Особенности правового регулирования сделок с недвижимостью в российском праве
Объекты недвижимости: понятие в законодательстве, виды в российском гражданском праве. Анализ договора продажи недвижимости в российском законодательстве. Основные особенности и правила государственной регистрации при купле-продаже недвижимого имущества.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 18.10.2011 |
| Размер файла | 88,7 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Курсовая работа
"Особенности правового регулирования сделок с недвижимостью в российском праве"
Содержание
Введение
1. Объекты недвижимости
1.1 Понятие «недвижимого имущества» в законодательстве зарубежных стран
1.2 Понятие и виды недвижимого имущества в российском гражданском праве
2. Договор продажи недвижимости в российском законодательстве
3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним при совершении купли-продажи
3.1 Развитие правового регулирования гражданского оборота недвижимого имущества
3.2 Особенности государственной регистрации при купле-продаже недвижимого имущества в России
Заключение
Список использованной литературы
объект недвижимость договор регистрация
Введение
сделка недвижимость договор купля
Организация оборота недвижимости, правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом, обеспечение защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота является условием эффективного развития любой экономической системы. Действующее законодательство России больше не ограничивает количество недвижимых вещей (зданий, строений, сооружений, в том числе жилых домов, квартир и т.д.), находящихся в собственности физических или юридических лиц. Необходимость правового регулирования рынка недвижимости потребовала коренного изменения гражданского законодательства, и создание в Российской Федерации единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество продиктовано стремлением к обеспечению устойчивости гражданского оборота недвижимости, защите прав и законных интересов его участников, созданию эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости, а также формированию единой информационной базы об объектах и субъектах прав на недвижимость.
Наиболее распространенным основанием приобретения прав на недвижимое имущество являются договоры или иные сделки. На основании сделок могут возникать различные по своей природе права на недвижимое имущество: вещные права (право собственности, хозяйственного ведения и др.); права, имеющие обязательственную природу (право пользования на основании договоров аренды, право доверительного управления и др.). И все большее значение в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом предпринимательства приобретает договор купли-продажи недвижимости. Увеличивается количество сделок купли-продажи с недвижимостью, с жилыми помещениями, зданиями, сооружениями и т.д. На правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна. Многими исследователями правового регулирования оборота недвижимости в нашей стране признается, что оно весьма далеко от совершенства. В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике остаются нерешенными многие вопросы.
1. Объекты недвижимости
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». Договор купли-продажи недвижимости выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. Правила о договоре купли-продажи недвижимости предусмотрены в § 7 гл. 30 ГК РФ. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате. Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».
1.1 Понятие «недвижимого имущества» в законодательстве зарубежных стран
Уже римскому праву было известно деление вещей на движимые и недвижимые. «Недвижимостями считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной или искусственной частью поверхности земли - res soli. Сюда относились постройки, посевы, насаждения. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями. Они подлежали правилу superficies solo cedit - сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на землю. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности».
Но в целом «различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка».
В Средние века понятие недвижимости становится более определенным. Появляются система инскрипций (отметок) и транскрипций (записей) у романских племен, система залоговых и ипотечных книг в Германии. Примечательно, что к недвижимости причислялись не только земля и строения, но и новые объекты, имевшие особое значение в гражданском обороте (например, плавучие мельницы).
В современном законодательстве зарубежных стран к недвижимости в первую очередь относятся земля и те вещи, которые непосредственно и неразрывно с ней связаны (здания, сооружения, растения и т.д.). Существуют и определенные особенности в правовом регулировании режима недвижимого имущества в некоторых странах.
Так, по законодательству Франции, к недвижимым вещам отнесены земля и связанные с ней строения, урожай на корню, леса и т.д. К недвижимым вещам отнесены также машины, инструменты и сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле (вещи, которые собственник поместил на своем участке навсегда; помещенные или привезенные нанимателем или арендатором - остаются движимым имуществом). Кроме того, согласно ст. 520 Гражданского кодекса Франции «Урожай на корню и плоды, не снятые еще с деревьев, являются равным образом недвижимостью. С того момента, как колосья срезаны, а плоды сорваны, хотя бы не было произведено уборки, не являются недвижимостью».
Германское гражданское уложение использует не термин «недвижимые вещи», а такие понятия, как «земельные участки» (§§ 873, 925, 1113) и «движимые вещи» (§ 923). При этом в законодательстве не содержится само понятие земельного участка, а выводится оно судебной практикой. Под земельным участком как объектом права понимается часть земной поверхности, которая в соответствии с данными земельного кадастра обозначена как земельный участок на отдельном листе поземельной книги или под особым номером на общем листе поземельной книги.
В английском праве термин «движимое и недвижимое имущество» применяется судами в тех случаях, когда речь идет об отношениях с «иностранным элементом». К реальному относят имущество, в отношении которого может быть предъявлен реальный иск - иск о восстановлении владения, тогда как персональным является имущество, защищаемое персональным иском, который направлен на получение денежной компенсации.
Таким образом, видно, что для большинства развитых стран характерно совпадение понятия недвижимости и понятия земельного участка.
1.2 Понятие и виды недвижимого имущества в российском гражданском праве
В Российском законодательстве термин «недвижимое имущество» появился «довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные понятия, определяющие правовое положение земельных участков и строений. Указ Петра Первого о единонаследии 1714 г. установил этот термин, устранив различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей».
Советское гражданское право отказалось от деления вещей по признаку движимости. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. в ст. 21 закреплял: «С отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено». В дальнейшем законодательство также не давало легального понятия недвижимости, в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).
Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. 130 определяет, что «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
Исходя из этого объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:
1) объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты);
2) объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых влечет несоразмерный ущерб их назначению;
3) объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (в т.ч. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
К недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (так называемая недвижимость по закону).
Надо отметить, что законодательству Российской Федерации неизвестна характерная для законодательства некоторых стран (напр., Франции) конструкция недвижимости по назначению, к которой относятся движимые по своей природе вещи, помещенные на земельном участке или строении и обеспечивающие его обслуживание или эксплуатацию.
Как и в других странах в России отличительным признаком недвижимого имущества традиционно является наличие прочной связи с землей. Однако на практике применение этого признака может вызвать известные трудности. Так многие здания и сооружения могут быть перемещены, при этом целостность и назначение их не будет утеряна. Примером могут быть деревянные срубы, сборные дома и т.п. Кроме того, современные технологии позволяют перемещать здания без причинения серьезного ущерба. Как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы, когда заново возникнет неразрывная физическая связь с землей. Вместе с тем, недвижимостью не являются такие прочно связанные с землей объекты, как, например, сооружения на детской площадке, скамейки и т.д., даже если их перемещение невозможно без причинения ущерба назначению.
Законодательство относит к недвижимости и ряд объектов не обладающих признаками неразрывной связи с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба их назначению - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. «С другими объектами недвижимости их объединяют две общие черты: во-первых, высокая стоимость указанных объектов и, во-вторых, наличие государственной регистрации, обеспечивающей индивидуализацию указанных объектов. Кодекс объединил названные объекты с недвижимым по своей природе имуществом в связи с необходимостью установления для тех и других единого правового режима».
«Что же касается объектов незавершенного строительства, то таких недвижимых вещей не знает ни один другой правопорядок, коме российского. В оправдание законодателя можно лишь заметить, что особый правовой режим этих «полузастроенных» или «недозастроенных» земельных участков, в большинстве случаев находящихся к тому же в государственной (публичной) собственности, представляет собой типичное «наследие» прежнего правопорядка (в котором «котлован» или «коробка» здания считались самостоятельными имущественными ценностями) и которое теперь, к сожалению, обречено на длительное сохранение в новых экономических и юридических условиях».
Учитывая то, что, единственным критерием применения к договору купли-продажи требований § 7 гл. 30 ГК РФ является предмет договора - имущество, которое относится к недвижимому, очевидно, что контрагентам при заключении сделки очень важно предварительно установить, относится ли то, что один собирается купить, а другой - продать, к недвижимому имуществу. От этого будут зависеть требования к форме и содержанию договора, и к его государственной регистрации.
2. Договор продажи недвижимости в российском законодательстве
Гражданско - правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества. Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости. Так ст. 17 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорит о том, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества.
Существует ряд проблем, связанных с определением предмета договора купли-продажи недвижимого имущества, обсуждаемых в научной литературе. Здесь имеет смысл остановиться на некоторых примерах.
Так, продажа здания или сооружения невозможна без определения прав покупателя на земельный участок, занятый продаваемой недвижимостью, который необходим для использования последней по назначению. Законодательство регламентирует юридическую судьбу земельных участков как при продаже строений, собственники которых являются одновременно собственниками земельных участков, где расположены эти строения, так и при продаже строений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности других лиц, отличных от собственников продаваемой недвижимости. По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ).
Однако вопрос правового регулирования отношений, связанных с возникновением и прекращением права собственности и других вещных прав на земельные участки в связи с оборотом объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке является одним из дискуссионных. Прежде всего, указывают на то, что различен их правовой режим. Так, на земельные участки помимо таких вещных прав, как право собственности, право хозяйственного ведения, оперативного управления, сервитута распространяется также право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Даже в рамках гражданского законодательства существует различный правовой режим в отношении указанных объектов. Так, согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ, продажа здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка, а в соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, не допускается. При этом согласно ст. 35 Земельного Кодекса Российской Федерации запрещается отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся в нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику.
Одним из решений, предлагаемых в научной литературе, является предложение ввести новое вещное право - право ограниченного владения земельным участком. Среди его характеристик можно отметить -
- право устанавливается в отношении земельного участка только в случаях, указанных в законе, если собственник здания (сооружения) не имеет никакого иного права на земельный участок, на котором расположено принадлежащее ему здание; при этом субъектом права ограниченного владения может быть только собственник здания;
- право ограниченного владения устанавливается на весь земельный участок, на котором находится здание, а не на какую-либо его часть;
- право представляет собой право пользования участком, на котором расположено здание, а также право владения им только в той мере и в тех пределах, в какой это необходимо для пользования зданием;
- право ограниченного владения является платным;
- собственник здания и собственник земельного участка вправе по соглашению определять и уточнять условия владения и пользования земельным участком, в том числе изменять размер платы;
- право ограниченного владения прекращается в случае приобретения собственником здания иного права (вещного или обязательственного) на земельный участок, на котором расположено здание;
- право ограниченного владения прекращается с момента прекращения существования здания как объекта гражданских прав;
Представляется, что право ограниченного владения не должно препятствовать собственнику здания в любой момент приобрести иное вещное или обязательственное право на соответствующий земельный участок. В этом случае право ограниченного владения будет прекращено, однако в последующем, если другое право собственника здания на земельный участок прекратится, оно снова возникнет.
Договор продажи недвижимости должен содержать в себе также согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Предприниматель обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - Общество) о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения № 11 - 15 антресольного этажа и № 19 - 22 первого этажа здания.
Заявленное требование основано на статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 16 Закона о государственной регистрации прав и мотивировано тем, что ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 28.05.2004.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Регистрационная служба.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано. Обе судебные инстанции исходили из того, что договор от 28.05.2004 является не заключенным в связи с отсутствием в нем согласования воли сторон по цене и предмету сделки.
Как видно из документов и установил суд, 28.05.2004 Общество (продавец) и Предприниматель (покупатель) подписали договор купли-продажи 15 комнат общей площадью 314,5 квадратного метра в здании химической чистки. Нумерация комнат определена по техническому паспорту (№ 11 - 15 антресольный этаж, № 17 - 22 и 25 - 28 первый этаж). Цена имущества установлена в 48 000 рублей.
Ответчик уклонился от государственной регистрации перехода права собственности на комнаты № 11 - 15 и 19 - 22, расположенные на первом этаже и относящиеся к помещениям котельной, в связи с чем Предприниматель обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Суды обеих инстанций исследовали и оценили два экземпляра договора от 28.05.2004 купли-продажи, в которых имеются расхождения по цене продажи спорных комнат: в экземпляре, представленном истцом, указана цена 48 000 рублей, в экземпляре ответчика - 43 000 рублей. Кроме перечисленных документов, суду представлен еще один договор, имеющий отношение к спорной недвижимости, - договор купли-продажи от 02.08.2005, в соответствии с условиями которого Общество продало Предпринимателю часть спорных нежилых помещений площадью 197,7 квадратного метра в здании химической чистки.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть приведены данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В пункте 1 статьи 555 Кодекса прописано, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
Приняв во внимание имеющиеся в текстах договоров от 28.05.2004 противоречия по предмету и цене продаваемого имущества, окружной суд счел обоснованным вывод судов первой и апелляционной инстанций о незаключенности сделки купли-продажи недвижимости от 28.05.2004.
Данное обстоятельство свидетельствовало об отсутствии основания для регистрации перехода права собственности, поэтому суд правомерно отказал в удовлетворении заявленного требования (дело № А28-15710/2005-334/22).
Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, исходя из стоимости аналогичного имущества, взимаемого при сравнимых обстоятельствах, для купли-продажи недвижимости не применимы. При отсутствии условия о цене договор не заключен. ГК РФ не требует, чтобы цена соответствовала действительной стоимости имущества. Однако, свобода договора, а именно свобода определения цены в договоре, ограничена Налоговым Кодексом РФ. Согласно ст. 40 НК РФ - для целей налогообложения принимается цена товара указанная сторонами в договоре. Предполагается, что цена соответствует уровню рыночных цен, пока не доказано обратное. Но, если она отклоняется в сторону повышения или понижения более чем на 20 % от рыночной цены однородных товаров, налоговый орган, вправе вынести решение о начислении налога рассчитанного исходя из рыночной цены товара, т.е. объекта недвижимости.
На практике значительно заниженная цена в договоре купли-продажи недвижимости, может явиться основанием признания судом недобросовестности приобретателя. Но при неустойчивости цен на рынке недвижимости не исключаются и злоупотребления налоговых органов.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. Продавцом может выступать собственник недвижимого имущества или лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. При продаже недвижимого имущества, являющегося федеральной государственной собственностью, собственностью субъекта Российской Федерации или муниципальной собственностью продавцом выступают учреждения, уполномоченные Правительством РФ, либо органами государственной власти субъектов Российской Федерации, также продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества с согласия собственника имущества с соблюдением требований ст. 294-298 ГК РФ и требований об их специальной правосубъектности (ст. 113-115 ГК РФ). Каких-либо общих ограничений для возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит.
Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п. 1 ст. 425 и ст. 433 ГК РФ - договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Исключение составляет договор продажи жилых помещений - договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.
Требования законодательства призваны обеспечить устойчивость гражданского оборота недвижимости, защиту прав и законных интересов его участников. И, очевидно, что является необходимым соблюдение этих требований при заключении сделки к форме и содержанию договора, требований и ограничений, касающихся продавцов или покупателей, других условий ее совершения.
Предприниматель обратился в суд с заявлением о признании недействительным решения Регистрационной службы об отказе в государственной регистрации перехода права собственности к заявителю на здание магазина.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано. Обе судебные инстанции исходили из того, что у муниципального унитарного предприятия «Оричевское торфопредприятие» (продавца по договору от 15.04.2005 купли-продажи здания) отсутствовало право распоряжения недвижимым имуществом, поскольку право хозяйственного ведения на недвижимое имущество оно зарегистрировало только 20.01.2006.
Как видно из материалов дела, за муниципальным унитарным предприятием «Оричевское торфопредприятие» (далее - Предприятие) распоряжением собственника от 24.11.2004 закреплено на праве хозяйственного ведения имущество, в том числе спорное здание магазина.
Не осуществив регистрацию права хозяйственного ведения на указанный объект, Предприятие продало здание магазина по договору купли-продажи от 15.04.2005 Предпринимателю.
В соответствии со статьей 20 (пунктом 1) Закона о государственной регистрации прав в государственной регистрации может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В силу части 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. Согласно статье 131 Кодекса право хозяйственного ведения подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация права хозяйственного ведения на здание магазина осуществлена Регистрационной службой по заявлению Предприятия только 30.01.2006. На дату заключения договора купли-продажи от 15.04.2005 указанное право у продавца отсутствовало.
На основании изложенного окружной суд счел обоснованным вывод суда первой и апелляционной инстанций о том, что на момент заключения договора от 15.04.2005 купли-продажи здания магазина Предприятие не имело права распоряжаться названным объектом недвижимости в связи с отсутствием государственной регистрации права хозяйственного ведения.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона, является ничтожной. Отсутствие основания для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества повлекло правомерный отказ в регистрации права (дело № А28-7149/2006-142/12).
3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним при совершении купли-продажи
3.1 Развитие правового регулирования гражданского оборота недвижимого имущества
В России регистрация сделки в соответствующем государственном учреждении получает обязательный характер к XVI веку - переход вещных прав на землю фиксировался в Поместном приказе, на городской дом и двор - в Земском для Москвы, а по городам - у воевод. Период централизации государственной власти своим естественным следствием имел усиление государственного регулирования земельных отношений.
Право собственности от продавца к покупателю, в соответствии с Соборным Уложением 1649 года, переходило с момента внесения записи в книгу, которому предшествовала проверка оснований приобретения в виде справки с делами приказа. В случае возникновения спора между лицами, купившими одну и ту же вотчину, право собственности признавалось за тем из них, кто раньше записал свое приобретение в книге приказа.
Петром I, начиная с 1699 года, был принят ряд законодательных актов, целью которых было упорядочение системы оформления крепостных актов (крепостей) на недвижимость. Так, пересматривался порядок написания крепостей площадными подъячими, берущий свое начало со времен Соборного Уложения. Устанавливался контроль за их деятельностью. Отныне крепостные акты должны были составляться в Поместном приказе. В дальнейшем функции по контролю за оборотом недвижимостей были переданы Ратуше, Оружейной палате, а с 1719 года - Юстиц-коллегии. 10 января 1701 года был принят именной указ императора «Об обряде совершения всякого рода крепостных актов». Этим указом устанавливался порядок совершения купчих, то есть порядок заключения договоров купли-продажи недвижимости. Договор вступал в законную силу с момента его регистрации в приказе. Таким образом, создавалась централизованная система государственного контроля за оборотом недвижимого имущества.
14 апреля 1866 года было принято Положение о нотариальной части, по которому основные функции по укреплению прав на недвижимость возлагались на нотариусов.
Гражданский кодекс Российской Федерации впервые включил систему норм, как в первой, так и во второй части, призванную определить обязательность и правовое значение регистрации прав на объекты недвижимости. С принятием и введением в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» наступил новый этап в развитии правового регулирования регистрации прав на недвижимость. Закон определил значение и правовые последствия регистрации, установил основные начала, определяющие порядок регистрации и основания для принятия решений регистрирующим органом.
3.2 Особенности государственной регистрации при купле-продаже недвижимого имущества в России
В соответствии со ст. 2 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:
«Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».
А. обратился с иском к ЗАО "Зуевская птицефабрика" о передаче в собственность за частичную оплату квартиры, расположенной в г.Зуевка.
Решением мирового судьи судебного участка №12, оставленным без изменения апелляционным определением Зуевского районного суда, иск удовлетворен, на птицефабрику возложена обязанность заключить с А. договор купли-продажи жилого помещения.
Разрешая спор, суд не учел, что в соответствии с ч.2 ст.8 ГК РФ и ст.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество является его государственная регистрация.
Согласно материалам дела и доводам надзорной жалобы у ЗАО "Зуевская птицефабрика" отсутствует свидетельство о праве собственности на жилое помещение.
Таким образом, ответчик, не обладая титулом правообладателя объекта недвижимости, не может совершить сделку купли-продажи квартиры, в том числе принудительно. Суд фактически вынес неисполнимое решение.
Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает порядок проведения государственной регистрации.
В соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Приказом Министерства Юстиции Российской Федерации «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» на регистрацию договора купли продажи недвижимого имущества представляются:
заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено федеральным законом, о государственной регистрации договора продажи;
физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность;
подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи;
подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);
подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;
подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов;
подлинники договора купли-продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих;
подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства;
при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее (к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные);
разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника;
письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;
письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;
письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания;
нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов;
нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а помещение приобретается в общую совместную собственность супругов;
иные документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи
Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями дополнительно представляются:
заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю
подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права
подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием;
иные документы, представление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации.
После регистрации на всех подлинных экземплярах договора купли-продажи жилого помещения проставляется штамп «Произведена государственная регистрация» с указанием вида сделки (договора купли-продажи), даты и номера регистрации, заверенный подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов и гербовой печатью органа регистрации.
Регистрация перехода права к покупателю удостоверяется свидетельством и проставлением штампа о государственной регистрации на договоре. В штампе регистрационной надписи после слов «Произведена государственная регистрация» указывается вид зарегистрированного права, проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым это право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.
Если регистрируется переход прав на несколько проданных по одному договору объектов недвижимости (например, жилой дом с земельным участком), в штампе указываются наименования объектов, дата государственной регистрации и номер, под которым право зарегистрировано на каждый объект.
Если одновременно с регистрацией перехода права производится регистрация ипотеки в силу закона - в свидетельстве о праве собственности покупателя в графе «ограничения (обременения)» указывается «Ипотека в силу закона»
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Реестр состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению. Разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяются Правительством Российской Федерации.
Система регистрации в России построена по смешанному типу. Если в классической системе с момента регистрации возникает право, то в отечественной - момент регистрации обусловливает возникновение не только права, но и обязательств сторон по сделке, поскольку сделка, подлежащая регистрации, считается заключенной с момента регистрации.
В связи с этим, заключая договор купли-продажи недвижимости, нужно иметь в виду, что в зависимости от целевого назначения объекта, который является предметом договора (жилое или нежилое назначение), правовой режим сделки существенно изменяется. Эти особенности заслуживают подробного рассмотрения.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ общим правилом для договора купли-продажи недвижимости является то, что государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю. На основании же п. 2 ст. 558 ГК РФ «договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».
Статьей 425 ГК РФ установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Таким образом, незарегистрированный договор купли-продажи объекта жилого назначения не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной: совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Переданные до регистрации сделки деньги за недвижимость не будут являться авансом или задатком. Денежное обязательство еще не возникло.
Однако, здесь надо иметь в виду, что оба действия не обязательно должны совершаться одновременно, так как регистрация права собственности покупателя должна исполняться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права на проданное помещение.
Если договор считается заключенным с момента государственной регистрации, то именно с этого момента у сторон появляются взаимные обязательства: у продавца - передать имущество, у покупателя - принять и оплатить его. После регистрации договора покупатель осуществляет расчет, продавец передает имущество, и стороны обращаются в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода прав к покупателю. Именно такая последовательность обеспечит защиту законных интересов всех участников сделки.
Здесь следует отличать договор купли-продажи с условием сохранения права собственности за продавцом до момента оплаты (ст. 491 ГК РФ) от договора купли продажи с условием о рассрочке платежа. В последнем случае возникает ипотека в силу закона и, если иное не предусмотрено договором, до момента оплаты недвижимость признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
То, что договор купли-продажи нежилого объекта является заключенным без государственной регистрации, ставит вопрос о правовом положении сторон договора в период от его заключения до регистрации перехода права собственности. О специфике этого положения говорит п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8: «При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец тоже не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение».
Таким образом, особенность правового положения сторон договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения состоит в том, что до регистрации перехода права собственности ни продавец, ни покупатель не могут распоряжаться предметом договора.
Другая особенность, возникающая из-за различия в подходе к регулированию договоров купли-продажи жилых и нежилых объектов недвижимости, связана с подачей документов на регистрацию. В случае сделки с объектом жилого назначения подача документов на регистрацию и соответствующее волеизъявление фактически представляет собой стадию заключения договора. Это обстоятельство исключает возможность обращения с заявлением в регистрирующий орган одного лица (покупателя по доверенности продавца или наоборот, либо одного представителя от имени продавца и покупателя). Согласно п. 3 ст. 182 ГК РФ «представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства».
В то же время в отношении договоров купли-продажи нежилых объектов представительство обоих сторон одним лицом возможно, так как сделка в этом случае уже заключена, и представительство осуществляется в административно-правовых отношениях с регистрирующим органом.
Еще одна особенность состоит в том, что к договорам купли-продажи объектов жилого назначения до их регистрации не могут быть заключены дополнительные соглашения. По смыслу гл. 29 ГК РФ изменить или расторгнуть можно только уже заключенный договор. Поэтому пока договор купли-продажи жилого объекта не заключен (не зарегистрирован), он не может изменяться путем заключения к нему дополнительных соглашений.
Что же касается договоров купли-продажи нежилой недвижимости, то для них, как для заключенных с момента подписания, такие ограничения отсутствуют.
Характерны различия в правовом регулировании договоров купли-продажи недвижимости, в зависимости от целевого назначения объекта, в случае смерти одной из сторон после представления документов в регистрирующий орган, но до государственной регистрации.
При совершении сделки, подлежащей государственной регистрации, в случае смерти продавца, покупатель, получив отказ в государственной регистрации сделки, вправе обратиться в суд за признанием его права, если сделка была фактически исполнена. В этом случае государственная регистрация права приобретателя будет осуществлена на основании судебного решения. Регистрации сделки здесь проводиться не будет.
Говорить о вступлении наследников продавца в порядке правопреемства в возникшие обязательственные отношения неправомерно, поскольку с точки зрения закона до государственной регистрации договора обязательственного правоотношения не возникает. Однако если заключен договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения, то в этом случае обязательственное отношение возникает без государственной регистрации договора, и в случае смерти одной из сторон договора можно говорить о правопреемстве. Если был подписан передаточный акт, то наследники наследуют имущество, которое выбыло из фактического владения и пользования при жизни наследодателя, и права на которое обременены обязательствами по договору.
Подобные документы
Виды и классификация сделок с недвижимым имуществом. Понятие и правовая природа государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество. Защита прав добросовестного приобретателя в современном российском гражданском праве.
дипломная работа [109,8 K], добавлен 24.07.2010Понятие и правовой режим недвижимости. Проблемы права на недвижимость и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. Ограничение виндикации как основной механизм защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества в российском праве.
дипломная работа [93,4 K], добавлен 24.07.2010Регистрационные действия, совершаемые при купле-продаже жилого помещения, перечень необходимых документов. Содержание и особенности договора купли-продажи недвижимости, его предмет и формы. Процедура государственной регистрации недвижимого имущества.
курсовая работа [31,5 K], добавлен 05.03.2011Аренда недвижимости в Гражданском праве: особенности правового регулирования. Заключение договора аренды недвижимости. Проблемы регистрации. Расторжение договора аренды недвижимого имущества. Особенности аренды зданий и сооружений, предприятий.
курсовая работа [24,1 K], добавлен 25.06.2002Понятие договора продажи недвижимости в современном Российском праве. Элементы договора: предмет и условия, форма договора и порядок его заключения. Содержание договора. Права и обязанности сторон. Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости.
курсовая работа [34,1 K], добавлен 02.11.2008Общие положения о недвижимости в гражданском праве. Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права. Содержание понятия недвижимости. Сущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества. Недвижимость - юридическая фикция.
дипломная работа [96,0 K], добавлен 06.09.2010Основные принципы и стадии договорных отношений. Аренда недвижимости в современной России. Категория недвижимости: анализ различных подходов к понятию. Понятие аренды. Виды аренды. Содержание договора аренды недвижимости в российском гражданском праве.
дипломная работа [87,0 K], добавлен 16.12.2007Понятие, объекты, субъекты и основные положения договора купли-продажи коммерческой недвижимости в гражданском праве. Порядок и правила оформления заключения договора купли-продажи. Проблемы совершенствования гражданско-правового регулирования договора.
дипломная работа [73,5 K], добавлен 24.09.2010Продажа недвижимости по российскому дореволюционному гражданскому праву. Общие положения об обороте недвижимости по современному законодательству. Форма сделок с недвижимостью. Государственная регистрация перехода прав при купле-продаже недвижимости.
курсовая работа [54,6 K], добавлен 29.10.2011Понятие и виды недвижимости как предмета договора купли–продажи недвижимого имущества. Элементы договора продажи недвижимости: стороны и формы договора, регистрация сделок. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.
курсовая работа [68,2 K], добавлен 30.11.2011
