Рынок земли и современные проблемы его формирования в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство сельского хозяйства РФ Федеральное государственное образовательное учреждение Высшего профессионального образования «Пермская государственная сельскохозяйственная академия имени академика Д.Н.Прянишникова»

Кафедра экономической теории

Курсовая работа

на тему: «Рынок земли и современные проблемы его формирования в России»

Исполнитель: студентка заочного

обучения по специальности

«Бухгалтерский учет, анализ и

аудит» Сироткина М.С.

шифр Боч-2006

Руководитель: КЭН, профессор

Зорин Г.Г.

Пермь, 2006

Содержание

Введение

Раздел 1. Рынок земли

1.1 Земля как фактор производства

1.2 Рынок земельных ресурсов, землевладение и землепользование

1.3 Земельная рента, цена земли

Раздел 2. Российский земельный рынок: проблемы и особенности

2.1 История земельных отношений в России

2.2 Земельный кодекс

Раздел 3. Земельный рынок в Пермском крае

3.1 Итоги земельных преобразований в Пермской области

3.2 Развитие земельных преобразований в Пермском крае

Заключение

Список литературы

Приложения

земельный кодекс рента россия

Введение

Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей.

Россия обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства - её земли. На всемирной выставке в Париже наши земли, богатые чернозёмом, были признаны эталоном почвы.

Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а, следовательно, изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли.

Целью написания этой работы является попытка анализа земельного рынка в современной России, в Пермском крае, его проблем и перспектив развития.

Понятие «рынок земли» на современном этапе было введено после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия при освещение этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения, так и мышления, что всё общественное, а значит ничьё.

Бесплатность пользования землей являлось одной из главных причин неэффективного использования в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности.

Только в этих условиях могла сформироваться ситуация, когда при массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличии значительных пустующих территорий в городах, территории, занятые малоценной ветхой застройкой, занимаются особо ценные плодородные пригодные земли.

Но последние глобальные преобразования и изменения системы ценностей породило некий интерес общества к земельной проблеме.

Пермская область располагает значительными земельными ресурсами - 12,7 млн. гектаров. Наиболее оборотоспособная их часть - 4,2 млн. га - подверглась за годы земельной реформы значительному реформированию и интегрировалась в систему рыночных отношений. Сформировались различные виды собственности. Создан рыночный механизм регулирования земельных отношений. Начал функционировать рынок земельной собственности. Широкое развитие получила аренда земель. Обеспечено управление земельными ресурсами и рост доходов от землепользования.

Однако экономический и социальный потенциал земельной реформы реализован не в полной мере. Многие задачи переходного периода по ряде объективных причин не решены. Многие годы отсутствовала четкая государственная программа комплексного разрешения земельного вопроса в России, концептуальные основы земельной политики федерального центра оставались неясными.

Все это время сдерживало развитие и укрепление новых принципов землепользования в области, снижало экономическое и социальное значение начатых земельных преобразований, их потенциальные возможности в формировании бюджетов территорий и в поддержке сельскохозяйственного производства. Земельная реформа в области подошла к новому рубежу, когда весь ход земельных преобразований требует завершения задач переходного периода и создания целостной многоукладной системы рыночного землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей с высокой экономической и социальной эффективностью новых земельных отношений.

Сложившаяся в России обстановка вокруг земельной реформы выдвигает необходимость новых государственных решений, комплексной и объективной оценки ее состояния и перспектив развития, глубоко основанных мер по обеспечению ее дальнейшего развития и достижения поставленных целей.

И поэтому я бы хотела рассмотреть вопрос о земельном рынке, который стал интересовать все более широкие слои населения нашей страны.

Раздел 1. Рынок земли

1.1 Земля как фактор производства

Земля является одним из факторов производства. Одной из важных характеристик земли является ее ограниченная площадь. Человек не в состоянии изменить ее размеры по своему желанию, землю невозможно «производить». Говоря о земле, в первую очередь имеем в виду ее использование в сельском хозяйстве.

Для фермера участок земли служит средством для выращивания определенных сельскохозяйственных культур. Почва должна обладать плодородием, которое определяется ее механическими и химическими свойствами. По механическим свойствам она должна быть достаточно мягкой, в то же время она не должна слишком свободно пропускать воду, но и очень плотная, глинистая почва не подойдет для выращивания растений. По химическому составу земля должна содержать неорганические элементы в такой форме, в которой они достаточно легко усваиваются растениями. Человек способен в определенных пределах изменить состояние почвы, используя механическую обработку, внося органические и химические удобрения. Таким образом, свойства земли можно разделить на данные изначально, т.е. естественные и созданные искусственно. Однако именно первая группа свойств, которая включает в себя местоположение участка, климатические условия, является главной, поскольку именно эти свойства придают особое значение собственности на землю и определяют специфический характер дохода собственников земли.

Итак, человек может определенным образом воздействовать на плодородие земли, но подобное воздействие не безгранично. Рано или поздно придет время, когда дополнительная отдача, получаемая от дополнительного приложения труда и капитала к земле, сократится настолько, что перестанет вознаграждать человека за их приложение. Мы подходим к важному закону, касающемуся земли, - закону убывающей отдачи.

Закон убывающей отдачи можно сформулировать следующим образом: «Каждое приращение капитала и труда, вкладываемых в обработку земли, порождает в общем пропорционально меньшее увеличение количества получаемого продукта, если только указанное приращение не совпало по времени с усовершенствованием агротехники».

Вполне естественно, что на недостаточно обработанной земле эта тенденция сначала незаметна, она начинает действовать лишь после того, когда достигнут максимальный уровень отдачи.

Закон убывающей отдачи применим к земле лишь потому, что в отличие от других факторов производства она обладает одним важным свойством - ограниченностью. Землю можно обрабатывать более интенсивно, но нельзя безгранично увеличивать площадь обрабатываемых земель, поскольку запас земель, пригодных к обработке, неизменен.

Распространяется ли закон убывающей отдачи на другие данные природой блага, объединенные под термином «земля»? Возьмем для примера шахту, в которой добывают уголь. Действительно, с течением времени люди сталкиваются с возрастающими проблемами, стараясь добыть большее количество полезных ископаемых. При прочих равных условиях, непрерывное приложение труда и капитала к шахте приведет к сокращению добычи угля. Однако, когда мы говорим об использовании земли в сельском хозяйстве, то отдача в виде сельскохозяйственной продукции представляет собой возобновляемый доход, а уголь, добываемый в шахте, является извлечением из нее накопленных сокровищ. Ведь уголь есть часть самой шахты.

1.2 Рынок земельных ресурсов, землевладение и землепользование

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной.

Землю можно свободно покупать и продавать, конечно, в рамках этих законодательств. Например, в США сейчас насчитывается более 630 тысяч фермерских хозяйств. Они владеют огромным количеством земли на правах собственников и производят примерно 80% всей сельскохозяйственной продукции в стране.

Земельный рынок - одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. В этот нелегкий для нашей страны период, когда в государстве растут внутренние и внешние задолженности, спад производства, увеличение безработицы и ухудшение уровня жизни населения, развитие рынка земли могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений.

Ограничивающим фактором развития аграрной экономики является земля. Поэтому землепользование и землевладение образуют основу системы аграрных отношений. Владение - это еще не полная собственность. Объекты собственности в отношениях владения фигурируют не как объекты непосредственного присвоения, а как условия хозяйствования. Землепользование - еще более простое отношение. Оно включает два момента: применение земли как средства производства и присвоение создаваемого продукта. Пользование и есть всеобщее условие вступления во владение. Владение и пользование составляют то, что необходимо для хозяйствования на земле, независимо от формы собственности на землю. Частная собственность на землю сформировалась значительно позднее частной собственности на другие факторы производства. Верховным собственником земли является государство. Частная собственность на землю у германцев, франков, кельтов появилась вследствие захвата ими земель у местных племен и раздела их между победителями. Часть земель впоследствии выкупили крестьяне - прежние ее владельцы. Индивидуальная община у этих народов основывалась как на частной собственности на землю, так и на аренде земли (аренда - одна из форм передачи во владение).

В России не было военного захвата земель. Виды поземельной собственности определялись способом заселения, который зависел от местных условий: там, где для расчистки посела и пашни требовался артельный труд, образовалась общинная передельная собственность (передел производили при изменении численности населения посела). Там, где для посела не требовалось общего труда, образовалась общинная раздельная собственность. Общая земская собственность для отдельных лиц сводились к праву владения. Во всех случаях заселение было бесплатным, но при обязательном налоге в общую пользу.

Система земельных отношений в России включала три типа отношений: государственную собственность на землю, частное землевладение и общинное землепользование.

Самобытность в России в большей степени определялась особенностями деревенского уклада, основанного на культурно-нравственных традициях российского крестьянства, - основной массы населения страны. Сущность этого уклада составляли: общинное землепользование, отсутствие частной собственности на владельческую землю, исключение земли из товарного оборота, артельная взаимопомощь.

В 1914 г. в Европейской России в частной собственности находилось 25% сельскохозяйственных земель (102 млн десятин). В собственности дворян было 52% этой площади, купцов - 13, мещан - 3, крестьян - 13, крестьянских обществ и товариществ - 12%. Земельные собственники задолжали банкам 3,5млрд рублей золотом, что составляло 80% стоимости их земли. Держателями банковских листов были в основном подданные Франции и Англии. Они-то и являлись фактическими собственниками этой земли.

Реформирование деревенского уклада оказалось сложным делом. За десять лет взяли свои наделы в частную собственность немногим более 20% домохозяев, но порвали связь с общиной всего лишь 10%. Годы реформы сопровождались крестьянскими волнениями. Наибольшее неудовольствие вызвало сохранение помещичьей собственности при малоземелье крестьян. Реформа не достигла цели и была свернута в 1916 г. В августе 1917 г. был опубликован «Крестьянский наказ о земле». Крестьяне требовали отменить помещичью собственность на землю и установить уравнительное и бесплатное землепользование. Эти требования стали основой «Декрета о земле», принятого 26 октября 1917 г. ll Всероссийским съездом Советов и «Законом о социализации земли» от 6 (19) февраля 1918 г. Земля была объявлена достоянием народа. Наряду с бесплатным землепользованием разрешалась и аренда земли.

Аграрное производство является оплотом чистой конкуренции, но оно не вписывается в современную рыночную экономику. С одной стороны, уникальность аграрного труда и его продукта, удовлетворяющего первичные потребности людей, обеспечивает достаточное предложение, стабильный спрос и высокие цены, что позволяет обществу сохранять земельную ренту как излишек. С другой стороны, наблюдается устойчивая тенденция отставания сельскохозяйственных цен и доходов аграриев от изменения цен и доходов в экономике в целом, что лишает этот вид предпринимательства мотивации.

В краткосрочном периоде эта проблема проявляется в крайней нестабильности доходов аграриев в различные годы, в долгосрочном периоде - в ценовой неэластичности спроса на сельскохозяйственные продукты. Неэластичность спроса подтверждается такими расчетами по развитым странам: цены на сельскохозяйственные продукты нужно понизить на 40 - 50%, чтобы потребители увеличили их закупки на 10%.

Во-первых, особенности первичных потребностей: потребность в пище имеет предел насыщения. Во-вторых, В последние десятилетия производительность отраслей земледелия и животноводства росла значительно быстрее производительности труда в несельскохозяйственном секторе экономики: сказывались результаты стремительно набирающей темпы научной и биотехнической революции, позволяющие более полно использовать естественные производительные силы.

Крестьянские и фермерские хозяйства находятся в конкурентной сфере, которая является свободным рынком. Каждое из них предлагает такое малое количество продукта, который они производят, что это не влияет на уровень цены, и они соглашаются с ценой, определяемой рынком.

Последствия таковы: доходы аграриев сравнительно более низкие и неустойчивые. Уровень доходности зависит от размеров аграрного производства. Величина дохода определяет возможности предпринимателя применять достижения биотехнической революции.

Во всех странах с рыночной экономикой осуществляется государственная политика его поддержки. Используется концепция паритетных цен. Суть ее такова: соотношение между ценами на продукцию сельского хозяйства и ценами на товары и услуги должны оставаться постоянными. Цены на сельскохозяйственные продукты поддерживает государство, используя различные методы финансирования.

Российские реформы не предусматривали наличие государственной политики поддержки аграрного производства, игнорируется и мировая тенденция развития продовольственного хозяйства. Фермеризация началась без учета качественного изменения первичного звена аграрно-промышленного производства. Аграрии брошены в стихию нерегулируемого рынка. Началось разрушение системы АПК. С 1986 по 1995 г. производство зерна сократилось с 118 до 65млн тонн, картофеля соответственно с 43 до 38 млн тонн, поголовье крупного рогатого скота с 60 до 43 млн голов, свиней с 39 до 25 млн голов, овец и коз с 63,4 до 34 млн голов. Производство тракторов в 1995 г. составило 8% от уровня 1985 г., минеральных удобрений - 47%.

Аграрное производство создает продукты, удовлетворяющие первичные потребности, которые не могут быть заменены. На макроуровне аграрное производство не вписывается в современную модель рыночной экономики и может развиваться лишь при наличии соответствующей программы государственной поддержки.

1.3 Земельная рента, цена земли

Земля - уникальное средство производства: она количественно ограничена, ее невозможно искусственно воспроизвести; земельные участки различаются по плодородию, т. е. имеют различную естественную производительную силу.

Использование земли регулируется различными системами экономических отношений. Как экономический ресурс земля не имеет трудового происхождения и издержек производства. Количество земли фиксировано, поэтому, где бы ни использовалась земля, ее предложение абсолютно неэластично. Это означает, что на рынке земли активен лишь спрос.

Деформированный рынок земли - не единственное препятствие проникновению капитала в сельское хозяйство. Ограниченность земли, пригодной для земледелия, приводит к тому, что все участки оказываются занятыми различными хозяйствами, а применяемые формы земледелия и землепользования чужды капиталу. Чтобы закрепиться в аграрной экономике, капитал уничтожает или подчиняет себе все прежние формы земельных отношений, но вынужден мириться с наличием земельной ренты, которую он все же перестраивает на свой лад.

Субъектами рыночной аграрной экономики являются два типа собственников - полный собственник и собственник по потреблению (владелец, пользователь). Ограниченность земли и невозможность ее воспроизводства способствуют возникновению двух видов монополии на землю. Полный собственник осуществляет монополию частной собственности: он волен дать или не дать предпринимателю приложить капитал к его земле. Там, где собственником земли является государство, а государственный земельный фонд имеется во всех странах, иногда его удельный вес велик и устанавливается один вид монополии - монополия на землю как объект хозяйствования, которую осуществляет собственник по потреблению (владелец, пользователь земельного участка).

Монополия на землю - исключительное право рыночного субъекта распоряжаться этим ресурсом - приносит ее обладателю дополнительный доход, который принимает экономическую форму земельной ренты. Монополия частной собственности порождает абсолютную земельную ренту, монополия хозяйства на земле - дифференциальную земельную ренту.

Рента - один из видов дохода на собственность, плата собственнику за разрешение применить капитал к земле. Следовательно, земельная рента - та форма, в которой земельная собственность реализуется экономически, приносит доход. Она выступает как добавочная прибыль, которая распределяется на две части - прибыль, присеваемую предпринимателем - арендатором земли, и ренту, достающуюся земельному собственнику.

Арендная плата равна земельной ренте. Но она превышает размер ренты, поскольку в аренду сдается земельный участок, на котором имеются сооружения, постройки, дороги и т. д. В таком случае в арендную плату помимо земельной ренты входят и ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование примененным к земле капиталом.

Арендатор, стремясь получить больше дохода от арендуемой земли, делает добавочные вложения капитала. После окончания срока договора об аренде эти добавочные вложения капитала становятся достоянием собственника земли и на них начисляется процент при заключении нового договора. Поэтому арендатор заинтересован в аренде на длительный срок, а собственник земли - в краткосрочной аренде.

В земледелии уровень издержек производства во многом зависит от качества земли. Прирост населения и повышение доходов обеспечивают рост спроса на продукцию растениеводства и животноводства. Предложение земли фиксировано, неэластично. Количество лучших и средних по качеству земельных участков ограничено. Спрос на продукцию превышает производственные возможности этих земель, поэтому цены удерживаются на таком уровне, что становится экономически выгодным производство и на худших участках. На лучших по качеству землях при такой рыночной ситуации предприниматели получают добавочную прибыль, которая принимает форму дифференциальной ренты. Она - результат применения более высокой естественной производительной силы, а не капитала.

Дифференциальная рента фиксируется как разность между индивидуальной ценой производства на участках, располагающих монополизированной естественной силой, и ценой, которая складывается на рынке. Земельная собственность не имеет никакого отношения к созданию избыточной прибыли, но она является причиной превращения ее в форму земельной ренты. Поэтому ренту называют незаработанным доходом.

Земля как фактор производства имеет товарный характер, она продается и покупается, и ее цена на рынке зависит от спроса на нее. Земельный кадастр - это свод данных о земле. Земля является общим предметом труда в сельском хозяйстве, но отнюдь не его продуктом. Поэтому оценка земли предполагает:

Оценку потребительских свойств земли;

Оценку полезности ее свойств.

Стоимость земельного участка или прав на него измеряется текущей стоимостью будущих выгод, основанных на праве собственности или иных правах на земельный участок. Для оценки земли существует несколько методик. Показатели относительного плодородия обеспечивают дифференциальный земельный доход, величина которого зависит не только от уровня плодородия, но и от дополнительных вложений капитала и труда для совершенствования земли. Но, продавая земельный участок, его владелец продает не почву, а право на получение с него ежегодного дохода (ренты). Поэтому он рассчитывает получить за землю такую сумму, которая принесет ему доход в форме процента, равного ренте.

Размер ренты

Величина ссудного процента

Годовая стоимость земли, которая определяется ее местоположением в районах с наиболее благоприятным климатом и лучшими природными свойствами, называют «первоначальной стоимостью». Именно она непосредственно связана с рентой. Налог на общественную и индивидуальную стоимость по-разному оказывает влияние на рыночную цену продукции, производимую на земле, и в качестве обратного действия - на цену земли. На цену земли влияют и другие факторы. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции, особенно гиперинфляции, а это ведет к росту цены земли.

Раздел 2. Российский земельный рынок: проблемы и особенности

2.1 История земельных отношений в России

В России в девятнадцатом веке земельные отношения развивались весьма ускоренными темпами. Тогда в России можно было усмотреть как феодальные, так и капиталистические отношения. Существовало множество форм собственности и землевладения. Правовое регулирование земель, зачастую находившихся по соседству, но принадлежащих разным ведомствам, происходило разными отраслями права. Так, например земли казарм, транспорта и крепостей регулировались нормами административного или полицейского законодательства; церковные, монастырские, удельные и частновладельческие нормами феодально-сословного права, а городские земли нормами гражданского права. На этом этапе исторического развития можно было сказать, что рынок земли касался более или менее состоятельных слоев населения, да и только в той ее части, где дело касалось уплаты суммы при покупке или продаже земли. Но положение резко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 года, в котором было объявлено, что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землей. В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным. Крестьяне работали на своих наделах и платили помещику как раз ту самую земельную ренту, кто деньгами, кто продуктами, а кто работал на помещика, только за то чтобы остаться на своей земле.

Спустя полвека Россия была уже более развитой в правовом смысле страной и крестьяне, которые работали на земле как сообща (общиной), так и единолично, понимали, что земля нужна им в собственность. Этот факт сразу бы дал огромный стимул и для сохранения плодородия земли и для более бережного ее использования. Так земельные отношения в России, к началу двадцатого столетия, стали приобретать иную окраску и перерождаться в более цивилизованные.

Рынок земли и земельные отношения в каждом регионе понимают по-своему. Маятник колеблется от признания частной собственности на землю до полного ее отрицания. Можно ли разобраться в этих проблемах? Для начала напомню о главных нормативных актах. Первый - это Конституция РФ, которая дает собственнику земельного участка право свободного распоряжения им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не затрагивает интересов других лиц. Это означает возможность заключения сделок. В законе РФ «О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для личного, подсобного, дачного хозяйства и садоводства» прямо говорится, что граждане, получившие земельные участки в собственность, могут их продать. В Указе Президента России «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» подтверждается, что собственник земельного участка вправе его продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог, а также внести в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных обществ и товариществ. Оборот земельных участков по указу регулировался гражданским законодательством с учетом законодательства земельного. И, наконец, постановление Правительства РФ «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами РФ земельных участков» регламентирует порядок продажи земельных участков для дачного, личного, подсобного хозяйства и садоводства. Этот документ утверждал типовой договор купли-продажи. Итак, у нас складывается рынок земли.

В 1995 году было зарегистрировано свыше 200 тысяч сделок. Может, не слишком много, но сам факт подтверждает формирование земельного рынка, как говорится, в потребительской сфере. Однако сектор сельскохозяйственного производства имел свои особенности. Необходимо отметить, что нигде в мире не существует свободного рынка земли. Любое государство регулирует его определенными правилами. При продаже земель сельскохозяйственного производства, изменение их целевого назначения не допускалось. То есть частник мог продать свой надел соседу-фермеру, но не предпринимателю из города, который вздумал бы на пашне построить спортивный комплекс. Впрочем, сможет продать и предпринимателю, но только после разрешения администрации области. Это устранило бы лишние помехи для земельных сделок. В целом правило хорошее. Государство и законодательство охраняют сельскохозяйственные угодья от разбазаривания. Практика показывает: в России предложение превышает спрос на землю. - Что же это за рынок? Продавцов больше, чем покупателей. - Покупатели есть, но им нужна земля несельскохозяйственного назначения. А в продаже - именно она. Почему же фермер готов расстаться с землей? Из множества причин выделим одну - совершенно объективную. Земельные участки фермеров порой настолько велики, что превышают размер, необходимый для рентабельности хозяйства. Он получил землю в собственность, но видит, что мог бы продать «избыток», а полученные деньги вложить в модернизацию производства. Только осуществить этот замысел трудно. Соседи вроде не прочь расширить собственное хозяйство, да неплатежеспособны. Вся надежда на граждан-дачников. Вот с такими помехами складывается земельный рынок. В основном из небольших участков, имеющих потребительский характер. В одних местах процесс шел активнее - в Московской области и южных регионах, в других - медленнее. Есть и такие регионы, где земля по-прежнему остается исключительно в собственности государства

В Республике Марий Эл можно взять участок для подсобного хозяйства, дачи или сада, но для сельскохозяйственного производства землю в собственность не давали. - А что заставляло садоводов отказываться от собственности на землю? - Высокий подоходный налог со сделок. Ведь налог с купли-продажи дачи или сада рассматривается как форма подоходного налога. Деньги, конечно, должны поступать в казну с любой сделки, но в разумных пределах.

В письмах-жалобах люди просят взять эту землю в государственную собственность и дать ее им в пожизненное наследуемое владение. Как юридически отработать «обратный ход»? Пока практика не обнаружила эту проблему, никто о ней не догадывался. Налог на землю - небольшой, а вот в случае ее продажи резко возрастает. Человеку продавать дачу без земли выгоднее: легче налоговое бремя. Проблему надо решать на федеральном уровне, совершенствуя Налоговый кодекс и памятуя простую истину: чем выше налог, тем меньше сбор денег. Многое можно решить и на уровне субъекта Федерации. - Когда-то саратовский губернатор Столыпин мечтал отдать землю в собственность крестьянам. - Именно крестьянам, а не садоводам. Столыпинская реформа отдавала в собственность хуторские и отрубные земли. Тогда камнем преткновения был консерватизм крестьянской общины, неохотно выделявшей единоличнику часть своей земли.

Современное законодательство дает собственнику, получившему свидетельство на земельную долю, все права. Можно выделить свою долю земли из общей собственности и вести фермерское хозяйство. Можно эту земельную долю продать, что, конечно, непросто, но юридически возможно. Практика показывает: сегодня участки (доли) чаще всего передаются в аренду. Но выделение земли для индивидуальных фермерских хозяйств идет медленно. В 1990 году был настоящий бум - выделилось 350 тысяч хозяйств фермеров. Потом число энтузиастов уменьшилось до 280 тысяч. Законодательство этот процесс не ускоряет и не замедляет, позволяя проявиться естественному ходу событий. Крестьяне в общем-то, обладают полной свободой выбора. Захотел выйти из сельскохозяйственной коммерческой организации (колхозов уже нет) - пожалуйста. Не захотел - работай в коллективе. Крестьяне сдавали свою земельную долю в аренду с/х коммерческой организации, оформляя процедуру двусторонними или многосторонними договорами. Другой вариант - вносили долю в уставной фонд организации (теряя право собственности) и получали дивиденды. То есть родилась многоукладная экономика. С одной стороны, существовали коллективные хозяйства в любых формах, допускаемых Гражданским кодексом. С другой - немногочисленное фермерство.

У крестьянина проблем с получением земли почти не было. Его трудности в ином. Оставшись с землей один на один, фермер ничего не мог сделать без денег, техники, удобрений и т. д. - Отличие нынешней земельной реформы от той заключается в решении финансовой проблемы. Так столыпинскую реформу финансировал Крестьянский банк. Он давал хуторянам под залог земли дешевые и долгосрочные кредиты. В коллективизацию было раскулачено и оторвано от земледелия 10 миллионов зажиточных крестьян.

В ноябре 1990 года вступили в действие законы РСФСР «О земельной реформе» и «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», которые были призваны, согласно приснопамятным декларациям их разработчиков, обеспечить радикальное обновление экономических отношений на селе и качественный прорыв в развитии АПК. Подводя итоги агрореформирования следует сказать о непосредственных результатах земельной реформы, которая была нацелена на перераспределение земли ради создания условий для равномерного развития различных форм хозяйствования на земле (формирования многоукладной экономики) и, что хотелось бы отметить особо, - для «рационального использования и охраны земель на территории РСФСР». Говоря о главных фактических итогах реформационного десятилетия следует отметить, что во-первых, площадь земель сельскохозяйственного назначения в России сократилась на 187 млн. га, или почти на треть; площадь сельхозугодий и пашни - соответственно на 24,1 млн. (на 11,3%) и 14,5 млн. га. (11%). Значительно сократилась также площадь наиболее ценных в производственном отношении орошаемых и осушаемых земель - соответственно на 24,6 и 8,5%. Во-вторых, произошло повсеместное истощение почв, особенно пашни, что привело к резкому падению урожайности сельскохозяйственных культур.

В 90-е годы имело место существенное уменьшение объема основных фондов сельского хозяйства и их качественное ухудшение. Капитальные вложения в АПК (в сопоставимых ценах) сократились в 20 раз, объем мелиоративных работ упал в 30 раз. Парк основных видов сельхозмашин уменьшился на 40 - 60%. Более 70% парка техники выработало срок эксплуатации.

Крайне низкой остается техническая оснащенность отраслей перерабатывающей промышленности.

Высокий уровень безработицы (17% активного населения против 11,7% к среднему по стране) и низкий уровень оплаты труда (40,7% к среднему по отраслям экономики) обусловливают вкупе с другими факторами отток молодежи и старение занятого в сельском хозяйстве населения.

В 1996 году правительство утвердило Федеральную целевую программу развития крестьянских (фермерских) хозяйств и кооперативов на 1996-2000 годы. Она должна была решать финансовые проблемы земледельцев. Если будет государственная поддержка в той или иной форме (дотации, кредиты или что-то другое), если появятся кооперативы по переработке и сбыту продукции, то российское фермерство будет шаг за шагом развиваться.

Так что же представляет собой наше фермерство на современном этапе? Это - 285 тысяч хозяев и 13,5 миллиона гектаров земли. Этот сектор, по официальным данным, производит пока только 6-8 процентов продовольствия. Впрочем, статистика четкой картины не дает, потому что она фиксирует только то, что продают на элеваторы, на большие сборные пункты, а тот продукт, который идет от фермеров непосредственно населению - через рынки, например - не учитывается.

2.2 Земельный кодекс

Земельный кодекс РФ был принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года и одобрен Советом Федерации 10 октября 2001 года. В нем говорится о принципах земельного законодательства, отношениях, регулируемых земельным законодательством, участниках земельных отношений, объектах земельных отношений, составе земель в РФ и т. д.

Основными принципами земельного законодательства являются:

1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте.

2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Согласно ему владение, пользование и распоряжение землей осуществляется собственниками земельных участков свободно.

3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты решения и осуществлены виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека.

4) участие граждан, общественных организаций и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий.

7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

8) деление земель по целевому назначению на категории. В этом принципе правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

9) разграничение государственной собственности на землю на собственность РФ, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований.

10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан. В нем говорится о регулировании использования и охране земель, которые осуществляются в интересах всего общества.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

Земельные отношения могут регулироваться указами Президента РФ, и они не должны противоречить настоящему Кодексу, федеральным законам. Правительство РФ принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных настоящим Кодексом, федеральными законами, указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения.

Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, а также отношения по использованию в охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды и имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, по совершению сделок с ними.

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, а также иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица

Земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки и части земельных участков становятся объектами земельных отношений.

Рассмотрим некоторые статьи Земельного кодекса, касающиеся собственности на земельный участок.

Пункт 1 статьи 21 Земельного кодекса РФ устанавливается, сто предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается, хотя в том же пункте сделана оговорка, что если такое право приобретено ранее, оно сохраняется. Но распорядиться этим участком - продать, завещать или подарить вы не сможете. Вместе с тем гражданам, которые имеют земельные участки на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Земельный кодекс предоставляет немалую льготу: они могут бесплатно приобрести свой участок в собственность. Но однократно!

Земельный кодекс ориентирован на настоящее и будущее, а не на прошлое, поэтому нормы его учитывают реалии сегодняшнего дня и те правила, по которым нам предстоит жить. А переходные, промежуточные положения прописаны в законе о введении Земельного кодекса в действие.

Вот, к примеру, в статье 26 кодекса сказано, что права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В Законе «О введении в действие Земельного кодекса РФ» особо оговорено, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие закона о госрегистрации, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Использование земли в РФ является платным. Формы платы за использование земли - земельный налог и арендная плата.

Особый разговор - о приобретении прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений. Теперь не допускается отказ в предоставлении земельных участков в собственность, если федеральным законом это разрешено гражданам и юридическим лицам. При этом исключительное право на приватизацию застроенных земельных участков имеют собственники зданий, строений, сооружений. Правда, речь не идет о предоставлении юридическим лицам земельных участков в собственность бесплатно. Цена, по которой продается земельный участок собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений, устанавливается органом власти субъекта РФ в размере от пяти - до тридцатикратного размера ставки земельного налога на единицу площади в зависимости от численности населения в конкретном населенном пункте (см. приложение 1)

Итак, 5 лет уже действует Земельный кодекс, который позволяет покупать и продавать участки под фабриками, магазинами и другими предприятиями, а также и сельхозугодия. Каковы же первые итоги? В

В 2003 году было продано 11 тыс. га на сумму 14 млрд. руб. В 6 раз больше чем рассчитывал Минфин. По данным Минимущества, в основном землю покупают небольшие компании, занимающие территорию около 4 га., но не отстают и гиганты. Новолипецкий медкомбинат заплатил за свои 2,7 тыс. га 40 млн. долларов. «Раньше мы арендовали свою землю, - говорит руководитель отдела комбината Д. Геворкян, - Но арендная плата непостоянна и зависит от множества факторов, в том числе и от местных властей. А земельный налог, который платят собственники, закреплен федеральным законом». Земля помогает привлечь деньги в предприятие. Ведь, купив землю, компания становится дороже на стоимость участка и может привлекать дополнительные кредиты и инвестиции.

Считается, что благодаря закону «Об обороте земель сельхозназначения» в село пойдут деньги. Деньги вправду пошли и даже наличные. Так, в Ачитском районе Свердловской области у крестьян скупают их пои за сущие копейки - по 700 руб., хотя кадастровая стоимость га. Составляет 18 тыс. руб. Конечно же, ее просто дороже перепродадут.

Из-за нехватки техники и механизаторов многие земли пустуют. Настоящие хозяйственники покупать землю не спешат. Для агрокомплекса лучше взять землю в аренду, т. к. При неблагоприятной ситуации на рынке сельхозпродуктов от нее можно быстро избавиться. Пока земля не стала таким же товаром, как остальная недвижимость под залог ее нельзя ни трактор, ни комбайн приобрести. В США, к примеру, 2/3 всех инвестиций в технику и оборудование фермер получает под гарантии земли.

Раздел 3. Земельный рынок в Пермском крае

3.1 Итоги земельных преобразований в Пермской области

Земельная реформа в Пермской области внесла глубокие изменения в сложившийся порядок землепользования. Проведено крупномасштабное перераспределение государственной собственности на землю, включая ее приватизацию. Сформировались новые виды собственности, новые формы ее использования, значительный слой новых собственников, владельцев и пользователей земли. Возникла многоукладная система землепользования с участием государственной, муниципальной и частной собственности на землю. По предварительной оценке распределение земель по видам собственности на 01 января 1999 года сложилось следующим образом: в государственной федеральной собственности - 1 млн. 994 тыс. га (15%), в государственной областной собственности - 6 млн. 345 тыс. га (50%), в муниципальной собственности - 3 млн. 037 тыс. га (24%), в частной собственности - 1 млн. 400 тыс. га (11%). Активно функционируют арендные отношения. Арендой охвачено 1245 тыс. га земель. В целом более 4,2 млн. га земель закреплены в той или иной правовой форме за гражданами и юридическими лицами, которым в соответствии с законом вручено 955 тыс. государственных документов, удостоверяющих их право на землю и ее использование, в том числе 700 тыс. - на право собственности.

Рыночные отношения в земельной сфере вступили в качественно новую стадию. Сформировался и начал реализоваться значительный потенциал вторичного рынка земли. Количество купли-продажи возросло в 30 раз. Важнейшим механизмом перераспределения земель становятся торги (конкурсы и аукционы). Стоимость и цена земли все активней подвигаются к рыночным показателям.

В ходе земельной реформы осуществлены крупные работы по созданию механизма ее реализации. В широких масштабах проведена инвентаризация земель. Введена платность землепользования, которая позволила за 1992 - 1998 годы направить в бюджеты около 2 млрд. рублей доходов в индексах 1998 года. Разработана и реализована новая технология оценки земель. На ее основе завершена кадастровая оценка земель населенных пунктов, началась корректировка стоимостных показателей земли с учетом рыночных факторов.

Особенно крупные работы выполнены в сфере организационно-технического обеспечения земельной реформы. Создана основа работоспособной кадастровой службы. Сформирована ее производственно-техническая база. Началось переоснащение комитетов по земельным ресурсам и землеустройству специализированными программно-техническими комплексами нового поколения.

Важную роль в осуществлении задач земельной реформы сыграли утвержденная губернаторов области на 1996 - 2000 годы программа создания областной кадастровой системы, участие области в международном проекте по вопросам осуществления земельной реформы в России (проект ЛАРИС), активная поддержка деятельности земельных органов со стороны областных органов государственной власти и местного самоуправления. Реализация первоочередных задач земельной реформы позволила заложить в области основы рыночного землехозяйствования, превратить земельные ресурсы в активный элемент экономических отношений и надежный источник финансовых поступлений в бюджеты всех уровней.

Земельная реформа прошла важный этап, в ходе которого созданы базовые предпосылки для достижения ее конечных целей - повышения экономической результативности земельных преобразований в области, укрепления всех форм собственности на землю, более интенсивного развития рыночных основ землепользования и усиления роли земельных ресурсов в экономике и социальной жизни области.

3.2 Развитие земельных преобразований в Пермском крае

Земельные преобразования в сельской местности прошли важный этап и достигли высокой степени реформирования отношений собственности на землю. Однако конечные цели земельной реформы на этом направлении не достигнуты. В значительной мере это связано с отсутствием необходимых решений федеральных органов власти по ряду крупных вопросов, в том числе - о границах приватизации земель сельскохозяйственного назначения, о механизме государственного регулирования оборота этих земель, включая земельные доли, об организации рационального землепользования и перераспределения пустующих и нерационально используемых земель в пользу эффективно хозяйствующих субъектов, об улучшении землеустроительного и других видов инженерного обеспечения новых форм хозяйствования и создании условий для кооперирования сельскохозяйственных товаропроизводителей.

В целях развития земельных преобразований на селе, создания механизма экономического стимулирования рационального и эффективного использования земель и усиления государственного регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения ставятся задачи:

- содействовать процессу концентрации земельных долей в руках эффективно хозяйствующих субъектов;

- обеспечить предоставление земельных участков из фонда перераспределения для расселения в сельской местности беженцев, вынужденных переселенцев, семей бывших военнослужащих, лиц выезжающих из районов крайнего севера, других категорий мигрирующих граждан;

осуществить комплекс работ по землеустройству, связанных с правовым, экономическим и экологическим обоснованием перераспределения земель, консолидацией земельных участков крестьянских хозяйств и других сельскохозяйственных товаропроизводителей в целях обеспечения условий для их кооперирования, рационального использования и охраны земель, сохранения и повышения плодородия почв.

За годы земельной реформы в городах и других поселениях области выполнены значительные земельные преобразования. В больших масштабах осуществлены земельно-оценочные работы, кадастровое зонирование земель, инвентаризация и учет налогооблагаемой базы, дифференциация ставок земельных платежей, развитие рыночного оборота земельных участков. Становление и развитие новых земельных отношений в городских территориях сдерживается по ряду организационно-правовых и экономических причин. В целях земельных преобразований в городах и других поселениях намечено осуществить задачи:

подготовку предложений по вопросам правового зонирования в отдельных городах;

разработку в соответствии с утвержденной градостроительной документацией проектов и планов межевания застроенных и подлежащих застройке земель;

инвентаризацию и оценку земель, межевание застроенных и подлежащих застройке территорий в границах красных линий, уточнение и вынесение черты городских и сельских поселений, создание опорной межевой сети;

приватизацию земель на территории поселений;

разработку долгосрочных планов использования земель городов и схем городского землепользования;

расширение работ по обновлению планово-картографического материала.

Рынок земли в области стал реальностью. Он функционирует с 1993 года и прошел начальную фазу формирования. Введена платность землепользования, приведены в действие инструменты рыночного регулирования земельных отношений и оборота земель. Рыночные отношения в земельной сфере не достигли полноценного характера, нуждаются в корректировке. В области не закончена приватизация и кадастровая оценка земель, не сбалансирована с рыночными принципами система земельных платежей, не завершены работы по оптимизации структур управления земельными ресурсами и созданию инфраструктуры земельного рынка.

В области проведены большие работы по введению платности землепользования и совершенствованию земельных платежей.

Массовая кадастровая оценка земель - важнейшее направление развития земельной реформы, позволяющее поставить работу с земельными ресурсами на твердую и объективную экономическую основу: реальную стоимость земельных участков, их эффективное налогообложение и нормальную доходность от передачи в собственность и аренду. Дальнейший рост экономической эффективности земельных преобразований в решающей степени зависит от расширения масштабов и ускорения всех видов оценочных работ.

Предпринятые в ходе земельной реформы землеустроительные меры обеспечили решение ее важнейших задач. Значительная часть землеустроительных задач не разрешена и сдерживает позитивное развитие земельной реформы в области. В целях повышения роли землеустройства в земельных преобразованиях ставятся задачи:

-пересмотреть практику финансирования землеустроительных работ, увеличить его объемы на эти цели

-ускорить реализацию приоритетных землеустроительных мер, позволяющих повысить эффективность затрат на управление земельными ресурсами и рост их бюджетной доходности

активизировать работы по формированию и развитию рынка землеустроительных услуг