Договор купли-продажи жилых помещений

Общество с ограниченной ответственностью «ЛАВС-Текс» обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском к акционерному обществу «Ивановский меланжевый комбинат» о признании права собственности и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество-здание вязалъно-пошивочного цеха «МАЛИМО» по договору купли продажи в связи с уклонением продавца от государственной регистрации.

Судом вынесено решение об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Во-первых, на момент отчуждения недвижимости продавец (АО

«Ивановский меланжевый комбинат») известил покупателя (000 «ЛАВС-Текс») об отсутствии правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, в связи с чем АО «Ивановский меланжевый комбинат» должен был обратиться в судебный орган на предмет уточнения по объектного перечня имущества, вошедшего в уставной капитал предприятия в результате его приватизации.

Во-вторых, из пояснений представителя Учреждения юстиции Ивановской области по регистрации прав на недвижимое имущество установлено, что вопрос о регистрации права и перехода права на недвижимое имущество в учреждении не рассматривался ввиду отсутствия заявления заинтересованных лиц об этом.

В-третьих, в договоре купли-продажи отсутствуют сведения о месте положения отчуждаемых объектов недвижимости, поэтому в силу п.2 ст. 554 ГКРФ договор считается незаключенным.

В-четвертых, отсутствуют сведения о постановке объекта недвижимости на технический учет. По архивным данным ГП «Госучета» технический паспорт на спорный объект не составлялся, а техническая инвентаризация не проводилась. При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии факта заключения договора купли-продажи недвижимости. На основании статей 209 и 218 ГК РФ только собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения имуществом. Указанное право в силу ст. 131 ГК РФ должно возникнуть после регистрации в установленном законом порядке. Доказательств, свидетельствующих о принадлежности имущества продавцу, суду не представлено. Ввиду принятия продавцом мер, необходимых для установления своего права, суд пришел к выводу о наличии внесудебного способа защиты права покупателя и отсутствии факта уклонения от государственной регистрации перехода права.

В договоре купли-продажи жилого помещения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, свидетельствующие о расположении жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии данных в договоре условие о предмете договора, подлежит передаче, считается несогласованным сторонами, следовательно, договор купли-продажи незаключенным.

Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны предполагаемым отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией. Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность.

Глава 3. Государственная регистрация договора купли-продажи жилых помещений и права собственности ( вещных прав )

3.1 Понятие и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Кому нужна государственная регистрация? На этот вопрос попытаемся ответить историей из книги В. Гиляровского «Москва и москвичи»:

«Вот этот самый Шпейер, под видом богатого помещика, был вхож на балы к В. А. Долгорукову, при первом же знакомстве очаровал старика своей любезностью, а потом бывал у него на приеме, в кабинете и однажды попросил разрешения показать генерал-губернаторский дом своему знакомому, приехавшему в Москву английскому лорду. Князь разрешил, и на другой день Шпейер привез лорда, показал, в сопровождении дежурного чиновника, весь дом, двор и даже конюшни и лошадей. Чиновник молчаливо присутствовал, т.к. ничего не понимал по-английски. Дня через два, когда Долгоруков отсутствовал, у подъезда дома остановилась подвода с сундуками и чемоданом, следом за ней в карете приехал лорд со своим секретарем-англичанином и приказал вносить вещи прямо в кабинет князя... Подробности этого скандала я не знаю , говорили разное. Известно только, что дело кончилось в секретном отделении генерал-губернаторской канцелярии.

Англичанин скандалил и доказывал, что это его собственный дом, что он купил его у владельца, дворянина Шпейера, за 100 тысяч рублей со всем инвентарем и приехал жить в нем. В доказательство представил купчую крепость, заверенную у нотариуса, по которой и деньги уплатил сполна. Это мошенничество Шпейера не разбиралось в суде, о нем умолчали, и как разделались с англичанином - осталось неизвестным . Выяснилось, что на 2-й Ямской улице была установлена на один день фальшивая контора нотариуса, где и произошла продажа дома...»

Почему могла произойти подобная история? Потому, что получение ответа на вопрос «Чье это здание? Чья эта недвижимость?» - не такая простая по своей сути процедура. Кто должен отвечать на этот вопрос, кто признает право на недвижимость? Один из «механизмов», изобретенных человечеством в этой области - это государственная регистрация прав.

Быть праву или не быть - вот в чем вопрос? На этот вопрос отвечает государственная регистрация, поскольку в соответствии с законом «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ».

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке» (ст.2.122-03).

По сути дела государственная регистрация - это система правовых, организационных, процедурных мер, обеспечивающих однозначность и обоснованность записей о правах на объект недвижимости. Система государственной регистрации - это система государственных гарантий для правообладателей и для всех участников рынка недвижимости.

Что же значит осуществить государственную регистрацию? По сути дела это означает ответить на три основных вопроса:

1. Кто - правообладатель (описание субъекта);

2. Что есть объект права (описание объекта);

3. Почему - правовые основания (правоустанавливающие документы).

Именно детальный ответ на эти вопросы, ответ в соответствии с установленной законом процедурой и обеспечивает, и гарантирует однозначное соответствие между всеми составляющими триады (объект, субъект, право).

Принципиальной особенностью системы государственной регистрации является то, что регистрации подлежат не правообладатели, не сами объекты недвижимости и не документы на нее, а гражданские правоотношения по поводу недвижимости, а именно: а) права на недвижимое имущество; б)сделки с ним; в)ограничения (обременения) прав. Регистрация таких правоотношений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в различном порядке и влечет различные юридические последствия.

Согласно п.2 ст.8 ГК РФ, подлежащие государственной регистрации права возникают с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом. Возникновение права на недвижимость, приобретение титула, является основным юридическим последствием государственной регистрации. Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество, указанные как вещные в п.1 ст.131 и ст. 216 ГК РФ:

1) право собственности;

2) право хозяйственного ведения имуществом;

3) право оперативного управления имуществом;

4) право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

5) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

6) сервитуты.

Система вещных прав отечественного гражданского законодательства, что вид вещного права связан с объектом и субъектом права. Например, на земельные участки могут существовать только право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитут, причем право пожизненного наследуемого владения - только у физических лиц. Возникновение вещного права хозяйственного ведения или оперативного управления земельным участком законодательством не предусмотрено. Существуют еще такие вещные права физических лиц, как право пользования жилыми помещением проживающими в нем членами семьи собственника (п.1 ст. 292 ГК РФ), право проживать в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 5 38 ГК РСФСР 1964 г.). Однако требование государственной регистрации поставило бы реализацию прав указанных лиц, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации, введенной

Гражданским кодексом. В случае необходимости их регистрации перед учреждениями юстиции неизбежно встанет проблема определения субъектов таких прав и оснований для регистрации. Согласно ст. 53 Жилищного кодекса РФ к членам семьи относятся не только супруги и дети, родители, но и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. В исключительных случаях иные лица, проживающие совместно и ведущие общее хозяйство, также могут быть признаны членами семьи. Для возникновения прав пользования жилым помещением не собственниками не требуется государственной регистрации.

В первую очередь потому, что эти права не участвуют в гражданском обороте и не могут свободно отчуждаться. Законодателем предусмотрен иной способ защиты таких прав, отличный от регистрации. Данные права сохраняются при переходе права собственности на жилое помещение к другому собственнику (п.2 ст. 292 ГК РФ), а перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, является существенным условием договоров купли-продажи и мены жилья (п.2 ст. 558 ГК РФ). Именно поэтому обязательным документом для нотариального удостоверения или регистрации сделок с жилыми помещениями являются выписки из домовых книг, справки паспортных столов. Не предусмотренная законом регистрация прав пользования жилыми помещениями привела бы к выполнению несвойственной учреждениям юстиции административной функции паспортно-визовой службы МВД РФ.

По правилу, установленному п.2 ст.8 ГК РФ, право на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, правовым последствием акта государственной регистрации права является возникновение вещного права на недвижимость.

Следует отличать регистрацию прав от регистрации сделок с недвижимостью. Устанавливая обязательность государственной регистрации определенных договоров в отношении недвижимости, законодатель определил момент их регистрации как момент заключения (п. З ст. 433 ГК РФ). Таким образом, правовым последствием акта государственной регистрации сделки является признание договора заключенным. Если регистрации подлежит сделка по по отчуждению недвижимости, например, договор купли-продажи жилых помещений (п.2 ст.558 ГК РФ), то данный договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Именно с этого момента появляются определенные (ст.454 ГК РФ ) взаимные обязательства сторон: продавца -передать имущество, покупателя - принять и оплатить его. Однако обязательства - это только взаимные обещания, которые могут быть и не исполнены сторонами. Для того, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление регистрационного действия -регистрации его права. Только с внесением второй регистрационной записи в Единый государственный реестр согласно п.2 ст.8 ГК РФ возникнет право собственности покупателя. Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав - разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия.

Однако, связывая момент возникновения прав на недвижимость с моментом государственной регистрации права, Гражданский кодекс допускает установленные законом исключения из этого правила. Только с момента государственной регистрации права возникают вещные права на вновь созданную ( ст. 219 ГК РФ) и приобретенную по договору недвижимость ( ст. 223 ГК РФ), а также на давность владения (п.1 ст. 234 ГК РФ).

Установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей может повлечь только действительная сделка. В юридической науке выделяют следующие условия действительности сделки: 1) правосубъектность сторон (обладание правоспособностью и дееспособностью, необходимыми для данной сделки), 2) соответствие субъективной воли сторон объективному волеизъявлению, 3) соблюдение установленной законом или соглашением сторон формы сделки, 4) правомерность, законность сделки (соответствие требованиям закона или иных правовых актов).

Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора.

Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из предъявленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.

Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор , не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК .Поэтому учреждении юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания.

Итак, любой документ, касающийся возникновения, изменения или прекращения права собственности на недвижимость, вступает в силу после его государственной регистрации. Недостаточно оформить в нотариальной конторе договор купли-продажи, мены, дарения, залога или свидетельства о дарении или наследовании, необходимо зарегистрировать право собственности в уполномоченном на то муниципальном органе. В настоящее время система органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним достаточна сложна и весьма далека до окончательного формирования.

Для регистрации необходим комплект документов:

- заявление о регистрации;

- подлинник правоустанавливающего документа (договора, свидетельства и т.д.).

- нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа в требуемом количестве экземпляров, которое зависит от вида сделки;

- документ, подтверждающий уплату государственного сбора и оплату услуг за регистрацию;

- документ, удостоверяющий личность заявителя;

- доверенность или документ, подтверждающий полномочие представителя или наследника;

- справка о прописке (регистрации);

- а также другие документы в зависимости от вида сделки и установлено местными органами порядка.

Правоустанавливающий документ должен содержать запись о том, что объект сделки не состоит под арестом и не является предметом залога.

Согласно ГК РФ (ст. 131) орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставить информацию о проведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней, либо уклонение соответствующего орана от регистрации могут быть обжалованы в суд. Принятие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно конкретизировать как сам порядок регистрации, так и основания для отказа в регистрации.

Все многообразие сделок с недвижимостью можно поделить на односторонние и многосторонние сделки.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с Законом или соглашением сторон необходимо и достаточно выражение воли одной стороны. В сфере недвижимости такими сделками являются дарение и наследование по завещанию.

Для заключения двусторонней сделки или многосторонней, как чаще говорят договора, необходимо выражение согласованной воли двух или более сторон.

При заключении сделки договор выполняет следующие функции: юридически закрепляет отношения между участниками сделки, предавая им характер обязательств, выполнение которого защищено законом;

* определяет порядок, способы и последовательность совершения действий партнерами;

* предусматривает способы обеспечения обязательств.

В сфере недвижимости распространены следующие виды сделок:

* по распоряжению земельными участками;

* по распоряжению жильем, в частности а) купля-продажа жилья; б) купля-продажа жилья с пожизненным содержанием владельца; в) купля-продажа жилья в рассрочку;

* по распоряжению нежилыми помещениями.

В следующем параграфе я более подробно рассмотрю условия совершения сделок купли-продажи жилых помещений.

3.2 Особенности государственной регистрации прав на жилые помещения и договора купли-продажи

Купля-продажа - преобладающий вид сделки на рынке недвижимости. Общая динамика регистрации сделок свидетельствует о стабильном росте числа операций на рынке жилья.

Главным условием для совершения сделки купли-продажи с недвижимостью является наличие документа, бесспорно свидетельствующего о том, в чьей собственности находится объект сделки, т.е. кто имеет право им владеть, пользоваться, распоряжаться, изменять его юридическую судьбу, в т.ч. продавать на законных основаниях.

Арбитражный суд, утверждая мировое соглашение, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность жилое помещение, обязан был убедиться в том, что сторона, передающая недвижимое имущество, является его собственником, и ее право собственности на это имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

Арбитражный суд первой инстанции утвердил мировое соглашение, по которому ответчик обязался передать построенные им квартиры, являвшиеся предметом спора, истцу, а истец обязался уплатить ответчику определенную денежную сумму. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в деле участвовало учреждение юстиции, осуществляющее регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учреждение юстиции подало кассационную жалобу на определение об утверждении мирового соглашения и прекращения производства по делу, указав на то, что право собственности ответчика на передаваемые им истцу квартиры еще не зарегистрировано в порядке, установленном Законом о государственной регистрации .Суд кассационной инстанции определение отменил и дело передал на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Согласно части 4 статьи 37 АПК арбитражный суд утверждает мировое соглашение, если оно не противоречит законам и иным нормативным правовым актам и не нарушает права и законные интересы других лиц.

При утверждении мирового соглашения, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность недвижимое имущество, арбитражный суд был обязан проверить, что недвижимое имущество принадлежит соответствующему лицу на праве собственности. Согласно части 2 пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации регистрация является единственным доказательством существования права.

Поскольку право собственности ответчика на жилые помещения не было зарегистрировано, он не мог распорядиться ими, в том числе и путем заключения мирового соглашения. Определение арбитражного суда об утверждении мирового соглашения о передаче в собственность недвижимого имущества представляет собой судебный акт, определяющий условия и содержание гражданско-правовой сделки с этим имуществом.

Поэтому при утверждении мирового соглашения о передаче в собственность квартир арбитражный суд должен был убедиться, что права на упомянутые жилые помещения зарегистрированы в соответствии с требованиями Закона о государственной регистрации.

Правоустанавливающими документами, подтверждающими право собственности на недвижимость, являются следующие документы:

* нотариально удостоверенный договор о возведении индивидуального жилого дома на праве частной собственности, договор о строительстве коллективном индивидуальных застройщиков жилого дома или иного строения;

* свидетельство о собственности и договор, о передаче приватизационного жилья;

* нотариально удостоверенный договор купли-продажи ( в т.ч. с условием пожизненного содержания), мены, дарения;

* свидетельство о праве на наследство;

* свидетельство о праве собственности на долю в общем, имуществе супругов;

* договор о разделе строения;

* копия акта о приобретении жилого дома с публичных торгов;

* регистрационное удостоверение;

* акт о демуниципализации дома;

* исполнительный лист или копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности на недвижимость;

* копия решения суда о разделе дома между супругами.

При отсутствии правоустанавливающих документов могут быть использованы иные документы, косвенно подтверждающие право собственности на недвижимость, а именно:

* инвентаризационно-технические документы в случае, когда они содержат точные ссылки на наличие у собственников надлежаще оформленных документов, подтверждающих их право на недвижимость;

* платежные документы об оплате земельного налога и налога со строений, страховые полисы;

* обязательства по банковским ссудам на строительство.

Комплект документов, необходимых для совершения сделки с жилой недвижимостью, различается в зависимости от того, какая недвижимость отчуждается.

При продаже комнаты в коммунальной квартире дополнительно необходимо заявление всех соседей-собственников о том, что они не возражают против ее продажи.

При сделке в отношении кооперативных квартир с выплаченным паем необходимо иметь:

- свидетельство о собственности на жилище;

- справку жилищно-строительного кооператива о сумме выплаченного пая, зарегистрированную в установленном порядке;

- справку бюро технической инвентаризации об оценке стоимости жилья.

Для отчуждения жилья, приобретенного в собственность по договорам купли-продажи, мены либо дарения требуется оригинал договора и справка бюро технической инвентаризации об оценке стоимости жилья.

Нотариально удостоверенное соглашение второго супруга требуется при любом отчуждении жилья, причем его наличие необходимо независимо от прописки второго супруга. Исключение составляют случаи, когда недвижимость была передана первому супругу, было приобретена им до брака, либо перешла к нему в порядке наследования. При сделках с жилым домом в договоре должны быть указаны не только размеры и характеристики дома, но и все хозяйственные и бытовые строения и сооружения ( сарай, гараж, погреб, туалет, колодец и т.п.), которые как принадлежность к главной вещи переходят новому владельцу вместе с жильем.

Это не исключает того, что в договоре может быть оговорено, что хозяйственные постройки и бытовые будут снесены или перенесены прежним собственником жилья.

Правоустанавливающий документ на недвижимость, справка БТИ, документ, подтверждающий оплату услуг муниципального органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость, и документ, удостоверяющий личность, предъявляется для подтверждения статуса собственника в орган, регистрирующий сделки с недвижимостью. Этот орган обязан подтвердить правомочие собственника либо выдать письменный мотивированный отказ, при несоответствии данных в документах. При этом обычно на справке БТИ проставляют штамп установленной формы и гербовая печать.

Во избежании злоупотребления установлено, что срок действия этой справки органичен определенным сроком, за время которого должны быть завершены все остальные операции по оформлению сделки.

В процессе приватизации значительная часть жилья передается гражданам в долевую или совместную собственность.

Долевая собственность характеризуется тем, что имущество в общей собственности с определением доли каждого собственника в праве собственности, а совместная собственность подразумевает, что имущество находится в общей собственности без определения доли каждого собственника. Распоряжение приватизированным жильем, которое находится, в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, причем само имущество может быть разделено по соглашению между участниками долевой собственности либо по решению суда.

При продаже доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

В практике купли-продажи жилья объектом сделки часто выступает совместное или раздельное имущество супругов. Гражданским кодексом РФ установлено, что имущество супругов, нажитое ими во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения имуществом, нажитым во время брака.

Имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливается законодательством о браке и семье, в общем случае доли супругов признаются равными.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий , на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

Все сделки, связанные с отчуждением жилья, в котором прописаны несовершеннолетние дети, должны быть согласованы с органами опеки и попечительства . При этом продавец должен доказать, что в результате совершения сделки условия проживания детей не ухудшатся. И только после проверки этих фактов и документов орган опеки и попечительства выдаст разрешение на сделку.

После договоренности о цене недвижимости покупатель и продавец обращаются к нотариусу для заверения сделки. Сделка купли-продажи недвижимости оформляется договором в письменном виде, при этом нотариусом изымается гос. пошлина. При отсутствии у нотариуса сомнений в правомерности сделки она оформляется быстро, в противном случае он вправе затребовать дополнительные документы, а также присутствия и согласия заинтересованных лиц.

При заключении договора купли-продажи жилья необходимо учитывать, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому владельцу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушения этих прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Поэтому при приобретении жилья на вторичном рынке всегда необходимо убедиться, что все ранее прописанные в приобретаемом жилище, из него выписаны. Обычно подтверждением того является выписка из домовой книги.

До момента регистрации договора купли-продажи (мены, дарения) в Учреждении Юстиции продавец продолжает оставаться фактическим собственником недвижимости и несет ответственность за пожарную безопасность, за уплату налогов на имущество и прочие обязанности.

Участники сделки могут определить своим соглашением время фактической передачи недвижимости новому собственнику, но не могут изменить юридического значения перехода права собственности при государственной регистрации сделки. После регистрации договора он не может быть аннулирован по желанию сторон, а стороны должны заключить новый договор о расторжении первичного договора и урегулировании всех возникающих при этом вопросов.

Заключение

Подводя итог проделанной работы необходимо еще раз кратко остановиться на основных моментах совершения сделок купли продажи-продажи жилых помещений.

Итак, по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется принять это жилое помещение и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Условиями, необходимыми для заключения сделки являются:

предмет;

целевой характер использования жилого помещения ;

цена;

Подводя итог, необходимо акцентировать внимание на особенностях сделок купли-продажи жилого помещения.

В соответствии с гражданским законодательством по договору купли-продажи жилых помещений продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязан принять данное помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.

Следовательно, условиями необходимыми для совершения сделки, являются: ее предмет, целевой характер использования помещения, цена.

Возникает необходимость решения в законодательном порядке вопрос о том, что является ли комната в квартире самостоятельным предметом сделки купли-продажи. Поскольку судебная практика свидетельствует о том, что предметом сделки является доля в праве общей собственности, конституционный суд РФ считает, что комната может быть предметом приватизации, то необходимо в ГК закрепить норму, в которой определить понятие комнаты как изолированной части помещения и самостоятельного предмета договора купли-продажи. При этом понятие « часть » жилого помещения являются категориями, не совпадающими по своему правовому содержанию. Каждый из указанных объектов гражданских правоотношений может быть предметом договора купли-продажи.

Применительно к жилым домам с хозяйственными постройками необходимо закрепить в ГК РФ норму, согласно которой жилой дом - это главная цель, а хозяйственная постройка к дому - это его принадлежность. Таким образом «жилой дом» не совпадает с понятием « домовладение». Домовладение это единица технического учета, а не предмет гражданско-правовых сделок. При этом, жилой дом может отчуждаться в целом с хозяйственными постройками, а может быть продан отдельно от хозяйственных построек. Последние также могут быть реализованы как самостоятельная литера домовладения. Вместе с тем более корректной является практика продажи в целом жилого дома и хозяйственных построек.

Внесенное законодателем предложение о закреплении в ГК РФ « единого объекта недвижимости», состоящего из земельного участка и жилого дома, являются целесообразным при условии, если правоотчуждатель не возражает против отчуждения по отдельности и жилого дома и земельного участка. Поэтому в ГК РФ желательно предусмотреть любой из трех вариантов отчуждения таких объектов: жилой дом и земельный участок вместе; жилой дом без земельного участка; земельный участок без жилого дома.

В договоре купли-продажи жилых помещений должно быть определено, на каком основании недвижимость принадлежит собственнику. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» к таким основаниям относит:

договор;

постановление государственных органов и органов местного самоуправления;

судебное решение;

свидетельство о праве на наследство.

Отсутствие в тексте договора на правоустанавливающий документ вызывает сомнение о законности сделки. К договору должен быть приложен передаточный акт, таким образом, в комплект документов, необходимых для государственной регистрации сделки и перехода права, должны входить правоустанавливающие документы и передаточный акт. Недвижимость должна быть передана от продавца к покупателю по передаточному акту. При этом договор не может быть передаточным актом.

В договоре купли-продажи жилого помещения должно быть указанно, что продавец гарантирует отсутствие арестов, ограничений, обременении третьих лиц на данное имущество. Указанное может быть установлено путем получения информации из единого государственного реестра прав. В случае наличия ограничения покупатель должен быть уведомлен о их наличии, что дает ему право заключить договор или отказаться.

В договоре купли-продажи жилого помещения в обязательном порядке должно быть указано, кто проживает в отчуждаемом жилом помещении и на каком основании. При перемене собственника лицо, имеющее право пользования жилым помещением, не утрачивает данного права, то есть покупатель должен быть извещен о праве третьих лиц.

Договор купли-продажи жилых помещений в обязательном порядке требует государственной регистрации. Если это условие не соблюдено, то сделка считается не заключенной. Законодатель не применяет к незаконным договорам статуса недействительной сделки, так как без регистрации сделки не существует, а информация о ней не может быть занесена в единый государственный реестр прав.

В дипломной работе подробно описан порядок предъявления и содержания пакета документов, необходимых для заключения сделок с муниципальными квартирами, при продаже комнаты в коммунальной квартире, в отношении квартиры с выплаченным паем, с жилыми домами. В связи с этим возникла необходимость принятия Министерством Юстиции РФ единой Инструкции о регистрации договора купли-продажи жилых помещений.

Договор купли-продажи жилых помещений может быть признан недействительным по следующим основаниям:

если сделка заключена несовершеннолетним, без согласия родителей, недееспособными или ограничено дееспособными лицами;

несоответствие по форме договора;

несоответствие по содержанию договора.

Чаще всего в судебной практике такие сделки оспаривают на предмет их несоответствия закону.

Сделки с недвижимостью приобретают характер одной из основных частей гражданского оборота. Поскольку недвижимость является товаром и требует своей оценки учета, регистрации. В современных условиях важно совершенствовать правовой механизм совершения таких сделок и развивать законодательство по их правовой регламентации.

Список используемой литературы

Нормативный материал

1. Конституция Российской Федерации. М., Юрид. лит., 1993.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации .Части первая и вторая. М., 1996.

3. Жилищный кодекс РСФСР. Официальное издание. М., 1996.

4. Федеральный Закон РФ от 17 июня 1997 г. « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Собрание законодательства РФ.-1997.- №ЗО-Ст.3594.

5. Федеральный Закон РФ от 05 мая 2001 г. «О внесении изменений в статью 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 20 марта 2001.

6. Комментарий к ФЗ РФ «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» - под ред. П.В. Крашенинникова, М. 1999.

7. Постановление Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997г. «О государственном учете жилищного фонда в РФ». // Собрание законодательства РФ. 1997. №ЗО.Ст.4787.

8. Правила ведения Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Утв. пост. Правительства РФ от 18.02.98г. № 219 //Собрание Законодательства РФ. 1998.№8. Ст. 963.

Специальная литература

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения., Изд. «Статус». - М., 1998.

Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М., 1996.

Герасимов В.Д., Спановская Е.Б., Тресцова Е.В. Некоторые аспекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в правоприменительной деятельности судебных органов //Иваново-вознесенский Юридический Вестник. №3. - 2000.

4. Гражданское право. Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого. - М., 1996 .

5. Законодательство в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / комментарий П.В.Крашенинникова. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Спарк, 1999.

6. Иоффе О.С. Обязательственное право. - М., 1975.

7. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. - М.,1997.

8. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Части первая и вторая / Под ред. Садикова О.Н. - М., 1996.

9. Крашенинников П.В. Жилищное право. - М., 2000.

10 .Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. - М., 1995.

11. Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Правовое регулирование недвижимости.№ 1. - М., 1999.

12. Пискунова М.Г. Проверка законности сделки и документы , необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Правовое регулирование рынка недвижимости. - М., 2000. - №1(2).

13.Римское частное право. Учебник / Под ред. Проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. - М., 1996.

14.Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью. - М., 1998.

15.Урсов В. Н. Права не дают и не берут - права регистрируют // Правовое регулирование рынка недвижимости. - М.,2000. № 2-3 (3-4).

16.Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.,2000.

17. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Под изд. 1907.

Материалы практики и применения законодательства

1. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997. №21.

2. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» /Информационное письмо Президиума ВАС РФ от февраля 2001. 16. № 59.

3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ №8 от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РФ» // Бюллетень Верховного Суда РСФСР 1993. №11.

4. Практика Учреждения Юстиции Ивановской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за 2002г.

Размещено на Allbest.ru