Долевое участие в строительстве

Обычно сложности с регистрацией права собственности возникают из-за того, что застройщик не подготовил документы на дом, необходимые для регистрации в Государственном управлении Федеральной регистрационной службы.

К сожалению, если у дольщика возникают такие сложности, то решать их, как правило, приходится через суд - то есть признавать за собой права собственности на объект недвижимости в судебном порядке на основании договора приобретения объекта долевого участия в строительстве, документов, подтверждающих оплату договора, и акта приема-передачи построенного объекта недвижимости.

На практике также встречаются случаи, когда участники долевого строительства вынуждены признавать за собой право собственности на объект недвижимости по договорам, которые вообще не были зарегистрированы.

Так, Первомайским районным судом города Кирова 12.03.2008 года было рассмотрено дело № 2-467/08 по иску Н. к ООО «Ж» о признании права собственности на квартиру по договору уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.

23.05.2006 года Н. заключила с ООО «М» договор уступки права требования, в соответствии с которым первоначальный кредитор уступает новому кредитору право на получение квартиры по договору долевого участия в строительстве, заключенного с ООО «Ж». При этом, ни договор долевого участия в строительстве, ни договор уступки права требования не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно по общему правилу оснований для государственной регистрации права собственности нет. Однако суд удовлетворил требования истца и признал за Н. право собственности на спорную квартиру, основываясь на предоставленном в суд договоре долевого участия в строительстве, договоре уступки права требования по договору долевого участия в строительстве и документах, подтверждающих оплату стоимости квартиры.

Учитывая небольшое количество поступающих на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве, можно сделать вывод о том, что не вполне отработан механизм практической реализации Закона № 214-ФЗ.

Заключение

Подводя итог можно сделать вывод о том, что поставленные цели и задачи настоящей работы были достигнуты.

В ходе настоящего исследования были выявлены следующие исторические предпосылки возникновения долевого участия в строительстве:

1. Уже в начале XX века вопросы долевого участия рассматривались в рамках теоретических исследований.

В 1983 году в Жилищном кодексе РСФСР статьей 24 была закреплена норма, регламентирующая распределение жилой площади в домах, построенных за счет средств, переданных в порядке долевого участия. Однако указанная норма распространялась на юридических лиц, так как касалась домов, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений и организаций, распределялась для заселения между участниками строительства пропорционально преданным ими средствам.

2. Неразвитость системы банковского кредитования и экономическая нестабильность середины 90-х годов стали предпосылками того, что наиболее эффективным способом объединения капитала стало долевое участие в строительстве. Юридическим инструментом для подобного привлечения денежных средств в строительство стал договор долевого участия в строительстве.

3. Специфика правового регулирования отношений по долевому участию в строительстве заключается в том, что до принятия специального закона договор участия в долевом строительстве не был предусмотрен ни Гражданским кодексом, ни специальным законодательством. В связи с этим отсутствовало какое-либо единое мнение о том, какие нормы следует применять к отношениям сторон, связанным с долевым строительством. Судебная практика же складывалась таким образом, что при относительно сходных спорах принимались противоположные решения.

4. В настоящее время отношения долевого строительства урегулированы принятым 30.12.2004 года Законом № 214-ФЗ, согласно которому договором участия в долевом строительстве признается договор, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор долевого участия в строительстве является консенсуальным, возмездным и взаимным.

5. В работе указывается, что договор долевого участия является самостоятельным видом гражданско-правового договора, хотя и соединяет в себе признаки иных гражданско-правовых договоров.

Выявлены следующие признаки договора долевого участия в строительстве, отличающие его от других видов гражданско-правовых договоров:

1) участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала;

2) объектом договора участия в долевом строительстве является индивидуально- определенный объект (жилое или нежилое помещение), который входит в состав другого объекта недвижимости, и исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может;

3) предметом договора является деятельность застройщика по обеспечению строительства (создания) объекта долевого строительства;

4) наличие различных целей у сторон договора: застройщик заинтересован получить прибыль, для чего осуществляет деятельность по обеспечению строительства (создания) объекта недвижимости, а участник долевого строительства - получить в собственность определенный договором объект долевого строительства в указанный в договоре срок;

5) стороны договора: застройщик, обязанный иметь на праве собственности или на праве аренды земельный участок, который предоставлен под возведение объекта долевого строительства, и участник долевого строительства, вкладывающий денежные средства в строительство объекта недвижимости.

6. Принятие Закона № 214-ФЗ было обусловлено необходимостью урегулирования вопросов, возникающих при участии в долевом строительстве и связанных с процедурой заключения договора, определением объема прав и обязанностей застройщика и участника долевого строительства, защитой интересов участников договора как будущих собственников созданных объектов недвижимости. Целью принятия Закона № 214-ФЗ было предотвращения массовых правонарушений и преступлений в сфере долевого строительства, связанных с незаконным привлечением денежных средств граждан и юридических лиц на начальном этапе возведения новостроек. Тем самым законодатель стремился исключить из практики долевого строительства возможность финансовых манипуляций с денежными средствами дольщиков.

7. В работе исследованы наиболее актуальные проблемы, возникающие в процессе реализации отношений в рамках договора участия в долевом строительстве.

1. Одной из наиболее острых проблем является привлечение денежных средств дольщиков в обход норм Закона № 214-ФЗ. Внедренные застройщиками в массовый оборот так называемые «серые» схемы являются по сути легализованными в строительстве нарушениями закона. Речь идет, прежде всего, о заключении предварительных и вексельных договоров.

Для решения данной проблемы представляется необходимым на законодательном уровне принять норму, запрещающую заключение предварительных договоров купли-продажи жилых и нежилых помещений и получение денежных средств от дольщиков по вексельным схемам.

2. Весьма актуальной остается проблема, связанная с оформлением прав на земельный участок и получения разрешения на строительство. Она обусловлена длительностью и сложность указанной процедуры. Это влечет за собой то, что девять из десяти новостроек начинают строиться без разрешения на строительство. Что в свою очередь может привести к появлению новых категорий «обманутых» дольщиков.

Предлагается внести соответствующие поправки в действующее законодательство, которые упростили бы процедуру оформления прав на земельные участки и получения разрешения на строительство. Представляется возможным также ввести мониторинг новостроек, суть которого в том, чтобы обеспечить правовое сопровождение новостроек на основе норм Закона № 214-ФЗ.

3. Определенные проблемы возникают и при определении существенных условий договора долевого участия в строительстве.

Проблема определения цены, как существенного условия договора долевого участия в строительстве, заключается в том, что на момент начала строительства застройщик предполагает нести затраты, которые не покрывают всех расходов, определяемых на момент сдачи дома в эксплуатацию. В связи с этим в договоре указывается не фиксированная денежная сумма, а ориентировочная, привязываемая к стоимости квадратных метров объекта долевого строительства. Вместе с тем толкование статьи 5 Закона N 214-ФЗ указывает на то, что цена в договоре должна быть четко определена.

Поскольку полная стоимость строительства определяется на основании сводного сметного расчета, считаем возможным внесение изменений в законодательство, в частности положений о порядке определения стоимости объектов долевого строительства. Цена договора может определяться соглашением сторон после составления застройщиком сметы, включающей затраты на строительство объекта, и затраты на услуги застройщика.

Срок по договору участия в долевом строительстве также предусматривается сторонами не четким интервалом времени, а ориентировочной датой сдачи объекта в эксплуатацию

Представляется возможным решение проблемы формирования условия о сроке при долевом строительстве, если изменить порядок привлечения инвестиций в строительство.

4. Актуальной является проблема гражданско-правовой ответственности, она обусловлена распространенностью нарушений обязательств в сфере долевого строительства.

Одной из наиболее острых проблем, возникающих в сфере гражданско-правовой ответственности, является нарушение пункта 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ, в котором дан исчерпывающий перечень оснований для привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Однако, указанная норма не устранила существующую практику заключения застройщиком с участником долевого строительства - гражданином вместо договора участия в долевом строительстве «обходных» сделок.

Закон № 214-ФЗ, установив требование обязательной государственной регистрации одноименного договора, последствий уклонения от него не предусмотрел. Данная проблема имеет особую практическую актуальность, так как существующая ситуация «помогает» недобросовестным заказчикам заключать договоры с разными лицами в отношении одного и того же объекта недвижимости.

Таким образом, представляется необходимым на законодательном уровне закрепить ответственность за привлечение денежных средств граждан и юридических лиц в обход норм закона, установить ответственность за уклонение сторон от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, предусмотреть ответственность застройщика за непредставление в указанный срок документации, подтверждающий факт постройки в регистрирующий орган для регистрации права собственности на построенный объект недвижимости.

Подводя итог, хотелось бы подчеркнуть, что в целом принятие Закона № 214-ФЗ, несомненно, явилось положительным шагом вперед в развитии правового регулирования долевого строительства объектов недвижимости и защите интересов участников долевого строительства. Однако необходимо продолжать совершенствовать законодательство в этой сфере.

Размещено на Allbest.ru