Договір найму (оренди) житла

Стаття 8, Житлового кодексу дає відповідь на це питання: «переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням органів, зазначених у частині другій статті 7 цього Кодексу» [ст. 8; 1].

Про те, які саме «виняткові випадки» і що до них належить достеменно невідомо. Єдине, що можна сказати, так це про суб'єктів, які можуть приймати відповідні рішення про переведення: виконавчі комітети обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів. Приймати рішення такі органи, мають відповідно до розробленого порядку, а тут вже як і кому в області пощастило. Якщо такого порядку немає, тоді це пряма дорога до зловживань (корупції), якщо є, то ніби все простіше. А чому ніби?

Перевід з жилого фонду до нежилого у м. Києві

Метою цієї статті не було переглянути і проаналізувати положення всіх обласних рад та комітетів. Головна ціль - показати особливості переведення приміщень з жилого фонду до нежилого. Столиця історично вважається прикладом для інших населених пунктів, тому буде цілком логічно взяти відповідне положення міста-героя Києва. Переведення жилих будинків та приміщень у нежилі регулює Розпорядження КМДА «Про затвердження Порядку переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі у м. Києві» №1825 від 01.10.2002 р.[2] (далі Розпорядження)

Згідно п. 1.1. Розпорядження переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилі проводиться у випадках:

- визнання у встановленому порядку жилого будинку, жилого приміщення непридатним для проживання; (так, як у ст. 7 Житлового кодексу)

- зміни функціонального призначення жилого будинку, жилого приміщення.(так, як у ст. 8 Житлового кодексу)

При першому варіанті переведення у Розпорядженні виділено два етапи: 1) вирішення питання переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилий 2) переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилий.

Переведення жилого будинку, жилого приміщення непридатного для проживання до нежилого фонду

Перший етап стосується оцінки придатності житла. Спочатку власник жилого будинку звертається із заявою до районної у місті Києві державної адміністрації за місцем розташування жилого будинку, жилого приміщення. До заяви також додається відповідний пакет документів [п. 2.1; 2]. Після чого Районна у місті Києві державна адміністрація доручає міжвідомчій комісії, створеній відповідно до Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затвердженого постановою Ради Міністрів Української РСР від 26.04.1984 № 189 , вивчити надані разом із заявою документи, обстежити стан жилого будинку [п.2.2; 2]

Після прийняття позитивного рішення видається розпорядження районної у м. Києві державної адміністрації про визнання жилого будинку, жилого приміщення непридатними для проживання, копія якого разом з актом міжвідомчої комісії про обстеження жилого будинку, жилого приміщення надається власнику жилого будинку, жилого приміщення.[п.2.3;2]

Після цього починається другий етап, де власник подає заяву разом із пакетом документів для переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилий до Київської міської державної адміністрації. Потім заступником голови Київської міської державної адміністрації надаються одночасно доручення:

- Головному управлінню економіки та розвитку міста укласти угоду з власником жилого будинку, жилого приміщення на сплату пайового внеску на розвиток соціальної інфраструктури міста відповідно до рішення Київської міської ради від 30.09.1999 №49/551. Тобто у Вас житло непридатне для проживання, і Ви маєте заплатити за це, для розвитку інфраструктури міста.

- Головному управлінню житлового господарства Київської міської державної адміністрації розглянути надані документи власника жилого будинку, жилого приміщення та при наявності підстав підготувати проект розпорядження Київської міської державної адміністрації про переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилий, нежиле відповідно до ст.7 Житлового кодексу;

- районній у місті Києві державній адміністрації розглянути заяву власника жилого будинку, жилого приміщення відповідно до ст.7 Житлового кодексу та у разі прийняття позитивного рішення завізувати підготовлений Головним управлінням житлового господарства Київської міської державної адміністрації відповідний проект розпорядження Київської міської державної адміністрації.

Варто зазначити, що Головне управління житлового господарства Київської міської державної адміністрації готує відповідний проект розпорядження Київської міської державної адміністрації з пояснювальною запискою до нього, який погоджується першим заступником голови, заступником голови, якому безпосередньо підпорядковане Головне управління житлового господарства, начальником Головного управління економіки та розвитку міста, головою районної у місті Києві державної адміністрації, юридичною службою, керівником апарату.

Резюмуючи вищезазначене, можна сказати, що перевід жилого приміщення не придатного для проживання у нежилий фонд, проходить у два етапи. Перший - з'ясування чи справді непридатне житло для проживання, другий - власне перевід. Двічі пишуться заяви і подаються документи, перший раз до районної адміністрації, другий - для міської (обласної). В результаті треба сплатити внесок на розвиток інфраструктури міста та отримати підписи п'яти чиновників (це без урахування збору двох пакетів документів). Таку процедуру простою назвати складно, але це лише один варіант переведення житла, при чому непридатного для проживання.

Перевід жилого будинку, придатного для проживання до нежилого фонду (зміна функціонального призначення жилого будинку, жилого приміщення)

У випадку, якщо Ваше житло цілком придатне для проживання і Ви бажаєте перевести його у нежилий фонд (зміна функціонального призначення), то використовуються принципи ст. 8 Житлового кодексу. Тобто визначається чи відноситься Ваш випадок до «виняткових» чи ні, при чому перелік таких випадків - відсутній (пряма дорога до зловживань). Процедура відбувається наступним чином:

1) Власником подається заява з проханням переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилий, нежиле до Київської міської державної адміністрації [3.1; 2]. До заяви також надається відповідний пакет документів.

2) Другий крок практично повторює другий етап переведення житла непридатного для проживання у нежилий фонд. На підставі письмової заяви заступником голови Київської міської державної адміністрації надаються одночасно доручення:

- Головному управлінню економіки та розвитку міста укласти угоду з власником жилого будинку, жилого приміщення на сплату пайового внеску на розвиток соціальної інфраструктури міста відповідно до рішення Київської міської ради від 30.09.1999 N 49/551;

- районній у місті Києві державній адміністрації розглянути заяву власника з проханням переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилий, нежиле відповідно до ст.8 Житлового кодексу Української РСР та надати лист-погодження з обґрунтуванням доцільності переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилий, нежиле та подальшого його використання;

- Головному управлінню житлового господарства Київської міської державної адміністрації розглянути надані документи власника жилого будинку, жилого приміщення та при наявності підстав підготувати проект розпорядження Київської міської державної адміністрації про переведення жилого будинку, жилого приміщення відповідно до ст.8 Житлового кодексу Української РСР.

Тобто, відповідно до другого етапу два органи визначають «доцільність» переведення житла до нежилого фонду: Головне управління житлового господарства та районна державна адміністрація. Якщо ці два органи вважають, що Вам доцільно мати нежиле приміщення для Ваших цілей (наприклад, ведення бізнесу), тоді

3) До Київської міської державної адміністрації надсилається лист-погодження з обґрунтуванням доцільності переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилий. Після цього

4) Головне управління житлового господарства Київської міської державної адміністрації готує відповідний проект розпорядження Київської міської державної адміністрації з пояснювальною запискою до нього, який погоджується першим заступником голови, заступником голови, якому безпосередньо підпорядковане Головне управління житлового господарства, начальником Головного управління економіки та розвитку міста, головою районної у місті Києві державної адміністрації, юридичною службою, керівником апарату.

В результаті отримуєте документ із тими ж п'ятьма підписами, при чому один з них - голови районної адміністрації. Який в силу «об'єктивних» обставин може «не відати» про Ваші проблеми (хоча йому і було відповідне доручення «зверху»), оскільки Ви подавали заяву до міської адміністрації.

Процедура переведення житла за другою схемою містить в собі менше бюрократичних кроків, але при цьому відсутні будь-які критерії оцінки доцільності визначення «крайніх» випадків. Фактично доля Вашого майна (приватної власності) залежить від суб'єктивних уявлень та думок чиновників.

Резюме процедур переведення будинків та приміщень з жилого фонду до нежилого

Детальний розгляд процедур переведення приміщень з жилого фонду до нежилого продемонстрував надмірну бюрократичну складність. Тому для спрощення і детальнішого пояснення, ще раз, буде наведено коротке резюме процедур переведення. Якщо Вам необхідно перевести приміщення з жилого фонду до нежилого, ви можете зробити це двома способами: 1) визнати Ваше приміщення непридатним для проживання і перевести до нежилого фонду 2) просто перевести у нежилий фонд.

При першому варіанті, на законодавчому рівні, все відносно врегульовано. Використовується окрема постанова Ради Міністрів Української РСР від 26.04.1984 № 189. Але двічі необхідно проходити бюрократичну систему один раз на районному рівні, інший - на міському (обласному).

Другий варіант не обтяжений бюрократичною тяганиною, але там абсолютно відсутні критерії визначення «доцільності» переведення житла до нежилого фонду. Відповідно, тут максимальні ризики для корупції.

Для обох варіантів на виході треба отримати документ із п'ятьма підписами різних чиновників (ризик корупції + складність процедури), і все це заради того, щоб максимально отримувати законні вигоди із свого приватного майна.

Хоча на цих бюрократичних процедурах наша історія не закінчується. Уявімо собі, що Громадянин А, перевів житло до нежилого фонду, позаймався своєю комерційною діяльністю і в нього, на жаль, нічого не вийшло. І вирішує він, здати своє житло для квартирантів. Але для квартирантів можна здавати лише приміщення, які перебувають у житловому фонді. Тобто ми маємо ситуацію, коли в реальності приміщення придатне для проживання, а відповідно до документів - ні. Така процедура переведення не передбачена на законодавчому рівні, просто - відсутня. Одним із варіантів може бути оскарження рішення в суді про дозвіл на переведення з жилого в нежилий (часто - рішення, про яке сам же позивач рік чи два тому і клопотав). Варто також не забувати і про внесок на розбудову інфраструктури міста, який власник повинен сплачувати лише через проходження процедури «переходу» житла між фондами, а не провадження господарської діяльності

Підсумовуючи все вищесказане, можна дійти висновку, що державою слабко врегульовано питання використання житлових приміщень для різних комерційних цілей., В чому причина? Складно сказати, може частина відповіді знаходиться у преамбулі до Житлового кодексу, адже в ній зазначено:

«В результаті перемоги Великої Жовтневої соціалістичної революції в нашій країні було створено необхідні передумови для розв'язання однієї з найважливіших соціальних проблем - задоволення потреби трудящих у житлі. Втілюючи в життя ленінські ідеї побудови комуністичного суспільства і здійснюючи курс на підвищення матеріального та культурного рівня життя народу. Радянська держава послідовно реалізує розроблену Комуністичною партією програму житлового будівництва

Принаймні, преамбула хоч якось, але пояснює ставлення державних чиновників і нашого законодавства до ініціативних та підприємливих людей не як до партнерів, а як до класових ворогів. Яким фактично обмежують права законно максимізувати вигоди від використання свого житла.

Размещено на Allbest.ru