Нотариальная форма обычно предусматривается для сделок, в которых волеизъявление сторон необходимо зафиксировать достаточно определенно, таких, например, как завещание, дарение, купля-продажа недвижимости в жилищной сфере. В ряде случаев нотариальная форма требуется и для сделок с участием юридических лиц и между ними, например залог недвижимости - ипотека требует нотариальной формы (ст. 339 ГК РФ). Иногда сложившаяся практика хозяйственного оборота заставляет граждан облекать сделку в нотариальную форму, хотя ни законом, ни соглашением сторон это не предусмотрено. Так, купля-продажа автомобилей между гражданами может быть совершена в простой письменной форме и не требует нотариальной формы, однако сложившаяся практика регистрации транспортных средств органами ГИБДД вынуждает граждан совершать договор в нотариальной форме.

Обязательной регистрации подвергаются сделки, касающиеся недвижимости, а также некоторые другие виды сделок. В ряде случаев эту функцию выполняют государственные органы. При совершении сделки физическим или юридическим лицом зачастую необходимо нотариальное удостоверение сделки в качестве гарантии ее исполнения.

В общих чертах, нотариальное удостоверение сделки обязательно в двух случаях:

1. Случаи, определенные законом (ГК РФ);

2. Случаи, не требующие заверения по закону, но оговоренные соглашением сторон.

Согласно статье 53 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма, при этом нотариус может удостоверять по желанию сторон любые сделки, если они соответствуют требованиям закона и не противоречат ему.

Указание на обязательность нотариального удостоверения сделок содержатся в ГК, СК, основах законодательства о нотариате и других законах.

2.1 Доверенность как нотариально удостоверенный документ

Удостоверение доверенностей часто распространенное нотариальное действие. По доверенности оформляется огромное количество сделок. Лицо, которому выдается доверенность, именуется представитель, а лицо, выдаваемое доверенность доверитель. Должны быть удостоверены нотариально следующие сделки:

-доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, за исключением случаев, предусмотренных в законе (п.2 ст.185 ГК);

Доверенность является односторонней сделкой . Для ее оформления не требуется акцепта. Однако выдача доверенности, т.е. вручение ее представителю влечет юридические последствия. Доверенность выдается по соглашению между представляемым и представителем. Получение доверенности представителем дает ему возможность действовать в соответствии с этим соглашением.

Доверенность может быть вручена как непосредственно представителю, так и соответствующему третьему лицу (п. 1 ст. 185 ГК РФ).

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Доверенности составляются доверителями (лицами, подписывающими документ) в двух экземплярах, если текст доверенности очень большой, то желательно на одном листе (с двух сторон). Необходимо оставлять место для заверительной надписи (не менее 1/5 страницы).

Максимальное время, на которое выдается доверенность - 3 года. Если срок действия доверенности доверителем не указан, такая доверенность действует в течение 1 года после даты её выдачи. При оформлении в шапке должно быть указано место совершения документа (г. Киров) и дата его совершения, написанная словами. Далее идут личные данные подписывающего документ и, как правило, лица, кому поручают совершение того или иного действия. В доверенности, выданной на имя адвоката, указывается место его работы (юридическая консультация).

Доверенность может быть написана от руки без помарок и исправлений аккуратным разборчивым почерком или набрана машинописным текстом (Приложение А).

Юридические лица выдают доверенность за подписью руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами. Если юридическое лицо государственной или муниципальной собственности, то доверенность на получение или выдачу денег и других имущественных ценностей подписывается также главным бухгалтером этой организации.

Доверенности упрощенной формы, на основании которых возможно получение заработной платы, различных вознаграждений, пенсий, пособий, вкладов, корреспонденции. удостоверяются по месту жительства или месту работы.

Доверенности, выдаваемые в порядке передоверия (Приложение Б). Кроме передоверия полномочий на получение зарплаты, пособий, пенсий - нотариальная форма необязательна.

Согласно статье 59. Удостоверение доверенностей Основ законодательства РФ о нотариате: нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц.

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит удостоверению нотариусом по представлению основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлению доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому обстоятельству для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.

В любое время у любого гражданина может возникнуть ситуация, когда ему не обходимо помощь в управлении имуществом или средствами, например размещенными в банке. Средствами в банке может быть обычный вклад на депозите до востребования. Чтобы совершить какие - либо операции по вкладу должна быть оформлена доверенность доверителем на представителя доверенности.

Согласно статье 185 ГК возможно оформление доверенности по вкладу, доверенность на депозит оформляется у нотариуса или в банке. Такая доверенность позволяет представителю доверенности выполнять, необходимые операции по вкладу.

К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:

1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;

2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;

3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;

4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения (ст. 185 ГК РФ).

2.2 Завещание. Особенности его составления

Согласно статье 1123 ГК РФ завещание составляется в письменной форме и удостоверяется нотариусом (Приложения В и Г). Если не соблюдена письменная форма завещания и отсутствует нотариальное удостоверение, то завещание недействительно (ст.1124 ГК РФ).

Согласно статье 1125 ГК РФ нотариально удостоверенное завещание пишет завещатель, если он не может, то пишет нотариус со слов завещателя. Завещание может быть напечатано. Если завещание написано нотариусом, оно должно быть предварительно прочитано завещателем или если, он не может лично прочитать, нотариус оглашает текст завещания завещателю до его подписания в присутствии нотариуса.

Завещание обязательно подписывается самим завещателем (п.3 ст.1125 ГК РФ).

Если по болезни или другим причинам завещатель не может подписать завещание, допускается подпись его другим гражданином в присутствии нотариуса. При этом указываются в завещании причины, по которым он не может подписать собственноручно завещание. Указывается фамилия, имя, отчество, место жительства гражданина поставившего роспись по просьбе завещателя.

При составлении данного документа может присутствовать свидетель, он также подписывает завещание и на завещании должны быть указаны его личные данные. Нотариус обязан предупредить свидетеля о неразглашении тайны завещания. При удостоверении завещания нотариусом разъясняется содержание статьи 1149 ГК РФ право на обязательную долю в наследстве.

В соответствии со статьей 1126 ГК РФ завещатель вправе составить закрытое завещание не предоставляя возможности ознакомиться с его содержанием даже нотариусу. Такое завещание обязательно пишется собственноручно и подписывается самим завещателем, если это не соблюдено, то завещание недействительно. Закрытое завещание заклеивается в конверт, передается нотариусу в присутствии двух свидетелей, которые ставят на конверте свои подписи. Этот конверт запечатывается в их присутствии нотариусом в другой конверт, на нем помечается надпись, содержащая сведения о завещателе, место и дата принятия завещания, сведения о свидетелях. Принимая от завещателя закрытое завещания, нотариусом разъясняется содержание статьи 1149 ГК РФ право на обязательную долю в наследстве. Такое завещание вскрывается чрез пятнадцать дней со дня представления свидетельства о смерти лица, совершившего закрытое завещание в присутствии не менее чем двух свидетелей и лиц, заинтересованных из числа наследников. После вскрытия конверта текст завещания сразу оглашается нотариусом. После чего составляется протокол, удостоверяющий вскрытие конверта и содержащий полный текст. Протокол подписывается нотариусом и свидетелями. Подлинник храниться у нотариуса. Наследникам выдается копия протокола нотариально удостоверенная.

К нотариально удостоверенным завещаниям также относятся завещания в соответствии со статьей 1127 ГК. Это завещания граждан, находящихся в больницах, госпиталях, проживающих в домах престарелых и инвалидов, удостоверенные главврачами лечебных заведений, а также директорами или главными врачами домов престарелых, завещания граждан, находящихся во время плавания на судах, плавающих под Государственным флагом РФ, удостоверенные капитанами этих судов. Завещание граждан находящихся в разведочных, арктических и других экспедициях соответственно заверенных начальниками экспедиции, завещания военнослужащих, удостоверенные командиром, приравниваются к нотариально заверенным.

Завещание, приравненное к нотариально удостоверенному завещанию, подписывается завещателем в присутствии лица, удостоверяющего завещания и свидетеля, который тоже подписывает завещание. Такое завещание, как только представиться возможность должно быть направлено лицом, удостоверяющим его, нотариусу по месту жительства завещателя.

Гражданин, находящийся в положении угрожающем его жизни, и в силу сложившихся чрезвычайных обстоятельств имеет право составить завещание, изложив свою волю в простой письменной форме. Такое завещание подлежит исполнению при условии подтверждения факта завещания в чрезвычайных обстоятельствах судом (ст. 1129 ГК РФ).

Нотариус удостоверяет завещания дееспособных граждан, составленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и лично представленные ими нотариусу. Удостоверение завещаний через представителей не допускается (ст.57 Основ РФ).

При удостоверении завещаний от завещателей не требуется представления доказательств, подтверждающих их права на завещаемое имущество (ст.57 Основ РФ).

Завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, при этом причины данных изменений не указываются. В этом случае не требуется чье - либо согласие, достаточно желание завещателя ( ст1130 ГК РФ). Завещание может быть отменено полностью или частично. В случае недействительности последующего завещания наследование осуществляется в соответствии с прежним завещанием. Оно может быть отменено посредствам распоряжения о его отмене. Распоряжение об отмене завещания должно быть совершенно в форме, установленной ГК для совершения завещания. (ст.58 Основ РФ, 1130 ГК).

Нотариус в случае получения уведомления об отмене завещания, а равно получения нового завещания, отменяющего или изменяющего составленное ранее завещание, делает об этом отметку на экземпляре завещания, хранящемся у нотариуса, и в реестре регистрации нотариальных действий. Уведомление об отмене завещания должно быть нотариально удостоверено.

В силу нарушения положений ГК завещание является недействительным. Завещание может быть признано судом недействительным по иску лица, права, интересы которого нарушены данным завещанием. Оспаривание завещания до открытия наследства не допускается. Завещание может быть недействительным в целом и отдельно содержащимися в нем завещательными распоряжениями (ст.1131 ГК РФ).

Завещание в основном оформляется на недвижимость, находящуюся в собственности завещателя. Завещание предполагает, что недвижимость перейдет наследнику после смерти завещателя.

2.3 Залог, договор залога на движимое имущество

Согласно статье 334 ГК РФ залог - это способ обеспечения обязательств, при котором кредитор имеет право при неисполнении должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, принадлежащего залогодателю. В соответствии с законом допускается удовлетворение требования залогодержателя путем передачи предмета залога в его собственность.

Предметом залога может являться всякое имущество, вещи и имущественные права (требования ) за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора - требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, и иных прав, уступка которых запрещена законом (ст. 336 ГК РФ).

Сделка по залогу согласно статье 339 ГК РФ оформляется договором. Где указывается предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно быть указано, у кого из сторон находиться заложенное имущество. Договор заключается в письменной форме. Если договор должен быть заверен нотариусом, то он подлежит нотариальному удостоверению. Не соблюдение этих правил влечет не действительность договора. В большинстве случаев залог возникает в силу договора. Такие договоры заключаются, в частности, при заключении договоров о получении кредитов с банками, ломбардами и т.д.

Залогодателем на движимое имущество очень часто выступает банк, при этом сам залог является гарантией возврата займа, кредита. Например, в качестве залога может быть заложен автомобиль. В настоящее время очень распространены - автокредиты.

Залог в виде товара в обороте может представлять собой сырье, продукцию, комплектующие. При этом залогодатель сохраняет право пользования данным залоговым имуществом, что должно быть оговорено в договоре. В качестве залога могут выступать имущественные права.

Договоры о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, должен быть нотариально удостоверен (Приложение Д).

Право залогодержателя на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором. На полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы право залога распространяется в случаях, предусмотренных договором (п.1 ст.340 ГК РФ).

Право залога возникает в момент заключения договора о залоге. А в отношении залога имущества, передаваемого залогодержателю с момента передачи этого имущества, если иное не оговорено в договоре (ст.341 ГК РФ).

Согласно статье 343 ГК залогодержатель за счет залогодателя страховать заложенное имущество в полной его стоимости от риска повреждения и утраты. Залогодатель и залогодержатель должны принимать меры по сохранности заложенного имущества, защищать его от посягательства третьих лиц, немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества. Они имеют право проверять документацию, связанную с состоянием наличием, количеством, условиями хранения заложенного имущества.

Согласно статье 164 ГК законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

Согласно статье 11 ФЗ №129 федеральный закон о залоге от 26.07. 2006г. имущество, подлежащее государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем такую регистрацию, если настоящим Законом не установлен иной порядок регистрации. Если залог имущества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации.

Залог автомототранспортных средств регистрируется территориальными органами ГИБДД, залог домов и зданий - территориальными Бюро технической инвентаризации, залог квартир - органами управления муниципальным жильем и т.д.

Орган, осуществляющий регистрацию залога, обязан выдавать залогодержателю и залогодателю свидетельства о регистрации, а также выписки из реестра по запросу залогодержателя, залогодателя и других заинтересованных лиц.

2.4 Ипотека, как вид сделки, требующей нотариального удостоверения

Предметом залога недвижимого имущества выступают земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартира и другое из этой группы имущество.

Залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Стороны, совершающие договор ипотеки (ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») могут предусмотреть в нем необходимость нотариального удостоверения (Приложение Е).

Для оформления ипотеки в нотариальную контору должны явиться два лица: Залогодатель - лицо, которое передает имущество под залог, и залогодержатель лицо, которое принимает имущество, - со всеми необходимыми документами, с паспортами, удостоверяющими личность обеих сторон. Нотариус при заключении сделки проверяет эти документы и выясняет, дееспособность лиц, совершающих сделку, нет ли обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения сторон или стечения тяжких обстоятельств. Нотариус разъясняет лицу, совершающему сделку, его права, обязанности, ответственность и последствия совершаемого нотариального действия.

При удостоверении договора ипотеки, где одна из сторон - юридическое лицо, нотариус обязан проверить его правоспособность. Юридическое лицо действует на основании устава, учредительного договора и устава либо только учредительного договора. Нотариус требует предъявить эти документы и проверяет, соответствует ли совершаемая сделка целям деятельности, предусмотренным в учредительных документах юридического лица, и не выходит ли она за пределы полномочий, предусмотренных данным уставом или положением. Если устав подлежит регистрации, нотариус при удостоверении договора ипотеки проверяет выполнение данного требования закона.

Дееспособность юридических лиц следует из их правоспособности и поэтому специально не проверяется. Нотариус требует от руководителей юридических лиц представить выписки из протокола об их избрании и распределении обязанностей между ними. В других случаях совершающие сделки, руководители юридических лиц, представляют нотариусу документы, подтверждающие их должностное положение. Если от имени юридического лица действуют другие лица, то проверяются их полномочия на совершение данной сделки по уставу. Если таких полномочий представителем не предоставлено, сделка будет считаться недействительной.

При удостоверении договора ипотеки, заключаемого юридическими лицами, нужно также руководствоваться нормативными актами, регулирующими деятельность юридических лиц, в отдельных случаях, к компетенции какого органа относятся принятие решение о залоге имущества. На практике договор ипотеки, заключенный на основании решения некомпетентным органом юридического лица, должен быть признан недействительным.

После проверки правосубъектности лиц, нотариус проверяет документы, подтверждающие право собственности на то или иное закладываемое имущество.

Подтверждающие документы на жилой дом или квартиру: справка жилищного или жилищно-строительного кооператива о том, что пай на квартиру членом кооператива выплачен полностью; свидетельство о праве собственности на квартиру или жилой дом. А также договор передачи квартиры в собственность граждан; договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, если квартира или жилой дом ранее отчуждались или передавались по наследству; решение суда по гражданскому делу о признании за истцом права собственности на квартиру или жилой дом.

Документами, которые устанавливают права на земельные участки, являются решения, постановления, распоряжения, принимаемые органом, в чьей компетенции находится право принятия данного правового акта; договор купли-продажи (купчая) гражданами земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства; договор продажи недвижимости; договор купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности; договор дарения; свидетельство о праве собственности на земельный участок; свидетельство о праве на наследство и др.

Представляются документы, подтверждающие стоимость предмета залога. Справка БТИ выдается при залоге при залоге жилых домов или квартир, а если такой оценки нет, то по их страховой оценке.

Оценку земельных участков проводят комитеты по земельным ресурсам и землеустройству. Оценка недвижимости, сделанная этими организациями, минимальная. Стоимость недвижимости под залог может быть другой, но не должна быть меньше той, что указана в справке БТИ или страховой оценке, в оценке земельного комитета. Стоимость имущества отданного под залог устанавливается по соглашению сторон, может в несколько раз превышать первоначальную стоимость. При удостоверении договора ипотеки нотариус проверяет отсутствие запрещений отчуждения или ареста, о чем делается отметка на экземпляре договора, оставляемом у нотариуса.

Если имущество находиться в общей собственности - жилой дом (часть дома) или квартиры, залог может быть удостоверен только с согласия всех собственников. Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников. Собственник жилого дома или квартиры решает вопрос о сдаче их в залог по собственному усмотрению. При залоге жилых домов и квартир, в которых проживают несовершеннолетние лица, имеющие право постоянного пользования жилыми помещениями в них, родителям не требуется получать согласие органов опеки и попечительства на совершение таких сделок. Необходимость получения такого согласия сохранилась лишь для опекунов и попечителей.

Когда залогодателем выступает один из супругов, то для совершения сделки по залогу недвижимости необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 СК РФ). Если такого согласия получено не было, то в судебном порядке супруг вправе требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

После проверки всех документов нотариус составляет проект договора ипотеки, а если он уже есть, то удостоверяется в правильности составления договора ипотеки, в наличии всех перечисленных выше условий договора.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)).

В договоре об ипотеке указывается предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Текст договора ипотеки должен быть ясным, четко напечатан, относиться к содержанию документа, должны быть написаны фамилии, имена, отчества граждан, места их жительства должны быть, числа и сроки обозначены словесно, а наименование юридических лиц - без сокращений, с указанием реквизитов.

Договор об ипотеке составляется в двух экземплярах, а то и в большем количестве. Один экземпляр остается в делах нотариальной конторы.

Нотариус придает юридическую силу договору путем совершения удостоверительной надписи на документе, содержание и форма которой утверждается Министерством юстиции Российской Федерации. Удостоверительная надпись содержит сведения о дате и месте совершения нотариального действия, его характере, фамилию и инициалы нотариуса, регистрационный номер, отметку о взыскании пошлины, подпись нотариуса.

При удостоверении договора ипотеки сделки в отношении заложенного имущества, в частности купли-продажи, не допускаются. Наложение запрещения производится путем надписи об этом по установленной форме на договоре о залоге. О наложении запрещения по договору о залоге нотариальная контора сообщает в Единую государственную регистрационную палату, осуществляющую регистрацию строения.

Наложение запрещения отчуждения регистрируется в реестре запрещений, в алфавитной книге учета запрещений и ареста. Помимо регистрации договора ипотеки в этих реестрах, данный договор регистрируется, как и все нотариальные действия, в реестре по форме № 1 (Приложение Ж).

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя (в соответствии со ст. 13 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») удостоверяются закладной, то вместе с договором нотариусу представляется закладная.

Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной (ч.2 п.3 ст.14 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (ст. 10 п.2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; п.3 п.4 ст.339 ГК РФ). Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность (п. 1 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки (п. 5 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Согласно законодательству ипотека подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация ипотеки осуществляют по месту нахождения имущества (ст. 19 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Чтобы ипотеку зарегистрировать, залогодатель пишет заявление по данному договору, после регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в нем документами. Расходы на уплату за государственную регистрацию ипотеки возлагаются на залогодателя, если соглашением между сторонами договора не установлено иное.

Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:

- договор об ипотеке и его копия;

- документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

- документ об уплате государственной пошлины

- иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. День, в который делается такая запись, считается датой государственной регистрации ипотеки. Регистрационные записи совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, ведущий реестр. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. Если залог прекращен вследствие исполнения залогом обязательства или по требованию залогодателя вследствие возникновения угрозы утраты или повреждения заложенного имущества, то залогодержатель, обязан немедленно возвратить его залогодателю.

2.5 Порядок нотариального удостоверения договоров ренты

Договоры ренты подлежат нотариальному удостоверению все 3 разновидности: договоры ренты, договоры пожизненной ренты (Приложение З), договоры пожизненного содержания с иждивением, а договор, по которому недвижимое имущество отчуждается под выплату ренты, подлежит государственной регистрации (ст.584 ГК РФ).

Содержание договора ренты включает обозначение ее предмета, в качестве которого может выступать любое движимое и недвижимое имущество, за исключением тех вещей, имущественный оборот которых запрещен законом. К числу таких запрещенных вещей относятся, например, наркотические вещества или оружие.

Согласно пункту 1 статье 583 ГК РФ получатель ренты передает в собственность имущество по договору ренты плательщику ренты, который в свою очередь обязуется выплачивать получателю ренту в виде денежной суммы, или предоставления средств на его содержание в иной форме.

Рента может выплачиваться плательщиком ренты бессрочно - постоянная рента, или на срок жизни получателя ренты - пожизненная рента. Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами.

Плательщиками ренты могут быть как юридические, так и физические лица. Однако получателями ренты должны являться лишь физические лица (граждане), исключение в определенных случаях может быть сделано для некоммерческих организаций.

Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества. Как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты. Плательщик ренты становится, обладателем всех прав собственника и отвечает полностью за сохранность переданного ему имущества. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества с его оплатой, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК), а в случае, когда имущество передается без оплаты,- правила о договоре дарения (глава 32 ГК). Однако соответствующие правила применяются к рентным отношениям лишь в той мере, в какой они не изменены предписаниями главы 33 ГК и не противоречат существу договора ренты (п. 2 ст. 585 ГК РФ).

Через договор ренты между участвующими возникают особые правовые отношения, которые не свойственны другим договорам. Суть ренты заключается в предоставлении имущества в пожизненное или постоянное содержание другому лицу, за определенную плату. Нередко рента для получателя ренты является единственным источником получения средств на существование. Отношения по договору ренты носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением - и доверительный характер. Однако для договора ренты характерен и риск, так как размер рентных платежей может оказаться больше или меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что заключая договор ренты стороны, осознают данное обстоятельство и соглашаются с ним.

ГК выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора -постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением.

Согласно статье 589 ГК РФ получателем постоянной ренты могут быть только граждане, а также не коммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

При оформлении постоянной ренты права на имущество гражданам передаются по уступке права требования, в порядке правопреемства, либо по наследству. Размер денежных выплат от постоянной ренты устанавливается договором, могут быть предусмотрены выплаты ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, оценены эквивалентно стоимости ренты ( ст.590 ГК РФ).

Если размер выплаты ренты не оговорен в договоре от он увеличивается пропорционально увеличению минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Существенным условием данного договора является обязательная денежная выплата ежеквартально, что установлено статьей 591 ГК РФ.

Согласно статье 592 ГК плательщик ренты имеет возможность выкупить ее. В таком случае прекращается ее дальнейшая выплата. Такой отказ плательщик оформляет в письменном виде не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок. Выкуп постоянной ренты производиться по цене определенной договором постоянной ренты.

Если нет условия в договоре о выкупной цене, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (ст.594 ГК РФ).

Один из видов ренты - пожизненная рента (Приложение З). Согласно статье 596 ГК эта рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущества под выплату рента, или на период жизни другого указанного им гражданина.

Рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, которые имеют равные доли по получению ренты, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

Пожизненная рента определяется в договоре денежной суммой ,которая в расчете на меся должна быть не менее МРОТ, установленного законом и выплачивается каждый месяц получателю ренты (ст.597 ГК РФ).

Согласно статье 599 ГК договор пожизненной ренты, может быть, расторгнут по требованию получателя ренты, в связи с нарушениями договора плательщиком ренты: просрочена выплата ренты более, чем на один год, нарушены обязательства по выплате ренты плательщиком, плательщик ренты признан не платежеспособным, недвижимое имущество стало общей собственность или разделено между несколькими лицами, в случаях предусмотренных договором. В этом случае получатель ренты вправе требовать выкупа ренты. Если под выплату пожизненной ренты квартира или жилой дом, другое имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе потребовать имущество обратно с зачетом его стоимости в счет выкупной цены.

Случайная гибель или повреждение имущества переданного в ренту не освобождает плательщика от обязательства по уплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ).

Рента может быть прекращена только после смерти получателя. Если имущество находилось в долевой собственности, и имеется несколько получателей ренты, и в случае смерти одного из получателей, то его доля переходит к пережившим его получателям ренты, если договором не предусмотрено иное. выплата прекращается полностью только в случае смерти всех бывших собственников. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу умершего гражданина ничтожен.

Рента не может наследоваться, так как передача прав получателя по наследству исключена.

Третий вид ренты - рента пожизненного содержания с иждивением. При заключении договора этой ренты применяются все те же правила, что при заключении договора пожизненной ренты. Различие в том, что согласно статье 601 ГК по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин, который передает принадлежащее ему имущество - жилой дом, квартиру, земельный участок или другую недвижимость в собственность плательщика ренты. Плательщик ренты в свою очередь обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица (лиц).

Согласно статье 602 ГК в обязанности плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может быть включено обеспечение в жилище, питании и одежде, уход за больным, ритуальные услуги. В договоре должно быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, она не может быть менее двух МРОТ, установленных законом в месяц.

Договором может быть предусмотрено возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течении жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст.603 ГК РФ). Выплаты ренты прекращаются со смертью получателя. При нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата имущества или выкупа ренты (ст.605ГК РФ).

Многие одинокие пожилые люди сталкиваются с серьёзными материальными трудностями: рост платежей за коммунальные услуги, поднятие цен на продукты питания. А пенсии может не хватать порой даже на самые нужные вещи. Единственное, что есть у пенсионера это квартира. Вот и является одним из наиболее выгодных предложении это заключение ренты пожизненного содержания с иждивением. У этого вида договора ренты есть много положительных сторон: плательщик ренты не имеет права в период действия договора отчуждать эту недвижимость (кого-либо регистрировать, продавать, менять, сдавать в залог и т.п.) без согласия получателя ренты. Получатель ренты продолжает жить в своей квартире, и имеет гарантированную материальную поддержку и уход.

К нотариально удостоверенным документам относят также:

-согласие супруга для совершения другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке - согласие необходимо при нахождении недвижимого имущества в общей собственности супругов;

Итак, согласие супруга должно быть нотариально удостоверено в следующих трех случаях:

1) при совершении сделки по распоряжению недвижимостью;

2) при совершении сделки, требующей нотариального удостоверения;

3) при совершении сделки, для которой предусмотрена обязательная государственная регистрация.

-брачные договоры - могут быть удостоверен до регистрации брака (вступает в силу с момента государственной регистрации заключения брака), в любой период брака;

-договоры об уплате алиментов - имеет силу исполнительного листа.

Обязательному нотариальному удостоверению при определенных в законе условиях подлежат:

-договоры об уступке права требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме;

-договоры о переводе должником своего долга на другое лицо, если договор займа удостоверен нотариально;

-предварительные договоры, если для основного договора установлена обязательная нотариальная форма.

Несоблюдение нотариальной формы, обязательной по закону или соглашению сторон, влечет недействительность сделки. Такая сделка считается ничтожной. Для защиты прав и законных интересов добросовестной стороны допускается возможность признания сделки, не удостоверенной нотариально, действительной по решению суда (при полном или частичном исполнении условий сделки одной стороной и уклонением от нотариального удостоверения этой сделки другой стороной).

2.6 Государственная регистрация, порядок ее осуществления

Законом введена дополнительная стадия совершения отдельных видов сделок - государственная регистрация. Если законом предусмотрено, что та или иная сделка подлежит государственной регистрации, то до момента государственной регистрации сделка не считается совершенной. Государственная регистрация сделки подтверждает существование или отсутствие сделки, гражданско-правовые последствия наступают только после осуществления государственной регистрации.

В Российской Федерации был принят закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который вступил в действие от 27 июля 1997 года. Государственная регистрация стала носить правообразующий характер. Государственная регистрация объектов недвижимости обеспечила правомерность выполняемых с недвижимостью, а также государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах самих участников, а также в интересах третьих лиц.

Государственная регистрация - это особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимость.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится во всех округах Российской Федерации. Она проводится по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества. Делается запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ).

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон « О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним », иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникают на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

К недвижимому имуществу также относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п.1 ст.130 ГК РФ).

К недвижимым вещам согласно статьи 130 пункт 1 относятся также подлежащие государственной регистрации космические объекты, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество .

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст.164 ГК РФ).

Если государственная регистрация не установлена законом, то стороны заключающие договор не вправе требовать государственной регистрации. Государственная регистрация проводится в соответствии с требованиями закона. Для регистрации необходимо собрать правоподтверждающий список документов на недвижимость ли другое имущество, подлежащее регистрации в соответствии с законом, составить договор по заключаемой сделке (договор ипотеки, договор купли - продажи и т. п.). Устанавливают правовую экспертизу документов и законности совершаемой сделки, относится установление отсутствия противоречий между заявленными требованиями о регистрации и уже зарегистрированными правами на данный объект, внесение информации о совершенных сделках в Единый государственный реестр и совершение надписей на правоустанавливающих документах.

После принятия заявления, проверки документов полученных на государственную регистрацию выдается Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Свидетельство о государственно регистрации права, устанавливающее право собственности на объект недвижимости. На землю выдается свидетельство на право собственности на землю( Приложение Ж).

Несоблюдение требований о государственной регистрации влечет ничтожность сделки.

Если участники сделки, по какой - то причине отказываются регистрировать имущество, подлежащее государственной регистрации или органы, осуществляющие регистрацию, уклоняются в осуществлении регистрации, то такой отказ может быть обжалован в арбитражный суд. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Участник, уклоняющийся от государственной регистрации сделки, должен возместить убытки, вызванные задержкой в регистрации.

Заключение