Государственная политика в обеспечении жильем молодых семей

Ю.К. Толстой предлагает классифицировать жилые помещения не по формам собственности, а в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан, так как этим во многом определяется правовой режим указанных помещений.

Право на жилище означает возможность иметь жилье, пользоваться им на условиях, установленных законом. Субъектами этого права являются как граждане РФ, так и лица без гражданства и иностранные граждане. В зависимости от субъекта этого права могут устанавливаться особенности его реализации, касающиеся, в частности, порядка обеспечения жильем, улучшения жилищных условий.

Право граждан РФ на жилище обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади.

Право найма жилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах нормы жилой площади. За гражданами, проживающими по договору найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, сохраняется права найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.[]

В частную собственность граждане имеют право приобретать жилье путем приватизации занимаемых жилых помещений; жилищного строительства, в том числе товариществами и индивидуальных застройщиков, участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах; купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы; приобретения в порядке наследования, дарения и по другим законным основаниям. Количество, размер и стоимость приобретаемого в частную собственность жилья не ограничиваются.[]

Никто не может быть произвольно лишен жилища. Этот конституционный принцип обеспечивает право на жилище. Произвольным считается любое не основанное на законе лишение жилища. Законодательство содержит нормы, обеспечивающие соблюдение этого принципа. Установлено, что принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусматривается законом или иным соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основе решения суда.[] Прекращение права собственности на жилище возможно по основаниям, предусмотренным ст. 235 ГК РФ.

Члены семьи собственника или лица, утратившие семейные связи с собственником жилого помещения, которые обладают на равнее с собственником правом общей с ним собственности, пользуются равным с ним правом собственности на жилое помещение (общей собственностью) независимо от размера их доли (ст. 244 ГК РФ).

Таким образом, конституционное право на жилище выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества, то есть оно является сущностным правом, фундаментальным.

Конституционное право на жилище, по нашему мнению, должно подкрепляться (наряду с гарантией обеспечения жильем) указанными ниже составными частями, без которых оно не может быть реализовано.[]

1) Осуществление гражданами право на передвижение, избрание места прибивания и жительства.

В Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно принципам и нормам международного права и в соответствии с КРФ (ч. 1 ст. 17). Согласно ч.1 ст. 27 КРФ каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. Свобода передвижения и выбора места жительства предусмотрена также Международным пактом о гражданских и политических правах (ст. 12), другими международными и международно-правовыми актами, в том числе протоколом № 4 к Европейской конвенции прав человека (ст. 2).[]

Нормативное содержание названного конституционного права включает:

- свободу передвижения каждого по территории РФ;

- свободу выбор места пребывания;

- свободу выбора места жительства.

Оспариваемые нормативные акты непосредственно затрагивают право на выбор места жительства. Это право предполагает свободу выбора гражданином жилого помещения, в котором он постоянно или преимущественно проживает либо являясь его собственником, либо по договору найма, аренды, либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.

Общим требованием КРФ и международно-правовых норм является положение о том, что ограничение прав на свободный выбор места жительства могут быть установлены только законом. КРФ конкретизирует это требование указанием на то, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только федеральным законом. При этом понятием «закон» охватываются исключительно Федеральные законы, но не законы субъектов РФ, поскольку иначе названной норме придавался бы не конституционный смысл.

Реализация конституционного права на выбор места жительства не может ставиться в зависимость от уплаты или неуплаты каких-либо налогов и сборов, поскольку основные права граждан РФ гарантируются КРФ без каких-либо условий фискального характера. Таким образом, отказ в регистрации в связи невыполнением гражданином обязанностей по уплате налогов и иных сборов противоречит КРФ.

2) Неприкосновенность жилища.

КРФ содержит специальную статью (ст. 25) о неприкосновенности жилища. В основе этого конституционного положения лежит запрет на проникновение в жилище других лиц без согласия проживающих в нем граждан. Правоустанавливающими документами являются документы о праве собственности на данное жилое помещение, договор найма (поднайма) и т.п.

Кто и на каком основании может проникнуть в жилище помимо воли проживающих в нем граждан? Таким правом наделены на основании ФЗ сотрудники правоохранительных органов при проведении процессуальных следственных действий, в связи с возбуждением уголовного дела (обыск или выемка), наложении ареста на имущества должника, преследовании лиц, подозреваемых в совершении преступлений, наличии достаточных данных полагать, что там совершено или совершается преступление или произошел несчастный случай. В иных случаях действия лиц, направленные на проникновение в жилище, должны рассматриваться как неправомерные, и законодательством предусмотрена уголовная и административная ответственность за такие действия.

3) Недопущение произвольного лишения граждан права на жилище.

Новым ЖК РФ предусмотрен только судебный порядок выселения из жилых помещений, что является дополнительной гарантией защиты жилищных прав. Конечно, в большей степени понятие «лишение права на жилище» относится к выселению граждан из жилых помещений. Основания и порядок выселения граждан из жилых помещений определяются законом. Следует отметить, что действующие законы содержат соответствующие нормы, касающиеся прекращения права пользования жилым помещением. Конкретные нормы имеются не только в жилищном, но и в гражданском Кодексе РФ.

Обеспечению права на жилище способствует система определенных мер помощи гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия. Согласно ч. 2 ст. 40 КРФ поощряется жилищное строительство, создаются условия для осуществления права на жилище. Реализация этой конституционной нормы предполагает необходимость разработки и внедрения различных организационно-правовых и финансовых мероприятий, способствующих удовлетворению жилищных потребностей населения.

Так, гражданам, необеспеченным жильем, по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсации (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья.

Особая роль в обеспечении жилищных потребностей принадлежит органам государственной власти и органам местного самоуправления, поскольку именно на них возлагается Конституцией обязанность способствовать осуществлению права на жилище. Они, в частности, должны обеспечить возможность кредитной поддержки граждан и предоставления налоговых льгот при строительстве и приобретении жилья; предоставление, продажу в установленном земельным законодательством в порядке земельных участков застройщикам для жилищного строительства на территориях, определенных градостроительной документацией; возможность получения налоговых и финансово-кредитных льгот организациями, предпринимателями, осуществляющими строительство, содержание, ремонт жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства; поддержку банкам, предоставляющим льготные кредиты для жилищного строительства и др.

Гражданам могут предоставляться компенсации (субсидии), обеспечивающие оплату жилья в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи и действующих льгот. При строительстве или покупке жилья граждане имеют право на получение кредита под залог, в том числе под залог недвижимости, а также под гарантии органов государственной власти и управления или органов местного самоуправления либо под гарантии организаций, общественных объединений. Граждане вправе получить в установленном порядке компенсации (субсидии), льготные кредиты, ссуды от органов государственной власти и управления, органов местного самоуправления для реализации права на жилище.

Общий порядок оказания кредитно-финансовой поддержки населению установлен Положением о жилищных кредитах, утвержденном Указом Президента РФ от 10 июня 1994 года № 1180 (Сборник законодательства РФ 1994. № 7 Ст. 692). В положении предусмотрено три вида кредитов: земельный кредит (краткосрочный или долгосрочный) на приобретение или обустройство земли под предстоящее жилищное строительство; краткосрочный строительный кредит - для финансирования строительных работ; долгосрочный кредит - на приобретение жилья. Сумма, выдаваемого кредита не должна превышать 70% стоимости приобретаемого или строящегося объекта. Остальные 30% стоимости строительства гражданин оплачивает за счет средств, полученных в виде субсидий и собственных сбережений.

Гражданам, осуществляющим строительство или приобретающим жилье за счет собственных средств, а также за счет целевых кредитов, предоставляются налоговые льготы. Гражданам, осуществляющим индивидуальное жилищное строительство собственными силами, при вынужденной потере ими работы, в том числе после увольнения после вооруженных сил, устанавливается оплата труда на срок до двух лет, в порядке, определенном законодательством РФ для безработных, участвующих в общественных работах.

В условиях рыночной системы экономики реализация принципа удовлетворения жилищных потребностей обусловила необходимость принятия государством дополнительных мер помощи малоимущим и иным гражданам, нуждающимся в жилище. Законом закреплено правило, обеспечивающее поддержку социально незащищенных слоев населения: для них предусматривается возможность получения жилых помещений на условиях договора найма в домах государственных, муниципальных и других жилищных фондов бесплатно или за доступную плату. К таким социально незащищенным категориям законодательство относит, в частности, инвалидов Отечественной войны и приравненных к ним лиц, ветеранов войны, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, семьи с доходами ниже прожиточного минимума.

Предоставление жилых помещений на льготных условиях может осуществляться из государственных, муниципальных, общественных фондов и той части частного жилищного фонда, где проживают на условиях найма социально незащищенные граждане.

ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ В ОКАЗАНИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОДДЕРЖКИ МОЛОДЫМ СЕМЬЯМ В РЕШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ ПРОБЛЕМ

2.1 Основные направления совершенствования механизмов реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей»

Решение локальных проблем реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы неразрывно связано с комплексом мер и вопросов, которые нужно решить на каждом из уровней административного управления для обеспечения успешного выполнения задач национального проекта. Причем не только для получения заданных количественных результатов, но, в первую очередь, для достижения основного, социального, эффекта всей этой большой и нужной работы.

Республикой представлены для рассмотрения на федеральном уровне предложения по преодолению кризисных явлений и стабилизации сложившейся ситуации, в частности, направленные на оздоровление ипотечного рынка, повышение доступности ипотечных кредитов и увеличение их объемов:

увеличение уставного капитала ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что позволит снизить процентные ставки по ипотечным кредитам до приемлемого для нашего региона уровня - 8-11%;

отмена дисконтов Агентства по оставшимся нереализованными кредитам, которое начиная с 15 сентября 2008 г. осуществляет выкуп таких ипотечных кредитов исключительно с дисконтом, при том, что измененные (новые) Стандарты должны применяться только к вновь выдаваемым ипотечным кредитам (займам). Эта мера позволит снизить комиссию за выдачу новых кредитов региональными операторами и первичными кредиторами и, как следствие, повысить их доступность;

продление до 1 апреля 2010 г. срока выкупа кредитов, выданных по «старым стандартам». Агентством принято решение о прекращении с 30 марта 2009 г. рефинансирования ипотечных кредитов (займов), выданных до 15 августа 2008 г. (на сегодняшний день на балансе регионального оператора, сервисного агента и первичных кредиторов объём таких нерефинансированных обязательств превышает 400 млн. рублей);

введение Сбербанком России дифференцированной процентной ставки по кредитам при увеличении величины первоначального взноса (с использованием, например, материнского семейного капитал), как это было в предыдущие годы, когда величина ставки снижалась при увеличении первоначального взноса (Сбербанк осуществляет ипотечное кредитование без участия в рефинансировании закладных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию).

Существенно влияет на жилищный рынок еще один аспект: подпрограммой не предусмотрено направление молодыми семьями социальных выплат на участие в долевом строительстве жилых помещений и на погашение основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным жилищным кредитам, направленным молодой семьей на участие в долевом строительстве жилья (даже если объект уже введен в эксплуатацию и молодой семьей оформлено право собственности на жилое помещение). Молодые семьи - участники подпрограммы готовы принять участие в долевом строительстве собственного жилья, тем более, что в республике до начала финансового кризиса высокими темпами и в больших объемах осуществлялось жилищное строительство, поэтому привлечение средств молодых семей в эту сферу окажет существенное влияние на ускорение ввода в эксплуатацию жилых объектов. При этом снизится спрос на вторичное жилье, что будет способствовать стабилизации цен на рынке вторичного жилья.

В целях предоставления молодым семьям возможности направления социальных выплат на участие в долевом строительстве жилых помещений и привлечения значительного объема финансовых средств непосредственно в жилищное строительство в Министерство регионального развития Российской Федерации, как государственному заказчику подпрограммы, представлялись соответствующие предложения о внесении изменений в подпрограмму, но видимо с целью защиты федеральных средств от недобросовестных участников долевого строительства эти предложения не приняты..

Кроме того, республика выходила с предложением о предоставлении субъектам Российской Федерации права использовать средства федерального бюджета, выделяемые регионам на софинансирование мероприятий подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», по механизмам, отличным от предусмотренных подпрограммой.

Поддержка молодых семей на условиях, установленных в Чувашии республиканской программой, значительно более эффективна, чем по правилам федеральной подпрограммы. Эффективность республиканской программы обусловлена ее большей, по сравнению с федеральной подпрограммой, доступностью для молодых семей, заключающейся в меньшем (в 1,5 раза) объеме выплачиваемых процентов по кредиту за весь период кредитования и в меньшем (в 1,8 раза) ежемесячном платеже.

Для примера: в 2006 году в Чувашии по республиканской программе с помощью государственной поддержки приобрели жилье 1744 молодые семьи, по федеральной подпрограмме - 426 молодых семей (всего - 2170 семей), на что направлено 240 млн. рублей. Если бы эти средства были использованы по правилам только федеральной подпрограммы, то лишь 926 молодых семей могли бы улучшить жилищные условия.

Еще одна проблема, требующая решения на федеральном уровне: очень много обращений поступает от молодых семей, которые в период действия федеральной подпрограммы в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 28 августа 2002 г. № 638 не смогли по разным причинам воспользоваться субсидией по рождению ребенка (не хватило лимита средств, выделенного Чувашской Республике, либо обратились позже установленного срока). Республика эту тему также представляла государственному заказчику, но вопрос не решается.

Представляется необходимым внесение еще некоторых изменений в условия федеральной подпрограммы. Правила предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 мая 2006 г. № 285, создают ситуацию, когда некоторые из них лишаются возможности участия в подпрограмме по не зависящей от них причине.

Пунктом 5 Правил установлено, что «возраст каждого из супругов либо 1 родителя в неполной семье на день принятия органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации решения о включении молодой семьи - участницы подпрограммы в список претендентов на получение социальной выплаты в планируемом году не превышает 35 лет». Однако, утверждение органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации списка претендентов осуществляется после конкурсного отбора субъектов для участия в реализации подпрограммы и определения лимита средств на социальные выплаты молодым семьям, что происходит горазда позже утверждения сводного списка участников подпрограммы. И если члену молодой семьи, даже состоящей по сводному списку в первоочередниках, в этот период исполняется 36 лет, она не попадет в список претендентов. Было бы правильным установить в качестве критерия по возрастному признаку возраст претендентов на дату принятия органом местного самоуправления решения о признании молодой семьи участницей подпрограммы. В этом случае устраняется обозначенная несправедливость: выбытие из подпрограммы некоторой части молодых семей, уже утвержденных в сводном региональном списке, из-за задержки, на которую семья никаким образом повлиять не может. В Чувашии, кстати, этот момент учтен в правилах по реализации республиканской программы: участником ее может стать семья, одному из членов которой не исполнилось 36 лет на дату подачи в орган местного самоуправления заявления об участии в программе. Так как правилами установлено, что такие заявления подаются только на текущий год, речь не идет об участии в программе семей при достижении возраста 37, 38 лет и т.д.

Пунктом 14 федеральных Правил предусмотрено, что молодой семье - участнице подпрограммы при рождении (усыновлении) 1 ребенка предоставляется дополнительная социальная выплата за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации. Однако в соответствии с этой трактовкой дополнительная социальная выплата в случае рождения (усыновления) не одного ребенка, а например, двойни, должна рассчитываться также только на одного ребенка. Следовало бы конкретизировать условия государственной поддержки при рождении (усыновлении) более одного ребенка.

Также не определено, как рассчитывается социальная выплата молодым семьям, один из членов которой еще не имеет российского гражданства (например, выходец из ближнего зарубежья).

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что изначально разработанный механизм реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» конечно не безупречен, и анализ опыта, приобретенного в процессе его апробации, выявил позиции, подлежащие корректировке с целью достижения реально эффективных результатов. Значительная часть этих позиций доработана и изменена, но остались вопросы, не нашедшие поддержки на федеральном уровне.

2.2 Законодательное регулирование механизмов оказания государственной поддержки молодым семьям

В период действия подпрограммы в нее были внесены существенные изменения, направленные на оптимизацию условий оказания государственной поддержки молодым семьям:

1.Постановлением Правительства РФ от 11 августа 2007 г. № 510 органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации дано право вносить изменения в утвержденные списки молодых семей - претендентов на получение субсидий в случае, если молодые семьи - претенденты на получение субсидии в течение срока действия свидетельства отказались от получения субсидии на приобретение жилья или по иным причинам не смогли воспользоваться данной субсидией. По ранее действовавшим условиям внесение изменений в списки не допускалось, что создавало определенные трудности в реализации подпрограммы. В качестве примера очень показательна ситуация, сложившаяся в 2006 году в нашей республике. Республиканским бюджетом были предусмотрены значительные средства на государственную поддержку молодых семей в улучшении жилищных условий, при этом действие республиканской программы было прекращено, так как ожидалось начало реализации федеральной подпрограммы, но которая в течение 7 месяцев так и не заработала, в связи с чем было принято решение о возобновлении республиканской программы. С августа началась ее реализация и часть молодых семей - включенных в список участников федеральной подпрограммы, получили государственную поддержку по республиканскому механизму. В ноябре 2006 г. федеральная программа все-таки заработала, и республика вынуждена была корректировать списки ее участников, что впоследствии вызвало нарекания государственного заказчика подпрограммы.

Немаловажное значение имеет дополнение к подпрограмме, позволяющее направлять средства социальной выплаты на погашение основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным жилищным кредитам или займам при условии, что молодая семья на момент заключения соответствующего кредитного договора (договора займа) была признана нуждающейся в улучшении жилищных условий в соответствии с требованиями подпрограммы. Теперь молодые семьи, материально лучше обеспеченные, получили возможность приобрести жилье не дожидаясь предоставления им бюджетных средств, при этом рассчитывая погасить кредит впоследствии, при подходе очереди на получение социальной выплаты;

2. В 2007 году Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2007 г. № 979 были изменены возрастные критерии молодой семьи: предельный возраст супругов в молодой семье - участнице подпрограммы был увеличен с 30 до 35 лет. В результате огромное количество уже состоявшихся молодых семей (стабильных в отношении крепости семейных уз и сформировавшихся профессионально) смогли улучшить жилищные условия;

3. С 1 января 2008 г. были внесены изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации, предусматривающие освобождение от налогообложения суммы выплат на приобретение или строительство жилого помещения, предоставленных за счет средств бюджетов разных уровней. Постановлением Правительства РФ от 10 апреля 2008 г. № 257 в целях приведения положений подпрограммы в соответствие с федеральным законодательством термин «субсидии» заменен на «социальные выплаты», тем самым эти средства государственной поддержки молодых семей были в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации отнесены к доходам физических лиц, не подлежащим налогообложению. Государственная поддержка стала реальной именно в рассчитанном в соответствии с нормативами объеме, а не «урезанной» впоследствии;

4. Постановлением Правительства РФ от 27 января 2009 г. № 36 было установлено, что в случае использования средств социальной выплаты на уплату первоначального взноса по ипотечному жилищному кредиту или уплату основного долга или процентов по ипотечному жилищному кредиту допускается оформление приобретенного жилого помещения в собственность одного из супругов или обоих супругов. По ранее действовавшим условиям приобретаемое жилое помещение (создаваемый объект индивидуального жилищного строительства) должно было быть оформлено в общую собственность всех членов молодой семьи, указанных в свидетельстве. Однако есть банки, которые изначально отказывали в кредитовании молодым семьям с детьми, так как право собственности на обремененную ипотекой квартиру должно быть оформлено в том числе и на детей в соответствии с подпрограммой (например, Банк ВТБ 24). Данное положение подпрограммы предполагает снижение рисков ипотечного жилищного кредитования для банков и, как следствие, - расширение возможности ипотечного кредитования молодых семей, что в сегодняшних условиях мирового финансового кризиса является немаловажным фактором. При этом молодая семья заключает с органами местного самоуправления соглашение, в котором обязуется переоформить приобретенное с помощью социальной выплаты жилое помещение в собственность всех членов семьи, указанных в свидетельстве, после снятия обременения с жилого помещения.

Большое значение для дотационных регионов имеет введенная с 2008 года постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2007 г. № 979 методика определения доли средств, направляемых из федерального бюджета в бюджеты субъектов Российской Федерации на софинансирование мероприятий Подпрограммы, рассчитываемой по формуле:

ДСФ = (40 - 15 х КБО),

где:

ДСФ - доля средств, направляемых из федерального бюджета в бюджет сответствующего субъекта Российской Федерации на софинансирование мероприятий Подпрограммы;

КБО - показатель уровня расчетной бюджетной обеспеченности соответствующего субъекта Российской Федерации после распределения средств из Федерального фонда финансовой поддержки субъектов Российской Федерации. По Чувашской Республике на 2008 год КБО = 0,6632.

При таком показателе уровня расчетной бюджетной обеспеченности в 2008 году доля средств, направленных из федерального бюджета в республиканский бюджет Чувашской Республики на софинансирование мероприятий подпрограммы, составила 30%. В результате 839 молодых семей получили государственную поддержку в рамках подпрограммы (в три раза больше, чем это было бы при первоначальных условиях подпрограммы, когда доля средств федерального бюджета составляла 10% для всех регионов).

В соответствии с требованиями подпрограммы на региональном уровне был принят ряд нормативных правовых документов, обеспечивающих реализацию подпрограммы:

Законом Чувашской Республики «О предоставлении субсидий из республиканского фонда софинансирования расходов» утвержден Порядок предоставления и расходования субсидий из Республиканского фонда софинансирования расходов на софинансирование расходов бюджетов муниципальных образований на выделение социальных выплат молодым семьям, являющимся участниками подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы;

5. Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 октября 2006 г. № 271 был утвержден Порядок организации работы по реализации подпрограммы, которым определены условия признания молодой семьи имеющей достаточные доходы либо иные денежные средства для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой социальной выплаты, установлен порядок формирования органами местного самоуправления списков молодых семей - участников подпрограммы, установлены правила выдачи свидетельств на высвободившуюся сумму средств, правила отбора муниципальных образований для участия в реализации подпрограммы и распределения между ними субсидий на предоставление социальных выплат на приобретение (строительство) жилья молодым семьям, принят порядок предоставления дополнительной социальной выплаты при рождении (усыновлении) ребенка.

Кроме того, всеми муниципальными районами и городскими округами Чувашской Республики разработаны местные программы государственной поддержки молодых семей в улучшении жилищных условий.

В 2008 году были разработаны в новой редакции правила предоставления молодым семьям социальных выплат в рамках республиканской программы, внесены изменения в порядок возмещения затрат на уплату процентов по кредитам. В республиканской программе государственной поддержки молодых семей максимально использованы схемы и механизмы федеральной подпрограммы, направленные на создание привлекательных условий участия молодых семей в решении своей жилищной проблемы. При это главное преимущество республиканской программы перед федеральной - возможность участия молодых семей в долевом строительстве жилья.

2.3 Роль ипотечного жилищного кредитования в решении жилищных проблем молодых семей

На федеральном уровне государственная поддержка молодых семей в 2003-2005 годах осуществлялась в рамках утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 августа 2002 г. № 638 подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы. Целью этой подпрограммы являлось создание системы государственной поддержки молодых семей в решении жилищной проблемы для улучшения демографической ситуации в России.

В соответствии с подпрограммой средства федерального бюджета предоставлялись субъектам Российской Федерации, реализующим соответствующие региональные и муниципальные программы, на оказание адресной помощи молодым семьям - участникам этих программ в случае рождения (усыновления) ребенка. Средства направлялись на компенсацию части затрат, произведенных молодыми семьями на строительство (приобретение) жилья, в основном на погашение кредитов (займов), привлеченных ими на эти цели.

В 2003-2005 годах были осуществлены разработка и формирование правовых, финансовых и организационных механизмов государственной поддержки молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. В этот период на территории отдельных субъектов Российской Федерации были отработаны различные механизмы и формы взаимодействия всех исполнителей подпрограммы. Было установлено, что наиболее эффективно подпрограмма реализуется в тех регионах, где разработаны и действуют схемы ипотечного жилищного кредитования, а также существуют возможности использования сбережений граждан (Республика Татарстан, Республика Башкортостан, Республика Мордовия, Оренбургская и Кемеровская области). В этом отношении показательны результаты реализации программы «Молодая семья» в нашей республике.

В целом по Российской Федерации на I этапе реализации подпрограммы (2003-2005 годы) в 72 субъектах были разработаны региональные программы, 114 тыс. молодых семей - участников региональных и муниципальных программ улучшили свои жилищные условия. При этом за счет средств федерального бюджета, которые составили 2,05 млрд. рублей, молодым семьям было предоставлено 13,7 тыс. субсидий при рождении (усыновлении) ребенка (в Чувашской Республике - 3559 молодых семей улучшили жилищные условия, 259 молодых семей получили субсидии по рождению ребенка на общий объем 43,0 млн. рублей).

Особо следует отметить, что в Чувашии с 2002 года реализуется республиканская программа «Государственная поддержка молодых семей в решении жилищной проблемы на 2002-2010 годы». Поддержка молодых семей в улучшении жилищных условий по республиканской программе осуществляется путем предоставления за счет средств республиканского бюджета Чувашской Республики социальных выплат в размере 15% от расчетной стоимости жилья и возмещение части затрат на уплату процентов по ипотечным кредитам в течение до 15 лет (до 5% годовых в первые 3 года, до 10% - в последующие годы. При этом полное возмещение затрат предоставляется молодым семьям, имеющих трех и более детей, или в которых один из членов семьи признан инвалидом, а также проживающим в сельской местности, один из членов семьи которых является молодым специалистом, имеющим законченное высшее образование, заключившим трудовой договор на срок не менее 5 лет на работу в организации агропромышленного комплекса или социальной сферы в сельской местности).

Механизм государственной поддержки молодых семей, заложенный в республиканской программе, оказался приемлемым для молодых семей, о чем свидетельствуют результаты ее реализации в первые три года. С начала реализации программы и до 2005 года молодыми семьями привлечено 1203,8 млн. рублей банковских кредитов на ипотечное жилищное кредитование, 596,7 млн. рублей - собственных средств молодых семей, из республиканского бюджета Чувашской Республики было направлено на субсидирование процентных ставок 137,5 млн. рублей, на безвозмездные 15-процентные субсидии - 163,3 млн. рублей. Реализация этой программы продолжается и в настоящее время.

Диаграммы наглядно демонстрируют, как активно в нашей республике молодыми семьями, получившими государственную поддержку, привлекаются ипотечные кредиты, и насколько значительную долю в общем объеме ипотеки составляла в 2003-2005 года «молодежная ипотека» (53% - в 2002 году, 49% - в 2005 году).

Вместе с тем, в рамках реализации указанной подпрограммы в 2003 - 2005 годы только в ограниченном круге субъектов Российской Федерации были задействованы механизмы ипотечного жилищного кредитования, а в большинстве регионов России не было условий, способствующих получению молодыми семьями ипотечных жилищных кредитов.

ГЛАВА 3.ПРЕДПОСЫЛКИ К РАЗРАБОТКЕ НОВОЙ РЕДАКЦИИ ПОДПРОГРАММЫ «ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЖИЛЬЕМ МОЛОДЫХ СЕМЕЙ» ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ «ЖИЛИЩЕ» НА 2002 - 2010 ГОДЫ

Системный подход к реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в Чувашской Республике позволил обеспечить достигнутые показатели. Здесь особо выделяется блок, направленный на решение одной общей задачи: рост объемов жилищного строительства и обеспечение доступности жилья, - в частности, путем увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования, которое является основным механизмом, делающим доступным приобретение жилья для основной массы очередников со средними доходами, к каковым в подавляющем большинстве и относятся молодые семьи.

Совместная работа органов власти и кредитных организаций, федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию позволила повысить доступность кредитных ресурсов, в том числе за счет снижения процентных ставок, уменьшения первоначального взноса и увеличения срока кредитования. Поддерживая политику правительства по развитию ипотеки, на фоне массового жилищного строительства, банки республики осуществляют долгосрочное кредитование граждан, разработав при этом свои корпоративные программы ипотечного кредитования (например, программа Сбербанка России «Молодая семья»). Между Кабинетом Министров Чувашской Республики и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации заключено Соглашение о сотрудничестве, в соответствии с которым ипотечное кредитование граждан в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и республиканских жилищных программ осуществляется по специальной процентной ставке - на 1% ниже, чем принято для ипотечного кредитования граждан на общих основаниях. Первоначальный взнос при ипотечном кредитовании молодых семей был установлен в размере 10% против 20%, который уплачивали остальные заемщики. В сегодняшних условиях финансового кризиса молодые семьи, имеющие детей, уплачивают первоначальный взнос в размере 20%, в то время как семьи без детей - 30 процентов.

Открытое акционерное общество «Ипотечная корпорация Чувашской Республики», контрольный пакет акций в уставном капитале которого принадлежит Чувашской Республике, являющееся региональным оператором федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, активно включилось в работу по реализации республиканской программы «Молодая семья». В районах республики были созданы консультационные пункты по информационно-методическому обеспечению участников программы. Формирование пакета документов для молодых семей осуществлялось по льготному тарифу.

В Чувашской Республике сформирован стабильный сегмент приобретателей жилья с помощью ипотечных кредитов. Молодые семьи в рамках как республиканской программы «Государственная поддержка молодых семей в решении жилищной проблемы на 2002-2015 годы», которая является отработанным высокоэффективным инструментом и пользуется большой популярностью среди молодых семей Чувашской Республики, так и федеральной подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» активно привлекают ипотечные кредиты для улучшения жилищных условий.

Из графиков видно, что доля молодых семей как в объемах выданных ипотечных кредитных ресурсов, так и в числе заемщиков, достаточно велика.

В то же время проблема обеспечения жильем молодых семей на сегодняшний день остается по-прежнему острой. Количество молодых семей, состоящих на учете в органах местного самоуправления в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, возрастает, что свидетельствует, в первую очередь, о доверии молодежи государственной жилищной политике.

Если на начало 2007 года на учете состояло 3,9 тыс. молодых семей (6,8% от общего числа очередников), то на начало 2008 года их стало уже 7,3 тысячи (12,4%), а на начало 2009 года - 13449 тыс. молодых семей (21% от общего числа очередников органов местного самоуправления).

Решение жилищной проблемы такого количества молодых семей возможно только при объединении усилий органов исполнительной власти и местного самоуправления, банков и организаций, работающих в сфере ипотечного кредитования. Особенно актуален этот вопрос в современных условиях мирового финансового кризиса. В связи со сложной социально-экономической ситуацией в республике существенно сократилась (в 5 раз) выдача кредитов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, растет количество просроченных денежных обязательств. Присутствуют также снижение объемов реализации жилья, консервация объектов строительства, продление сроков ввода домов в эксплуатацию, и, как следствие, - рост количества расторжений договоров по инициативе участников долевого строительства.

Коммерческие банки пересмотрели условия ипотечного кредитования физических и юридических лиц в сторону ужесточения, в результате резко снизилось количество потенциальных платежеспособных заемщиков, имеющих возможность получить и осуществлять выплаты по ипотечному кредиту с процентной ставкой 15-18%.

Анализ причин резкого снижения объемов ипотечного кредитования (на примере Чувашсбербанка) выявил, что основными являются:

увеличение суммы первоначального взноса до 40% по классической ипотеке и до 20% (30%) по программе «Молодая семья» (при существовавших 20% и 10% соответственно);

увеличение процентной ставки по ипотечным кредитам до 14,5-16,73%,

увеличение платы за ведение ссудного счета с 3,5 до 4% от суммы кредита и снятие ограничения по предельной сумме оплаты в 90 тыс. рублей. В результате при сумме кредита до 2250 тыс. рублей дополнительные затраты возросли незначительно - до 11,25 тыс. рублей, но при кредитах в 3-4 млн. рублей, объем которых по классической ипотеке в 2008 году составил до 10%, - плата достигает 120-160 тыс. рублей;

увеличение обеспечения для получения ипотечного кредита, частично связанного с введением требования по обязательному учету прожиточного минимума, частично - с процедурой банка. В результате средняя величина ипотечного кредита для семьи из 3 человек при тех же доходах уменьшается почти в 2,5 раза, а кредиты становятся доступны только семьям с доходом начиная с 20 тыс. рублей.

Среднестатистическая семья из 3 человек с доходом до 12 тыс. рублей, которая могла ранее получить ипотечный кредит на сумму 830 тыс. рублей, в сегодняшних условиях получить кредит не может.

При доходе в 23 тыс. рублей семья получит кредит на сумму 650 тыс. рублей, хотя ранее при таком же доходе семья могла получить кредит на сумму 1600 тыс. рублей, то есть в 2,46 раза больше.

Количество молодых семей с доходом 12 тыс. рублей составляет не менее 65% участников ипотечного кредитования для г.Чебоксары и г.Новочебоксарск и до 85% - для других муниципальных образований.

Молодые семьи, получившие кредит в 650 тыс. рублей переплатят:

за уплату процентов при сроке кредитования 15 лет - 62 тыс. рублей;

за ведение ссудного счета - 3,3 тыс. рублей;

за внесение первоначального взноса - 65 тыс. рублей, то есть в итоге - 130,3 тыс. рублей.

В ипотечном кредитовании выпадает значительный пласт заемщиков - порядка 70% семей с доходом менее 26 тыс. рублей.

В связи со сложной социально-экономической ситуацией в республике резко снизилось количество потенциальных платежеспособных заемщиков, имеющих возможность получить и осуществлять выплаты по ипотечному кредиту с процентной ставкой 15-18%, выдача кредитов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилась в 8-10 раз, растет количество просроченных денежных обязательств. При таких условиях прогнозируется снижение ипотечного кредитования более чем в два раза.

Анализ результатов I этапа реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы, выявил целесообразность ее корректировки в части совершенствования механизма осуществления государственной поддержки молодых семей в улучшении жилищных условий.

В соответствии с этой подпрограммой ее участником могла быть молодая семья, признанная в установленном порядке нуждающейся в улучшении жилищных условий, но возможность получения субсидии за счет средств федерального бюджета была обусловлена только рождением (усыновлением) ребенка.

Острота жилищной проблемы в нашей стране была определена низкой доступностью жилья и ипотечных жилищных кредитов для всего населения (в 2004 году лишь 9 процентов семей имели доход, который позволял приобрести жилье, соответствующее средним стандартам обеспеченности жилыми помещениями, с использованием собственных и заемных средств).

На начало 2005 года 250 тыс. молодых семей состояли на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе в Чувашской Республике - 4,6 тыс. молодых семей (8% от общего числа очередников органов местного самоуправления).

Как правило, молодые семьи не могут получить доступ на рынок жилья без бюджетной поддержки. Даже имея достаточный уровень дохода для получения ипотечного жилищного кредита, они не могут оплатить первоначальный взнос при получении кредита. Молодые семьи в основном являются приобретателями первого в своей жизни жилья, а, значит, не имеют в собственности жилого помещения, которое можно было бы использовать в качестве обеспечения уплаты первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа. К тому же, как правило, они еще не имеют возможности накопить на эти цели необходимые средства. Однако данная категория населения имеет хорошие перспективы роста заработной платы по мере повышения квалификации, и государственная помощь в решении жилищной проблемы путем предоставлении средств на уплату первоначального взноса при получении ипотечных жилищных кредитов или займов будет являться для молодых семей хорошим стимулом дальнейшего профессионального роста и, соответственно, увеличения доходов.

В рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», который предполагает формирование системы оказания государственной поддержки определенным категориям граждан в приобретении жилья или строительстве индивидуального жилого дома, была разработана новая редакция подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы, утвержденная постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 г. № 865.

В скорректированной подпрограмме решение демографической проблемы не ставится в качестве прямой цели, а рассматривается как ее дополнительный социальный эффект. Поддержка молодых семей при решении жилищной проблемы станет основой стабильных условий жизни для этой наиболее экономически активной части населения, повлияет также и на улучшение демографической ситуации в стране.

Основной целью подпрограммы является предоставление государственной поддержки в решении жилищной проблемы молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Участником подпрограммы может быть молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 35 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 35 лет, и одного и более детей и нуждающаяся в улучшении жилищных условий (в первоначальной редакции подпрограммы предельный возраст супругов составлял 30 лет).

Для целей подпрограммы под нуждающимися в улучшении жилищных условий понимаются молодые семьи, поставленные на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г., а также другие молодые семьи, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством Российской Федерации, и имеющие доходы, достаточные для получения ипотечного жилищного кредита или займа на рыночных условиях.

Основными задачами подпрограммы являются:

обеспечение предоставления молодым семьям - участникам подпрограммы социальных выплат на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома (далее - социальные выплаты);

создание условий для привлечения молодыми семьями собственных средств, финансовых средств банков и других организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты и займы для приобретения жилья или строительства индивидуального жилья.

Кроме того, в 2006 году была предусмотрена реализация мероприятий, связанных с выполнением обязательств перед молодыми семьями - участниками подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 августа 2002 г. № 638. В 2006 году молодым семьям - участникам подпрограммы были выплачены компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья, предусмотренные при рождении (усыновлении) ребенка, в том числе в Чувашской Республике такие субсидии получили 32 молодые семьи на 6372 тыс. рублей.

Механизм реализации подпрограммы предполагает оказание государственной поддержки молодым семьям - участникам подпрограммы в улучшении жилищных условий путем предоставления им социальных выплат.

Социальная выплата предоставляется на приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома и может быть использована также на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома, а также на погашение основной суммы долга и уплату процентов по этим ипотечным жилищным кредитам или займам. Право использовать социальную выплату на погашение основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным жилищным кредитам или займам на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома предоставляется молодым семьям - участникам подпрограммы, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий в соответствии с требованиями подпрограммы на момент заключения соответствующего кредитного договора (договора займа).

Социальная выплата может быть использована молодой семьей, которая является членом жилищного накопительного кооператива и для которой кооперативом приобретено жилое помещение, для осуществления последнего платежа в счет уплаты паевого взноса в полном размере, после чего данное жилое помещение переходит в собственность молодой семьи.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Практическая работа по реализации проектов, помимо прямых вещественных результатов, приносит и новые понимания: как того, что нужно сделать для улучшения технологии управления, так и того, как получить максимально возможный социальный эффект в рамках намеченных программных мероприятий. Субъектам Российской Федерации предоставлены полномочия, позволяющие наиболее эффективно решать задачи государственной поддержки по обеспечению жильем молодых семей, исходя из специфики местных условий, которая лучше видна с регионального уровня.

Доступность жилья для молодежи обеспечивается не только предоставлением государственной финансовой безвозмездной поддержки лицам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, но также и государственной поддержкой из федерального и региональных бюджетов муниципальных мероприятий по созданию условий для жилищного строительства в рамках реализации двух других подпрограмм федеральной целевой программы «Жилище»: по обустройству земельных участков коммунальной инфраструктурой и по модернизации объектов коммунального назначения. Только во взаимодействии мероприятий по поддержке молодых семей и по созданию условий для жилищного строительства на местном уровне в сочетании с использованием передовых индустриальных недорогих технологий строительства надежного жилья можно обеспечить приемлемую стоимость такого жилья и, как следствие, - возможно наименьший размер кредитных (заемных) средств, доступный для возврата молодыми заемщиками.

От того, насколько быстро и правильно будет обеспечено сочетание всех мероприятий при квалифицированном партнерском взаимодействии различных уровней государственной власти и местного самоуправления, социально ориентированного бизнеса и самих граждан при организационно-методической помощи им, зависят и сроки, и успех обеспечения молодых семей доступным жильем в соответствии с целями приоритетных национальных проектов.