Земельная политика

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное Агентство сельского хозяйства

Федеральное государственное образовательное

учреждение высшего профессионального образования

«Саратовский государственный аграрный университет

им. Н.И. Вавилова»

Факультет заочного обучения

Кафедра ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА ПО ДИСЦИПЛИНЕ:

«ЗЕМЕЛЬНАЯ ПОЛИТИКА»

САРАТОВ 2011 г.

План

Введение

1. Земельные отношения и земельный кадастр

2. Влияние бонитировки почв на развитие земельных отношений

3. Обременения в применении земельных отношений

Заключение

Библиографический список

Введение

Природные ресурсы являются национальным богатством народов, естественной основой устойчивого социально-экономического развития, определяя, в конечном счете, саму возможность существования человека. Одним из важнейших природных богатств в нашей стране являются земельные ресурсы.

Земля занимает особое место в жизни любого общества. С географической точки зрения это пространство обитания людей, часть природной среды. В политическом смысле - это та территория, на которую распространяется власть государства, где действует определенная правовая система, образуя правовое пространство. В экономической сфере место и роль земли также значимо - это фактор производства, имеющий определенные особенности. Выделим наиболее важные. Во-первых, земля в отличие от других факторов производства имеет неограниченный срок службы и не воспроизводится по желанию. Во-вторых, по своему происхождению она природный фактор, а не продукт человеческого труда. В-третьих, земля не поддается перемещению, свободному переводу из одной отрасли производства в другую, с одного предприятия на другое и она недвижима. В-четвертых, земля, используемая в сельском хозяйстве, при рациональной эксплуатации не только не изнашивается, но и улучшает продуктивность.

Статья 9 Конституции России, устанавливает что, «1. Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. 2. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности», то есть государство в земельной политике нашей страны играет две роли: собственника и суверена (носителя власти). Исходя из этого, государственное регулирование земельных отношений в Российской Федерации можно определить как сочетание государственного управления земельным фондом, находящимся в государственной собственности, и государственного регулирования отношений, возникающих при осуществлении собственниками полномочий.

Государственное регулирование земельных отношений осуществляется путем регулирования и учета землепользования, определения категорий земель в соответствии с целевым назначением, ведения земельного кадастра, предоставления и изъятия земельных участков, проведения землеустроительных работ, контроля за использованием земель, организации мелиорации и рекультивации земель. Особое место в этом плане занимает государственная регистрация недвижимости, прав на неё и сделок с нею, а также установление дифференцированных земельных платежей в соответствии с принципом платности землепользования. Земельные отношения регулируются земельным законодательством Российской Федерации. От имени государства регулирование земельных отношений осуществляется органами власти и ведомствами.

1. Земельные отношения и земельный кадастр

Земельные отношения - это общественные отношения, которые складываются между органами власти, организациями и частными лицами по поводу распределения, использования и охраны земель и которые регулируются нормами земельного законодательства.

Одно из отличительных особенностей земельных отношений является то, что Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования, могут выступать в них в двух качествах.

Во-первых, как регуляторы этих отношений применительно к земельным участкам, находящимся под их юрисдикцией на их территории. В этих случаях их акты имеют властный характер, иллюстрацией чего могут служить обязательные предписания при ведении государственного земельного кадастра, зонирование земель, санитарные и ветеринарные правила, требования по охране природы, сервитуты и др. Можно выделить следующие функции государственного регулирования земельных отношений.

Учетная функция, которая является базовой, поскольку обеспечивает исполнение других функций, предоставляя точные сведения о наличии и состоянии земельного фонда. Для её осуществления необходимы: мониторинг земель - система наблюдения за состоянием земельного фонда, которая является частью мониторинга за состоянием окружающей природной среды; ведение земельного кадастра, представляющего систему сведений и документов о правовом режиме земель, распределении по собственникам, землепользователям и арендаторам, категориям земель, качественным характеристикам и ценности земель.

Плановая функция. Планирование использования земель, как правило, состоит в программировании со стороны государства отдельных ограничений использования и охраны земель.

Распределительно-перераспределительная функция осуществляется путем участия государственных органов в ряде процедур:

- проведении землеустроительных мероприятий по пространственно-территориальному устройству земель, включая установление границ на местности;

- изъятии (принудительном выкупе для государственных и общественных нужд) земельных участков;

- выделении новых земельных участков из существующих землепользований.

Организационно-методическое руководство работами по учету, регистрации земель и контролю за использованием осуществляет комитет по земельным ресурсам и землеустройству, который в пределах своей компетенции имеет право:

- обследовать земельные участки и в необходимых случаях составлять акт о результатах обследования с обязательным участием представителей администрации соответствующего предприятия, учреждения, организации;

- требовать от собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов предоставления сведений и документов, необходимых для решения вопросов, относящихся к компетенции органов комитета;

- давать собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам указания по вопросам использования земельных участков в соответствии с теми целями, для которых они предоставлены;

- контролировать проведение несельскохозяйственными предприятиями, учреждениями и организациями мероприятий по предотвращению загрязнения земель отходами, иной порчи земель при строительстве, проведении изыскательских и других работ;

- получать необходимую информацию от собственников земли, землевладельцев и землепользователей для ведения государственного земельного кадастра.

Принудительное воздействие государства с целью обеспечения надлежащего использования земель осуществляется принятием нормативных актов. Последние можно разделить на следующие группы:

- налоговые освобождения для лиц, осуществляющих освоение сельскохозяйственных земель; стимулирование введения в сельскохозяйственный оборот новых земель;

- меры ответственности за нарушение земельного законодательства, а также за неосуществление мероприятий, направленных на предотвращение деградации и ухудшения качества земель;

- нормативы деятельности на земельном участке, превышение которых влечет за собой отрицательные последствия для виновных в этом лиц;

- осуществление землеустройства всеми землепользователями для организации рационального использования земель.

Во-вторых, как собственники земельных участков. В этом случае Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования выступают на равных началах с иными участниками отношений: гражданами и юридическими лицами (ч.2 ст.9, ст.10 и 11 Земельного кодекса). Традиционно под правом собственности понимается три правомочия: владения, распоряжения, пользования, помимо этого, право на отчуждение и залог.

Под владением понимается возможность фактически обладать данным имуществом. Такая возможность должна быть юридически обоснованной, т.е. необходимо наличие правового титула (основания) на владение. Фактическое обладание может заключаться в том, что собственник непосредственно имеет данную вещь в своем обладании (например, живет в доме, построенном на принадлежащем ему земельном участке) или числит это имущество на балансе, владение проявляется в возведении межевых линий и пограничных знаков, заборов, строений, сооружений.

Право пользования представляет собой возможность осуществления хозяйственной эксплуатации земли, извлечения из имущества полезных свойств и самостоятельного распоряжения результатами эксплуатации и труда. Такое извлечение возможно, например, при эксплуатации имущества по его целевому назначению. По общему правилу, использовать имущество может лишь его фактический обладатель, т.е. владелец.

Распоряжение, понимается, как возможность определять юридическую судьбу земельного участка, оговорив продолжительность и условия. Например, собственник может отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (сдавать в аренду, передавать доверительное управление), отдавать имущество в залог и распоряжаться им иным образом, т.е. совершать любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу различий природных свойств земли и неодинакового хозяйственного ее использования могут возникать самые разнообразные земельные отношения.

Земельные отношения должны регулироваться на основе достоверных, открытых и своевременных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков, их количественных характеристиках, правовом режиме, стоимостной оценке и иных необходимых сведений, то есть исходя изданных земельного кадастра, являющихся основой для организации использования земли всеми участниками земельных отношений.

Создание и ведение государственного земельного кадастра является необходимым элементом в регулировании земельных отношений.

Государственный земельный кадастр - это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Объектом земельного кадастра являются все земли Российской Федерации в ее государственных границах, а кадастровой единицей -- земельный участок с прочно связанными с ним объектами, имеющий фиксированный правовой статус, границы, площадь, местоположение, цену.

Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:

- государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

- государственного контроля за использованием и охраной земель;

- мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;

- государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- землеустройства;

- экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

- установления обоснованной платы за землю;

- иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

Создание государственного земельного кадастра является важной сферой деятельности Росземкадастра. Одной из первоочередных задач Росземкадастра в данной области является подготовка нормативных и методических документов, направленных на развитие системы государственного земельного кадастра России. В целях обеспечения единых технологий и подходов к созданию кадастра разработаны документы, обеспечивающие проведение единой государственной политики в данной сфере. Унификации земельного кадастра способствует разработка единого состава и структуры документов и кадастровых данных, иерархическая структура которых определяется системой классификаторов, специально разрабатываемых для целей ведения государственного земельного кадастра.

Одним из важнейших источников формирования базы данных земельного кадастра является государственная статистическая отчетность, сбор которой осуществляется земельными комитетами всех административно-территориальных уровней. На основе представляемых земельными комитетами субъектов РФ материалов осуществляется ежегодный анализ и внесение в базу данных сведений о наличии, распределении, использовании и состоянии земель в регионах. В их числе проводится сбор и обработка таких сведений:

- о наличии и распределении земель по категориям и формам собственности;

- о наличии и распределении земель по категориям и угодьям;

- о распределении земель предприятий, организаций и граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, по формам собственности;

- о наличии земель у предприятий, организаций и граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции;

- о распределении общих площадей земель городов по формам собственности;

- о распределении общих площадей земель сельских населенных пунктов по формам собственности;

- об использовании земель лесного фонда;

- о состоянии мелиорируемых земель.

Также источниками формирования баз данных государственного земельного кадастра являются материалы работ по инвентаризации и межеванию земель. На Росземкадастр возложена ответственность за организацию межевания земель с установлением на местности государственной границы, административных границ субъектов Российской Федерации, границ муниципальных образований, а также границ земельных участков, находящихся в собственности, владении или пользовании граждан или юридических лиц. Земельные органы выполняют также техническое оформление материалов межевания земель.

Росземкадастр и его территориальными органами осуществляется работа по обеспечению проведения кадастрового зонирования территории страны в целях присвоения земельным участкам уникальных кадастровых номеров, позволяющих однозначно идентифицировать каждый земельный участок.

Для обеспечения эффективного функционирования системы государственного земельного кадастра при земельных комитетах субъектов Российской Федерации создаются специализированные организационные структуры - земельные кадастровые палаты, на которые возлагаются функции создания и ведения автоматизированного кадастра, а также обеспечения межведомственного взаимодействия в данной области.

Деятельность Росземкадастра в области осуществления государственной земельной политики в области оценки земель направлена на установление единого для всех субъектов Российской Федерации порядка проведения территориального оценочного зонирования с целью определения нормативной цены земли, используемой для исчисления земельного налога и иных земельных платежей, а также определения выкупной цены земельных участков, передаваемых гражданам и юридическим лицам государственными и муниципальными органами на платной основе. Разрабатываются методы проведения оценки рыночной стоимости земли, которая с формированием рыночных отношений станет основой для определения ставок земельного налога и арендной платы за землю. На земельную службу возложена также ответственность за разработку методик массовой оценки земель различных категорий для целей налогообложения и их апробацию в различных регионах России, в первую очередь, в городах и других поселениях, районах добычи полезных ископаемых и других сырьевых ресурсов. Росземкадастр организует составление списков плательщиков земельного налога и арендной платы за землю, предоставляемую на условиях аренды государственными и муниципальными органами гражданам и юридическим лицам.

В современном обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях:

- в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;

- для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;

- для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;

- для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью. Основным правовым документом, регламентирующим сферу государственной кадастровой оценки земель, является принятое в августе 1999 года постановление Правительства Российской Федерации "О государственной кадастровой оценке земель".

Кадастровая оценка является составной частью Государственного земельного кадастра.

Для повышения эффективности земельного кадастра Правительство РФ утвердило 8 апреля 2000 г. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (Постановление N 316). Эти Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех I категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, ведения земельного кадастра. Государственная кадастровая оценка земель проводится госорганами, ведущими земельный кадастр, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К этой сложной работе могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. При этом принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного: рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов (п. 8 Правил).

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных не только земельного, но и градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

2. Влияние бонитировки почв на развитие земельных отношений

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает: определение интегральных характеристик объектов государственной кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению; определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой оценки.

Интегральными показателями являются: по плодородию почв - балл бонитета (совокупный почвенный балл); по технологическим свойствам - индекс технологических свойств земельных участков; по местоположению - эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, км.

Бонитет (нем. Bonitat, от лат. bonitas--добротность), определенное состояние участка, сравнительно с состоянием других участков. Для большей наглядности бонитет определяется цифрами, при чем 1 означает лучший бонитет, а затем следующие по порядку цифры показывают худшие участки. Такая градация называется или просто бонитетом (первым, вторым и т. д.) или классами бонитета. Наиболее употребительная для бонитета шкала состоит из пяти классов.

В системе земельного кадастра бонитировка почв является естественно-научной основой экономической оценки земли, ее базисом. Предметом оценки при этом выступает потенциальное плодородие.

В качестве бонитировочных критериев принимают те свойства и признаки почв, которые позволяют наиболее полно, достоверно и объективно оценить способность почвы удовлетворять потребности в пище, влаге в конкретных условиях воздушного, теплового режимов и реакции среды. Такими показателями в разное время и в разных странах являются максимально возможные запасы продуктивной влаги, запасы гумуса и содержание потенциально доступных форм элементов питания. Это основные или типичные критерии, поскольку они пригодны для оценки всех без исключения почв. А отрицательные свойства почв, лимитирующие плодородие, носят региональный, местный характер. Это модифицированные критерии, их учитывают в виде поправочных коэффициентов на кислотность, солонцеватость, засоление, гидроморфизм, плотность сложения и прочие.

Корректировки на модифицированные критерии позволяют учитывать и оценивать местные региональные особенности почв.

Учитывая то, что качество почв находится в неразрывной связи с природными условиями местности, оценку почв необходимо проводить в единстве с экологическими условиями роста и развития сельскохозяйственных культур.

Теоретической базой принципа характеристики и учета качества земельных угодий является система классификации земель, разработанная на положении о развитии и изменяемости самих земель. Классификация земель предусматривает четыре ступени: зональные типы и их региональные варианты, категории пригодности земель, классы земель и виды земель. Ступени классификации различаются по признакам и свойствам земель, наиболее существенно влияющим на характер и специфику их возможного и целесообразного использования в составе тех или иных угодий. Только на основании всестороннего учета всей суммы экологических факторов создается возможность определения качественного состояния земель наиболее целесообразного использования их и путей достижения наивысшей производительности с учетом требований охраны окружающей среды.

Экологический подход к бонитировке почв характерен для России и многих стран мира. При этом исходят из того, что почва является главным элементом природного ландшафта, ее оценку проводят с помощью основных критериев, а природные условия - через систему поправочных коэффициентов, например на климат. Эта бонитировка дает оценку земли как "природного тела" по природным свойствам. После установления балла бонитета для каждой почвы, составляются бонитировочные шкалы для каждого хозяйства, они служат основой для составления шкал районов, областей и страны в целом.

Следующий этап земельно-оценочных работ - качественная оценка земель, объектом которой выступает почвенный покров и технологические свойства элементарного хозяйственного выдела, т.е. оценке подлежат не сами почвы, а земля со всем комплексом естественных факторов плодородия (климат, рельеф, гидрологические условия, свойства почвообразующих и подстилающих пород), растительный и животный мир и технологические свойства, определяющие объективные условия использования земли как основного средства производства в сельском хозяйстве. Эта работа проводится путем корректировки средневзвешенного балла бонитета элементарного хозяйственного выдела через соответствующие поправочные коэффициенты на природные условия местности и технологические свойства земельного участка.

Поэтому качественная оценка земель представляет собой более широкое понятие, чем бонитировка почв. Ее проводят на всех видах угодий: пашне, залежах, многолетних насаждениях, сенокосах, пастбищах. Она начинается с вычисления средневзвешенного балла земель элементарного выдела, который затем корректируется поправочными коэффициентами на контурность, рельеф, завалуненность и т.д. В конечном итоге получают окончательный балл бонитета земельного участка, который является обобщенным показателем его качества. Качественная оценка в конечном итоге сводит все многообразие почв хозяйства в небольшое число качественных групп, разграничив их по пригодности для сельскохозяйственного производства, получая группы почв в интервале от низкого качества или неудобных земель до земель очень высокого качества.

По окончании бонитировочно-качественных работ приступают к экономической оценке земель. Экономическая оценка на основе данных бонитировки почв призвана показать сравнительную производительность различных земельных участков, т.е. показать в каких производственных условиях находится земля, какие производственные затраты нужны и какой чистый доход можно получить в зависимости от класса земли.

Для проведения оценки образуются в установленном порядке оценочные комиссии, в состав которых входят государственные и независимые эксперты, имеющие соответствующие лицензии. Порядок проведения оценки земельных ресурсов, а также порядок установления платы за землю и использования средств от платежей за землю регулируются Федеральными законами об оценке земель и о плате за землю.

Утвержденные в установленном порядке данные о кадастровой стоимости земельных участков используются при определении платы за землю и осуществлении государственного регулирования оборота земли. Объективность этой оценки выступает гарантом социальной справедливости.

В земельных отношениях удельные показатели кадастровой стоимости земли, которые получены в результате оценки, необходимы для обоснования ставок земельного налога, определения арендной платы за землю, заключения договоров наследования и дарения недвижимости, приватизации земельных участков, ипотечных операций, установления выкупной цены при принудительном отчуждении земли, расчета стартовых цен при продаже земельных участков на аукционах.

3. Обременения в применении земельных отношений

Возможность иметь в частной собственности землю предусмотрена Конституцией РФ 1993 года (ст. 9). Конституция закрепляет только два ограничения осуществления собственником своих прав - не нанесение ущерба окружающей природной среде и защита охраняемых законом интересов других лиц. Это же правило содержит ст. 209 Гражданского кодекса РФ. земельный кадастр бонитировка

По земельному законодательству РФ граждане могут иметь в собственности земельные участки. Однако их использование ограничено целевым назначением, например для дачного участка, и другими условиями, закрепленными в договоре о передаче участка. При этом предоставление гражданам земли ведется в основном для организации личного подсобного (садово-огородного) или крестьянского (фермерского) хозяйства. Вопросы землеотвода решают органы субъектов РФ или местного самоуправления.

Лица, имеющие в собственности земельный участок вправе распоряжаться им свободно, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. К числу земель, исключенных из оборота, могут быть отнесены, например, земли захоронений, земли лесного и водного фонда и другие, перечисленные в ст. 27 Земельного кодекса РФ.

Кроме этих ограничений существуют также ограничения по целевому использованию отдельных категорий земель. В частности, использование по целевому назначению устанавливается для земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых природных территорий (ГК РФ, ст.260).

Объектом права собственности являются не все земли вообще, а конкретный земельный участок. Это правило является общим правилом для гражданского законодательства. Право собственности может распространяться только на вещи, определенные родовыми или индивидуальными признаками.

Территориальные границы земельного участка устанавливаются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов (ст. 26 ЗК РФ), выдаваемых собственнику специально уполномоченными государственными органами. К числу таких документов относится, например, свидетельство о праве собственности на землю, выдаваемое в соответствии с федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если иное не предусмотрено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой (в настоящее время не установлено ограничений на обладание им) и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Леса являются исключительной собственностью Российской Федерации (Лесной кодекс РФ, ст.19), но могут быть переданы в собственность субъектов Российской Федерации. Это не относится к городским лесам и лесам, расположенным на землях обороны. Иная растительность (растения, древесно-кустарниковая растительность, зеленые насаждения) может находиться в собственности собственника земельного участка без ограничения (Лесной кодекс РФ, ст.20).

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению использовать все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает права других лиц. В настоящее время действуют Закон РФ «О недрах», Федеральный закон «Об охране атмосферного воздуха» и Воздушный кодекс РФ. Недра являются исключительной собственностью Российской Федерации и ее субъектов (Закон РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 г., ст.12), поэтому собственник земельного участка может осуществлять на своем земельном участке только добычу общераспространенных полезных ископаемых (торфа, глины, песка и т.п.) на глубине не более пяти метров от поверхности для личного потребления. Также собственник имеет право для личного потребления осуществлять рытье колодцев до первого водоносного горизонта, который не используется для питьевого водоснабжения данного населенного пункта.

Использование воздушного пространства ограничивается для частных собственников в соответствие с Воздушным кодексом РФ. Забор воздуха для предпринимательских нужд осуществляется на основании лицензии, выдаваемой специально уполномоченным органом. Высотное строительство осуществляется в соответствии с градостроительными нормами и правилами, а также в соответствии с градостроительным планом развития данной территории. Таким образом, использование пространства над земельным участком тоже ограничено.

Помимо прав закон устанавливает для собственника обязанности. Основной обязанностью собственника является бремя содержания принадлежащего ему имущества (Гражданский кодекс РФ, ст.210). В состав этой обязанности входит, если иное не предусмотрено законом или договором, необходимость заботы о своем имуществе, поддержание его в должном состоянии (не захламление участка, использование его по целевому назначению, недопущение ухудшения качества земель и т.д.). Собственник несет также риск случайной гибели или порчи своего имущества при отсутствии чьей-либо вины (наводнение, землетрясение и т.д.). Риск случайной гибели переходит к собственнику в соответствии с правилами гражданского законодательства о возникновении права собственности. Например, такой риск переходит на приобретателя земельного участка с момента государственной регистрации.

Граждане и юридические лица могут обладать правами на землю, предусмотренными земельным законодательством, однако в отдельных случаях данные права могут быть ограничены. В принципе, к ограничениям прав на землю можно отнести все, что ограничивает право владения, пользования или распоряжения земельным участком.

Пункт 2 статьи 56 Земельного кодекса РФ устанавливает следующие ограничения прав на землю:

- особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

- условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

- иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, Федеральными законами.

Данный перечень не является исчерпывающим. Некоторые из ограничений предусмотрены другими статьями Земельного кодекса, а также законами об охране и использовании отдельных природных ресурсов и иными федеральными законами.

Земельным кодексом предусмотрено установление нескольких видов зон с особыми условиями использования земель.

Например, в составе земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации промышленных, энергетических, особо радиационно-опасных и ядерно-опасных производств и объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут устанавливаться охранные, защитные, санитарные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, которые включены в такие зоны, у собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим использования земель, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон (ЗК РФ, ст.87, п.3). Так на земельных участках в границах охранных зон системы газоснабжения не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений, в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения. Не разрешается препятствовать организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф (Земельный кодекс РФ, ст.93).

На территориях, на которых находятся памятники природы, и в границах их охранных зон запрещается всякая деятельность, влекущая за собой нарушение сохранности памятников природы. Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, на которых находятся памятники природы, принимают на себя обязательства по обеспечению режима особой охраны памятников природы. Расходы собственников, владельцев и пользователей указанных земельных участков по обеспечению установленного режима особой охраны памятников природы возмещаются за счет средств федерального бюджета, а также средств внебюджетных фондов (ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» от 14.03.95 г., ст.27).

В законах названы только допустимые ограничения в использовании земельных участков. Конкретные ограничения по отношению к тем или иным земельным участкам должны устанавливаться актами исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. Эти акты могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены в судебном порядке. Тогда ограничение прав на землю устанавливается решением суда. В любом случае требуется государственная регистрация ограничений прав на землю.

Собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы в связи с ограничением их прав несут определенные убытки, связанные, в частности, с невозможностью осуществления в полном объеме хозяйственной деятельности. Такие убытки подлежат возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду, соответствующими бюджетами или лицами, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления защитных, охранных, санитарных зон и влечет ограничение прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов (ЗК РФ, ст.57).

Также обременения в земельных отношениях - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный земельный участок (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и других).

Хотя Гражданским Кодексом РФ сервитут отнесен к числу вещных прав на недвижимость (п.1 ст.216), Законом о регистрации все сервитуты регистрируются в Едином государственном реестре прав как ограничение (обременение) права собственности. Записи о сервитутах вносятся в предназначенный для ограничений (обременений) прав подраздел III Единого государственного реестра прав.

Возникновение и развитие института сервитутов находится в прямой зависимости с развитием института частной собственности на землю. Как правило, обособленный земельный участок не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использования: например, на данном участке нет воды или этот участок не имеет прямого выхода к общей дороге и т.п. Для того чтобы пользование данным земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает потребность в пользовании (в соответствующем отношении) соседней землей.

Сервитут - это ограниченное право пользования чужим земельным участком. В соответствии с п. 1 стр. 274 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка (или иной недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Обременение земельного участка сервитутом ни в коем случае не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения участком. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для участка, в отношении которого он установлен. Однако в тех случаях, когда одновременное пользование и собственника, и субъекта сервитутного права в силу различных причин невозможно, то преимущественное право пользования принадлежит субъекту сервитутного права. Другими словами, при коллизии сервитута с правом собственности право собственности уступает (собственник, устанавливая сервитут на свою землю, тем самым себя ограничивает). Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в отношении которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (ГК РФ п. 5 ст. 274). В случае, если права на земельный участок, обремененный сервитутом, перейдут к другому лицу, то сервитут сохраниться. При этом сам по себе сервитут не может быть предметом сделок (купли-продажи, залога и др.) и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимости, для обеспечения использования которой сервитут был установлен (п. 5 ст. 274 ГК РФ).

Действующим законодательством предусмотрено два вида сервитутов - частный и публичный. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, то есть, как правило, по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В этом случае сервитут может быть установлен на основании судебного решения.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. При этом установление такого сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (ЗК РФ п.2 ст. 23) и круг его действия (круг правообладателей) обычно не ограничивается.

Согласно положению ст. 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Кроме того, сервитуты бывают срочными (устанавливаются на определенный срок) и постоянными (устанавливаются без ограничения во времени).

В соответствии с п.3 ст. 23 ЗК РФ сервитуты могут устанавливаться для:

- прохода или проезда через земельный участок;

- использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных,

- электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

- размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

- проведения дренажных работ на земельном участке;

- забора воды и водопоя;

- прогона скота через земельный участок;

- сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

- использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке, замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

- временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

- свободного доступа к прибрежной полосе.

Ипотека земельных участков регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке)от 16.07.1998 N 102-ФЗ и Земельным кодексом РФ. Залог земельного участка возможен, если соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 62 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Ипотека - активно развивающийся продукт современной экономики. Без его надлежащего развития не приходится говорить о существования нормальной рыночной экономики, поскольку ипотека, в первую очередь, является важнейшим инструментом кредита. К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся, в том числе, земельные участки.

В силу ст. 69 Закона об ипотеке, находящейся в прямом соотношении с п. 3 ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащие залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. В то же время, п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке свидетельствуют, об отступлении, при ипотеке земельного участка, распространения права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя, если иное не предусмотрено договором.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то Закон об ипотеке четко определяет однозначность одновременного залога земельного участка и находящихся на нем зданий, строений, сооружений, в том числе возводимых, принадлежащих на том праве собственнику земельного участка.

Законом установлены и случаи запрета залога земли:

- доля в праве (общая долевая или совместная собственность) на земельный участок не может быть предметом ипотеки, поскольку ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу, выделенный в натуре (п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке);

- не допускается залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке);

- предметом ипотеки не может быть часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого использования и целевого использования. Данный вопрос не урегулирован в ЗК РФ, поскольку в каждом субъекте РФ существуют свои минимальные и максимальные пределы размеров земельных участков.

В силу п.5 ст.5 Закона об ипотеке допускается сдавать в залог арендные права на имущество. Передача в залог прав аренды земельного участка возможна лишь в пределах срока договора аренды земельного участка, чем обосновывается необходимость указания в договоре ипотеки срока основного договора аренды. Арендные права на земельный участок могут быть заложены только с согласия собственника такого земельного участка (п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке). Однако получение согласия собственника на совершение сделки не применяется в случае залога в рамках одного договора ипотеки здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено (Информационное письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения судами споров, связанных с договором об ипотеке»). Залог права аренды земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, допускается без согласия арендодателя при условии его уведомления, в случае если договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п.п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке, п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Федеральным законом от 30.12.2004г. № 216 в Закон об ипотеке был внесены дополнения - это установление ипотеки на земельные участки, приобретенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, а также на земельные участки, на которых находится здание или сооружение, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств (ст. 64.1 и 64.2). Залогодержателем по данному залогу будет являться банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или зданий (сооружений), находящихся на земельном участке.

Ипотека возникает и при привлечении застройщиком по договорам долевого участия денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества. Земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды на земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимого имущества считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Предметом ипотеки может быть земельный участок, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а третьим лицам. В этом случае при обращении залогодержателем взыскания на этот земельный участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка (ст. 66 Закона об ипотеке).

Арест означает, что права собственника на распоряжение данным земельным участком, как объектом недвижимого имущества, ограничены. В период действия ареста собственник не может отчуждать данное имущество или по-иному распоряжаться им.

Органы, имеющие право накладывать аресты и выносить запреты на совершение сделок с имуществом: Суды общей юрисдикции; Арбитражные суды; судебные приставы-исполнители; налоговые и таможенные органы, прокуратура.

Действующим законодательством установлены следующие виды ограничений (арестов, запрещений) прав на недвижимое имущество:

- в порядке гражданского, арбитражного судопроизводства; судами общей юрисдикции и арбитражными судами;

- в порядке уголовного судопроизводства; в целях обеспечения гражданского иска; в целях обеспечения исполнения исполнительного документа по имущественным взысканиям по заявлению взыскателя;

- в порядке обеспечения исполнения решения о взыскании задолженности по налогу.

Согласно ст. 1012 ГК РФ договор доверительного управления это договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество (в доверительное управление), а другая обязуется осуществлять управление имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к управляющему, и последний обязан во всех сделках с третьими лицами указывать, что он действует в качестве доверительного управляющего, т.е. подчеркивая тем самым, что данная сделка совершается не в его личных интересах, а в интересах третьего лица. Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения. Порядок заключения, исполнения и прекращения договора установлен в гл. 53 ГК РФ. Ст. 1017 ГК РФ устанавливает два важнейших требования к форме договора доверительного управления: а) его форма должна соответствовать форме договора продажи недвижимости; б) передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Договор ренты земельного участка является новым видом сделок, который был впервые предусмотрен в части второй ГК РФ (1996 г.). По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.