Жилищные права на жилое помещение граждан, не являющихся собственниками

Размещено на http://www.allbest.ru/

План

Введение

1.Правовой статус пользователей жилищного помещения, не являющихся его собственниками

2.Основания возникновения права пользования жилым помещением

у нанимателя

3. Основания возникновения права пользования жилым помещением

у членов семьи

4.Содержание права пользования жилым помещением нанимателя

5.Содержание права пользования жилым помещением членов семьи

и иных лиц

6.Прекращение права пользования жилым помещением у нанимателя

7.Прекращение права пользования жилым помещением у членов семьи

8.Прекращение права пользования жилым помещением у иных лиц

Заключение

Список использованных номативно-правовых актов и литературы

Введение

Право на жилье - это одно из прав, гарантированных гражданам Конституцией РФ, причем, пожалуй, одно из важнейших в социальном аспекте.

Ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на пользование жилищным фондом и не связанные с приобретением права собственности на жилые помещения. Это договора социального найма, коммерческого найма, ренты и т.д.

Современный институт права пользования жилым помещением не только ограничивает права собственника жилья по его использованию, но защищает жилищные права лиц, не являющихся собственником жилья. Названные обстоятельства обуславливают особый статус граждан, не являющихся собственниками жилья, но обладающими правом его пользования.

В современной действительности на практике сложилось множество заблуждений о праве пользования жилым помещением лиц, не являющихся его собственниками. Основная суть заблуждения в том, что получение жилого помещения на условиях социального найма по ордеру, выписанному на имя конкретного лица, якобы возводит такое лицо (или "ответственного квартиросъемщика", как его все еще нередко называют в соответствии с прежним жилищным законодательством) в ранг "хозяина", которому единолично и, безусловно, принадлежат все права на жилье. При этом часто забывают о том, что такой ордер в большинстве случаев выдается на состав семьи, вследствие чего все члены семьи гражданина, на имя которого получен ордер, вселяясь с последним в квартиру, приобретают равные с ним права и обязанности (несовершеннолетние - только права), основанные на договоре найма жилого помещения, заключенного с нанимателем.

Главное заблуждение заключается в переоценке правомочий нанимателя, членов его семьи и иных лиц.

В этой связи возникает масса вопросов: В каком порядке лицо признается утратившим правом пользования жилым помещением? Как влияет на правовой статус такого лица смена собственника жилого помещения? и мн.др.

Определенный интерес представляет анализ накопившейся судебной практики по делам связанным с использованием жилых помещений.

В виду вышеперечисленного, на наш взгляд, предстает актуальным рассмотрение проблематики жилищных прав на жилое помещение граждан, не являющихся собственниками.

Итак, цель данной дипломной работы - исследовать жилищные права на жилое помещение граждан, не являющихся собственниками.

Исходя из поставленной, цели мы ставим перед собой следующие задачи:

- рассмотреть общие положения о правовом статусе пользователей жилого помещения не являющихся собственниками;

- проанализировать основания возникновения права пользования жилым помещением у лиц, не являющихся собственниками;

- раскрыть содержание права пользования жилым помещением у лиц, не являющихся собственниками;

- рассмотреть прекращение права пользования жилым помещением у лиц, не являющихся собственниками.

Данная работа состоит из четырех глав, введения и заключения, списка использованных нормативных актов, судебной практики и специальной литературы.

При написании работы проанализирована периодика за последние 4-5 лет, монографии ведущих исследователей в данной области (в частности П.В. Крашенинникова, О.Н.Садикова и др.). Работа строится не только на теоретических материалах, но и на материалах судебной практики.

1. Правовой статус пользователей жилого помещения, не являющихся его собственниками

Прежде чем рассматривать правовой статус пользователей жилого помещения, не являющихся его собственниками проанализируем пласт законодательства регулирующего данный вопрос, а также выделим современное определение жилого помещения.

Право пользования жилыми помещениями, вытекающее как из договора коммерческого найма, так и социального найма (и иных договоров), регулируется, прежде всего, Гражданским и Жилищным кодексами Российской Федерации.

В юридической литературе за последние несколько лет уже много говорили о соотношении норм ГК РФ и ЖК РСФСР. Не будем вдаваться в глубину сложившейся проблематики, лишь отметим, что ЖК РСФСР принятый двадцать лет назад, давно перестал отвечать требованиям складывающихся общественных отношений в новых социально-экономических условиях, т.к. был ориентирован в основном на регулирование договоров социального найма жилого помещения, относящегося к государственному и общественному жилищному фонду. Безусловно, юридическая действительность ожидает принятие нового ЖК. В настоящее же время регулирование жилищных правоотношений, основанных на договоре социального найма жилого помещения, регламентируется, по общему правилу, нормами жилищного законодательства. В остальных случаях главенствующую роль играют нормы ГК РФ, ориентированные на рыночные отношения в сфере жилищных услуг.

Наряду с названными кодексами к обозначенным правоотношениям применяется целый комплекс нормативно-правовых актов.

Как отмечает П.В. Крашенников, для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки, в которых в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо проводить черту между гражданским и жилищным законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Нельзя не отметить то обстоятельство, что Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с другой.

Гражданское законодательство согласно ст. 71 Конституции Российской Федерации относится к исключительному ведению Российской Федерации. Согласно ст. 72 федеральной Конституции жилищное законодательство является совместной компетенцией России и ее субъектов. И поэтому отношения, о которых говорилось выше, по эксплуатации, пользованию и др., могут регулироваться как Российской Федерацией, так и ее субъектами.

Среди иных актов регулирующих право пользования жилым помещением лиц, не являющихся собственниками можно выделить:

- Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изм. и доп. от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.) и др. законодательные акты.

На регулирование данных правоотношений направлены и ведомственные нормативные акты. Так, например, можно выделить Типовой договор социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда.

Понятие «жилое помещение» законодатель использует двояко. Во-первых, как обобщающее, рассматривая дом, квартиру, их части как разновидности жилых помещений (ст.673 ГК РФ); во-вторых, под помещением понимается часть, единица дома или квартиры (ст.46 ЖК РСФСР). В данной работе мы будем оперировать именно первым понятием.

Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Дома либо помещения после их строительства или переоборудования учитываются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами. В настоящее время в качестве таких органов, как правило, выступают бюро технической инвентаризации.

Под жилым помещением в ст.288 ГК РФ, понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации). Незавершенное строительство жилого дома к объектам недвижимости законом не отнесено.

В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые помещения являются недвижимым имуществом.

Как мы уже отмечали, право пользования жилым помещением может возникнуть из договора коммерческого найма, социального найма и других договоров. Рассмотрим и классифицируем договора, из которых вытекает право пользования жилыми помещениями.

В соответствии с п. 2 ст. 288 ГК жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. В целом ряде случаев таким правом также обладают государственные и муниципальные предприятия, а также государственные и муниципальные учреждения, владеющие жилищным фондом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Сдача жилого помещения по договору возможна по различным основаниям, которые можно классифицировать по виду договоров, субъектам - пользователям жилого помещения, сроку, возмездности, пределам передачи жилой площади, а также по регламентации.

Сдача жилого помещения осуществляется в соответствии со следующими видами договоров:

· договор найма жилого помещения, который в свою очередь делится на договор (коммерческого) найма жилого помещения, договор социального найма жилого помещения, договор найма жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива, договор найма служебного жилого помещения и общежития;

· договор аренды жилого помещения;

· договор безвозмездного пользования жилым помещением.

По субъектам - пользователям жилого помещения договоры подразделяются на договоры, в которых в качестве пользователей выступают граждане, - это любой договор найма жилого помещения, и на договоры, где пользователями являются юридические лица, - это договор аренды жилого помещения. По отношению к безвозмездному пользованию жилищем закон прямо не указывает на запрет в предоставлении жилого помещения юридическим лицам, однако, исходя из целевого назначения жилья, представляется, что пользователем в данном случае может быть только гражданин.

По сроку договоры можно разделить на срочные и бессрочные.

К срочным относятся: договор (коммерческого) найма жилого помещения, договор найма жилого помещения в доме ЖСК, договор найма служебного жилого помещения и общежития, а также договор аренды жилого помещения и договор безвозмездного пользования жилым помещением.

К бессрочным договорам относится договор социального найма. По возмездности договоры делятся на:

- безвозмездные - договор безвозмездного пользования жилым помещением;

- дотируемые - договор социального найма и договор найма служебного жилого помещения и общежития;

- возмездные - договор (коммерческого) найма жилого помещения, договор найма жилого помещения в доме ЖСК и договор аренды жилого помещения.

По пределам передачи площади договоры подразделяются на нормируемые (договор социального найма и договор найма служебного жилого помещения и общежития) и на определяемые соглашением сторон (все остальные договоры, направленные на передачу жилых помещений в пользование).

По регламентации договоры можно разделить на: регулируемые в основном гражданским законодательством, это договор (коммерческого) найма жилого помещения, договор аренды жилого помещения и договор безвозмездного пользования жилым помещением;

регулируемые в основном жилищным и в некоторой части гражданским законодательством все остальные договоры, направленные на передачу жилых помещений в пользование.

В обозначенных договорных отношениях есть две стороны: кредитор и должник (ст.307 ГК РФ). В рассматриваемых обстоятельствах они именуются как наймодатель и наниматель.

И в социальном, и в коммерческом найме (и в любом другом названном договоре) нанимателем может быть только гражданин. Даже в случае, когда договор на владение и (или) пользование заключает юридическое лицо, последнее может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п.2 ст.671 ГК РФ).

Подразумевается, что гражданин должен быть дееспособным. То есть последний должен достичь 18 летнего возраста, а в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. В соответствии с ГК РФ, полная дееспособность наступает также при эмансипации, то есть объявлении несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудовому договору (либо занимающимся предпринимательской деятельностью), полностью дееспособным.

Таким образом, субъектом пользования жилого помещения может быть только физическое лицо.

Однако социальный наем всегда, в отличие от коммерческого, характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя, так как проживающие совместно с ним члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем.

Социальный наем в силу своей значимости в проведении жилищной политики характеризуется еще и тем, что для получения помещения по договору социального найма гражданин должен относиться также к категории лиц, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального назначения.

Правовой статус пользователей жилого помещения не являющихся его собственниками во многом зависит от характера договора на право пользование помещением.

При определении правового статуса пользователей жилого помещения, не являющегося его собственниками возникает логичный вопрос: чем отличаются понятия «право собственности на жилые помещения» и «право пользования жилыми помещениями».

Общее содержания понятия «право собственности» дано в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с этой статьей собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые, не противоречащие закону и иным правовым актам действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами и т.п.

Как указывалось выше, содержание права собственности раскрывается через так называемую триаду правомочий собственника: владение, пользование, распоряжение.

Владение означает хозяйственное господство собственника над вещью, реальное обладание ей. Пользование - извлечение из вещи полезных свойств, выгоду, для которых она предназначена; по общему правилу, именно собственник получает от имеющегося у него имущества плоды, продукцию, доходы. Распоряжение - возможность определять юридическую судьбу вещи: продавать, дарить, сдавать в аренду, завещать и т.п.

Содержание понятия «право собственности на жилые помещения» из-за его важности и специфики был выделен законодателем в главу 18 ГК РФ, где описываются те особенности права собственности на жилые помещения, которые отличают его от общего содержания права собственности.

Первая особенность права собственности на жилые помещения состоит в том, что правомочия собственника осуществляются на принадлежащее собственнику жилое помещение в соответствии с его назначением, т.е. исключительно для личного проживания собственника и членов его семьи, а также право собственника сдавать в найм, принадлежащее ему жилое помещение для проживания иным гражданам. Жилое помещение не может быть использовано в иных целях.

Второй особенностью права собственности на жилые помещения является то обстоятельство, что приобретая квартиру в многоквартирном доме, собственник приобретает право собственности не только на жилое помещение, но и на долю в общем имуществе дома. Третьей особенностью права собственности на жилые помещения является наличие прав иных лиц кроме собственника, проживающих в помещении, принадлежащем одному из лиц на праве собственности.

Здесь мы как раз и сталкиваемся с понятием «право пользования жилыми помещениями». Так ст. 292 ГК РФ (Права членов семьи собственников жилого помещения) закрепляет, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Состав семьи собственника жилого помещения определен жилищным законом (ст.53, 127 ЖК РСФСР) - это супруг собственника (если он не является сособственником жилого помещения), их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами его семьи, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.

Статьей 127 ЖК РСФСР предусмотрено, что члены семьи собственника жилого дома, квартиры, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если иное не было оговорено при вселении. Право пользования помещением сохраняется за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры. Перемена собственника не только квартиры, но и жилого дома не является основанием прекращения жилищных прав тех, кто прекратил семейные отношения с собственником.

Приведем пример из практики:

В двухкомнатной квартире проживает семья из двух человек: женщина и ее бывший муж. Квартира досталась бывшему супругу по наследству от его матери. Супруга была вселена собственником в период брака в качестве члена семьи в установленном порядке. После расторжения брака бывший супруг решил продать, принадлежащую ему на праве собственности квартиру. Имеет ли он право это сделать? Несомненно. Как собственник он имеет право распорядиться судьбой квартиры, и, в частности, продать ее. Что же будет с его бывшей супругой? В соответствии со статьей 127 ЖК РСФСР и пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Таким образом, бывшая супруга при перемене собственника сохранит право пользования жилым помещением. При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации она может требовать устранения нарушений ее прав на жилое помещение от любых лиц, включая нового собственника жилого помещения.

И еще один аналогичный пример из практики:

«П. обратился в суд с иском к П. об устранении препятствий в пользовании жилым домом и снятии с регистрационного учета, указав, что он является собственником данного дома после смерти отца, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию. Ему необходимо продать этот дом, а ответчик, его брат с регистрационного учета не снимается.

Суд обоснованно отказал в иске П.

Согласно ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Из материалов дела усматривается, что ответчик был зарегистрирован в спорном доме в январе 1997 года прежним собственником, пользуется этим домом, сам истец в нем не проживает».

На основании изложенного можно сделать вывод, что право пользования жилым помещением позволяет его обладателю существенно защитить свои права на проживание в жилом помещении, даже не являясь его собственником.

Условие осуществления членами семьи собственника своего вещного права на жилое помещение также определены ГК (ст.288) и ЖК (ст.127), к которому ГК РФ отсылает. Проживающие совместно с собственником члены семьи вправе наравне с ним пользоваться его жильем, если при их вселении не было оговорено иное. Как отмечает, О.Н.Садиков, это означает, что в условиях пользования жилым помещением может быть и неравенство. Такое же неравенство закон допускает и в наемных отношениях в силу договоренности между членами семьи нанимателя.

Приведем еще один пример из практики:

«Г-х Г., Г-х В., Г-х Д. обратились в суд с иском к комитету муниципального жилья Юго-Восточного административного округа г. Москвы о признании права пользования квартирой, указав, что с 1995 года они проживали в ней вместе с нанимателем К. одной семьей, вели общее хозяйство, ухаживали за нанимателем и ее мужем, умершим 14 февраля 1996 г. К. ходатайствовала перед отделом внутренних дел о постоянной прописке истцов на свою жилую площадь, но была разрешена лишь временная регистрация в квартире. 20 сентября 1998 г. К. умерла.

Решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 19 марта 1999 г. (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда и постановлением президиума Московского городского суда) в иске отказано.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене всех судебных решений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 21 июля 2000 г. судебные постановления отменила как вынесенные с нарушением норм материального права и с существенным нарушением норм процессуального права, а дело направила на новое рассмотрение, указав следующее.

В соответствии со ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами настоящей статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи (ст. 53) и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

Отказывая в иске, суд исходил из того, что истцы не приобрели равное с нанимателем право пользования жилой площадью, поскольку не вселены нанимателем в установленном порядке с соблюдением правил о прописке, в связи с чем не могли стать членами его семьи, а были лишь временными жильцами.

С выводом районного суда согласиться нельзя, так как по смыслу ст.ст. 53, 54 ЖК РСФСР юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являются: наличие разрешения нанимателя на вселение иных лиц в занимаемое им жилое помещение, а также факт вселения этих лиц и проживания в жилом помещении в качестве членов семьи нанимателя.

Суд неправильно применил ст. 54 ЖК РСФСР, поскольку возможность возникновения у истцов права на жилое помещение была поставлена в зависимость только от их прописки на жилую площадь, предоставленную К.

Кроме того, суд допустил существенное нарушение норм процессуального права: в нарушение требований ст. 50 ГПК РСФСР суд не определил юридически значимые для данного дела обстоятельства; вопреки требованиям ст. 56 ГПК РСФСР оставил без внимания и оценки существенные доводы истцов о вселении на спорную жилую площадь с согласия К., о проживании на ней в качестве членов семьи нанимателя и представленные в подтверждение этих доводов доказательства.

Суд не дал оценки имеющимся в деле свидетельским показаниям соседей и знакомых К. о том, что истцы вселены с разрешения К. и с соблюдением установленного порядка, письменным доказательствам наличия родственных связей и семейных отношений Г-их с К., а также желания К. зарегистрировать истцов постоянно проживающими на спорной жилой площади. Суд не принял во внимание, что отсутствие постоянной прописки истцов в квартире К. само по себе достаточным основанием для отказа в удовлетворении их иска не может быть признано, поскольку, по утверждению истцов, К. четко выразила свое намерение вселить Г-их в спорное жилое помещение на постоянное жительство в качестве членов своей семьи.

Вывод суда о том, что волеизъявление К. было направлено на вселение Г-их в качестве временных жильцов, так как она обратилась в милицию с заявлением о регистрации истцов лишь на время учебы и не оставила завещания в их пользу на имущество и вклад, сделан без учета довода Г-их о том, что заявление об их временной прописке К. подала лишь после незаконного отказа паспортной службы зарегистрировать в спорном жилом помещении постоянно.

По словам свидетелей в судебном заседании, К. сообщила им о своем желании прописать истцов в своей квартире постоянно, высказывала намерение приватизировать квартиру и оформить завещание на Г-их Г., но сделать этого не успела. Суд не дал оценки показаниям этих свидетелей, хотя они подтверждали, что истцы более трех лет жили с К. одной семьей, вели общее хозяйство, покупали вещи и продукты на совместные с ней средства, что Г-их отремонтировали квартиру, сантехнику на кухне, ухаживали за К. В соответствии со ст.ст. 53, 54 ЖК РСФСР данные доводы являются юридически значимыми, поэтому отсутствие в решении оценки указанных доказательств свидетельствует о существенном нарушении ст.ст. 50, 56, 197 ГПК РСФСР, предусматривающих обязанность суда определить круг юридически значимых для дела обстоятельств и оценить доказательства сторон в подтверждение этих обстоятельств в решении.

В связи с нарушением норм материального и процессуального права решение суда подлежит отмене».

Таким образом, право пользования занимаемым жилым помещением у членов семьи возникает не из договора с собственником, а исключительно на основе доверительных семейных связей с собственником (сособственниками) жилого помещения. Это совершенно самостоятельное, хотя и производное основание возникновения именно вещных, а не обязательственных прав, отношений, связанных с объектом права собственности, - собственник (сособственники) и все остальные лица обязаны воздерживаться от действий, нарушающих их права пользования жилой площадью. Хотя это право не названо п.1 ст.216 в числе других вещных прав наряду с правом собственности, но именно такая его природа образует его вещный характер.

2. Основания возникновения права пользования жилым помещением у нанимателя

жилищный право жилье собственник

Действующее законодательство (ст.50 ЖК РСФСР) устанавливает, что пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.

Типовая форма названного договора утверждается полномочными органами Российской Федерации. В качестве примера можно выделить:

- Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР (с изменениями от 18 января 1992 г., 23 июля 1993г.) утв. постановлением СМ РСФСР от 25 сентября 1985 г. №415;

- Типовой договор социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда, утвержденный приказом Госстроя РФ от 11 декабря 1997 г. №17-132.

В соответствии со ст.51 ЖК РСФСР договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер.

Как следует из ЖК, ордер выполняет две функции: является основанием для вселения в жилое помещение и одновременно - основанием для заключения договора социального найма жилого помещения.

Договор социального найма заключается в письменной форме. В нем определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением. Данный договор представляет собой соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю и членам его семьи в пользование пригодное для постоянного проживания жилое помещение (отдельную квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире), а наниматель обязуется использовать жилое помещение по назначению, т.е. для проживания граждан, своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги.

Таким образом, названный договор выступает основанием для возникновения права пользования жилым помещением у нанимателя. К слову сказать, таким основанием может выступать и судебное решение, например, по иску о восстановлении прав нанимателя жилого помещения.

3. Основания возникновения права пользования жилым помещением у членов семьи и иных лиц

В соответствии с ч.1 ст.54 ЖК РСФСР наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи.

В силу ч.2 ст.54 ЖК РСФСР граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами настоящей статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Приведем пример из практики:

«А.Кирьянова обратилась в суд с иском, требуя выселить из квартиры ее сноху В.Иванову с несовершеннолетним ребенком 1994 г. рождения. А.Кирьянова указала, что в марте 1993 г. после вступления в брак с ее сыном Н.Кирьяновым ответчица вселилась в двухкомнатную квартиру и проживала там до расторжения брака в июне 1997 г. В обоснование своего требования истица ссылалась на то, что данная квартира была получена лично ею по ордеру еще в 1979 г., она является хозяйкой квартиры, в которую сноха вселилась, не получив ее письменного согласия.

При разбирательстве дела в суде, помимо упомянутых истицей обстоятельств, было также установлено, что в спорной квартире ранее проживали истица со вторым мужем, а также ее дети - сын и дочь. В ноябре 1991 г. дочь вышла замуж и уехала проживать в другой город, выписавшись из квартиры, в мае 1992 г. сама истица и ее муж выехали из данной квартиры в другое жилое помещение, предоставленное им двоим в пользование по ордеру, а в спорной квартире остался проживать и был прописан лишь ее сын, Н.Кирьянов. После заключения брака с В.Ивановой в 1993 г. Н.Кирьянов, уже, будучи нанимателем квартиры (с 1992 г.), дал письменное согласие на вселение ответчицы в квартиру, по адресу которой последняя была прописана с апреля 1993 г., а их общий ребенок - с сентября 1994 г.

С учетом перечисленных обстоятельств суд не нашел обоснований для удовлетворения исковых требований о выселении бывшей снохи с ребенком из квартиры, признав, что в спорную квартиру ответчица вселилась в качестве члена семьи нанимателя Н.Кирьянова с соблюдением требований ст.54 ЖК РСФСР. Следовательно, и она, и ее ребенок приобрели равное с нанимателем право пользования жилым помещением, предусмотренное ст.53, 54 ЖК РСФСР.

В данном случае согласия истицы как бывшего нанимателя спорной квартиры, выехавшего на другое постоянное место жительства, для вселения ответчицы не требовалось, и приобретение бывшей снохой права пользования жильем не могло зависеть ни от желания истицы, ни от того факта, что спорная квартира была ранее получена ею по ордеру. Довод А. Кирьяновой о том, что она является "хозяйкой квартиры", не основан на законе, поскольку, выехав из спорной квартиры на другое постоянное место жительства в связи с приобретением другого жилья, истица перестала быть нанимателем указанной квартиры. С момента выезда из жилого помещения договор найма с ней был расторгнут, и она юридически перестала влиять на возникновение, изменение, прекращение прав других лиц на данное жилье».

Согласно ст.127 ЖК РСФСР граждане, имеющие в личной собственности жилой дом (часть дома), квартиру, пользуются ими для личного проживания и проживания членов их семей. Члены семьи собственника жилого дома, квартиры, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было оговорено иное.

Итак, в двух статьях ЖК (54 и 127) идет речь о специальном «соглашении о порядке пользования жилым помещением». При этом в законе не указывается ни его форма, ни примерное содержание.

Данное соглашение, несомненно, представляет собой обычную гражданско-правовую сделку, так как по ст.153 ГК РФ сделками признаются действия лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Законодатель не указал, что несоблюдение письменной формы (согласия на вселение или договора найма) влечет за собой недействительность соответствующих сделок. И как отмечает А.Б. Мальков, следовательно, должно применяться общее последствие несоблюдения письменной формы сделки: в случае спора стороны лишены права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания (п.1 ст.162 ГК РФ). Заинтересованные лица при доказывании факта совершения сделки - дачи согласия на вселение лица в качестве члена семьи нанимателя - лишены возможности ссылаться на свидетельские показания, однако могут доказывать сделку письменными и другими доказательствами (п.1 ст.162 ГК РФ).

Однако вопреки этому Пленум Верховного Суда в Обзоре судебной практики по гражданским делам от 15 июля 1994 г. признал правомерными случаи, когда согласие на вселение устанавливалось судом, исходя из «многочисленных свидетельских показаний» (п.6):

«Семенихин - наниматель однокомнатной квартиры - умер. Исполком Карачаевского городского Совета народных депутатов выдал ордер на указанную квартиру Семенихиной - матери умершего, которая до этого в упомянутой квартире не проживала.

Теслина предъявила в суд иск и просила признать выданный Семенихиной ордер недействительным. В обоснование иска она сослалась на то, что с 1985 года проживала с Семенихиным в спорной квартире одной семьей. Хотя брак у них зарегистрирован не был, они вели общее хозяйство. Семенихин принимал меры к ее прописке, но ему было отказано со ссылкой на недостаточную жилую площадь в квартире.

Решением Карачаевского городского народного суда Карачаево-Черкесской Республики в иске Теслиной было отказано и удовлетворен встречный иск Семенихиной о выселении Теслиной из спорной квартиры.

Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями.

Рассмотрев дело в порядке надзора, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение народного суда и все последующие постановления судов по делу и направила дело на новое рассмотрение, указав, в частности, следующее.

Отказывая Теслиной в иске, суд в решении сослался на то, что она не являлась членом семьи умершего Семенихина, поскольку не состояла с ним в браке.

Однако такой вывод, по мнению Судебной коллегии Верховного Суда РФ, сделан без учета конкретных обстоятельств дела. Судом не принято во внимание, что Теслина вселена в спорную квартиру в 1985 г. нанимателем этой квартиры Семенихиным, который имел право произвести такое вселение, соблюдая требования ст. 54 ЖК РСФСР, и проживала там по день смерти Семенихина В. в течение шести лет. По утверждению Теслиной, они жили одной семьей и вели общее хозяйство. В суде это обстоятельство подтвердили многочисленные свидетели, показавшие, что Теслина и Семенихин проживали совместно, вели общее хозяйство, проявляли заботу друг о друге, как муж и жена. Однако суд этим показаниям надлежащей оценки не дал, хотя они имели существенное значение для правильного разрешения спора. В соответствии со ст. 53 ЖК к членам семьи нанимателя жилого помещения могут быть отнесены не только супруг нанимателя, их дети, родители и другие родственники, но в исключительных случаях и иные лица, если проживали совместно с нанимателем и вели с ним общее хозяйство. Суд же, вопреки требованиям приведенного закона, при решении вопроса о признании Теслиной членом семьи Семенихина исходил лишь из того, что брак между ними не зарегистрирован, оставив без внимания их длительное совместное проживание и ведение ими общего хозяйства, с которыми закон связывает возможность признания лица членом семьи нанимателя.

Приведенное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ обращает внимание на то, что в соответствии с действующим законом членами семьи нанимателя могут быть признаны не только его (нанимателя) супруг, дети, родители и другие родственники, но в исключительных случаях другие лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Поскольку признание членом семьи нанимателя имеет существенное значение для решения вопроса о праве на жилое помещение, суды обязаны глубоко и всесторонне исследовать их отношения с нанимателем и давать оценку установленным обстоятельствам с тем, чтобы не допустить нарушения прав лиц, обращающихся за судебной защитой».

Итак, как отмечается в материалах судебной практики, закон не требует какой-либо определенной формы такого соглашения, поэтому в случае спора его наличие и условия могут доказываться любыми предусмотренными законом средствами доказывания.

К слову сказать, на практике крайне редко встречаются такого рода соглашения, в виду чего возникает множество споров.

Важно отметить те обстоятельства, которые не является основанием для вселения и наделения право пользования жилым помещением. Так, например, не являются таким основанием наличие родительских отношений опекунства. Приведем пример из практики:

«Барбасенко П. и его дочь Барбасенко Елена предъявили иск к Ждановой о вселении их и несовершеннолетнего Барбасенко Романа в квартиру. Как указано в заявлении, квартира была предоставлена Барбасенко П., его бывшей жене Барбасенко С. и их двоим детям. Решением народного суда от 22 августа 1983 г. Барбасенко С. лишена родительских прав в отношении сына Романа и выселена из указанной квартиры.

В августе 1983 г. Барбасенко П. вступил в брак с Ждановой. В октябре 1984 г. Барбасенко П. и его дочь Елена были осуждены, первый - к лишению свободы (освободился 17 июля 1987 г.), вторая - к лишению свободы условно. Сын Барбасенко - Роман был помещен в интернат. Поскольку Жданова препятствовала их проживанию в квартире, право на которую, как считали истцы, ими не утрачено, они просили суд удовлетворить их иск.

Жданова предъявила встречный иск к Барбасенко П. и его дочери о признании их утратившими право на жилую площадь.

Елизовский районный народный суд в иске Ждановой о признании Барбасенко Е. утратившей право пользования жилым помещением отказал, постановив вселить Барбасенко Е. и Барбасенко Романа в квартиру, и признал Барбасенко П. утратившим право пользования той же квартирой, но также вселил его в эту квартиру без права на жилую площадью до совершеннолетия Барбасенко Романа, указав, что тот должен проживать с родителями.

Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского областного суда это решение оставила без изменения.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене решения народного суда и определения судебной коллегии в части вселения Барбасенко П. на спорную жилую площадь как постановленных в нарушение материального закона.

Президиум Камчатского областного суда 15 апреля 1992 г. протест удовлетворил, указав следующее.

Решение суда в части вселения в квартиру Барбасенко Елены и Романа, а также признания утратившим право на указанное жилое помещение Барбасенко П. является обоснованным.

Согласно ст.60 ЖК, при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение 6 месяцев. Жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок в случае их отсутствия по уважительным причинам, указанным в этой статье, - на все время отсутствия; при помещении детей на воспитание в государственное детское учреждение - в течение всего времени пребывания в этом учреждении.

Исследовав доказательства по делу, народный суд пришел к правильному выводу, что Барбасенко Елена не проживала в квартире более 6 месяцев по уважительной причине, из-за неприязненных отношений с Ждановой, а Барбасенко Роман сохранил право на жилое помещение, так как был помещен в детское учреждение.

Суд также обоснованно признал, что Барбасенко П. утратил право на квартиру в связи с осуждением к лишению свободы сроком на три года.

Вместе с тем решение народного суда в части вселения Барбасенко П. в квартиру не основано на законе.

Суд свое решение мотивировал тем, что Барбасенко Роман не достиг совершеннолетия и должен проживать с родителями.

Вместе с тем вселение лиц, не имеющих право на жилое помещение, в соответствии со ст.54 ЖК допускается только с согласия всех совершеннолетних членов семьи. Исключением из этого правила является лишь вселение к родителям несовершеннолетних детей.

Поэтому решение суда о вселении без согласия всех совершеннолетних лиц, пользующихся жилым помещением, Барбасенко П., утратившего право пользования этой квартирой, противоречит ст.54 ЖК и подлежит отмене.

Поскольку обстоятельства спора выяснены судом полно, но допущена ошибка в применении материального закона, президиум счет возможным принять новое решение, не направляя дело на рассмотрение в народный суд.

Президиум Камчатского областного суда постановил решение Елизовского районного народного суда и определение судебной коллегии по гражданским делам Камчатского областного суда в части вселения Барбасенко П. в квартиру без права на жилую площадь до совершения Барбасенко Романа отменить и в иске о вселении в эту квартиру Барбасенко П. отказать, в остальной части решение суда и определение судебной коллегии оставить в силе».

Основание для возникновения права пользования жилым помещением, в приведенном примере, будет письменное согласие всех членов семьи.

Важно отметить, что вселение в виде соглашение о праве пользования жилым помещением не должно быть мнимым. Это и есть фактический аспект вселения. Воля нанимателя и вселяющегося лица действительно должна быть направлена на то, чтобы последний поселился в жилом помещении. Если же соглашение осуществляется формально, лишь для виду, чтобы зарегистрироваться по определенному адресу, вселяющийся не приобретает по смыслу закона равные с нанимателем права.

Это подтверждается и разъяснением Верховного Суда РФ:

«Так, Лысенко обратился в суд с иском к Борисовой и Широких о вселении в квартиру. Истец сослался на то, что он вступил в брак с Борисовой и с согласия ее дочери, Широких, прописался в квартиру, нанимателем которой являлась Борисова. Однако в эту квартиру он не вселился, так как по договоренности с Борисовой они жили в пустующей квартире сына Борисовой. После расторжения им брака с Борисовой ответчики возражали против проживания истца в квартире, в которой он был прописан.

Решением Ленинского районного суда г.Воронежа иск Лысенко удовлетворен. Кассационная инстанция - судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда - своим определением оставила решение без изменений.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене решения районного суда и определения судебной коллегии по гражданским делам и направлении дела на новое рассмотрение.

Протест удовлетворен по следующим основаниям. Согласно ст.54 ЖК РСФСР, на которую районный суд сослался в своем решении, Лысенко мог приобрести равное с нанимателем и членами его семьи право на спорную квартиру, если бы он был вселен в нее как супруг Борисовой в установленном порядке, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов ее семьи и если при вселении не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Между тем по делу установлено, что Лысенко в спорное помещение не вселялся, а только прописался. Это соответствовало договоренности между сторонами. Условия этого соглашения соблюдены, что не оспаривал Лысенко.

При таких обстоятельствах Лысенко не приобрел самостоятельного права на спорную жилую площадь, поскольку в соответствии со ст.54 ЖК РСФСР для приобретения такого права необходимо быть фактически вселенным в жилое помещение, чего в данном случае не произошло».

Важно подчеркнуть, что не для всех лиц основания возникновения права пользования жилым помещением одинаковы. Так, согласно ч.3 ст.54 ЖК РСФСР одни лица являются членами семьи нанимателя, а другие таковыми признаются.

4. Содержание права пользования жилым помещением нанимателя

Право пользования - в первую очередь означает возможность гражданина (нанимателя) использовать жилое помещение в целях проживания. Но «правам», которыми обладает наниматель, корреспондируют, и обязанности и именно из этих двух составляющих складываете содержание «права пользования жилым помещением нанимателя».

Обозначенные права и обязанности нанимателя обговариваются в заключенном (или заключаемом) договоре. Они также закреплены действующим законодательством. В частности, необходимо выделить Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением СМ РСФСР от 25.09.85 №415. Несмотря на то, что Правила были приняты почти 20 лет назад, они продолжают действовать в части не противоречащий обновленном законодательству Российской Федерации, в частности Конституции РФ и ГК РФ.

В соответствии с названными правилами наниматель жилого помещения вправе в установленном порядке вселить других граждан в занимаемое им жилое помещение, сохранить жилое помещение при временном отсутствии, изменить договор найма жилого помещения, произвести обмен занимаемого жилого помещения, осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, установленные законодательством. При этом наниматель обязан:

- обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к жилому дому и жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, правила пожарной безопасности, правила пользования санитарно-техническим и иным оборудованием.

- использовать жилое помещение по прямому назначению в соответствии с договором найма жилого помещения, то есть только для проживания. При обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать возможные меры к их устранению и, в необходимых случаях, сообщать о них наймодателю или в соответствующую аварийную службу.

Правила налагают на нанимателя и ряд других прав и обязанностей, в том числе:

- производить своевременно текущий ремонт занимаемого жилого помещения и мест общего пользования в квартире не реже одного раза в пять лет;

- соблюдать санитарно-гигиенические правила;

- своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая и тепловая энергия и другие услуги);

- не допускать выполнения в квартире работ или совершения других действий, приводящих к порче жилых помещений, либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающие нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях.

- допускать в занимаемое жилое помещение работников жилищно-эксплуатационных организаций для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и для выполнения необходимых ремонтных работ;

- при выезде из помещения на другое постоянное место жительства со всей семьей освободить и сдать наймодателю жилое и подсобные помещения, санитарно-техническое и иное оборудование по акту в надлежащем состоянии.

- выполнять другие обязанности.

Право пользования жилым помещением нанимателя включает в себя и ряд правомочий в том числе:

- передать в соответствии с действующим законодательством по Договору с согласия наймодателя на определенный срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Важно отметить, что при этом сохраняется ответственность нанимателя перед наймодателем;

- вселить в установленном порядке в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждевенцев, а в случаях, предусмотренных законодательством, и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. При этом важно ответить, что лица, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, но не являющиеся членами семьи нанимателя, самостоятельного права на пользование этим жилым помещением не приобретают.

- с письменного согласия членов своей семьи в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, разрешить проживание в жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением;

- сохранить за собой и членами своей семьи жилое помещение в случае своего (их) временного отсутствия на срок, в случаях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством;

- с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести в установленном законодательством порядке обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, членом жилищно-строительного кооператива, а также собственником жилого помещения, в том числе с проживающими в другом населенном пункте и др.

5. Содержание права пользования жилым помещением членов семьи и иных лиц

Действующее законодательство (п.2 ст.672 ГК РФ) закрепляет, что проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов его семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

В соответствии со ст.53 ЖК РСФСР члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.

На основании указанного выше положения о равенстве жилищных прав нанимателя и членов его семьи последние участвуют в решении некоторых вопросов, в частности дают согласие на:

- вселение в жилое помещение других лиц (ст. 54 ЖК);

- обмен занимаемого жилого помещения (ст. 67 и 70 ЖК);

- сдачу жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК);

- изменение договора найма (ст. 85 ЖК) и др.

По требованию членов семьи нанимателя договор найма может быть заключен с одним из членов семьи (вместо первоначального нанимателя), а в случае смерти нанимателя или его выезда из жилого помещения договор найма заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (ст. 672 ГК РФ; ст. 86 и 88 ЖК).

К членам семьи нанимателя, как мы уже отмечали, относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Кроме того, согласно ч.3 той же статьи, если лица перестают быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.