Правовое регулирование отношений, возникающих из договора продажи земельных участков

Нужно подчеркнуть, что государственные акты, свидетельства и другие документы, выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав (до 31.01.98 года), действительны.

После того как на руках оказались все подлинники правоустанавливающих документов, надо обратиться в землеустроительную (геодезическую) организацию для осуществления межевания.

Список документов, которые нужно предоставить геодезистам:

- нотариально заверенную копию свидетельства на землю, два экземпляра (при наличии);

- нотариально заверенную копию постановления, договора купли-продажи или дарения;

- выкопировку из генерального плана, заверенную печатью и подписью председателя садового товарищества (он же и выдает документ);

- технический паспорт БТИ, если на участке есть зарегистрированное строение;

- акт согласования границ со смежными землепользователями, заверенный печатью и подписью председателя садового товарищества либо администрацией сельского округа.

Геодезисты выезжают на объект, определяют границы участка, готовят план, формируют межевое дело. Далее межевое дело надо передать в земельный комитет по вашему району, где документы сначала пройдут юридическую экспертизу (на подлинность, отсутствие ошибок и неточностей). Затем их следует передать в Кадастровую палату (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости) с целью занесения в Единый государственный земельный кадастр сведений об объекте недвижимости и присвоения ему кадастрового номера. После этой процедуры выдается кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) в трех экземплярах.

После того как у вас на руках оказались кадастровый план участка, правоустанавливающие документы и свидетельство о государственной регистрации права собственности, для проведения сделки по отчуждению прав на земельный участок необходимо собрать следующие бумаги:

- справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по земельному налогу;

- выписку из Единого государственного реестра прав об отсутствии ограничений и обременений (в случае нотариального удостоверения сделки). Ее надо заказать в УФРС по тому району, где находится участок. Выписку предоставляют только собственнику или доверенному лицу.

Наконец, после подписания договора пакет документов сдают на регистрацию в УФРС.

Согласно Федеральному закону № N 221-ФЗ «о государственном кадастре недвижимости», все земельные участки на территории РФ должны быть поставлены на государственный кадастровый учет, в результате чего каждому наделу присваивают номера в соответствии с принятой классификацией. Только после этого можно провести сделку с земельным участком.

Для регистрации сделки купли-продажи земельного участка в орган государственной регистрации прав должны быть предоставлены следующие документы:

-Должным образом оформленное заявление о государственной регистрации;

- Паспорт или иной документ (удостоверяющий личность заявителя);

-Нотариально удостоверенная доверенность (в случае, если заявитель является доверенным лицом);

- Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию;

- Кадастровый паспорт земельного участка;

- Документы, представляемые продавцом и покупателем:

-договор (совершенный в простой письменной форме или нотариально удостоверенный);

- согласие супруга (супруги) на совершение сделки (нотариально удостоверенное);

- Документы, представляемые только продавцом:

-документ, подтверждающий права на земельный участок, являющийся предметом договора (в случае если право собственности зарегистрировано в Едином гос. реестре прав на недвижимое имущество представление указанного документа не требуется);

- согласие залогодержателя на сделку, если отчуждаемый земельный участок обременен залогом.

Сделка с земельным участком, зарегистрированная должным образом - это акт государства подтверждения и признания права на земельный участок тем или иным лицом (юридическим, физическим). Согласно Федеральному закону № N 221-ФЗ «о государственном кадастре недвижимости», Регистратор проверяет поданные для регистрации сделки с земельным участком все необходимые документы на предмет юридической чистоты и значимости. Результатом сделки с земельным участком является факт регистрации и выдача органом государственной регистрации свидетельства о регистрации права на земельный участок, иной объект недвижимости.

Таким образом, сделки с земельными участками проводятся на основании зарегистрированного должным образом договора купли-продажи, земельного участка или иного объекта недвижимости.

В связи с этим, во избежание недоразумений в ходе заключения договоров купли-продажи предлагаю добавить в ч.1 ст. 551 ГК РФ положение о том, что сделка с земельным участком возможна только с тем земельным участком, который состоит на кадастровом учете и границы которого трактуются однозначно. Это позволит сторонам более ясно представлять саму процедуру заключения договора купли-продажи и послужит систематизации законодательного массива, в связи с чем предлагаю изложить ч.1 ст. 551 ГК РФ в следующей редакции: «Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Сделка с земельным участком возможна только в случае, если его границы трактуются однозначно».

Зачем же излагать ч. 1 ст. 551 ГК РФ в новой редакции, когда п.1 ст. 37 ЗК РФ прямо устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшиегосударственный кадастровый учет. Полагаю, что этот вопрос дискуссионный, так как для однозначной трактовки границ земельного участка потребуется провести процедуру межевания, что в свою очередь послужит удорожанием процедуры сбора необходимых документов для регистрации сделки с земельным участком.

Исправил относительно кадастрового учета. Аргументы связаны с экономической целесообразностью для государства. Было бы выгодно возложить процедуру межевания на стороны, тем самым устранив определенное количество неточностей, что в свою очередь приведет к меньшему потоку дел в суды и, следовательно, уменьшения нагрузки на суды. Аргументы относительно необходимости однозначного определения границ участка выразить при защите работы или включить в курсовую?

Заключение

В результате проведенного в курсовой работе анализа были выявлены следующие проблемы и пути их разрешения:

1). В ЗК РФ отсутствует понятие купли-продажи земельных участков. В свою очередь это может вызывать недоумение сторон при осуществлении гражданского товарооборота. Поэтому, было бы рационально ввести указанное понятие и изложить ч.1 ст. 37 ЗК в следующей редакции: «Договор купли-продажи земельных участков - это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Объектом договора купли-продажи могут быть только земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования».см. выше В данном случае нововведение было включено путем слияния моего определения договора и уже существующей первой части(т.е. я перекопировал норму и добавил к ней свою). Мне следует выделить определение 4-й частью или оставить как есть?

2). Земельное законодательство не останавливается подробно на том, что при передаче земельного участка может являться его принадлежностью. В связи с этим предлагаю изложить ч.1 ст. 552 ГК в следующей редакции: «По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При заключении договора купли-продажи земельных участков между продавцом и покупателем должно быть достигнуто соглашение о том, что является главной вещью, а что принадлежностью к главной вещи». Это позволит сторонам более точно регулировать правоотношения относительно юридической судьбы земельных участков.

3). В параграфе о международных аспектах договора купли-продажи земельных участков были приведены некоторые нормы иностранного гражданского права, а также порядок заключения самого договора. Это может послужить отличным ориентиром либо просто полезным источником информации для развития и совершенствования нашего (национального) земельного и гражданского законодательства. Что конкретно Вы предлагаете использовать в отечественном законодательстве? Данный параграф имеет исключительно теоретический характер и изначально не предусматривал постановку проблем, т.к. введение улучшений будет затрагивать слишком большое количество отношений регулируемых в нашем национальном праве.

4). В связи с тем, что может иметь место уклонение одной из сторон от подписания о передаче недвижимости, было бы рационально ввести обязать стороны при заключении договора решить вопрос о передаче земельного участка после регистрации или обговорить условия, при которых передача участка до регистрации не будет ставить стороны в уязвимое положение. В связи с этим, было бы рационально изложить ч.1 ст. 556 ГК в следующей редакции: «1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

При заключении договора купли-продажи земельных участков стороны обязаны решить вопрос о передаче земельного участка после регистрации или обговорить условия, при которых передача участка до регистрации не будет ставить стороны в уязвимое положение». Весьма спорно, полагаю что ч.1 ст. 556 ГК РФ в достаточной степени определяет как сам момент передачи, так и ответственность сторон за неисполнение своих обязательств. Аргументы также как и с проблемой упоминаемой в главе 2-й параграфе 6-м настоящей работы, т.е. за счет того, что стороны устранят возможные неточности, будет уменьшена нагрузка на судебную систему.

5). При анализе норм ГК, и в частности ч.2 ст. 556, можно сделать вывод, что раз в договоре обговорено принятие покупателем недвижимости, не соотв. условиям договора продажи недвижимости и покупатель их принял, то логично было бы освободить продавца от ответственности за ненадлежащие исполнение договора. В связи с этим, предлагаю изложить ч.2 ст. 556 ГК в следующей редакции: «2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, кроме случаев, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора».

6). При анализе правового массива регулирующего куплю-продажу недвижимости можно сделать вывод, что нормы разбросаны по разным отраслям права, что, естественно не ускоряет процесс товарооборота. Это изменение может послужить систематизации законодательного массива, в связи с чем предлагаю изложить ч.1 ст. 551 ГК в следующей редакции: «Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Сделка с земельным участком возможна только в случае, если его границы трактуются однозначно». Для этого существует ЗК РФ! Исправил относительно кадастрового учета (перед заключением).

Список используемой литературы

I. Нормативно-правовые акты:

1). Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (по состоянию на 15 октября 2011 года) // Собрание законодательства РФ 29.01.1996. № 5, ст. 410.

2). "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.04.2011) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

3). Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ

(ред. от 12.12.2011)// Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147.

4). Федеральный закон от 07.05.2001 N 49-ФЗ (ред. от 03.12.2008)

"О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2009)// "Собрание законодательства РФ", N 20, 14.05.2001, ст. 1972.

5). Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 01.07.2011)

О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"//"Собрание законодательства РФ", 27.12.2004, N 52 (часть 1), ст. 5276.

6). Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010)

"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2011)// "Собрание законодательства РФ", 29.07.2002, N 30, ст. 3018.

7). Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011)

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// "Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594,

8). Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 01.07.2011)

Об оценочной деятельности в Российской Федерации»// "Собрание законодательства РФ", 03.08.1998, N 31, ст. 3813.

9). Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 12.12.2011)

О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"//

Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4148.

10). Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 08.12.2011)

О государственном кадастре недвижимости"// "Собрание законодательства РФ", 30.07.2007, N 31, ст. 4017.

II. Учебная и научная литература:

11). Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав/Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова.-4-е изд., перераб. И доп.-М.: Издательство Юрайт ; Юрайт-Издат, 2011.-368 с.

12). Корнеев А. Л., Сделки с земельными участками. - М.: Изд-во «Городец», 2006. - 192 с.

13). Гольцблат А.А., Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека. Изд. 2-е, с изм. -М.: «Стаут», 2004. -46 с.

14). Гражданское право:учебник: в 3 т.Т. 2. 5-е изд.,перераб. и доп./В.В.Байбак, Е.Ю. Валявина,И.А. Дроздов и др.;отв. ред. Ю.К. Толстой, Н.Ю. Рассказова.- Москва:Проспект, 2012.-928 с.

15). Гражданское право:учебник: в 3 т.Т. 2/ Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, К.М. Арсланов и др.;под ред. А.П.Сергеева. - Москва: РГ-Пресс, 2011.-880 с.

16). Земельные участки: основания и порядок приобретения. Третье издание, дополненное и переработанное/ Под ред. М.Ю.Тихомирова.-М.:Изд. Тихомирова М.Ю., 2012.- 234 с.

17). Гражданское и торговое право зарубежных государств: учебник / Отв. Ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. - 4-е изд., перераб. и доп. В 2-х т. -Т. II. - М.: Междунар. Отношения, 2008. - 640 с.

18). Земельное право: учебник / В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин, В.В. Нахратов и др. М.: Частное право, 2010. 344 с.

III. Судебная практика:

19). Постановление Федерального Арбитражного Суда Московского Округа от 27 ноября 2002 года, Дело № КГ-Ф41/7796-02 20). Постановление Пленума Верховного Суда РФ

от 24 марта 2005 г. N 11 «о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

21). Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 октября 2002 года, Дело № 7330/02 22). Решение Арбитражного Суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13 марта 2002 года, Дело №Ф56-33941/01.

23). Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного Округа от 22 ноября 2002 года, Дело № А56-18184/02.

24). Определение Санкт-Петербургского городского суда от 13 февраля 2012 года, Дело № 33-1902/2012.

Размещено на Allbest.ru