Договор финансовой аренды (лизинга)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Основным условием выхода экономики России из кризиса является активизация инвестиционных процессов, переход к устойчивому росту инвестиций при повышении эффективности использования. Первоочередное условие развития инвестиционной сферы - создание благоприятной сферы, прежде всего для инвестиций частного сектора экономики.

В настоящее время разработан комплекс нормативных документов, регулирующих инвестиционную деятельность в условиях рыночных отношений. Внедряются такие новые подходы к стимулированию инвестиционной активности, как конкурсное размещение централизованных ресурсов по инвестиционным проектам, лизинг и другие.

Лизинг представляет собой особую, новую сферу гражданско-правового регулирования и предпринимательской инициативы, он широко распространен за рубежом и в настоящее время развивается в России.

Актуальность развития лизинга обусловлена крайне неблагоприятным состоянием парка машин и оборудования, значительной долей морально устаревшего оборудования, низкой эффективностью его использования, недостатком запасных частей.

Лизинг способствует снижению кризиса неплатежей, хронического недостатка предприятий и предпринимателей денежных средств для приобретения нового, современного оборудования и в то же время решает проблему сбыта продукции у производителя.

Не случайно лизинг играет важную роль на мировом рынке капталов, на его долю в некоторых ведущих странах Запада приходится до 30% новых инвестиций. Основной объем лизинговых операций сосредоточен на трех континентах: Северной Америке, Азии, Европе, на долю которых в 1999 г. приходилось 93,9% объема лизинговых сделок в мире.

Актуальность. В настоящее время в условиях отсутствия у многих предприятий начальных и свободных денежных средств, сложностей с получением банковского кредита и повышенного риска прямых денежных инвестиций - финансовый лизинг является идеальной формой эффективной и целенаправленной поддержки развития предприятий.

Лизинг - одна из важнейших составляющих инвестиционной политики во многих государствах. Темпы роста лизинговых операций, как правило, опережают темпы роста основных макроэкономических показателей. Это не случайно, так как насыщенность и разветвленность лизинговых операций являются своеобразным индикатором развитости всей экономики страны.

Быстрое и широкое распространение лизинга в деловой практике обусловлено, прежде всего, выгодами его применения для участников хозяйственного оборота. Вот уже несколько десятков лет во многих развитых странах с помощью налоговых и амортизационных льгот создается благоприятный режим для лизинговых фирм, а последние действуют как в интересах поставщиков, которые получают дополнительные каналы сбыта и широкую рекламу продукции, так и в интересах пользователей, которым фактически предоставляется кредит.

Основными «конкурентами» лизинга как инструмента приобретения основных средств являются стандартный банковский кредит и финансирование из собственных средств предприятия. Лизинг обладает целым рядом базовых преимуществ перед этими вариантами с бухгалтерской, налоговой и финансовой точек зрения: нет необходимости отвлекать значительные собственные средства и вносить коррективы в текущий cash-flow фирмы, более того, зачастую лизинг является единственным инструментом, обеспечивающим появление или расширение платежеспособного спроса на дорогостоящее оборудование; амортизация предмета лизинга рассчитывается с применением ускоряющих коэффициентов (до 3), что уменьшает срок полной амортизации оборудования и дает возможность осуществлять обновление парка в более сжатые сроки (особенно это важно для высокотехнологичного оборудования, у которого срок морального устаревания значительно короче срока физического устаревания); вся сумма лизинговых платежей относится на себестоимость у лизингополучателя (тогда как проценты по банковскому кредиту - только в пределах норм, установленных главой 25 Налогового кодекса); лизинг гораздо более безопасен, чем банковский кредит, с точки зрения финансирующей организации, так как предмет лизинга и является безусловным обеспечением сделки (если предмет не абсолютно ликвиден, или реализуется на специфических, малоизученных рынках, то, как правило, к продавцу оборудования выдвигается требование обратного выкупа предмета лизинга при досрочном расторжении договора), лизинговые сделки более распространены и доступны массовому потребителю финансовых услуг; оборудование чаще всего учитывается на балансе лизингодателя, что не освобождает лизингополучателя от уплаты налога на имущество и специальных налогов (на владельцев автотранспорта, например), однако выплаты эти он производит в составе лизинговых платежей и избавлен от необходимости готовить отчетность по этим налогам; лизингодатель может объединять в одном договоре лизинга оборудование, приобретенное им для передачи лизингополучателю у нескольких продавцов (комплексные договоры), что позволяет лизингополучателю, во-первых, уравнять сроки амортизации однородного оборудования (например, офисного), а во-вторых, консолидировать платежи и упростить ведение учета.

Итак, лизинг - это вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим и юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем.

Глава 1. Договор финансовой аренды (лизинга)

В ст.1 Конвенции договор лизинга (лизинговый контракт) определен как «заключенное в письменной форме соглашение между лизингодателем и лизингополучателем, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в связи с предметом лизинга». Договор финансовой аренды является двусторонним, взаимным, консенсуальным, возмездным, срочным.

Договор финансовой аренды (лизинга) является разновидностью договора аренды и регулируется §6 гл. 34 (ст. 665 - ст. 670) ГК РФ. Статьей 625 ГК РФ установлено, что к договору финансовой аренды применяются общие положения об аренде, установленные статьями 606-624 ГК РФ, если иное специально не установлено в §6 гл. 34 ГК РФ. Например, сравнительный анализ ст. 606 и ст. 665 ГК РФ позволяет говорить о том, что в аренде в некоторых случаях пользование имуществом возможно без его передачи во владение арендатору, в лизинге же использование имущества всегда предполагает его передачу арендатору во владение.

Содержание договора лизинга приведено в ст.15 Закона, рассмотрим его детальнее.

1. Договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме.

В соответствии с п. 3 ст. 609 ГК РФ, договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Согласно п.1 ст. 161 ГК РФ сделки юридических лиц между собой должны совершаться в простой письменной форме. Никаких иных общих требований к форме заключения договора действующее гражданское законодательство не содержит.

Вместе с тем для договора продажи недвижимости ст. 550 ГК РФ установлено требование, согласно которому такой договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность. Кроме того, п.2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом.

2. В названии договора лизинга определяются его форма, тип и вид.

Формы, типы и виды лизинга перечислены в ст.7 Закона. Не будем останавливаться на их рассмотрении, а приведем пример названия договора лизинга. Самым распространенным договором является «договор внутреннего среднесрочного финансового лизинга».

3. Договором лизинга обязательства сторон, которые исполняются сторонами других договоров, образуются путем заключения с другими субъектами лизинга обязательных и сопутствующих договоров. К обязательным договорам относится договор купли - продажи.

«Одной из особенностей финансовой аренды является то, что, согласно ст. 667 ГК РФ, арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу. При этом действующим гражданским законодательством не установлено, в какой форме должно быть произведено такое уведомление. Это может быть сделано либо путем включения соответствующего пункта в договор между лизингодателем и поставщиком, либо посредством специального письма. Часть 2 ст.2 Закона вводит понятие лизинговой сделки: «лизинговая сделка - совокупность договоров, необходимых для реализации договора лизинга между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом (поставщиком) предмета лизинга». Т.е. практически должны быть заключены либо два взаимосвязанных договора (первый - договор купли-продажи между лизингодателем и продавцом лизингового имущества, второй - договор финансовой аренды между лизингодателем и лизингополучателем) либо один трехсторонний договор между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом имущества, являющегося предметом лизинга». В последнем случае будет иметь место смешанный договор, заключающий в себе элементы, как договора финансовой аренды, так и договора купли-продажи. К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении денежных средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие.

4. Договор лизинга должен содержать следующие существенные положения: точное описание предмета лизинга; объем передаваемых прав собственности; наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срока действия договора лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; порядок содержания и ремонта предмета лизинга; перечень дополнительных услуг, предоставленных лизингодателем на основании договора комплексного лизинга; указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя; порядок расчетов (график платежей); определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором.

5. На основании договора лизинга лизингодатель обязуется: в случае осуществления финансового или смешанного лизинга приобрести у определенного продавца (поставщика) в собственность определенное имущество для его передачи за определенную плату или передать ранее приобретенное имущество на определенный срок, на определенных условиях в качестве предмета лизинга лизингополучателю; выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга. Как видим из диспозиции статьи, Закон сужает требования, установленные ст. 665 ГК РФ к лизингодателю, в связи с приобретением им только указанного имущества у конкретного продавца. Данное требование не распространяется на оперативный лизинг.

6. По договору лизинга лизингополучатель обязуется: принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном указанным договором лизинга; возместить лизингодателю его инвестиционные затраты и выплатить ему вознаграждение; по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли - продажи; выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.

7. В договоре лизинга в обязательном порядке должны быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и имущественному расчету, а также процедура изъятия (возврата) предмета лизинга.

8. В договоре обязательно указывается порядок бесспорного взыскания имущества, в том числе находящегося в залоге.

9. Договор лизинга может предусматривать право лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга.

1.1 Понятие, форма, существенные условия договора лизинга

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Договор лизинга является двусторонним, взаимным, консенсуальным, возмездным. Стороны договора лизинга: арендодатель (лицо, приобретающее в собственность указанное арендатором имущество у определенного продавца и предоставляющее имущество во владение, и пользование по договору лизинга) и арендатор (лицо, владеющее и пользующееся лизинговым имуществом). Арендодатель и арендатор в договоре лизинга во многих литературных источниках и правовых актах именуются соответственно лизингодателем и лизингополучателем.

В соответствии с нормой ст. 665 ГК договор лизинга может преследовать только предпринимательские цели. Поэтому сторонами в договоре лизинга могут быть лишь субъекты, обладающие правом на осуществление коммерческой деятельности, в том числе и некоммерческие юридические лица, когда коммерческая деятельность разрешена им законом.

В качестве арендодателей (лизингодателей) чаще всего выступают субъекты, располагающие большими финансовыми ресурсами или имеющие доступ к таким ресурсам: лизинговые структуры, созданные непосредственно в банках; универсальные лизинговые компании, создаваемые банками; специализированные лизинговые компании, создаваемые крупными производителями машин и оборудования.

Деятельность по оказанию лизинговых услуг является лицензируемой (ст. 5, 6 Федерального закона «О лизинге»).

Форма договора финансовой аренды, как всякой предпринимательской сделки, должна быть письменной. Договор лизинга недвижимого имущества подлежит регистрации по правилам о регистрации договоров аренды (п. 2 ст. 609 ГК). Договор лизинга, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к лизингополучателю, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Основные требования к форме и содержанию договора лизинга установлены в ст. 15 Закона о лизинге, согласно которой договор лизинга заключается в письменной форме. Данное требование следует рассматривать как специальную норму, установленную в дополнение к ст. 609 ГК РФ, предусматривающей общие требования к форме и государственной регистрации договора аренды: «Договор аренды заключается на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока он должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом». Обязательность письменной формы заключения договора лизинга не зависит от срока договора и его предмета - движимого или недвижимого имущества. В то же время Законом «О финансовой аренде (лизинге)» не предусмотрена недействительность соглашения в случае невыполнения данного требования.

Договор лизинга, как и всякий гражданско-правовой договор, заключаемый в письменной форме, может иметь вид единого документа, подписываемого сторонами, либо нескольких документов, направляемых сторонами друг другу посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от сторон по договору. В случаях, прямо предусмотренных в законе, договор лизинга должен иметь форму единого документа, подписываемого обеими сторонами (ст. 651 и 658 ГК РФ). В частности, это относится к аренде зданий, сооружений и предприятий.

Договор лизинга предполагает участие в его исполнении наряду с лизингодателем и лизингополучателем третьих лиц. Они привлекаются к его исполнению путем заключения соответствующих договоров. Одни из этих договоров являются обязательными для юридической квалификации лизинговой сделки (например, договор лизинга), другие считаются сопутствующими. Обязательным договором считается договор купли-продажи, который по общему правилу заключается лизингодателем по указанию лизингополучателя с определенным продавцом и в отношении определенного имущества. В этом случае лизингодатель не несет ответственность за выбор предмета аренды и продавца. Вместе с тем договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Срок договора финансовой аренды определяется по усмотрению сторон в соответствии с правилами ст. 610 ГК. В зависимости от сроков, на которые передается в пользование предмет лизинга, лизинг подразделяется на долгосрочный (от трех лет и более), среднесрочный (от полутора до трех лет) и краткосрочный (до полутора лет) (п. 2 ст. 7 Федерального закона «О лизинге»).

1.2 Содержание договора лизинга

К обязательным договорам относится договор купли-продажи. К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие. В договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга.

При отсутствии этих данных в договоре лизинга условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным сторонами, а договор лизинга не считается заключенным. На основании договора лизинга лизингодатель обязуется: приобрести у определенного продавца в собственность определенное имущество для его передачи за определенную плату на определенный срок, на определенных условиях в качестве предмета лизинга лизингополучателю; выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга. По договору лизинга лизингополучатель обязуется: принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном указанным договором лизинга; выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором лизинга; по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи; выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.

В договоре лизинга могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга. Договор лизинга может предусматривать право лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации. Специальные требования, предъявляемые законодательством Российской Федерации к собственнику регистрируемого имущества (авиационной техники, морских и других судов, другого имущества), распространяются на лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению.

Предметы лизинга, подлежащие регистрации в государственных органах (транспортные средства, оборудование повышенной опасности и другие предметы лизинга), регистрируются по соглашению сторон на имя лизингодателя или лизингополучателя. По соглашению сторон лизингодатель вправе поручить лизингополучателю регистрацию предмета лизинга на имя лизингодателя. При этом в регистрационных документах обязательно указываются сведения о собственнике и владельце (пользователе) имущества. В случае расторжения договора и изъятия лизингодателем предмета лизинга по заявлению последнего государственные органы, осуществившие регистрацию, обязаны аннулировать запись о владельце (пользователе). Предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения с момента поставки имущества продавцом и до момента окончания срока действия договора лизинга, если иное не предусмотрено договором.

Лизингополучатель в случаях, определенных законодательством Российской Федерации, должен застраховать свою ответственность за выполнение обязательств, возникающих вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц в процессе пользования лизинговым имуществом. Также, лизингополучатель вправе застраховать риск своей ответственности за нарушение договора лизинга в пользу лизингодателя.

1.3 Заключение, изменение, расторжение договора лизинга и его действие

Заключение лизинговой сделки

Основным документом лизинговой сделки является договор о лизинге. Он заключается между владельцем имущества и пользователем о предоставлении последнему во временное пользование для предпринимательской деятельности объекта лизинга.

Типичный договор лизинга должен содержать следующие основные положения:

1) предмет договора;

2) порядок поставки и приемки имущества;

3) права и обязанности сторон;

4) использование имущества, уход, ремонт и модификации;

5) страхование;

6) срок лизинга;

7) лизинговые платежи и штрафные санкции;

8) ответственность сторон;

9) порядок разрешения споров;

10) условия досрочного расторжения договора;

11) действия сторон по завершении сделки;

12) прочие условия;

13) форс-мажор;

14) юридические адреса и банковские реквизиты.

В предмете договора указывается имущество, которое будет куплено и передано пользователю во временное пользование, его стоимость, место и сроки поставки. Как правило, транспортные расходы по доставке имущества выделяются отдельной суммой, так как оплачиваются лизингополучателем. Здесь же упоминается, что поставщик уведомлен, для каких целей приобретается имущество. Также следует указать, участвовал ли лизингодатель в выборе имущества и поставщика.

Обязательным условием договора лизинга является указание срока его действия, причем датой начала исчисления срока договора является дата приемки имущества лизингополучателем.

В порядке поставки и приемки лизингового имущества отражается, какие стороны участвуют в приеме оборудования. Как правило, это поставщик, лизингодатель и лизингополучатель. В некоторых случаях лизингодатель может передать свои права по приемке оборудования лизингополучателю. Если необходимо, то составляется график приемо-сдаточных испытаний. Обязательно приводятся сроки принятия имущества.

Приемка имущества оформляется актом о приемке, который подписывается всеми сторонами, участвующими в приемке. В акте удостоверяется, что поставленное имущество отвечает всем требованиям, записанным в заявке-наряде, что оно полностью укомплектовано, работоспособно и готово к использованию. С даты подписания акта-приемки начинается не только формальный отсчет срока договора о лизинге, с этой даты к лизингополучателю переходят все права как обычного покупателя (за исключением права собственности) и все риски.

После подписания акта-приемки лизингодатель начинает выполнять свою основную функцию - оплачивает счета поставщика по договору о купле-продаже. Порядок оплаты определяется в договоре о купле-продаже. Как правило, лизингодатель делает предоплату поставщику в момент подписания договора о купле-продаже в размере 20% стоимости имущества, а остальную часть стоимости оплачивает после подписания акта-приемки.

В случае обнаружения устранимых дефектов, которые не влияют на нормальное функционирование оборудования, лизингополучатель указывает их в акте о приемке и согласует с поставщиком сроки их устранения. Если поставщик не устранит неисправности в указанный в акте срок, то лизингодатель или в его лице лизингополучатель может потребовать замены объекта лизинга. Невыполнение поставщиком требований лизингодателя дает основание последнему расторгнуть договор о купле-продаже.

При отказе лизингополучателя принять имущество из-за дефектов, исключающих его нормальное использование, делается соответствующая запись в акте приемки. Кроме того, лизингополучатель должен в письменной форме поставить в известность лизингодателя об обнаруженных недостатках с подробным их описанием. Указанная рекламация дает лизингодателю право расторгнуть договор о купле-продаже или требовать замены имущества. Однако, поставщик не является такой бесправной стороной, как это может показаться на первый взгляд. Если поставщик докажет, что лизингополучатель выдвинул неоправданные причины для расторжения договора о купле-продаже, то он вправе потребовать возмещения убытков за счет лизингополучателя. Если лизингополучатель, независимо от возможных причин, не произвел в указанные в договоре сроки приемку имущества, но заявил об отказе от приемки из-за наличия недостатков, имущество считается принятым.

Изменение и расторжение договора финансовой аренды (лизинга)

Как было уже отмечено, договор финансовой аренды (лизинга) заключается, как правило, на определённый срок. Соответственно по окончании срока действия договора и при выполнении сторонами всех обязательств по договору, лизинговые правоотношения прекращаются. Однако бывают ситуации, когда одна из сторон досрочно расторгает договор. Ниже мы рассмотрим основания одностороннего расторжения договора финансовой аренды (лизинга), а также его изменения.

В Гражданском кодексе процедура изменения и расторжения договоров регулируется ст.ст. 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (в случае одностороннего отказа от исполнения договора, существенного нарушения договора одной из сторон, существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора - по решению суда).

Изменение и расторжение договора финансовой аренды (лизинга) возможно по тем основаниям, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным Законом «О финансовой аренде (лизинге)». В § 6 Главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующем договор финансовой аренды (лизинга), отсутствуют какие-либо нормы регламентирующие изменение и расторжение данного вида договоров (кроме п. 2 ст. 668, который даёт право арендатору (лизингополучателю) в случае не передачи арендодателем (лизингодателем) лизингового имущества в предусмотренные договором сроки потребовать расторжения договора и возмещения убытков) .

В Федеральном Законе же «О финансовой аренде (лизинге)» вообще отсутствуют нормы, регламентирующие изменение и расторжение договора лизинга. Только в п. 6 ст. 15 Закона указано, что в договоре лизинга стороны могут оговорить обстоятельства, которые считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга.

Таким образом, изменение и расторжение договора финансовой аренды (лизинга) производится по общим правилам, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации для договоров в целом, и аренды, в частности. Договор финансовой аренды (лизинга) может быть изменён или расторгнут любой из сторон по следующим основаниям: при существенном нарушении договора одной из сторон (существенным признаётся такое нарушение, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (изменение обстоятельств признаётся существенным, если они изменились настолько, что стороны, если бы могли это разумно предвидеть, то договор вообще не был бы заключён или заключён на значительно отличающихся условиях); в иных случаях, предусмотренных договором.

Форс-мажорные обстоятельства

Форс-мажор или непреодолимая сила - это чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства. Это обстоятельства, которые находятся вне рамок разумного контроля сторон. Обычно национальное законодательство выделяет следующие элементы форс-мажора:

1. событие не зависит от воли сторон; Лицо, которое ссылается на форс-мажор, не должно иметь возможность контролировать наступление события, в результате которого объявляется форс-мажор. Если наступление события зависит от воли сторон, форс-мажора существовать не может.

2. событие невозможно предсказать; Если событие можно предвидеть, это не будет являться форс-мажором, так как стороны имеют возможность подготовиться к нему. Только в случае, когда стороны не имеют возможности подготовиться к возможному событию в будущем, они являются слабой стороной, в отношении которой законодательствами предусмотрена защита в виде форс-мажора.

Невозможность предсказать событие определяется на момент заключения договора. При определении этого обстоятельства учитываются все условия события, включая время и место его совершения. Например, в 1962 году Советом Европы было отмечено, что в связи с тем, что наводнение, которое принесло убытки, было повторением наводнения, которое произошло 69 лет назад, настоящее наводнение можно было предвидеть.

3. невозможность противостоять событию; Для форс-мажора последствия событий невозможно предотвратить. Если лицо может своими действиями управлять ситуацией или предотвратить ее, тогда форс-мажор будет отсутствовать. Невозможность противостоять должна быть абсолютной и окончательной. Например, по материалам дела № 1782 Международного коммерческого арбитражного суда от 1973 года немецкая компания выполнила только половину своих обязательств и отказалась выполнять остальные, ссылаясь на то обстоятельство, что ее сотрудникам было отказано в визе югославскими органами, и они не смогли приехать и выполнить работу. Немецкая компания оценила это обстоятельство как форс-мажор. Арбитраж отказал в таком толковании, указав, что субъективная невозможность для некоторых сотрудников компании присутствовать в стране не освобождает немецкую компанию от обязательств по договору. Немецкая компания не предоставила доказательств действительной невозможности найти какое-либо другое лицо, которое бы выполнило контрактные обязательства. В некоторых законодательствах и судебных практиках понятие форс-мажора очерчено достаточно широко. В других странах стороны закрепляют соответствующие положения в договорах для того, чтобы избежать разных толкований при наступлении случая форс-мажора.

К форс-мажорным обстоятельствам могут относиться следующие события: натуральные катастрофы; военные действия и террористические акты; национализация; забастовки; перебои в подаче электричества. Интересен вопрос отнесения к обстоятельствам непреодолимой силы решения, принимаемые правительствами различных стран. В основном такие решения не рассматриваются как форс-мажорные обстоятельства. Как показывает практика, к форс-мажорным обстоятельствам также не относится экономический или финансовый кризис. Это, например, было подтверждено в Великобритании в решении Tandrin Aviation Holdings Ltd v Aero Toy Store LLC and Insured Aircraft Title Service Inc (2010). Согласно материалам этого дела Tandrin согласился продать ATS новый самолет. ATS уплатило частично сумму в депозит эскроу-агенту. Депозит и остальные деньги должны были быть перечислены Tandrin после доставки самолета. Когда пришло время доставки самолета, ATS отказался принимать самолет и оплачивать его сумму Tandrin. Tandrin прекратил договор на основании нарушения ATS его обязательств и потребовал возврата депозита. В суде ATS, в том числе, ссылался на форс-мажор в виде неожидаемых и непредсказуемых падений мировых финансовых рынков.

На это суд отметил, что по английскому праву изменение экономической ситуации, влияющей на прибыльность контракта или усложняющей выполнение обязательств сторонами, не рассматривается как форс-мажор. Похожий спор был рассмотрен и в США. Так, Дональд Трамп не смог выплатить банкам платежи по предоставленному ими финансированию. Трамп сослался на положения о форс-мажоре и о том, что мировой финансовый кризис является экстраординарным событием. Суд отказал в требовании признать мировой финансовый кризис как обстоятельство форс-мажора. К форс-мажорным также не относятся события, произошедшие по неосторожности сторон или в результате неправомерных действий сторон.

Последствия форс-мажора могут быть различными: освобождение от ответственности; прекращение договорных отношений сторон; получение дополнительного времени на исполнение обязательств по договору; возврат уплаченных денежных средств; иное.

Форс-мажор может быть как временным, так и постоянным. При временном форс-мажоре стороны не исполняют свои обязательства на протяжении определенного периода времени. Они возобновляют исполнение своих обязательств как только события, которые послужили основой форс-мажора, прекращают свое действие. При постоянном форс-мажоре договорные отношения прекращаются. В мировой практике под форс-мажором обычно понимают обстоятельства, которые нельзя предвидеть и которые находятся вне рамок контроля и произошли не по вине конкретного лица.

Рекомендуется в договорах устанавливать, что именно стороны относят к форс-мажору, а что нет. Тем более в некоторых странах разрешается расширять положения форс-мажора договорными положениями.

Положения о форс-мажоре могут содержать следующее: обстоятельства, которые относятся к форс-мажору; процедура дачи уведомления о форс-мажоре; меры, которые должны предпринимать стороны, в том числе для смягчения последствий форс-мажора; последствия для сторон, которые возникают в результате форс-мажора.

Глава 2. Договор финансовой аренды недвижимости (лизинга недвижимости)

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество (предмет лизинга) у определенного им же продавца и предоставить этот предмет лизингополучателю за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ).

Лизинг получил широкое распространение благодаря тому, что обеспечивает пользование промышленным и иным оборудованием, а в перспективе и приобретение его в собственность без серьезных первоначальных затрат пользователя. Лизингодатель надежно размещает имеющиеся у него денежные средства, приобретая на них имущество и передавая его в аренду, как правило, на длительный срок. Возврат сделанных вложений, включая проценты на капитал, осуществляется посредством лизинговых платежей. Лизингополучатель, в свою очередь, получает необходимое оборудование, пользуется им и уплачивает лизинговые платежи. Обычно он может также, и выкупить взятое в лизинг имущество. Обоим участникам лизинговой операции предоставляются налоговые льготы, что делает её еще более привлекательной.

Договор лизинга является разновидностью договора аренды, которому присущи специфические признаки. Можно выделить следующие признаки договора лизинга:

1) наличие у лизингодателя цели финансирования (инвестирования), т.е. заключение договора лизинга с целью вложения денежных средств в имущество, которое затем будет сдано в лизинг, а лизинговые платежи, по сути выступят превращенной формой дохода на вложенный капитал. Очевидно, что имущество в его натурально-вещественной форме не нужно лизингодателю и приобретается последним исключительно с целью извлечения из него дохода. При этом интересы лизингодателя как кредитора обеспечиваются наличием у него в собственности имущества, на которое при неисполнении лизингополучателем обязательства не нужно даже обращать взыскание. Достаточно потребовать возврата имущества. Таким образом, наряду с финансовой функцией, договор лизинга выполняет еще и обеспечительную функцию;

2) приобретение лизингодателем имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора, причем, как правило, по выбору лизингополучателя и у указанного последним продавца.

В этом случае лизингодатель не несет ответственности за выбор предмета договора и продавца. Правда, договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. Однако даже если это положение и внесено в договор, останется такой признак лизинга, как приобретение лизингодателем имущества после заключения договора и в целях его исполнения;

3) использование лизингополучателем переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей. Такие цели должны преследовать обе стороны договора лизинга;

4) предоставление имущества по договору лизинга одновременно и во владение, и в пользование лизингополучателя. Предоставление имущества просто в пользование лишено смысла, поскольку лизингодатель не нуждается в сохранении владения предметом лизинга. Цель лизингодателя - получить прибыль за счет сдачи имущества в лизинг. Владение предметом лизинга в этом смысле может ему даже помешать, поскольку в ряде случаев предполагает несение определенных расходов;

5) передача имущества на определенный срок (п. 4 ст. 15 Закона о лизинге);

6) возможность выкупить предмет лизинга в собственность лизингополучателя путем уплаты лизинговых платежей, если это предусмотрено договором (п. 1 ст. 4 и п. 1 ст. 28 Закона о лизинге).

Право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено в любом договоре аренды (ст. 624 ГК РФ). Однако для выкупа необходимо внести специальный выкупной платеж, предусмотренный договором (в данном случае смешанным) или дополнительным соглашением к нему. И в качестве такого платежа никогда не может быть засчитана арендная плата. Иначе обстоит дело с договором лизинга, где лизинговые платежи могут быть одновременно и выкупными. Естественно, возможность выкупа предмета лизинга, в том числе путем уплаты лизинговых платежей, должна быть прямо предусмотрена в договоре.

Так, согласно постановлению ФАС Московского округа от 25 мая 2004 года по делу № КГ-А40/3749-04: «Если договор лизинга не содержит указания на продавца, определенного любой из сторон договора, - нарушен порядок заключения договора лизинга». Суд решил, что подобный договор не соответствует требованиям закона, а значит, ничтожен с момента заключения (ст. 168 ГК РФ). В другом примере аналогичные последствия применил ФАС Волго-Вятского округа к договору лизинга, предмет которого был сформулирован как «две магистральные теплотрассы..., три котла ДКВР 10-13 и вспомогательное оборудование котельной».

Так, в 2002 г. Прокуратура г. Москвы обратилась в арбитражный суд в защиту государственных и общественных интересов Федерального государственного унитарного предприятия «Внешнеэкономическое объединение «Зарубежуголь» (ФГУП «ВО «Зарубежуголь») с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) «Шахта Октябрьская» о взыскании в пользу ФГУП «ВО «Зарубежуголь» задолженности по лизинговым платежам и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 19 615 756 рублей.

Решением от 23.05.2002 г. исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу ФГУП «ВО «Зарубежуголь» взыскан долг в сумме 12 025 399 рублей и частично проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 469 742 рубля. В остальной части иска отказано.

Однако, постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Кемеровской области от 30.09.2002 г. решение было отменено, в удовлетворении исковых требований, заявленных в интересах ФГУП «ВО «Зарубежуголь», прокурору г. Москвы было отказано полностью в связи с незаключенностью договора лизинга, поскольку спорный договор не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, являющееся предметом договора лизинга.

лизинг договор финансовая аренда

2.1 Понятие, особенности лизинга недвижимости

Особенностью финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества является особый порядок организации сделки, включающий в себя регистрацию прав на недвижимое имущество, сделок с ним, а также ряд связанных в связи с этим действий, соблюдение (выполнение) антимонопольного законодательства и др.

Лизинг - это совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга.

Договор лизинга - договор, в соответствии с которым арендодатель (далее - лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее - лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

Таким образом, субъектами лизинга являются:

лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;

лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;

продавец - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.

Согласно законодательству предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты. Поэтому при рассмотрении вопроса лизинга недвижимости, речь пойдет о лизинге зданий, сооружений, предприятий, а также имущественных комплексов, не являющихся предприятием.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме того, признается недвижимостью предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Лизингодатель обязан предоставить лизингополучателю имущество, являющееся предметом лизинга, в состоянии, соответствующем условиям договора лизинга и назначению данного имущества.

Предмет лизинга передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (документами на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, техническим паспортом и другими). К документам на земельный участок относятся кадастровая карта (план) земельного участка, договор аренды земельного участка (в случае если земельный участок принадлежит лизингодателю на праве аренды), договор купли-продажи (если лизингодатель является собственником земельного участка).

Кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Государственный земельный контроль за соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость).

Исполнительные функции по ведению государственного земельного кадастра, возложенные на Роснедвижимость, осуществляет ФГУ «Земельная кадастровая палата».

Технический паспорт объекта недвижимости оформляется по результатам технической инвентаризации. Его форма и состав включаемых в него сведений устанавливаются Минэкономразвития РФ. Техническая инвентаризация объектов недвижимости - комплекс работ, осуществляемых (с соблюдением установленных технических норм и правил) с целью установить на конкретную дату наличие, характеристики зданий (строений) и сооружений и техническое описание с указанием местоположения (адреса), наименования, принадлежности, назначения, фактического использования, состава, технического состояния, стоимости, уровня благоустройства. Техническую инвентаризацию объектов недвижимости осуществляют организации, аккредитованные Роснедвижимостью. Лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга.

При прекращении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет лизинга. Договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя. Произведенные лизингополучателем отделимые улучшения предмета лизинга являются его собственностью.

В случае если лизингополучатель с согласия в письменной форме лизингодателя произвел за счет собственных средств улучшения предмета лизинга, неотделимые без вреда для предмета лизинга, лизингополучатель имеет право после прекращения договора лизинга на возмещение стоимости таких улучшений. Если лизингополучатель без согласия в письменной форме лизингодателя произвел за счет собственных средств улучшения предмета лизинга, неотделимые без вреда для предмета лизинга, лизингополучатель не имеет права после прекращения договора лизинга на возмещение стоимости этих улучшений.

Главная особенность правового режима недвижимости - особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав и сделок проводится на всей территории РФ по установленной Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Лизингодатель может уступить третьему лицу полностью или частично свои права по договору лизинга. Лизингодатель имеет право в целях привлечения денежных средств использовать в качестве залога предмет лизинга, который будет приобретен в будущем по условиям договора лизинга. В таком случае сопутствующими договорами к договору лизинга будут кредитный договор и договор ипотеки (залога) недвижимости.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению.

Недвижимое имущество может быть передано в сублизинг.

Сублизинг - вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга. При передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга. Обязательным является согласие лизингодателя в письменной форме.

Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным принимать меры по противодействию легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма и координирующим деятельность в этой сфере иных федеральных органов исполнительной власти является Федеральная служба по финансовому мониторингу. Сделка с недвижимым имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 000 000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 000 000 рублей, или превышает ее.

Письмом КФМ РФ от 17 мая 2002 г. № 02-1-27/632 доведены формы для представления сведений об операциях, подлежащих обязательному контролю в соответствии с данным документом.

Подводя итог, нужно признать, что существует выраженная специфика заключения сделок финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества. Организация сделок с недвижимостью требует не только большого количества времени, но и всестороннего системного подхода, определенной квалификации специалистов лизинговой компании. От соблюдения и выполнения всех требований законодательства при заключении таких сделок во многом будет зависеть возможность оспорить сделку третьими сторонами, признать ее недействительной. Тем не менее, можно с уверенностью сказать, что вместе с общим рынком лизинговых услуг в России сектор лизинга недвижимости будет только развиваться.

2.2 Нормативно-правовое регулирование лизинга недвижимости в РФ

При лизинге недвижимости лизингодатель строит или покупает недвижимость по поручению арендатора и передает ему для использования в предпринимательских целях с правом выкупа или без него по истечении срока договора. В соответствии с классификацией недвижимых объектов различают лизинг промышленных предприятий, производственных зданий и сооружений, офисных, торговых и складских помещений и пр.