Правовое регулирование отношений, возникающих из договора продажи земельных участков

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Московский Государственный Университет Геодезии и Картографии (МИИГАиК)

Курсовая работа по гражданскому праву на тему

Правовое регулирование отношений, возникающих из договора продажи земельных участков

Выполнил работу

студент ГУФ III-1

Бабич С.С.

Научный руководитель

кандидат юридических наук, доцент

Кузин А.А.

Москва 2012г.

План

Введение

Глава I. Правовая сущность договора купли-продажи земельных участков

§1. Специфика объекта договора купли-продажи земельных участков

§2. Правовая природа отдельных элементов договора купли-продажи земельных участков

§3. Международно-правовые аспекты договора купли-продажи земельных участков

Глава II. Содержание договора купли-продажи земельных участков

§1. Права и обязанности основных субъектов договора купли-продажи земельных участков

§2. Ответственность основных субъектов договора купли-продажи земельных участков

§3. Порядок заключения, изменения и прекращения договора купли-продажи земельных участков

Заключение

Список используемой литературы

Введение

В данной курсовой работе будет проанализирована следующая тема: «Правовое регулирование отношений, возникающих из договора продажи земельных участков». Тема является актуальной как в наше время, так и на протяжении всего исторического развития нашего государства. Земля как объект экономических отношений известен людям с самого начала их истории. Земля всегда составляла первичный элемент для получения любых материальных благ. Среди материальных условий, необходимых для производственной деятельности людей, особое место принадлежит земле с ее почвенным покровом, недрами, лесами и водами. По сравнению с иными природными ресурсами земля выполняет наиболее широкие и значимые функции в системе общественных отношений, поэтому вопросы, связанные с их регулированием являются на сегодняшний день одними из наиболее актуальных. Подобный вывод я сделал исходя из статистики за 2009, 2010 и 2011 года. Свои выводы я получил анализируя количество сделок с землей. В 2009 было зарегистрировано 829 347 сделок. В 2010 году количество возросло и составило уже 971 774. Подобный рост мог быть вызван ситуацией в стране, а именно преодолением финансового кризиса, что в свою очередь побудило субъектов гражданских правоотношений более активно осуществлять сделки с землей. В 2011 году число сделок незначительно увеличилось и составляло 991 953. Опять можно проследить связь с экономикой нашей страны, т.к. относительная стабильность уменьшает активность товарооборота в сфере недвижимости. Переходя в проценты, после нехитрых вычислений, получаем следующее: в 2010 имело место быть увеличение количества зарегистрированных сделок на 17%, а в 2011 на 19% относительно периода 2009 года. Подводя итог рассуждениям, можно заметить, что имеет место быть увеличение количества договоров купли-продажи земельных участков, следовательно, рассмотрение темы: «Правовое регулирование отношений, возникающих из договора продажи земельных участков» является актуальной в настоящий период.

Целью настоящей курсовой работы является выявление проблем рассматриваемого вида договора и предложение путей их решения. Для достижения данной цели следует выполнить следующие задачи:

1). Рассмотреть и определить специфику земельного участка как объекта гражданских правоотношений.

2). Разобрать основные элементы договора купли-продажи земельных участков.

3). Изучить международно-правовой аспект договора купли-продажи земельных участков.

4). Проанализировать права и обязанности основных субъектов договора купли-продажи земельных участков.

5). Рассмотреть ответственность основных субъектов договора купли-продажи земельных участков.

6). Разобрать порядок заключения, изменения и прекращения договора купли-продажи земельных участков.

Объектом данной курсовой работы являются общественные отношения, которые возникают в связи с договором купли-продажи земельных участков. Предмет исследования - законодательство Российской Федерации и иностранных государств содержащее нормы, регулирующие вышеуказанный договор, а также материалы судебной практики, касающиеся этого же договора.

Степень научной разработанности темы курсовой работы. Несмотря на довольно частые изменения в земельном законодательстве, наблюдается не очень большое количество специально посвященной теме научной литературы. Большая часть была написана учеными-юристами в 2003-2006 годах, когда развитие законодательства было относительно более динамичным, за счет принятия ЗК РФ. Литература приведенная в данной работе относящаяся к 2004 и 2006 году не переиздавалась и выпущена немногочисленным тиражом. Однако, вопрос продолжает изучаться в трудах специалистов по земельному и гражданскому праву. К числу таких ученых-юристов следует отнести Е.А. Киндеева, Корнеев А. Л., Гольцблат А.А., Ю.К. Толстой, А.П.Сергеев, М.Ю.Тихомиров, Е.А. Васильев, В.Х. Улюкаев.

Структурно работа состоит из: введения, двух глав, шести параграфов, заключения и списка используемой литературы.

Глава I Правовая сущность договора купли-продажи земельных участков

§1. Специфика объекта договора купли-продажи земельных участков

Как известно, под правовым режимом имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается. Земельный участок-особый объект прав, свободное пользование которым исключительно по усмотрению обладателя не допускается. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав/Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова.-4-е изд., перераб. И доп.-М.: Издательство Юрайт ; Юрайт-Издат, 2011.-368 с.

Российским гражданским законодательством, судебной практикой и доктриной недвижимое имущество (и прежде всего земля) всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании. Корнеев А. Л., Сделки с земельными участками. - М.: Изд-во «Городец», 2006. - 192 с.

Земельные участки, в отличие от других объектов коммерческого оборота, не могут быть ничейной вещью.Гольцблат А.А., Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека. Изд. 2-е, с изм. -М.: «Стаут», 2004. -46 с. Все земли, кроме находящихтся в муниципальной и частной собственности, относятся к государственной собственности (ст. 16 ЗК, п.2 ст. 214 ГК).

Как установлено п.1 ст.260 ГК, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Согласно ст.6 ЗК объектами земельных отношений являются:

-земля как природный объект и природный ресурс

-земельные участки

-части земельных участков

Земля сама по себе не является объектом имущественных прав, она выступает природным ресурсом, источником формирования (образования) земельных участков -

Объектов гражданских прав, недвижимых вещей (ст. 11.2 ЗК).

Существует законодательное определения земельного участка. В соответствии со ст. 11.1 ЗК земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Земельные отношения - это отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории,- регулируются соответствующим законодательством (п.1 ст. 3 ЗК). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п.3 ст.3 ЗК).

Правовой режим земельных участков определяют:

-оборотоспособность участка

-категории земли (целевое назначение)

-разрешение использования участка

-территориальная зона и градостроительный регламент (для земель населенных пунктов)

-наличие на участке объектов недвижимости.

В соответствии п. 2 ст. 260 ГК на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (п.2 ст.7 ЗК).

Согласно п.3 ст. 7 ЗК особый режим использования земель может быть установлен в местах традиционного проживания этнических общностей, например, Федеральным законом от 07.05.2001 № 49-ФЗ «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации».

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1). земли сельскохозяйственного назначения;

2). земли населенных пунктов Категория, ранее именуемая «земли поселений», в соответствии с Законом о развитии застроенных территорий с 1 января 2007 г. именуется «земли населенных пунктов».;

3). земли специального назначения-промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения;

4). Земли особо охраняемых территорий и объектов;

5). земли лесного фонда;

6). земли водного фонда;

7). земли запаса.

Отнесение земель к определенной категории и перевод в другую категорию осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» вступившим в силу 5-го января 2005 г.

Согласно ст. 8 ЗК, ст. 15 Закона о переводе земель отнесение к определенной категории и перевод в другую категорию осуществляется в отношении:

1). земель, находящихся в федеральной собственности, и неразграниченных государственных земель, необходимых для федеральных нужд либо в связи с установлением черты городов Москвы и Санкт-Петербурга,- Правительством РФ;

2). земель, находящихся в собственности субъектов РФ, земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, неразграниченных государственных земель-органами исполнительной власти субъектов РФ;

3). земель, находящихся в муниципальной собственности (за исключением земель сельскохозяйственного назначения), и неразграниченных государственных земель (в установленных законами субъектов РФ) - органами местного самоуправления;

4). земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения -органами исполнительной власти субъектов РФ; земель иного целевого назначения -органами местного самоуправления.

Категория земель указывается:

1). в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2). договорах, предметом которых являются земельные участки(что, собственно, и представляет наибольший интерес);

3). в государственном кадастре недвижимости;

4). документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5). иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Понятие, состав, правовой режим и порядок использования земель каждой категории определяется гл. XIV-XVIII ЗК.

Является обязательным отнесение земель или земельных участков к одной категории (ч.1 ст.14 Закона о переводе земель). В частности, согласно ч.2, 3 ст. 14 Закона о переводе земель в случае отсутствия категории земли в документах ГКН (государственного кадастра недвижимости) либо при наличии противоречий между данными ГКН и правоустанавливающими (правоудостоверяющими) документами на участки, категории земли определяются на основании правоустанавливающих документов, полученных до вступления в силу указанного Закона, по заявлению правообладателя участка. В случае отсутствия категории земли и в документах ГКН, и в правоустанавливающих документах на землю, принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся (ч.4 ст.14 Закона о переводе земель).

Согласно ч.1,2 ст.2 Закона о переводе земель уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления, принявший акт о переводе земель, в течении пяти дней направляет его в орган кадастрового учета. Тот в свою очередь уведомляет правообладателя, а также орган по государственной регистрации прав для внесения в течении семи дней соответствующих изменений. Перевод их одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесений изменений в записи ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) (ч.3 ст. 5 Закона о переводе земель). Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки при переводе из одной категории земель в другую не требуется (ч.4 ст.5 Закона о переводе земель).

Что касается самого определения договора купли-продажи Ю.К. Толстой определяет договор купли-продажи недвижимости следующим определением: по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Гражданское право:учебник: в 3 т.Т. 2. 5-е изд.,перераб. и доп./В.В.Байбак, Е.Ю. Валявина,И.А. Дроздов и др.;отв. ред. Ю.К. Толстой, Н.Ю. Рассказова.- Москва:Проспект, 2012.-стр.105 А.П.Сергеев определяет следующим образом: по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое или другое недвижимое имущество. Гражданское право:учебник: в 3 т.Т. 2/ Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, К.М. Арсланов и др.;под ред. А.П.Сергеева. - Москва: РГ-Пресс, 2011.-стр.108 Т.к. оба автора говорят что их определение базируется на общем определении договора купли-продажи, то провести аналогию недвижимости с земельным участком в этих определениях представляется весьма уместным. М.Ю.Тихомиров дает такое определение: Договор купли-продажи земельных участков- это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Земельные участки: основания и порядок приобретения. Третье издание, дополненное и переработанное/ Под ред. М.Ю.Тихомирова.-М.:Изд. Тихомирова М.Ю., 2012.-стр 204 В связи со всеми вышеописанными рассуждениями, следует отметить, что в ЗК РФ отсутствует понятие купли-продажи земельных участков. В свою очередь это может вызывать недоумение сторон при осуществлении гражданского товарооборота. Исходя из этого, было бы рационально ввести указанное понятие и изложить ч.1 ст. 37 ЗК в следующей редакции: «Договор купли-продажи земельных участков- это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Объектом договора купли-продажи могут быть только земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.».

§2. Правовая природа отдельных элементов договора купли-продажи земельных участков

В этом параграфе стоит рассмотреть такие элементы как признаки договора купли-продажи как сделки и элементы этого договора.

Характеризуя договор купли-продажи земельных участков как сделку, можно сказать, что он является консенсуальным, двухсторонним, взаимообязывающим, возмездным, бессрочным, нефидуциарным, непубличным, взаимосогласованным, казуальным.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник земельного участка. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности на недвижимость участки в частности, правомочия собственника подтверждаются «титулом», т.е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из ЕГРП, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочие собственника.

Участниками договора купли-продажи земельных участков могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано с известными особенностями. Если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию правом оперативного управления), оно не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п.2 ст. 295, п.1 ст. 297 ГК).

Аналогичное правило установлено и для автономного учреждения относительно распоряжения недвижимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества (ч.1 ст. 289 ГК). Без согласия собственника учреждения (причем не только автономные, но и иные) могут отчуждать недвижимое имущество, приобретенное за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности, если оно учтено на отдельном балансе (п.2 ст. 298 ГК). Проданное государственными или муниципальными унитарными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно из оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.

То же самое происходит, если эти субъекты выступают в качестве покупателя, т.е. одновременно проходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения (права оперативного управления). Соответственно государственной регистрации подлежит одновременно и переход права собственности, и возникновение иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления).

Предметом договора купли-продажи земельных участков, являются сама недвижимость в виде земельных участков. Если при этом на данном участке находятся другие объекты недвижимости (здания, сооружения и т.п.), которые принадлежат продавцу и отчуждаются вместе с участком, они наряду с участком являются предметом договора продажи недвижимости и существенным его условием, а поэтому также требуют согласования и индивидуализации. Гражданское право:учебник: в 3 т.Т. 2/ Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, К.М. Арсланов и др.;под ред. А.П.Сергеева. - Москва: РГ-Пресс, 2011.-стр.115

Согласно п.3 ст. 129 ГК определено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсов. Из этого следует, что ГК закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах регулирования оборотоспособности природных ресурсов и самих земельных участков. Статья 27 ЗК РФ определяет перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте. В отношении земель сельскохозяйственного назначения сделана отсылка к Федеральному закону N 101-ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Однако действие этого закона не распространяется на земельные участки, перечисленные в п.7 ст. 27 ЗК РФ. Сделки с иными земельными участками совершаются в соответствии с гражданским законодательством и ЗК. Среди специальных правил, установленных ЗК относительно продажи земельных участков следует назвать ст. 35 и 37 ЗК РФ. ЗК РФ (ч.4 ст. 35) не допускает отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Недействительность некоторых условий договора купли-продажи прямо оговорена в п.2 ст.37 ЗК. Предоставление продавцом заведомо ложной информации о земельном участке порождает у покупателя право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.

Общие требования к форме договора купли-продажи земельного участка установлены в ст. 550 ГК РФ: договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если договор не соответствует указанной форме, он недействителен. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией.

Специфика земли как первичного элемента понятия "недвижимость" обусловила требование об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору (ст. 551 ГК РФ). Порядок этой процедуры предусмотрен Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Правовое значение, государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, по мнению Корнеева А.Л, состоит в том, что покупатель становится его собственником только после специальной проверки прав самого продавца на участок, "юридической чистоты" сделки, отдельных ее условий и акта государственной регистрации. Корнеев А. Л., Сделки с земельными участками. - М.: Изд-во «Городец», 2006. - 192 с. Исполнение сторонами условий договора до его государственной регистрации не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Регистрация осуществляется учреждениями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, находящегося в ведении Министерства экономического развития РФ. Что регистрируется при совершении сделок с недвижимостью? Статьей 551 ГК предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Правда, законодатель не раскрывает содержания этого понятия, создавая трудности при отграничении его от сходных позиций, таких, как «регистрация перехода права собственности» не должна отождествляться с «регистрацией сделки ». Очевидно, что «регистрация перехода права собственности» не должна отождествляться с «регистрацией сделки», но последняя может осуществляться одновременно с «регистрацией права собственности», если в договоре стороны не предусмотрели иной момент перехода права собственности. Этого совпадения может и не быть. Толкование п.1 и 2 ст. 551 ГК позволяет сделать вывод о существовании договора до государственной регистрации перехода права собственности. Обязательства между сторонами возникли, но на взаимоотношения с третьими лицами это не влияет, так как покупатель не получил еще «титула» собственника.

До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению. Означает ли заключение договора купли-продажи, что до вышеуказанного момента и продавец не может распоряжаться объектом недвижимости? Из договора вытекает обязанность продавца передать в собственность покупателя предмет договора. Этой обязанности соответствует право требования покупателя. Между сторонами возникает обязательственное правоотношение. Однако с этого момента еще не прекращается право собственности продавца в отношении продаваемого недвижимого имущества. До государственной права собственности за покупателем продаваемый объект недвижимости остается в собственности продавца. Может ли в таком случае продавец осуществлять свои правомочия собственника в отношении принадлежащего ему имущества, в частности распорядиться им иначе, чем предусмотрено в договоре купли-продажи? Означает ли обязанность, вытекающая из заключения договора купли-продажи, отказ продавца от осуществления права распоряжения своим имуществом? На последний вопрос можно дать и положительный, что не препятствует заключению договора с другими покупателями. Ведь отказ от осуществления права не означает его прекращения (ст. 9 ГК РФ). А если право распоряжения в течении некоторого после заключения договора остается за продавцом, то он может его осуществить. Заключая договор собственник выражает свою волю на отчуждение имущества конкретному лицу. Если в дальнейшем, несмотря на наличие договора с первым покупателем, имущество будет продано другому, это означает изменение воли собственника-продавца. Заключение последующей сделки означает односторонний отказ от исполнения первого договора, что недопустимо в силу ст. 310 ГК РФ, которая устанавливает общий запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства. Нарушение этого запрета следует рассматривать как основание для возложения гражданско-правовой ответственности в соответствии со ст. 401 ГК.

Заключение нового договора купли-продажи, безусловно, следует оценивать как нарушение ранее заключенного договора, но это не означает одновременно недействительности более позднего договора, если он исполнен. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь определяет ст. 398 ГК. Кредитор может требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее на предусмотренных обязательством условиях. Однако это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Покупатель, которому передано имущество, может обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Таким образом, заключение договора купли-продажи земельных участков не препятствует продавцу до государственной регистрации перехода права собственности произвести отчуждение земельного участка в пользу иных лиц, хотя это и позволяет оценить его действия как правонарушение. Гарантией прав покупателя от подобного поведения продавца может быть сокращение времени между заключением договора и государственной регистрации перехода права. Закон о регистрации не устанавливает срока, в течении которого договор и/или переход права собственности подлежит регистрации.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его цена. В договоре должна быть указана цена земельного участка. В данном случае не применяется правило п. 3 ст. 424 ГК РФ, предусматривающее, что при отсутствии в договоре стоимости объекта она определяется по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары. Цена земельного участка должна определяться рыночными условиями. Согласно п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В ст. 8 этого Закона при продаже земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они являются сособственниками, предварительная оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной.

Сказанное лишь общий взгляд на понятие цены. Если же речь идет о конкретных ситуациях, то требуются уточнения. Например, в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ собственники недвижимости, расположенной на землях публичных образований, а также лица, которые приватизировали объект недвижимости без приватизации земельного участка, имеют исключительное право на его выкуп. При этом положения ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не применяются. Цена в таких случаях определяется по правилам п. п. 2, 3 ст. 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" - для выкупа земельных участков из земель публичных образований применяется минимальная ставка земельного налога, умноженная на повышающий коэффициент, устанавливаемый субъектом РФ; максимальный коэффициент 30. Если же на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом РФ конкретная цена не определена, то подлежит применению минимальная ставка земельного налога.

Прочие условия не являются существенными, т.е. их отсутствие не делает договор незаключенным. Например, в соответствии с п. 2. ст. 8 ЗК РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, следует указывать их категорию. Но если она в конкретном договоре не указана, то следует ли считать договор не заключенным? Корнеев А. Л. считает, что нет. Корнеев А. Л., Сделки с земельными участками. - М.: Изд-во «Городец», 2006. - 192 с. В подтверждении этой точки зрения можно сослаться на определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.02.2012 N 33-1902/2012, в котором, несмотря на пропуск срока ответчиком, истцу было отказано в удовлетворении иска. Уже отмечалось, что отсутствие тех или иных сведений (условий) в договоре, о необходимости которых говорит законодатель, может приводить к различным последствиям. В данном случае вряд ли правильно, подрывая оборот, признавать договор незаключенным (именно таковы последствия отсутствия существенных условий), поскольку категорию земель легко определить по данным государственного кадастра.

Чтобы определить проблему данного параграфа, следует вернуться к предмету договора купли-продажи земельных участков, а в частности к продаже земельного участка вместе с зданием. Принадлежность-это вещь предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, связанная с ней общим назначением, и в соответствии со ст. 135 ГК принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Земельное законодательство не останавливается подробно на том, что при передаче земельного участка может являться его принадлежностью. Кроме того, в еще более сложном случае, при продаже недвижимости (здания) вместе с земельным участком не всегда легко даже для специалиста определить где же здесь главная вещь, а где ее принадлежность. Решить этот вопрос имеет смысл в договоре, чтобы избежать дальнейших неясностей при определении юридической судьбы земельного участка, в связи с чем, например, было вынесено Постановление Федерального Арбитражного Суда Московского Округа от 27 ноября 2002 года № КГ-Ф41/7796-02 или в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 октября 2002 года № 7330/02. Также это вопрос урегулирован п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», однако и там не был решен вопрос о принадлежности вещи. В связи с этим предлагаю изложить ч.1 ст. 552 ГК в следующей редакции: «По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При заключении договора купли-продажи земельных участков между продавцом и покупателем должно быть достигнуто соглашение о том, что является главной вещью, а что принадлежностью к главной вещи».

купля продажа земельный участок

§3. Международно-правовые аспекты договора купли-продажи земельных участков

Предметом договора является, прежде всего, материальные вещи. Нормы о договоре купли-продажи, содержащиеся в ФГК (французский гражданский кодекс) и ГГУ (германское гражданское уложение), применяются в равной степени к движимым и недвижимым вещам, которые могут быть предметом договора. При анализе норм ГГУ сразу бросается в глаза подробное регулирование отношений связанных с земельными участками. В п.1 §435 имеется следующая формулировка: «Продавец земельного участка или права на земельный участок обязан за свой счет обеспечить исключение из поземельной книги записи о несуществующих правах, которые могли бы нарушить права, предоставляемые покупателю». Примечательно, что эта статья является 3-й по счету статьей в общих положениях по договору купли-продажи. Подобное правовое урегулирование правоотношений с земельными участками связано, скорее всего, с долгой исторической раздробленность Германии, элементы которой до сих пор отражаются в федеративной форме территориального устройства. Дальнейший анализ позволяет понять, что нормы нашего Земельного Права как бы «включены» в ГГУ, что имеет благоприятный аспект в свете того, что наше гражданское и земельное законодательство иногда вступает в противоречия.

В странах англо-американской системы права регулирование сделок с недвижимостью традиционно составляет отдельную отрасль права. Гражданское и торговое право зарубежных государств: учебник / Отв. Ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. - 4-е изд., перераб. и доп. В 2-х т. -Т. II. - М.: Междунар. Отношения, 2008. - 16 с. Таким образом, сделки с движимыми вещами и сделки с недвижимостью регламентируется разными источниками права. В Англии эти нормы сосредоточены, в частности, в Законе об имуществе (Law of Property Act), действующем в редакции, принятой в 1989 году. С другой стороны, в соответствии с английским Законом о продаже товаров (ст. 61.1) его положения применяются только к сделкам, предметом которых является движимое имущество (personal chattels), и не затрагивает сделки с недвижимым имуществом (real chattels), прежде всего с земельной собственностью. В США регулирование договоров купли-продажи с начала его формирования основывалось на традициях английского прецедентного права. Оно входило в компетенцию отдельных штатов и сосредотачивалось, как правило, в действующих в каждом из них законодательных актах, которые хотя и имеют различные наименования, но, тем не менее, представляют по своему содержанию Единообразный торговый кодекс (ЕТК), в котором договору купли-продажи посвящен раздел 2 (Article 2) «Продажа». Гражданское и торговое право зарубежных государств: учебник / Отв. Ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. - 4-е изд., перераб. и доп. В 2-х т. -Т. II. - М.: Междунар. Отношения, 2008. - 10 с.

Аналогично английскому праву, нормы содержащиеся в разделе 2 ЕТК «Продажа», применяются только к куле-продаже движимых вещей (ст. 2-105). Сделки с недвижимостью (в том числе и земельными участками) подлежат регулированию правом, действующим в отдельных штатах.

Законодательство США не ограничивает приобретение иностранными гражданами недвижимости - как жилой, так и коммерческой. Никакого особого разрешения на покупку не требуется.

Если стороны договорились о цене, то следующий этап - заключение договора купли-продажи, или контракта (Contract to Purchase Real Estate), между продавцом и покупателем. Обязательный участник сделки - специализированное агентство, так называемая титульная компания (Title Company) или адвокат покупателя, регистрирующий сделку (Closing Attorney). Именно они осуществляет юридический контроль всей сделки, проверку и заверение документов. Одновременно покупатель вносит задаток в размере 3-5% от стоимости земельного участка. Хранение депозита осуществляет титульная компания или агентство, имеющее эксклюзивное право на продажу объекта.

Британское законодательство не предусматривает каких-либо ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Иностранные граждане имеют право приобретать любой тип недвижимости - жилую, коммерческую и землю - на физическое или юридическое лицо.

Договор купли-продажи, составляется в двух экземплярах - по одному у каждой стороны. Первоначально он представляет собой стандартную форму, но по ходу сделки обрастает многочисленными подробностями.

На этом этапе юристы направляют запросы в различные местные инстанции. Юрист покупателя проводит проверку юридической чистоты сделки, а именно: кому принадлежит здание и земля, была ли проведена реконструкция (в этом случае придется получить от владельца соответствующие планы и разрешения), насколько точно проведены границы участка и т. д. Покупатель имеет право одновременно осуществить независимую техническую экспертизу объекта.

Подобный либерализм является следствием экономического развития этих двух стран, и что более важно, принадлежности к англо-саксонской правой семье.

Нормы иностранного гражданского права, приведенные в данном параграфе, могут служить отличным ориентиром либо просто полезным источником информации для развития и совершенствования нашего (национального) земельного и гражданского законодательства.

Глава II. Содержание договора купли-продажи земельных участков

§1. Права и обязанности основных субъектов договора купли-продажи земельных участков

Основная обязанность продавца - передача недвижимости покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. С момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности (п.1 ст. 223 ГК). Однако у покупателя недвижимости право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей земельного участка. В рассматриваемом обязательстве следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи по акту передачи.

В связи с этим основную обязанность продавца предпочтительнее, по мнению Ю.К.Толстого, рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость). Гражданское право:учебник: в 3 т.Т. 2. 5-е изд.,перераб. и доп./В.В.Байбак, Е.Ю. Валявина,И.А. Дроздов и др.;отв. ред. Ю.К. Толстой, Н.Ю. Рассказова.- Москва:Проспект, 2012.-стр.121

Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования по смыслу п.3 ст. 551 ГК. Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующего государственной регистрации.

Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме (ст. 165 ГК).

Также следует учесть, что суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности не только по требованию стороны договора, но и в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Законно о регистрации предусматривает различный порядок предоставления документов на государственную регистрацию прав в зависимости от соблюдения нотариальной формы сделки. По общему правилу, государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора. Но если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие (ст.16 Закона о регистрации).

Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний других лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с ограничениями (обременениями). В соответствии с ГК (ст. 131) и Законом о регистрации (п.1 ст.4) ограничения (обременения) вещных прав на недвижимость подлежат государственной регистрации самих прав.

Учитывая специфику недвижимости как объекта договора купли-продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем обязанности принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В силу особых естественных свойств недвижимости (неотделимость от земельного участка, на котором она расположена) ее невозможно передать обычным способом, т.е. путем вручения покупателю. Передаточный акт в таком случае является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. Обязательность письменного оформления передачи установлена для устранения в будущем споров об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями, свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., а также возможных претензий покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.

Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п.2 ст. 556 ГК). Передаточный акт не может расцениваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором. При этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не фактической передачи вещи. Такой вывод соответствует смыслу ст. 223 ГК РФ. Поэтому передача земельного участка может предшествовать регистрации, а может и следовать за ней.

Несмотря на важность оформления процесса передачи недвижимости, не следует расценивать составляемый при этом акт в качестве особой сделки, а тем более придавать ему значение некого самостоятельного вещного договора, подобного существующему в германском праве (§ 873 ГГУ).

Следует согласиться с тем, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ подписание сторонами по договору купли-продажи передаточного акта и вручение земельного участка покупателю имеет сугубо обязательственное значение, а действительность этого акта целиком и полностью зависит действительности самого договора. Не случайно уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости (и земельных участков в частности) законодатель признает отказом от исполнения договора (п.1 ст. 556 ГК РФ).

Обязанности покупателя не требуют подробной характеристики, т.к. тождественны для любого другого договора купли-продажи за исключением обязанности принять имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК РФ.

В связи с тем, что может иметь место уклонение одной из сторон от подписания о передаче недвижимости, было бы рационально ввести обязать стороны при заключении договора решить вопрос о передаче земельного участка после регистрации или обговорить условия, при которых передача участка до регистрации не будет ставить стороны в уязвимое положение. Это позволит, с одной стороны получить подтверждение волеизъявления, что ускорит гражданский товарооборот, а с другой облегчит судебный процесс, в случае не соблюдения какой-либо стороны своих обязательств. В связи с этим, а также Решением Арбитражного Суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13 марта 2002 года №Ф56-33941/01, я предлагаю ввести это положение и изложить ч.1 ст. 556 ГК РФ в следующей редакции: «1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

При заключении договора купли-продажи земельных участков стороны обязаны решить вопрос о передаче земельного участка после регистрации или обговорить условия, при которых передача участка до регистрации не будет ставить стороны в уязвимое положение».

§2. Ответственность основных субъектов договора купли-продажи земельных участков

Исходя из теории гражданского права, гражданско-правовая ответственность применяется за нарушение обязательств, возникающих в сфере землепользования, в виде определенной санкции. Земельное право: учебник / В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин, В.В. Нахратов и др. М.: Частное право, 2010. 234 с.

При этом по общему правилу обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, Стороны Договора, подписанного при продаже земельного участка, несут ответственность в случае отказа от выполнения своих обязательств, а также в случае ненадлежащего их исполнения (ч.2 ст. 556,ст. 557 ГК РФ).

Что касается выплаты пени, то если Продавец не передаст Покупателю землю в срок, определенный Договором, он будет обязан выплатить пени в установленном размере за каждый день просрочки. В Договоре указывается максимальный процент пени от стоимости Участка.

Если был нарушен срок оплаты, указанный в Договоре, Покупатель обязан выплатить Продавцу пени за каждый день просрочки в размере установленного Договором процента от суммы просроченного платежа. Продавец может обратиться в суд для расторжения Договора, если просрочка в оплате составит определенное, согласованное Сторонами количество дней, и потребовать возмещение убытка. Если продажа земельных участков не состоялась и Договор был расторгнут, Покупатель в любом случае обязан выплатить пени.

Что касается возмещения убытков, то если Продавец предоставил Покупателю заведомо ложные данные, Покупатель может потребовать уменьшения покупной цены или возмещения убытков и расторжения Договора. Данная ситуация может возникнуть вследствие получения Покупателем следующей ложной информации:

-наличие разрешения на застройку земли;

-характер использования соседних земель, от которого может зависеть цена продаваемого Участка;

-наличие обременений Участка и ограничений по его использованию;

-качественные свойства земли, от которых может зависеть использование и цена продаваемого Участка.

Участок может быть изъят у Покупателя третьи лицом согласно судебному решению по основаниям, которые возникли до передачи земли. В этом случае Продавец должен возместить убытки, понесенные Покупателем, в размере рыночной стоимости Участка на момент предъявления иска третьим лицом. Любая из Сторон, без обоснований уклоняющаяся от государственной регистрации перехода прав собственности, обязана возместить другой Стороне убытки, связанные с задержкой регистрации. В случае возмещения убытков и выплаты пени Сторона, нарушившая Договор, не освобождается от исполнения обязательств, которые влечет за собой продажа земельных участков.

При анализе норм ГК РФ, и в частности ч.2 ст. 556, можно сделать вывод, что раз в договоре обговорено принятие покупателем недвижимости, не соотв. условиям договора продажи недвижимости и покупатель их принял, то логично было бы освободить продавца от ответственности за ненадлежащие исполнение договора. Это следует и из диспозитивного метода правового регулирования, используемого в гражданском праве. Подобный вопрос также был затронут в Постановлении Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного Округа от 22 ноября 2002 года № А56-18184/02. В связи с этим, предлагаю изложить ч.2 ст. 556 ГК РФ в следующей редакции: «2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, кроме случаев, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора».

§3. Порядок заключения, изменения и прекращения договора купли-продажи земельных участков

Как правило, сделки с земельными участками происходят на основании составления договора купли-продажи, купчей, который и регистрируется в органе государственной регистрации. При этом следует иметь в виду, что сделка с земельным участком возможна только с тем земельным участком, который состоит на кадастровом учете и границы которого трактуются однозначно.

Таким образом, сделке (и купле-продаже в частности) подлежат только те земельные участки, по которым проведены кадастровые работы, а именно проведено межевание земельного участка.

После того как проведены кадастровые работы на земельном участке, этот земельный участок подлежит постановке на государственный кадастровый учет. В последующем органом кадастрового учета правообладателю или лицу, выступающему от имени правообладателя по нотариально выданной доверенности, выдается кадастровый паспорт земельного участка. В кадастровом паспорте отражены все сведения о правообладателе, виде разрешенного использования, а так же уникальные характеристики земельного участка.

Начиная процесс по отчуждению права на земельный участок, необходимо удостовериться, какие документы на объект планируемой сделки есть в наличии. Прежде всего, должно быть свидетельство о праве собственности на землю (о государственной регистрации права).

Свидетельство всегда ссылается на документ, на основании которого было получено право на объект недвижимого имущества. В нашем случае это договор купли-продажи.

Если право собственности на земельный участок приобретено в период после 31.01.98 года -- момент введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации прав), то вся информация должна храниться в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС).