Совершенствование управления развитием строительного комплекса Санкт-Петербурга

На основании исследования проведенного в Первой главе можно сделать следующие выводы:

Исходя из множества рассмотренных определений, можно утверждать, что современный российский строительный комплекс - это совокупность структур институционального, хозяйственного и производственного типа, характеризующаяся экономическим, организационным, техническим и технологическим взаимодействием в получении конечного результата ? производства строительной продукции.

Структура строительного комплекса включает предприятия стройиндустрии, строительные организации, предприятия промышленности строительных материалов, монтажные, подрядные организации, проектные и научно-исследовательские институты, конструкторские бюро.

Основные функции строительного комплекса: архитектурно-проектная, планирование, организация и контроль реализации проектов нового строительства и реконструкции зданий и сооружений, комплексное обновление существующей застройки.

Система методов управления включает в себя: административные методы, к которым отнесены законодательное регулирование; регулирование на основе властных полномочий; организационные и экономические методы.

Трудно переоценить значение инвестиционно-строительной сферы в развитии экономики страны, так как строительный комплекс является важнейшим элементом хозяйственно-экономической структуры региона. Именно его эффективное функционирование определяет процессы социально-экономического развития региона, обеспечивает простое и расширенное воспроизводство всех отраслей региональной экономики, развитие инфраструктуры и непроизводственной сферы.

Последние изменения в федеральном законодательстве и реформы в области строительства и ЖКХ говорят об актуальности вопроса модернизации и развития строительного комплекса в России и свидетельствуют о ее высокой роли в повышении устойчивого развития государства.

Правовую основу деятельности строительного комплекса составляют следующие законодательные и нормативные документы: ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», Градостроительный кодекс РФ Земельный кодекс РФ Жилищный кодекс РФ ФЗ "О саморегулируемых организациях", ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", ФЗ «О техническом регулировании», Постановление Правительства РФ "О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства"; Постановление Правительства РФ "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий" и т.п. Перечисленные документы призваны оказывать положительное воздействие на формирование внешней среды строительного комплекса.

Обзор строительного законодательства стран, достигших значительных успехов в развитии строительного комплекса (ФРГ, США, Японии и Китая), показал, что эффективное функционирование и развитие строительного комплекса возможно только на основе отрегулированной и сбалансированной системы нормативно-правовых актов.

Опыт зарубежных стран в управлении строительным комплексом, безусловно, более значителен и успешен, чем российский. И, следовательно, нашей стране было бы полезно перенять положительный опыт, трансформировать его в российские условия, адаптируя к особенностям российского строительного комплекса.

2. Анализ управления развитием строительного комплекса Санкт-Петербурга

2.1 Анализ строительного комплекса Санкт-Петербурга

2.1.1 История развития и современное состояние строительного комплекса

Строительный комплекс Санкт-Петербурга - это инфраструктурно объединенный комплекс предприятий и организаций, деятельность которого в сфере строительства (в т.ч. научно-исследовательские и проектно-изыскательские работы, производство строительных материалов и конструкций, строительство зданий, сооружений и объектов инфраструктуры, строительные маркетинг, консалтинг и аудит) направлена на создание доступного и комфортного жилья для населения Санкт-Петербурга, обеспечения потребностей производства и воспроизводства в экономике и социальной сфере Санкт-Петербурга, связанных с устойчивым развитием Санкт-Петербурга.

Тенденции поступательного развития строительного комплекса в Петербурге сохранялась на протяжении последних лет. Росли объемы инвестиций, увеличивались объемы госзаказа.

Инвестиционно-строительный комплекс Санкт-Петербурга охватывает строительные, ремонтно-строительные компании, производителей и поставщиков строительных материалов, конструкций, оборудования зданий и сооружений, строительной и дорожной техники, строительного (технологического транспорта) и другие предприятия, связанные со строительно-монтажным процессом

Строительный комплекс Санкт-Петербурга обеспечен всеми видами сырья и энергетических ресурсов. Потенциал его развития опирается на позитивные факторы работы отрасли в последние годы. Последние годы отрасль демонстрировала высокую гибкость в реагировании на изменения ситуации на рынке.

Основные показатели инвестиционной и строительной деятельности по Санкт-Петербургу, 2004-2007гг. представлены в табл. 6

Таблица 6 - Основные показатели инвестиционной и строительной деятельности по Санкт-Петербургу, 2004-2007 гг.

	2004	2005	2006	2007
Инвестиции в основной капитал, млн. руб.	117762	156854	193684	296699
Инвестиции в основной капитал на душу населения, руб.	25534	34171	42327	64929
Объем работ по виду деятельности “строительство”, млн. руб.	69332	102017	147760	228246
Ввод в действие жилых домов, тыс. м2	2032,0	2273,4	2375,7	2636,9
в % к предыдущему году	115,6	111,9	104,5	111,0
Ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения, м2	25534	34171	42327	64929
Введено квартир, единиц	27559	33190	34277	38051
Из общего объема введенных жилых домов:
индивидуальные жилые дома, тыс. м2	79,1	96,2	71,7	176,6
в % к предыдущему году	105,5	121,6	74,5	2,5 р.
Удельный вес жилых домов, построенных населением, в общем объеме площади введенного жилья	3,9	4,2	3,0	6,7
Среднегодовая численность работающих в строительстве
тыс. человек	60,5	59,7	55,2	57,0
в % к предыдущему году	102,2	98,7	92,5	103,3

Динамика объема работ по виду деятельности “строительство” в Санкт-Петербурге представлена на рис. 9.



Рис. 9 - Динамика объема работ по виду деятельности “строительство”, млн. руб.

Как видно из рис.10 с 2004 по 2007 год объем работ по виду деятельности “строительство” вырос на 229%.

Динамика ввода в действие жилых домов в Санкт-Петербурге, (в тыс. м2) показана на рис. 10.

Рис. 10 - Динамика ввода в действие жилых домов, тыс. м2

Как следует из рис.11, ввода в действие жилых домов в Санкт-Петербурге увеличился с 2004г на 29%.

Динамика количества введенных квартир в Санкт-Петербурге показана на рис. 11.



Рис. 11 - Динамика ввода квартир, ед.

Как следует из рис.12, ввод в действие квартир в Санкт-Петербурге увеличился с 2004г на 38%.

Среднегодовая численность работающих в строительстве представлена на рис. 12.

Рис. 12 - Среднегодовая численность работающих в строительстве, тыс. чел.

Как следует из рис. 12, среднегодовая численность работающих в строительстве в Санкт-Петербурге уменьшилась с 2004г почти на 6%.

Основные показатели инвестиционной и строительной деятельности в Санкт-Петербурге в 2008г представлены в табл. 7.

Таблица 7 - Основные показатели инвестиционной и строительной деятельности СПб, 2008 г.

	Январь -декабрь 2008	В % к январю - декабрю 2007	Справочно: январь-декабрь 2007 в % к январю-декабрю 20061)
Инвестиции в основной капитал, млн. руб.	366960	100,4	141,9
в т.ч. по крупным и средним организациям	291877	100,3	130,7
Ввод в действие жилых домов, тыс. м2	3211,6	121,8	111,0
в т.ч. индивидуальное жилищное строительство	202,3	114,6	2,5 р.
Введено квартир, единиц	48050	126,3	111,2
в т.ч. в индивидуальных жилых домах	789	102,2	2,6 р.
Объем работ по виду деятельности “строительство”, млн. руб.	365849	102,8	124,9
в т.ч. по крупным и средним организациям	160698	101,9	121,7
Списочная численность работников в строительстве, тыс. человек	61,8	112,4	113,5

Как показывают данные табл.7, в 2008г. все основные показатели инвестиционной и строительной деятельности СПб превышали показатели за 2007г.

Использование инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования в СПб в 2008г. отражено в табл.8.

Таблица 8 - Использование инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования

	Использовано, млн. руб.	В % к
		январю-декабрю 2007	Итогу
			2007	2008
1	2	3	4	5
Инвестиции в основной капитал	366960	100,4	100	100
в том числе: жилища	37502	х	7,5	10,2
здания (кроме жилых) и сооружения	177491	х	49,5	48,4
машины, оборудование, транспортные средства	150543	105,6	42,6	41,0
из них работы по монтажу оборудования	15359	х	3,0	4,2
прочие	1424	х	0,4	0,4
из общего объема:
строительно-монтажные работы	196270	99,5	47,9	53,5
инвестиции из-за рубежа	15591	х	3,6	4,2

Структура использования инвестиций в основной капитал в 2008г. в СПб представлена на рис. 13.

Рис. 13 - Использование инвестиций в основной капитал, %

Из рис.14 следует, что в 2008г. наибольшие инвестиции были сделаны в здания и сооружения - 48,4%, а так же в машины, оборудовании и транспортные средства - 41%.

Ввод в действие жилых домов в СПб в 2008г. (за счет всех источников финансирования) представлен в табл. 9.

Таблица 9 - Ввод в действие жилых домов (за счет всех источников финансирования)

	Введено	В % к январю-декабрю 2007	Справочно: январь-декабрь 2007 к январю-декабрю 2006
Общая площадь жилых домов, тыс. м2	3211,6	121,8	111,0
из нее: индивидуальное жилищное строительство	202,3	114,6	2,5 p.
после реконструкции	56,5	101,7	86,8
Введено квартир, единиц	48050	126,3	111,2
из них: индивидуальное жилищное строительство	789	102,2	2,6 p.
после реконструкции	550	105,0	58,0

Как следует из табл.9, показатели по всем позициям превышают аналогичные за 2007г. Ввод в действие жилых домов по форме собственности представлен в табл.10.

Таблица 10 - Ввод в действие жилых домов по формам собственности

	Введено, тыс. м2 общей площади	В % к
		январю-декабрю 2007	итогу января-декабря
			2008	Справочно: 2007
1	2	3	4	5
Всего	3211,6	121,8	100	100
в том числе организациями с формой собственности:
государственной	506,2	92,8	15,8	20,7
смешанной российской	48,5	2,6 p.	1,5	0,7
общественных и религиозных организаций	-	х	-	0,6
частной	2556,3	130,7	79,6	74,1
совместной российской и иностранной	28,9	28,4	0,9	3,9
иностранной	71,7	x	2,2	-
из общего ввода:
индивидуальное жилищное строительство	202,3	114,6	6,3	6,7
после реконструкции	56,5	101,7	1,8	2,1

Структура жилых домов по формам собственности введенных в действие в СПб в 2008г. на основе данных таблицы 10, представлена на рис. 14.



Рис. 14 - Структура жилых домов по формам собственности введенных в действие в СПб в 2008 г.

Из рис. 14 следует, что больше всего было введено в действие частных домов - 79,6%, меньше всего - домов совместной российской и иностранной собственности - 0,9%

Ввод в действие квартир в СПб в 2008г. по формам собственности представлен в табл. 11

Таблица 11 - Ввод в действие квартир по формам собственности

	Введено квартир, единиц	В % к
		январю-декабрю 2007	итогу января-декабря
			2008	Справочно: 2007
1	2	3	4	5
Всего	48050	126,3	100	100
в том числе организациями с формой собственности:
государственной	7390	96,7	15,4	20,1
смешанной российской	706	5,9 p.	1,5	0,3
общественных и религиозных организаций	-	х	-	0,4
частной	38314	134,4	79,7	74,9
совместной российской и иностранной	464	28,2	1,0	4,3
иностранной	1176	x	2,4	-
из общего ввода:
индивидуальное жилищное строительство	789	102,2	1,6	2,0
после реконструкции	550	105,0	1,1	1,4

Из табл. 11 следует, что в 2008г. сократился ввод в действие квартир государственной и иностранной форм собственности.

Объем работ по виду деятельности «Строительство» в 2008г. представлен в табл. 12

Таблица 12 - Работы, выполненные по виду деятельности «Строительство»

	Всего	в т.ч. по крупным и средним организациям
	млн. руб.	в % к январю-декабрю 007	млн. руб.	в % к январю-декабрю 2007
Объем работ	365849	102,8	160698	101,9
Объем строительно-монтажных работ, выполненных хозяйственным способом	x	x	723	106,1

Рост объема работ по виду деятельности «Строительство» в 2008г. в СПб был незначителен - 2,8%.

Распределение объема работ по видам строительства в СПб в 2008г. представлено в табл. 13

Таблица 13 - Распределение объема работ по видам строительства

	Млн. руб.	В % к
		январю -декабрю 2007	итогу
Объем работ, выполненных по виду деятельности “строительство”	365849	102,8	x
в том числе по крупным и средним	160698	101,9	100
из них по видам деятельности
подготовка строительного участка	5319	90,6	3,3
разборка и снос зданий, расчистка строительных участков	1915	78,8	1,2
производство земляных работ	3404	99,1	2,1
строительство зданий и сооружений	139704	104,7	86,9
производство общестроительных работ	118823	106,4	73,9
устройство покрытий зданий и сооружений	853	53,5	0,6
строительство дорог, аэродромов и спортивных сооружений	15007	105,9	9,3
строительство водных сооружений	769	55,8	0,5
производство прочих строительных работ	4252	91,7	2,6
монтаж инженерного оборудования зданий и сооружений	12184	82,0	7,6
производство электромонтажных работ	8481	78,4	5,3
производство изоляционных работ	1679	86,1	1,0
производство сантехнических работ	1215	106,5	0,8
монтаж прочего инженерного оборудования	809	84,4	0,5
производство отделочных работ	433	119,1	0,3
аренда строительных машин и оборудования	3058	95,6	1,9

Из табл.13 следует, что несмотря на рост общего объема строительных работ, в 2008г. сократился объем работ по следующим видам строительной деятельности: подготовка строительного участка, разборка и снос зданий, расчистка строительных участков производство земляных работ, устройство покрытий зданий и сооружений, монтаж инженерного оборудования зданий и сооружений, производство электромонтажных работ, производство изоляционных работ, монтаж прочего инженерного оборудования, аренда строительных машин и оборудования.

В то же время, произошел рост списочной численности работников строительных организаций по сравнению с 2007г. на 12,4%., что показано в табл. 14.

Таблица 14 - Списочная численность, среднемесячная заработная плата и социальные выплаты работникам в организациях по виду деятельности «Строительство», 2008 г.

	Всего	В % к январю-декабрю 2007
Списочная численность работников - всего, тыс. чел.	61,8	112,4
Среднемесячная заработная плата работников - всего, руб.	28744	127,8
Социальные выплаты работникам - в среднем за месяц, тыс. руб.	19939	2,0 р.
Социальные выплаты в расчете на одного работника - в среднем за месяц, руб.	323	1,7 p.

Данные о вводе в действие объектов социальной инфраструктуры в Санкт-Петербурге в 2008г. представлены в Приложении 1.

В настоящее время, на строительном комплексе уже чувствуется действие экономического кризиса.

Объем работ, выполненных по виду деятельности “строительство, в январе-апреле 2009г. представлен в табл. 15

Таблица 15 - Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», январь-апрель 2009 г.

	Млн. рублей	В % к
		соответствующему периоду 2008	предыдущему месяцу
январь	15659	81,2	37,5
февраль	13768	59,4	84,1
март	28998	92,6	2,2 р.
I квартал	58425	78,9	x
апрель	21801	80,5	76,0
январь-апрель	80226	79,2	х

Из табл. 15 видно, что объем работ по виду деятельности «строительство» в январе-апреле 2009г. существенно сократился по сравнению с аналогичным периодом 2008г.

На конец апреля 2009 года общий объем заказов (контрактов) на проведение строительного подряда крупными и средними организациями в последующие периоды составил 38,6 млрд. рублей. Кроме того, организациями различных видов деятельности в апреле 2009 года выполнено хозяйственным способом строительно-монтажных работ на 42,0 млн. рублей.

Ввод в действие жилых домов в январе-апреле 2009г. представлен в табл. 16.

Таблица 16 - Ввод в действие жилых домов

	Введено	В % к соответствующему периоду 2008	Справочно: 2008 в % к 2007 (по общей площади)
	Общей площади, тыс. м2	квартир	Общая площадь	квартиры
январь	240,2	2960	92,5	78,6	96,4
февраль	64,0	813	65,4	74,3	114,2
март	159,6	2379	2,2 p.	4,6 p.	55,4
I квартал	463,8	6152	107,4	114,4	88,3
апрель	139,5	2816	59,1	90,3	85,5
январь-апрель	603,3	8968	90,3	105,6	87,3

Данные таблицы 16 позволяют говорить о росте показателей, по сравнению с 2008г. за аналогичный период. Но данный рост имеет, скорее всего инерционный характер.

Ввод в действие жилых домов организациями различных форм собственности в январе-апреле 2009года показан в табл. 17.

Таблица 17 - Ввод в действие жилых домов организациями различных форм собственности в январе-апреле 2009 года

	Введено общей площади, тыс. м2	В % к
		Соответствующему периоду 2008	итогу
Всего	603,3	90,3	100
государственная	20,5	102,2	3,4
частная	503,8	79,9	83,5
в том числе за счет собственных средств граждан и с помощью кредитов банков (174 дома)	46,9	69,0	7,8
смешанная российская	73,3	x	12,2
иностранная	5,7	1,3	0,9

 

Данные таблицы 17 позволяют говорить только росте введенных жилых домов государственной собственности.

В январе-апреле 2009 года в расчете на 10000 человек населения ввод в действие жилых домов составил 1317 кв. метров общей площади, в январе-апреле 2008 года - 1462 кв. метра.

2.1.2 Тенденции и перспективы развития строительного комплекса СПб

814,9 тыс. кв. м составил объем незавершенного строительства многоквартирных жилых домов в СЗФО в апреле 2009 г. По сравнению с летом 2008 г. он увеличился в 7,5 раз.

5,9 млн. кв. м жилья сдано в эксплуатацию в России за январь-февраль 2009 г., что составляет 101% к аналогичному периоду прошлого года. Более чем на 40% сократилось за те же два месяца производство строительных материалов. Более чем в 5 раз снизился объем ипотечных кредитов.

С другой стороны, кризисы в рыночной экономике - вещь естественная. В любом кризисе, есть положительная сторона. Он оказывает санитарное воздействие на рынок. Несомненно, с рынка уйдут компании-однодневки. Кризис заставит компании более тщательно выверять расходы, планировать проекты, снизить ставку прибыли, пересматривать штаты, себестоимость строительства.

При растущей экономической конъюнктуре происходит переоценка активов. Российский рынок достиг перекредитования, когда реальная стоимость залогов не соответствует размеру выданных под них кредитных ресурсов. Так, в Москве явно переоценено жилье. Причем не только естественным, но и спекулятивным путем. В Петербурге рынок не так переоценен. Несмотря на активное развитие в последние годы ипотечного и иного кредитования, размеры кредитных линий и уровень задолженности в Северной столице неизмеримо ниже, чем в Москве. Строительный комплекс нашего города в первую очередь направлен на решение важнейших социальных вопросов. В отличие от московского, ориентированного на привлечение инвестиций от крупных финансовых структур.

Кризисные явления будут нарастать, по всей видимости, до лета 2009 г. Затем произойдет стабилизация. Полное возвращение к докризисному уровню займет период в 3-6 лет. Выживут наиболее эффективные компании, которые смогут управлять своими издержками, смогут разработать и предложить новые продукты, новые подходы к ведению бизнеса.

С рынка уйдет тот, кто вел рискованную финансовую политику, тот, кто просто не умел считать.

Несмотря на высокую потребность в прогнозах на 2-5 лет вперед, консультанты сегодня практически лишены базы для полноценного анализа. Многие компании переходят опять на серые схемы работы. Ни объемы инвестиций в основные капиталы, ни объем ВРП, ни структура доходов населения - ничего не известно. Строительные компании сейчас полностью пересматриваем свою систему аналитики и прогнозирования. Необходимо объединение аналитиков из различных сфер экономики для взвешенной и обоснованной оценки перспектив развития рынка.

Стройматериалы подешевели на 30%, но в СМР - это только 45-55% расходов, так что удешевление материалов даст лишь 15-процентное уменьшение себестоимости. В то же время ожидается 20-процентное увеличение цены за подключение к энергоисточникам. Зарплаты тоже особо не падают. Компании либо уйдут с рынка, когда цена продаж не позволит бизнесу быть рентабельным, либо будут искать какие-то ресурсы. Финансовая помощь от государства должна приходить не в производство, а непосредственно к потребителю, что стимулирует спрос.

Возможно, вскоре появятся какие-то строительно-финансовые группы, где всё будет в «одном флаконе» - бартерные расчеты и кредиты в рамках одной структуры.

Опустошающий кризис, индуцированный потрясениями финансового рынка, запустил в строительной отрасли стагнационные процессы. В сфере жилищного строительства настали времена инвестиционного голода, в финансовых кругах заговорили о кризисе доверия.

В общей схеме притока средств в строительную отрасль можно выделить три источника: средства компаний, населения и бюджета. Деньги населения занимают лидирующее положение среди прочих источников и подкрепляются ипотечными займами.

С приближением кризиса ипотека капитулировала первой. Банки сказали строителям свое веское «нет», введя, по сути, запретительные процентные ставки - от 20% в год. Более того, поползли слухи о повышении ставок по заключенным ранее договорам. Сейчас очевидно, что, пока ставки не вернутся хотя бы на уровень 12-14%, полноценное кредитование жилищного строительства вряд ли возможно.

Федеральные и городские власти с завидной регулярностью обнародуют в СМИ серии антикризисных мер. Городские власти вовсе не намерены сворачивать городские жилищные программы, полагая, что запаса прочности у строительного комплекса вполне достаточно, чтобы совладать с кризисом.

Еще некоторое время назад отцы города настоятельно рекомендовали строителям сокращать собственные издержки и не рассчитывать на какие-либо преференции со стороны городских властей. Тем не менее, правительство Санкт-Петербурга разработало комплекс антикризисных мер по поддержке строительного комплекса.

В частности, город намерен выкупить за счет средств бюджета жилье в уже построенных домах по себестоимости. На покупку квартир будет выделено из городского бюджета 9 млрд. руб., чтобы приобрести 200 тыс. кв. м жилья.

Достигнута договоренность с Министерством обороны РФ, согласно которой федеральное ведомство приобретет жилье для военнослужащих у петербургских застройщиков на сумму 20 млрд. руб. в домах высокой степени готовности.

Также город будет приобретать за счет бюджетных средств у строительных компаний земельные участки в случае, если стройки на них будут заморожены.

Наконец, Администрация СПб ведет переговоры с крупнейшими банками, в числе которых Сбербанк России, о том, чтобы восстановить систему кредитования строителей.

Строительство объектов за счет федерального бюджета представлено в Приложении 2.

Мера, очень важная для производителей стройматериалов, - продолжение всех инфраструктурных проектов, которые финансируются из федерального и местного бюджетов.

Крайне важно, чтобы федеральные деньги, выделяемые сейчас на поддержку экономики, попадали в город, для этого можно использовать политический ресурс губернатора.

Реальное снижение и обвал на строительном рынке может произойти только при одном условии: при резком снижении цен на нефть до очень низких уровней и отказе государства от значительной части своих обязательств в сфере строительства. Этот вариант является сценарием полного экономического краха в России в целом.

Наблюдатели рынка придерживаются мнения, что даже в случае возобновления всех процессов финансирования компании сократят свои инвестпрограммы. Поэтому в лучшем случае, с учетом принятых мер, в 2009 году будет нулевой прирост по объемам строительства жилья в сравнении с 2008 годом. Вероятнее всего, что и ликвидность в строительной сфере до конца 1 квартала 2009 года может быть восстановлена. Но это не приведет к возврату всех оставленных проектов. Будет год нулевого роста. И это довольно оптимистический сценарий.

Работы в строительном комплексе сейчас не стало меньше. Но уменьшились сами проекты. И намного требовательнее стали заказчики. Они обращают больше внимания на экономику проекта, на используемые материалы, применяемые технологии. В сфере проектирования рынок «откатился» где-то в 2004-2005 год. И это хорошо, потому что в последние два года заказчики настолько уверовали в свои неограниченные финансовые возможности, что в проектах стали появляться неэкономные, а иногда и просто излишние составляющие.

Одним из основных трендов нового строительного комплекса является неизбежное отсеивание слабых компаний, для которых остается два выхода - либо «умереть», либо пойти на объединение с более крупной устойчивой компанией. Кризис для бизнеса как санитар леса: он убивает нежизнеспособные структуры, тогда как профессионалы становятся только сильнее. Сейчас кризис проявляет состоятельность стратегии каждой организации. В ближайшей перспективе произойдет укрупнение строительных холдингов за счет поглощения более мелких фирм и вымывания неконкурентоспособных. Через год слабые компании либо исчезнут, либо смогут каким-то образом видоизмениться, эволюционировать и стать сильнее.

С одной стороны, подобное развитие повысит качество предоставляемых услуг среди всех участников рынка. С другой стороны, процесс поглощения мелких игроков рынка не приведет к положительным результатам. В странах с развитой экономикой от 40 до 70% валового внутреннего продукта обеспечивают предприятия малого и среднего бизнеса. Их значимость понимает и российская власть, заявляя о том, что будет помогать таким структурам.

Более того, в период кризиса строительные компании постоянно проверяют различные ведомства. Вряд ли эта ситуация приведет к балансу на рынке недвижимости, учитывая, что крупные строительные компании в подавляющем большинстве случаев пользуются услугами сторонних подрядчиков при проведении различных видов работ.

Практика создания крупных и сверхкрупных инвестиционно-строительных компаний противоречит мировому опыту. В странах с развитой экономикой каждая фирма занимается своим профильным бизнесом. Именно этим обусловлено широкое распространение конкурсных процедур на выполнение любых работ - будь то подряд на строительство, аренда техники, поставка материалов или реализация готовых квартир.

В России сложилась противоположная тенденция, которая ведет к монополизму. Крупные компании стремятся осуществлять все стадии девелопмента собственными силами: от приобретения земельных участков до продажи готовых квартир и создания жилищно-строительных кооперативов.

Эта тенденция является следствием недоразвитости рынка и взаимного недоверия участников инвестиционно-строительной деятельности.

Второй и, наверное, главный тренд - усиление роли государства не только как регулятора, но и как участника строительного рынка.

Увеличение доли госзаказа и участия государства как одного из игроков на строительном рынке Петербурга за последние пять лет впечатляет. Из мелкого участника, возводящего один-два дома, государство превратилось в крупного девелопера, по объемам ввода уступающего только традиционным лидерам - холдингам «Эталон-ЛенСпецСМУ» и «ЛЭК». А по итогам 2009 года, с учетом корректировки строителями своих планов по вводу жилых площадей, скорее всего, государству гарантировано первое место.

«Имеются все предпосылки для увеличения доли участия в строительной отрасли государства. В этом есть плюсы. Заключая контракты по госзаказам, частные компании будут получать объемы работы и стабильное финансирование. Таким образом, государство поддержит отраслевую инфраструктуру.

Даже при секвестрированном бюджете государство остается самым крупным заказчиком для строительной отрасли. И, главное, - имеющим деньги для реализации своих планов.

На федеральном уровне для спасения строительного комплекса предлагается решить вопрос о строительстве объектов социального, малоэтажного и некоммерческого жилфонда, которые в дальнейшем можно отдать в наем на льготных условиях. Пока о суммах речь не идет. Но то, что увеличение объемов строительства за счет бюджета может спасти отрасль, очевидно. Любое участие государства поможет загрузить всю строительную промышленность. Частная компания по госзаказу строит дом, значит, загружены рабочие. Покупаются стройматериалы: бетон, цемент, металл, - соответственно, обеспечивается заказами большое количество смежников. Такие внешние воздействия способствуют оживлению стройиндустрии в период, когда внутреннего потенциала может не хватать.

По данным министра регионального развития РФ Виктора Басаргина, в строительстве и смежных с ним 30 отраслях экономики занято 7% трудоспособного населения страны.

Государство как заказчик решает свои социальные задачи по обеспечению жильем очередников. И это работа не на один-два и даже три года. Появится еще один игрок, дольщик и застройщик в лице государства. Но его присутствие не сломает рынок. Государство, обеспечивая очередников квартирами, оттянет на себя лишь небольшую часть потенциальных дольщиков, которые могли бы пойти покупать жилплощадь на открытом рынке, но уловив сигнал, что жилище можно получить бесплатно или за полцены, будут сидеть и ждать три-четыре года.

Петербургский рынок всегда отличался большей умеренностью по сравнению с московским. Некоторые участники рынка даже называли эту особенность интеллигентностью. И хотя сейчас у всех строителей ситуация примерно одинаковая, а масштаб проблем зависит только от масштабов компании, любой сложный вопрос в Петербурге решается за столом переговоров, а не в судах. Все участники строительного рынка стараются договариваться, причем без громких заявлений и демаршей - в рабочем порядке.

2.2 Анализ системы управления строительным комплексом СПб

строительный комплекс законодательный регулирование

2.2.1 Законодательство в сфере управления развитием строительного комплекса

Можно считать, что в правовую базу управления строительным комплексом входят положения следующих юридических документов федерального и субъектного уровней:

Федеральный уровень:

Конституция Российской Федерации;

Гражданский Кодекса Российской Федерации;

Градостроительного кодекса Российской Федерации;

ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации";

ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и т.д.

Постановления правительства РФ, Указы Президента РФ, распоряжения и указания профильных министерств и ведомств и.т. д..

На региональном уровне, в Санкт-Петербурге основу управления строительным комплексом составляет целый комплекс нормативно-правовых актов. Основополагающий - Устав Санкт-Петербурга.

Закон Санкт-Петербурга "Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге "

«Настоящий Закон Санкт-Петербурга устанавливает в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации порядок деятельности органов государственной власти Санкт-Петербурга в следующих процессах:

территориальное планирование;

установление и изменение Правил землепользования и застройки;

установление региональных нормативов градостроительного проектирования;

планировка территории;

резервирование земель для государственных и муниципальных нужд Санкт-Петербурга;

ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Санкт-Петербурга и предоставление сведений, содержащихся в ней».

С января 2006 года вступил в силу новый Генеральный план развития Санкт-Петербурга - первый план в истории города, имеющий статус закона. Его принятие сопровождалось бурными дискуссиями, долгим обсуждением в органах исполнительной и законодательной власти, острой полемикой в средствах массовой информации. И это не случайно. Исторически так сложилось, что все, что касалось создания и изменения облика города на Неве, всегда очень близко воспринималось и переживалось петербуржцами-ленинградцами.

Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга»

Генеральный план Санкт-Петербурга, включает в свой состав:

«материалы, устанавливающие цели и задачи территориального планирования Санкт-Петербурга, основные параметры развития Санкт-Петербурга и виды функциональных зон на территории Санкт-Петербурга, в том числе:

Положение о территориальном планировании Санкт-Петербурга согласно приложению 1 к настоящему Закону Санкт-Петербурга;

карту границ функциональных зон с отображением параметров планируемого развития указанных зон и границ Санкт-Петербурга согласно приложению 2 к настоящему Закону Санкт-Петербурга;

материалы, устанавливающие очередность размещения и развития основных объектов инженерно-транспортной инфраструктуры и основных функциональных зон (производственных, жилых, общественно-деловых, рекреационных)».

Закон Санкт-Петербурга «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга»

«1. Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга являются нормативным правовым актом, принятым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, Уставом Санкт-Петербурга, Законами Санкт-Петербурга, в соответствии с положениями Генерального плана Санкт-Петербурга, а также с учетом положений иных актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития Санкт-Петербурга, охраны объектов культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.

2. Настоящие Правила вводятся в следующих целях:

1) создание условий для устойчивого развития территории Санкт-Петербурга на основе Генерального плана Санкт-Петербурга, обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, охраны окружающей среды и сохранения объектов культурного наследия;

2) создание предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации правовых условий для планировки территорий Санкт-Петербурга;

3) обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, включая обеспечение равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих в сфере землепользования и застройки, и обеспечение открытости информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции, объектов капитального строительства;

4) создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

5) соблюдение всеми субъектами градостроительных отношений в ходе ее осуществления запретов и ограничений, установленных законодательством Российской Федерации в отношении территорий общего пользования, включая автомобильные дороги и улично-дорожную сеть.

3. Настоящие Правила обязательны к исполнению физическими, юридическими и должностными лицами, осуществляющими и контролирующими градостроительную деятельность на территории Санкт-Петербурга.

4. Настоящие Правила устанавливают порядок регулирования землепользования и застройки территории Санкт-Петербурга, основанный на градостроительном зонировании - делении всей территории города на территориальные зоны - и установлении для них градостроительных регламентов».

Постановление Правительства Санкт-Петербурга «О Концепции социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2025 года».

«Концепция социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2025 года (далее - Концепция) включает в себя формулировку главной цели социально-экономического развития Санкт-Петербурга, систему представлений о стратегических целях и приоритетах социально-экономической политики Санкт-Петербурга, важнейшие направления и средства реализации указанных целей, прогноз основных параметров социально-экономического развития Санкт-Петербурга, а также целевые ориентиры по показателям качества жизни населения в Санкт-Петербурге.

Концепция входит в систему документов государственного планирования социально-экономического развития Санкт-Петербурга. Ее положения соотносятся с содержанием Генерального плана Санкт-Петербурга и иных планово-программных документов Санкт-Петербурга. Концепция отвечает требованиям Положения об организации деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в сфере государственного планирования социально-экономического развития Санкт-Петербурга».

Существует целый блок, Законов Санкт-Петербурга, регулирующих сферу жилищного строительства

От 09.07.2008 № 484-81 «О предоставлении средств бюджета Санкт-Петербурга на финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Санкт-Петербурга»

От 06.05.2008№238-39 «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге»

От 06.05.2008№238-39 «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге»

От 17.10.2007 N 513-101 "О целевой программе Санкт-Петербурга «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге»

От 10.10.2001 № 707-90 «О целевой программе Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» на 2002-2011 годы»

Инвестиционное законодательство в Санкт-Петербурге представлено следующими региональными основными нормативными актами:

Закон СПб «О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Санкт-Петербурга».

Закон устанавливает принципы инвестиционной политики СПб:

«доброжелательности во взаимоотношениях с инвестором;

презумпции добросовестности инвесторов;

сбалансированности публичных и частных интересов;

открытости и доступности для всех инвесторов информации, необходимой для осуществления инвестиционной деятельности;

ясности и простоты инвестиционного процесса в Санкт-Петербурге;

равноправия инвесторов и унифицированности публичных процедур;

объективности и здравого экономического смысла в принимаемых решениях;

неизменности принятых решений;

взаимной ответственности Санкт-Петербурга и инвесторов.

Закон направлен на «повышение инвестиционной активности в Санкт-Петербурге и создание благоприятных условий для обеспечения защиты прав, интересов и имущества участников инвестиционной деятельности, формирования здоровой конкурентной среды, развития городской инфраструктуры, формирования новых источников налоговых платежей, образования новых рабочих мест, поддержания благоприятной экологической обстановки в Санкт-Петербурге».

Закон регулирует отношения между органами государственной власти Санкт-Петербурга и инвесторами, осуществляющими инвестиционную деятельность на территории Санкт-Петербурга, и устанавливает формы государственной поддержки Санкт-Петербурга инвестиционной деятельности, а также порядок и условия их применения.

Закон СПб «О налоговых льготах»

Устанавливает ставку налога на прибыль для инвесторов, «осуществляющих вложения в приобретение основных средств в размере 13,5 процента для юридических лиц, отвечающих требованиям осуществившим на протяжении любого календарного года, начиная с 1 января 2005 года, рассчитанные в соответствии с пунктом 3 статьи 11-4 на сумму не менее 50 млн. рублей вложения в основные средства для производственных целей (для целей собственного производства товаров (работ, услуг) на территории Санкт-Петербурга, которые предназначены для реализации третьим лицам в целях извлечения прибыли)

Закон СПб «Об инвестиционном налоговом кредите».

Закон принят «на основании статей 61-63 и 66-68 Налогового кодекса Российской Федерации в целях формирования благоприятных условий по созданию или модернизации объектов основных средств и нематериальных активов на территории Санкт-Петербурга».

Закон СПб «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции».

Законом устанавливается «порядок и условия предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для целей осуществления инвестиционной деятельности, если результатом такой деятельности является вновь созданное недвижимое имущество (новая вещь)».

Закон СПб «Об участии Санкт-Петербурга в государственно-частных партнерствах».

Закон устанавливает «порядок и условия участия Санкт-Петербурга в государственно-частных партнерствах путем заключения и исполнения от имени Санкт-Петербурга соглашений, в том числе концессионных».

Постановление Правительства Санкт-Петербурга «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и государственных организаций Санкт-Петербурга по вопросам принятия исполнения обязательств инвесторами»

Утверждает Положение о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и государственных организаций Санкт-Петербурга по вопросам принятия исполнения обязательств инвесторами (с изменениями на 6 ноября 2008 года).

Постановление Правительства Санкт-Петербурга «О предоставлении государственных гарантий Санкт-Петербурга».

«В соответствии со статьями 115, 117 Бюджетного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 42 Закона Санкт-Петербурга от 04.07.2007 N 371-77 "О бюджетном процессе в Санкт-Петербурге" утверждает:

Перечень документов, подлежащих представлению принципалом для предоставления государственной гарантии Санкт-Петербурга и заключения договора о предоставлении государственной гарантии Санкт-Петербурга.

Устанавливает, что уполномоченным исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, выступающим от имени субъекта Российской Федерации города федерального значения Санкт-Петербурга (далее - гарант) стороной в договоре о предоставлении государственной гарантии Санкт-Петербурга и заключающим от имени гаранта договор о предоставлении государственной гарантии Санкт-Петербурга, является Комитет финансов Санкт-Петербурга».

Постановление Правительства Санкт-Петербурга «Об утверждении Перечня стратегических инвестиционных проектов Санкт-Петербурга и Перечня стратегических инвесторов Санкт-Петербурга».

Для отнесения инвестиционного проекта к разряду стратегических он должен удовлетворять следующим условиям:

«…На территориях, прилегающих к зоне реализации проекта, происходит стимулирование инвестиционной и деловой активности, в том числе в сфере ЖКХ.

С точки зрения окупаемости проект экономически эффективен.

Совокупный объем инвестиций проект составляет не менее 3 млрд. руб.

В случае, когда проект связан с промышленным производством, используются и внедряются высокоэкономичные технологии.

Целесообразность проекта подтверждена соответствующим исполнительным органом государственной власти».  

В настоящее время Комитетом по строительству совместно с Комитетом экономического развития, промышленной политики и торговли и Комитетом по благоустройству и дорожному хозяйству подготовлен План мероприятий по обеспечению Санкт-Петербурга строительными материалами на 2009-2011 годы. Документ включает в себя семь разделов, определяющих стратегию развития отрасли строительных материалов. Первый раздел «Информационно-аналитическое сопровождение инвестиционно-строительной деятельности и индустрии строительных материалов» предполагает проведение анализа потребности в продукции, мониторинг производства и ввоза основных строительных материалов, конструкций и изделий. Полученные сведения послужат основанием для формирования и внедрения базы данных новых эффективных строительных материалов и технологий.

Второй раздел «Внедрение экономичных, ресурсосберегающих и экологически безопасных проектов и проектных решений» предусматривает актуализацию и разработку типовых проектов жилых и общественных зданий, а также создание архива таких проектов.

Третий раздел носит название «Разработка и внедрение новых конструктивных решений, новых эффективных строительных материалов». Мероприятия данного раздела направлены на разработку и внедрение стандартов качества строительных материалов, изделий и конструкций.

Четвертый раздел «Обеспечение эффективного использования средств бюджета Санкт-Петербурга при проектировании и строительстве зданий и сооружений» направлен на отбор типовых проектов и внедрение современных методов управления качеством на объектах, финансируемых из средств бюджета.

Работа в рамках пятого раздела «Организация транспортной инфраструктуры по снабжению строительного комплекса Санкт-Петербурга строительными материалами и конструкциями» предусматривает анализ логистических возможностей транспортной инфраструктуры города (морского, речного портов, железнодорожной сети) по снабжению строительных площадок материалами. На основе этих сведений будут разрабатываться предложения в Стратегию развития транспортно-логистического комплекса Санкт-Петербурга с целью эффективного обеспечения доставки строительных материалов и конструкций.

«Участие в ценообразовании на продукцию стройиндустрии» является шестым разделом Плана мероприятий. Задача данного этапа состоит в участии в переговорах по заключению долгосрочных договоров на поставки крупных партий строительных материалов между региональными предприятиями и зарубежными поставщиками. Примером реализации данного мероприятия можно считать подписанное Соглашение о взаимодействии и сотрудничестве между Правительством Санкт-Петербурга и Республикой Беларусь. Седьмой раздел «Решение кадровой проблемы стройиндустрии» направлен на разработку программ подготовки и профессиональной переподготовки кадров в сфере начального, среднего и высшего профессионального образования. Также в разделе речь идет о создании и использовании возможностей «кадровых» технопарков.

План мероприятий разработан для обеспечения объектов строительства строительными материалами на перспективу до 2011 года в целях выполнения «Программы социально-экономического развития Санкт-Петербурга на 2008-2011 годы». Данный документ можно считать первым важным совместным шагом бизнеса и власти к решению задач отрасли строительных материалов.

Так же Правительством Петербурга приняты постановления об улучшении инвестиционного климата и дополнительных мерах поддержки строительного комплекса в условиях кризиса. Одно из важнейших постановлений позволяет компаниям до 1 ноября отсрочить платежи по инвестиционным договорам. Компании, которые испытывают трудности, должны подать заявку в КУГИ, чтобы в отношении их было принято решение об инвестиционных, налоговых каникулах.

Инвестиционные каникулы - это большая поддержка строительному комплексу. Эта мера позволит подрядчикам аккумулировать средства на продолжении строительства. Вместе с тем, к 15 ноября строительные компании должны все оплатить, выполнив обязательства перед городским бюджетом.

На заседании Правительства СПб 23 апреля 2009 г. принята к сведению информация об итогах расширенного заседания постоянной комиссии ЗС СПб по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам на тему: "О земельном резерве развития строительного комплекса Санкт-Петербурга". Рабочей группе по совершенствованию законодательства в сфере охраны зеленых насаждений поручено провести анализ земельных участков, выделенных на территориях зеленых насаждений после вступления в силу Закона "О зеленых насаждениях общего пользования" для строительства объектов, не являющихся социально значимыми, и подготовить предложения по их пересмотру. Кроме того, рабочей группе поручено подготовить предложения по разработке в соответствии с проектными решениями Генеральной (отраслевой) схемы развития зеленых насаждений Санкт-Петербурга на 2010 - 2025 годов.

Комиссия утвердила концепцию проекта Закона "О порядке организации и проведения публичных слушаний и информирования населения при осуществлении деятельности в сфере градостроительства и землепользования в Санкт-Петербурге". Данный закон призван установить порядок информирования населения и порядок организации и проведения публичных слушаний: о подготовке проекта закона о внесении изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга и Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга; при установлении публичных сервитутов на территории Петербурга; проектов планировки и проектов межевания территорий Петербурга; по вопросам предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства; по вопросам выдачи разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, участия граждан и юридических лиц в решении вопросов, связанных с изъятием земельных участков для государственных нужд для строительства.

Члены комиссии одобрили проект Федерального закона "О теплоснабжении". Законопроект определяет общие принципы организации экономических отношений и основы государственной политики в теплоснабжении, в том числе организацию инвестиционной политики государства и систему мониторинга теплового хозяйства. В законопроекте также определена структура управления теплоснабжением населенных пунктов в условиях изменения отношений собственности и устанавливаются процедуры саморегулирования в теплоснабжении.

2.2.2 Система управления строительным комплексом СПб

Начало деятельности городских органов управления строительством относится к 1955 году, когда при Исполкоме Ленгорсовета было организовано Управление капитального строительства. На него были возложены функции заказчика по строительству жилых домов, школ, больниц, детских учреждений, коммунальных предприятий и сооружений.

В 1974 году Управление было реорганизовано в Главное управление капитального строительства (ГлавУКС), имевшее в своем составе в разное время от 8 до 12 управлений. Главное управление капитального строительства являлось главным застройщиком города, с которым надлежало в обязательном порядке согласовывать размещение, проектирование и строительство всех объектов жилищного, коммунального и культурно-бытового назначения.

С началом административной реформы, в 1992 году, на базе ГлавУКСа был образован Инвестиционный комитет мэрии Санкт-Петербурга, который выполнял функции инвестора и заказчика по капитальному строительству и реконструкции объектов коммунального хозяйства, жилищного и культурно-бытового назначения как за счет городского бюджета, так и за счет кредитов и других источников финансирования.

В 1994 году Инвестиционный комитет был ликвидирован и образован Департамент строительства Санкт-Петербурга.

1 ноября 1996 года приказом Губернатора Санкт-Петербурга «О мерах по реализации закона Санкт-Петербурга «О структуре Администрации Санкт-Петербурга» Департамент строительства был переименован в Комитет по строительству

Сегодня Комитет по строительству Администрации Санкт-Петербурга имеет достаточно широкую сферу деятельности. Комитет по строительству Правительства СПб «проводит государственную политику Санкт-Петербурга и координирует деятельность исполнительных органов государственной власти в сфере развития территорий Санкт-Петербурга, привлечения инвестиций в недвижимость, капитального строительства (строительства, реконструкции и капитального ремонта)». Комитет по строительству выполняет ряд задач по привлечению инвестиций в строительную сферу СПб, ведает вопросами подготовки проектов решений к инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК), отслеживает выполнение застройщиками планов по строительству и выполнению инвестиционных договоров застройщиков с городом