Договор купли-продажи земельного участка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Договор купли-продажи земельного участка

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи земельного участка

1.1 Понятие и признаки договора купли-продажи земельного участка

1.2 Земельный участок как объект договора купли-продажи земельного участка

1.3 Правовое регулирование договора купли-продажи земельного участка

1.4. Место договора купли-продажи земельного участка в системе гражданско-правовых договоров

1.5 Стороны и предмет договора купли-продажи земельного участка

Глава 2. Содержание договора купли-продажи земельного участка

2.1 Права и обязанности покупателя

2.2 Права и обязанности продавца

Глава 3. Заключение, изменение и расторжение договора купли-продажи земельного участка

3.1 Заключение договора купли-продажи земельного участка

3.2 Изменение и расторжение договора купли-продажи земельного участка

Заключение

Список источников и литературы

Приложение

ВВЕДЕНИЕ

Многовековая практика подтверждает, что главным источником жизнеспособности и процветания любого государства являются принадлежащие ему земельные ресурсы и проживающее на них население. Российская Федерация, проводя реформы практически во всех сферах жизни российского общества, не могла обойти вниманием регулирование отношений, связанных с землей, поскольку земля есть основа жизни и деятельности людей. Земля и другие природные ресурсы являются особым объектом гражданского оборота.

Успешное и поступательное развитие общества в различных его компонентах требует ясной, продуманной правовой политики в отношении земли, определения возможностей по ее использованию, обеспечению сохранности, а также создания такой нормативно-правовой базы по вовлечению земельных участков в оборот, которая бы гармонично учитывала публичные и частные интересы. Гражданско-правовой оборот земли в значительной степени аккумулирует в себе наиболее сложные проблемы как правового регулирования недвижимости, так и социально-экономических и даже политических отношений в обществе в целом.

Совершение сделок с землей регулируется земельным законодательством сравнительно недавно. По вполне понятным причинам в советский период внимание к обороту земли фактически отсутствовало, исчезли как предпосылки для активной практической деятельности, так и научно-теоретические исследования, связанные с данной проблематикой. В значительной степени были разрушены и утрачены основные идеи цивилистической доктрины, долго и тщательно вырабатывавшиеся отечественными учеными, исследовавшими оборот земли. В течение многих лет земля не признавалась имуществом и была исключена из гражданского оборота. Она рассматривалась как объект природы, нейтральный к экономике и не имеющий денежной оценки. Поэтому совершение сделок с землей было прямо запрещено и квалифицировалось как уголовно наказуемое деяние. Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением и признанием права частной собственности на землю. В настоящее время каждый гражданин Российской Федерации имеет равные возможности получить (приобрести) земельный участок и может распорядиться имеющимся в его собственности участком по собственному усмотрению.

Земельные участки на сегодняшний день активно вовлекаются в гражданский оборот. Употребление словосочетания «рынок земли» стало привычным в обществе. Рыночные преобразования потребовали от российского законодателя создания системы норм, регламентирующих отношения по включению земельных участков в гражданский оборот. На первом месте стояла задача в необыкновенно короткие сроки создать нормативную базу, которая обеспечивала бы законный переход недвижимых вещей из публичной собственности в частную. Это не могло не сказаться на качестве таких норм.

Задачи законодателя и правоприменительных органов значительно усложняются и в связи со значительной спецификой самих объектов - земельных участков. Здесь приходится учитывать единство земли как таковой и ее влияние на всю сферу жизнедеятельности населения, с одной стороны, и уникальность каждого отдельного земельного участка, с другой. Многообразие функциональных характеристик земельного участка, нередко с противоположной направленностью (земля и товар, и социально-политический компонент государства, она объект с правовым режимом недвижимости, но и сама служит основанием для других объектов недвижимости и т.п.), приводит к необходимости учитывать структурированность земельного участка как объекта гражданских правоотношений, но это удается не всегда.

Поэтому перед законодателем в настоящее время стоит задача обеспечить охрану и защиту прав собственников недвижимости посредством устранения имеющихся в законодательстве противоречий, а также совершенствования правового регулирования отношений, связанных с земельным участком как объектом гражданских правоотношений.

Учитывая существование значительного количества научных подходов к осмыслению обозначенных проблем, а также их непосредственное влияние на качество правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации, изучение указанной темы представляется весьма актуальным.

Объектом настоящей работы являются сами общественные отношения, урегулированные нормами права, возникающие при купле-продаже земельных участков.

Предметом исследования является сам договор купли - продажи земельного участка.

Целью настоящей работы является следующее: раскрыть понятие и правовую сущность правового института купли-продажи в отношении земельных участков, охарактеризовать его специфику на базе современного законодательства с учетом не только гражданского, но и земельного законодательства, внести предложения по совершенствованию правового регулирования и толкованию соответствующих норм.

Для достижения цели в работе определены следующие задачи:

- определение понятия и признаков современного правового института купли-продажи земельных участков;

- определение характеристики земельного участка как объекта договора купли-продажи земельного участка;

- выявление основных юридически значимых признаков, позволяющих индивидуализировать земельный участок как объект сделки купли-продажи;

- анализ правового регулирования отношений, по купле-продаже земли;

- определение места договора купли-продажи земельного участка в системе гражданско-правовых договоров;

- характеристика сторон и предмета исследуемого договора;

- исследование прав и обязанностей покупателя и продавца по договору купли-продажи земельного участка;

- анализ порядка заключения договора;

- характеристика регистрации права собственности на земельный участок;

- исследование вопросов, связанных с изменением и расторжением договора купли-продажи земельного участка;

- анализ правоприменительной практики, связанной с договором купли-продажи земельного участка;

- выработка и обоснование предложений по совершенствованию действующего гражданского и земельного законодательства в части регулирования сделок с земельными участками.

Теоретическую и законодательную методологическую основу выпускной квалификационной работы составили Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, иные нормативные акты гражданского и земельного законодательства.

В качестве эмпирической основы были использованы научно-теоретические исследования отечественных цивилистов: М.М. Агаркова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.П. Камышанского, О.И. Крассова, В.А. Лапача, Д.И. Мейера, В.В. Можаровского, К. П. Победоносцева, Е.А. Суханова, К.И. Скловского, В.И. Романова, В.А. Тархова, И.М. Тютрюмова, Г.Ф. Шершеневича, В.М. Хвостова, Л.В. Щенниковой, И. Энгельмана и иных авторов, а также правоведов, специализирующихся в сфере земельного законодательства -- Ф.Х. Адиханова, С.А. Боголюбова, Г.Е. Быстрова, Ю.Я. Великомыслова, И.А. Иконицкой, О.В. Касьяновой, Б.Д. Клюкина, О.М. Оглоблиной, Н.А. Сыродоева, В.В. Петрова и др.

Методологическую основу настоящей работы составили такие методы как: общенаучные методы исследования, включая диалектический прием выделения ключевых моментов развития (для оценки тенденций формирования законодательства о купле-продаже земли), общелогические методы, в том числе анализ, абстрагирование, метод индукции (в частности, для оценки специфики порядка заключения договоров купли-продажи) и др. В числе частноправовых методов применялись формально-правовой и структурно-нормативный методы (например, для установления содержания норм и соотношения их друг с другом), метод правового целеполагания и прогнозирования и др.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, разделенных на девять параграфов, заключения, списка использованных источников и литературы, приложения.

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1.1 Понятие и признаки договора купли-продажи земельного участка

Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению земель в экономический оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую цель ставит перед собой и Российская Федерация.

Согласно Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности; земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности; граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю; владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (п. 2 Ст. 8; Ст. 9, Ст. 36) Конституция Российской Федерации [Текст] : Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. - 1993. - 25 декабря..

Конституционная характеристика земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, т.е. всего многонационального народа Российской Федерации, предопределяет конституционное требование рационального и эффективного использования, а также охраны земли как важнейшей части природы, естественной среды обитания человека, природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве, основы осуществления хозяйственной и иной деятельности. Это требование адресовано государству, его органам, гражданам, всем участникам общественных отношений, является базовым для законодательного регулирования в данной сфере и обусловливает право федерального законодателя устанавливать особые правила, порядок, условия пользования землей Жариков, Г.Ю. Комментарий к Конституции Российской Федерации [Текст] / Под ред. Л.А Окунькова. - М., 1996. - С. 74..

Таким образом, Основной закон Российской Федерации закрепляет, что земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому любыми способами в той мере, в какой их оборот допускается соответствующими законами. Между тем, учитывая стратегическую, государственную важность земли (земель), законодатель устанавливает особые правила купли-продажи земель.

Как известно, договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско - правовых договоров. Исходя из этого договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом. По договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ - далее ГК РФ Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410. ) Витрянский, В.В. Договор продажи недвижимости [Текст] / В.В. Витрянский. - М., 2007. - С. 18..

Как и всякий договор купли - продажи, договор купли-продажи земельного участка является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) Витрянский, В.В. Договор продажи недвижимости... С. 19. .

Договор купли-продажи земельного участка является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю. Собственно передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца Суханов, Е.А. Гражданское право: Учебник [Текст] / Под ред. Е.А. Суханова. - М., 2006. - Том 2, полутом 1. - С. 257..

Применительно к договору продажи земельного участка в ГК РФ имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Пункт 1 ст. 164 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.; положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации Пункт 3 ст. 433 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410..

Договор купли-продажи является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать Суханов, Е.А. Гражданское право... С. 259.. Более того, в договоре купли-продажи земельного участка имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность продавца передать покупателю товар и обязанность покупателя уплатить покупную цену, - которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор купли-продажи является договором синаллагматическим Касьянова, О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками [Текст] / О.В. Касьянова. - М., 2006. - С. 34.. Синаллагматический характер договора купли-продажи выражается в том, что на стороне покупателя во всех случаях (за исключением договора купли-продажи с предварительной оплатой) лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю Пункт 1 ст. 328 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.. Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче товара покупателю. Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной оплате товара покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не производить исполнение обязанностей по передаче товара до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.

Специальный характер договора купли-продажи земельного участка выражается в следующем:

1) Земельно-правовые сделки совершаются под контролем государства, полномочия которого осуществляют органы местной администрации и другие надведомственные органы. В частности, сделки купли-продажи земли подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции Пункт 1 ст. 131 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410..

2) «Земельно-правовые сделки ограничиваются кругом субъектов, в который могут входить лишь лица, предусмотренные законом» Оглоблина, О.М. Купля-продажа земельных участков: Практическое пособие [Текст] / О.М. Оглоблина. - М., 2006. - С. 65. .

3) О.В. Касьянова обращает внимание на то, что земельно-правовые сделки ограничиваются видами земель, которые могут быть объектами этих сделок. В частности, не подлежат продаже при приватизации государственных и муниципальных предприятий земли, представленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биологическому заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании и другие Касьянова, О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками... С. 37..

4) Земельно-правовые сделки осуществляются по особой, предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой стороны - возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры Боголюбов, С.А. Земельное право: Учебник [Текст] / С.А. Боголюбов, Е.А. Галиновская. - М., 2004. - С. 231. .

5) А.С. Боголюбов указывает, что земельно-правовые сделки регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивать рациональное использование земель, вовлеченных в сферу этих сделок. Это достигается тем, что дополнительно к договорным обязательствам лица, получившие земельный участок по земельно-правовым сделкам обязаны использовать его с соблюдением всех уставных правил: эффективно, рационально, в строгом соответствии с целевым назначением и т.п. Боголюбов, С.А. Земельный участок: вопросы и ответы [Текст] / С.А. Боголюбов. - М., 2006. - С. 19.

6) Правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется через механизм применения санкций за нарушение договорных обязательств: расторжение сделок, условия которых нарушается; взыскание убытков, причиненных нарушением договорных обязательств; другие неблагоприятные последствия Сыродоев, Н.А. Новый земельный кодекс Российской Федерации [Текст] / Н.А. Сыродоев // Правоведение. - 2002. - № 1. - С. 7.. Договоры относятся к той разновидности юридических фактов, которая именуется сделками, а значит, представляют собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Итак, договор купли-продажи земельного участка есть двусторонний, возмездный консенсуальный договор, в силу которого продавец согласно ст. 454 ГК РФ обязуется передать земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, в собственность покупателя, а покупатель в соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ обязуется принять передаваемый ему продавцом земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму в сроки, установленные договором. (Образец договора купли-продажи см. в Приложении).

1.2 Земельный участок как объект договора купли-продажи земельного участка

В последние годы земля в России стала полноправным объектом собственности и все более широко включается в гражданский оборот. Земельные отношения - это отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 Земельного кодекса РФ - далее ЗК РФ Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147., ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Объектами таких отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков.

Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Необходимо отметить, что ни действующий Земельный кодекс РФ, ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и другие законодательные акты не разграничивают понятия «земля» и «земельный участок», «почва», «недра», при том, что указанные термины в них часто употребляются.

В литературе содержание указанных понятий представлено изложенными ниже взглядами. «Земля является главным звеном всех наземных биоценозов и биосферы планеты в целом. Важнейшее ее свойство - плодородие - обеспечивает рост и развитие растений. Земля служит питательной средой для растительного и животного мира, сохраняет воду и очищает ее естественным путем» Цуканов, В.И. Соотношение понятий «земля, «почва», «недра» [Текст] / В.И. Цуканов // Вестник государственного университета по землеустройству. - Вып. 11. - С. 18. . Земельный кодекс РФ в п.1 ст.1 говорит о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных вещных прав на землю.

«Почва - поверхностный слой земной коры, образовавшийся под совокупным влиянием природных факторов и обладающий особым свойством - плодородием, т.е. способностью обеспечить растения необходимым количеством питательных элементов, что определяет ее значение для земледелия и лесного хозяйства» Шейнин, Л.Б. Подземное хозяйство: правовое регулирование [Текст] / Л.Б. Шейнин // Журнал российского права. - 2001. - № 11. - С. 23..

Земля является основой экосистемы, в которую входят недра, леса, воды, животный мир, атмосферный воздух. В той или иной степени все эти объекты природы влияют на правовой режим земельного участка. Но, пожалуй, самое большое влияние оказывают недра. Во-первых, ни с чем так крепко не связана земля, как с недрами. Можно сказать, что недра являются своеобразной «подошвой» земельного участка, влияющей на его «материальность», позволяющей находить в земельном участке вещные признаки. Во-вторых, исключительная публичность правового режима недр прямо или косвенно влияет на правовой режим земельного участка, указывает В.А. Лапач Лапач, В.А. Система объектов гражданских прав [Текст] / В.А. Лапач. - СПб., 2002. - С. 317..

Г.А. Аксененок отмечал, что когда мы говорим о земле как объекте земельных правоотношений, имеется в виду земля не в ее естественном состоянии, а земля, в отношении которой установлен определенный правовой режим, в силу чего она и становится объектом права, объектом земельного правоотношения Аксененок, Г.А. Земельные правоотношения в СССР [Текст] / .Г.А. Аксененок. - М., 1958. - С. 137..

Признание гражданским законодательством земельного участка в качестве объекта недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ) само по себе является достаточным основанием для признания его и объектом гражданских правоотношений.

По мнению О.В. Котаревой, содержание понятия «земельный участок» должно отражать следующие признаки. Первый признак: земельный участок представляет собой индивидуально-определенный объект. Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством землеустройства и кадастрового учета. Второй признак, характеризующий понятие земельного участка, это его элементы, почвенный слой, водные объекты, находящиеся на земельном участке растения и общераспространенные полезные ископаемые Котарева, О.В. Земельный участок как объект гражданских правоотношений: автореф. дисс. канд. юрид. наук [Текст] / О.В. Котарева. - М., 2007. - С. 11..

О.В. Котарева предлагает следующее определение земельного участка: «Земельный участок - это часть поверхности земли (объект недвижимого имущества), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке, элементами которого могут являться почвенный слой, водные объекты, находящиеся на земельном участке растения и общераспространенные полезные ископаемые» Там же. С. 12..

Однако, как справедливо, на наш взгляд, отмечает О.И. Крассов, земля как природный объект, как природный ресурс не может быть ни объектом земельных отношений, ни отношений собственности, ни каких-либо иных отношений. Объектом земельных отношений всегда является какая-либо юридическая категория, отражающая наиболее характерные юридически значимые признаки соответствующего объекта природы. В законодательстве не закрепляются естественно-научные понятия природных объектов. Вместо этого в праве формулируются юридические фикции, которые часто значительно, если не сказать кардинально, отличаются от научных и обычных бытовых представлений о природном объекте Крассов, О.И. Юридическое понятие «Земельный участок» [Текст] / О.И. Крассов // Экологическое право. - 2004. - № 2. - С. 27..

Независимо от того, какую роль отводят правоведы земельному участку в системе объектов недвижимого имущества - «организационного центра системы объектов недвижимого имущества» (С.А. Степанов Степанов, С.А. Соотношение понятий «земля» и «земельный участок» в гражданском праве [Текст] / С.А. Степанов // Профессионал. - 2007. - № 3. - С. 14.) или «основы понятия «недвижимость», первичного и главного элемента недвижимости» (О.И. Крассов Крассов, О.И. Юридическое понятие «Земельный участок»… С. 28.), или «базисной составляющей любой недвижимости» (С.Н. Максимов, С.И. Сай Максимов, С.Н. Право собственности и отчуждение земельных Участков [Текст] / С.Н. Максимов, С.И. Сай // Юридический вестник: Научно-практический журнал. Петропавловск-Камчатский. - 2005. - № 3(22). - С. 27. ), очевидно, что российская гражданско-правовая доктрина принципиально рассматривает земельный участок в качестве объекта гражданских прав как недвижимую вещь, но с непременной оговоркой о его определенных, порой весьма существенных свойствах как объекта вещных прав и особенностях участия в обороте.

На наш взгляд необходимо выделять юридическое понятие земельного участка как объекта гражданских прав и понятие земельного участка в природоресурсном законодательстве (как природном объекте, объекте земельных и экологических правоотношений).

Мы согласны с Е.А. Гореявчевой о том, что необходимо использовать легальное и доктринальное определения земельного участка. Поскольку не только сам земельный участок, но и иные самостоятельные объекты (природные или созданные человеком) представляют интерес для приобретателя, Е.А. Гореявчева предлагает следующее определение земельного участка как объекта гражданских прав: «Земельный участок - это часть поверхности земли (включая почвенный слой и иные обособленные объекты недвижимого имущества, в том числе природные объекты, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом» Гореявчева, Е.А. Возмездное отчуждение земельных участков (гражданско-правовой аспект): автореф. дисс. канд. юрид. наук [Текст] / Е.А. Гореявчева. - Екатеринбург. 2007. - С. 17..

Определяя земельный участок как объект земельных, экологических правоотношений, представляется, что нет необходимости в индивидуализации иных природных объектов, так как в данном случае, они выступают как единый природный комплекс с земельным участком. Земля и другие природные объекты (недра, леса, воды, растительный и животный мир) находятся между собой в системе естественных связей.

Определение земельного участка в природоресурсном законодательстве предлагается следующее: «Земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе все, что находится над и под его поверхностью), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке» Котарева, О.В. Земельный участок как объект гражданских правоотношений... С. 12..

Категория земельного участка и его разрешенное использование являются не только индивидуализирующими характеристиками земельного участка, влияют на его оборотоспособность, но и определяют его правовой режим. Указанные характеристики земельного участка должны быть отражены в кадастровом паспорте земельного участка. В случаях же, когда категория земель и (или) разрешенное использование земельного участка указаны неверно, последствия определяются в соответствии с ч. 3 ст. 37 ЗК РФ: покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Проблема определения правового режима земельного участка как объекта гражданских правоотношений непосредственно связана с самим фактом отнесения земельных участков к особому виду недвижимого имущества и включения в гражданский оборот, отмечает О.В. Котарева Котарева, О.В. Земельный участок как объект гражданских правоотношений... С. 12.. Особенности оборота земельных участков выражены в многообразном комплексе правовых средств, характеризующих особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний, создающих особую направленность правового регулирования Алексеев, С.С. Общие дозволения и общие запреты в советском праве [Текст] / С.С. Алексеев. - М., 1989. - С. 188. и, таким образом, могут быть признаны неотъемлемыми элементами правового режима земельных участков как объектов гражданских прав.

О.И. Крассов указывает, что главным фактором, определяющим правовой режим земельного участка, является целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок. Составляющие особенную часть земельного права земельно-правовые институты с их специфическими правовыми режимами имеют важное значение для правильного порядка использования и охраны земельного участка как объекта купли-продажи и иных форм гражданского оборота Крассов, О.И. Земельное право современной России: Учебное пособие [Текст] / О.И. Крассов. - М., 2007. - С. 347..

На основе анализа сущности правового режима земельного участка мы приходим к выводу о том, что земельный участок является особым самостоятельным объектом гражданских правоотношений и выступает центральным, господствующим компонентом системы недвижимого имущества.

1.3 Правовое регулирование договора купли-продажи земельного участка

Восстановление института частной собственности в России послужило толчком процессу повсеместного проникновения частно-правовых начал во многие отрасли законодательства, но в связи с этим одновременно возникла проблема коллизии публично-правовых и частно-правовых норм, регулирующих отношения, складывающиеся по поводу природных объектов.

Правовой режим земельного участка предполагает определенное соотношение публичного и частного начал, вследствие чего правовой режим земельного участка является категорией комплексной, включающей индивидуальный поднормативный режим, отраслевой (гражданско-правовой) режим и межотраслевой режим, складывающийся в результате взаимодействия гражданско-правового режима участка и правового режима природного комплекса.

Конституция закрепила, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 9).

Эти положением подчеркивается значение природных ресурсов и главного из них - земли как основы жизни и деятельности народов. Это конституционное положение ориентирует на бережное отношение к природным ресурсам и их рациональное использование и обеспечивается природоресурсным и экологическим законодательством. Из принципа бережного отношения к природным ресурсам вытекает конституционное требование рационально использовать их. Эти принципы развиваются введением платы за пользование природными ресурсами, усилением государственного контроля за их использованием.

Таким образом, это конституционное положение направлено на соблюдение предусмотренных экологическим законодательством норм охраны окружающей среды и подчеркивает неразрывность рационального использования природных ресурсов и их охраны, отмечает Б.Д. Клюкин Клюкин, Б.Д. Комментарий к Конституции Российской Федерации [Текст] / Под ред. Л.А. Окунькова. - М., 1996. - С. 41..

В соответствии с правилами гражданского законодательства регулирование земельных участков осуществляется нормами ГК РФ, если законом не установлены специальные изъятия и ограничения.

М.В. Бархатов отмечает, что Гражданский кодекс предопределил необходимость изменений в традиционных подходах к правовому регулированию земельных отношений и поисков правильного соотношения, необходимых для этого частно-правовых и публично-правовых методов. Таким образом, была законодательно провозглашена возможность оборота земельных участков и сразу обозначены посылки к определению правового режима земельных участков как объектов гражданского оборота: находиться в обороте могут, но с определенными ограничениями. В частности, этим определяются изъятия из принципа свободы договора, заключаемого по поводу земельного участка Бархатов, М.В. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации [Текст] / М.В. Бархатов. - М., 2002. - С. 359..

Основой правового регулирования оборота земли в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ. Этот документ развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю и оборота земли, а также нормы ГК РФ, регламентирующие куплю-продажу земельных участков Дьяков, А.П. Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков в новом земельном законодательстве РФ [Текст] / А.П. Дьяков // Современное право. - 2006. - № 6. - С. 24-25.. ЗК РФ устанавливает особенности осуществления сделок для купли-продажи земельных участков. Земельный кодекс РФ определяет земли, полностью изъятые из оборота, - земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (перечень приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ), а также земли, ограниченные в обороте, - земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (перечень приведен в п. 5 ст. 27 ЗК РФ) Сыродоев, Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков [Текст] / Н.А. Сыродоев // Государство и право. - 2007. - № 6. - С. 9. .

Земельный кодекс РФ предусматривает особенности правового регулирования договора купли-продажи земельного участка. В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением требований статей 454 - 491 и 549 - 557 ГК РФ, а также особенностей, которые установлены в ст. 37 ЗК РФ. Продавать можно только те участки, которые прошли государственный кадастровый учет.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулирует Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Принятию Закона предшествовала продолжительная дискуссия - в основном по проблеме сохранения целевого назначения этих земель, прежде всего сельхозугодий, и по вопросу продажи земельных участков этой категории земель иностранным гражданам и юридическим лицам, а также лицам без гражданства.

Указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Текст] : Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018:.

24 июля 2007 года был принят Федеральный закон №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» О государственном кадастре недвижимости [Текст] : Федеральный закон № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года (в ред. от 22.07.2008) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 31. - Ст. 4017.. Целью принятия этого закона явилось желание законодателя привести к единому знаменателю государственный учет объектов недвижимости. С принятием Закона о кадастре недвижимости в едином государственном кадастре недвижимости будет содержаться систематизированный свод сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, объектах незавершенного строительства, а также о подземных сооружениях, если иное не предусмотрено федеральным законом Васильева, Ю. В России вводится единый кадастр объектов недвижимости [Текст] / Ю. Васильева // Известия. - 2008. - 03 июля. .

С вступлением нового закона в силу учет вновь созданных или преобразованных объектов (например, при учете земельных участков, сформированных из одного участка) будет осуществляться в одном едином государственном кадастре недвижимости, который будет содержать в себе вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер недвижимости, описание местоположения границ объекта недвижимости (если речь идет о земельном участке), описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке (если речь идет о здании, сооружении и т.д.), площадь объекта недвижимости. Также в кадастре будут содержаться дополнительные сведения об объекте недвижимости.

Кадастровый учет с указанием в кадастре сведений, перечисленных в ст.7 Закона о кадастре недвижимости, позволит при совершении сделок по реализации объектов недвижимости с максимальной точностью описывать реализуемое имущество в предмете договора, что сведет к минимуму признание такой сделки незаключенной (ст. 432 Гражданского кодекса РФ) в связи с ненадлежащим (неполным), не дающим возможности индивидуализировать недвижимое имущество описанием предмета договора, а, проще говоря, в связи с несогласованием сторонами предмета договора.

Е.Л. Минина отмечает, что введение нового закона о кадастре недвижимости значительно облегчит порядок индивидуализации объектов недвижимости при их реализации и с наибольшей точностью позволит описывать недвижимое имущество в предмете договора, а так же упростит процесс государственного кадастрового учета земельных участков Минина, Е.Л. Об условиях договора купли-продажи земельных участков [Текст] / Е.Л. Минина // Экологическое право. - 2007. - № 2. - С. 21. .

Отношения, связанные с куплей-продажей земельного участка регулируются также и нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст] : Федеральный закон № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года (в ред. от 23.04.2008 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. . В современных российских условиях сделки с недвижимым имуществом - явление очень распространенное и необходимое. В гражданский оборот вовлечены не только такие крупные объекты недвижимости, как предприятия, комплексы зданий, но и жилые дома, квартиры, земельные участки. При заключении сделок с недвижимостью затрагиваются интересы ее участников, и поэтому для них особенно важным является проведение сделки таким образом, чтобы их права не были нарушены и не возникли неблагоприятные правовые последствия. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 2 указанного Федерального закона).

Государственная регистрация сделок с недвижимостью есть нормальная процедура для цивилизованного рынка. Такой акт не просто уточняет и закрепляет права и обязанности сторон, совершивших сделку. Поскольку записи государственной регистрации доступны для третьих лиц, этот акт еще ответственно информирует их о правовом режиме объекта, который представляет для них интерес с какой-либо стороны, отмечает Л. Шейнин Шейнин, Л. Отсутствие государственной регистрации: как оно влияет на недействительность сделок с недвижимостью? / Л. Шейнин // Юридический мир. - 2005. - № 11. - С. 44. .

Необходимо отметить, что в настоящее время сформирована система нормативно-правовых актов, регулирующих отношения, связанные с куплей-продажей земельных участков. В целом Земельный кодекс РФ, Закон о государственном кадастре недвижимости, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения являются большим шагом вперед на пути реформирования земельных отношений в стране. Однако не вызывает сомнения и то, что необходимо провести еще большую работу по развитию нормативно-правовой основы этих отношений, особенно по разработке оптимальной системы правового регулирования купли-продажи земельных участков, которая могла бы обеспечить эффективное хозяйствование на земле.

1.4 Место договора купли-продажи земельного участка в системе гражданско-правовых договоров

Договор купли-продажи является самым первым институтом в разделе IV «Отдельные виды обязательств» действующего ГК (гл. 30 ГК), который по праву предваряет рассмотрение всех прочих договорных обязательств в рамках второй части гражданского кодекса. Он же является самым большим правовым институтом по количеству образующих соответствующую главу статей и числу воплощенных в них норм права (ст. 454-566 ГК).

В современном гражданском законодательстве договор купли-продажи имеет статус генеральной договорной конструкции, объединяя в себе целый ряд отличающихся друг от друга явлений и распространяя свой режим на многие другие гражданско-правовые институты. Договор купли-продажи обладает четко выраженной общей и особенной частями: помимо общих положений о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК) существует целый ряд отдельных видов договора купли-продажи, среди которых и интересующий нас договор купли-продажи недвижимости Гражданское право: Учебник [Текст] / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2000. - Том 3. - С. 80. .

Основанием выделения договора купли-продажи земельного участка в отдельный вид договора купли-продажи является такой признак как особенности отчуждаемых имущественных благах (недвижимость) Ровный, В.В. Эволюция договора купли-продажи в отечественном законодательстве и доктрине: по пути от дифференциации к единству: Вопросы частного права и цивилистики [Текст] / В.В. Ровный // Юридический вестник. Новосибирск. - 2001. - № 8. - С. 15..

Н.Н. Аверьянова отмечает, что договоры купли-продажи земельных участков значительно отличаются от договоров купли-продажи обычных товаров и во многих национальных законодательствах регулируются специальными нормами, как правило, императивного характера. Подобного рода сделки с земельными участками, которые являются не только разновидностью недвижимого имущества, но и природным объектом, охраняемым в качестве важнейшей составной части природы, природным ресурсом, используемым в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской федерации, регулируются не только нормами гражданского законодательства, но и имеющими отношение к обязательству по купле-продаже земельных участков соответствующими нормами земельного, лесного, природоохранительного и иного специального законодательства Аверьянова, Н.Н. Правовое обеспечение купли-продажи земельных участков [Текст] / Н.Н. Аверьянова, Н.Т. Разгельдеев. - Саратов, 2005. - С. 18..

Наряду с общими положениями, Гражданский кодекс РФ предусматривает особое регулирование договоров купли-продажи земельных участков, по которым земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому Пункт 3 ст. 129, пункт 3 ст. 209 ГК РФ. См: См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.. Данные положения призваны урегулировать правовой режим такого объекта как земля, являющегося одновременно и природным объектом, и природным ресурсом и недвижимым имуществом. В Земельном кодексе РФ содержится ряд норм, регулирующих отношения по купле-продаже земельных участков. Основой правового регулирования оборота земли в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ. Этот документ развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю и оборота земли, а также нормы ГК РФ, регламентирующие куплю-продажу земельных участков.

Земельный кодекс РФ устанавливает особенности осуществления сделок для купли-продажи земельных участков Сыродоев, Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков… С. 9. . Кодекс определяет земли, полностью изъятые из оборота, - земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности Пункт 4 ст. 27 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147., а также земли, ограниченные в обороте, - земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности Пункт 5 ст. 27 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147..

Как подчеркивается в работах специалистов в области земельного права, выработанное гражданским правом общее понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельных отношений, но основное отличие оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, что земельное законодательство устанавливает определенные пределы и ограничения распоряжения земельной собственностью Крассов, О.И. Право частной собственности на землю [Текст] / О.И. Крассов. - М., 2000. - С. 102-105.. Наиболее ярким примером таких ограничений является установление ст. 27 ЗК РФ видов земельных участков, исключенных из оборота и ограниченных в обороте. Эта норма Земельного кодекса РФ также принята в развитие положений ст. 129 ГК РФ, устанавливающих ограничение в обороте земельных участков в публичных интересах.

В соответствии со ст. 7 ЗК каждый земельный участок, в том числе находящийся в частной собственности, имеет правовой режим, включающий в себя целевое назначение и разрешенное использование. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить этот правовой режим.

Н.Н. Аверьянова обращает внимание на то, что продажа земель с изменением их правового режима всегда сопряжена с реализацией дополнительных процедур, обеспечивающих возможность такой продажи. Так, например, для того, чтобы продать земельный участок с изменением его целевого назначения, необходимо перевести его из одной категории в другую на основании решения соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 8 ЗК) Аверьянова, Н.Н. Особенности купли-продажи земельных участков [Текст] / Н.Н. Аверьянова // Нотариус. - 2008. - № 1. - С. 43..

Важной особенностью совершения сделок с земельными участками является то, что предметами гражданско-правых сделок могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет; соблюдение требований о предельных размерах земельных участков, которые устанавливаются нормативными правовыми актами субъектов РФ и органов местного самоуправления в зависимости от соответствующего целевого использования земельных участков; необходимость государственной регистрации сделок с земельными участками; невозможность в ходе сделки изменения его целевого назначения и режима использования.

Таким образом, мы приходим к выводу, что договор купли-продажи земельного участка занимает особое место в системе гражданско-правовых договоров, что обусловлено особым объектом такого договора: земельные участки являются не только разновидностью недвижимого имущества, но и природным объектом, охраняемым в качестве важнейшей составной части природы.

1.5 Стороны и предмет договора купли-продажи земельного участка

Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца и покупателя могут выступать любые субъекты гражданского права с учетом ограничений, предусмотренных законодательством.

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования Ст. 5 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.. Указанные субъекты права являются одновременно участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством Пункт 1 ст. 2, ст. 124, ст. 125 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410., Пункт 3 ст. 3 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.. Таким образом, вещные и иные права на земельные участки в России могут принадлежать гражданам, юридическим лицам, государству (Федерации и ее субъектам), а также муниципальным образованиям. Перечисленные субъекты права как обладатели соответствующих вещных или обязательственных прав на земельные участки могут быть участниками сделок с ними Оглоблина, О.М. Собственность и иные права на земельные участки в Российской Федерации [Текст] / Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М., 2006. - С. 283..

Граждане для совершения гражданско-правовых сделок с недвижимостью должны обладать правоспособностью и дееспособностью в соответствии с гражданским законодательством. Правоспособность гражданина - это его способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность). В силу обладания гражданской правоспособностью любой гражданин имеет право участвовать в гражданско-правовых отношениях, но не всякий способен реализовать это право. Иными словами, для самостоятельной реализации всего объема своей правоспособности гражданин должен обладать дееспособностью Суханов, Е.А. Гражданское право: Учебник... С. 318.. Дееспособность гражданина - это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности Пункт 1 ст. 21 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.. Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан является возможность самостоятельного заключения сделок (сделкоспособность) и возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность). В отличие от правоспособности, дееспособностью обладают не все граждане, поскольку по состоянию здоровья или в силу недостижения определенного возраста некоторые из них не способны к осознанному юридически значимому поведению Комментарий к Гражданскому кодексу (Части первой) [Текст] / Под ред. О.Н. Садикова. - М., 2007. - С. 284..