581

Размещено на http://www.allbest.ru/

30

Размещено на http://www.allbest.ru/

МЕЖДУНАРОДНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФАКУЛЬТЕТ РЕГИОНАЛЬНОГО ОБУЧЕНИЯ

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Студентки 6 курса

заочного отделения

Ереминой Е.А.

Научный руководитель /Сидорова С.А./

Москва 2003

План

Введение

Глава 1. Общая характеристика договоров купли продажи в гражданском праве

1.1 Понятие договора купли-продажи и его место в системе гражданско-правовых договоров

1.2 Содержание договора купли-продажи

Глава 2. Особенности договора купли продажи жилых помещений

2.1 Жилое помещение как объект сделки купли-продажи

2.2 Цена в договоре купли-продажи недвижимости. Её соотношение с оценкой

2.3 Иные условия, определяющие содержание договора купли-продажи недвижимости

Глава 3. Государственная регистрация договора купли-продажи жилых помещений и права собственности ( вещных прав )

3.1 Понятие и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

3.2 Особенности государственной регистрации прав на жилые помещения и договора купли-продажи

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Принятие законов о приватизации жилья, государственных и муниципальных предприятий, об основах федеральной жилищной политики, об инвестициях, о залоге, об инвестиционной деятельности, о частных инвестициях, утверждение первой и второй частей Гражданского кодекса РФ легализовали сделки с недвижимостью для граждан и юридических лиц, государственных и муниципальных образований и сделали их наиболее значимым институтом гражданского права.

Приобретение недвижимости в собственность на законных основаниях дает возможность совершения с ней разнообразных операций, в результате которых изменяется вид и форма права собственности.

Целью любой сделки является приобретение права собственности, иного вещного права или права пользования имуществом.

В настоящее время помощь в приобретении недвижимости в собственность и оформлении соответствующих договоров оказывают различные риэлторские фирмы. Однако, не все фирмы имеют целью оформить надлежащим образом договор и прилагаемые к нему документы, тем самым реализовать потребительский интерес, многие пытаются извлечь прибыль в ущерб интересам участников сделок с недвижимостью за счет некачественного оказания услуг на рынке недвижимости, сопряженных с криминальными действиями. Таким образом, сделки с недвижимостью приобретают характер одной из составных частей гражданского оборота. Поскольку недвижимость является товаром и требует своей оценки, учета, регистрации, в современных условиях важно совершенствовать правовой механизм совершения таких сделок и развивать законодательство по их регламентации.

Настоящая проблема рассматривается в трудах Е.А Суханова, М.И Брагинского, Крашенинникова П.В., Маслова Н.В. и других специалистов в области гражданского права. Тем не менее, в теоретическом аспекте эта проблема требует дальнейшей разработки и совершенствования.

Данная дипломная работа затрагивает лишь часть указанных выше проблем. А именно, в своей работе я более подробно рассматриваю договор купли-продажи недвижимости, предметом которых выступают жилые помещения. Рассматриваемая тема довольно актуальна на сегодняшний день. Около 75 процентов от общего числа всех регистрируемых в Учреждении Юстиции Ивановской области договоров составляют договоры купли-продажи жилых помещений.

31 января 1998 года был введен в действие Федеральный Закон « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанный Федеральный Закон регламентирует следующие вопросы:

1. понятие объектов недвижимости;

2. регистрация прав и сделок на недвижимое имущество;

3. введение единой государственной регистрации прав на недвижимость;

4. особенности государственной регистрации прав на вновь возведенные объекты недвижимости, на объекты неоконченного строительства, на объекты собственности;

5. регулирует порядок сделок аренды, ипотеки, доверительного управления, купли-продажи недвижимости и др.

Целями данной работы являются:

1. определить понятие договора купли- продажи и его место в системе гражданско-правовых договоров; его характеристика и особенности нормативно-правового регулирования в современном российском законодательстве, зарубежном законодательстве и в дореволюционном Российском праве;

2. дать определение понятия товара и его соотношение с недвижимым имуществом;

3. определить, что такое «жилое помещение», и его особенность как объекта недвижимости;

4. выяснить , существуют ли различия среди понятий «цена» и «оценка» в договоре купли-продажи недвижимости;

5. специфика содержания договора купли-продажи жилых помещений;

6. место государственной регистрации и ее значение для договора купли-продажи недвижимого и нежилого помещений.

Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи в гражданском праве

1.1 Понятие договора купли-продажи и его место

системе гражданско-правовых договоров.

Договоры купли-продажи, мены, дарения, аренды, ренты и пожизненного содержания с иждивением, найма жилого помещения, безвозмездного пользования, призванные регулировать столь различные и далекие друг от друга отношения, объединяет одно обстоятельство: и основная направленность на передачу имущества. Именно передача имущества (пусть и на самых разных условиях) составляет основной элемент предмета обязательств, возникающих из этих договоров.

Передача имущества представляет собой одну из форм распоряжения имуществом. Поэтому вторая общая черта названных договоров состоит в том, что лицо передающее имущество , должно обладать необходимым правомочием по его распоряжению, т.е. является, как правило, собственником этого имущества либо субъектом иного ограниченного вещного права.

Лицо, принимающее имущество, становится либо его собственником (купля-продажа, мена, дарение, рента), либо законным владельцем указанного имущества (аренда, жилищный наем, ссуда). В последнем случае лицо, хотя и не является собственником, но владеет имуществом по основанию, предусмотренному соответствующим договором, и получает, как и собственник, вещно-правовую защиту. Данное обстоятельство также может быть признано общей чертой договоров на передачу имущества.

Еще один объединяющий признак указанных договоров заключается в том, что все они имеют сложный предмет, включающий в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество ( объект второго рода).

Отмеченные общие черты названных договоров делают возможным использование правил об одних типах договоров для регулирования отношений, возникающих из иных типов договоров, входящих в группу договоров о передаче имущества. Например: содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации правила о договоре купли-продажи подлежат применению к правоотношениям, вытекающим соответственно: из договора мены (п.2 ст.567), из договора ренты (п.2 ст. 585), из договора аренды (п. З ст.609); правила о договоре аренды - к отношениям, возникающим из договора безвозмездного пользования (п.2 ст. 689); правила о договоре дарения - к отношениям и договора ренты (п.2 ст.585).

Большинство из названных договоров (за исключением договоров мены и ссуды) являются сложными договорами, охватывающими большой спектр разнообразных правоотношений, что выражается в наличии многочисленных отдельных видов указанных договоров, в отношении которых обеспечивается регламентация с помощью специальных правил в рамках общего регулирования соответствующих самостоятельных типов договоров. Так, договор купли-продажи имеет семь различных своих видов, а именно договора розничной купли-продажи, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, электроснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятия. Договор аренды насчитывает пять различных видов: прокат, аренда (фрахтование на время) транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Имеют свои отдельные виды также договор дарения (обещание дарения, пожертвование), договор ренты (постоянная рента, пожизненная рента), договор жилищного найма (социальный наем жилого помещения).

Выше указанные договоры (за исключением договора найма жилого помещения) имеют многовековую историю, исчисляемую со времен римского права, а также богатые традиции в российской дореволюционной цивилистике. Поэтому далее мы рассмотрим вопросы, связанные с возникновением этих договоров, их развитием, отношением к ним со стороны современных зарубежных правопорядков, а также развитие названных договоров в отечественной цивилистике ( как в период до революции 1917 года), так и в советское время, «где скрываются корни современных российских гражданского законодательства и гражданско-правовой доктрины»

Договор купли-продажи является одним из типов договоров, регулирующих обязательства по передаче имущества. Этим объясняется широкое применение договора купли-продажи в имущественном обороте. Не случайно положения, определяющие отношения, связанные с куплей -продажей, открывают раздел IV Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), посвященный отдельным видам гражданско-правовых обязательств(гл.30) По существу структура гл.30 ГК РФ, круг решаемых в ней вопросов, расположение ее норм во многом определили методологические подходы к регулированию и всех иных гражданско-правовых договоров (аренды, займа, подряда и др.)

Договор купли-продажи относится к числу традиционных институтов гражданского права, имеющих многовековую историю развития. Уже в классическом римском праве складывается в качестве консенсуального контракта emptio et venditio под которыми понимается договор, посредством которого одна сторона - продавец (venditor) обязуется предоставить другой стороне - покупателю (emptor) вещь, товар (merx), а другая сторона - покупатель обязуется уплатить продавцу за указанную вещь определенную денежную цену (ргеmium).Условия о товаре и его цене признавались существенными элементами договора купли-продажи. Римскому праву были известны договоры будущего урожая, в таких случаях применялся договор о продаже вещи будущей или ожидаемой, а продажа считалась совершенной под отлагательным условием. Договор купли-продажи мог иметь своим предметом также бестелесную вещь, т.е. имущественное право (право требования, право осуществления узуфрукта и т.п.).

В российском дореволюционном гражданском законодательстве собственно договором купли-продажи (или, как предусматривалось действовавшим законодательством, «продажи и купли») признавались лишь сделки по продаже движимого имущества. Что же касается недвижимого имущества то купля-продажа была отнесена законом не к договорам , а к способам приобретения права на имущество; купчая - крепость рассматривалась в качестве акта перенесения права собственности на недвижимость. Российские цивилисты, критикуя законодательство той поры, полагали, что имеется единый как движимого, так и недвижимого имущества, поскольку основанием приобретения покупателем права собственности на продаваемую вещь во всех случаях является соглашение сторон. Вместе с тем и законодательством и гражданско-правовой доктриной признавалось, что сфера действия договора купли-продажи ограничивается лишь вещами физическими и не включает в себя имущественные права, поскольку с юридической точкой зрения в последнем случае нет покупки или продажи, а есть только передача, уступка прав.

При подготовке проекта Гражданского Уложения, который был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1913 г., нормы о продаже были помещены в разделе II («Обязательства по договорам») кн.V («Обязательственное право») проекта, поскольку «продажа есть договор двусторонний» и «входит непосредственно в область договорных отношений». Под договором продажи понимается договор, по которому продавец передает или обязуется передать движимое или недвижимое имущество в собственность покупателя («покупщика») за установленную денежную сумму. Причем правила о продаже подлежали применению также к возмездной уступке прав.

В советский период развития гражданского права сфера применения договора купли-продажи существенно ограничилась и свелась к отношениям между гражданами, а также между гражданами и розничными торговыми предприятиями. Отношения, складывающиеся между «социалистическими» организациями в связи с реализацией производимых ими продукции и товаров регулировались договорами поставки, контрактации, энергоснабжения, которые имели плановую основу и являлись самостоятельными договорами. В юридической литературе того периода данное обстоятельство объяснялось тем, что «при социализме действие закона стоимости сочетается с действием закона планомерно-пропорционального развития и основного экономического закона социалистического общества. В результате закон стоимости утрачивает всеобщее значение, а потому ограничивается и сфера применения договора купли-продажи, используемого преимущественно для реализации предметов потребления и лишь в сравнительно небольших масштабах для реализации средств производства». Проведение экономических реформ, главный смысл которых заключался отказе от неэффективной административно-командной системы управления экономикой, выявило насущную потребность в обновлении законодательства о купле-продаже. В условиях свободного рынка были неприемлемы пришедшие из «планового» прошлого правила оборота товаров, содержавшиеся в ГК РСФСР 1964 г. Положения о поставках продукции и товаров 1988г., а также в многочисленных положениях, инструкциях и типовых договорах, принятых в свое время Госснабом, Мин. торгом, и другими ведомствами Союза ССР. Требовали урегулирования и отношения, которые в условиях жестко регламентированной централизованной экономики просто не имели права на существование (например, отношения, связанные с применением договорных цен, договорных гарантийных сроков на товары, продажей предприятий).

При подготовке проекта нового ГК РФ учитывалась наметившаяся в законодательстве тенденция расширения сферы действия института купли-продажи, который в последние годы уже охватывал отношения, связанные и с поставками товаров, и с контрактацией сельскохозяйственной продукции, и со снабжением энергетическими и иными ресурсами. Наиболее последовательно такой подход нашел отражение в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик (гл.9).

Вместе с тем, исходя из традиций российского законодательства и правоприменительной практики, было целесообразно сохранить в качестве разновидностей договора купли-продажи такие ранее полностью самостоятельные договорные формы, как договор контрактации, договор энергосбережения и т.д. Тем более, что на протяжении многих лет с их помощью успешно осуществлялось регулирование специфических отношений в имущественном обороте. И даже в настоящих условиях, когда планово-регулирующие механизмы сведены к минимуму, указанные отношения в известном смысле сохраняют особые, присущие только им черты.

Сфера применения договора купли-продажи значительно расширилась также за счет того, что правила о купле-продаже должны субсидиарно применяться к купле-продаже имущественных прав, результатов интеллектуальной деятельности, фирменных наименований, товарных знаков, знаков обслуживания и иных средств индивидуализации гражданина и юридического лица, выполняемых ими работ или услуг, если иное не вытекает из содержания или характера соответствующих прав либо существа объекта гражданских прав. К продаже ценных бумаг и валютных ценностей указанные положения о купле-продаже применяются, если законом не установлены специальные правила их продажи.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст. 454 ГК РФ).

Договор купли-продажи является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю. Собственно передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, можно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора . Например, в розничной купле-продаже выставление в месте продажи, в витринах и т.п.) товаров, демонстрация их образцов или представление сведений о представляемых товарах в месте их продажи признаются публичной офертой; договор розничной купли-продажи, по общему правилу считается заключенным с момента выдачи покупателю кассового или товарного чека либо иного документа, подтверждающего оплату товара ( ст.493, п.2 ст. 494 ГК РФ).

Договор купли-продажи является возмездным, поскольку продавец за исполнение своих обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде оплаты полученного товара

Договор купли-продажи является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре купли-продажи имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность продавца передать покупателю товар и обязанность покупателя уплатить покупную цену, - которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор купли- продажи является договором синаллагматическим.

Синаллагматический характер договора купли-продажи выражается в том, что на стороне покупателя во всех случаях ( за исключением договора купли-продажи с предварительной оплатой ) лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п.1 ст.328 ГК РФ).

Иными словами, покупатель не вправе исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче товара покупателю. Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной оплате товара покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не производить исполнение обязанностей по передаче товара до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.

Юридические последствия признания соответственно продавца или покупателя субъектом встречного исполнения обязательств заключается в том, что в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. (п.2 ст.328 ГК РФ).

Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи, как движимые, так и недвижимые, индивидуально-определенные либо определяемые родовыми признаками. Купля-продажа отдельных видов вещей может регулироваться, помимо норм ГК, иными федеральными законами, а также другими правовыми актами. Так специальные правила купли-продажи могут быть установлены федеральными законами в отношении ценных бумаг и валютных ценностей ( п.2 ст.454 ГК).

Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст.223 ГК РФ).

В отношениях по купле-продаже подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимое имущество (ст.551ГК РФ), на предприятие как имущественный комплекс (ст.564 ГК РФ), а также на жилые дома, квартиры и иные жилые помещения (ст.558 ГК РФ).

По общему правилу право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, (п.1 ст.235 ГК РФ). Применительно к купле-продаже право собственности продавца прекращается с момента передачи вещи, служащей товаром, покупателю (в соответствующих случаях - с момента регистрации права собственности покупателя). Если продавец, не являясь собственником товара, отчуждает его на основании предоставленных ему полномочий по распоряжению товаром, передача покупателю (государственная регистрация) служит основанием для формирования права собственности у лица, являющегося покупателем товара, а также полномочий продавца по распоряжению товаром. Исключение составляют случаи, когда стороны заключают договор с условием о сохранении права собственности на переданный покупателю товар за продавцом до оплаты товара, либо наступления иных определенных обстоятельств.

В подобной ситуации продавец, оставаясь собственником товара, в случае неоплаты покупателем товара в установленный срок или не наступления иных предусмотренных договором обстоятельств, при которых право собственности переходит к покупателю, вправе потребовать от покупателя возвратить переданный ему товар (ст.491 ГК РФ).

1.2 Содержание договора купли-продажи

В гражданско-правовой доктрине для характеристики отдельных типов договоров и выявления существенных признаков, отличающих соответствующий тип договора от иных гражданско-правовых договоров, составляющих единую категорию договоров ( в нашем случае это договоры на передачу имущества), используется понятие « элементы договора». Под элементом договора обычно понимаются: субъекты договора, его предмет, форма договора ( права и обязанности сторон).

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условиями договора устанавливаются или конкретизируются права и обязанности сторон. Обычно во всяком договоре купли-продажи выделяют группы условий, определяющих обязанности соответственно продавца и покупателя. Например, к условиям, предусматривающим обязанности продавца, обычно относят следующее: о товаре ( о количестве, качестве, ассортименте, комплектности, таре и упаковке и т.п.); о порядке и сроке передачи товара покупателю. Условия договора, регламентирующие порядок принятия товара и его оплаты, определяют обязанности покупателя.

Условия договора купли-продажи в целях изучения могут быть разделены на две группы: к первой относятся условия, регулирование по имуществу обязанности продавца; ко второй - условия, определяющие основные обязанности покупателя. Основным обязанностям продавца и покупателя, соответственно противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны продавца или покупателя соответствующих условия договора.

Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установленный договором, а если такой срок договором не установлен, - в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства (ст. 314 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан передать покупателю вместе с товаром принадлежности продаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), предусмотренные законодательством и договором, одновременно с передачей вещи. Не передача продавцом покупателю товара в срок, установленный договором, а при отсутствии в договоре такого условия - в срок, определенный в соответствии. С правилами, предусмотренными ст.314 ГК РФ, либо просрочка в передаче товара признаются неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, и влекут применение последствий, предусмотренных ГК на случай нарушения гражданско-правового обязательства. В частности, покупатель вправе требовать от продавца возмещения причиненных убытков (ст. 15, 393 ГК РФ).

В случае если по договору купли-продажи продавец был обязан передать покупателю индивидуально-определенную вещь, покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее покупателю на предусмотренных условиях (ст.398 ГК РФ).

Договором могут быть предусмотрены иные последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения продавцом обязанности по передаче товара покупателю.

Количество товаров, подлежащих передаче покупателю, должно определяться в договоре в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Вместе с тем допускаются возможность согласования сторонами в договоре лишь порядка определения количества товаров (п.1 ст.465 ГК РФ), что имеет важное значение, поскольку количество товаров относятся к существенным условиям договора и отсутствие этого условия в договоре влечет признание последнего незаключенным. При любом варианте определения количества товаров договор признается заключенным, если его содержание позволяет установить количество товаров, подлежащих передаче покупателю на момент исполнения договора.

Законодателем определены специальные последствия на случай нарушения условия договора о количестве товаров (ст.466 ГК РФ); покупатель получает право, если иное не предусмотрено договором, отказаться от переданных товаров и их оплаты, а если они оплачены, потребовать возврата уплаченной денежной суммы и возмещения убытков.

Если же продавец передаст покупателю товары в количестве, превышающем указанное в договоре, покупатель может, поскольку иное не предусмотрено договором, принять все количество товаров, но при условии, что в разумный срок после получения сообщения покупателя о получении товаров в количестве, превышающем указанное в договоре, продавец не распорядится соответствующей частью товаров. В этом случае дополнительно принятые товары должны быть оплачены покупателем по цене, установленной для товаров, принятых в соответствии с договором, если иная цена не определена соглашением сторон.

Договором купли-продажи может быть предусмотрено, что передаче подлежат товары в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам (ассортимент). По такому договору продавец обязан передать покупателю товаров в ассортименте согласованном сторонами (ст.467 ГК РФ).

Договором купли-продажи должны быть предусмотрены требования, предъявляемые к качеству товара. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору.

Определенные проблемы с исполнением договора могут возникнуть в тех случаях, когда он не содержит условия о качестве. Решению этих проблем и исключению возможности передачи покупателю недоброкачественного товара могут способствовать диспозитивные нормы, определяющие требования к качеству товара при отсутствии таковых в договоре. В этом случае продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если же продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Как и в случае с обязанностями продавца, условия договора купли-продажи, предусматривающие обязанности покупателя (основные из них - принять и оплатить проданный товар), нередко включают в себя и некоторые обязанности продавца, направленные на обеспечение исполнения покупателем его основных обязанностей. Например, условие договора о принятии покупателем товара может предусматривать обязанность продавца по выделению своего представителя для передачи покупателю товара, в том числе и с проверкой его количества и качества.

Вместе с тем, понимая некоторую условность выделения основных обязанностей покупателя безотносительно к соответствующим обязанностям продавца, все же имеет смысл рассмотреть отдельно обязанности покупателя по принятию и оплате товара, действия по реализации которых, являются составной частью предмета договора купли-продажи.

Покупатель по договору купли-продажи обязан принять переданный ему товар. Исключение составляет лишь те случаи, когда покупатель наделен правом требовать замены товара или отказаться от исполнения договора, например, если продавец передал покупателю товар с недостатками, которые носят существенный характер, либо не выполнил в разумный срок указания покупателя о доукомплектовании переданных товаров.

Выполнение покупателем обязанности принять товар в сроки и в порядке, предусмотренные договором, означает, в частности, что покупатель должен совершить все необходимые действия, позволяющие продавцу передать ему товар (сообщить адрес, по которому он должен отгружаться; предоставить транспортные средства для перевозки товара, если такая обязанность покупателя вытекает из договора и т.п.).

Неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязанностей по принятию товара либо отказ покупателя от принятия, предусмотренного договором товара, влечет для него негативные последствия. Продавец получает право потребовать от покупателя принятия товара в принудительном порядке путем обращения с соответствующим иском в суд. В этом случае права продавца могут быть обеспечены также путем взыскания с покупателя стоимости товара и расходов, связанных с его хранением продавцом.

Непринятие переданного товара покупателем может служить основанием для отказа со стороны продавца от исполнения договора, что влечет расторжение договора купли-продажи. Независимо от выбранного продавцом способа защиты от незаконных действий покупателя, продавец сохраняет право требовать от покупателя возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по принятию товара.

Покупатель обязан оплатить товары непосредственно до или после их передачи ему продавцом в размере их полной цены, если иное не предусмотрено законодательством или договором купли-продажи либо не вытекает из существа обязательства (ст.486 ГК РФ).

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию.

В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу, а продавец - передать ее покупателю после оплаты.

Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть, расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной. Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.

Статьей 29 Федерального закона « О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» также предусмотрено право продавцов в случае нарушения покупателями условий, договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок приватизации.

Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд правомерно расторг заключенный договор.

Правовые последствия неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязанности по оплате проданного ему товара заключается в том, что продавец получает право потребовать от пользование чужими денежными средствами, начисляемых на сумму задолжности за весь период просрочки оплаты товаров. Если товар не оплачивается покупателем в связи с необоснованным отказом от его принятия, продавец вправе по своему выбору либо потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора, что повлечет его расторжение.

В дополнение к названным последствиям неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязанности по оплате товара за продавцом сохраняется право на возмещение убытков, причиненных нарушением договора купли-продажи.

Договор купли-продажи может быть заключен с условием о предварительной оплате товара (т.487 ГК РФ), также может быть предусмотрено условие о продаже товара в кредит. Особенностью договора купли продажи товаров в кредит является также то, что товары с момента их передачи и до их фактической оплаты покупателем признаются находящимися в залоге у продавца.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрено

условие об оплате товара в рассрочку. Специфика такого договора состоит в том, что его существенными условиями становятся условия о цене товара, порядке, сроках и размерах платежей (п. 1 т. 489 ГК РФ).

купля продажа договор недвижимость

Глава 2. Особенности договора купли - продажи жилых помещений

2.1 Жилое помещение как объект сделки купли-продажи

Понятие договора купли-продажи жилых помещений базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 ГК РФ в сочетании со специальными нормами о продаже жилых помещений. Его определение может быть сформулировано следующим образом: по договору продажи жилых помещений продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется принять это жилое помещение и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий: законность содержания; правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку; соответствие воли и волеизъявления сторон сделки; соблюдение формы сделки. В сфере недвижимости законодательство разрешает самые различные виды сделок, т.е. действия граждан и юридических лиц, при которых происходит в соответствии с волеизъявлением сторон установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей их участников.

Сделки с жилыми помещениями имеют определенную специфику в правовом регулировании. Это выражается в том, что предметом сделки является жилое помещение, а сделка заключается в соответствии с правилами, установленными в гражданском и жилищном законодательстве. Жилым помещением признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. К жилым помещениям относят: дома, квартиры и их части, например, жилые комнаты в квартирах или домах. Домовладение не является объектом гражданского права, а является единицей технического учета.

Жилой дом - здание гражданского назначения, которое расположено на самостоятельном земельном участке и предназначено для удовлетворения потребностей гражданина в жилье. При постановке на технический учет жилой дом оценивается как одно строение. Понятие "жилой дом" закреплено в приложении №1к Инструкции о порядке учета жилищного фонда от 1.01.99 года.

Согласно этой инструкции выделяют две категории домов: многоквартирные жилые дома и индивидуальные. Многоквартирные жилые дома состоят из изолированных помещений (квартир, которые закреплены на праве собственности за разными правообладателями).

Индивидуальные жилые дома состоят из изолированных помещений (комнат). Индивидуальные жилые дома могут принадлежать по праву собственности одному лицу или находится в общей собственности.

Квартира как предмет сделок с недвижимостью является самостоятельным объектом права, а комната рассматривается как часть жилого помещения.

Понятие домовладения представляет собой жилой дом или дома с обслуживающими его (их) строениями и сооружениями, расположенными на обособленном земельном участке.

Домовладение - это сложная вещь, которая состоит из основного строения (дома или домов) и служебных строений, имеющих второстепенное значение по отношению к основному строению. Служебные строения это строения обычно не капитального типа. Все части жилого дома могут отчуждаться только в целом. Поэтому основное строение принято считать главной вещью, а служебные строения - ее принадлежностями.

Жилые помещения могут быть объектом права собственности, либо

закрепляются за субъектом на ином вещном праве (например, праве хозяйственного ведения, оперативного управления, праве членов семьи собственника жилого помещения пользоваться им). Жилое помещение может закрепляться на основе договора, порождающего обязательственные отношения (например, договор найма или аренды).

Представляется не целесообразным отождествление понятий «жилое помещение» и «жилой дом». Жилой дом является разновидностью жилого помещения. Поэтому термин «жилое помещение» является более широким и может включать в себя часть жилого дома - квартиру или комнату.

Жилые помещения, как указывалось выше, предназначены для проживания граждан. Юридические лица не могут размещать в них промышленные производства. Размещение в жилом помещении предприятий, организаций, допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилого в нежилые производятся в соответствии с жилищным законодательством.

Жилищное законодательство (ст.9 ЖК РСФСР) не допускает перевода пригодных жилых помещений в категорию нежилых. При этом жилое помещение должно быть объектом государственного и муниципального жилищного фонда.

Жилое помещение должно предназначаться для постоянного проживания, поэтому садовый, дачный домик не могут рассматриваться как жилые помещения.

Итак, жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано по целевому назначению - для проживания граждан. Целевой характер его использования не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи.

Как уже указывалось выше, к числу жилых помещений относят: жилой дом, его часть, квартиру в многоквартирном доме, ее часть. Под частью жилого помещения понимается изолированное помещение. Исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей собственности (долевой общей). Согласно ст. 246 и 250 ГК РФ, п. 10 Постановления Пленума ВС РФ № 8 от 24 августа 1993 г. « О некоторых вопросах применения судами Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда РСФСР» участник общей долевой собственности на жилое помещение, в том числе на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные собственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществляет его в течении предусмотренного ст.250 ГК РФ срока. Естественно, что такая доля может не совпадать с размерами имеющихся изолированных помещений.

Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст.289 ГК РФ).

Жилое помещение может использоваться для постоянного проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется в пользование в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права (ст.558 ГК РФ). В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст.292 ГК РФ). Их круг определяется ст. 53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником. К членам семьи относятся: супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если граждане, указанные выше, перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют также права и обязанности, как наниматель и члены его семьи. Кроме того, в данный перечень включаются арендаторы (ст. 617 ГК РФ), а также лица, которые пользуются жилыми помещением в силу завещательного отказа (ст.358ГК1964г.).

В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:

а) наниматель и члены его семьи (ст.672 ГК). Их круг также определяется по правилам ст. 53 ЖК;

б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст.672 и 685 ГК РФ). Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилы помещением, то в договоре должно быть прямо на это указано. Кроме того, ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, установленные в п.4 ст. 292 ГК РФ. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

2.2 Цена в договоре купли-продажи недвижимости. Ее соотношение с оценкой

Цена является одним из существенных условий сделок с недвижимостью. Формирование цены на недвижимость складывается путем соглашения между участниками договора. Отступление от этого правила связано с обычаями делового оборота, сложившегося в работе риэлторских фирм и нормами международного права. Необходимо отличать цену и оценку недвижимости.

Для совершения любой операции с недвижимостью (будь то купля-продажа, дарение, залог, наследование), определения налогооблагаемой базы, а также решения спорных вопросов в суде или в арбитраже, необходимо провести оценку недвижимого имущества.

Оценить объект недвижимости - значит, определить его рыночную стоимость. Традиционно на практике применяют три метода оценки недвижимости: затратный, доходный и метод сравнительного анализа продаж.

Затратный метод оценки недвижимости основан на учете затрат на строительство данного объекта и рыночной стоимости земельного участка. Стоимость оцененной таким образом недвижимости представляет собой балансовую стоимость объекта за вычетом суммы его износа и стоимости земельного участка.

Для определения затрат на строительство объект разбивается на отдельные конструктивные части: основание, фундамент, несущие и ограждающие конструкции, полы, отделочные улучшения, инженерные коммуникации и устройства. Расчет затрат производится в соответствии с нормативами себестоимости одного квадратного или кубического метра, штуки и т.д. с учетом

поправочных коэффициентов, учитывающих местные условия и особенности данного объекта. Затем определяется степень износа объекта. Износ бывает трех видов: физический износ, функциональное и экономическое устаревание. При этом износ может быть устранимым либо неустранимым.

Другой метод оценки - доходный - наиболее точный и сложный одновременно. Его основу составляет расчет прибыли, которая может быть получена при инвестировании в данный объект недвижимости, и сравнение ее с прибылью от аналогичных инвестиций в другие области предпринимательской деятельности, а также с процентом по банковскому депозиту.

Суть метода сравнительного анализа продаж или аналогового метода заключается в сравнении данного объекта недвижимости с аналогичным по ряду признаков объектом, рыночная цена которого известна. Данный метод, как правило, применяется при оценке жилых помещений. Например: Объектом оценки является отдельная квартира. Комната в квартире, как имущество, не подлежащее выделу в натуре, оценивается по долевому принципу. Оценка квартиры признается равной средней оценке (средней арифметической) данной или аналогичных однотипных квартир по результатам случайной выборки объемом не менее 5 испытаний.

Задача оценки - определить цену спроса и (или) оценку предложения и (или) цену сделки на конкретную квартиру на определенную дату или конкретный период, исходя из ее равноценности с квартирами данного типа. Цена может определяться как на квартиру в целом, так и в расчете за 1 кв. м общей площади квартиры.

Две квартиры признаются равными по цене, если совпадают конструктивные модели домов, в которых они расположены, и функциональные модели квартир по первым 10 свойствам, упорядоченным на конкретную дату. К таким свойствам относят:

месторасположение строения,

2) капитальность строения,

3) общая площадь,

4) жилая площадь,

5) площадь кухни,

6) этажное расположение,

7) количество проходных комнат,

8) высота помещений (этажа),

9) количество балконов,

10)наличие телефона.

Кроме того, предполагается, что квартира оборудована другими обычными для данной местности удобствами, важность которых учитывается комплексно, без упорядочения. Перечень и упорядочение первых десяти свойств модели определяется экспертным путем или с учетом того, какое из этих свойств вероятнее всего займет первое место в публикациях.

К примеру, все типовые однокомнатные квартиры в жилом доме, построенном по типовому проекту, расположенные на 1 этаже, признаются равными по цене, если функциональная модель "однокомнатная квартира " не содержит свойства, превращающие данные квартиры в неоднородные (неравноценные).

Строения, в которых расположены оцениваемые объекты, должны территориально располагаться в одной оценочной зоне, характеризуемой равенством налога на земельные участки, транспортной удаленностью и экологическими условиями. В любом случае они должны располагаться не более 500 метров от оцениваемого объекта.

Капитальность строения принимается по классификации, принятой в действующих строительных нормах. При прочих равных условиях квартиры признаются равными по цене, если расположены в строениях одного класса капитальности.

Процесс оценивания, т.е. нахождение денежного эквивалента различным объектам недвижимости в конкретный момент времени, представляет собой определение их стоимости. Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для его жильцов значительную потребительную стоимость, однако его меновая стоимость будет небольшой.

Меновая стоимость лежит в основе процесса обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения.

Меновая стоимость выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи исходя из варианта его наилучшего использования.

В отдельных случаях меновая стоимость может иметь отрицательное значение, когда недвижимое имущество в силу физических, юридических или договорных обязательств требует значительных ремонтных работ, демонтажа объектов или затрат на очистку земельного участка от загрязнения, например радиоактивного или химического, превышающих стоимость этого имущества.

Исследование экономического содержания стоимости невозможно без изучения тесно с ним связанных понятий цены и затрат.

Цена - это денежная сумма, выражающая результат заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях. В отличии от стоимости (гипотетической цены) цена выступает формой проявления совершившейся сделки, является совершившимся фактом, т.е. относится к конкретному объекту недвижимости и даже, независимо от того, была ли она объявлена официально или осталась коммерческой тайной.

Затраты - это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта, или объекта аналогичного по полезности объекту оценки.

Одной из главных задач в практической работе оценщиков является правильный выбор вида определяемой стоимости, соответствующего целям и условиям оценки. При этом необходимо учитывать международные стандарты оценки, а также переход российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита, принципы финансового менеджмента и инвестиционного проектирования. Особо следует подчеркнуть, что профессиональные оценщики избегают употреблять абстрактное понятие стоимость, применяя его в сочетании с определяющим, какая именно стоимость имеется ввиду.

2.3 Иные условия, определяющие содержание договора купли- продажи недвижимости

Квалифицирующими признаками договора купли-продажи недвижимости являются предмет и форма договора (условия о цене и целевой характер предмета договора рассмотрены в параграфах 1,2 гл. II настоящей работы).

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил законодателю выделить этот вид договора купли-продажи.

В соответствии с п.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество.

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 5 54 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и др. характеристики. При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается не согласованным, а договор не заключенным. Договор купли-продажи недвижимости, в котором не согласовано условие о предмете, не может считаться заключенным.