Новые тенденции в правовом регулировании земельных участков как объектов права собственности

Отчуждение земельных участков может производиться путем совершения таких сделок, как купля-продажа, дарение, рента. Объектом указанных сделок могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет.

К числу традиционных оснований прекращения права собственности на земельный участок, предусмотренных проектом, относится выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 296.4 проекта). Такое основание известно и действующему законодательству. Так, в самом общем виде о нем говорится в ст. 239 ГК. В соответствии с Земельным кодексом РФ (ст. 63) установлены гарантии прав граждан на землю при изъятии земельного участка для государственных или общественных нужд.

Изъятие земельного участка осуществляется для определенных целей: строительство дорог, прокладка линий электропередач, строительство новых зданий и т.д. Другими словами, речь идет о потребностях Российской Федерации в целом, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, удовлетворение которых возможно только путем изъятия земель. Таким образом, речь идет об изъятии земельного участка только в публичных интересах. Вышеуказанные примеры позволяют понять, что представляют собой "государственные или муниципальные нужды". Важно, однако, подчеркнуть, что понятие это оценочное. Невозможно дать исчерпывающий и конкретизированный перечень таких целей. Вопрос о том, есть ли необходимость изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, всякий раз должен решаться с учетом конкретных обстоятельств, а в случае спора - судом.

Вместе с тем в проекте ГК перечень таких целей существенно расширен. Так, согласно п. 1 ст. 296.4 изъятие земельных участков путем выкупа осуществляется в случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии иной возможности размещения этих объектов:

- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

- объекты использования атомной энергии;

- объекты обороны и безопасности;

- объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

- объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

- объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

- автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными обстоятельствами в установленных законом случаях.

Статья 63 ЗК допускает изъятие (выкуп) земельного участка для государственных или муниципальных нужд только после того, как соблюдены три условия. Во-первых, лицу, у которого изымается земельный участок, должен быть предоставлен другой равноценный участок. Во-вторых, этому лицу должна быть возмещена стоимость жилых и иных зданий, строений и сооружений, которые находятся на участке. В-третьих, данному лицу должны быть возмещены в полном объеме все причиненные изъятием убытки, включая упущенную выгоду (ст. ст. 57 и 62 ЗК).

В проекте ГК достаточно подробно говорится о правах собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд. Так, согласно ст. 296.5 проекта ГК собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 296.4 проекта ГК), затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период. Следует отметить, что в действующем законодательстве этот вопрос не регулируется вообще.

Более четко регулируется и вопрос об определении цены изымаемого участка. Согласно ст. 296.6 проекта ГК плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. Право собственности собственника земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, может быть прекращено только после уплаты ему выкупной цены.

При определении выкупной цены в нее включается средняя за три года, предшествующие решению о выкупе, рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п. 2 ст. 296.6 проекта ГК).

Некоторые земельные участки предназначены для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства. Целевое использование такого участка является обязательным ограничением свободы собственника. Тем самым его право пользования земельным участком становится одновременно и его обязанностью. Это одна из важных мер предотвращения спекуляции земельными участками, ибо, приобретая земельный участок, собственник обязан его использовать, а не дожидаться изменений рыночной конъюнктуры. Кроме того, как сельскохозяйственное производство, так и жилищное строительство выполняют важную социальную функцию.

В связи с этим основанием прекращения права собственности является также не использование земельного участка в соответствии с вышеуказанным целевым назначением. Согласно ст. 296.8 проекта ГК право собственности на земельный участок может быть прекращено принудительно в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение пяти лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Законодатель не уточняет, что имеется в виду под освоением земельного участка. Очевидно, имеются в виду мелиоративные мероприятия, под которыми понимается совокупность организационно-хозяйственных и технических мероприятий по коренному улучшению земель с неблагоприятным водным и воздушным режимами, химическими и физическими свойствами, подверженных механическому действию ветра или воды, позволяющих осуществлять жилищное строительство или сельскохозяйственное производство.

Следует отметить, что ЗК, а также Закон об обороте земель не упоминают о возможности изъятия земельных участков у собственников в связи с их неиспользованием, устанавливая такую возможность лишь в отношении участков, владение которыми осуществляется на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды. Статья 44 ЗК содержит лишь общую норму, предусматривающую, что право собственности на земельный участок может быть прекращено в силу принудительного изъятия в порядке, установленном гражданским законодательством.

Отдельно в ГК говорится о случаях, когда земельный участок используется, но с нарушением законодательства, в результате чего наступают неблагоприятные последствия. Так, согласно ст. 296.9 проекта ГК право собственности на земельный участок может быть прекращено принудительно, если земельный участок используется не в соответствии с его целевым назначением, его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки либо осуществляется с иным грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных законом.

В действующем законодательстве похожие правила установлены ст. 285 ГК, согласно которой земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Конкретные обязанности собственника земельного участка по надлежащему использованию перечислены в ст. 42 ЗК. К ним относятся: использование по целевому назначению в соответствии с принадлежностью к определенной категории земель и разрешенным использованием; осуществление мероприятий по охране земель, лесов, водных и иных природных объектов; соблюдение градостроительных регламентов, строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных правил и нормативов; предотвращение загрязнения, ухудшения плодородия почв земель определенных категорий; соблюдение иных требований законов.

Помимо изъятия земельного участка неблагоприятные последствия для собственника могут заключаться также в обязанности возместить убытки, возникшие в связи с причинением вреда земельному участку. Так, согласно ст. 76 ЗК юридические лица и граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный земельным правонарушением. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос строений при самовольном строительстве, восстановление межевых знаков осуществляются лицами, виновными в земельных правонарушениях, за их счет.

Определенными особенностями применительно к земельным участкам обладает такой способ прекращения права собственности, как предусмотренный ст. 296.11 проекта ГК отказ собственника от права собственности на земельный участок. Поскольку речь идет о недвижимости, то такой отказ предполагает соблюдение определенной процедуры. Как отмечено в упомянутой статье, отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отказ от права собственности на земельный участок является одновременно отказом от права собственности на здания и сооружения, расположенные на земельном участке и принадлежащие его собственнику. Право собственности на этот земельный участок и расположенные на нем здания и сооружения прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

В действующем законодательстве отказ от права собственности на земельный участок предусмотрен ст. 44 ЗК РФ. В указанной статье сказано, что отказ осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Однако в действующем законодательстве конкретный порядок от отказа от права собственности на земельный участок не установлен. Вместе с тем в п. 1 ст. 53 ЗК сказано, что отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. Поэтому разъяснения, данные в указанной статье проекта ГК, весьма актуальны.

8. Сделки с земельными участками

Как уже было отмечено, земельные участки являются объектами гражданских прав, хотя и обладающими определенными особенностями. В связи с этим они могут быть предметом разнообразных гражданско-правовых сделок. Правовой основой для этого являются положения п. 1 ст. 260 ГК, согласно которому лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Похожая норма содержится и в п. 1 ст. 288 проекта ГК, согласно которому собственник земельного участка вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им, совершать любые действия с земельным участком, не противоречащие закону и не нарушающие права и законные интересы других лиц.

Следует учитывать, что участниками гражданско-правовых сделок с земельными участками могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие правоспособностью и дееспособностью: граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Если иное не установлено федеральными законами или международным договором России, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица наделяются теми же правами, что и российские граждане и юридические лица. Тем самым они по общему правилу могут совершать любые сделки с землей, включая куплю-продажу. Вместе с тем согласно п. 3 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации Президентом РФ определяются перечни территорий (приграничные, а также имеющие особое значение: стратегическое, оборонное, национальное и т.п.), которыми они не могут обладать на праве собственности, в том числе купить или приобрести на иных основаниях в собственность. Так, Указом Президента РФ от 9 января 2011 г. N 26 утвержден соответствующий перечень.

В российском законодательстве существуют и другие ограничения права собственности иностранных граждан и иностранных юридических лиц в отношении земельных участков. В частности, иностранные граждане не могут иметь в собственности земельные участки, предоставляемые членам садоводческих, огороднических и дачных товариществ (ст. 18 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" устанавливает, что членами товариществ могут быть граждане России, достигшие 18 лет и имеющие в собственности земельные участки в границах товарищества. Иностранцы могут быть членами таких товариществ, если земельные участки предоставлены им в аренду или срочное пользование).

Кроме того, согласно ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. При этом земельные участки, предоставленные гражданам - членам крестьянского (фермерского) хозяйства и юридическим лицам для осуществления разведения и использования племенных животных, относятся к землям сельскохозяйственного назначения (использования).

Говоря о сделках с земельными участками, представляется целесообразным ограничиться анализом двух наиболее часто встречающихся видов сделок с земельными участками - купли-продажи и аренды.

Одной из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками являются договоры купли-продажи. При этом должны соблюдаться общие правила этого договора. Так, при купле-продаже доли в праве общей собственности на земельный участок должны быть соблюдены требования гражданского законодательства о преимущественном праве сособственников на приобретение отчуждаемой доли в праве общей собственности. В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности одним из сособственников постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю в праве общей собственности постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на земельный участок в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Определенные особенности установлены законом при отчуждении доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органа местного самоуправления на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (п. 3 ст. 5 Закона).

Другой особенностью отчуждения доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения является упрощенный порядок извещения участников общей долевой собственности о предстоящей возмездной сделке с долей в праве общей собственности при условии, что участников общей долевой собственности более пяти. В этом случае участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу.

При совершении сделок с земельными участками необходимо учитывать, что существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота.

Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще. А земли, ограниченные в обороте, могут приобретать лишь отдельные участники гражданских и земельных правоотношений при определенном целевом назначении земель. Например, предметом сделки не могут являться земли:

- историко-культурного наследия;

- государственных природных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов;

- предоставленные для нужд обороны;

- общего пользования в населенных пунктах;

- заповедников;

- залегания природных ископаемых и т.д.

Собственники земельных участков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте (например, земли сельскохозяйственного назначения), согласно Земельному кодексу и ГК РФ вправе распоряжаться этими участками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Особенности заключения договоров купли-продажи земельных участков установлены и ст. 37 ЗК. Так, согласно указанной статье объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Кроме того, являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Следует отметить, что необходимости указывать большинство из этих особенностей нет, поскольку они и так уже предусмотрены гражданским законодательством (например, невозможность установления положения об ограничении ответственности продавца). Вместе с тем некоторые из них являются специфическими именно для купли-продажи земельных участков. Так, согласно ст. 56 ЗК могут устанавливаться ограничения прав на земельные участки в виде: особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; особых условий охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; условий начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК и федеральными законами. Данные ограничения прав на земельные участки подлежат государственной регистрации.

Другим наиболее важным видом сделок с земельными участками является аренда земельных участков. В п. 2 ст. 22 ЗК установлено общее правило, согласно которому земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК (речь идет о земельных участках, изъятых из оборота), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК. Таким образом, правовое регулирование договора аренды земельного участка в РФ находится в двух областях - гражданское и земельное право. Соотношение норм ГК РФ, ЗК РФ и природоресурсных законов вызывает множество споров, порождающих коллизионные ситуации.

В некоторых случаях заключение договора аренды земельных участков является условием других договоров. Так, согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство. Только после опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом N 214-ФЗ и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Гражданское законодательство предусматривает, что объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Основным признаком, которому должны отвечать такого рода объекты, является то, что они не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. они должны быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК). Земельный участок отвечает этому требованию. При правильной эксплуатации земля является непотребляемым природным ресурсом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 установлены принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К числу таких принципов относятся следующие:

- принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования;

- принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

- принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

- принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

- принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

Этим же постановлением утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (абз. 2 п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

В абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены (п. 1 ст. 424 ГК РФ). В связи с этим стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта РФ и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату.

Как самостоятельный объект аренды может выступать также часть земельного участка. Это следует из пп. 3 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кадастровый учет объектов недвижимости сопровождается присвоением каждому объекту не повторяющегося во времени и на территории РФ государственного учетного (кадастрового) номера (ч. 1 ст. 5 Закона N 221-ФЗ).

Следует учитывать, что индивидуализация отдельного земельного участка как объекта недвижимости, а значит, как объекта земельных отношений, гражданских правоотношений осуществляется с помощью его кадастрового учета.

Таким образом, если в содержании договора аренды земельного участка отсутствует указание государственного учетного (кадастрового) номера передаваемого в аренду земельного участка, предмет договора идентифицировать невозможно, существенное условие договора аренды считается несогласованным, следовательно, такой договор аренды является незаключенным в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 26 Закона N 122-ФЗ, если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, надо приложить кадастровый паспорт земельного участка с указанием части, передаваемой в аренду.

Однако согласно пп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае изъятия данного участка для государственных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ. Также в п. 1 ст. 55 ЗК РФ определено, что изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется по основаниям, установленным ст. 49 ЗК РФ.

Таким образом, приведенные правовые нормы допускают изъятие земельного участка у землепользователя субъектом РФ на основании решения исполнительного органа государственной власти.

Однако следует учитывать, что указанное решение правомерно, только если соблюдены установленные законодательством гарантии. На основании п. 1 ст. 63 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется после предоставления по желанию лиц, у которых изымаются данные участки, равноценных земельных участков; возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых участках; возмещения в соответствии со ст. 62 ЗК РФ в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

До прохождения государственного кадастрового учета и присвоения кадастрового номера земельный участок не может быть признан недвижимым имуществом, обладающим признаками индивидуально-определенной вещи, и, следовательно, не может являться объектом гражданских прав, в том числе не может быть объектом договора аренды. Данный порядок действует с 11 июля 2000 г., с момента вступления в силу ранее действовавшего Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", содержавшего сходные положения.

Следовательно, наличие у земельного участка условного кадастрового номера говорит о том, что участок еще не идентифицирован в качестве индивидуально-определенного имущества. Это означает, что такой участок не может быть объектом договора аренды.

В соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если данным договором не предусмотрено иное.

При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона. Тем самым покупатель принимает права и обязанности арендатора земельного участка (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Следовательно, ранее заключенный с ним договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Таким образом, прежний собственник не может требовать расторжения договора.

Следует учитывать, что после получения земельного участка в аренду под долевое строительство этап согласований может занимать от шести месяцев до трех лет. Далеко не всегда он завершается получением разрешения на строительство. Нередки случаи, когда застройщик утрачивает право на земельный участок, так и не приступив к строительству. Соответственно, права застройщика по договору аренды могут перейти другому лицу. В этой ситуации для лица, получившего данный земельный участок в аренду в качестве правопреемника с аналогичным разрешенным использованием, возникает вопрос: может ли он выступать правопреемником относительно уже полученных согласований, если будет строить тот же самый объект?

На этот вопрос следует ответить утвердительно при условии, что в проектно-сметную документацию не будут вноситься изменения.

Возможны ситуации, когда собственник или арендатор одного земельного участка создает препятствия арендатору соседнего земельного участка в пользовании последним своим земельным участком. Возникает вопрос, можно ли требовать установления сервитута в таких случаях. Следует прийти к выводу о том, что арендатор одного земельного участка не может обратиться к собственнику или арендатору смежного участка с требованием установить сервитут. Однако в данном случае арендатор может требовать от арендодателя устранения препятствий в пользовании арендованным имуществом, а также требовать устранения нарушения своего права, не связанного с лишением владения. Сервитут может быть установлен как по соглашению собственников недвижимости, так и на основании решения суда.

Размещено на Allbest.ru