Договор купли-продажи земельного участка

Касьянова О.В. отмечает, что сделки с земельными участками в интересах недееспособных или ограниченно дееспособных граждан заключаются в порядке, установленном законом. Так, за малолетних граждан, т.е. несовершеннолетних, не достигших 14 лет, подобные сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны по правилам ст. 28 ГК РФ. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать указанные сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем Ст. 26 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть первая) [Текст] : Федеральный закон № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.. От имени гражданина, признанного в установленном порядке недееспособным, сделки совершает его опекун Ст. 29 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть первая) [Текст] : Федеральный закон № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.. Гражданин, который в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством, ограничен судом в дееспособности, вправе совершать такого рода сделки лишь с согласия попечителя Ст. 30 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть первая) [Текст] : Федеральный закон № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.. Дееспособные граждане самостоятельно реализуют свою правоспособность Касьянова, О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками... С. 147..

Участниками сделок с земельными участками могут быть граждане Российской Федерации, а также при определенных условиях иностранные граждане и лица без гражданства. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами Пункт 2 ст. 5 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.. Данное правило основано на нормах ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, п. 1 ст. 2 ГК РФ, предусматривающих для указанных субъектов национальный режим, который в отдельных случаях может быть ограничен федеральным законом. Ограничения в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в области земельных и связанных с ними гражданско-правовых отношений установлены, например, в п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22, п. 5 ст. 28, п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35, п. 9 ст. 36 ЗК РФ Боголюбов, С.А. Земельный участок: вопросы и ответы… С. 64.. Так, согласно п. 3 ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Юридические лица, являющиеся участниками земельных отношений, которым могут принадлежать права на земельные участки, также могут быть как российскими, так и иностранными. Возможность совершения сделок с земельными участками российскими юридическими лицами (коммерческими или некоммерческими организациями любых видов) также обусловлена их правоспособностью Оглоблина, О.М. Купля-продажа земельных участков.. 185.. Правоспособность юридического лица возникает при государственной регистрации юридического лица и прекращается в момент его ликвидации. В гражданском праве различают общую (универсальную) и специальную (уставную) правоспособность юридического лица.

Большинство коммерческих организаций обладают общей гражданской правоспособностью, которая означает, что обладающая ею коммерческая организация вправе осуществлять любые виды хозяйственной и иной деятельности, иметь любые гражданские права и нести все обязанности, связанные с осуществлением этой деятельности Тихомиров, М.Ю. Государственная регистрация акционерного общества [Текст] / М.Ю. Тихомиров // Право и экономика. - 2008. - № 9. - С. 34..

Государственные и муниципальные унитарные предприятия, в отличие от большинства других коммерческих организаций, обладают специальной правоспособностью. Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица. По этой причине п. 3 ст. 9 ФЗ от 14.11.2002 г. «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» О государственных и муниципальных унитарных предприятиях [Текст] : Федеральный закон № 161-ФЗ от 14 ноября 2002 года // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 48. - Ст. 4746. к числу сведений, которые в обязательном порядке должны быть указаны в уставе любого унитарного предприятия (основанного как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления), относит, в частности, цели, предмет и виды деятельности унитарного предприятия.

По общему правилу специальной правоспособностью обладают также некоммерческие организации Ст. 49 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть первая) [Текст] : Федеральный закон № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.. Пределы специальной правоспособности некоммерческих организаций определяются их учредительными документами. Сделки, заключенные некоммерческой организацией за пределами специальной правоспособности, установленной учредительными документами, будут считаться оспоримыми в соответствии со ст. 173 ГК РФ. Пределы специальной правоспособности некоммерческих организаций могут быть ограничены и законом Мищенко, Е.А. Комментарий к Федеральному закону «О некоммерческих организациях» [Текст] / Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М., 2000. - С. 375..

Помимо граждан и юридических лиц, участниками земельных и гражданско-правовых отношений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. В соответствии со ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, ее субъекты, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. К указанным субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов. Порядок участия указанных субъектов в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, установлен в ст. 125 ГК РФ.

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов Волков, Г.А. Постатейный научно-практический комментарий Земельного кодекса Российской Федерации [Текст] / Г.А. Волков, А.К. Голиченков, О.М. Козырь. - М., 2004. - С. 180..

На уровне субъектов Российской Федерации своими действиями приобретают и осуществляют имущественные права в соответствии со своей компетенцией органы исполнительной власти соответствующих субъектов Федерации. Компетенция указанных органов определяется на основе Конституции РФ конституциями, уставами, законами субъектов Российской Федерации, другими актами регионального законодательства.

От имени муниципальных образований указанные права и обязанности своими действиями могут приобретать и осуществлять органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Итак, сторонами договора купли-продажи земельного участка могут выступать любые перечисленные выше субъекты гражданского права, за исключением следующих случаев. Покупателями не могут быть: иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения; юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения Ст. 3 ФЗ. См: Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Текст] : Федеральный закон № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.; иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, если предметом договора купли-продажи является земельный участок, расположенный на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ. Законодательством могут быть установлены иные ограничения субъектного состава участников договора купли-продажи земли.

В качестве продавца земельного участка может выступать только его собственник, обладает правомочиями по свободному распоряжению земельным участком как объектом гражданских прав. Собственник, реализуя возможность распоряжения имуществом, по своей воле включает земельный участок в гражданский оборот и определяет его юридическую судьбу в пределах, установленных ГК РФ и ЗК РФ. Он вправе распорядиться своим земельным участком любым, не запрещенным законом способом, в том числе путем продажи. Обладание земельным участком на основании иного вещного права исключает возможность отчуждения такого участка.

В.В. Витрянский отмечает, что предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. Высказанная в юридической литературе точка зрения, согласно которой предмет договора продажи недвижимости сводится только к продаваемому объекту недвижимости Гражданское право: Учебное пособие [Текст] / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2000. - Том 2. - С. 96., не учитывает, что предметом всякого договорного обязательства являются прежде всего действия обязанной стороны Витрянский, В.В. Договор продажи недвижимости... С. 158. .

Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате, отмечает Р. Галиева Галиева, Р. Субъекты и объекты земельных прав [Текст] / Р. Галиева // Российская юстиция. - 2002. - №10. - С. 42..

Рассмотрим признаки, индивидуализирующие земельный участок, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Земельные отношения не возникают по поводу земли как природного объекта или ресурса. Объектом таких отношений является индивидуализированная часть земли, то есть конкретный земельный участок.

Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым предметом сделок, является то, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами должны быть определены его размер, границы и местоположение, отмечает Ю.В. Скворцов Скворцова, Ю.В. Гражданско-правовые отношения в сфере оборота земельных участков в России: автореф. дис. … канд. юрид. наук [Текст] / Ю.В. Скворцова. - СПб., 2004. - С. 7-8. . Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству Пункт 1 ст. 261 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть первая) [Текст] : Федеральный закон № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.. Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка называются межеванием Боголюбов, С.А. Комментарий к Земельному кодексу РФ [Текст] / С.А. Боголюбов, Е.Л. Минина. - М., 2006. - С. 139. .

Собственники земельных участков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте (например, земли сельскохозяйственного назначения), согласно ЗК и ГК РФ вправе распоряжаться этими участками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Однако объектом сделок могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет Ст. 37 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147..

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе Часть 3 ст. 1 ФЗ. См: О государственном кадастре недвижимости [Текст] : Федеральный закон № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 31. - Ст. 4017..

На основании проведенного государственного кадастрового учета территориальным органом государственного земельного кадастра составляется кадастровый план земельного участка, в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Так, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество - земельный участок, подлежащий продаже. Однако гражданское законодательство не дает определения земельного участка, и здесь требуется учитывать нормы законодательства земельного, отмечает О.И Крассов Крассов О.И. Юридическое понятие «Земельный участок»... С. 16.. При этом, на наш взгляд, в таких случаях речь идет не только об определенном соотношении норм той и другой отрасли, но и о необходимости опираться на земельное законодательство для правильного правопонимания.

Таким образом, именно кадастровый паспорт объекта недвижимости содержащий установленные Законом сведения, позволяет идентифицировать земельный участок, однозначно определить его как объект сделки, поскольку в соответствии с требованием п. 1 ст. 432 ГК РФ существенным условием договора всегда является достижение соглашения относительно его предмета.

Неотъемлемыми признаками земельного участка являются данные, позволяющие отличить его от других (в том числе соседних) по расположению на местности, что обеспечивается осуществлением мероприятий по землеустройству и межеванию Крассов О.И. Земельное право современной России... С. 236. . Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках Ст. 38 ФЗ. См: О государственном кадастре недвижимости [Текст] : Федеральный закон № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 31. - Ст. 4017..

Наконец, еще одним элементом, позволяющим идентифицировать земельный участок для целей оборота, является его местонахождение. Для признания земельного участка объектом земельных отношений достаточно, чтобы его границы были описаны и удостоверены в установленном порядке.

Таким образом, предмет договора купли-продажи земельного участка включает в себя два объекта: земельный участок, определенность которого может быть установлена только при наличии: а) площади земельного участка; б) кадастрового номера и в) местонахождения, при совокупности названных условий земельный участок приобретает значение вида недвижимого имущества, объекта гражданских прав и сделок Афонина, А.В. Новое в правовом регулировании земельных отношений (в рамках Федерального закона № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования земельных отношений») [Текст] / А.В. Афонина // Жилищное право. - 2008. - № 9. - С. 17.; действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате.

Подводя итоги по первой главе отметим, что в силу того, что земля является объектом природы, природным ресурсом, она, в отличие от многих других объектов гражданских прав, из-за своих органических свойств является средством производства, то есть она может производить новые виды вещей, увеличивающих состав имущества собственника земельного участка. И вследствие этих свойств земельные участки имеют особое значение не только для отдельных лиц, но и всего общества в целом. В этом проявляется их политическое и экономическое значение. Исходя из того, что земельному участку присущи вещно-правовые признаки, земельный участок относится к категории недвижимого имущества, можно констатировать, что это полноценный (правда, достаточно специфичный) объект гражданских прав со всеми признаками, присущими вещи и имуществу. При этом специфика данного объекта порождает и специфику его правового режима.

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

2.1 Права и обязанности покупателя

Содержание договора купли-продажи земельного участка, помимо определения предмета и цены такого договора, образуют условия, регламентирующие права и обязанности продавца и покупателя по передаче, принятию и оплате имущества, а также по предоставлению предусмотренной законодательством информации. Обязанностям каждой из сторон корреспондируют соответствующие права контрагента. Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка определяются в соответствии с гражданским законодательством и правилами ст. 37 ЗК РФ.

Е.А. Киндеева указывает, что основная обязанность покупателя - полностью оплатить стоимость земельного участка в установленный срок. Как правило, это перевод денежных средств на расчетный счет продавца Киндеева, Е.А. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов [Текст] / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М., 2004. - С. 52.. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов в соответствии с гражданским законодательством Грудцына, Л.Ю. Земля: справочник собственника и арендатора [Текст] / Л.Ю. Грудцына, М.Н. Козлова. - М., 2007. - С. 204. .

Следующая обязанность - принять земельный участок по передаточному акту на условиях и в сроки, указанные в договоре. В соответствии с п. 2 ст. 556 ГК РФ, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Однако в этом случае покупатель не вправе потребовать замены земельного участка ненадлежащего качества на другой земельный участок, соответствующий договору Ст. 556 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410..

Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок, в пределах 2 лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Отметим сразу, что земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное ГК РФ (ч. 2 ст. 477 ГК РФ) или договором.

Законодатель в ст. 37 ЗК РФ уклонился от изложения специальных правил о недостатках собственно земельного участка и применимых последствиях. Мы согласны с мнением А.Л. Корнеева о том, что учитывая юридическую технику, использованную законодателем при составлении правил о последствиях передачи товара ненадлежащего качества (ст. 475 ГК РФ), при изложении специальных правил о купле-продаже земельных участков (ст. 37 ЗК РФ), следовало бы дать понятие существенных недостатков земельного участка, поскольку в данном случае наступают особые последствия (см. п. 2 ст. 475). Аналогичное замечание может быть сделано и в отношении правил о сроке, в течение которого могут предъявляться требования, связанные с недостатками (см. ст. 477 ГК РФ) Корнеев, А.Л. Об условиях договора купли-продажи земельных участков [Текст] / А.Л. Корнеев // Экологическое право. - 2006. - № 6. - С. 18..

На покупателя может быть возложена обязанность платить земельный налог со дня фактической передачи земельного участка. В тоже время, как показывает практика, с точки зрения действующих норм, обязанность по оплате земельного налога, до момента государственной регистрации перехода прав на земельный участок лежит на продавце (Постановление Федерального арбитражного суда Челябинской области от 05.12.2006 г. № А82-49/01-А/7: несмотря на то, что права покупателей недвижимости на земельные участки не были незамедлительно зарегистрированы, они выступили фактическими пользователями земельных участков с момента регистрации договоров купли-продажи недвижимости и они же должны нести обязанность по уплате земельного налога) Постановление Федерального арбитражного суда Челябинской области №А82-49/01-А/7 от 05 декабря 2006 года [Электронный ресурс] // Режим доступа: www.consultant.ru (Дата обращения 10.02.2010 г.).. В случае если продавец не будет вносить земельный налог, полномочные органы предъявят соответствующие претензии. Таким образом, в договоре рационально предусмотреть, что в случае фактической передачи земельного участка до государственной регистрации перехода прав, покупатель обязан возместить продавцу земельный налог с момента передачи и до момента регистрации, отмечает Ю.Я. Великомыслов Великомыслов, Ю.Я. Купля-продажа земель несельскохозяйственного назначения. Практическое пособие [Текст] / Ю.Я. Великомыслов. - М., 2007. - С. 46..

Основное право покупателя, в соответствии с законом и договором - требовать своевременной передачи земельного участка на условиях договора.

Остановимся подробнее на правах покупателя в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка и иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. В этом случае покупатель земельного участка вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков Пункт 3 ст. 37 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147..

Как верно подчеркивает В.В. Можаровский, данные нормы, значительно ухудшают положение покупателя по сравнению с регулированием, предусмотренным в аналогичных случаях ГК РФ. Статья 460 ГК РФ, устанавливающая ответственность продавца в случае предъявления прав на имущество третьими лицами, и ст. 475 ГК РФ, устанавливающая последствия передачи товара ненадлежащего качества, не требуют заведомо ложного характера предоставляемой продавцом информации в качестве основания ответственности продавца Можаровский, В. Переход земель в частную собственность [Текст] / В. Можаровский // Эж-ЮРИСТ. - 2003. - №11. - С. 6..

Покупатель несет ответственность за неисполнение своих обязательств по договору, и, прежде всего, ответственность за несвоевременную оплату стоимости земельного участка. Как правило, в договоре включается положение о неустойке за каждый день просрочки платежа. Также в договоре может быть предусмотрена ответственность, за задержку по регистрации перехода прав на земельный участок (когда такая обязанность возложена на покупателя), за непринятие земельного участка по передаточному акту без наличия на то оснований Добрачев, Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли [Текст] / Д.В. Добрачев. - М., 2005. - С. 56..

2.2 Права и обязанности продавца

В настоящее время, когда земельные участки вовлечены в хозяйственный оборот, на стороне продавца земельных участков могут выступать граждане и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации (республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа), городские и сельские поселения и другие муниципальные образования (в лице исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления). Таким образом, продавцом земельного участка может быть как частноправовой субъект, так и публично-правовой субъект.

Рассмотрим права и обязанности продавца через призму договора купли-продажи земельного участка.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, в свою очередь покупатель обязуется принять участок и произвести за него определенную плату. В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Как подчеркивает О.И. Краков, следует учитывать, что понятия ограничений, обременений в гражданском законодательстве и ЗК РФ не совпадают Краков, О.И. Право частной собственности на землю [Текст] / О.И. Краков. - М., 2000. - С. 44. . ГК РФ в п. 1 ст. 131 содержит понятие ограничений вещных прав на недвижимое имущество. Закон о регистрации прав на недвижимость отождествляет понятия ограничений и обременений. Согласно данному закону ограничения (обременения) - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.) Ст. 1 ФЗ. См: О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594..

Земельное законодательство предусматривает две группы ограничений. Во-первых, это ограничение оборотоспособности земельных участков, содержание которой сводится к невозможности передачи в частную собственность земельных участков, относящихся к землям, ограниченным в обороте Пункт 2 ст. 27 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147. Во-вторых, ст. 56 ЗК РФ закреплен перечень ограничений прав на землю, которые носят в основном публично-правовой характер.

Таким образом, обязанность продавца земельного участка состоит в предоставлении покупателю информации обо всех названных ограничениях и обременениях. Такая информация должна найти отражение в рамках договора, указывает И.А. Иконицкая Иконицкая, И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник [Текст] / И.А. Иконицкая. - М., 2004. - С. 267. . Границы земель, право пользования, которыми ограничено правами других лиц, условия их содержания должны быть обозначены на прилагаемом к договору плане (чертеже) земельного участка. Также в договоре необходимо указание площади ограничения (обременения) срока, в течение которого оно действует и другие условия.

При заключении договора купли-продажи земельных участков на стороны возлагается обязанность проинформировать друг друга о наличии и существе имеющихся земельных споров по поводу участков. Одни авторы полагают, что предметом сделок не могут быть земельные участки, по которым существуют те или иные споры (например, споры о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу, и т.д.) (Ю.Г. Жариков Жариков, Ю.Г. Новое в российском земельном контроле // Законодательство и экономика. - 2004. - № 1. - С. 20., О.М. Оглоблина Оглоблина, О.М. Купля-продажа земельных участков… С. 68.). Другие (в частности, Г.Н. Эйриян) считают, что наличие спора по земельному участку не является препятствующим к заключению сделки основанием Эйриян, Г.Н. Земельный участок как объект гражданского оборота и земельных отношений [Текст] / Г.Н. Эйриян // Современное право. - 2004. - № 9. - С. 16.. Е.А. Гореявчева указывает, что анализ требований, установленных пунктом 3 ст. 37 ЗК РФ (о предоставлении продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; о разрешении на застройку данного земельного участка и т.д.), позволяет сделать вывод о том, что непредоставление покупателю информации о существовании спора по поводу отчуждаемого земельного участка, также относится к информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. Тем более что и последствия, указанные в п. 3 ст. 37 ЗК РФ, и последствия, установленные ст. 460 ГК РФ, одинаковы Гореявчева, Е.А. Возмездное отчуждение земельных участков... С. 21..

В связи с этим, мы считаем, необходимым рассматривать наличие спора по земельному участку обстоятельством, подлежащим включению в содержание договора, направленного на возмездное отчуждение земельного участка, в качестве информации, которая должна быть обязательно предоставлена отчуждателем приобретателю.

Е.А. Гореявчевой предлагается новая редакция ч. 3 ст. 37 ЗК РФ: «3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; о существовании и природе спора по поводу отчуждаемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных убытков» Гореявчева, Е.А. Возмездное отчуждение земельных участков... С. 22..

Продавец обязан передать земельный участок покупателю. Фактическая передача недвижимости осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 556 ГК РФ. Обязательство продавца передать земельный участок считается исполненным после его вручения покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Если обратиться к общепринятому толкованию термина «вручение» - отдать в руки непосредственно Ожегов С.И. Толковый словарь русского языка [Текст] / С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова. - М., 1997. - С. 103. , то становится очевидным, что он не может быть применим к передаче недвижимости. Невозможно передать земельный участок или иную недвижимость из рук в руки.

Противоречие абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ здравому смыслу, как ошибочно может показаться на первый взгляд, нередко приводит к игнорированию требования закона о вручении имущества, и исполнение обязанности продавца передать недвижимость сводится лишь к подписанию передаточного акта, отмечает О.М. Оглоблина Оглоблина О.М. Купля-продажа земельных участков… С. 70. . Между тем нередки ситуации, когда подписав передаточный акт, и выполнив тем самым требование закона об оформлении передачи, продавец продолжает хозяйствование на земельном участке, что лишает покупателя возможности фактически вступить во владение. В подобных случаях обязанность продавца передать недвижимость покупателю не может считаться исполненной.

Необходимо принимать во внимание не буквальный смысл слова «вручение», а значение, которое этому термину придает закон. Так, согласно п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение приобретателя. Иными словами, исполнение обязанности продавца вручить недвижимость покупателю означает предоставление покупателю возможности беспрепятственно вступить в право владения недвижимостью. Об этом может свидетельствовать, например, освобождение земельного участка от имущества продавца, прекращение хозяйствования продавца на земельном участке и т.п. Оглоблина О.М. Купля-продажа земельных участков… С. 71..

Таким образом, для признания фактической передачи недвижимости состоявшейся необходимо совершение двух юридически значимых действий - вручение имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа о передаче. При этом моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость будет считаться момент совершения последнего по времени действия Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (Часть вторая) [Текст] / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. - М., 2006. - С. 511.. Например, стороны заключили договор, подписали передаточный акт, зарегистрировали переход права собственности, но в фактическое владение покупателя земельный участок по тем или иным причинам не поступил. В этом случае подписание передаточного акта, по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ, свидетельствует лишь о намерении продавца исполнить обязательство по передаче недвижимости, но не об исполнении этого обязательства. А моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость покупателю будет признаваться момент фактического поступления недвижимости во владение покупателя, как действия, совершенного последним по времени.

Срок исполнения продавцом обязанности передать земельный участок покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 ГК РФ. Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя. Необходимо учитывать, что право собственности на земельный участок сохраняется за продавцом до момента совершения государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок за Покупателем, отмечает Ю.Я. Великомыслов Великомыслов, Ю.Я. Купля-продажа земель несельскохозяйственного назначения... С. 87..

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Продавец обязан передать земельный участок надлежащего качества. Качество должно соответствовать условиям договора, целевому назначению земельного участка.

К основному праву продавца относится право требования своевременной оплаты по договору. В тех случаях, когда продавцом выступает полномочный орган исполнительной власти, он вправе: осуществлять государственный контроль за охраной и использованием земель; требовать соблюдения покупателем цели использования земельного участка, а также выполнения покупателем иных условий владения, пользования и распоряжения земельным участком Можаровский, В. Переход земель в частную собственность... С. 7..

Продавец не вправе требовать включения в договор купли-продажи земельного участка следующих условий: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами Пункт 2 ст. 37 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.. Даже в случае их включения в текст договора, они считаются недействительными, а значит, не имеют правовых последствий.

Следует согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что хотя п. 2 ст. 37 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень условий, которые, будучи включенными в договор купли-продажи, признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова Иконицкая, И.А. Земельное право Российской Федерации... С. 294.. В силу п. 3 ст. 22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. Поэтому, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ.

Продавец несет ответственность в случае предоставления заведомо ложной информации: об обременениях участка и ограничениях его использования; о разрешении на застройку; об использовании соседних участков, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого участка; о качестве земли, которое может повлиять на использование и стоимость участка; иной информации, предоставление которой установлено федеральными законами, которая может повлиять на решение покупателя о покупке участка Пункт 3 ст. 37 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147. .

Гражданским законодательством закреплены последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору Ст. 557 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410. .

Кроме того, при заключении договора купли-продажи земельного участка обязанностью продавца является соблюдение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправления. Эта обязанность закреплена в ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и означает то, что продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Текст] : Федеральный закон № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года..

Передача имущества в собственность покупателя по договору продажи недвижимости - это совокупность действий продавца, совершаемых для фактического и юридического введения покупателя во владение, пользование и распоряжение недвижимостью Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации [Текст] / Под ред. О.И. Крассова. - М., 2002. - С. 483..

Заключение договора купли-продажи порождает для продавца две взаимосвязанные, но не тождественные обязанности - фактически передать имущество покупателю и перевести на него титул собственника имущества. Перевод на покупателя титула собственника имущества предполагает совершение продавцом действий, необходимых для юридического оформления перехода права собственности на земельный участок к покупателю, указывает В.В. Витрянский Витрянский, В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации [Текст] / В.В. Витрянский // Экологическое право. - 2003. - № 1. - С. 68. . Исполнение этой обязанности осуществляется путем обращения продавца в соответствующий орган юстиции с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

Следует заметить, что по смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ обязанность обратиться в орган юстиции возлагается на обе стороны договора. Продавец предоставляет заявление о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, а покупатель - заявление о государственной регистрации права собственности. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно ч. 2 ст. 66 ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистрированное на должника, в случаях, когда: требование государственной регистрации содержится в судебном акте; судебный акт содержит указание на то, что имущество или имущественное право принадлежит взыскателю; взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника Об исполнительном производстве [Текст] : Федеральный закон № 229-ФЗ от 2 октября 2007 года (в ред. от 30.12.2008 года) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 41. - Ст. 4849.. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации Пункт 3 ст. 551 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410. .

Таким образом, права и обязанности продавца и покупателя, составляющие содержание договора купли-продажи земельного участка являются взаимообусловленными и взаимозависимыми: праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны. Лишь совокупное исполнение названных обязанностей и соблюдение указанных прав позволит считать договор купли-продажи земельного участка заключенным и исполненным.

ГЛАВА 3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3.1 Заключение договора купли-продажи земельного участка

Заключение договора - это достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и придание такому соглашению требуемой законом формы. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной Пункт 2 ст. 432 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410..

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются условия о его предмете и цене Пункт 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410..

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Как уже отмечалось, к таким данным относятся: кадастровый номер земельного участка, его местоположение (адрес), площадь. При отсутствии этих данных условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Второе существенное условие - цена Ст. 555 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.. Известное правило о возможности применить цену при сравнимых условиях за аналогичные товары Пункт 3 ст. 424 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410. здесь не должно применяться. Впрочем, учитывая индивидуальность каждого земельного участка, подобное было бы и невозможно. Здесь также гражданское законодательство не может применяться в отрыве от норм законодательства земельного, отмечает А.П. Дьяков Дьяков, А.П. Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков... С. 59. .

Цена земельного участка должна определяться рыночными условиями. Пунктом 1 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. По смыслу ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» при установлении рыночной цены земельного участка подлежат учету также правила отдельных актов земельного законодательства, определяющих порядок формирования цены, а также соответствующие методические рекомендации Об оценочной деятельности [Текст] : Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3813. .

Цена покупки включает в себя все элементы земельного участка, включая ландшафтные особенности, отдельные деревья, другие объекты флоры, а также фауны, постольку, поскольку они не составляют самостоятельных объектов. Полезные ископаемые, добыча которых разрешена на приобретенном земельном участке, не составляют его самого и, естественно, не являются объектами, приобретенными покупателем. Хотя в п. 2 ст. 555 ГК РФ законодателем использован подход, позволяющей оговоренную цену на приобретаемый объект недвижимости считать и ценой за участок, вряд ли можно полагать, что такой же подход допустим и в противоположном случае, то есть когда приобретается участок с находящимся на нем зданием (сооружением), отмечает Е.А. Суханов Суханов, Е.А. Вещные права в новом земельном кодексе России [Текст] / Е.А. Суханов // Экологическое право. - 2004. - № 7. - С. 38. .

Прочие условия не являются существенными в значении п. 1 ст. 432 ГК РФ, их отсутствие само по себе не ведет к признанию договора незаключенным. М. Гаврилюк приводит пример, что в соответствии с п. 2 ст. 8 ЗК РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, следует указывать категорию земель. Но если категория в конкретном договоре не указана, то вряд ли правильно подрывать оборот и признавать договор незаключенным, т.к. категория земель легко может быть определена по данным государственного кадастра. В пользу указанного толкования говорит и тот факт, что в п. 3 ст. 8 ЗК РФ установлены специальные последствия лишь для случаев незаконного перевода земель из одной категории в другую. Кроме того, обязанность указывать категорию земли и тем самым ее назначение составляет обязанность не по договору, а обязанность участников договора непосредственно перед государством. Это также относится к условию о цели использования земли - земельный участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ) Гаврилюк, М. Указание категории земель и разрешенного использования в документах Государственного земельного кадастра [Текст] / М. Гаврилюк // Право и экономика. - 2004. - №3. - С. 17..

Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством. ЗК предусматривает два основных способа продажи земельных участков: предоставление их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах (ст. 30, 38) и совершение сделок с земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством.

Порядок заключения договора купли-продажи земельного участка будет зависеть от того, каким путем осуществляется продажа земельного участка, это напрямую влияет на порядок согласования существенных условий договора.