Новые тенденции в правовом регулировании земельных участков как объектов права собственности

В проекте не уточняется, что имеется в виду под публичными интересами. Очевидно, следует прийти к выводу о том, что речь идет о соблюдении экологических, санитарных и т.п. требований.

Что касается интересов соседей, то речь идет о так называемом соседском праве. Нормы соседского права, известные законодательству многих стран, относятся к категории законных ограничений права собственности в пользу определенных лиц - соседей. Это положение нашло отражение и в проекте ГК. Согласно п. 2 ст. 226 проекта ГК лица, владеющие соседними объектами недвижимости, при осуществлении принадлежащих им вещных прав должны соблюдать ограничения, установленные в пользу соседей (соседские права), в том числе осуществлять действия, направленные на поддержание своих объектов недвижимости в надлежащем состоянии. При этом известно, что в некоторых странах можно предъявить иск к соседу о компенсации морального вреда в связи с тем, что последний не содержит принадлежащую ему недвижимость в надлежащем порядке.

В указанной норме проекта ГК не уточняется, что имеется в виду под словом "соседи". В частности, не уточняется, обязательно ли речь идет о том, что объекты недвижимости должны иметь физическое соприкосновение друг с другом. Представляется, что условием применения соседского права в таком случае должно быть наличие воздействия эффекта эксплуатации одного участка на другой (дым, сток воды и т.д.). Вместе с тем в тех странах, где такое право уже предусмотрено законодательством, речь идет также о том, что соседи должны претерпевать некоторые неудобства, вытекающие из соседства (например, запахи и звуки, происходящие из соседнего участка).

Аналогичная норма введена и в проекте ГК. Так, согласно п. 1 ст. 295 проекта ГК для защиты интересов собственников и иных владельцев соседних земельных участков устанавливаются ограничения прав собственника земельного участка. Собственник земельного участка не вправе запрещать воздействие исходящих с соседнего земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иных подобных воздействий, если они не оказывают влияния или оказывают такое влияние на использование его земельного участка, которое не превышает разумного, исходя из установленных нормативов, природы и местоположения земельных участков или из местного обычая.

В указанной статье дается и определение соседних земельных участков. Так, согласно ч. 2 п. 1 ст. 295 проекта ГК соседними земельными участками в целях установления ограничений права собственности признаются земельные участки, как соприкасающиеся, так и не соприкасающиеся друг с другом, если последствия использования (эксплуатации) одного из участков оказывают влияние на использование другого участка. В случае, когда исходящее с соседнего земельного участка влияние выходит за указанные пределы, собственник или иной владелец земельного участка вправе требовать устранения препятствий в пользовании объектом недвижимости или, другими словами, имеет право предъявить негаторный иск к своему соседу.

Права и обязанности собственника земельного участка по отношению к соседям указаны также в ст. 296 проекта ГК. Так, в п. 1 ст. 296 проекта указано, что собственник земельного участка обязан, если соглашением с владельцем земельного участка не предусмотрено иное:

- не возводить здания или сооружения, в отношении которых явно следует, что их существование или использование будет иметь своим следствием недопустимое воздействие на соседний земельный участок, а также принять меры по предотвращению вреда, который может быть причинен соседнему участку ненадлежаще содержащимся собственником существующим зданием (сооружением), в том числе снести существующее здание (сооружение), оказывающее недопустимое воздействие на соседний земельный участок;

- устранять опасность обрушения здания или сооружения либо его части на соседний участок;

- допускать на земельный участок владельца соседнего участка для производства земляных и иных работ в целях доступа к подземной части здания, строения или сооружения, расположенного на соседнем земельном участке, при необходимости осуществления его ремонта, если такие работы не могут быть осуществлены иным способом;

- свободно пропускать воду, поступающую естественным образом на участок с соседнего земельного участка, расположенного выше;

- не осуществлять подсыпание земли на свой земельный участок, нарушающее естественные стоки или препятствующее им;

- не осуществлять возведение зданий (сооружений) или посадок таким образом, что может ухудшить состояние соседнего участка или нарушить устойчивость расположенных на нем зданий (сооружений) или посадок;

- не углублять свой земельный участок таким способом, что грунт соседнего участка лишится опоры;

- не сооружать колодцы таким образом, чтобы это препятствовало поступлению воды в колодец на соседнем участке;

- не возводить канализационных сооружений, приводящих к загрязнению соседнего участка;

- воздерживаться от иных действий, которые могут привести к нарушению прав соседей.

В то же время согласно п. 2 ст. 296 проекта ГК собственник земельного участка имеет право, если соглашением с владельцем соседнего земельного участка не предусмотрено иное:

- собирать плоды, упавшие на земельный участок с дерева или куста, расположенного на соседнем участке;

- срезать и оставлять себе корни дерева или куста, проникшие с соседнего участка, препятствующие использованию земельного участка;

- требовать от собственника соседнего участка, чтобы он своими действиями не изменял притока света на земельный участок и не сужал открывающегося с него вида, если это выходит за разумные пределы;

- требовать от собственника соседнего участка участвовать в строительстве или в разумных расходах на строительство общей стены (изгороди) между земельными участками или в установлении иной разделительной линии между земельными участками (постановке иных межевых знаков на общих границах), а также в эксплуатации (разумных расходах по эксплуатации) таких объектов.

Кроме того, в проекте ГК говорится об ограниченном характере использования собственником принадлежащего ему участка. Так, согласно п. 2 ст. 288 проекта собственник осуществляет свои правомочия в отношении земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, а также с учетом природоохранных требований. В свою очередь целевое назначение определяется категорией земельного участка (земли сельхозназначения, населенных пунктов и т.д.).

Отдельно в проекте ГК говорится об ограничениях права собственности на земельный участок в публичных интересах. В соответствии с п. 1 ст. 296 проекта в порядке установления ограничений в публичных интересах земельный участок может быть изъят в порядке реквизиции либо временно занят с лишением собственника возможности осуществлять права по владению, пользованию и распоряжению земельным участком (статья 296.2).

Действующее законодательство также дает понятие реквизиции. Понятие "реквизиция" (от лат. requsitio - требование) означает изъятие государством имущества у собственника с выплатой ему стоимости такого имущества. Реквизиция как одно из оснований принудительного изъятия у собственника имущества (ст. 235 ГК РФ) является категорией гражданского права. Поэтому связанные с ней отношения в общем виде регулируются ст. 242 ГК РФ. Согласно данной статье в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах чрезвычайного характера имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества.

Вместе с тем в ЗК РФ есть специальная статья, посвященная реквизиции именно земельных участков. Так, согласно п. 1 ст. 51 ЗК в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции.

Нельзя не обратить внимания на то, что в ЗК в отличие от ГК говорится о временном изъятии земельного участка. Однако в проекте ГК предусмотрены оба этих варианта.

В проекте ГК в публичных интересах могут также устанавливаться ограничения в отношении владения и (или) пользования участком без изъятия земельного участка (статья 296.3). Согласно п. 1 указанной статьи права собственника земельного участка могут быть ограничены в публичных интересах с сохранением его права собственности на земельный участок. В частности, в публичных интересах могут быть ограничены право владения и (или) пользования земельным участком с сохранением за собственником возможности распоряжения земельным участком. Такое ограничение устанавливается в случае, когда публичные интересы не могут быть реализованы установлением вещного или обязательственного права в отношении земельного участка, и должно осуществляться способом, наименее обременительным для собственника земельного участка.

Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не влияет на содержание ограничений права собственности на такой участок, установленных в публичных интересах.

Таким образом, суть этих ограничений состоит в том, что пользование и владение земельным участком можно осуществлять в общественных интересах без согласия собственника. В действующем законодательстве эти ограничения установлены ст. 23 ЗК РФ, в которой говорится о публичном сервитуте. Согласно п. 2 указанной статьи публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Таким образом, публичный сервитут в действующем законодательстве является одним из правовых средств обеспечения общественных интересов в процессе регулирования земельных отношений, которое закреплено в земельном законодательстве. Специфика публичных сервитутов заключается в том, что их установление обусловлено не интересами конкретного собственника земельного участка, а общественными интересами и оно не связано непосредственно с нуждами соседнего земельного участка.

Конкретные виды публичных сервитутов установлены и в соответствующих природоресурсовых кодексах. Так, в качестве примера можно привести сервитуты, предусмотренные Водным кодексом РФ (ст. ст. 43 и 44) и Лесным кодексом РФ (ст. 21).

Понятие сервитута содержится и в проекте ГК. В нем сервитут определяется как право ограниченного пользования управомоченного лица земельным участком, зданием, строением или сооружением (служащая вещь). Для осуществления принадлежащего этому лицу права собственности на земельный участок, здание, строение или сооружение, в том числе не завершенные строительством (господствующая вещь), если использование такого земельного участка, здания, строения или сооружения по назначению невозможно без установления сервитута (п. 1 ст. 301).

Как уже отмечалось выше, в действующем законодательстве сервитуты регулируются не только ГК, но и природоресурсовыми кодексами. В проекте ГК этот вопрос решается по-иному. В п. 2 ст. 301 проекта ГК установлено, что виды сервитутов и порядок их установления определяются ГК. Объем предоставляемых сервитутом прав определяется ГК и в установленных им случаях иными федеральными законами. Таким образом, только в тех случаях, когда в ГК есть специальное указание, объем прав может быть установлен иными федеральными законами.

В проекте ГК есть и сервитут как вещное право, и одновременно есть ограничение права собственности в публичных интересах, которые выполняют одинаковые функции, то есть ограничивают правомочия собственника по владению и пользованию земельным участком. Однако следует учитывать то, что ограничение права собственности применяется в тех случаях, когда установление публичного сервитута невозможно.

В проекте ГК закрепляется запрет на отчуждение земельного участка его собственником, который также является собственником расположенных на нем зданий и сооружений, без одновременного отчуждения этих зданий и сооружений, и наоборот. Такие земельный участок и здания, принадлежащие одному собственнику, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь. Таким образом, можно говорить о еще одной попытке закрепить принцип единого объекта недвижимости.

В качестве особого права собственника земельного участка выделяется право на застройку земельного участка. Согласно ст. 292 проекта ГК собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка.

Из смысла этой статьи вытекает, что право застройки может быть предоставлено собственником и другим лицам по договору об учреждении права застройки. В проекте ГК даются существенные условия данного договора, то есть те условия, без которых договор застройки считается незаключенным. Так, согласно п. 1 ст. 299 проекта ГК существенными условиями договора об учреждении права застройки являются условия: о характеристиках возводимого здания или сооружения; о месте расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке; о сроке права застройки; о плате за право застройки. Субъекту права застройки предоставлены достаточно широкие права, однако эти права ограничены рамками договора об учреждении права застройки. Так, согласно п. 1 ст. 299 проекта ГК субъект права застройки вправе в пределах, предусмотренных договором, изменять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, - реконструировать их, сносить и возводить новые. Однако договором об учреждении права застройки могут быть ограничены права субъекта права застройки по реконструкции и сносу зданий и сооружений. В п. 3 ст. 289 проекта ГК сказано, что собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законом и не нарушает прав других лиц.

Право застройки предусмотрено и действующим законодательством. Об этом, в частности, говорится в ст. 263 ГК, согласно которой собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. При этом если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (п. 2 ст. 263 ГК).

Для того чтобы право застройки было реализовано другими лицами (не собственниками земельного участка), с застройщиком должен быть заключен договор аренды земельного участка. Об этом, в частности, говорится в п. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве.

Реализация правомочия собственника земельного участка на его застройку по действующему законодательству будет различаться в зависимости от того, для какой цели предназначен земельный участок. Если для ведения дачного хозяйства или садоводства, то разрешение на проведение строительных работ не требуется. Главное - не нарушать строительные нормы и правила.

Если же речь идет об участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, то по общему правилу в этом случае требуется получить разрешение на строительство, под которым понимается документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Однако необходимо учитывать положения п. 4 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которому документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. При этом до 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

Таким образом, основанием для осуществления государственной регистрации права собственности гражданина на жилой дом, построенный на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, являются:

- кадастровый паспорт на жилой дом;

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект индивидуального жилищного строительства (не представляется, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 N 122-ФЗ порядке).

Истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный объект не допускается (п. 5 ст. 25.3 данного Закона). Что касается разрешения органа местного самоуправления на ввод в эксплуатацию жилого дома, являющегося объектом индивидуального жилищного строительства, то такого разрешения до 1 марта 2015 года не требуется ни для оформления технического паспорта указанного объекта, ни для государственной регистрации права собственности на него.

На отдельные виды строительных объектов разрешение на строительство не требуется вообще. Так, согласно п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

При осуществлении права застройки должны применяться строительные нормы и правила, которые по своей правовой природе являются нормативно-техническими документами. По смыслу п. 1 ст. 9 и п. 1 ст. 46 Закона о техническом регулировании СНиПы подлежат обязательному применению до вступления в силу технических регламентов о безопасности строительных материалов и изделий, о безопасности зданий и сооружений и только в части, соответствующей следующим целям: защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества; охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений; предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей.

Еще более простой порядок предусмотрен для оформления права собственности на жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (п. 3 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В эту декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен.

Форма декларации утверждена Приказом Минэкономразвития России от 3 ноября 2009 г. N 447. Ее заполняет сам собственник земельного участка, который указывает и все необходимые данные о строении. Регистрирующие органы не проверяют правильность этих данных. Соответственно, и право собственности будет зарегистрировано в соответствии с этими данными.

Согласно п. 3 ст. 289 проекта ГК собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законом и не нарушает прав других лиц.

Что касается действующего законодательства, то этот вопрос решается следующим образом. В п. 3 ст. 261 ГК сказано, что собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Различий между двумя определениями немного, однако представляется правильным то, что авторы законопроекта ограничились общими указаниями на закон как обобщающее понятие, которое может ограничить права собственника земельного участка.

В проекте ГК предусмотрено особое право собственника земельного участка на приобретение здания или сооружения, находящегося на этом участке. Так, согласно п. 4 ст. 289 проекта ГК собственник земельного участка является собственником находящихся на нем зданий и сооружений, за исключением случаев, предусмотренных законом. Отчуждение земельного участка его собственником, являющимся также собственником зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, не допускается без одновременного отчуждения этих зданий и сооружений.

Особым образом регулируется право собственника земельного участка на его отчуждение, когда на нем расположены здания и сооружения. Согласно п. 4 ст. 289 проекта ГК отчуждение земельного участка его собственником, являющимся также собственником зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, не допускается без одновременного отчуждения этих зданий и сооружений.

В целом действующее российское гражданское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельном участке и расположенные на них здания или сооружения, иные объекты недвижимого имущества и оборот этих объектов недвижимого имущества рассматривает их, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физические и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества <7>. Представляется, что провозглашенная в ЗК (ст. 1) идея "единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов" в рамках действующего законодательства нереализуема. Скорее эту идею можно рассматривать как далекую перспективу. В указанной статье проекта как раз делается попытка приблизиться к реализации этого принципа.

Таким образом, в проекте ГК вновь подтверждается провозглашенный ст. 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Земельный участок рассматривается как главная вещь, а находящиеся на нем здания и сооружения как принадлежность.

Следует отметить, что в действующем законодательстве наблюдается определенная противоречивость по этому вопросу. Так, в п. 1 ст. 35 того же ЗК установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Таким образом, в этом случае уже земельный участок можно рассматривать как принадлежность по отношению к зданиям и сооружениям.

5. Виды земельных участков

Классификация земельных участков осуществляется по различным основаниям. Так, они могут классифицироваться в зависимости от классификации земель. Земли же разграничиваются по двум признакам: целевому назначению и в зависимости от уровня субъекта собственности.

В зависимости от целевого назначения все земли разделены на целевые категории. Согласно ст. 7 ЗК они подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. В настоящее время, до разграничения государственной собственности на землю, перевод государственных земель из одной категории в другую за некоторым исключением осуществляется органами власти соответствующих субъектов Федерации.

Перечисленные категории указываются: в актах уполномоченных органов (актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Федерации и актах органов местного самоуправления) о предоставлении земельных участков; в договорах, предметом которых являются земельные участки; в документах государственного земельного кадастра; в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; в иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Федерации.

Следует отметить, что в проекте ГК отсутствует подобная классификация. Очевидно, и в будущем эти вопросы будут входить в компетенцию земельного, а не гражданского законодательства. Вместе с тем в проекте выделяются особенности отдельных видов земельных участков.

Так, в проекте выделяются земельные участки общего пользования, которые определяются как незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 290 проекта). Это определение полностью совпадает с определением в ст. 262 действующего ГК. Вместе с тем в проекте указано, что полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования (пункт 3 статьи 309). Граждане имеют право свободно пользоваться такой береговой полосой для передвижения и пребывания около водных объектов общего пользования.

Наличие подобного правила обусловлено тем, что нередки случаи, когда в непосредственной близости от водоемов строятся коттеджи, собственники которых перегораживают доступ к воде.

5.1 Водные объекты

Отдельно в проекте говорится о праве собственности на водные объекты. Согласно п. 1 ст. 296.13 проекта водным объектом как объектом права собственности является покрытый водами участок земель водного фонда в пределах береговой линии, прошедший государственный кадастровый учет. При этом береговая линия водного объекта определяется в соответствии с водным законодательством. Водные объекты, не находящиеся в соответствии с законом в собственности граждан, юридических лиц, муниципальных образований или субъектов Российской Федерации, являются собственностью Российской Федерации. Таким образом, действует презумпция того, что если собственник водного объекта не установлен, то водный объект находится в государственной собственности Российской Федерации.

Водный объект, несмотря на название, в данном случае рассматривается как особая разновидность земельных участков. Тем самым он отличается от определения, данного в действующем законодательстве (ст. 1 Водного кодекса РФ), в котором упор делается на "водный" характер данного объекта. В указанной статье сказано, что водный объект - это природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.

Особо в проекте ГК подчеркивается, что поверхностные воды и покрытые ими земли, не отнесенные к землям водного фонда, не образуют водного объекта и являются частью земельного участка, в границах которого они находятся. К такому земельному участку применяются правила проекта ГК о праве собственности на земельные участки. Определение поверхностных вод не дано ни в проекте, ни в действующем законодательстве. Однако в Водном кодексе дано определение поверхностных водных объектов, составной частью которых являются поверхностные воды.

В п. 2 ст. 5 Водного кодекса сказано, что к поверхностным водным объектам относятся:

1) моря или их отдельные части (проливы, заливы, в том числе бухты, лиманы и другие);

2) водотоки (реки, ручьи, каналы);

3) водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища);

4) болота;

5) природные выходы подземных вод (родники, гейзеры);

6) ледники, снежники.

А в п. 3 указанной статьи сказано, что поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии.

В противовес поверхностным водным объектам выделяют подземные водные объекты. Однако законодатель не дал общего определения подземных водных объектов, лишь указав, что к подземным водным объектам относятся:

1) бассейны подземных вод;

2) водоносные горизонты.

Границы подземных водных объектов определяются в соответствии с законодательством о недрах (п. п. 5 и 6 ст. 5 Водного кодекса РФ).

В проекте ГК отсутствует определение подземных водных объектов, поэтому, очевидно, и в будущем надо будет руководствоваться определением, данным в ЗК.

В соответствии с действующим законодательством (ст. 8 Водного кодекса РФ) водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), однако отдельно законодатель говорит о таких водных объектах, как пруд, обводненный карьер, расположенных в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту РФ, муниципальному образованию, физическому, (юридическому) лицу, которые могут находиться соответственно в собственности субъекта РФ, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами. Следовательно, в собственности иных субъектов (помимо РФ) могут находиться только указанные обособленные водные объекты. Таким образом, закон связывает возникновение и прекращение права собственности на водный объект с возникновением или прекращением права собственности на земельный участок, на котором находится такой водный объект.

В проекте особо подчеркивается, что водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, если иное не предусмотрено законом. Граждане имеют право свободного доступа к таким водным объектам и могут бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 296.13 проекта). Наличие подобных норм обусловлено тем, что нередки случаи, когда собственники недвижимости, расположенной вблизи водных объектов, перегораживают доступ к ней.

5.2 Земельные участки лесного фонда

В качестве отдельной разновидности в проекте выделяют земельные участки лесного фонда. Согласно ст. 296.14 проекта ГК собственник земельного участка лесного фонда осуществляет владение, пользование и распоряжение таким участком в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. Земельные участки лесного фонда, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование, аренду или в безвозмездное срочное пользование для использования лесов. Виды использования лесов определяются законом.

Таким образом, в проекте воспроизводится существующее и в действующем законодательстве правило, согласно которому субъектом права собственности на земельные участки лесного фонда являются только публичные образования.

Порядок использования и охраны земель лесного фонда регулируется в настоящее время Земельным кодексом и лесным законодательством. В действующем законодательстве нет определения участка лесного фонда (единственное определение есть в Модельном лесном кодексе для государств - участников СНГ, который не является нормативным актом). Однако в ЗК есть определение земель лесного фонда. Так, в п. 1 ст. 101 ЗК сказано, что к землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

Одно из оснований возмездного использования лесов в Российской Федерации на сегодняшний день - договор аренды участков лесного фонда. Другим распространенным, основанным на принципе платности и широко используемым на практике основанием лесопользования является лесопользование по лесорубочному билету, ордеру и лесному билету, выдаваемым на основании решения федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства или органа исполнительной власти субъекта Федерации.

В настоящее время законодателем рассматривается вопрос о возможности предоставления участков лесного фонда в собственность частным лицам. Доходность частных лесов практически во всех странах достаточно велика. Однако, как мы видим, в проекте этот вопрос не поднимался.

5.3 Недра как объект права собственности

В проекте ГК особо говорится о таком объекте права собственности, как участок недр, который определяется как участок, представляющий собой геометризованный блок недр, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 296.12). При этом оговаривается, что право собственности на участки недр устанавливается в соответствии с Законом о недрах. Таким образом, Закон о недрах рассматривается как специальный по отношению к ГК. Вместе с тем недра - это объект гражданских прав, и в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ участки недр отнесены к недвижимым вещам. Поэтому на участки недр распространяются требования ст. 131 ГК РФ и нормы Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о государственной регистрации недр как недвижимого имущества.

В действующем законодательстве правовой режим недр установлен Законом Российской Федерации "О недрах". В преамбуле к этому Закону сказано, что недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Указанный Закон также регулирует отношения недропользования на континентальном шельфе Российской Федерации в соответствии с федеральными законодательными актами о континентальном шельфе и нормами международного права.

Согласно ст. 1.2 Закона о недрах недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.

Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной, частной и в иных формах собственности.

В настоящее время в России фактически существуют два порядка приобретения права пользования недрами: лицензионный (разрешительный), включающий административно-правовые основания приобретения права пользования недрами, и договорный (контрактный).

Исключительно к договорному порядку относится приобретение права недропользования на основании заключенного соглашения о разделе продукции. К разрешительному порядку отнесены те основания, которые непосредственно связаны с необходимостью принятия решения государственными органами о предоставлении права недропользования.

Как известно, предоставление недр в пользование оформляется "специальным государственным разрешением в виде лицензии, включающей установленной формы бланк с Государственным гербом РФ, а также текстовые, графические и иные приложения, являющиеся неотъемлемой составной частью лицензии и определяющие основные условия пользования недрами". В соответствии с абзацем 9 ст. 17.1 Закона о недрах при переходе права пользования участком недр лицензия на пользование участком недр подлежит переоформлению.

Ответственность за пользование недрами без разрешения (лицензии) предусмотрена ст. 7.3 КоАП РФ, а также ст. 171 УК РФ (незаконное предпринимательство - осуществление предпринимательской деятельности без лицензии).

6. Государственная регистрация права собственности на земельный участок

В главе 19.2 проекта ГК, посвященной праву собственности на земельный участок, нет специальной статьи, посвященной государственной регистрации права собственности на земельный участок. Очевидно, в этом и нет необходимости, поскольку право собственности является основополагающим вещным правом и в данном случае можно руководствоваться п. 5 ст. 222 проекта ГК, согласно которому вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации и считаются возникшими с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Что касается действующего законодательства, то право собственности на земельный участок также подлежит государственной регистрации. Порядок государственной регистрации осуществляется на основании Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Поскольку земельные участки являются разновидностью недвижимого имущества, то к ним применяются общие правила государственной регистрации прав на недвижимость. Вместе с тем указанный Закон содержит две статьи, посвященные особенностям государственной регистрации права собственности на земельный участок:

статья 22.2 "Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков" и статья 25.2 "Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства".

Кроме того, отдельно регулируется государственная регистрация права на земельную долю статьей 24.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно п. 1 указанной статьи право на земельную долю может быть зарегистрировано на основании заявления участника долевой собственности на земельный участок или его представителя, полномочия которого удостоверяются нотариально или уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления, а также на основании заявления лица, которое уполномочено общим собранием участников долевой собственности на земельный участок, в составе которого имеется данная земельная доля, и полномочия которого подтверждаются копией протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок или выпиской из этого протокола, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

Как уже было отмечено выше, земельная доля не является недвижимым имуществом и формально право на нее не подлежит государственной регистрации. Однако ввиду большого количества конфликтов, связанных с реализацией права на земельную долю, законодатель предусмотрел возможность государственной регистрации права на нее.

Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Важнейший признак, которому должен отвечать земельный участок, для того чтобы он был признан недвижимостью и тем самым мог быть объектом зарегистрированного права собственности, заключается в том, что участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК).

Таким образом, границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников. Государственный кадастровый учет земельных участков производится после проведения межевания земельных участков, т.е. определения местоположения и границ земельного участка на местности.

До государственной регистрации прав на земельные участки необходимо осуществить их технический (кадастровый) учет. Каждый земельный участок имеет кадастровый номер. Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660. Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. На основании проведенного государственного кадастрового учета территориальным органом государственного земельного кадастра составляется кадастровая карта (план) земельного участка, в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации прав, переход права собственности на земельный участок или иной объект недвижимости регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Следует иметь в виду, что в настоящее время документы на регистрацию могут быть отправлены и по почте.

Требования к документам, которые представляются на государственную регистрацию, сформулированы в ст. 18 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество (земельный участок) и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Такие документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) участка.

При регистрации права собственности на земельные участки, принадлежащие членам садоводческих товариществ, нужно учитывать следующее. В соответствии с ранее действовавшим законодательством земельные участки предоставлялись не конкретным физическим лицам, а садоводческим товариществам или дачным кооперативам на праве постоянного бессрочного пользования. Таким образом, каких-либо документов, подтверждающих право владения тем или иным земельным участком, у членов таких товариществ или кооперативов нет. Единственными документами, подтверждающими это право, являются документы членства в данном товариществе. В частности, таким документом является книжка члена садоводческого товарищества или кооператива.

Таким образом, само объединение как юридическое лицо должно произвести распределение земельных участков между его членами, а уже каждый член садоводческого товарищества должен на основании такого распределения зарегистрировать свое право собственности на него. Оставшиеся нераспределенными земельные участки рассматриваются в качестве общего имущества объединения и согласно п. 2 ст. 28 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения бесплатно. Объединение же должно зарегистрировать свое право собственности на него.

Возможны ситуации, когда то или иное лицо владеет большим земельным участком, чем это предусмотрено документами. В связи с этим делаются попытки использовать Закон о дачной амнистии для приобретения в собственность "лишних" метров. Однако указанный Закон может применяться только к тем земельным участкам, на которые выданы соответствующие документы.

Следует иметь в виду, что Закон о дачной амнистии применяется к земельным участкам, предоставленным либо на праве постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения, либо без указания права вообще. В отдельных случаях при предоставлении земельных участков указанным гражданам не указывалось право, которое предоставлялось владельцу на этот земельный участок (как правило, имелось в виду право постоянного (бессрочного) пользования, однако в силу юридической неграмотности оно не указывалось). В последнем случае необходимо предоставить определенный набор документов, подтверждающий факт предоставления документов. Согласно п. 2 ст. 25.2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним такими документами являются:

- акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

- акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

- выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Таким образом, лишние метры, не указанные в документах, приватизировать в соответствии с Законом о дачной амнистии нельзя. Однако можно попытаться узаконить их на основании ст. 234 ГК ("Приобретательная давность"), доказав, что владение ими было добросовестным и непрерывным.

7. Прекращение права собственности на земельный участок

Право собственности на земельный участок может прекратиться как по общим, так и специальным основаниям. В п. 4 ст. 288 проекта ГК установлен примерный перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок. В нем, в частности, сказано, что право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении земельного участка собственником, отказе собственника от права собственности на земельный участок и по другим основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом.

В основном эти основания совпадают с уже известными действующему гражданскому законодательству, однако нельзя не обратить внимание на такой достаточно экзотический способ, как прекращение права собственности на земельный участок при его искусственном или естественном затоплении водой, приведшем к образованию водного объекта.