного управления инвестиционно-строительной деятельностью Санкт-Петербурга является отсутствие единого информационного поля. Необходимо формирование внутри системы управления строительного комплекса информационной системы, открывающей доступ к информационным ресурсам любому участнику строительного комплекса.

Дальнейший подъем строительного комплекса связан, прежде всего, с внедрением современных производственных технологий, что невозможно без квалифицированных кадров. В последние десятилетия наблюдаются кардинальное изменение и существенное расширение номенклатуры строительных материалов, совершенствование существующих и внедрение новых технологических процессов, отличающихся научной новизной. Строительство принципиально новых зданий и сооружений, так называемых «умных» или «интеллектуальных» зданий, отличающихся экологической, взрыво- и пожаробезопасностью, сейсмоустойчивостью, требует широкого внедрения в практику проектирования и строительства новых технологий строительства, а также наукоемких информационных технологий. Вместе с тем отсутствие подготовленных рабочих и ИТР на строительных предприятиях сдерживает развитие производственных структур.

В настоящее время из числа работающих на крупных и средних предприятиях только 20% составляют рабочие высшей (5 - 6 разряд) квалификации, тогда как в 1989 г. это количество достигало 60%. Теряется наработанный за десятилетия производственный потенциал строительной отрасли, а вместе с ним конкурентность отечественного строительного комплекса.

Данное положение усугубляется неблагоприятной демографической ситуацией. В ближайшие 5 лет количество выпускников 9-х классов сократится почти в 2 раза. Количество мест, предоставляемых вузами для абитуриентов, превысит количество выпускников 11-х классов.

Положение еще усугубляется и тем, что нет единого строительного образовательного пространства, а также наличием разных систем управления профессиональным образованием.

Профессионал в инвестиционно-строительном комплексе сегодня может удачно реализовать себя лишь при условии, что постоянно будет совершенствовать свои навыки и знания, стремиться к росту. Однако этого тоже недостаточно. Современный строительный бизнес - это не только стройка. Руководителю инвестиционно-строительных и девелоперских компаний уже мало быть профессионалом в области строительства или недвижимости, он должен быть профессионалом-управленцем на строительном рынке и в недвижимости - знать специфику процесса и передовых технологий, так как в успешной компании должны быть хорошо организованные бизнес-процессы.

Так, рынок коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге существует около 13 лет, а управление объектами только начало формироваться в отдельный бизнес. Лидером рынка недвижимости может стать только компания, которая работает во всех его секторах. Именно рынок подстегнул спрос на экономическое образование руководителей компаний по программе МВА в этой области.

Отдельно можно выделить и ситуацию с землей. В Генеральном плане развития города предусмотрено строительство 80 млн. кв. метров жилья, что позволит почти в два раза увеличить жилищный фонд города и приблизить нормы обеспеченности горожан жильем к уровню развитых европейских стран. И это не абстрактные, оторванные от жизни планы, они положены на карту и полностью обеспечены свободными земельными ресурсами. Более того, с ростом цен на землю, которые достигли 500 и более долларов в расчете на кв. метр жилья, появилась надежная экономическая основа для инженерного обустройства новых территорий - сегодня цена земли значительно превышает затраты на инженерное освоение территорий, а значит, оно стало рентабельным и для частных девелоперов (только не на тех драконовских условиях, которые сегодня прописаны в постановлении городского правительства о комплексном освоении территорий, по сути ставшими очередными административными барьерами).

В Петербурге, да и в России в целом, нет дефицита земли, зато есть закостеневшая административно-командная система, полностью контролирующая земельный рынок. Речь идет о системном кризисе, когда застройщики, строители и другие участники инвестиционно-строительного комплекса работают в рыночной экономике, а ресурсы, в первую очередь, земельные, находятся в руках чиновников.

Несколько слов об обвинении строительных компаний в монопольном сговоре. В Петербурге сегодня действует около сотни профессиональных застройщиков, испытанных годами работы на строительном рынке (всего их более 400). При этом крупные застройщики контролируют не более половины рынка жилищного строительства, и ни один из них не контролирует больше 10% рынка. В городе трудно найти более конкурентную сферу экономики.

Если на земельном рынке Петербурга и есть монополист, то это власть, взвинтившая цены на землю в пять-семь раз, поднявшая ее до 700$ на кв. метр будущего жилья. Интересно - сколько же должен при этом стоить кв. метр готового, построенного жилья? Уж никак не меньше 2000$. И где же здесь сверхприбыли строителей? Скорее всего, нужно говорить о сверхприбылях городской казны. А как же тогда можно строить доступное жилье? Вообще, цена земли выше 200$ в расчете на кв. метр будущего жилья (предельная величина затрат на инженерную подготовку территорий) является экономически необоснованной и спекулятивной. Она может быть достигнута только за счет создания искусственного дефицита земли. То есть за счет снижения доступности жилья.

Ажиотажный спрос на землю, фактически, отлучил от торгов застройщиков среднего масштаба, они просто не в состоянии выкладывать по 5-10 млн. долларов за покупаемые земельные участки. Если крупные застройщики рискуют здесь только частью своей прибыли, то средние - всем своим бизнесом. Раньше любой застройщик, даже тот, который строил по одному дому в год (и, между прочим, обычно строил добротно), мог, затратив определенные средства, получить нужный земельный участок и продолжать работу на рынке. Теперь средние застройщики такой возможности лишены, и их дальнейшее существование под большой угрозой.

По результатам исследования, проведенного во Второй Главе можно сделать следующие выводы:

Строительный рынок Санкт-Петербурга является одним из наиболее крупных и динамично развивающихся рынков России - город занимает третье место среди регионов Российской Федерации по объемам жилищного строительства, имеет высокие темпы развития сегмента коммерческой недвижимости.

Строительный комплекс Санкт-Петербурга завершил 2008 год достаточно благополучно. По крайней мере, на общем фоне, в сравнении со многими другими регионами России. Несмотря на возникшие трудности, петербургским строителям удалось в срок ввести в эксплуатацию большинство объектов из числа тех, которые к середине года уже были в высокой степени готовности. В результате в мегаполисе было сдано на полмиллиона больше квадратных метров жилья, чем в благополучном 2007 году.

Однако эти успехи - всего лишь следствие взятого темпа во время докризисного подъема строительной отрасли. Когда накопленный потенциал иссякает, инерционное движение заканчивается. Сегодня работы на многих объектах приостановлены. По сравнению с январем 2008-го в первом месяце года нынешнего объем строительных работ составил 83,2%, объем инвестиций - 84,5%, ввод жилья - 96%, собственные денежные средства сократились почти на 7%. Крупные проекты, где площади участков измеряются десятками гектаров, а запланированные квадратные метры жилья - сотнями тысяч, встали почти все.

С распространением глобального кризиса на отдельную страну или регион возрастает степень государственного регулирования в экономике. Это естественный процесс. В ряде случаев своевременно предпринятые государством меры могут удержать отрасль от коллапса.

Отсутствие ликвидности у банков привело к тому, что они практически прекратили проектное финансирование, сократили ипотечное кредитование и подняли процентную ставку по кредитам, как для бизнеса, так и для физических лиц. С рынка ушли западные инвестиции, которые зиждились на софинансирования с банками. Можно ожидать возникновения долгостроев.

Сложности, которые сейчас переживает рынок, проверяют каждую компанию на жизнеспособность. В ближайшее время произойдет укрупнение строителей за счет поглощения более слабых компаний - это неизбежно. Но, главное, увеличится влияние государства на строительный рынок - строить на бюджетные деньги станут чаще и с большим удовольствием.

Законодательство Санкт-Петербурга в сфере управления строительным комплексом включает в себя целую систему правовых актов, среди которых можно выделить: Устав Санкт-Петербурга, Закон СПб "Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге ", Закон СПб «О Генеральном плане Санкт-Петербурга», Закон СПб «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», Постановление Правительства СПб «О Концепции социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2025 года», Закон СПб «О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Санкт-Петербурга», Закон СПб «О налоговых льготах», Закон СПб «Об инвестиционном налоговом кредите», Закон СПб «Об инвестиционном налоговом кредите», Постановление Правительства СПб «Об утверждении Перечня стратегических инвестиционных проектов Санкт-Петербурга и Перечня стратегических инвесторов Санкт-Петербурга».

В настоящее время Комитетом по строительству совместно с Комитетом экономического развития, промышленной политики и торговли и Комитетом по благоустройству и дорожному хозяйству подготовлен План мероприятий по обеспечению Санкт-Петербурга строительными материалами на 2009-2011 годы. Документ включает в себя семь разделов, определяющих стратегию развития отрасли строительных материалов. Так же Правительством Петербурга приняты постановления об улучшении инвестиционного климата и дополнительных мерах поддержки строительного комплекса в условиях кризиса. Одно из важнейших постановлений позволяет компаниям до 1 ноября отсрочить платежи по инвестиционным договорам. На заседании Правительства СПб 23 апреля 2009 г. принята к сведению информация об итогах расширенного заседания постоянной комиссии ЗС СПб по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам на тему: "О земельном резерве развития строительного комплекса Санкт-Петербурга". утвердила концепцию проекта Закона "О порядке организации и проведения публичных слушаний и информирования населения при осуществлении деятельности в сфере градостроительства и землепользования в Санкт-Петербурге".

Организационно-функциональная структура строительного комплекса Санкт-Петербурга включает такие составляющие, как архитектурно-проектный блок, планирование, организацию и контроль реализации проектов нового строительства и реконструкции зданий и сооружений, комплексного обновления существующей застройки. Все они имеют свои особенности, но тесно взаимосвязаны между собой на всех этапах инвестиционно-строительного конвейера. Именно поэтому деятельность строительного комплекса такого мегаполиса, как Санкт-Петербург, характеризуется многостадийностью, многосторонним взаимодействием различных участников - органов власти федерального, регионального и местного уровней, крупных инвестиционно-строительных холдинговых компаний, самостоятельно действующих и вовлеченных в инвестиционный рынок юридических и физических лиц, групп населения. При этом, особенности реализации многих инвестиционных проектов требуют консолидации средств из различных источников и предполагают наличие механизмов согласования различных интересов.

Основными органами государственной власти, осуществляющими регулирование деятельности строительного комплекса в СПб являются Правительство СПб, Комитет по строительству Правительства СПб, Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) Правительства СПб, Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли Правительства СПб, Комитет по инвестициям и стратегическим проектам Правительства СП, Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) Правительства СПб, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗР) Правительства СПб, Государственная административно-техническая инспекция,. Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

Взаимодействие строительного сектора и государства в лице представителей законодательной и исполнительной власти Санкт-Петербурга является ключевым признаком экономики нового типа, реализующей идеологию поступательного инновационного развития. Оно не просто формирует "правила игры", регулирующие производственно-экономические процессы различной отраслевой направленности, но создает весь комплекс предпосылок, необходимых для активизации хозяйственных инициатив, соответствующих целям и задачам нового этапа экономического реформирования. Государственное управление в этом смысле - фундаментальная основа реновации национальной экономики, реализующая идеи сотрудничества между бизнесом и властью в форме конструктивных управленческих решений, согласующих частнопредпринимательские и общественные интересы.

Элементы системы управления развитием строительным комплексом Санкт-Петербурга: процессы, наличие цели, общая модель, объект и субъект управления, принципы управления, содержание (функции) управления, методы воздействия на процессы, средства воздействия.

Принципами функционирования системы управления развитием строительного комплекса Санкт-Петербурга выступают: системность, комплексность, эффективность, оперативная обратная связь, конкретность, динамичность, устойчивость, непрерывность и обязательная взаимосвязь с интересами участников.

Содержание управления развитием строительного комплекса Санкт-Петербурга можно рассматривать по функциям: а) планирование и прогнозирование; б) организация деятельности; в) координация и регулирование системы управления; г) мотивация деятельности комплекса; д) стимулирование развития комплекса; е) учет, анализ и контроль деятельности.

Методы управляющих воздействий в системе управления развитием строительного комплекса Санкт-Петербурга: организационные, экономические, социальные.

При управлении строительным комплексом руководству Санкт-Петербурга удалось добиться максимального соответствия объекта и субъекта управления и, как следствие, повышения эффективности строительного производства, увеличения ввода в эксплуатацию строительных объектов и мощностей, а, следовательно, и улучшения социального положения населения.

В то же время, можно выделить ряд недостатков: отсутствие единого информационного поля, отсутствие квалифицированного персонала в строительном комплексе, причем речь идет инее только о квалифицированных рабочих, но и о грамотных руководителя, закостеневшая административно-командная система, полностью контролирующая земельный рынок.

3. Разработка мероприятий по совершенствованию управления развитием строительного комплекса СПб

Сегодня самое главное - это четко и оперативно реализовать утвержденные городским правительством мероприятия по преодолению финансового и экономического кризиса. Среди этих мероприятий есть меры, касающиеся именно градостроительного комплекса. Состояние строительного комплекса и варианты его оздоровления обсуждались на совещании губернатора со строителями и профильными комитетами. Таким образом, все принятые меры согласованы и выверены с профессионалами рынка недвижимости. Разработана программа конкретных мер, а значит, должен быть эффект.

В то же время, можно рассмотреть ряд предложений, направленных на совершенствование управления развитием строительного комплекса Санкт-Петербурга.

Колоссальное значение приобретает в условиях кризиса поддержка Правительством Санкт-Петербурга покупательского спроса через ипотеку и другие формы. Это могут быть жилищные кооперативы, другие формы, аналогичные долевому строительству. Необходимо создать систему государственных сберегательных касс и банков для привлечения средств населения в жилищное строительство, подняв за счет бюджетных средств процентную ставку по депозитам.

Инновационные технологии, в которых компании не слишком заинтересованы, когда рынок переживает подъем, теперь получат шанс к внедрению. В условиях, когда компаниям приходится считать затраты и искать нестандартные решения, у ученых будет возможность привлечь заказы. Необходимо организовать информационную, административную и финансовую поддержку на уровне Правительства Санкт-Петербурга активному внедрению в развитие строительного комплекса инновационных технологий.

Снизить ставки или приостановить взимание платы на период 2009-2010 гг. за технологическое присоединение к энергетическим и прочим инженерным сетям. Сегодня уже действует решение городского правительства о том, что строители оплачивают только 10% от всех затрат, необходимых для инженерного обеспечения объекта. Осталось разработать единую форму договора и единый порядок оплаты подключения для всех видов ресурсов

Необходимо понижать начальную цену торгов за право аренды земельных участков для строительства жилья и коммерческих объектов. Сегодня она высокая, поскольку при подготовке к торгам рыночная оценка земли делалась на основе данных последнего квартала 2008г. Следует пересматривать эту позицию. Поскольку если этого не сделать сейчас, то запустить достаточно земли в деловой оборот руководство города не сможет.

Внести изменение в законодательство, направленное на развитие жилищного строительства жилищными некоммерческими объединениями граждан, в том числе ЖСК и товариществами индивидуальных застройщиков. Различные формы содействия таким объединениям, включая льготное предоставление земли, бесплатное предоставление типовой документации.

Внести изменения в законодательную базу в части отмены налога на имущество гаражно-строительных кооперативов. Это должно стимулировать, как строителей возводить современные паркинги, так и горожан хранить свои машины цивилизованно.

Более пристальное внимание необходимо уделить саморегулируемым организациям. Только в Санкт-Петербурге получить заветный статус СРО в 2009 году планируют около 40 некоммерческих партнерств. Понятно, что большинство из них требованиям, предъявляемым к саморегулируемым организациям, соответствовать не смогут и вскоре прекратят свое существование. В то же время, создание единичных сверхкрупных СРО, объединяющих порядка тысячи компаний, приведет к плохой управляемости и контролируемости. Из числа компаний, работающих на строительном рынке Санкт-Петербурга, целесообразно сформировать еще три строительные СРО.

Рассмотреть возможность выкупа земельных участков у инвесторов с дефицитом оборотных средств. Если, конечно, город начнет выкупать землю у компаний и будет это делать не по текущей заниженной стоимости, а исходя из ранее вложенных средств. Ведь, по сути, для города эти средства стали беспроцентным кредитом.

Снижение налогового бремени (НДС, налог на прибыль, арендные платежи и т.п.) в условиях дефицитного бюджета малоэффективно. Возможны более радикальные решения, которые позволяют сохранить или даже увеличить темпы строительства без участия казны. Для этого город должен заключать с застройщиками контракты на тендерной основе. Условием тендера может быть стоимость 1 кв.м через два года (например, зафиксированная на определенном уровне) или равная проектной себестоимости +10%. Компании-победители получают контракт на строительство для нужд города, который вместе с проектно-сметной документацией и разрешением на строительство позволяет девелоперу получить проектное финансирование в банке (под 14-15%). Предварительные переговоры с банками о возможности реализации этой схемы финансирования рядом строительных организаций Санкт-Петербурга уже проведены. Город получит через два года жилье по значительно более низкой цене (соответствующей стоимости 1 кв.м в ценах 2009-го). Застройщику платят через два года, без учета общей инфляции и инфляции стоимости строительных работ и материалов. Опять же нет необходимости резервировать бюджетные средства в период кризиса. Гарантируются стабильная работа для десятков тысяч горожан и ряд других преимуществ. А если бюджетные средства не выделяются, банк или застройщик реализует построенные объекты по рыночной стоимости.

Нужно делать ставку на предпринимательскую активность при формировании предложения и на активность приобретателей при формировании спроса, поддерживая тех, кто сегодня действительно готов работать и зарабатывать на новое жилище. Бюджетные стройки надо ориентировать на льготников тех категорий, которые нельзя вовлечь в рынок, то есть ветеранов и инвалидов.

Рассмотреть возможность предоставления земельных участков на цели личного строительства без проведения аукционов.

Принять комплекс мер по стимулированию массового развития малоэтажного строительства, обеспечив подведение инженерных коммуникаций.

Сократить сроки рассмотрения разрешительной документации при сдаче жилых объектов в эксплуатацию.

Для возвращения доверия и банков и покупателей необходимо максимально широко освещать мероприятия по поддержке строительной отрасли.

В то же время, не только государство обязано принимать меры по поддержанию строительного комплекса, но и сами строители должны предлагать выходы из сложившейся ситуации. В частности, необходимо использовать все возможности по снижению стоимости квадратного метра. Кроме того, необходимо подумать об изменении бизнес-модели. Сейчас самая распространенная бизнес-модель - девелоперская. Основные задачи, которые решает компания в рамках такой модели - разработка проекта строительства, привлечение подрядчиков и продажа квартир. Эта модель эффективна, когда налицо рост спроса. В условиях экономического спада необходимо вносить изменения в модель развития компании, уделять внимание операционной эффективности, привлечению финансирования, изучению рынка продаж, запуску иных кредитно-финансовых механизмов.

По результатам исследования, проведенного в Третьей Главе, можно сделать следующие выводы:

Сегодня в развитии строительного комплекса Санкт-Петербурга сложно назвать непреодолимые проблемы, по всем основным вопросам либо есть, либо готовятся рабочие решения. Позитивным последствие кризиса для экономики города будет оздоровление на рынке. Среди застройщиков останутся те, кто проводит выверенную инвестиционную политику, грамотно работает с дольщиками, рационально планирует расходы. А среди подрядчиков сохранят позиции те компании, которые способны обеспечить хорошее качество работ и соблюдать сроки строительства.

Самих действий Правительства Санкт-Петербурга, направленных на дальнейшее развитие строительного комплекса заявлено достаточно, но главная опасность, что они будут фрагментарными и несогласованными. Должна быть серия скоординированных действий, которая бы аккумулировала в себе все инструменты. Предложенные мероприятия, при дальнейшей доработке могут внести значительный вклад в совершенствование управления развитием строительного комплекса Санкт-Петербурга.

Заключение

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

Исходя из множества рассмотренных определений, можно утверждать, что современный российский строительный комплекс - это совокупность структур институционального, хозяйственного и производственного типа, характеризующаяся экономическим, организационным, техническим и технологическим взаимодействием в получении конечного результата ? производства строительной продукции.

Структура строительного комплекса включает предприятия стройиндустрии, строительные организации, предприятия промышленности строительных материалов, монтажные, подрядные организации, проектные и научно-исследовательские институты, конструкторские бюро.

Основные функции строительного комплекса: архитектурно-проектная, планирование, организация и контроль реализации проектов нового строительства и реконструкции зданий и сооружений, комплексное обновление существующей застройки.

Система методов управления включает в себя: административные методы, к которым отнесены законодательное регулирование; регулирование на основе властных полномочий; организационные и экономические методы.

Трудно переоценить значение инвестиционно-строительной сферы в развитии экономики страны, так как строительный комплекс является важнейшим элементом хозяйственно-экономической структуры региона. Именно его эффективное функционирование определяет процессы социально-экономического развития региона, обеспечивает простое и расширенное воспроизводство всех отраслей региональной экономики, развитие инфраструктуры и непроизводственной сферы.

Правовую основу деятельности строительного комплекса составляют следующие законодательные и нормативные документы: ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», Градостроительный кодекс РФ Земельный кодекс РФ Жилищный кодекс РФ ФЗ "О саморегулируемых организациях", ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", ФЗ «О техническом регулировании», Постановление Правительства РФ "О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства"; Постановление Правительства РФ "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий" и т.п. Перечисленные документы призваны оказывать положительное воздействие на формирование внешней среды строительного комплекса.

Обзор строительного законодательства стран, достигших значительных успехов в развитии строительного комплекса (ФРГ, США, Японии и Китая), показал, что эффективное функционирование и развитие строительного комплекса возможно только на основе отрегулированной и сбалансированной системы нормативно-правовых актов.

Опыт зарубежных стран в управлении строительным комплексом, безусловно, более значителен и успешен, чем российский. И, следовательно, нашей стране было бы полезно перенять положительный опыт, трансформировать его в российские условия, адаптируя к особенностям российского строительного комплекса.

Строительный рынок Санкт-Петербурга является одним из наиболее крупных и динамично развивающихся рынков России - город занимает третье место среди регионов Российской Федерации по объемам жилищного строительства, имеет высокие темпы развития сегмента коммерческой недвижимости.

Строительный комплекс Санкт-Петербурга завершил 2008 год достаточно благополучно. По крайней мере, на общем фоне, в сравнении со многими другими регионами России. Несмотря на возникшие трудности, петербургским строителям удалось в срок ввести в эксплуатацию большинство объектов из числа тех, которые к середине года уже были в высокой степени готовности. В результате в мегаполисе было сдано на полмиллиона больше квадратных метров жилья, чем в благополучном 2007 году.

Однако эти успехи - всего лишь следствие взятого темпа во время докризисного подъема строительной отрасли. Когда накопленный потенциал иссякает, инерционное движение заканчивается. Сегодня работы на многих объектах приостановлены. По сравнению с январем 2008-го в первом месяце года нынешнего объем строительных работ составил 83,2%, объем инвестиций - 84,5%, ввод жилья - 96%, собственные денежные средства сократились почти на 7%. Крупные проекты, где площади участков измеряются десятками гектаров, а запланированные квадратные метры жилья - сотнями тысяч, встали почти все.

С распространением глобального кризиса на отдельную страну или регион возрастает степень государственного регулирования в экономике. Это естественный процесс. В ряде случаев своевременно предпринятые государством меры могут удержать отрасль от коллапса.

Сложности, которые сейчас переживает рынок, проверяют каждую компанию на жизнеспособность. В ближайшее время произойдет укрупнение строителей за счет поглощения более слабых компаний - это неизбежно. Но, главное, увеличится влияние государства на строительный рынок - строить на бюджетные деньги станут чаще и с большим удовольствием.

Законодательство Санкт-Петербурга в сфере управления строительным комплексом включает в себя целую систему правовых актов, среди которых можно выделить: Устав Санкт-Петербурга, Закон СПб "Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге ", Закон СПб «О Генеральном плане Санкт-Петербурга», Закон СПб «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», Постановление Правительства СПб «О Концепции социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2025 года», Закон СПб «О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Санкт-Петербурга», Закон СПб «О налоговых льготах», Закон СПб «Об инвестиционном налоговом кредите», Закон СПб «Об инвестиционном налоговом кредите», Постановление Правительства СПб «Об утверждении Перечня стратегических инвестиционных проектов Санкт-Петербурга и Перечня стратегических инвесторов Санкт-Петербурга».