Размещено на http://www.allbest.ru/

ЦЕНТРОСОЮЗ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

СИБИРСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ КООПЕРАЦИИ

ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

Кафедра гражданско-правовых наук

ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Выпускная квалификационная работа

Специальность 021100 «Юриспруденция»

Чита 2010

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

Глава 1. Правовое регулирование договора дарения недвижимости

1.1 История развития договора дарения недвижимости

1.2 Понятие, виды и элементы договора дарения недвижимости

1.3 Форма и содержание договора дарения недвижимости

Глава 2. Особенности договора дарения на современном этапе

2.1 Государственная регистрация договора дарения недвижимого имущества

2.2 Налогообложение недвижимости, полученной в порядке дарения

Заключение

Библиографический список

договор дарение недвижимость

ВВЕДЕНИЕ

При наличии встречной передачи имущества, а в нашем случае недвижимого имущества договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные п.2 ст.170 ГК РФ (Сделка признается ничтожной). Гражданский Кодекс РФ (Часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.1995, ред. от 10.01.2003 (Собрание Законодательства РФ, 29.01.1996, №5, ст.410), п.1 ст.572 Но, что считать встречной передачей и в каких рамках передачу считать встречной законодателем конкретно не определено, что соответственно вызывает ряд вопросов, которые необходимо рассмотреть.

В вопросе о том, что может быть предметом дарения (даром), и доктрина, и законодательство разного времени и разных стран предлагают самые различные решения - от понятия дарения только как безвозмездного отчуждения материального объекта (имущества) до понимания под ним того, что называлось вышедшим из употребления словом «облагодетельствование». Советское гражданское законодательство фактически ограничивало предмет дарения лишь вещами. ГК РФ расширил круг предмета договора дарения, что породило ряд дискуссий в юридической литературе.

Особенностью договора дарения недвижимого имущества является то, что законодателем в отношении некоторых субъектов гражданских правоотношений установлены запрещения и ограничения на осуществление отношений, связанных с дарением, данный перечень правил является исчерпывающим. Так в п.1 ст.575 ГК РФ закреплено запрещения дарения от имени малолетних и граждан признанных недееспособными, их законными представителями (за исключением обычных подарков), что порождает собой ряд вопросов, осложняющих применение данного договора на практике, которые требуют урегулирования.

ГК РФ в ст.582 предусматривает такой вид договора дарения как пожертвование: «Пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях». См. там же Пожертвование как отдельный вид дарения выделяется исходя из наличия у него такого признака, как совершение дарения в общеполезных целях. В юридической литературе встречаются различные толкования общеполезной цели, что соответственно осложняет реализацию договора пожертвования на практике.

Весьма актуален и интересен вопрос государственной регистрации договора дарения недвижимого имущества. Здесь важно рассмотреть процедуру государственной регистрации договора дарения, возникающих в связи с государственной регистрацией спорных случаев и вопросов, затрудняющих реализацию гражданами своих прав, которые необходимо урегулировать в кратчайшие сроки. Раскрывая тему, необходимо рассмотреть особенно правового регулирования договора дарения недвижимого имущества Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Федеральным Законом «О налоге с имущества переходящего в порядке наследования или дарения».

Объектом работы является анализ правовых актов, регулирующих данную сферу общественных отношений. Предметом выступают особенности правового регулирования договора дарения недвижимого имущества и изъятия, которые являются неотъемлемой частью данной сделки.

Целью данной работы является проведение комплексного анализа нормативно-правовых актов, определяющих правовое регулирование договора дарения недвижимости, рассмотрение различного рода ситуаций, возникших в судебной практике и в практике правоприменения Управления юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Читинской области.

Проведенное исследование позволяет дать полноценную характеристику правового регулирования договора дарения недвижимого имущества на сегодняшнем этапе развития гражданского законодательства.

Глава 1. Правовое регулирования договора дарения недвижимости

1.1 История развития договора дарения недвижимости

Дарение является одним из старейших договоров гражданского права. Уже в римском праве периода республики (V-I вв. до н.э.) дарение признавалось одним из оснований возникновения права собственности. Обещание подарить, если оно совершалось в форме стипуляции, также имело юридическую силу. Позже в законодательстве империи получил исковую защиту особый вид неформального соглашения о дарении - pactum donationis. Покровский И.А. История римского права. СПб., 1913. с.447-448; Римское частное право. / Под ред. И.Б.Новицкого, И.С.Перетерского. М., 1994, с.499-501. Виндшейд Б. Об обязательствах по римскому праву (Пер. с нем. СПб., 1875. с.275-290) Его важнейшие положения, касающиеся предмета договора, ответственности дарителя, оснований отмены дарения, были в значительной степени заимствованы дореволюционным российским правом.

Российская цивилистика XIX - начала ХХ вв. уделяла неслабое внимание изучению правовых проблем дарения. Доктрина трактовала дарение как один из способов приобретения права собственности, Победоносцев К. Курс гражданского права. В 3-х т. СПб., 1896 т.3 с.364-366. Еще более широкий взгляд на дарение как основание возникновения любых прав предоставлен в работе: Гражданское право. Учебник. Часть II / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. - М.: «Проспект», 1997. с.118. т.е. односторонний акт, а не договор. Обоснованием этого тезиса служил тот факт, что дарение, сопровождающееся передачей дара одаряемому, не порождает никакого обязательства. Иными словами, дарение (как реальная сделка) совершается и исполняется одновременно в момент передачи вещи. Сторонники противоположной точки зрения Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С.336-337. исходили из того, что предметом дарения могут быть не только вещи, передаваемые в собственность, но и различные имущественные права. Кроме того, дарение может выступать и в качестве консенсуальной сделки, т.е. в форме обещания подарить что-либо в будущем. Наконец, самый серьезный довод в пользу признания дарения полноценным договором гражданского права - это необходимость получить согласие одаряемого на принятие дара. Все эти аргументы, предложенные Г.Ф.Шершеневичем в начале века, сохранили свою актуальность и легли в основу современного понимания договора дарения. Гражданское право. Учебник. Часть II / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. - М.: «ПРОСПЕКТ», 1997, с.118.

Что же касается «недвижимости», то можно отметить следующее. Разграничение недвижимости и движимого имущества в разных странах проводится неодинаково. Так, по Французскому гражданскому кодексу к недвижимому имуществу относятся земледельческие орудия труда, семена на участке и другие вещи, а также права. Германское гражданское уложение дает более узкое понятие недвижимости, подразумевая лишь земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой - строения, растения, семена, если они внесены в землю. Сходные признаки недвижимости содержатся в гражданском кодексе Италии, Японии, Швейцарии. Бледный С.М. Правовые основы управления недвижимостью: Учебник для ВУЗов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2002. С.91.

В дореволюционной России термин «недвижимое имущество» был введен указом Петра I в 1714 г. Законы Российской империи. - т.Х - ч.1 - с.384. для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования. К недвижимости закон относил часть земной поверхности и все то, что с нею связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле считались переходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без учета земли под ними находящейся, например при продаже на снос или на слом.

Деление имущества на движимое и недвижимое связано с правом частной собственности на природные объекты, а также с введением этих объектов в гражданский оборот.

В соответствии со статьями 130 и 132 Гражданского Кодекса РФ Гражданский Кодекс РФ (Часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ принят ГД ФС РФ 21.10.1994, ред. от 10.01.2003 (Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст.3301). к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, доли, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Под недвижимыми вещами понимают также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом недвижимыми вещами может быть названо и иное имущество.

Таким образом, понятие недвижимости по дореволюционному российскому праву в основном совпадает с понятием недвижимости определенному Гражданским Кодексом РФ. Бледный С.М. Правовые основы управления недвижимостью: Учебник для ВУЗов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2002. С.90.

1.2 Понятие, виды и элементы договора дарения недвижимости

В соответствии с п.1 ст.572 Гражданского Кодекса РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требования) к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Что же касается договора дарения недвижимого имущества, то по данному договору одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля - продажа, дарение, наследование, налогообложение / Серия «Закон и Общество». Ростов на Дону: Феникс, 2002, с.177.

Шершеневич в свою очередь давал свое понятие дарения: «Дарение - это безвозмездный договор, направленный непосредственно на увеличение имущества одаряемого в соответствии с уменьшением имущества дарителя».

Классическое римское право в определение договора дарения добавляло еще и цель дарителя в договоре, а именно: проявить щедрость по отношению к одаряемому.

Таким образом, в римском праве дарение (pactum donatius) представляло собой неформальное соглашение, по которому одна сторона (даритель), предоставляла другой стороне (одаряемому), какие-либо ценности за счет своего имущества, с целью проявить щедрость по отношению к одаряемому (animus donandi). Обещание подарить (дарственное обещание) было частным случаем дарения. Брагинский М.И., Витрянский В.В. «Договорное право». Кн.2 «Договоры о передаче имущества». М., «Статус», 2000. С.76.

Основными характеристиками договора дарения (конкретизируем: недвижимого имущества), вытекающими из действующего законодательства, являются:

1. односторонность, или односторонняя обязанность по договору,

2. безвозмездность,

3. бессрочность,

4. реальность и допускаемую ГК РФ консенсуальность.

Односторонность подразумевает под собою участие одной обязующейся стороны. Но возможна ситуация, когда договор дарения является двусторонне-обязывающим, но нужно подчеркнуть, что это ни в коем случае не встречное предоставление (договор с обязательным использованием дара в общеполезных целях).

Так, А.П.Сергеев и Ю.К.Толстой, приводят пример возможности договора по которому даритель, отчуждая дом, выговаривает себе право постоянного пользования одной из комнат. Корреспондирующая этому праву обязанность одаряемого является встречной по отношению к обязанности дарителя осуществить дарение, она обусловлена ею. Однако исполнение этой обязанности одаряемым не охватывается «предоставлением» в традиционном смысле слова. Ведь даритель в результате исполнения договора не получает ничего нового, т.е. такого, что он не имел бы до и помимо договора. До совершения дарения эти правомочия уже принадлежали собственнику, поэтому одаряемый ничего своего дарителю не предоставляет. С известной долей условности можно было бы говорить о том, что одаряемый лишь «возвращает» дарителю часть того, что ему и так принадлежало. Точнее эту ситуацию следует понимать таким образом, что указанные права, оставшиеся за дарителем вообще не входили в состав дара, а значит, и не могли быть переданы обратно в качестве встречного удовлетворения.

Таким образом, по мнению А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого, договор дарения недвижимого имущества может предусматривать встречные обязательства одаряемого, что само по себе его не порочит. Лишь наличие встречного предоставления в строгом смысле слова уничтожает действительность договора дарения. Из этого можно сделать вывод, что договор дарения, являющийся, по общему правилу односторонне-обязывающим, в ряде случаев может выступать и как договор взаимный (но, тем не менее, безвозмездный). Сергеев А.П., Толстой Ю.К. «Гражданское право», ч.2. М., «Проспект», 1998. С.115.

Дарение недвижимого имущества является односторонним договором, а не односторонней сделкой, ибо всегда требует согласия одаряемого на принятие дара. «Гражданское право» учебник в 2-х томах / Под ред. Суханова Е.А. М., «БЕК», 2000. С.85.

Шершеневич пишет о дарении как об одностороннем договоре следующим образом: «Дарение - это сделка, основанная на взаимном соглашении, а не на воле одного дарителя. Дарение не имеет силы и смысла до принятия дара одаряемым лицом. Поэтому дарение является договором. Дарение недействительно, когда от него отречется тот, кому назначен дар. Шершеневич «Курс гражданского права». Тула, «Автограф», 2001. С.130.

Еще при подготовке проекта Гражданского Уложения 1913 г. различные взгляды на природу дарения были предметом тщательного исследования. Редакционная комиссия пришла к выводу о необходимости принятия дара и согласия одаряемого как обязательного условия действительности всякого договора.

Очень точно примечает Иоффе, что односторонний характер договора дарения является бесспорным, так как одаряемый становится собственником имущества, не принимая на себя каких-либо обязанностей перед дарителем, который в свою очередь уступает право собственности одаряемому, не приобретая никаких прав взамен. Брагинский М.И., Витрянский В.В. «Договорное право», кн.2 «Договоры о передаче имущества». М., «Статут», 2000. С.78.

В связи с односторонностью договора дарения следующей характеристикой дарения является безвозмездность дарения. О безвозмездности договора говорит то, что только у одной стороны при заключении договора есть материальный интерес.

Шершеневич отмечает, что с юридической точки зрения под «безвозмездностью» следует понимать только то, что передаваемой ценности не соответствует эквивалент. Шершеневич «Курс гражданского права». Тула, «Автограф», 2001. С.117.

Мотивы совершения дарения, в том числе и недвижимого имущества, могут быть самыми различными: желание показать свое расположение одаряемому, помочь ему, отблагодарить за что либо, в основном дарят друг другу недвижимость физические лица (как правило, речь идет о родственниках). В этом смысле безвозмездность дарения не означает его беспричинности. Однако во всех этих случаях мотив лежит за рамками самого договора дарения и никоим образом не влияет на его действительность. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав купли-продажи, мена дарения, аренда, ипотека): Учебно-практическое пособие. - М.: Издательство БЕК, 2000. С.67.

Как и иные сделки, договор дарения допустимо заключать под условием, которое может быть использовано как поощрительная мера, стимулирующая одаряемого к определенному поведению (например, успешному завершению учебы), или зависит от определенного обстоятельства (например, свадьбы). Такие условия не порождают обязанность озаряемого перед дарителем. Ибо тогда договор дарения утратил бы свой односторонний характер. Значение условий заключается в том, что они являются необходимой предпосылкой вступления в силу обязательств дарителя. Условие может быть отлагательным и отменительным. Если условие незаконно, недействителен и договор дарения. Садиков О.Н. «Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ», ч.2. М., «Инфра-М», 1998, к статье 572.

Бессрочность дарения - это присущий для договора дарения признак, восходящий к классическому римскому праву, он не имеет самостоятельного значения, как считает И.В.Елисеев, поскольку производен от безвозмездного характера дарения, что не совсем точно и верно, так как при таком подходе договора дарения нельзя будет отличить от любого другого безвозмездного гражданского договора. Елисеев И.В. под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. «Купля - продажа, дарение, мена в гражданском праве» ч.2. М., «Проспект», 1998, с.208.

По действующему ГК РФ дарение может выступать в качестве как реального, так и консенсуального договора. В последнем случае договор порождает обязательство передать определенное имущество одаряемому в момент, не совпадающий с моментом заключения договора, т.е. в будущем, таким договором является договор обещания дарения. Различия между реальным и консенсуальным договором дарения весьма велики и затрачивают практически все аспекты отношений между дарителем и одаряемым. Не случайно большинство норм главы 32 ГК РФ регулируют либо только реальные договоры дарения, либо только обещание подарить, а количество общих норм, распространяющихся на все виды дарения минимально. Единственное, что объединяет все разновидности договора дарения, - это его безвозмездный характер. Гражданское право. Учебник II / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого - М.: «ПРОСПЕКТ», 1997. С.18.

Определяя основные признаки договора дарения, ГК РФ выделяет особенности регулирования его видов - договора обещания дарения и договора пожертвования, каждому из которых также присущи свои квалифицирующие признаки.

Договор обещания дарения - консенсуальный договор, порождающий обязательство дарителя осуществить передачу одаряемому имущества в собственность или имущественное право, либо освободить одаряемого от обязательства. Обязательству дарителя в этом случае корреспондирует право одаряемого требовать исполнения обещания. Характерным является то, что во всех без исключения случаях договор обещания дарения должен быть оформлен письменно (п.2 ст.572 ГК РФ) и содержать ясно выраженное намерение дарителя совершить в будущем безвозмездную передачу конкретной вещи или права. конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности (п.2 ст.572 ГК РФ).

Более подробно остановимся на договоре пожертвования - как один из видов договора дарения имущества или права в общеполезных целях, под которыми следует понимать цели, полезные как для общества в целом, так и для отдельных социальных групп (например, лиц пенсионного возраста, лиц определенной профессии, лиц, проживающих в определенной местности и т.п. (п.1 ст.582 ГК РФ). Из приведенной формулировки следует первый признак этого вида договора - обусловленность использования дара.

Согласно п.3 ст.582 ГК РФ пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. Это вовсе не означает, что имущество может быть использовано по любому назначению только в силу воли жертвователя. Не всякое назначение использования имущества, обусловленное жертвователем, может совпадать с целевым назначением имущества, установленным законодательством. Например, пожертвовав квартиру, жертвователь обуславливает ее использование в целях организации цеха по производству вспомогательных изделий для инвалидов. Очевидно, что подобные условия использования имущества будут нарушать нормы законодательства об использовании имущества строго по его целевому назначению. Поэтому, заключая договор пожертвования, следует более внимательно подходить к вопросу об установлении возможных пределов использования имущества, учитывая при этом требования законодательства. Маковский А.Л. «Дарить или продавать» // Домашний адвокат, №17, 2001. С.27.

При отсутствии условия об использовании имущества пожертвования гражданину признается обычным дарением, а в остальных случаях (когда лицом, принимающим пожертвование, является юридическое лицо) пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества (п.3 ст.682 ГК РФ). В таких случаях договор пожертвования не утрачивает свой значимости, как в случае с пожертвованием в пользу гражданину.

Второй особенностью пожертвования является предмет этого договора в отличие от договора дарения. Пожертвование не может осуществляться путем освобождения одаряемого от его обязательств. Причину сужения предмета договора пожертвования В.В.Витрянский справедливо видит в том, что «жертвователь традиционно должен располагать правом обусловить свое пожертвование использованием дара по определенному назначению. Дарение путем освобождения от обязанностей (при сегодняшнем строе правового регулирования) исключает такую возможность. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. «Договоры о передаче имущества». - М., 2000. С.333.

Следующая особенность состоит в том, что в отличие от классического договора дарения, на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия (п.2 ст.582 ГК РФ). Такая законодательная формулировка вовсе не исключает обязательности получения согласия одаряемого на принятие дара. Поскольку в большинстве случаев пожертвование осуществляется в пользу особых по социальному статусу субъектов (больницы, детские сады, школы, религиозные объединения и т.п.) у одаряемого вполне резонно может возникнуть вопрос - нет ли необходимости в получении разрешения или согласия какого-либо органа государственной власти, органа местного самоуправления, вышестоящей или контролирующей организации на принятие пожертвования. Именно для исключения появления подобных вопросов и злоупотреблений на этой почве, законодатель ввел норму п.2 ст.582 ГК РФ.

Еще один весьма существенный признак договора пожертвования состоит в ограничении круга субъектов на стороне одаряемого. Согласно п.1 ст.582 ГК РФ пожертвования могут делаться: гражданам; лечебным, воспитательным учреждениям; учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям; благотворительным, научным и учебным учреждениям; фондам, музеям и другим учреждениям культуры; общественным и религиозным организациям; государству (Российской Федерации и субъектам Федерации), а также муниципальным образованиям (ст.124 ГК РФ).

Ограничения пожертвований могут касаться и круга лиц со стороны жертвователя. Так, согласно п.3 ст.30 ФЗ «О политических партиях» Федеральный Закон «О политических партиях» от 11.07.2001 №95-ФЗ (Собрание законодательства 18.07.2001 №43 ст.430) не допускаются пожертвования политической партии и ее региональным отделениям от: иностранных государств и иностранных юридических лиц; иностранных граждан; лиц без гражданства; граждан РФ, не достигших возраста 18 лет; российских юридических лиц с иностранным участием, если доля иностранного участия в их уставном (складочном) капитале превышает 30% на день внесения пожертвования (для ОАО - на день составления списка акционеров за предыдущий год); международных организаций и международных общественных движений; органов государственной власти и органов МСУ; государственных и муниципальных организаций; юридических лиц, имеющих в своем уставном капитале долю государственной или муниципальной собственности, превышающую 30% на день внесения пожертвования; воинских частей, военных организаций, правоохранительных органов; благотворительных организаций и религиозных объединений, а также от учрежденных ими организаций; юридических лиц, зарегистрированных менее чем за один год до дня внесения пожертвования; анонимных жертвователей. Обязательственное право. Курс лекций / Отв.ред. О.Н.Садиков. - М., 1997. С.219.

Выясним теперь, какие элементы входят в договор дарения недвижимого имущества.

Договор дарения, как и любой другой гражданско-правовой договор на передачу имущества, имеет сложный предмет, в состав которого включается: а) действия - передача дара (п.1 ст.307 ГК РФ); б) само имущество подлежащее передаче. Исходя из этого следует более внимательно подходить к определению предмета в тексте договора. Предметом договора дарения является недвижимое имущество. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля - продажа, дарение, наследование, налогообложение / Серия «Закон и общество». Ростов на Дону: Феникс, 2002. С.178.

Определение имущества, являющегося предметом договора дарения, осуществляется путем указания идентифицирующих его данных.

В случае, если предметом сделки является жилой дом с хозяйственными постройками, в договоре следует указать: 1) адресные ориентиры: - наименование субъекта Российской Федерации; - населенный пункт (город, поселок, село и т.п.); - улица, номер дома; 2) технические характеристики жилого дома: - тип строения (кирпичный, бревенчатый и т.п.); - площадь дома (общая, жилая); - наименование и площадь хозяйственных построек; 3) сведения о земельном участке, на котором расположены объекты недвижимого имущества (кадастровый номер, площадь, категория земель, разрешенное использование (ограничения в использовании), описание границ земельного участка, его отдельных частей, принадлежность, правоустанавливающие документы собственника, землевладельца; 4) принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документа собственника жилого дома и хозяйственных построек.

При дарении квартиры в договоре указываются: 1) адресные ориентиры: - наименование субъекта Российской Федерации; населенный пункт (город, поселок, село и т.п.); - улица, номер дома, этаж, номер квартиры; 2) технические характеристики квартиры и жилого дома, в котором она расположена: - тип дома (кирпичный, панельный, блочный), - состав квартиры (количество комнат), площадь (общая, жилая); 3) принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документа дарителя.

При дарении земельного участка как недвижимого имущества, в договоре следует указать: 1) кадастровый номер - уникальный номер, присваиваемый земельному участку, который сохраняется за ним до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое. Уникальность кадастрового номера в том, что на территории России не может быть двух участков, имеющих одинаковые номера. Предметом договора могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет; 2) местоположение (адрес) - субъект РФ, на территории которого расположен земельный участок, наименование населенного пункта (город, село, поселок и др.) улица, дом, строение и другие адресные ориентиры; 3) площадь - измеряется в гектарах или квадратных метрах и указывается в соответствии с данными правоустанавливающего документа; 4) категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, земли обороны, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса и др. (ст.7 ЗК РФ); 5) ограничения в использовании (разрешенное использование). Ограничение в использовании земельного участка - запрет на осуществление определенных видов хозяйственной деятельности либо требование о воздержании от совершения отдельных действий, устанавливаемые актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления либо решением суда на срок или бессрочно. Ограничения в использовании сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу (п.3-5 ст.56 ЗК РФ). Разрешенное использование определяется в соответствии с территориальным зонированием, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются специальным законодательством; См. например Градостроительный Кодекс РФ ст.37 «Зонирование территорий для осуществления градостроительной деятельности» 6) обременения правами третьих лиц. Обременения - это права третьих лиц на земельный участок, определенным образом стесняющие собственника (землевладельца, землепользователя) в осуществлении соответствующего вещного права на земельный участок, например: сервитут, аренда, рента, ипотека; 7) описание границ земельного участка. Границы земельного участка отражаются в кадастровой карте (плане), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (общие сведения о земельном участке, сведения о частях и обременениях участка, описание границ и поворотных точек границ участка и т.д.). См.: Правила оформления кадастрового плана земельного участка, утвержденные приказом Росземкадастра от 10.04.2001. № ГКЗ-1-Т.О-04-01-01 (Р.Г, 2001, 11 июля).

Следует отметить, что предмет договора дарения недвижимого имущества должен быть в договоре четко обозначен. Не имеет юридической силы обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи (определенного недвижимого имущества).

Следующий элемент договора дарения недвижимого имущества - это стороны. Сторонами договора являются даритель и одаряемый. Исходя из общих принципов гражданского оборота, на стороне дарителя и одаряемого могут выступать любые субъекты гражданского права, однако участие некоторых из них в отношениях по дарению связано с определенными запрещениями и ограничениями.

Не могут выступать в качестве дарителя: - законные представители малолетних (не достигших 14 лет) и недееспособных граждан (подпункт 1 ст.575 ГК РФ). Исключение названных субъектов из круга лиц, имеющих право выступать в качестве Исключение названных субъектов из круга лиц, имеющих право выступать в качестве дарителей, обусловлено тем, что в результате дарения имущество малолетних или недееспособных граждан уменьшается без соразмерной компенсации;

- коммерческая организация, если одаряемым по договору дарения является коммерческая организация (подп. 4 ст.575 ГК РФ);

- организации, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (унитарные предприятия, казенные предприятия, учреждения) без получения согласия собственника на отчуждение имущества на основании договора дарения (п.1 ст.576 ГК РФ). Гражданский Кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ принят ГД ФС РФ 21.10.1994, ред. от 10.01.2003 (Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст.3301.

В качестве одаряемого могут выступать граждане, юридические лица, органы государственной власти и органы местного самоуправления с учетом ограничений, установленных законодательством Российской Федерации.

Одаряемым не могут быть:

- работники лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений, если дарителем является гражданин, находящийся в них на излечении, содержании, воспитании, супруг или родственники этого гражданина (подп. 2 ст.575 ГК РФ);

- государственные служащие органов муниципальных образований, если дарение недвижимости связано с их должностным положением или исполнением ими служебных обязанностей (подп. 3 ст.575 ГК РФ, ст.11 ФЗ «Об основах государственной службы Российской Федерации»); Федеральный Закон РФ от 31.07.1995 №119-ФЗ «Об основах государственной службы в Российской Федерации» ст.11 (Собрание законодательства РФ, 1995, №31 ст.2990).

- коммерческая организация, если дарителем является коммерческая организация (подп.4 ст.575 ГК РФ);

- иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, если в дар передается земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный на территории Российской Федерации (ст.3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

- юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, если в дар передается земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

- иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, если в дар передается земельный участок, находящийся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ (п.3 ст.15 ЗК РФ). Земельный Кодекс РФ ст.25.10.2001, №136-ФЗ принят ГД ФС РФ 28.09.2001 ( (Собрание законодательства РФ, 30.10.2002, №15 ст.308) До установления Президентом РФ указанного перечня запрет распространялся на все земельные участки, расположенные на приграничных территориях (п.5 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ). ФЗ «О введении в действие в действие Земельного Кодекса РФ от 25.10.2001 №137-ФЗ принят ГД ФС РФ 28.09.2001 (Собрание законодательства РФ 30.10.2002, №16 ст.420)

Следует также иметь в виду определенные ограничения дарения имущества находящегося в общей совместной собственности. Дарение такого имущества п.2 ст.576 ГК РФ ставит в прямую зависимость от согласия на это всех участников совместной собственности.

Необходимо также отметить и то, что обязательным требованием к сторонам договора дарения является их дееспособность. К дарению применяются общие правила о дееспособности лиц, участвующих в договоре. В договоре дарения недвижимого имущества сторонами могут быть только полностью дееспособные физические лица. Крылова З.Г., Гаврилов Э.П. «Российское гражданское право». М., «Центр Юр Информ», 2001. С.105.

За недееспособных лиц в сделках по дарению выступают их представители. Если над несовершеннолетним была установлена опека или попечительство, то опекун не вправе без предварительного согласия органов опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по дарению имущества подопечного. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники могут быть только дарителями, но не одаряемыми.

Несовершеннолетние от 14 до 18 лет вправе выступать в качестве дарителя, если речь идет о распоряжении собственным заработком или стипендией либо иными полученными доходами, однако они не могут распоряжаться вещами, принадлежащими им на праве собственности. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купли-продажи, мена, дарение, аренда): Учебно-практическое пособие. - М.: Издательство БЕК, 2000. С.69.

1.3 Форма и содержание договора дарения недвижимости

Форма договора дарения недвижимого имущества, в которой данный договор должен быть заключен, является существенным условием.

В соответствии со ст.574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа (см. приложение 1) подписываемого дарителем и одаряемым (или их представителями, действующими на основании доверенностей). Применительно к договору дарения недвижимости, нотариальной формы ГК РФ не требует, так как после введения в действие Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», положение о нотариальном удостоверении данного договора утратило силу. Однако стороны при желании могут удостоверить договор у нотариуса или должностного лица органа исполнительной власти, уполномоченного на совершение данного нотариального действия. Значение нотариального удостоверения в этом случае сводится к тому, что оно придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу содержания сделки и факта ее совершения, устраняет споры, а в некоторых случаях обеспечивает возможность доказывания в суде.

Момент признания договора дарения недвижимости заключенным, и следовательно имеющим юридическую силу, ГК РФ связывает с моментом государственной регистрации сделки (п.3 ст.433, п.3 ст.574), так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 21.07.1997 №122-ФЗ принят ГД 17.06.1997 (Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, №30 ст.3594, №58 - ФЗ ст. 2.11.2004) п.1 ст.2.

Следует подчеркнуть, что регистрации подлежит не только переход права собственности к одаряемому, но и сам договор дарения. При обещании дарения регистрируется только сделка. Садиков О.Н. «Комментарий к Гражданскому Кодексу», ч.2. М., «Инфра-М», 1998, к ст.574

Как правило, договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно.

Что же касается содержания договора, то в юридической литературе под содержанием договора дарения, в том числе и недвижимого имущества, часть авторов полагает, что надо понимать - права и обязанности сторон. Другие же считают, что содержанием договора дарения являются те условия, по поводу которых стороны достигли соглашения. Грибанов В.П. «Договор купли - продажи» т.2. М., «Юридическая литература», 1980. С.205. Далее указывается, что существенные условия договора - это предмет, цена и срок исполнения обязанностей, принятых сторонами на себя по договору. Для договора дарения цена значения не имеет. Получается, что согласно первому мнению, содержание входит в элементы договора, а по второму мнению - элементы входят в содержание договора дарения.

По договору дарения недвижимого имущества даритель вправе:

- требовать возмещения реального ущерба, причиненного отказом одаряемого принять дар (возмещению в этом случае подлежат только расходы дарителя, связанные с оформлением договора дарения - на нотариальное оформление, государственную регистрацию и т.п.);

- отказаться от исполнения договора дарения, содержащего обещание передать в будущем одаряемому имущество в следующих случаях:

а) если после заключения договора имущественное или семейное положение изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению его уровня жизни (п.1 ст.577 ГК РФ);

б) если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (п.2 ст.577, п.1 ст.578 ГК РФ). В названных случаях одаряемый не вправе требовать возмещения убытков, причиненных отказом дарителя от исполнения договора дарения.

В договоре дарения может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение и вернуть себе имущество в случае, если даритель переживет одаряемого (п.4 ст.578 ГК).

Обязанности дарителя перед одаряемым сводится к соблюдению порядка и условий передачи имущества и аналогичны обязанностям контрагентов любых гражданско-правовых договоров, предметом которых является передача имущества. Даритель обязан предупредить одаряемого обо всех известных ему на момент заключения договора правах третьих лиц на недвижимое имущество; предупредить о наличии либо отсутствии споров по предмету договора и т.д.

В соответствии с п.1 ст.573 ГК РФ Гражданский Кодекс РФ (Часть вторая) от 26.01.1996 №15-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.1995, ред. от 15.09.2003 (Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, №5 ст.410). одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. В случае, когда договор дарения зарегистрирован, (а в нашем случае он обязательно должен быть зарегистрированным, т.к. дело имеется с недвижимым имуществом) отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Однако в законодательстве некоторых субъектов Российской Федерации содержится запрет на отказ одаряемого от принятия дара. Так, согласно п.2 ст.82 Закона «О земле Республики Бурятия (2000 г.) органы местного самоуправления не вправе отказываться от земельный участков, переходящих к ним в порядке дарения, за исключением дарения земельных участков, несущих опасность для жизни и здоровья граждан, животных и растительного мира. По нашему мнению, основу разрешения подобных коллизий должно составлять понимание того, что гражданское законодательство относится к ведению Российской Федерации (п.»0» ст.71 Конституции РФ). Конституция РФ от 12 декабря 1993. Следовательно, субъекты Федерации не вправе издавать правовые акты, содержащие нормы гражданского права, в частности, нормы регулирующие дарение как гражданско-правовую сделку.

Как уже было отмечено выше, отказ должен быть совершен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, а если договор дарения был нотариально удостоверен, то и нотариальному удостоверению. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.

Государственная регистрация договора дарения недвижимого имущества возложена с целью уведомления учреждения юстиции о расторжении договора, а также с целью снятия своего рода «внешнего знака» - записи свидетельствующей о существовании у собственника имущества в собственность другому лицу (одаряемому). При отказе одаряемого от принятия дара даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба (т.е. расходы, которые даритель произвел или должен будет произвести в связи с заключением договора дарения и отказом принять дар), причиненного отказом принять дар (ст. 573 ГК РФ). Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля - продажа, дарение, наследование, мена / Серия «Закон и общество». Ростов на Дону: Феникс, 2002. С.188.

Также можно отметить следующее: что независимо от желания сторон дарение может быть отменено по требованию заинтересованного лица в судебном порядке. Это происходит если дарение было совершено индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» Федеральный Закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 №127-ФЗ принят ГД ФС РФ 27.09.2002 (Собрание законодательства РФ, 28.10.2002 №43 ст.4190). за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью в течении шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным. В этом случае отмена дарения означает признание договора дарения недействительным (оспоримым). Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Под общей ред. А.Г.Калпина. - М.: Юрист, 1999. С.87.

В случае отмены дарения одаряемый обязан вернуть имущество дарителю (п.5 ст.578 ГК РФ). Иные права и обязанности одаряемого связаны с приобретением им права собственности на имущество и регулируется соответствующими нормами ГК РФ, ЗК РФ.

Подводя итоги рассматриваемой главы можно сказать, что описанные элементы договора дарения недвижимого имущества, отличают его от других договорных обязательств, учитывая при этом его главную особенность - безвозмездность. Кроме того, существуют особенности в регулировании договора дарения недвижимого имущества в области государственной регистрации прав, и налогообложения имущества переходящего в порядке дарения. Об этом мы сочли целесообразным остановиться во второй главе нашего исследования.

Глава 2. Особенности договора дарения недвижимости на современном этапе

Дарение недвижимости - это сделка, основным признаком которой является безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п.1 ст.572 ГК РФ). Примером для данной нормы может служить дарение квартиры муниципальному образованию в лице органа местного самоуправления вследствие ранее выданного ордера на муниципальное жилье большей площади, в данном случае дарение квартиры муниципальному образованию следует расценивать как встречную передачу вещи. Исрафилова И. «Одна регистрация или две» // Домашний адвокат. - 2000 №15. С.18.

Даритель обязательно должен быть собственником имущества, так как передает или обязуется передать ее в собственность другого лица. Заключение договора дарения ненадлежащим субъектом влечет отказ в государственной регистрации соответствующим государственным учреждением. В подтверждение вышесказанному хотелось бы привести пример из судебной практики:

Л. обратился с жалобой на отказ в государственной регистрации права собственности на жилое помещение, переданное ему по договору дарения.

В судебном заседании установлено следующее: Л. обратился в филиал Свердловской области регистрационной палаты с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на квартиру, переданную ему по договору дарения налоговой инспекцией города, выступающей от имени собственника - Объединенного муниципального образования.

Филиал регистрирующего органа отказал в регистрации сделки и права на указанную квартиру по следующим основаниям:

а) налоговая инспекция не уполномочена выступать стороной сделки по отчуждению имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

б) ст.217 Гражданского кодекса РФ определила, что имущество, находящееся в собственности государства или муниципалитета, может быть передано в собственность гражданам в порядке, предусмотренном законом о приватизации.

Такого же мнения придерживался и суд, вынося решение по делу. В частности, судом было указано, что квартира на момент составления договора дарения находилась в собственности муниципального образования. Нормативные материалы, регулирующие деятельность Объединенного муниципального образования, не наделяют муниципалитет правом отчуждать недвижимое имущество путем заключения договора дарения. Кроме того, действия собственника имущества нарушают требования ст.217 Гражданского Кодекса РФ.

В результате в удовлетворении жалобы Л. судом было правомерно отказано. Правовой режим недвижимости: Научно-практический комментарий / Под ред. З.И.Цибуленко. Серия: Судебная практика по гражданским делам. Выпуск 1. - Саратов: СГАП, 2000. С.46-47.

Дарение имущества, находящегося в совместной собственности осуществляется только по согласию всех собственников общей совместной собственности (п.2 ст.576 ГК РФ), в отличие от иных сделок когда согласие остальных предполагается (ст.253 ГК РФ).

Распоряжение недвижимостью, в том числе путем ее дарения, которая состоит в общей долевой собственности, производится по согласию всех участников. Но вместе с тем участник общей долевой собственности имеет право по своему усмотрению подарить свою долю любому лицу без соблюдения правил ст.250 ГК РФ о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

Очень важна проблема, когда договором дарения прикрывают другую сделку и наоборот. Примером может служить дарение жилого помещения (квартиры, жилого дома) с условием сохранения прав пользования дарителем данным жилым помещением. В данном случае отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением. Такой договор признается ГК РФ притворной сделкой и к нему применяются правила ничтожности сделок (п.1 ст.572 ГК РФ, п.2 ст.170 ГК РФ). Романец Ю.В. «Система договоров в гражданском праве России. - М. Юрист. - 2001 - №6. С.10. Проблема состоит в том, что притворную сделку в области недвижимости очень сложно документально отследить и проверить, что создает сложности при государственной регистрации и порождает почву для оспаривания соответствующих прав.

Очень интересный случай возник в судебной практике по поводу признания лицензионного договора притворной сделкой, совершенной с целью прикрытия договора дарения.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алкорус Инжиниринг» на решение от 5 июля 2002 года по делу №А19-8524/02-6 Арбитражного суда Иркутской области (суд первой инстанции Коломинова Н.Ю.),

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Интеркрафт» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к открытому акционерному обществу «Братский алюминиевый завод» (ОАО «БРАЗ») и обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Алкорус Инжиниринг» о признании недействительным лицензионного договора от 13.09.1999 №01-671, заключенного между ответчиками по делу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, было привлечено товарищество с ограниченной ответственностью (ТОО) «Алюминиевая компания «Алкорус».

Решением от 5 июля 2002 года лицензионный договор признан недействительным.

В апелляционной инстанции законность и обоснованность решения не проверялись.

ООО «Алкорус Инжиниринг» обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 5 июля 2002 г.