Оценка земли

4-й этап - ценовое зонирование территории города;

5-й этап - оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

23. По кумулятивному методу оцените на текущую дату коэффициент капитализации для земельного рынка своего населенного пункта.

Чтобы определить адекватную ставку капитализации, нужно сначала рассчитать соответствующую ставку дисконта, используя следующие возможные методики:

- модель оценки капитальных активов;

- метод кумулятивного построения;

- модель средневзвешенной стоимости капитала.

Ставка дисконта - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Выберем расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения. За основу берется безрисковая норма дохода (безрисковая ставка), к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на неликвидность.

В настоящей работе используются российские показатели по безрисковым операциям. В качестве безрисковой ставки принят индикатор процентных ставок доходности к погашению рынка ОФЗ на 08.10.2007г. - 6,53 % годовых (источник данных http://www.cbr.ru/).

Поправка на риск вложения в оцениваемый объект (риск инвестирования)

Премия за риск вложения в конкретный объект недвижимости учитывает возможные изменения в стоимости объекта в будущем, обусловленные потери потребительских свойств. Величина риска определена методом взвешенной единицы, расчет приведен в таблице:

Таблица

Поправка на неликвидность - это поправка на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при продаже. То есть, поправка на неликвидность представляет собой процент на капитал, который смог бы получить потенциальный инвестор по безрисковой ставке, за время, в течение которого имущество будет выставлено на продажу. В результате статистического анализа динамики продаж аналогичного имущества установлено, что среднее время рыночной экспозиции приблизительно составляет 9 месяцев и следовательно, поправка на неликвидность равна ? размера безрисковой ставки или 6,53*3/4 = 4,8975 %.

Таким образом, после корректировки безрисковой ставки на риск инвестирования средств в данный вид имущества, мы получили ставку дисконта равную 6,53+2,25+4,9 = 13,68 %:

Учитывая, что земельные участки являются неамортизируемым активом, т.е. не подвержены физическому износу, поэтому ставка капитализации для земельных участков не включает в себя ставку возврата капитала (Ежегодный процент возмещения вложенных средств).

Таким образом, ставка капитализации для земельного участка равна ставке дисконтирования, составляет на дату оценки 13,68 %.

24. Какова последовательность оценки городских земель по методу денежных потоков?

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения (или уже разрабатываемых), а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода. В связи со спецификой объекта оценки продолжительность прогнозного периода может составлять 25 лет и более.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе технико-экономических показателей реального или планируемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

Расчет ставки дисконтирования основан на учете:

· Доходности эксплуатации месторождения;

· Степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для звлечения з недр;

· Степени риска разработки данного месторождения.

25. В чем заключается техника остатка земли?

Алгоритм оценки земельного участка включает последовательное проведение расчетов:

· стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

· чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

· чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за определенный период времени, как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

· величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период;

· рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Возможна также следующая последовательность расчетов:

· стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

· чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период на основе рыночных ставок арендной платы;

· рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период;

· рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

26. По методу сравнительного анализа продаж оценить земельный участок площадью 1,7 га, если аналогичный участок площадью 2 га был продан за 550 тыс. руб., если условия финансирования сделки для аналогов хуже на 10%, условия продажи лучше на 5%, рыночные условия (время продажи) хуже на 5%; местоположение хуже на 3%, физические характеристики лучше на 5%.

Расчет земельного участка, площадью 1,7 га методом сравнительного анализа продаж представлен в таблице:

Таблица

Ответ: стоимость оцениваемого земельного участка, полученного по методу сравнительного анализа продаж, составляет 512 964 рублей.

27. Оценить стоимость участка земли, сданного в аренду за 5000 долларов в год при ставке капитализации 20%.

В данной задаче необходимо применить метод капитализации земельной ренты. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

· определение величины соответствующего коэффициента капитализации;

· расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. №568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости участков»; ст.4, п.6.

Если известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации, то можно определить стоимость земли (С) по формуле:

С = Д: К,

Д = 5 000 долл.

К = 20%

С = 5 000: 20 % = 25 000 долл.

Ответ: стоимость земельного участка составляет 25 000 долл.

28. Оценить методом остатка земельный участок площадью 10 га, предназначенный для дачного строительства. Цена продажи одного дачного участка площадью 10 соток с учетом стоимости обустройства (дороги, вода, электричество, охрана) составляет 2000 долл. Затраты на обустройство земельного участка составляет 4000 долл., накладные расходы 20% от продажной цены земельного участка. Прибыль оценена в 33 % от чистого дохода.

1). Характеристика земельного участка и связанных с ним улучшений:

2). Определение величины чистого операционного дохода

3).Определение стоимости воспроизводства улучшений - затраты на обустройство земельного участка составляют 4 000 долл. Всего участков 100. Т.о., всего затрат на обустройство 400 000 долл. Износ в данном случае равен 0%.

4) Установление величины коэффициента капитализации

Расчет коэффициента капитализации для улучшений методом рыночной эктракции:

,

где NOI - чистый операционный доход от объекта недвижимости, долл.;

R - рыночная стоимость единого объекта недвижимости, долл.

На дату оценки выявлены следующие предложения по продажам и сдаче в аренду единых объектов недвижимости, аналогичных с объектом оценки:

Как видно из приведенных данных, коэффициент капитализации колеблется от 0,20 до 0,49. В связи с этим проведем статистическую обработку исходной информации путем расчета среднеквадратического отклонения коэффициентов капитализации от среднего значения. Величина среднеквадратического отклонения (у) является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений. Формулы для расчета среднеквадратического отклонения имеют следующий вид:

и

где С - среднеарифметическое значение ряда;

С_i - i-ое значение ряда;

N - количество членов ряда.

Тогда С = (0,20+0,32+0,29+0,26+0,35+0,31+0,29+0,49+0,40)/9=0,32

Переход от коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости к коэффициенту капитализации для улучшений осуществляется путем расчета нормы дохода на инвестируемый в приобретение недвижимости капитал и прибавление к данной величине требуемой нормы возврата капитала, инвестируемого в улучшения земельного участка.

Прибыль оценена в 33 % от чистого дохода.

Расчет нормы дохода на капитал, инвестируемый в приобретение недвижимости, выполняется следующим образом:

0,32=0,67*(Х+0,03)+0,33*Х

Х=0,30

Таким образом, коэффициент капитализации для улучшений составит 0,30+0,03=0,33

5) Расчет рыночной стоимости земельного участка:

Ответ: С учетом округления рыночная стоимость земельного участка составляет 26 700 долл.

Список источников информации

1. Земельный кодекс Российской Федерации

2. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. М.: «Финансы и статистика», 2003. С. 179.

3. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. №568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»; ст. 4, п. 5.

4. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. №568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости участков»; ст.4, п.6.

5. Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Размещено на Allbest.ru