Договір найму (оренди) житла

Размещено на http://www.allbest.ru/

Договір найму (оренди) житла

Поняття та загальна характеристика договору найму (оренди) житла. Проаналізувавши чинне законодавство, можна виділити такі види договору найму житла, кожен з яких має свою специфіку та особливості правового регулювання:

1) договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності (в юридичній літературі його також називають договором соціального найму, договором найму соціального житла). Відповідно до ч. 2 ст. 810 ЦК України, підстави, умови, порядок укладення та припинення цього договору встановлюються законом. На сьогоднішній день це, зокрема, - Житловий кодекс УРСР (далі - ЖК У РСР).

Існують такі підвиди договору найму житла, що є об'єктом права державної та комунальної власності:

- договір найму службового жилого приміщення (гл. З розділу З ЖК УРСР, Постанова Ради Міністрів УРСР "Про службові жилі приміщення" від 4 лютого 1988 р. № 37);

- договір найму житла у гуртожитку (гл. 4 розділу З ЖК УРСР);

- договір найму жилого приміщення з фондів житла для тимчасового проживання (гл. 4і розділу З ЖК УРСР, Постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання та Порядку надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання" від 31 березня 2004 р. № 422);

2) договір найму житла, що є об'єктом права приватної власності (його ще іменують договором комерційного найму). Згідно ч. З ст. 810 ЦК України до цього виду договору найму житла, якщо інше не встановлено законом, застосовуються положення ЦК України;

3) договір найму соціального житла. Цей вид договору найму житла виділено законодавцем із прийняттям Закону України "Про житловий фонд соціального призначення" від 12 січня 2006 р. У зв'язку з цим є необхідність коротко окреслити його окремі особливості.

У цьому параграфі основна увага буде приділена договору найму житла, який є предметом регулювання цивільного права, тобто договору найму житла, що належить особам на праві приватної власності (далі - договору найму (оренди) житла). Однак одночасно буде проводитися порівняльна характеристика цього договору із договором найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності. На окремих особливостях договору найму соціального житла ми зупинимося наприкінці параграфу.

За договором, найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ст. 810 ЦК України).

Цей договір є консенсуальним (укладеним з моменту досягнення згоди між сторонами щодо всіх істотних його умов) чи реальним (укладеним з моменту передачі житла наймачу), двостороннім (права й обов'язки виникають і у наймодавця, і у наймача) і відплатним (наймодавець передає житло наймачу за плату). Крім того, договір найму (оренди) житла є каузальним, оскільки обов'язковою його умовою є мета укладення - житло передається наймачеві тільки для проживання у ньому. Навіть якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦК України).

Сторонами договору найму (оренди) житла є власник житла (наймодавець) і наймач.

Власник житла (наймодавець) - це фізична чи юридична особа, яка передає або зобов'язується передати наймачеві житло у користування з визначеною метою (для проживання) на певний строк за плату.

У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця (ст. 814 ЦК України).

Наймодавцем за договором найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, є житлово-експлуатаційна організація чи відповідне підприємство, установа, організація (ч. 2 ст. 61 ЖК УРСР).

Наймач - це фізична або юридична особа, яка відповідно до умов договору найму (оренди) житла отримує жиле приміщення у користування на певний строк за плату.

Якщо наймачами житла є кілька осіб, їх обов'язки за договором найму (оренди) житла є солідарними (ч. З ст. 816 ЦК України). На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму (оренди) житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з ним.

У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати всі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька з цих осіб. У такому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах (ст. 824 ЦК України).

Наймачем за договором найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, відповідно до ч. 2 ст. 61 ЖК УРСР є громадянин, на ім'я якого виданий ордер, що є адміністративно-правовим документом, у якому міститься розпорядження житлово-експлуатаційній організації надати громадянину, на ім'я якого видано ордер, та членам його сім'ї у користування жиле приміщення, вказане в ньому1. Ордер повинен точно відповідати передбаченим законом вимогам і бути встановленого зразку.

Видачі ордеру передує перебування громадянина на обліку, потребуючих поліпшення житлових умов, і надання йому жилого приміщення (гл. 1 розділу З ЖК УРСР, Правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 11 грудня 1984 р. № 470 (далі -Правила)). Потрібно також зауважити, що згідно ч. 1 ст. 58 ЖК УРСР ордер є єдиною підставою для вселення в надане жиле приміщення, однак користування ним повинно здійснюватися тільки відповідно до укладеного на підставі ордера договору найму (ч. 2 ст. 61 ЖК УРСР).

Крім наймодавця і наймача, ЦК України передбачає наявність таких суб'єктів правовідносин за договором найму (оренди) житла як "особи, які постійно проживають разом з наймачем", не встановлюючи їх обов'язкової належності до членів сім'ї наймача. ЖК УРСР вживає термін "члени сім'ї наймача", що значно звужує коло осіб, які можуть постійно проживати у жилому приміщенні разом з наймачем.

Відповідно до ч. 1 ст. 816 ЦК України, укладаючи договір найму (оренди) житла, наймач має вказати в ньому осіб, які будуть постійно проживати разом з ним. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом, а наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення ними умов договору.

Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними. У разі виникнення спору про порядок і умови користування цим житлом між вказаними особами, він вирішується в судовому порядку (ч. 4 ст. 816 ЦК України).

Предметом договору найму (оренди) житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина (ст. 812 ЦК України).

Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (ст. 382 ЦК України).

Частина квартири (одноквартирного будинку) - жила кімната (кімнати) у квартирі (одноквартирному будинку), придатна для постійного проживання самотньої особи чи сім'ї, а також підсобні приміщення квартири (однокімнатного будинку)1.

Кімнатою є житлове приміщення, обмежене стінами від підлоги до стелі, у квартирі, житловому будинку, яке має вихід у місця загального користування і в якому згідно з діючими санітарними нормами можливе обладнання спальних місць (ст. 22 законопроекту).

Відповідно до ч. З ст. 825 ЦК України предметом договору найму (оренди) житла може виступати і частина кімнати. Однак в такому випадку слід враховувати вимогу законодавця про придатність помешкання для постійного проживання у ньому (ч. 2 ст.812 ЦК України).

Житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК України). Будівля стає житловим будинком з моменту, коли будівництво її завершене, вона прийнята в експлуатацію приймальною комісією і зареєстрована у встановленому порядку саме як житловий будинок.

Крім того, предметом договору найму (оренди) житла може бути і садиба. Вона є порівняно новим об'єктом права власності, тому її слід охарактеризувати більш детально. Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями (ст. 381 ЦК України).

Отже, садиба, по суті, це "збірний", багатокомпонентний об'єкт, основу якого складає житловий будинок. Щодо інших об'єктів, розташованих на земельній ділянці садиби (господарсько-побутові будівлі, наземні і підземні комунікації, багаторічні насадження тощо), то вони можуть бути включені до предмету аналізованого договору, не передаватися у найм (оренду) взагалі чи виступати предметом окремого цивільно-правового договору. При цьому доцільність включення чи не включення цих об'єктів до предмету договору найму (оренди) житла залежить в, першу чергу, від того, наскільки вони є необхідними для забезпечення можливості використання житлового будинку для постійного проживання.

Таким чином, житловий будинок садибного типу складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень. Характерними допоміжними приміщеннями будинків є: передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо.

Прибудовою (до житлового будинку) є частина будинку, розташована поза контуром її капітальних зовнішніх стін і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну. Прибудови мають внутрішнє сполучення з основними частинами будинків. До них відносяться: прибудовані житлові кімнати та допоміжні приміщення (тамбури, веранди, кухні, комори, ванні кімнати, вбиральні тощо).

На присадибних ділянках, крім житлових будинків, розміщуються господарські будівлі (сараї (хліви), гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції, сміттєзбірники тощо) та господарські споруди (колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо) (п. 2.2. Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001р. №127).

Потрібно також зауважити, що кожне житло включає підсобні приміщення і може мати свої допоміжні приміщення.

Підсобні приміщення - це приміщення кухні, ванної кімнати чи душової, санвузла, квартирного коридору чи передпокою, вбудованих комірчин чи шаф. Вони не можуть бути предметом окремого договору найму (оренди).

Допоміжними є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення (ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку"). Предметом договору найму (оренди) житла допоміжні приміщення виступати не можуть, однак їх можна передавати в найм (оренду) з дотриманням встановлених законом вимог.

У ЦК України (ч. 2 ст. 812) встановлено єдину вимогу до предмету договору найму (оренди) житла: помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.

Слід також враховувати, що предмет договору найму (оренди) житла повинен використовуватися тільки за цільовим призначенням - для проживання у ньому (ч. 1 ст. 815 ЦК України).

До предмету договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, висуваються більш жорсткі вимоги, зокрема щодо його розміру, виду, відповідності встановленим вимогам з характеристик житла, умов заселення.

Так, згідно ст. 63 ЖК УРСР предметом договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, може бути лише окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.

Не може виступати самостійним предметом цього договору жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше 13,65 квадратного метра жилої площі на одну особу (ст. 47 ЖК УРСР)1.

Крім того, жиле приміщення, яке є предметом-договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічних вимогам.

При наданні жилих приміщень не допускається заселення:

- однієї кімнати особами різної статі, старшими за дев'ять років, крім подружжя;

- квартири, збудованої для однієї сім'ї, двома і більше сім'ями

або двома і більше одинокими особами, за винятком випадку, передбаченого ч. 5 ст. 54 ЖК УРСР.

Особам похилого віку, а за висновком лікувально-профілактичного закладу також відповідним категоріям інвалідів і хворих на їх прохання жилі приміщення надаються на нижніх поверхах або в будинках з ліфтами (ст. 50 ЖК УРСР).

Розмір плати за користування житлом встановлюється в договорі найму (оренди) житла (ч. 1 ст. 820 ЦК України). У випадку, коли законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру.

Наймач повинен вносити плату у строк, встановлений договором найму (оренди) житла. У разі, якщо такий строк не встановлений, він має вносити плату щомісяця.

Якщо інше не встановлено договором або законом, сторони не можуть змінити в односторонньому порядку розміру плати за користування житлом.

Договір найму (оренди) житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, він вважається укладеним на п'ять років (ч. 1 ст. 821 ЦК України).

Якщо наймодавець не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму (оренди) житла не попередив наймача про відмову від укладення договору на новий строк, а наймач, у свою чергу, не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк (ч. 1 ст. 822 ЦК України).

Договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, є безстроковим.

Договір найму (оренди) житла укладається у письмовій формі (ст. 811 ЦК України). Так само у письмовій формі укладається і договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності (ст. 61 ЖК УРСР).

Однак при укладенні договору найму (оренди) житла необхідно врахувати наступне. Відповідно до п. 9.1.4 Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб" від 22 травня 2003 р. договір оренди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню. Крім того, право користування нерухомим майном строком більш як один рік підлягає обов'язковій державній реєстрації (ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 1 липня 2004 p.).

Отже, договір найму (оренди) житла, укладений на строк більше одного року підлягає обов'язковій державній реєстрації. Однак навіть короткостроковий договір найму (оренди) житла є сенс реєструвати: відповідно до ч. 7 ст. З Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" зареєстровані речові права та їх обмеження мають пріоритет над незареєстрованими в разі спору щодо нерухомого майна.

Права та обов'язки сторін за договором найму (оренди) житла. Наймодавець зобов'язаний:

1) передати наймачеві житло для проживання в ньому за плату на певний строк (ч. 1 ст. 810 ЦК України);

2) здійснювати капітальний ремонт житла, переданого в найм, якщо інше не встановлено договором (ч. 2 ст. 819 ЦК України);

3) отримати згоду наймача на переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житлом (ч. З ст. 819 ЦК України);

4) попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму (ч. 1 ст. 822 ЦК України);

5) не пізніше ніж за два місяці попередити наймача про розірвання договору у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї (ч. З ст. 825 ЦК України).

Наймодавець має право:

1) пред'явити вимогу про звільнення помешкання до тимчасових мешканців (ч. З ст. 818 ЦК України);

2) у разі спливу строку договору запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах (ч. 1 ст. 822 ЦК України);

3) вимагати від наймача, який звільнив помешкання без попередження, плату за користування житлом за три місяці, якщо доведе, що він не міг укласти договір найму (оренди) житла на таких самих умовах з іншою особою (ч. 1 ст. 825 ЦК України);

4) вимагати розірвання договору найму (оренди) житла (ч. 2-4 ст. 825 ЦК України);

5) попередити наймача про необхідність усунення порушень, якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів (ч. 4 ст. 825 ЦК України).

Наймач зобов'язаний:

1) використовувати житло лише для проживання в ньому (ч. 1 ст. 815 ЦК України);

2) забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані (ч. 1 ст. 815 ЦК України);

3) не провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця (ч. 2 ст. 815 ЦК України);

4) своєчасно вносити плату за житло (ч. З ст. 815 ЦК України);

5) самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму (ч. З ст. 815 ЦК України);

6) вказати у договорі найму (оренди) житла осіб, які будуть постійно з ним проживати (ч. 1 ст. 816 ЦК України);

7) здійснювати поточний ремонт житла, переданого у найм, якщо інше не встановлено договором (ч. 1 ст. 819 ЦК України).

Наймач має право:

1) на користування жилим приміщенням відповідно до його призначення та умов договору;

2) користуватися майном, яке обслуговує будинок, якщо договір найму укладено щодо житла в багатоквартирному житловому будинку (ч. З ст. 812 ЦК України);

3) визначати за домовленістю з особами, які постійно проживають разом з ним, порядок користування житлом (ч. 4 ст. 816 ЦК України);

4) за взаємною згодою з особами, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. Останні набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, за умов, якщо інше не було передбачено при їх вселенні (ст. 817 ЦК України);

5) за взаємною згодою з особами, які постійно проживають разом з ним, та з попереднім повідомленням наймодавця дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Вони повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання (ст. 818 ЦК України);

6) укласти за згодою наймодавця договір піднайму житла (ст. 823 ЦК України). Предметом цього договору може бути частина або все найняте наймачем помешкання. При цьому піднаймач не набуває самостійного права користування житлом.

Договір піднайму житла є відплатним. Строк цього договору не може перевищувати строку договору найму (оренди) житла. Однак у разі дострокового припинення останнього одночасно з ним припиняється і договір піднайму. До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк;

7) відмовитися від договору найму житла (ч. 1 ст. 825 ЦК України).

Крім того, законодавець встановлює переважні права наймача:

1) на укладення договору на новий строк у разі спливу строку договору найму (оренди) житла. При цьому, якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк (ч. 1 ст. 822 ЦК України);

2) на придбання житла, яке було предметом договору найму (оренди), у разі його продажу (ч. 2 ст. 822 ЦК України).

Договором найму (оренди) житла можуть бути встановлені й інші права та обов'язки сторін.

Права та обов'язки сторін за договором найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, визначаються, в першу чергу, ЖК УРСР і мають свою специфіку. Можна, наприклад, виділити особливі права наймача, які притаманні цим договірним відносинам, а саме:

1) на збереження жилого приміщення у разі тимчасової відсутності (ст. 71 ЖК УРСР);

2) на бронювання жилого приміщення (ст. 73-77 ЖК УРСР, Правила бронювання жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР від 9 вересня 1985 р. № 342);

3) на обмін жилого приміщення (ст. 79-89 ЖК УРСР, Правила обміну жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР 31 січня 1986 р. № 31);

4) на надання йому жилого приміщення меншого розміру замість займаного (ст. 90 ЖК УРСР).

Крім того, наймачі мають право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду (ч. 2 ст. 9, ч. З ст. 48 ЖК УРСР).

Деякі інші відмінності договору найму (оренди) житла і договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, щодо прав та обов'язків їх сторін можна прослідкувати за допомогою таблиці.

Права та обов'язки сторін

Договір найму (оренди) житла

Договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності

Щодо здійснення капітального ремонту

Зобов'язаний здійснювати наймодавець, лише якщо інше не встановлено договором (ч. 2 ст. 819 ЦК України)

В будь-якому разі зобов'язаний здійснювати наймодавець (ч. 2 ст. 176 ЖК УРСР)

Щодо здійснення поточного ремонту

Зобов'язаний здійснювати наймач, тільки якщо інше не встановлено договором (ч. 1 ст. 819 ЦК України)

Крім випадків, встановлених ч. 3 ст. 177 ЖК УРСР, зобов'язаний здійснювати наймач (ч. 2 ст. 177 ЖК УРСР)

Щодо внесення квартирної плати і оплати комунальних платежів

Плату за житло, яка встановлюється за домовленістю між сторонами, має своєчасно вносити наймач. За комунальні послуги він зобов'язаний самостійно сплачувати, лише коли інше не встановлено договором (ч. 3 ст. 815 ЦК України).

Наймач зобов'язаний своєчасно вносити квартирну плату, розмір якої встановлюється Кабінетом Міністрів України, та плату за комунальні послуги (ст. 66-68 ЖК УРСР). Крім того, законодавець надає пільги по квартирній платі та платі за комунальні послуги (ст. 69 ЖК УРСР), а також право безоплатного користування жилим приміщенням з опаленням і освітленням окремим категоріям громадян (ст. 70 ЖК УРСР).

Припинення договору найму (оренди) житла, його правові наслідки. Оскільки договір найму (оренди) житла є строковим, то, відповідно, найбільш поширеною підставою його припинення є закінчення строку, на який він був укладений, якщо сторони вирішили не продовжувати дії договору (ст. 821 ЦК України). Також потрібно мати на увазі, що договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк, у разі, коли наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання (ч. 1 ст. 822 ЦК України).Згідно ст. 825 ЦК України може мати місце і дострокове розірвання договору найму (оренди) житла на вимогу однієї із сторін.

Так, наймач має право відмовитися від цього договору:

1) У будь-який час за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці;

2) якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Договір найму (оренди) житла може бути розірваний на вимогу наймодавця за рішенням суду у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. При цьому за рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.

Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму (оренди) житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

На вимогу наймодавця договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний:

1) у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. Про це наймодавець повинен попередити наймача не пізніше ніж за два місяці;

2) якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження про необхідність усунення порушень, зробленого наймодавцем, продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів. Законодавством не встановлено форми, у якій наймодавець має зробити відповідне попередження. Вбачається, що наймача доцільно попереджати у письмовій формі (наприклад, шляхом надіслання рекомендованого листа з повідомленням про вручення). У такому разі буде наявне підтвердження дотримання наймодавцем вимог ч. 4 ст. 825 ЦК України.

Правовими наслідками розірвання договору найму (оренди) житла, згідно ст. 826 ЦК України, є виселення з житла наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Питання про виселення при розірванні договору найму житла, що є об'єктом державної або комунальної власності, урегульовується по-іншому. Виселення в такому випадку допускається лише з підстав, установлених законом. Згідно ст. 109-117 ЖК УРСР воно може проводитися:

1) із наданням іншого жилого приміщення і, відповідно, укладенням нового договору найму житла. Припинення договору найму житла, що є об'єктом державної або комунальної власності, при цьому пов'язане із об'єктивними обставинами (наприклад, будинок, у якому знаходиться наймане жиле приміщення, підлягає знесенню чи загрожує обвалом; громадянина, який проживає спільно з дітьми, позбавили стосовно них батьківських прав);

2) без надання іншого жилого приміщення. Розірвання договору найму житла, що є об'єктом державної або комунальної власності, у цьому разі пов'язане із порушенням встановлених законодавством вимог (систематичне руйнування чи псування жилого приміщення, використання його не за призначенням; визнання ордеру недійсним внаслідок неправомірних дій осіб, які його одержали; самоправне зайняття жилого приміщення тощо).

Договір найму соціального житла. За договором найму соціального житла одна сторона (наймодавець) надає другій стороні (наймачеві) соціальне житло для проживання у ньому за плату до моменту виникнення обставин, за яких наймач втрачає право на користування таким житлом.

Наймачами за договором найму соціального житла є виключно громадяни України, які:

- відповідно до законодавства визнані такими, що потребують соціального захисту і мають право на отримання соціального житла;

- були прийняті на соціальний квартирний облік згідно вимог,

визначених статтями 10-12 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення". Предмет договору найму соціального житла включає дві складові:

1) соціальне житло, а саме: квартиру, садибний (одноквартирний) жилий будинок чи жиле приміщення в соціальному гуртожитку;

2) перелік житлово-комунальних послуг, які надаватимуться наймачу відповідно до цього договору.

Соціальне житло, як предмет такого договору, характеризується тим, що воно:

- може бути житлом всіх форм власності із житлового фонду соціального призначення, якщо інше не визначено законом;

- має використовуватися виключно за призначенням - для проживання громадян України, які потребують соціального захисту;

- має відповідати вимогам, спеціально для нього встановленим;

- не підлягає піднайму, бронюванню, приватизації, продажу, даруванню, викупу та заставі.

Розмір плати за житло у житловому фонді соціального призначення встановлюється органом місцевого самоврядування для кожного наймача індивідуально. До неї входять плата, що вноситься безпосередньо наймачем (вона не повинна перевищувати 20 % сукупного доходу наймача та членів його сім'ї, які проживають разом з ним), і державна допомога, що надається відповідно до закону.

Плата за житло складається з плати за:

1) найм житла;

2) утримання жилих будинків та прибудинкових територій;

3) комунальні послуги.

Підставою для укладення договору найму соціального житла є рішення про надання жилого приміщення.

Після укладення цього договору орган місцевого самоврядування, який надав соціальне житло, проводить щорічний моніторинг доходів наймача та членів його сім'ї, які проживають разом з ним, за попередній рік (з метою вирішення питання відповідності рівня доходу цих осіб вимогам, встановленим Законом України "Про житловий фонд соціального призначення" як умова для проживання за договором найму соціального житла).

Розірвання договору найму соціального житла може мати місце на вимогу наймача. На вимогу наймодавця договір може бути розірваний виключно за рішенням суду. При цьому, підстави для розірвання договору найму соціального житла та виселення з нього без надання іншого встановлюються законом (ч. 2 ст. 27 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення").

найм оренда договір житло

Особливості договору найму (оренди) житла

За договором найму (оренди) житла одна сторона -- власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ст. 810 ЦК).

Юридичні ознаки договору: взаємний, реальний або консенсуальний, відплатний.

ЦК України розрізняє такі види найму:

* договір найму (оренди) житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності;

* договір найму (оренди) житла, за яким наймодавцем є підприємець (договір комерційного найму).

Відповідно, правове регулювання договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, здійснюється житловим законодавством, а договору комерційного найму -- ЦК, якщо інше не встановлено законом.

Сторонами договору є наймодавець та наймач, якими можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

Законодавець допускає множинність осіб на боці наймача. Зокрема, відповідно до ст. 916 ЦК, у договорі найму житла мають бути вказані особи, що проживатимуть разом із наймачем, які набувають рівних із наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом із ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов'язки за договором найму житла є солідарними.

Істотними умовами договору є умови про предмет та плату. Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Причому помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.

Розмір плати за користування житлом встановлюється в договорі найму житла. Однак, якщо законом встановлено максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір найму житла належить до строкових договорів. Однак строк не є істотною умовою договору, тож якщо у договорі його не встановлено, то договір вважається укладеним на 5 років.

Форма договору -- письмова.

Специфіка договору найму (оренди) житла полягає в наявності низки особливостей змісту прав та обов'язків сторін, зокрема наймача. Основні обов'язки наймача житла (ст. 815 ЦК):

1) використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Причому він не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця;

2) своєчасно вносити плату за житло (у строк встановлений договором найму житла, а якщо строк не встановлено -- щомісяця). Крім того, зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму;

3) здійснювати поточний ремонт житла, переданого у найм, якщо інше не встановлено договором.

Наймач має право:

1) вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому за взаємною згодою з особами, які постійно проживають разом із ним, та за згодою наймодавця;

2) дозволити, за попереднім повідомленням наймодавця, тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом, тому повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання;

3) переважне право на укладення договору найму житла на новий строк у разі спливу строку договору, а у разі продажу житла -- переважне перед іншими особами право на його придбання;

4) укласти договір піднайму житла.

За договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві (ст. 823 ЦК).

Характерними рисами договору піднайму житла є:

1) договір піднайму житла є реальним та відплатним;

2) строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла;

3) у разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму;

4) до договору піднайму житла не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк.

За договором найму житла допускається заміна наймача: а) на вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця --- однією з повнолітніх осіб, які постійно проживали разом із наймодавцем; б) у разі смерті наймача або вибуття його з житла -- іншими повнолітніми особами, які проживали з наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб.

Розірвання договору найму житла може мати місце як на вимогу наймача, так і на вимогу наймодавця (ст. 825 ЦК). Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом із ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за 3 місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за 3 місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Крім того, він має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Договір найму житла може бути розірвано за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

* невнесення наймачем плати за житло за 6 місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі -- понад два рази;

* руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути надано строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, то суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на 1 рік.

Крім того, договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірвано на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за 2 місяці.

Стаття 824. Заміна наймача у договорі найму житла

На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму житла, може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з наймачем.

У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Під час дії договору найму може виникнути необхідність заміни наймача. Така заміна можлива за участі наймача, який залишається проживати в помешканні, або без участі наймача у разі смерті наймача або вибуття його з житла. В першому випадку заміна наймача можлива за його вимогою та вимогою інших осіб, які постійно проживають разом з ним. Ці особи за домовленістю можуть запропонувати наймодавцю кандидатуру нового наймача з числа повнолітніх осіб, які постійно проживають разом з наймачем.

У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах. Вибуття наймача свідчить, що він вибув на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше житлове приміщення в тому ж населеному пункті і перестав виконувати свої обов'язки за договором найму.

Диспозиція коментованої статті викладена таким чином, що можливо зробити висновок, з урахуванням змісту інших статей, про переважність вимоги наймача, інших осіб, які постійно проживають разом з ним, про заміну наймача над відмовою наймодавця дати згоду на таку заміну. Вперше в главі 59 пропозиції вказаних осіб законодавець називає вимогами, підкреслюючи їх значення. Крім того, інші особи, які постійно проживають разом з наймачем, набувають такого статусу (рівного за правами і обов'язками із наймачем) тільки після згоди наймодавця (ст. 816 ЦК). Також серед підстав розірвання договору найму житла відсутня така обставина як відмова наймодавця від заміни наймача. Не припиняється зобов'язання за договором найму житла смертю фізичної особи -- боржника (див. коментар до ст. 608 цього Кодексу). Очевидно, що відмова наймодавця дати згоду на заміну наймача може бути оскаржена до суду, який має задовольнити такий позов, якщо встановить, що особа, якою пропонується замінити наймача, відповідає вимогам, що пред'являються до такої особи (див. коментар до ст. 813 ЦК).

Підстави розірвання договору найму житла

Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. Таке попередження може бути як в письмовій так і в усній формі, але обов'язок доведення факту попередження лежить на наймачеві.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. У разі виникнення спору і встановлення судом непридатності житла для постійного проживання у ньому, у наймача відсутній обов'язок попередження наймодавця про розірвання договору за три місяці.

Договір найму житла розривається на вимогу наймодавця у разі:

невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - невнесення плати понад два рази;

руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає (наприклад, порушення цілісності жилих приміщень, місць загального користування, санітарно-технічного обладнання, тощо а також у бездіяльності відносно виконання обов'язків щодо здійснення поточного або капітального ремонту). За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік. У разі відстрочки виконання рішення суду дія договору найму житла продовжується, при цьому обов'язок наймача щодо усунення порушень не припиняється. Після закінчення відстрочки виконання рішення суду наймодавець може вимагати виселення наймача та інших осіб, з якими він проживає або запропонувати наймачеві укласти новий договір найму;

необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. У цьому наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці;

якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів. Використання житла не за призначенням, тобто не для проживання, а для виробничих, підприємницьких або інших цілей. Наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень.

Систематичне порушення прав та інтересів сусідів - це умисне, винне порушення правил проживання, учинення скандалів, нанесення сусідам образ, побоїв, інших тілесних ушкоджень, грубе порушення вимог щодо дотримування тиші, особливо в нічний час, та інші дії, які свідчать про навмисне порушення правил проживання. Систематичність у даному випадку - це тривала повторна антигромадська поведінка після попередження з боку наймодавця.

Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Увага! За договором найму житла у будинках державного і громадського житлового фонду при тимчасовій відсутності наймача або членів його сім'ї за ними зберігається жиле приміщення протягом шести місяців.

Якщо наймач або члени його сім'ї були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк за заявою відсутнього може бути продовжено наймодавцем, а в разі спору - судом.

Жиле приміщення зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членами його сім'ї понад шість місяців у випадках:

призову на строкову військову службу або направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призову офіцерів із запасу на військову службу на строк до трьох років - протягом усього періоду проходження зазначеної військової служби; перебування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби - протягом перших п'яти років перебування на військовій службі;

тимчасового виїзду з постійного місця проживання за умовами і характером роботи або у зв'язку з навчанням (учні, студенти, стажисти, аспіранти тощо), у тому числі за кордоном, - протягом усього часу виконання цієї роботи або навчання;

поміщення дитини (дітей) на виховання в дитячий заклад, до родичів, опікуна чи піклувальника - протягом усього часу їх перебування в цьому закладі, у родичів, опікуна чи піклувальника, якщо в будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім'ї. Якщо з будинку, квартири (їх частини) вибула дитина (діти) і членів її (їх) сім'ї не залишилося, це житло може бути надано за договором оренди іншому громадянину до закінчення строку перебування дитини (дітей) у дитячому закладі або до досягнення нею (ними) повноліття і повернення від родичів, опікуна чи піклувальника, в окремих випадках - до закінчення навчання в загальноосвітніх навчальних закладах усіх типів і форм власності, у тому числі для громадян, які потребують соціальної допомоги та соціальної реабілітації, а також в професійно-технічних чи вищих навчальних закладах або до закінчення строку служби у Збройних Силах України та інших військових формуваннях;

виїзду в зв'язку з виконанням обов'язків опікуна (піклувальника) - протягом усього часу виконання цих обов'язків;

влаштування непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалідів, у будинку-інтернаті та іншій установі соціальної допомоги

- протягом усього часу перебування в них;

виїзду для лікування в лікувально-профілактичному закладі - протягом всього часу перебування в ньому;

взяття під варту або засудження до арешту, обмеження волі, позбавлення волі на певний строк чи довічне позбавлення волі - протягом усього часу перебування під вартою або відбування покарання, якщо в цьому будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім'ї. Якщо в будинку, квартирі (їх частині) не залишилися проживати інші члени сім'ї наймача, це житло може бути надано за договором найму іншому громадянину до звільнення таких осіб з-під варти або до відбуття ними покарання.

Оподаткування орендних операцій

Податковим агентом платника податку - орендодавця щодо його доходу від надання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення та іншого нерухомого майна є орендар. При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше мінімальної суми орендного платежу, встановленої в першому випадку - законодавством, в другому - органами місцевого самоврядування .

Якщо орендар є фізичною особою, яка не є суб'єктом підприємницької діяльності, то особою, відповідальною за нарахування та сплату податку до бюджету, є платник податку - орендодавець. При цьому такий платник самостійно перераховує суми податку до бюджету щоквартально, протягом 40 календарних днів, наступних за останнім днем звітного кварталу, а договір оренди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню.

Кабінет міністрів своєю постановою затвердив порядок оренди житла з його подальшим викупом. Згідно документу, об'єктом оренди може бути будь-яке житло - нова або стара квартира, будинок або його частина. На думку розробників, впровадження механізму придбання житла з подальшим викупом дозволить будівельникам залучити оборотні кошти, яких вони потребують. У профільному парламентському комітеті вважають, що цей захід врятує лише ті компанії, в яких на сьогоднішній день є "запас готового житла".

Постанова Кабінету міністрів про порядок оренди житла з подальшим викупом була розроблена Міністерством регіонального розвитку і будівництва і затверджена на засіданні уряду 25 березня. Документ регулює механізм висновку, виконання і розірвання договору оренди житла з подальшим викупом. У договорі повинні визначатися характеристики житла, що здається в оренду, термін, на який укладається угода, підстави для його дострокового розірвання, а також порядок повернення коштів в цьому випадку. Крім того, постановою регламентується механізм нарахування орендних платежів і передбачається, що орендар має право достроково викупити житло.

Як повідомила прес-секретар міністра регіонального розвитку і будівництва Надія Петруняк, об'єктом оренди може бути будь-яке житло - нова або стара квартира, будинок або його частина. "Ця постанова повинна посприяти розвитку будівельної галузі. Зараз, в умовах кризи, будівельні компанії не можуть продати побудовані ними квартири. А впровадження механізму придбання житла з подальшим викупом дозволить будівельникам залучити оборотні кошти, яких вони потребують", - пояснила Петруняк.

Представники будівельних компаній позитивно сприйняли ініціативу уряду. "Чим більше буде інструментів для продажу житла, тим краще. Поглянемо, як цей механізм працюватиме", - заявив перший віце-президент холдингової компанії "Київміськбуду" Василь Можар, відзначивши, що його компанія не випробовує проблем з продажем житла.

В той же час заступник голови парламентського комітету з питань будівництва, містобудування, житлово-комунального господарства і регіональної політики Юрій Сербін (БЮТ) вважає, що урядова постанова допоможе далеко не всім будівельним організаціям. "Це вигідно тим, у кого на сьогоднішній день є запас готового житла. Тих, у кого воно готове менш ніж наполовину, дана міра не врятує - їм все одно будуть потрібні кошти на завершення будівництва", - відзначив Сербін.

Особливості переведення будинків та приміщень з жилого фонду до нежилого

Право власності гарантується Конституцією, і включає в себе можливість використання певного об'єкту на власний розсуд. У випадку з житлом ,це може бути купівля/продаж, передача у спадок або просто дарування. Житло також може бути і Вашим капіталом для початку власної справи (не обов'язково для взяття кредиту), для цього необхідно, лише, перевести його до нежилого фонду.

Відповідно до законодавства, комерційною діяльністю можна займатись тільки у відповідних приміщеннях, що належать до нежилого фонду. У випадку, якщо Ваше приміщення належить до житлового фонду, Вам необхідно його перевести до нежилого. Звичайна, на перший погляд, процедура переведення містить в собі не один підводний камінь.

Перед тим, як вести мову щодо процедури переведення з жилого фонду в нежилий, для початку визначимо, що і в який фонд входить. Згідно з статтею 4 Житлового Кодексу [1] житловий фонд включає в себе всі жилі будинки і жилі приміщення не залежно від форми власності. Приміщення та будинки, які не входять до житлового фонду - складають нежилий фонд. Тобто це нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру [ст. 4;1].

Розібравшись трішки з термінологією перейдемо до суті справи: уявімо собі, що Громадянин А вирішив із своєї квартири - зробити офіс. Іншими словами перевести із жилого фонду в нежилий. Як йому це зробити?

У Житловому Кодексі для цього виділено дві окремі статті: сьому та восьму. Стаття 7 регулює переведення жилого приміщення в нежиле, за умови непридатності останнього для проживання. Для того, щоб визначити придатність/непридатність КабМін затверджує Порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання. Такі приміщення можуть або бути переобладнаними для використання в інших цілях, або зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів.[ст. 7; 1]. У випадку, якщо наш Громадянин А, має квартиру, яка аж ніяк не відповідає санітарно-гігієнічним та іншим нормам - таке житло з відносною легкістю можна перевести у нежилий фонд. А що робити, коли все придатне?