Договор ренты

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

договор рента имущество право законодательство

Введение

Глава I. Общая характеристика договора ренты

1.1 История становления договорного института ренты

1.2 Место договора ренты в системе договоров, направленных на передачу имущества

1.3 Понятие и правовая природа договора ренты

1.4 Заключение договора ренты

Глава II. Система договоров, порождающих рентные отношения

2.1 Договор постоянной ренты

2.2 Договор пожизненной ренты

2.3 Договор пожизненного содержания с иждивением

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Законодательство не стоит на месте, оно развивается и совершенствуется, появляются все новые и новые институты, касающиеся распоряжения собственностью, ярким примером служит институт ренты, к помощи которого стало прибегать все большее число граждан. Но, что интересно, в российском гражданском законодательстве договор ренты не является абсолютно новым институтом, например в ГК РСФСР 1964г. были статьи, напоминающие существующий в настоящее время договор пожизненного содержания с иждивением, конечно с существенными различиями, которые более подробно будут рассмотрены в главе первой дипломной работы.

Проблемами заключения договора ренты, разработкой теоретических основ, а также практических рекомендаций при его заключении сегодня занимаются многие отечественные исследователи. К примеру, в работе в качестве теоретической базы были использованы работы, научные публикации и комментарии таких исследователей как А.М. Эрделевский, А.Н. Танага, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Но, несмотря на наличие довольно значительного массива научных исследований и практических разработок, связанных с проблемами договора ренты, вряд ли можно говорить о том, что имеющиеся проблемы нашли свое полное разрешение и единодушно восприняты исследователями. Многие юристы, хоть и говорят о том, что для определенных категорий граждан приобретение квартиры по договору ренты является единственной возможностью обзавестись собственным жильем, считают, что в этом договоре слишком много подводных камней и велика вероятность быть обманутым, причем как той, так и другой стороной договора. На сегодняшний день каждый, кто хочет вступить в отношения ренты, по сути, самостоятельно занимается разработкой условий договора, причем, к сожалению, не всегда имеет достаточный уровень теоретических знаний, не владеет методологическими основами и практическим опытом такой работы. Следствием этого является то, что в большинстве случаев люди страдают именно из-за недостаточной продуманности своих действий при заключении такого договора и, в последствии, могут сильно пострадать за беспечный подход к такому важному процессу.

Целью написания данной работы является комплексный теоретический и практический анализ и изучение договора ренты в системе договоров, направленных на отчуждение имущества.

Реализация поставленной цели осуществляется путем решения следующих основных задач: изучения истории становления рентных отношений, определения места договора ренты в системе договоров, направленных на передачу имущества, определения понятия и правовой природы договора ренты, его заключения, а также раскрытие системы договоров, порождающих рентные отношения, а именно, договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением.

В ходе решения поставленных задач дипломной работы были использованы следующие методы исследования: историко-правовой и системно-структурный, восхождение от абстрактного к конкретному, методы сравнения и обобщения, метод классификации, изучение социально-правовых явлений в их развитии, анализ судебной практики.

Работа включает в себя 4 части: введение, основная часть, заключение и список использованной литературы. Во введении раскрывается актуальность темы, анализируются проблемы, ставятся задачи и цели дипломной работы, оговаривается ее структура, особенности исследования, методы и построение текста в работе.

Основная часть включает в себя 2 главы, разделенные на параграфы, в которых излагается ход и результаты исследования, на основании которых делаются выводы.

В заключении подводятся итоги проведенного исследования.Глава I. Общая характеристика договора ренты

1.1 История становления договорного института ренты

Договор ренты известен со средних веков. В литературе упоминаются две основные причины возникновения договора ренты в европейском законодательстве. По мнению известного французского цивилиста Л.Ж. Морандьера, одной из них являлся недостаток наличных денег - обстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости (рентной аренды). Ученый писал, что "собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было". Л.Ж. Морандьер выделял еще одну причину появления института ренты: "церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические". По его мнению, "это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту".

Договорный институт ренты, закрепленный нормами гл. 33 ГК РФ, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права. Известный российский цивилист К. Победоносцев писал, что "наше законодательство не имеет особого разряда для договора ренты и не упоминает о нем..." В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще.

Вместе с тем, уже в годы нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания.

Такие договоры неоднократно рассматривались судами. Ориентация судов при этом легко угадывается из разъяснения отдела Наркомюст N1103 от 12 октября 1923 г., в котором относительно передачи жилых строений под предоставление иждивения продавцу покупателем сказано, что "либо эта сделка притворна, прикрывая фактическое дарение, либо она явно не выгодна для одной из сторон и заставляет подозревать ростовщический элемент". 14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. 130, 180 ГК РСФСР 1922 г., признал, что договоры продажи строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействительны как договоры без установления платежа и покупной цены. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, "исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности, в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом". В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иная, отличная от существовавшей во времена нэпа социально-экономическая ситуация, побуждала многих ученых-юристов искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными. Их аргументы можно кратко сформулировать следующим образом:

а) в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его недействительности;

б) договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора: в нем есть цена в виде натурального эквивалента. Усилия ученых не пропали даром. С учетом их мнения, а также объективно сложившихся общественных потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. Закрепляя в ст.253-254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель не поступился идеологическими принципами и разрешил такие отношения только для определенной категории граждан. Согласно ст. 253 ГК РСФСР по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося лицом нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья, продавец передавал в собственность покупателя жилой дом или его часть, а покупатель обязывался в уплату покупной цены предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре - в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи. Повышенный уровень защиты интересов нетрудоспособного продавца (далее - иждивенца) обеспечивали, как правило, ст. 253 ГК РСФСР о том, что случайная гибель жилого дома не освобождала покупателя (далее - плательщика) от обязанности по пожизненному содержанию иждивенца, и содержавшийся в этой норме категорический запрет на отчуждение дома плательщиком при жизни иждивенца. То есть в полном объеме право собственности возникало у плательщика лишь в момент смерти иждивенца, так как лишь после этого приобретало присущую праву собственности полноту одно из основных правомочий собственника - возможность распорядиться домом, в том числе путем его отчуждения. Статья 254 ГК РСФСР устанавливала три основания прекращения договора купли-продажи дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца. В двух случаях договор прекращался вследствие его расторжения. В первом случае договор мог быть расторгнут по требованию иждивенца, если плательщик не исполнял обязанностей по содержанию иждивенца, во втором - по требованию плательщика, если по независящим от него обстоятельствам его материальное положение изменялось настолько, что он оказывался не в состоянии предоставлять иждивенцу обусловленное содержание, либо если трудоспособность иждивенца полностью восстанавливалась. Третьим основанием прекращения договора была смерть покупателя при жизни иждивенца - в этом случае договор прекращался автоматически.

Применительно ко всем основаниям прекращения договора ст. 254 ГК РСФСР содержала императивное указание о том, что дом должен быть возвращен продавцу. Исключением являлось расторжение договора в связи с восстановлением трудоспособности иждивенца, который в этом случае был не вправе требовать возврата дома и сохранял лишь право пожизненного безвозмездного пользования предоставленным ему по договору помещением.

Для полного раскрытия темы диплома необходимо осветить ряд вопросов, связанных с применением норм нового российского законодательства к ранее заключенным договорам. Наибольшую остроту приобретает вопрос о судьбе переданного по таким договорам недвижимого имущества в случаях, когда вопрос о судьбе такого договора в старом и новом ГК решается по-разному. Действующий сегодня ГК РФ содержит правовой институт, во многом сходный с рассмотренным договором купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания. Это одна из разновидностей договора пожизненной ренты - договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601-605 ГК РФ). Более подробно этот институт будет рассмотрен в главе третьей дипломной работы. Но поскольку часть вторая ГК РФ, в которую входят нормы о договоре пожизненного содержания, вступила в силу с 1 марта 1996 г., в практике может вызвать затруднения вопрос о судьбе договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, заключенного до 1 марта 1996 г., если плательщик умер после этой даты, но при жизни иждивенца. Какие нормы подлежат в этом случае применению - ст. 254 ГК РСФСР или нормы ГК РФ о договоре пожизненного содержания с иждивением? Основания для решения этого вопроса в пользу норм ГК РФ, казалось бы, может дать правило ч. 2 ст. 5 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), согласно которому по обязательственным отношениям, возникшим до 1 марта 1996 г., часть вторая ГК РФ применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие. Но такое решение было бы неверным по следующим причинам:

- Во-первых, хотя договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца и договор пожизненного содержания с иждивением имеют значительное сходство, они порождают не вполне одинаковые обязательственные отношения, имеют различия по своему субъектному составу и являются разными видами договоров. Правило же ч. 2 ст. 5 Вводного закона имеет в виду такое обязательственное отношение, которое возникло до 1 марта 1996 г. и продолжает существовать после этой даты именно в качестве такого отношения.

- Во-вторых, в ч. 2 ст. 5 Вводного закона речь идет о применении части второй ГК к возникающим правам и обязанностям, а рассматриваемый вопрос касается не возникновения прав и обязанностей, а их прекращения вместе с прекращением самого обязательственного отношения по пожизненному содержанию иждивенца в связи со смертью плательщика.

- В-третьих, наиболее существенный, как представляется, аргумент против применения в рассматриваемом аспекте норм ГК РФ к договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания состоит в том, что действие ч. 2 ст. 5 Вводного закона в данном случае исключается действием п. 2 ст. 422 ГК РФ, который устанавливает, что, если после заключения договора приняты обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда законом установлено, что его действие распространяется на отношения, возникающие из ранее заключенных договоров. Пункт 2 ст. 422 ГК РФ является специальной нормой по отношению к ч. 2 ст. 5 Вводного закона, так как действие ст. 422 ГК РФ направлено не на любые, а только на договорные обязательства.

Именно поэтому в Вводном законе есть ст. 8, которая специально устанавливает применимость обязательных для сторон норм части второй ГК РФ об основаниях, последствиях и о порядке расторжения (но не прекращения договора независимо от воли сторон, как это имеет место в случае смерти плательщика по договору купли-продажи жилого дома) договоров отдельных видов к тем договорам соответствующего вида, которые продолжают действовать после введения в действие части второй ГК. Кроме того, ГК РФ вовсе не исключает возможности установления в договоре пожизненного содержания тех оснований и последствий его прекращения, которые содержались в ст. 254 ГК РСФСР, поэтому нельзя сказать, что ГК РФ содержит какие-либо правила, являющиеся столь же обязательными для сторон, сколь и правила ст. 254 ГК, и в то же время иными. Поскольку правило ст. 254 ГК РСФСР о прекращении договора в случае смерти плательщика при жизни иждивенца и возврате последнему дома было императивным и не могло быть изменено договором, необходимости дублирования положений ст. 254 ГК РСФСР в договоре не было.

Предполагается, что законы должны быть известны каждому, поэтому правила ст. 254 ГК РСФСР одновременно являлись и условиями договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания. Изложенное позволяет сделать вывод, что правило ст. 254 ГК РСФСР о прекращении договора купли-продажи с условием пожизненного содержания в случае смерти плательщика при жизни иждивенца применимо в отношении всех таких договоров, заключенных до 1 марта 1996 г., хотя бы смерть плательщика и наступила после этой даты. То же самое следует сказать и о предусмотренном ст. 254 ГК РСФСР праве плательщика требовать расторжения договора без возвращения дома иждивенцу в случае восстановления трудоспособности последнего, хотя бы такое восстановление произошло после 1 марта 1996 г. - такое условие вполне допустимо и в договоре пожизненного содержания с иждивением.

1.2 Место договора ренты в системе договоров, направленных на передачу имущества

Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и по этому признаку сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения. Однако он является самостоятельным видом договора. От договора дарения договор ренты отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое им имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что "либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное".

Договор ренты является самостоятельным договором, но по отношению к нему возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи и дарения. Это объясняется тем, что теоретически и практически отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено двумя способами. В п. 1 ст. 585 ГК РФ указывается, что имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В силу предписаний п. 2 ст. 585 ГК РФ, в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а если такое имущество передается бесплатно, действуют правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и это не противоречит существу договора ренты. Предписания п.2 ст. 585 ГК РФ необходимо иметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.

Плательщик ренты на основании ст. 456 и п.1 ст.556 ГК РФ в случае отказа получателя ренты передать в собственность под выплату ренты оговоренное в договоре движимое имущество вправе требовать от получателя ренты исполнения обязанности по передаче этого имущества, а при передаче под выплату ренты имущества ненадлежащего качества - требовать применения последствий, предусмотренных в ст.475 ГК РФ, и т.п.

1.3 Понятие и правовая природа договора ренты

Гражданский кодекс Российской Федерации, а именно глава 33 устанавливает положения, регулирующие отношения, связанные с договором ренты, а статья 583 приводит определение договора ренты, согласно которому, по договору пожизненной ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы. Из приведенного определения вытекает ряд важных характеристик договора ренты.

Договор может быть как реальным, так и консенсуальным. Договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК РФ о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату. В этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК РФ о договоре купли-продажи. Таким образом, договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество под выплату ренты.

Договор является возмездным, это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право получения рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. Соответственно с этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты. Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат (п. 1 ст. 590, п.1 ст. 597 ГК РФ), а также в форме предоставления иждивения, включающего в себя обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т.п. (п. 1 ст. 602 ГК РФ). В законе может устанавливаться минимальный размер пожизненной ренты (п. 2 ст. 597 ГК РФ) и минимальной стоимости общего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК РФ). Целью подобных предписаний закона является защита интересов рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки. Независимо от формы все рентные платежи должны иметь эквивалентную денежную оценку.

Договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными.

Предмет договора ренты определен законодателем весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество (п. 1 ст. 583 ГК РФ). Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением - предметом такого договора является недвижимое имущество (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Конкретный состав и виды имущества, которое может служить предметом договоров постоянной и пожизненной ренты, могут быть определены только путем доктринального толкования действующих норм гражданского законодательства с учетом тенденций правоприменительной практики.

В силу ст. 128 ГК РФ под понятие "имущество" подпадают вещи, включая деньги, ценные бумаги и имущественные права. В соответствии со смыслом п. 1 ст. 583 ГК РФ получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Следует учитывать, что, согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи. Вследствие сказанного предметом договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные же деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, "бездокументарные ценные бумаги", представляющие собой особый способ фиксации прав, равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага. Различия правового режима имущества, которое может быть предметом договора аренды, предопределяют особенности порядка передачи (отчуждения) такого имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения предусмотренного в ст. 556 ГК РФ порядка передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний ст. 146 ГК РФ о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д. При передаче получателем ренты плательщику ренты денежных средств под выплату ренты заключается договор, сходный с договором займа. Но он имеет существенное отличие от последнего: на плательщика ренты не может быть возложена обязанность по возврату получателю ренты полученных от него в собственность денежных средств. Более подробно отличия и сходные черты договора ренты и других договоров под отчуждение имущества будут рассмотрены в следующем параграфе дипломной работы.

Сторонами договора ренты являются: получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту). На вопрос о том, кто может быть получателем и кто - плательщиком ренты, в законе нет прямого ответа. Поэтому круг лиц, которые вправе стать сторонами такого договора, следует определять исходя из системного анализа норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 33 ГК РФ.

Круг возможных получателей ренты (рентных кредиторов) определяется законодателем двумя способами. Называя ренту пожизненной или установленной на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. Иной способ - это прямое предписание нормы права. В п. 1 ст. 589 ГК РФ указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Так, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. 1, 2 ст. 596 ГК РФ).

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. Но следует иметь в виду, что сама способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты, является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора и служит для получателя ренты основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем, эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

1.4 Заключение договора ренты

В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации и будет считаться заключенным с момента ее окончания (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Следовательно, права и обязанности и получателя, и плательщика ренты возникнут только после государственной регистрации. В этом случае о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как правообразующая сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим фактом - актом государственной регистрации. Права и обязанности сторон по договору ренты, заключенному под отчуждение недвижимого имущества (независимо от того, за плату или бесплатно оно отчуждено) под выплату ренты, возникают только после государственной регистрации такого договора. Поэтому даже если недвижимое имущество было отчуждено под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездной передаче.

Исходя из содержания п. 1 ст. 586 ГК РФ, рента обременяет не только земельные участки, здания, сооружения, но и все другие виды недвижимого имущества, в том числе любые объекты, прочно связанные с землей, например многолетние насаждения, а также определенные виды регистрируемого имущества - воздушные и морские суда и пр. В случае если обремененное рентой недвижимое имущество многократно переходило от одного собственника к другому, то по смыслу и содержанию п. 2 ст. 586 ГК РФ, субсидиарную ответственность перед получателем ренты будет нести не первоначальный плательщик ренты, непосредственно заключивший рентный договор, а предпоследний собственник недвижимости (предпоследний плательщик ренты), передавший недвижимость в собственность ее последнему владельцу (последнему плательщику ренты), выступающему в качестве основного должника.

Вместо субсидиарной ответственности законом или договором может быть предусмотрена солидарная ответственность предпоследнего собственника обремененного рентой недвижимого имущества, при которой получатель ренты вправе по своему выбору заявить требование как к последнему, так и предпоследнему собственнику недвижимости или одновременно к ним обоим. При этом солидарная ответственность может быть предусмотрена как непосредственно в договоре ренты, так и в договоре об отчуждении недвижимости между последним и предпоследним ее собственниками. Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременено не только обязательством по выплате ренты, но одновременно и залоговым обязательством (ст. 587 ГК РФ).

Целесообразность установления в законодательстве двойного обременения переданной под выплату ренты недвижимости - одновременно и рентой (ст. 586 ГК РФ), и залогом - вызывает сомнения. Думается, при наличии субсидиарной (и тем более при возможности солидарной) ответственности по требованиям получателя ренты со стороны лица, осуществившего отчуждение недвижимости, обремененной рентой (ст. 586 ГК РФ), вполне достаточно было бы одного обременения недвижимости - самой рентой. Тем не менее, законодатель решил этот вопрос иначе, установив дополнительное обременение - залог, который, как представляется, чрезмерно затрудняет участие переданной под выплату ренты недвижимости в дальнейшем имущественном обороте (а без такого участия рентная форма отчуждения имущества теряет практический смысл) и предоставляет получателю ренты избыточную правовую защиту.

Согласно законодательству залог возникает как в силу договора, так и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. В п. 1 ст. 587 ГК определены и обстоятельства возникновения права залога - при передаче под выплату ренты недвижимости, и имущество, оказывающееся в залоге, - недвижимое имущество, и обеспечиваемое этим имуществом обязательство - обязательство плательщика ренты. Следовательно, получатель ренты, передавший плательщику ренты недвижимое имущество, приобретает право залога на это имущество непосредственно в силу закона, даже при отсутствии между получателем и плательщиком ренты специального залогового договора или соглашения о залоге А.М. Эрделевский «Пожизненное содержание в прошлом и настоящем» - «Домашний адвокат», 2003г., №23, с. 47..

При этом плательщик ренты - новый собственник имущества становиться залогодателем, а получатель ренты - залогодержателем. В этих условиях особое значение приобретает разъяснение нотариусом сторонам договора ренты правовых последствий передачи недвижимости под выплату ренты, с точки зрения залогового, в том числе, ипотечного законодательства. Пункт 2 ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" говорит, что к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании Федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Пункт 1 ст. 11 данного Закона разъясняет, что государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона (в данном случае - договора ренты), является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. В отношении жилых помещений, которые чаще всего передаются под выплату ренты, дополнительно действует Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам Приказ Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290 с изменениями от 7 февраля 2003 г.//БНА ФОИВ. 2000. N 48; 2003. N 17..

Сложнее осуществлять контроль за имуществом, не относимым к недвижимому. Оно выбывает из собственности плательщика ренты без перехода рентных обязательств к приобретателю, т.к. обратное правило установлено лишь в отношении отчуждения недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Это обусловлено невозможностью реального контроля за соблюдением подобного правила в отношении движимого имущества - в связи с отсутствием государственной регистрации прав на такое имущество. Потому получатель ренты рискует в таких случаях необеспеченностью своих прав.

Законодатель предложил наиболее действенный механизм обеспечения интересов получателя ренты. В частности, предусмотрено, что при передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества существенным условием договора ренты является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств одним из предусмотренных законодательством способов, либо не поименованным правовыми актами способом (ст. 329 ГК РФ), либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Таким образом, в целях обеспечения выплаты ренты может быть использован любой способ обеспечения исполнения обязательств или страхование риска гражданско-правовой ответственности. Стороны вправе одновременно использовать оба средства.

Если стороны включили в договор ренты последнее условие, правовым последствием добровольного принятия на себя плательщиком ренты обязательства заключить договор страхования (п. 1 ст. 421 ГК РФ) будет возникновение у него соответствующей обязанности и возникновение у получателя ренты права требовать понуждения плательщика ренты к заключению такого договора (п. 4 ст. 445 ГК РФ). По договору страхования плательщик ренты будет страхователем, а получатель ренты - выгодоприобретателем. При этом может быть застрахован лишь риск ответственности самого страхователя (плательщика ренты). При несоблюдении данного правила соответствующий договор страхования считается ничтожным (п. 2 ст. 932 ГК РФ).

Кроме того, ГК РФ закрепляет дополнительные средства защиты прав и интересов получателя ренты в случае невыполнения плательщиком ренты обязанностей по обеспечению выплаты ренты при передаче ему движимого имущества. В этих случаях, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора. Из текста п. 4 ст. 453 и п. 3 ст. 587 вытекает, что при расторжении договора ренты по п. 3 ст. 587 получатель ренты, помимо возмещения убытков, вправе потребовать возврата переданного под выплату имущества лишь в одном случае - если это прямо предусмотрено в договоре ренты. В остальных случаях он может требовать только возмещения убытков.

При этом следует иметь ввиду, что возможность заявлять требование о возврате имущества, предусмотренная в п. 2 ст. 599 ГК РФ, относиться не к требованию получателя пожизненной ренты о расторжении договора с возмещением убытков, а к его требованию о выкупе ренты (п. 1 ст. 599 ГК) и к положениям п. 3 ст. 587 ГК РФ отношения не имеет. Необходимо также отметить, что п.3 ст.587 ГК РФ касается расторжения договоров о передаче под выплату ренты только движимого имущества. Поэтому п.2 ст.605 ГК РФ, где говориться о возможности возврата получателю ренты недвижимого имущества, к вопросам, урегулированным в п.3 ст.587 ГК РФ, также отношения не имеет.

Проценты за пользование плательщиком ренты причитающимися получателю ренты денежными средствами взыскиваются в порядке, предусмотренном в ст. 395 ГК. В частности, на участников рентных отношений в полном объеме распространяется правило п. 2 ст. 395 ГК о том, что если убытки, причиненные получателю ренты неправомерным пользованием его средствами, превышают сумму причитающихся ему процентов, то получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты возмещения убытков в части, превышающей проценты.

Порядок взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами разъяснен в п. 50 и 51 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №6/8. Согласно этому совместному постановлению в отношениях с участием как организаций так и граждан размер процентов определяется единой учетной ставкой Центрального банка России по кредитным ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам (ставкой рефинансирования) Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. №6/8.//СЗ РФ от 27.07.1996, № 21..

На практике при оформлении и удостоверении договоров ренты нотариусы, не имея иногда под рукой апробированной специальной формы договора ренты, используют в ряде случаев устоявшиеся формы договоров: купли-продажи - для ренты, при которой имущество передается за плату, или дарения - для ренты, при которой имущество передается бесплатно (п. 2 ст. 585). Представляется, что даже хорошо подготовленные и зарекомендовавшие себя на практике формы договоров купли-продажи и дарения, имеющиеся у нотариусов, должны применяться ими к рентным отношениям с большой осторожностью.

Рентные отношения как при платной, так и бесплатной передаче имущества плательщику ренты по своей природе не укладываются в рамки институтов купли-продажи (при которой вещь передается за определенную, заведомо ограниченную в размере денежную плату - гл. 30) или дарения (при котором вообще не предусматривается оплата в денежной форме - гл. 32). Поэтому правила ГК о купле-продаже и дарении далеко не всегда применимы к рентным отношениям по передаче и оплате имущества. При передаче под выплату ренты вещей, относящихся к недвижимому имуществу (ст. 130), помимо нотариального удостоверения договора требуется также его государственная регистрация (ст. 131). Причем в отличие от договора продажи недвижимости (ст. 549), который может регистрироваться непосредственно, без предварительного нотариального удостоверения (ст. 550, 551), договор ренты не подлежит прямой государственной регистрации и сначала должен быть нотариально удостоверен.

Существенным условием договора ренты является способ обеспечения обязательств по уплате ренты. Выплата ренты получателю должна быть безусловно обеспечена. Механизм такого обеспечения различается в зависимости от характера передаваемого имущества.

Глава II. Система договоров, порождающих рентные отношения

2.1 Договор постоянной ренты

По смыслу и содержанию рентного законодательства, получение ренты, являясь формой регулярного дохода, не должно, тем не менее, носить характер коммерческой, предпринимательской деятельности. В связи с этим получателями постоянной ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации (ст. 589ГК РФ). При этом физические лица могут быть получателями ренты только в качестве граждан как таковых, но не в качестве индивидуальных предпринимателей. Некоммерческие организации могут выступать получателями постоянной ренты, если это соответствует целям их деятельности. Согласно п. 2 статьи 2 Федерального закона "О некоммерческих организациях" от 12 января 1996г. некоммерческие организации могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ ФЗ «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996г., №7-фз//СЗ РФ от 15.01.1996г., № 3.. Из приведенного перечня допустимых целей деятельности некоммерческих организаций крайне затруднительно объективно отобрать те цели, которым получение постоянной ренты соответствует, а которым - нет. На практике главным показателем такого соответствия считается прямая запись в зарегистрированном уставе некоммерческой организации о том, что она вправе получать постоянную ренту. Права получателя ренты могут переходить к другим лицам (если они отвечают вышеперечисленным условиям) либо в результате уступки требования, либо по наследству, либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. При этом уступка требования по получению постоянной ренты, как и договор постоянной ренты, должна быть во всех случаях письменно оформлена и нотариально удостоверена, а если рентное обязательство было основано на отчуждении недвижимости - также зарегистрирована в установленном порядке. Переход или передача прав получателя постоянной ренты могут быть ограничены или запрещены как законом, так и договором ренты.

По соглашению сторон, закрепленному в рентном договоре, постоянная рента может выплачиваться в любой форме - деньгами, путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. При этом выплата и получение ренты в иностранной валюте допустимы только с соблюдением правил и ограничений, содержащихся в законодательстве о валютном регулировании и валютном контроле.

Во всех случаях, даже если стороны договорились о выплате постоянной ренты путем выполнения работ или оказания услуг, размер ренты должен быть выражен в договоре в определенной денежной сумме. В противном случае будет затруднительно, в частности, определить размер ответственности плательщика за просрочку выплаты ренты.

По соглашению сторон в договоре может быть предусмотрена смешанная форма выплаты постоянной ренты - частично деньгами, а частично вещами, работами и услугами.

Федеральный закон от 30 ноября 2011г. №363-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» устанавливает, что размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты на уровне, величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 30.11.2011г. №363-ФЗ//Российская газета №5648 от 02.12.2011г..

Статья 591 ГК устанавливает общий порядок, согласно которому постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала. Согласно ст. 192 ГК квартал считается равным трем месяцам, отсчет календарных кварталов ведется с начала года, а срок, исчисляемый кварталами, истекает в соответствующее число последнего месяца квартала. Поскольку постоянная рента должна уплачиваться по окончании квартала, можно утверждать, что ренту следует выплачивать на следующий день после окончания календарного квартала. В том случае, если указанный день является не рабочим, днем выплаты ренты согласно ст.193 ГК должен считаться ближайший следующий за ним рабочий день. Рассматриваемая норма не носит императивного характера. Стороны могут установить в договоре иную периодичность уплаты постоянной ренты: ежемесячно, раз в полгода или год и т.д. Статья 592 ГК РФ устанавливает право плательщика постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора. В соответствии с п. 2 ст. 583 ГК постоянная рента является бессрочной, так как обязательства по ее выплате заранее не ограничены каким-либо определенным сроком. На отношения постоянной ренты распространяются общие правила о прекращении обязательств, изменений и расторжении договоров. При этом рентным законодательством установлен еще один способ прекращения обязательств по выплате ренты - выкуп ренты. Плательщик постоянной ренты вправе выкупить ренту и таким путем прекратить дальнейшую выплату рентных платежей. В том случае, если плательщик ренты желает ее выкупить, он обязан выполнить ряд условий. Во-первых, письменно сообщить покупателю ренты о своем желании выкупить ренту (на тот случай, если между сторонами договора возникнет спор, подобное уведомление следует направлять заказным письмом с уведомлением о вручении либо вручать под расписку). Во-вторых, сообщение должно быть отправлено не позднее чем за три месяца до окончания выплаты ренты, если более длительный срок не установлен договором.

И, наконец, в-третьих, плательщик должен выплачивать ренту в полном объеме до выплаты всей суммы выкупа, если иное не предусмотрено договором. При этом получателю ренты, несомненно выгодно установить в договоре срок предупреждения о выкупе больший, чем предусмотрено законом, - три месяца, так как в это время он продолжает получать рентные платежи.

Пункт 3 статьи 583 ГК РФ защищает права обеих сторон договора ренты. С одной стороны, плательщик ренты ни при каких условиях не может быть лишен права на выкуп ренты. Более того, плательщик постоянной ренты даже не может отказаться от своего права на выкуп ренты, так как подобное условие договора признается ничтожным. С другой стороны, выкуп ренты не всегда соответствует интересам получателя ренты, так как выкупная цена может быть значительно меньше суммы рентных платежей за достаточно длительный период времени. В этом случае получатель ренты может предусмотреть в договоре, что право плательщика на выкуп ренты может быть осуществлено лишь после смерти получателя ренты или по истечению согласованного сторонами срока, который не может превышать 30 лет с момента заключения договора. Последнее условие также призвано защищать интересы плательщика ренты.

Статья 593 ГК РФ нацелена на защиту интересов получателя постоянной ренты в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств либо возникновения обстоятельств, которые несомненно будут препятствовать выплате ренты в дальнейшем.

Нарушениями договора ренты признаются просрочка плательщиком выплаты ренты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором, и нарушение плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты (т.е. по обеспечению исполнения обязательств - ст. 329 ГК). Однако перечень оснований, которые дают получателю ренты право требовать ее выкупа плательщиком, не является исчерпывающим. В договоре стороны могут предусмотреть другие условия, при наступлении которых получатель ренты может требовать ее выкупа плательщиком.

Самостоятельным основанием предъявления получателем ренты требования о выкупе ее плательщиком является признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться в размере и в сроки, установленные договором. Очевидно, что неплатежеспособность плательщика ренты либо наличие иных обстоятельств, свидетельствующих, что рента выплачиваться не будет, в случае возникновения спора сторон необходимо будет доказывать в судебном порядке. Критерием несостоятельности (которую можно приравнять к неплатежеспособности) согласно ст. 2 Закона "О несостоятельности (банкротстве)" является неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обстоятельствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) от 26.10.2002г., №127-ФЗ//СЗ РФ от 28.10.2002г., № 43.. Сложнее будет установить, какие именно обстоятельства с полной очевидностью свидетельствуют, что плательщик ренты не сможет в дальнейшем соблюдать условий договора о выплате ренты.

Наибольшую же сложность представляет вопрос о том, каким образом лицо, уже являющееся неплатежеспособным, сумеет выполнить требование получателя ренты о ее выкупе.

Четвертое, и последнее, названное в законе основание для заявления требования о выкупе ренты - это передача плательщиком ренты полученного им по договору ренты недвижимого имущества в общую собственность или разделение ее между несколькими лицами. Плательщик ренты приобретает рентное имущество в собственность и в соответствии со ст. 209 ГК вправе отчуждать это имущество другим лицам. В то же время, в том случае, если по договору ренты передается недвижимое имущество, согласно ст. 586 ГК именно оно обременяется рентой. Следовательно, в случае отчуждения недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору постоянной ренты переходят к получателю имущества. В том случае, если полученное по договору ренты недвижимое имущество будет передано в общую собственность или разделено между несколькими лицами, появление вместо одного плательщика нескольких приведет к дроблению имущества и прав на него, что ухудшит обеспеченность выплат ренты и может повлечь ее нерегулярную выплату. Однако в этом случае получатель ренты вправе потребовать от предыдущего плательщика ренты, как лица, несущего субсидиарную (либо солидарную, если это предусмотрено другим законом или договором) ответственность, уплаты ренты.

Следует отметить, что перечень оснований для предъявления получателем постоянной ренты требований о выкупе ренты плательщиком ренты не является исчерпывающим, и стороны вправе по своему усмотрению предусмотреть в договоре иные обстоятельства, наступление которых может повлечь предъявление требования о выкупе ренты плательщиком.