Особенности правового регулирования сделок с недвижимостью в российском праве
Объекты недвижимости: понятие в законодательстве, виды в российском гражданском праве. Анализ договора продажи недвижимости в российском законодательстве. Основные особенности и правила государственной регистрации при купле-продаже недвижимого имущества.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 18.10.2011 |
| Размер файла | 88,7 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Если после государственной регистрации сделки скончался покупатель, то, регистрация перехода права к нему не может быть осуществлена. Однако если недвижимое имущество было передано по передаточному акту приобретателю, продавец, оставаясь титульным собственником, тем не менее, утрачивает правомочия владения и распоряжения имуществом, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного им обязательства, возникшего из договора. В данном случае в обязательственное правоотношение вступают наследники. После исполнения всех обязательств наследодателя (например, оплаты имущества, если она не была произведена им при жизни), они приобретают право общей долевой собственности на имущество. Государственная регистрация перехода права к наследникам как правопреемникам по договору может быть осуществлена на основании договора купли-продажи и свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом.
Но в случае смерти одной из сторон договора до приема документов на регистрацию, регистрация даже нотариально удостоверенной сделки не может быть осуществлена, хотя бы и по заявлению одной стороны.
Особенностями отличается регистрация перехода права к покупателю в случае ликвидации юридического лица - продавца недвижимости. Договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения считается заключенным с момента подписания сторонами договора в виде одного документа, содержащего все существенные условия сделки. Если недвижимое имущество было передано по передаточному акту покупателю, то организация-продавец, оставаясь титульным собственником, утрачивает правомочия владения и распоряжения имуществом, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного им обязательства, возникшего из договора. Покупатель является законным владельцем такого имущества до момента государственной регистрации перехода права, пользуясь и владея имуществом, не вправе распоряжаться им. Если до государственной регистрации перехода права к покупателю организация-продавец ликвидирована в установленном для юридических лиц порядке, то ее права прекращаются без правопреемства со дня внесения записи о ликвидации в государственный реестр юридических лиц. Но это не является препятствием для регистрации права покупателя на приобретенное имущество. Регистрация возникновения права осуществляется в установленном порядке после проведения правовой экспертизы регистрирующим органом договора купли-продажи как основания для регистрации. Естественно, что одним из условий законности такой сделки является принадлежность имущества продавцу на праве собственности, поэтому покупатель обязан представить такие документы в регистрирующий орган. В противном случае в регистрации может быть отказано, после чего покупатель может обратиться за признанием своего права в суд.
Значение правил регламентирующих совершение купли-продажи недвижимого имущества предопределено тем, что объекты недвижимости неотрывны от места нахождения, а договоры их продажи могут совершаться в любом другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка. Все это непосредственно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества.
Заключение
Проблемы правоотношений, связанных с оборотом недвижимости никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. И сегодня, с изменением экономической основы нашего общества и развитием в нем рыночных отношений вопросы регулирования отношений в сфере недвижимого имущества приобрели особую значимость. Изменения коснулись как регламентации вещных прав на объекты недвижимости, так и вопросов, связанных с отношениями по возникновению и переходу прав собственности на эти объекты, реконструкции, новому строительству, проблемам инвестиций, по степени и роли участия государства и местного самоуправления в процессах использования и создания недвижимости, вопросов, связанных с налогообложением объектов недвижимости.
Рассматривая договор купли-продажи недвижимости, прежде всего, следует отметить, что сфера действия договора может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество», так как именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.
Как и в других странах в России отличительным признаком недвижимого имущества традиционно является наличие прочной связи с землей. Однако на практике, как отмечалось, применение этого признака может вызвать известные трудности. И здесь нельзя не согласиться с мнением ряда ученых, что поскольку недвижимость - это объективно существующее явление, задача закона - выявить и максимально четко определить те признаки, по которым можно отнести вещи к недвижимым.
Вместе с этим, можно говорить об объектах, правовой статус которых, как представляется, должен быть определен в федеральном законодательстве Так, например, это касается протяженных объектов, связанных не с конкретным земельным участком, а с рядом земельных участков на территории одного или нескольких государств - автомагистралей, железных дорог, трубопроводов, метрополитенов и т.п.
Составной частью правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него (сделок с ним и обременений недвижимого имущества). С моментом государственной регистрации связывается возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество. Правовое значение регистрации различно для заключения сделки, ее действительности, для возникновения права на основании сделки. Очевидно, что незаключенная или недействительная сделка не может привести к возникновению права, однако в ряде случаев без государственной регистрации заключенная и действительная сделка также не приводит к этому результату. В связи с этим, заключая договор купли-продажи недвижимости, необходимо понимать, что в зависимости от целевого назначения объекта, который является предметом договора (жилое или нежилое назначение), правовой режим сделки существенно меняется.
Требования законодательства призваны обеспечить устойчивость гражданского оборота недвижимости, защиту прав и законных интересов его участников. Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. И безусловно, что правовое регулирование отношений на рынке недвижимости должно носить комплексный характер, включающий в себя не только нормы частного законодательства, но и ряд институтов государственного, административного и международного права.
Список использованной литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : федер. закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ [принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 21 октября 1994 г. (в ред. ФЗ от 18.07.2009 № 181-ФЗ)] // Российская газета - 1994. - 08 декабря (№ 238-239)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : федер. закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ [принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 декабря 1995 г. (в ред. ФЗ от 17.07.2009 № 145-ФЗ)] // Российская газета - 1996. - 06 февраля (№ 23), 07 февраля (№ 24), 08 февраля (№ 25), 10 февраля (№ 27)
3. Земельный кодекс Российской Федерации : федер. закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ [принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 28 сентября 2001 г. : одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 10 октября 2001 г. (в ред. ФЗ от 24.07.2009 № 209-ФЗ)] // Российская газета - 2001. - 30 октября (№ 211-212)
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) : федер. закон от 31.07.1998 № 146-ФЗ [принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 16 июля 1998 г. : одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 17 июля 1998 г. (в ред. ФЗ от 19.07.2009 № 195-ФЗ)] // Российская газета - 1998. - 06 августа (№ 148-149)
5. Об ипотеке (залоге недвижимости) : федер. закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ [принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 24 июня 1997 г. : одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 09 июля 1998 г. (в ред. ФЗ от 17.07.2009 № 166-ФЗ)] // Российская газета - 1998. - 22 июля (№ 137)
6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : федер. закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ [принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 17 июня 1997 г. : одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 03 июля 1997 г. (в ред. ФЗ от 17.07.2009 № 174-ФЗ)] // Российская газета - 1997. - 30 июля (№ 145)
7. Семейный кодекс Российской Федерации : федер. закон от 29.12.1995 № 223-ФЗ [принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 08 декабря 1995 г. (в ред. ФЗ от 30.06.2008 № 106-ФЗ)] // Российская газета - 1996. - 27 января (№ 17)
8. Гражданский кодекс РСФСР : утвержден Законом РСФСР от 11.06.1964 (Утратил силу с 01.01.2008 в связи с принятием Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) // Свод законов РСФСР - 1988. - Т. 2 - с.7
9. Гражданский кодекс Р.С.Ф.С.Р. : введен в действие Постановлением ВЦИК от 11.11.1922 (Утратил силу в связи с изданием Указа Президиума ВС РСФСР от 16.12.1964) // Известия ВЦИК - 1922. - 12 ноября (№ 256)
10. Гражданский кодекс Франции (кодекс Наполеона) : пер. с фран. - М.: Истина, 2006. - 1008 с.
11. Гражданское уложение Германии - Deutsches Buergerliches Gesetzbuch mit Einfuehrungsgesetz : ввод. закон к Гражд. уложению : пер. с нем. / В. Бергманн, введ., сост. М.: Волтерс Клувер, 2008. - 896 с.
12. Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. - 504 с.
13. Брагинский М. И. Витрянский В. В. Договорное право. Книга 2. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2008. - 784 с.
14. Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества. Подготовлен для Системы Консультант Плюс, 2007.
15. Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2009. - 351 с.
16. Римское частное право. Учебник / Под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М.: Юриспруденция, 2009. - 464 с.
17. Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. - 336 с.
18. Суханов Е. А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права - 2008. - 25 ноября (№4)
19. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав : Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 // Вестник ВАС РФ - 1998. - № 10
20. Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59. Сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации URL: http://www.arbitr.ru
21. Обобщение практики рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа 23.08.2007. Сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. URL: http://www.arbitr.ru
22. Обзор судебной практики по рассмотрению гражданских дел президиумом Кировского областного суда за 2008 год. Сайт Кировского областного суда. URL: http://oblsud.kir.sudrf.ru
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Виды и классификация сделок с недвижимым имуществом. Понятие и правовая природа государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество. Защита прав добросовестного приобретателя в современном российском гражданском праве.
дипломная работа [109,8 K], добавлен 24.07.2010Понятие и правовой режим недвижимости. Проблемы права на недвижимость и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. Ограничение виндикации как основной механизм защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества в российском праве.
дипломная работа [93,4 K], добавлен 24.07.2010Регистрационные действия, совершаемые при купле-продаже жилого помещения, перечень необходимых документов. Содержание и особенности договора купли-продажи недвижимости, его предмет и формы. Процедура государственной регистрации недвижимого имущества.
курсовая работа [31,5 K], добавлен 05.03.2011Аренда недвижимости в Гражданском праве: особенности правового регулирования. Заключение договора аренды недвижимости. Проблемы регистрации. Расторжение договора аренды недвижимого имущества. Особенности аренды зданий и сооружений, предприятий.
курсовая работа [24,1 K], добавлен 25.06.2002Понятие договора продажи недвижимости в современном Российском праве. Элементы договора: предмет и условия, форма договора и порядок его заключения. Содержание договора. Права и обязанности сторон. Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости.
курсовая работа [34,1 K], добавлен 02.11.2008Общие положения о недвижимости в гражданском праве. Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права. Содержание понятия недвижимости. Сущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества. Недвижимость - юридическая фикция.
дипломная работа [96,0 K], добавлен 06.09.2010Основные принципы и стадии договорных отношений. Аренда недвижимости в современной России. Категория недвижимости: анализ различных подходов к понятию. Понятие аренды. Виды аренды. Содержание договора аренды недвижимости в российском гражданском праве.
дипломная работа [87,0 K], добавлен 16.12.2007Понятие, объекты, субъекты и основные положения договора купли-продажи коммерческой недвижимости в гражданском праве. Порядок и правила оформления заключения договора купли-продажи. Проблемы совершенствования гражданско-правового регулирования договора.
дипломная работа [73,5 K], добавлен 24.09.2010Продажа недвижимости по российскому дореволюционному гражданскому праву. Общие положения об обороте недвижимости по современному законодательству. Форма сделок с недвижимостью. Государственная регистрация перехода прав при купле-продаже недвижимости.
курсовая работа [54,6 K], добавлен 29.10.2011Понятие и виды недвижимости как предмета договора купли–продажи недвижимого имущества. Элементы договора продажи недвижимости: стороны и формы договора, регистрация сделок. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.
курсовая работа [68,2 K], добавлен 30.11.2011
