Оценка земли

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.

Земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:

1) специфика данного объекта;

2) неразработанность нормативно-правовой базы;

3) неразвитость земельного рынка в стране.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

· как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;

· как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;

· земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта;

· в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается;

использованием и охраной земли в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

2. Для каких земельных участков по действующему законодательству признается частная собственность?

Статья 260 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяют целевое назначение земельных участков, использование их для других целей не допускается. Пользование земельным участком, отнесенным к той или иной категории земель, должно быть в пределах целевого назначения данной категории.

Субъектами права собственности на земельный участок выступают Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования, граждане России, юридические лица, иностранцы, лица без гражданства (ст.15-19 Земельного кодекса РФ). Ст. 15 устанавливает, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. В то же время, находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Согласно ст. 27 земельные участки, отнесенные к изъятым из оборота и ограниченными в обороте землям, не могут быть предоставлены в частную собственность, а также быть объектами предусмотренных гражданским законодательством сделок, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Иностранные юридические лица, иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки на праве собственности наравне с гражданами России, за исключением земельных участков на приграничных территориях, перечень которых определяет Президент РФ в соответствии федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, на иных установленных особо территориях в соответствии с федеральными законами.

3. В чем заключаются особенности рынка земли в России?

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:

А). Специфика данного объекта;

В). Неразработанность нормативно-правовой базы;

С). Неразвитость земельного рынка в стране.

Хотя Конституцией РФ, помимо государственной, частной и муниципальной, установлена возможность существования и «иных» форм собственности, земельное законодательство останавливается пока только на трех перечисленных. Особенностью права собственности на землю в России является то, что виды прав на землю определены в законодательстве «по субъекту». В зависимости от субъекта, обладающего правами на землю, устанавливается объем прав и обязанностей, составляющих содержание того или иного вида права собственности на землю.

Права всех субъектов права собственности равны и защищаются способами, установленными законом. К субъектам правовых отношений, связанных с возникновением права собственности на землю, относятся также лица, вступающие в отношения по поводу приобретения этого права. Граждане и юридические лица как субъекты объединены содержанием права частной собственности на землю, которое им предоставлено законодательством.

Содержание права собственности, которое распространяется на любые объекты гражданских прав, в том числе земельные участки, установлено гражданским законодательством. Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

земля кадастр оценка

4. Чем отличается земля от других средств производства?

Земля является основой жизни и деятельности человека, сферой производства продовольствия, источником получения природных ресурсов и нематериальных благ. Любая деятельность человека - производственная, коммерческая или просто жизнедеятельность неразрывно связана с землей, которая используется как пространственная основа и средство производства в лесном и сельском хозяйстве. Но земля является не только пространственной основой для жизни и существования людей. Она является составным элементом биосферы, местом размещения природных ресурсов или сосредоточения природных ресурсов, органически связанных с землей.

Таким образом, земля представляет жизненное пространство, сферу жизнеобеспечения человека, среду обитания и сложную природную систему одновременно. Уникальным свойством земли является ее способность с помощью других природных сил продуцировать растительность, в том числе и сельскохозяйственную, и органическое вещество почвы.

В широком смысле слова понятие «земля» охватывает все природные ресурсы и полезности, к которым относят «даровые блага природы», используемые человеком. В эту широкую категорию входят такие ресурсы, как пахотные земли, леса, месторождения полезных ископаемых, водные объекты. Сама земля также является одним из важнейших видов природных ресурсов.

В теории оценки стоимости земля рассматривается с двух точек зрения.

С одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром и оценивается с позиций возможности выполнения ею многоцелевых функций не всегда связанных с извлечением дохода.

С другой стороны, земля рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиций полезности и доходности использования каждого конкретного земельного участка.

К особенностям земли как товара относится: ее ограниченность и невосполнимость, как природного ресурса, долговечность, возможность многофункционального использования, уникальность и невозможность перемещения, то есть недвижимость. Данные особенности являются основными факторами, формирующими стоимость любого земельного участка.

Ограниченность и невосполнимость земли проявляется в том, что земельный участок не может быть создан рукотворно. Вследствие этого предложение земельных участков отличается относительной стабильностью, поскольку количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. На рисунке 6 вертикальная линия предложения (П) показывает, что изменение уровня и динамики цен не меняет размера ее предложения. Поэтому цена земли определяется в основном спросом: когда уровень спроса поднимается от С до С1, цена, соответственно, повышается от Ц до Ц1.

Долговечность проявляется в том, что земля, как пространство, территория не подвержена физическому старению, не разрушается и не исчезает со временем и может быть использована практически в течение неограниченного количества времени за исключением случаев ее загрязнения, приводящих к невозможности дальнейшего использования, например радиоактивного заражения, истощения почв в результате эрозии, засоления и других подобных явлений. Резкие изменения в количественных характеристиках земли, приводящими к невозможности ее дальнейшего использования бывают связаны с природным катаклизмами или геологическими процессами, протяженность которых выходит за рамки человеческой жизни.

Многофункциональность использования означает, что один и тот же участок может использоваться разными способами в зависимости от тех функций, которые могут выполнять природные объекты, а также от видов землепользования, которые разрешены для данного участка. Возможность многофункционального использования связана со способностью земли производить различные товары и услуги и служить местом различных видов пользования. Использование земли может быть альтернативным, то есть исключающим другие виды пользования, например застройка, а также многоцелевым, означающем получение доходов более, чем от одного вида пользования. Пользование, приносящее большие доходы, считается наиболее эффективным.

Уникальность земли как товара проявляется в разном качестве земельных участков, которое определяется различной продуктивностью, связанных с данным земельным участком природных объектов, например почвы или леса; расположением земельного участка, изменить которое нельзя. Последняя особенность самым тесным образом связана с таким свойством земли как ее недвижимый в вещественном отношении характер. Земельный участок не может быть перемещен в другое место или заменен другим участком. Благодаря неподвижности земельных участков каждый объект недвижимости обладает уникальным местоположением

Ограниченность в способах использования. Землю нельзя использовать произвольно исключительно по своему усмотрению, а только тем способом, который разрешен правовыми нормами, то есть считается приемлемым для общества. Это связано с тем, что при использовании земли в силу ее ограниченности и двойственного характера, возникает множество конфликтов интересов, как в отношении способов использовании, так и в отношении распределения доходов, получаемых от владения и использования земельных участков. Во всех странах существует государственное регулирование землепользования, результатом чего является установление определенных ограничений и запретов, а также мер экономического воздействия на землепользователей, оказывающих сильное влияние на поведение рынка земли и формирование рыночной стоимости земельных участков.

5. Какими законодательными системами определяется нормативно-правовое положение земли?

В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности и ЛНЭИ и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости - физических, правовых и финансовых интересов. Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов) известна.

При применении метода остатка для земли должны быть известны:

стоимость зданий и сооружений;

чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;

коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.

При этом застроенные земельные участки следует рассматривать и оценивать как условно свободные при их наиболее эффективном использовании. Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:

где С_З - стоимость земли

ЧОД - чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;

С_у - рыночная стоимость улучшений;

К_у - коэффициент капитализации доходов от улучшений;

К_з - коэффициент капитализации доходов от земли.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа «Взнос на амортизацию денежной единицы») или рассчитать по формуле:

R_зд = R_возм + R_зем,

где R_возм - коэффициент возврата (возмещения) капитала;

R_зем - коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

В приложении 5 рассмотрен пример по расчету рыночной стоимости земли методом остатка.

Метод остатка предполагает следующую последовательность действий:

· расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

· расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

· расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

· расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

6. Перечислите категории земли

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель:

1. Земли поселений (города, поселки и сельские поселения).

2. земли сельскохозяйственного назначения.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения.

4. Земли особо охраняемых территорий

5. земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса.

7. Что включают земли сельскохозяйственного назначения?

Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые соответствующими предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяют сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства. Важнейшими ценообразующими характеристиками данных земель выступают плодородие и месторасположение.

8. Что входит в состав городских земель?

К землям поселений - городов, поселков и сельских поселений - относятся все земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта поселений - это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков черту города не влечет прекращения прав собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

В отличие от других категорий земель, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно не зависящие и легкоотчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями - системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры представляют наибольшую сложность для оценки.

9. Какие земли относятся к землям лесного и водного фонда?

К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые лесом, а также земли, не покрытые лесом, вырубки, гари, прогалины и др.) и нелесные земли (болота, дороги и др.), используемые для ведения лесного хозяйства.

В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

10. На основе какой нормативно-правовой базы проводится земельная регистрация?

Согласно ст.25 ЗК РФ права на земельные участки (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, сервитут, а также право аренды и право безвозмездного срочного пользования) возникают на основаниях, предусмотренных для возникновения гражданских прав и обязанностей, установленных гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В то же время эту норму следует применять в контексте ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Статьей 8 Гражданского кодекса определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Указанной статьей определен общий для приобретения любых гражданских прав перечень оснований, поэтому не все из них могут служить основанием для возникновения прав на земельные участки.

Особенности приобретения прав на земельные участки установлены Земельным кодексом Российской Федерации, и прежде всего гл. V «Возникновение прав на землю».

При приобретении определенного права на земельный участок следует обращаться также к нормам ГК РФ (гл.14 «Приобретение права собственности»; гл.17 «Право собственности и другие вещные права на землю»).

Помимо гл.2 Гражданским кодексом предусматриваются также нормы, устанавливающие особенности приобретения права собственности (гл.14), в том числе, основания приобретения этого права (ст. 218 ГК РФ), а также права общей собственности (ст. 244 ГК РФ).

Отдельно следует отметить гл. 17 ГК РФ предусмотрены основания приобретения права пожизненного наследуемого владения (ст. 265), права постоянного (бессрочного) пользования (ст. 268), сервитута (ст. 274). Но с принятием ЗК РФ положения указанных статей в части, противоречащей ЗК РФ, применяться не могут, поскольку Земельный кодекс РФ в данном случае содержит специальные нормы, имеющие приоритет в регулировании земельных отношений. То же можно сказать и об иных статьях ГК РФ, если они касаются приобретения прав на земельный участок. В частности, о порядке приватизации или наоборот, изъятия (выкупа) земельного участка, перехода прав на земельный участок при переходе прав на недвижимое имущество, на нем находящееся (ст.273,552 ГК РФ), предоставления прав на земельные участки для строительства. (ст.263 ГК РФ).

Приобретение прав на земельные участки определенных категорий на основании и в соответствии с ЗК РФ может быть дополнительно урегулировано иными федеральными законами. Так, отдельные положения о приобретении земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, если на них расположено недвижимое имущество, урегулировано также и нормами Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Статья 25 ГК РФ особо подчеркивает, что основания приобретения прав могут быть установлены только федеральными законами, однако субъектами Российской Федерации, органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами могут быть утверждены отдельные нормы, определяющие условия приобретения земельных участков.

11. Какие группы сведений включает земельная регистрация?

Сведения о зарегистрированных правах на земельные участки являются открытыми, поскольку согласно ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация носит открытый характер. Это означает, что любое лицо, как физическое, так и юридическое, вправе получать информацию о правах на земельные участки с соблюдением установленного законом порядка.

Информация выдается на основании письменного заявления. При обращении необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность, для физического лица или документы, подтверждающие регистрацию юридического лица (для юридических лиц) и полномочия представителя юридического лица (доверенность или документ о назначении руководителя организации).

Предоставление информации о зарегистрированных правах (по общему правилу) осуществляется за плату, за исключением случаев, прямо установленных законом. Бесплатно информация предоставляется, в частности, судам, правоохранительным органам, органам государственной власти и местного самоуправления.

Информация предоставляется в виде выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая выписка должна содержать описание земельного участка (адрес, площадь), зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного участка.

Выписка предоставляется в течение пяти рабочих дней с даты обращения.

12. Перечислите основные принципы оценки земель.

Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих основных принципах:

Принцип полезности - рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального покупателя) в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения - рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Принцип замещения - рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.

Принцип ожидания - рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты на него.

Принцип изменения - рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и ее определяют на конкретную дату.

Принцип разделения прав - рыночная стоимость земельного участка изменяется при различном разделении имущественных прав на него.

Принцип внешнего влияния - рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

Принцип наиболее эффективного использования - рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из его наиболее эффективного использования, являющегося весьма вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. Наиболее эффективное использование земельного участка будет при возможном обоснованном его делении на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное и текущее использование земельного участка могут не совпадать.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

- его целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

- существующее использование земельного участка.

13. Укажите основные методические положения по оценке земель

Проведение оценки рыночной стоимости недвижимости в Российской Федерации регулируют нормы Федерального закона «об оценочной деятельности в Российской Федерации» (от 29.07.1998 № 135-ФЗ) и Постановление правительства Российской Федерации «Об утверждении стандартов оценки» (от 06.07.2001 № 519). Однако указанные нормативные акты освещают только общие вопросы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, основные подходы и требования к проведению оценочной деятельности. Оценка рыночной стоимости земельных участков, также являющихся объектами недвижимости, имеет ряд особенностей, которые не отражены в указанных документах. Поэтому Минимуществом России были разработаны «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» (утверждены 06.063.2002 № 568-р).

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценку рыночной стоимости земли можно проводить при совершении сделок с земельными участками. В ст.8 закреплена обязательная оценка рыночной стоимости земельных участков при совершении сделок с объектами оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям. Кроме того, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки определенного объекта, либо в договоре об оценке не указан конкретный вид стоимости, необходимо проводить рыночную оценку объекта (ст. 7).

Законодательством установлено обязательное проведение оценки при следующих операциях с земельными участками:

· продаже незастроенных земельных участков на торгах;

· реквизиции земельных участков;

· внесении земельных участков в уставной капитал акционерных обществ;

· установлении выкупной цены при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

· определении размера арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.3 и 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» имеющими рыночную стоимость объектами оценки являются те, для которых законодательством установлена возможность их участия в гражданском обороте. Ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации относит земельные участки к объектам гражданских прав. Согласно п.2 ст.129 виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается, должны быть прямо указаны в законе.

14. В чем заключается бонитировка почв

Бонитировка почв - сравнительная оценка почв по важнейшим агрономическим свойствам. Бонитировка необходима для экономической оценки земли, ведения земельного кадастра, мелиорации и т.п.

Бонитет - экономически значимая, сравнительная характеристика хозяйственно ценной группы биологических объектов или угодий, отличающая их от других подобных образований.

Настоящая качественная оценка различных почв, обязательна для правильного ведения аграрной политики, налоговой политики, эффективного и рационального использования земли в современных условиях, а также потенциальные возможности земельных участков при выходе продукции с единицы площади. Качественная оценка почвы может содействовать рассмотрению мер по повышению урожайности земель, защищает интересы налогоплательщиков с одной стороны и государства с другой. Объективная оценка качества почвы проводится на основе учета биоклиматических условий различных видов почвы, возможностей выращивания различных сельскохозяйственных культур на орошаемых и богарных землях, обеспечения их водой, теплом и высокая оценка их продуктивности.

Основной целью оценки качества почвы, является сравнение качественной оценки и природных возможности почвы по балловой системе в зависимости от степени агротехники выращивания сельскохозяйственных культур. Качественная оценка почвы показывает степень отличия одной почвы от другой по свойствам, определяющим их плодородие.

15. Оценить бонитет почвы (черноземы обыкновенные, карбонатные, сверхмощные, малогумусные, глинистые) при поправочном коэффициенте 0,9:

16. Как строится шкала бонитировки почв?

Применительно к земельно-оценочным работам сущность методики статистического наблюдения состоит в том, что на основе собранных данных о распределении земель между землепользователями, составе угодий, почвенном покрове, посевных площадях, урожайности, количестве вносимых удобрений, затратах труда и средств производства анализируется характер использования земельных угодий, делаются соответствующие выводы о доходности, окупаемости и затратах на землях различного качества и составляется оценочная шкала оценки земель. Например, для разработки оценочной шкалы выбирают типичные (ключевые) хозяйства (делают выборки), удовлетворяющие определенным требованиям.

На основании этих шкал производят оценку земель по всем хозяйствам обследуемой территории. Все хозяйства, по которым делается выборка, составляют генеральную совокупность, а хозяйства, данные которых используются для построения оценочной шкалы, -- выборочную совокупность.

Результаты работ полевых обследований используются в дальнейшем для уточнения границ оценочных районов и агропроизводственных групп почв, состава хозяйств для разработки оценочных шкал, а также определения объема дополнительных почвенных, геоботанических и других обследований, необходимых для проведения земельно-оценочных работ. Составляются шкалы бонитировки почв по естественным свойствам и признакам.

Шкала оценки.

Если за 100 баллов принимается значение признака самой распространенной почвы, занимающей наибольший удельный вес в структуре почвенного покрова региона, то такая шкала носит название разомкнутой шкалы бонитировки.

Принципы построения шкал бонитировки почв по природным свойствам и урожайности:

Полученные значения показателей оценки земель по группам почв уравновешиваются относительно соответствующих средних величин по земельно-оценочному району и сводятся в оценочные шкалы.

Шкалы оценки земель составляются по каждому земельно-оценочному району в виде таблиц, которые включают основные показатели оценки земель по группам почв в составе различных сельскохозяйственных угодий. Оценочные шкалы составляются в абсолютных величинах (ц/га, руб.).

Способы построения шкалы экономической оценки земель. Как и при оценке пахотных земель, основными задачами методики оценки многолетних насаждений являются обоснование первичного объекта и показателей оценки земель, районирование территорий, определение базисных показателей по группам почв и составление оценочных шкал, а также проведение земельно-оценочных работ непосредственно в хозяйствах.

Содержание и объем исходной информации, методы ее сбора и обработки, а также методы разработки оценочных шкал и порядок оценки земель под многолетними насаждениями в хозяйствах характеризуются следующими особенностями: -- специфические требования различных видов, пород и сортов многолетних насаждений к условиям климата, рельефа, почв, почвообра-зующих пород; -- периодичность плодоношения культур; -- состояние насаждений.

Первичная статистическая обработка экономических показателей, данных о состоянии насаждений и разработка оценочных шкал: эти данные обрабатываются для детального районирования территории республики в целях составления оценочных шкал и получения базисных урожаев, определения затрат и других показателей по каждому виду многолетних насаждений.

При фундаментальных и достаточно детальных разработках по бонитировке почв под многолетними насаждениями для расчета базисной урожайности (плодовых культур и винограда) с максимальной пользой могут быть использованы данные бонитировочных шкал и, в частности, показатель бонитета земель.

Полученные в результате расчетов земельно-оценочные показатели по группам почв сводятся в оценочные шкалы для каждого оценочного подрайона.

Шкалы оценки земель под многолетними насаждениями включают в себя шкалы оценки по эффективности возделывания винограда, семечковых и косточковых плодов.

В шкалах оценки земель под многолетними насаждениями, помимо базисных оценочных показателей в абсолютных и относительных величинах, отражены среднемноголетние значения интенсивности производства, а также данные, характеризующие состояние виноградников, семечковых и косточковых садов.

Оценка земель под многолетними насаждениями по конкретным массивам насаждений и по хозяйствам проводится, как при оценке пашни, путем наложения базисных показателей оценочных шкал на земли под виноградниками и садами в хозяйствах.

17. Перечислите показатели общей и частной оценки сельскохозяйственных земель

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

- сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

- земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты.

Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче - смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений.

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса.

18. Какие показатели должны учитываться при оценке многолетних насаждений?

Многолетние насаждения - это сельскохозяйственные угодья, используемые под искусственно созданными древесными, кустарниковыми (без лесной площади) или травянистыми многолетними растениями, предназначенными для получения урожая плодово-ягодной, технической или лекарственной продукции. В составе многолетних насаждений различают сады, виноградники, ягодники, плодовые питомники и плантации (тутовые, чайные, цветочные, эфирномасляничные и др.).

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитывается:

- возраст многолетних насаждений;

- породно-сортовой состав многолетних насаждений;

- особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка;

- возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

Для оценки валового дохода от плодово-ягодной и овощной продукции, как правило, применяют цены, установившиеся на рынках сбыта в регионе выращивания.

На продуктивность земельных участков многолетних насаждений дополнительное влияние могут оказывать следующие факторы:

особенности грунтов;

экспозиция и крутизна склона, абсолютная высота над уровнем моря;

глубина залегания грунтовых вод;

существующие возможности опыления растений;

организация территории многолетних насаждений (разбивка на кварталы, клетки, наличие межквартальных и магистральных дорог, защитных насаждений, наличие системы ягодникооборотов).

19. Перечислите цели и задачи земельного кадастра

Земельный кадастр - это упорядоченная совокупность сведений о правовом, экологическом, социальном и экономическом положении и инженерной инфраструктуре объектов недвижимости во времени. Государственный земельный кадастр представляет собой систему регистрации и оформления документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, учета и оценки земельных участков, которые ведут по единой методике на всей территории Российской Федерации.

Функциями кадастра является сбор, систематизация обработка, хранение актуализация, обновление информации, распределение и передача ее пользователям.

Данные Государственного земельного кадастра предназначены для: характеристики земель и иной недвижимости с целью определения порядка и размеров налогообложения (фискальный аспект), защиты прав владельцев и собственников недвижимости (правовой аспект), решения правовых, экономических, социальных, экологических и управленческих задач (многоцелевой аспект). Для повышения эффективности Государственного земельного кадастра получение, обработку, хранение и предоставление пользователям соответствующих данных следует выполнять на основе компьютерных технологий, позволяющих оперативно получать объективную и достоверную земельно-кадастровую информацию.

В Федеральном законе «О государственном земельном кадастре» определены основные понятия, цели создания и принципы ведения Государственного кадастра, установлена обязательность государственного кадастрового учета земельных участков. Государственный земельный кадастр имеет многоцелевой характер и должен информационно обеспечивать:

· государственное и муниципальное управление земельными ресурсами, государственный контроль за использованием и охраной земель;

· государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

· планирование и осуществление комплексов мероприятий, направленных на сохранение земель (в первую очередь - их почвенного покрова) и на повышение уровня их плодородия;

· землеустройство;

· экономическую оценку земель и установление обоснованной платы за землю.

На всей территории Российской Федерации Государственный земельный кадастр должны вести по единой системе с применением единой технологии. Изменяющиеся характеристики земельных участков должны фиксировать в земельном кадастре непрерывно. Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от их целевого назначения, разрешенного использования и форм собственности на землю.

20. Какая информация содержится в документах земельного кадастра?

Сведения Государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением отнесенных законодательством Российской Федерации к категориям ограниченного доступа. Государственный земельный кадастр содержит сведения о земельных участках, территориальных зонах, землях и границах территорий местного самоуправления, землях и границах субъектов РФ, землях и границах Российской Федерации. Указанные сведения содержатся в Государственном земельном кадастре в объеме, необходимом для государственного управления земельными ресурсами.

Документы Государственного земельного кадастра подразделяют на основные, вспомогательные и производные.

Основными документами являются Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы). Вспомогательные документы - книги учета документов, книги учета выданных сведений и каталоги координат пунктов опорной межевой сети. К производным относятся документы, содержащие перечни земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее объектов и муниципальных образований, доклады о состоянии и использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты (планы), иные справочные и аналитические документы.

Важнейшей составной частью Государственного земельного кадастра является Единый государственный реестр земель, который представляет собой документ, предназначенный для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Он содержит следующие основные сведения о существующих и прекративших существование земельных участках: кадастровые номера, местоположение (адрес), площадь, категория земель и разрешенное использование земельных участков, описание границ земельных участков или их отдельных частей, зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения), экономические характеристики (в том числе, показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель), наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Моментом возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

20. Для чего необходимо проведение кадастровой оценки городских земель?

Кадастровая и единичная оценки городских земель проводятся по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.

Кадастровая оценка городской земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки.

Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономические оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Цель создания и ведения государственного земельного кадастра - информационное обеспечение:

государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

государственного контроля за использованием и охраной земель;

мероприятий по сохранению и повышению плодородия земель;

государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней;

экономической оценки земель и учета их стоимости;

установления платы за землю

иной деятельности, связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками.

Единый государственный реестр земель содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках.

Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

21. Какие факторы в наибольшей степени влияют на стоимость городских земель?

При расчете показателей кадастровой стоимости земли для каждой городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. Например, для жилой и общественно-деловой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории;

уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

состояние окружающей среды, санитарные условия;

инженерно-геологические условия строительства;

рекреационная ценность территории;

престижность территории.

Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы:

уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей;

условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов;

градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Учет данных факторов осуществляется с использованием коэффициентов, величина которых определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.

22. В чем заключается процедура оценки городских земель?

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы:

1-й этап - подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

2-й этап - функциональное зонирование территории города;

3-й этап - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;